Bankovní institut vysoká škola Praha. Katedra práva

Transkript

1 Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra práva Podílové spoluvlastnictví dle občanského zákoníku Bakalářská práce Lenka Baumgartnerová Akademický rok: 2010/2011

2 4

3 Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra práva Podílové spoluvlastnictví dle občanského zákoníku Bakalářská práce Autor: Lenka Baumgartnerová Právní administrativa v podnikatelské sféře Vedoucí práce: Judr. Zdenka Juráková Praha Duben

4 Prohlášení: Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci vypracovala samostatně a s použitím uvedené literatury. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. V Teplicích, dne 27. dubna 2011 Lenka Baumgartnerová 6

5 Poděkování: Tímto bych chtěla poděkovat vedoucí mé bakalářské práce Judr. Zdence Jurákové za ochotnou pomoc při zpracování mé práce a za odborné vedení. 7

6 Anotace: Předmětem bakalářské práce je interpretace pojmu vlastnictví se zaměřením na téma podílové spoluvlastnictví. První polovina práce má za cíl seznámit s tématem vlastnictví, jeho vznikem i zánikem, ale také přiblížení vlastnického práva v obecném měřítku, které je součástí právního řádu České republiky. V další části se zaměřuji na specifický typ vlastnictví, které také tvoří hlavní část práce, a to podílové spoluvlastnictví. Tento institut poté porovnávám se spoluvlastnictvím bytů a nebytových prostorů, ale také se společným jměním manželů, které je jedinečným typem spoluvlastnictví. V poslední části je srovnání současné a nové právní úpravy podílového spoluvlastnictví s poukázáním na nejdůležitější jevy podílového spoluvlastnictví nových předpisů. Cílem bakalářské práce je propojit jednotlivé zdroje vlastnictví a shrnout získané poznatky do souborné práce. Annotation: The aim of this bachelor work is interpretation of the term property in general and pointing one s look to the theme called divided co-ownership. The first half of the work introduces to an uninitiated public aside from the ownership, its beginning and determination, also on-coming the ownership, which is part of the system of law of the Czech Republic. In the other part I looked at specific type of ownership, which is the main part of this work, which is divided co-ownership. This institution is then compared with homeownership, but also with tenancy by entirety, which is very specific type this institution. In the last part there is comparison between the authentic and newly prepared legal form of the divided co-ownership where I tried to show up the most important features of divided co-ownership in the new enactment. The aim of this bachelor work is put through each sources of ownership and summarizes retrieved pieces of knowledge to collective production. 8

7 Obsah: Úvod Vlastnictví Vlastnické právo součástí právního řádu České republiky Věcné právo Vlastnická práva a povinnosti vlastníka Nabytí a zánik vlastnických práv Podílové vlastnictví Pojem podílové spoluvlastnictví Historický význam podílového spoluvlastnictví Vznik podílové spoluvlastnictví Obsah podílového spoluvlastnictví Zánik, zrušení a vypořádání spoluvlastnictví Zánik spoluvlastnického vztahu dohodou Zánik spoluvlast. vztahu rozhodnutím soudu Rozdíl mezi podílovým spoluvlastnictvím obytných domů a vlast. bytů dle zákona č. 72/94 Sb Historický význam vlastnictví bytů Zákon o vlastnictví bytů Vznik spoluvlastnictví budovy a vlastnické jednotky Podílové spoluvlastnictví a společné jmění manželů Vznik společného jmění manželů Zánik společného jmění manželů Vypořádání dohodou Vypořádání soudní cestou Porovnání současné a nové právní úpravy občanského zákoníku Vznik nového občanského zákoníku Platný ObčZ v porovnání s novým návrhem ObčZ Podílové spoluvlastnictví v současném a novém ObčZ Závěr.. 47 Bibliografie 48

8 Úvod Za téma své bakalářské práce jsem si zvolila podílové spoluvlastnictví. Vzhledem k tomu, že jsem před lety řešila otázku bydlení a naskytla se mi možnost koupit podíl na bytovém domě v Teplicích. Institut podílové spoluvlastnictví skýtá řadu možností, ale i problému. V první části této práce usiluji o interpretaci pojmu podílového spoluvlastnictví, vlastnictví jako takového a dalších pojmů týkajících se tohoto institutu dle platného práva. V další částí bakalářské práce se věnuji spíše srovnání podílového spoluvlastnictví s jinými instituty, a to zejména společné jmění manželů a vlastnictví bytu dle z.č. 72/1994 Sb. V poslední kapitole se pak věnuji změnám, které vyplývají z připravovaného nového občanského zákoníku, který je inspirován rakouským zákoníkem ABGB z roku 1811, a který byl platný až do roku Cílem práce je definovat základní pojmy podílového spoluvlastnictví a jiné termíny, které s podílovým spoluvlastnictvím souvisejí, a to způsobem srozumitelným odborné, ale také laické veřejnosti. 1. Vlastnictví 1.1 Vlastnické právo součástí právního řádu České republiky Vlastnické právo je základním věcným právem a je chráněno celým právním řádem České republiky - od ústavního zákona, přes Listinu základních práv a svobod až po trestně právní předpisy. V Listině základních lidských práv a svobod je v čl. 11 odst. 1 uvedeno, že každý má právo vlastnit majetek 1. Ve druhé větě je pak zaručeno, že vlastnické právo všech vlastníků má stejný zákonný obsah a požívá stejné ochrany. 2 1 Listina základních lidských práv a svobod z.č. 2/1992 Sb. 2 Listina základních lidských práv a svobod z.č. 2/1992 Sb. 6

9 Ve stejném duchu se tato idea objevuje také v občanském zákoníku 124, který garantuje, že: Všichni vlastníci mají stejná práva a povinnosti a poskytuje se jim stejná právní ochrana. 3 V neposlední řadě se s pojmem vlastnické právo setkáváme i ve Všeobecné deklaraci lidských práv v čl. 17 odst. 1, která mimo jiné stanoví, že každý má právo vlastnit majetek jak sám, tak spolu s jinými a dle odst. 2 nikdo nesmí být svévolně zbaven svého majetku. 4 Tato rovnost spoluvlastníků, ač plyne z rovnosti občanské a zdá se samozřejmá, byla Listinou základních práv a svobod i zásadní novelou občanského zákoníku z roku 1991 výslovně vyhlášena jako zřejmá odezva na právní vztah před rokem V této době byly striktně rozeznávány různé druhy vlastnictví, ovšem nejintenzivnější ochrana byla poskytována tehdejšímu socialistickému vlastnictví. Je ovšem důležité mít na paměti, že ani Listina základních práv a svobod nechápe pod pojmem vlastnické právo něco, co by bylo absolutně neomezené. Připouští situace, kdy může dojít k vyvlastnění, nebo nucenému omezení a to jen na základě zákona a za finanční náhradu. Samotná úprava vlastnického práva uvedená v již zmíněné Listině základních práv a svobod a také v občanském zákoníku tvoří obecnou úpravu pro náš celý právní řád v České republice. 1.2 Věcné právo Podílové spoluvlastnictví je součástí poměrně rozsáhlé skupiny majetkových práv zvané věcná práva. Věcné právo je právem absolutním, jelikož působí proti všem (erga omnes), a jeho předmět je věc v právním smyslu, a to věc individuálně určená. 5 Předmětem věcných práv je individuálně určená věc (např. konkrétní stavba nebo automobil), nelze je vymezit druhově (peníze, písek), ani jako právo na něco obecně (právo na mzdu). Jednotlivá věcná práva jsou pak vymezena v občanském zákoníku taxativním výčtem a řadí mezi ně: 3 ÚZ Občanský zákoník, Sagit a.s., ISBN 978/80/ , Všeobecná deklarace lidských práv a svobod, čl. 17 odst. 1, odst. 2 5 Kliment V., Věcná práva a katastr nemovitostí. Zdiby: VÚGTK, 2003, s

10 1) Vlastnické právo jehož součástí je výše zmiňované podílové spoluvlastnictví, zahrnuje právo věc užívat, s věcí disponovat a věc držet (podrobněji viz kapitola 1.3). 2) Držbu 6 faktické ovládání věci držitelem, u něhož nemusí být dán právní titul vlastníka. Vznikla-li držba vlastníka v dobré víře, že mu věc nebo právo náleží, jde o držbu oprávněnou. Je-li si držitel vědom toho, že není vlastníkem, a přesto nakládá s věcí jako se svou, jde o držbu neoprávněnou. Oprávněná držba je chráněna i vlastnickými žalobami. Vlastnickými žalobami jsou: a) žaloba na vydání věci (actio reivindicatio) b) žaloba zápurčí popírací (actio negatoria) Základem jejich úpravy je 126 odst. 1: Vlastník má právo na ochranu proti tomu, kdo do jeho vlastnického práva neoprávněně zasahuje; zejména se může domáhat vydání věci na tom, kdo mu ji neprávem zadržuje. 126 odst. 2: Obdobné právo na ochranu má i ten, kdo je oprávněn mít věc u sebe. 3) Věcná práva k věci cizí 7 jejich obsahem je částečné právní panství nad cizí věcí; omezují vlastníka této věci a jedná se o: o Zástavní právo o Věcné břemeno o Zadržovací právo 1.3 Vlastnická práva a povinnosti vlastníka Vlastnictví (lat. dominium, proprietas), nebo synonymicky používané vlastnické právo se obecně chápe jako svrchované právní panství osoby (vlastníka) nad věcí. Jinými slovy vlastnické právo můžeme charakterizovat dle jednotlivých oprávnění a povinností vlastníka k věci dle 123 občanského zákoníku: 6 Nutno rozlišovat od detence, kdy je věc fakticky ovládána, ale vlastník tzv. detektor nemá vůli mít věc pro sebe (např. nájemce, vypůjčitel). 7 Srov. Plecitý V.,Vrabec J.,Salač J., Základy občanského práva, BN , Plzeň 2009, str

11 Právo věc držet (ius possidendi) - být pánem = fakticky mít věc v moci a ovládat ji; pokud je vlastnictví k věci vedeno v nějakém registru, jako je tomu například u nemovitostí, kde jsou vlastníci zapsáni v katastru nemovitostí, má vlastník právo na to, aby v tomto registru byl jako vlastník uveden; - nejširší oprávnění, které tvoří klíčový předpoklad pro výkon některých dalších vlastníkových oprávnění. Právo věc užívat (ius utendi) - vlastník může svůj majetek užívat a navíc není nikomu povinen platit nájemné ani náhrady za opotřebení věci; - smlouva, jíž by vlastník sám sobě pronajal věc, by byla absolutně neplatná; - vzdá-li se vlastník užívacího práva, činí tak zpravidla za úplatu nájemní smlouvou. Právo přisvojovat si plody a užitky plynoucí z věci (ius fruendi) - vlastník má právo na plody a užitky věci, např. obilí vyrostlé na pozemku či úroky přirostlé k vkladu v bance apod.; - také tohoto práva se lze vzdát, pokud je tak stanoveno podmínkami nájemní smlouvy. Právo s věcí nakládat (ius disponendi) - toto oprávnění vlastníka patří k zásadním, neboť umožňuje vlastníkovi v různých právních formách svobodně realizovat hospodářské hodnoty věci jiným využíváním než pro vlastní spotřebu; - oprávnění vlastníka se svou věcí na základě svobodného rozhodnutí nakládat se realizuje prostřednictvím právních úkonů smluv jednostranných (např. závěť) nebo smluv dvoustranných (např. smlouva o půjčce); - právo s věcí nakládat může vyústit až do zcizení věci na jinou 9

12 fyzickou či právnickou osobu Právo věc zničit (ius abutendi) - v rámci širokého oprávnění s věcí nakládat může vlastník svou věc, pokud mu v tom nebrání zákon (např. u předmětů vysoké historické hodnoty, které podléhají památkové ochraně), také zničit. Právo věc opustit (ius dereliquendi) - toto právo je ovšem v moderní společnosti značně zpochybňováno, jelikož jen zřídka lze věc zanechat svému osudu bez toho, aniž by to pro bývalého vlastníka nemělo určité, zpravidla velmi nežádoucí, právní následky (např. opustit lze vrak automobilu na vrakovišti, nikoli motorový olej vypuštěný do jezera). 1.4 Nabytí a zánik vlastnických práv Nabytím vlastnického práva se rozumí případ, kdy se vlastníkem konkrétní věci a nositelem subjektivního vlastnického práva stane někdo, kdo jím dosud nebyl, protože jejím vlastníkem byl někdo jiný 8, nebo jím nebyl nikdo. 9 Vlastnické právo je možné nabýt různými způsoby na základě určitých právních skutečností. Konkrétní výčet nalezneme v občanském zákoníku 132 odst. 1: Vlastnictví věci lze nabýt kupní, darovací nebo jinou smlouvou, děděním, rozhodnutím státního orgánu nebo na základě jiných skutečností stanovených zákonem. Podle toho, jak se vlastnická práva převádějí, lze rozdělit výše zmíněné způsoby do několika skupin. V závislost na vztahu mezi původním a novým vlastníkem hovoříme o nabytí derivativním (odvozené nabytí = vlastnické právo přechází na nového vlastníka od předchozího) nebo originárním (původní nabytí = nový vlastník získává věc nezávisle na předchozím vlastníkovi). 8 Nabývání mezi živými (inter viros), nebo pro případ smrti dosavadního vlastníka (mortis causa). 9 Platné právo nezná věci bez (res nullius), tj. věci, které nenáležejí nikomu. Tento případ se týká věci nově vzniklé, zejména věci vyrobené, nebo plodů věcí. 10

13 Odvozeným nabytím vlastnictví se nazývá případ, kdy vlastník věci své vlastnické právo odvozuje od vlastnického práva svého předchůdce, tzn. kdy se někdo stane vlastníkem věci tím, že je na něj smlouvou dosavadní vlastník převede. V takovém případě se hovoří o převodu vlastnického práva, resp. o nabytí vlastnického práva z vůle předchozího vlastníka. Původním nabytím vlastnictví se nazývá případ, kdy se někdo stane vlastníkem věci, která dosud nebyla předmětem vlastnického práva, anebo ve vlastnictví někoho jiného byla, ale na nabyvatele přešla jinak než převodem. V takových případech se hovoří o přechodu vlastnického práva. Originárně se nabývá vlastnictví k věci nově vytvořené (vyrobením věci). Věc, která už byla ve vlastnictví někoho, se nabývá originárně každým jiným nabývacím titulem než smlouvou, tj. vydržením, zpracováním, přírůstkem nebo vlastnictvím věcí ztracených či opuštěných. Originárně lze také vlastnictví nabýt výjimečně ze zákona, na základě úředního výroku, nebo také lze originárně nabýt vlastnictví od nevlastníka (nepravého dědice), což je upraveno 486 ObčZ 10. Občanský zákoník v 132 odst. 1 rozlišuje nabytí vlastnictví kupní, darovací či jinou smlouvou, děděním, rozhodnutím státního orgánu nebo na základě jiných skutečností stanovených zákonem. Tyto jiné skutečnosti uznávané zákonem jsou skutečnosti stanovené jednak samotným občanským zákoníkem, jednak jinými zvláštními zákony. Vznik vlastnického práva je nerozlučně spjat i s jeho zánikem. Jedná se o to, že jakmile dochází k zániku vlastnického práva jedné osoby, zpravidla dochází ke vzniku vlastnictví u osoby jiné. V tomto případě hovoříme o tzv. relativním zániku vlastnického práva. O absolutním zániku vlastnického práva hovoříme v případě, že nikdo další vlastnické právo nenabude. Takovým případem je stav, kdy věc ztratí charakter věci v právním smyslu nebo vlastník věc opustí. V případě opuštění věci se však nejedná o platný právní stav, jelikož opuštěním věci se bez dalšího stává vlastníkem stát. V momentě, kdy vlastnické právo zaniká, nutno rozlišit, zda právo zaniká: 10 Kdo v dobré víře nabyl od nepravého dědice, jemuž bylo dědictví potvrzeno, je chráněn tak, jako by to nabyl od oprávněného dědice. (ÚZ Občanský zákoník, Sagit a.s., ISBN 978/80/ , 486) 11

14 1. Z vůle vlastníka smlouvou (zcizením věci) - převedení práva na jiného vlastníka; 2. Nezávisle na jeho vůli smrtí vlastníka a věc nově nabude dědic; věc je nabyta vydržením; ztrátou věci za podmínek 135 odst. 1; rozhodnutím státního orgánu ze zákona. 11 Více informací o vzniku a zániku vlastnictví najdete v kapitole 2.3 Vznik podílového spoluvlastnictví. 2. Podílové spoluvlastnictví 2.1 Pojem podílové spoluvlastnictví O podílovém vlastnictví mluvíme v případě, kdy jedna a táž věc nerozdělená patří současně více osobám. Je důležité mít na paměti, že o spoluvlastnictví se nejedná v případě, kdy věc patří jednomu subjektu, který sám je složen z více osob (např. obchodní společnost, družstvo aj.). Výhodou spoluvlastnictví je možnost vlastnit a užívat tytéž věci ve větším počtu osob. Naopak nevýhodou je právní stav, jehož trvání je nejisté, protože zákon přiznává každému ze spoluvlastníků možnost kdykoli požádat o zrušení spoluvlastnického podílu. Podílové spoluvlastnictví chápe občanský zákoník jako spoluvlastnictví ideální, jelikož výše spoluvlastnického podílu jednotlivého spoluvlastníka neodpovídá konkrétní části společné věci. Každý ze spoluvlastníků je vlastníkem celé nerozdělené věci, tzn. například celé nemovitosti jako celku i každé jednotlivé části. Nelze tedy chápat podíl jako vyjádření vlastnictví k reálné části věci, k níž by spoluvlastník byl oprávněn vykonávat vlastnické právo. Výše spoluvlastnických podílů poskytuje spoluvlastníkům odpovídající podíl při: 11 Srov. Plecitý V.,Vrabec J.,Salač J., Základy občanského práva, BN , Plzeň 2009, str

15 hlasování o všech skutečnostech vyplývajících z vlastnictví; rozvrhu výnosů i nákladů společné věci; jejím rozdělení. Nutno ovšem zmínit, že žádný ze spoluvlastníků nemá k věci právo neomezené, neboť právo každého spoluvlastníka je omezeno spoluvlastnickým právem ostatních. 12 Rozsahem účasti každého spoluvlastníka ke společnému objektu je spoluvlastnický podíl. Podle OZ 137 odst. 1 Podíl vyjadřuje míru, jakou se spoluvlastníci podílejí na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví ke společné věci. 13 Podíl je zpravidla určen zlomkem nebo procentem. Velikost podílu je dána především dohodou spoluvlastníků při vzniku spoluvlastnictví. Mohou být určeny obsahem smlouvy, výší dědických podílů nebo výjimečně právním předpisem. Není-li právním předpisem stanoveno nebo spoluvlastníky dohodnuto jinak, jsou podíly všech spoluvlastníků stejné. 14 Dále má velikost podílu význam ve vzájemném vztahu mezi spoluvlastníky a také při zrušení a vypořádání spoluvlastnictví. (Podrobněji o zániku vlastnictví viz. kapitola 2.5 Zánik, zrušení a vypořádání spoluvlastnictví.) 2.2 Historický význam podílového spoluvlastnictví Spoluvlastnictví doprovází lidstvo prakticky celými jeho právními dějinami. Největší zásluhy na dnešní podobě spoluvlastnictví patří římskému právu. Římané vycházeli ze zásady, že věc nemůže být dvou vlastníků, o čemž vypovídá i staré římské úsloví Láska a vlastnické právo nesnesou společníka 15. Přesto však mohla nastat situace, kdy vlastnictví mělo více osob, např.: - určitý majetek je odkázán více dědicům a ti jej akceptovali, 12 Srov. Králík M., Podílové spoluvlastnictví v občanském zákoníku, ISBN , C.H.Beck, Praha 2008, str. 74, odst ÚZ Občanský zákoník, Sagit a.s., ISBN 978/80/ , 137 odst ÚZ Občanský zákoník, Sagit a.s., ISBN 978/80/ , 137 odst Králík M., Podílové spoluvlastnictví v občanském zákoníku, ISBN , C.H.Beck, Praha 2008, str. 2 13

16 - věci získané společnou aktivitou několika osob, - nová věc vzniklá spojením více věcí několika majitelů. Stav spoluvlastnictví mohl být přechodný a každý z vlastníků mohl kdykoliv požadovat rozdělení. Nic však nebránilo trvání stavu, pokud to všem vlastníkům vyhovovalo. Římané hovoří o communio, kde se jednotliví vlastnictví nazývají socii (společníci) nebo domini (majitelé, vlastníci). Byl jediný vlastnický vztah stejně jako vlastnictví jediného vlastníka, rozdíl byl v tom, že u spoluvlastnictví bylo subjektem tohoto vztahu několik osob, kteří všichni dohromady měli společné právní vlastnické panství nad věcí. Každý z nich tedy měl stejná oprávnění, jaká náleží vlastníku, je však omezen při jejich výkonu stejnými právy ostatních vlastníků. Vzdal-li se jeden ze spoluvlastníků svého podílu docházelo k tzv. akvescenci, tj. uprázdněný podíl přirůstal k podílům ostatním a to v poměru k jejich velikosti. K nakládání s věcí společnou bylo zapotřebí souhlasu všech spoluvlastníků (výslovně i mlčky). Jednotlivý vlastníci mohli později jednat odděleně, ovšem právní účinky nastávaly se souhlasem posledního. Spoluvlastnický vztah bylo možno zrušit zvláštní žalobou, zvanou actio communi dividundo. Tato žaloba vedla původně vždy ke zrušení spoluvlastnictví. Každá ze stran měla postavení žalobce i žalovaného. Při jejím projednání soudce rozdělil věci dělitelné a ostatní přiřkl jednomu a ostatním přiznal náhradu. Nejstarší institut spoluvlastnictví, nazývaný consortium 16, vznikl za konkrétní situace, kdy několik bratrů společně zdědilo majetek po otci, jehož rozdělení mezi bratry by bylo ekonomicky nevýhodné. Každý z bratrů mohl navenek vystupovat jako jediný majitel mohl propustit otroka na svobodu nebo mohl svůj díl majetku prodat. Uvnitř konsorcia již v této době existovalo dělení výnosů, plodů, ale i výdajů a investic. Consortium můžeme označit také jako spoludědictví. To, co bylo možno rozdělit mezi dědice, rozděleno bylo. Zbývající nedělitelný majetek byl označen jako consortium a jako celek předán dědicům. 16 Příležitostné sdružení několika jednotlivců k provedení větší obchodní operace (Buchtelová R., a kol. autorů, Akademický slovník cizích slov, Academia, Praha 1997, ISBN , str. 413) 14

17 Tento institut spoluvlastnictví však neměl věčné trvání a byl nahrazen institutem zvaným condominium 17. Římský právní systém postavil nauku o spoluvlastnictví na částech (pars) = celek patří několika vlastníkům, kteří na něm mají podíl. Na rozdíl od původního institutu consortium, kdy k propuštění otroka stačilo vyjádření jednoho z vlastníků, otrok má v tomto případě několik pánů a je nutná účast všech majitelů, kteří se jeden po druhém vzdávají podílu na vlastnictví otroka. Tím dochází k ius adrescendi (zvyšování podílu ostatních). Jak uvádí Králík Michal ve své publikaci o Podílovém spoluvlastnictví v občanském zákoníku, z hlediska ukončení spoluvlastnictví mohl kdykoliv každý ze spoluvlastníků požádat o rozdělení majetku, společné věci. Výsledkem řízení bylo rozdělení dělitelných věcí mezi spoluvlastníky, věci nedělitelné byly přiřčeny jednomu ze spoluvlastníků a ostatním byla přiznána odpovídající náhrada. Jak se lidstvo vyvíjelo, měnilo se i jeho myšlení, což se odráželo i v právním světě. Po recepci římského práva byl důležitým zlomem v našich zemích všeobecný zákoník občanský (ABGB) 18. Tento zákoník byl základem občanského práva v habsburské monarchii po celé 19. století až do jejího zániku. Obecný občanský zákoník byl vyhlášen 1. června 1811 patentem císaře Františka I. č. 946 Sb. s platností pro všechny země rakouského císařství, vyjímaje země koruny uherské. Zákoník vycházel nejen z tradic římského práva, ale především zohledňoval koncepci přirozeného práva. Obecný zákoník občanský upravoval v OZO poměrně značně podrobně společenství vlastnictví a jiných věcných práv. Změna vzájemných práv a povinností spoluvlastníků vycházela ze základního principu, že žádný spoluvlastník bez souhlasu ostatních ve věci společné nemohl nic změnit. Jednalo se zejména o záležitosti týkající se řádného užívání a spravování věci. V tomto případě rozhodovala většina hlasů v závislosti na poměru podílů. Navíc spoluvlastník, který věc fakticky spravoval byl podle nového zákona považován za zmocněnce. Pokud ovšem nastal případ, že spoluvlastník porušil práva ostatních, například jednostranným nakládáním s věcí ve společném držení, mohl každý ze spoluvlastníků podat žalobu. 17 Stav, kdy jedním majetkem společně disponovalo několik pánů (Buchtelová R., a kol. autorů, Akademický slovník cizích slov, Academia, Praha 1997, ISBN , str. 408) 18 Německy Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch fürdie gesammten Deutschen Erbländer der Ősterreichischen Monarchie; zkratka ABGB 15

18 ABGB byl na svou dobu velmi moderní. Vycházel z římského práva, ale také byl ovlivněn učením přirozenoprávní školy a inspirován francouzským Code civil. ABGB vycházel z rovnosti vlastnických subjektů a možná právě proto nepřežil komunistický režim. V Rakousku platí dodnes, ale v českých zemích s nástupem komunismu došlo v únoru 1948 k radikální politické změně a komunistická vláda vyhlásila tzv. právnickou dvouletku 19. V roce 1950 byl přijat nový občanský zákoník zákon č. 141/1952 Sb. neboli střední občanský zákoník, který nahradil stávající všeobecný zákoník ABGB. Nový zákoník obsahoval úpravu spoluvlastnictví v ustanoveních ObčZ I přesto, že řada pozitivních prvků spoluvlastnictví zůstala zachována 20, do úpravy podílového spoluvlastnictví zasáhl třídní prvek týkající se postavení tzv. socialistického spoluvlastníka. Došlo-li například při hospodaření se společnou věcí k rovnosti hlasů, stačilo být podle 135 odst. 1 ObčZ 1950 podpořen socialistickým spoluvlastníkem, aby došlo k přehlasování podílníků. Také v případě zrušení spoluvlastnictví nebylo možné věc rozdělit vůbec, byl-li tím ohrožen obecný zájem nebo by rozdělením věci vznikla socialistickému spoluvlastníku újma ( 140 ObčZ 1950). Po 10ti letech od vydání středního občanského zákoníku začala platit nová Československá ústava z roku 1960 a bylo přikročeno k rekodifikaci hlavních odvětví ČS práva. Výsledkem bylo vydání nového občanského zákoníku č. 40/1964 Sb. s účinností od Tento zákoník byl ideologicky zaměřený a pro společnost znamenal krok zpět. Za pozitivní rys však lze považovat, že OZ opustil výslovné upřednostnění právního postavení socialistického spoluvlastníka. Občanský zákoník upravoval podílové spoluvlastnictví především v rámci institutu osobního spoluvlastnictví. O podílové osobní vlastnictví se jednalo v případě vlastnictví mezi občany. Toto podílového spoluvlastnictví však mohlo vzniknout také mezi občany a státem nebo socialistickými organizacemi a i v takovém vztahu měli všichni spoluvlastníci stejné postavení. 19 Právnická dvouletka vedla k nové kodifikaci ČS práva ve všech jeho základních odvětvích. Cílem bylo přiblížit se právu sovětskému. 20 Např. nakládání se spoluvlastnickým podílem při respektování práv ostatních spoluvlastníků, rámcová úprava hospodaření a vyúčtování týkající se předmětu spoluvlastnictví, úprava mezí, plotů, zdí apod. 16

19 vešel v účinnost zákon č. 131/1982 Sb., který upravoval převod spoluvlastnického podílu a zrušení a vypořádání, kdy byla možnost nezrušit či nevypořádat spoluvlastnictví z důvodů hodných zvláštního zřetele přikázáním věci za náhradu. Po roce 1989 se díky změně systému stal Občanský zákoník č. 40/1964 nepoužitelný a bylo třeba vypracovat OZ nový. Z časových důvodů byla nejprve urychleně vypracována dočasná novela tzv. velká novela občanského zákoníku zákon č. 509/1991 Sb. platný od Novela odstranila ideologické aspekty a navrátila zákoníku klasické soukromoprávní pojetí. Co se týče právních úprav v podílovém spoluvlastnictví, jednalo se především o změny ve vztahu k nakládání a hospodaření se společnou věcí zavedením principu majority a zasahování soudu do spoluvlastnických sporů. Také se nově vyskytuje pojem předkupní právo spoluvlastníků, které je ovšem omezeno převodem podílu osobě blízké. Zájem společnosti v rámci zrušení či vypořádání podílového spoluvlastnictví, jakožto prvek socialistického smýšlení, je z nové zákoníku také vypuštěn a hlavní roli má velikost podílu a účelné využití věci. Od roku 1992 podílové spoluvlastnictví nedoznalo dalších změn. V současné době se připravuje nový občanský zákoník. V roce 2008 byl po osmi letech prací vytvořen návrh nového občanského zákoníku podle profesora Karla Eliáše, který klade důraz jak na naše demokratické právní tradice, tak i na principy a standardy soukromého práva v Evropě. 2.3 Vznik podílového spoluvlastnictví Velikost spoluvlastnických podílů určuje právní skutečnost, která vedla ke vzniku podílového spoluvlastnictví. Právní skutečnost, jejímiž účinky dochází k nabytí vlastnického práva, se nazývá právní titul neboli právní důvod. Podílové spoluvlastnictví vzniká stejným způsobem jako vlastnické právo. Jednotlivé způsoby nabytí vlastnického práva lze dělit podle stanovených kritérií. Z jednoho hlediska lze rozlišovat na originární nebo derivativní nabytí. 21 Tituly pro nabývání vlastnického práva jsou vyjádřeny v občanském zákoníku, který stanoví, že vlastnictví lze nabýt 21 Viz. kapitola 1.4 Nabytí a zánik vlastnických práv 17

20 kupní, darovací nebo jinou smlouvou, děděním, rozhodnutím státního orgánu nebo na základě jiných skutečností stanovených zákonem. Obrázek č. 1 Nabývání vlastnictví 18

21 a) Nabývání vlastnického práva smlouvou Nejdůležitější a nejfrekventovanější forma nabývání vlastnického práva je právě nabytí smlouvou. Rozlišujeme smlouvu kupní, darovací nebo jinou. Pro posuzování okamžiku nabytí vlastnického práva a pro formu smlouvy při převodu vlastnického práva je rozhodné rozlišování věcí na movité věci a nemovitosti. Dle OZ 133 odst. 1 až 3: 1. Převádí-li se movitá věc, nabývá se vlastnické právo převzetím věci, není-li právním předpisem stanoveno nebo účastníky dohodnuto jinak. Obvykle, zejména při prodeji zboží v obchodě, uzavření smlouvy a předání s převzetím věci na sebe bezprostředně navazují. Jindy je převzetí věci dokonce předpokladem uzavření smlouvy darovací (nemá-li smlouva písemnou formu). Nejsou ani vyloučeny případy, kdy nabyvatel má věc již před uzavřením smlouvy (např. jako nájemce) - vlastnické právo nabude samotným uzavřením smlouvy. Obdobně je tomu v případě, kdy si převádějící ponechává věc ve své moci i po uzavření smlouvy o převodu vlastnického práva. Účastníci si mohou sjednat tzv. výhradu vlastnictví až do úplného zaplacení kupní ceny. 2. Převádí-li se nemovitost, která je předmětem zápisu v katastru nemovitostí, nabývá se vlastnické právo vkladem do katastru nemovitostí, nestanoví-li zákon jinak. Vklad povoluje katastrální úřad rozhodnutím, nejprve však přezkoumá listinu z hlediska stanovených náležitostí. Právní účinky vkladu vznikají na základě pravomocného rozhodnutí o jeho povolení (až provedením vkladu) ke dni, kdy návrh na vklad byl doručen katastrálnímu úřadu. 3. Převádí-li se nemovitost, která není předmětem zápisu v katastru nemovitostí, nabývá se vlastnické právo účinností smlouvy. b) Nabývání vlastnického práva děděním Dědictví se nabývá smrtí zůstavitele ( 460 ObčZ). Po smrti vlastníka neboli zůstavitele přechází vlastnická práva na nového majitele včetně všech práv a povinností zůstavitele bez rozdílu, ať o nich ví či neví. Stejné důsledky, které jsou 19

22 vyvolány smrtí fyzické osoby, vyplývají také z prohlášení fyzické osoby za mrtvou rozhodnutím soudu. Předpokladem dědění je nutná existence určitých předpokladů: I. Smrt zůstavitele Nutné k tomu, aby mohlo dojít k dědění; Konstatuje lékař po ohledání mrtvoly; Nelze-li smrt prokázat, může soud na základě jiných provedených důkazů smrti prohlásit osobu za mrtvou; Za mrtvou může soud prohlásit i osobu nezvěstnou, lze-li ke všem okolnostem soudit, že již nežije. II. Existence dědictví Soud zahájí řízení o dědictví v každém případě úmrtí fyzické osoby i. Soudní řízení pokračuje pokud byla zemřelá osoba subjektem majetkových práv a povinností, které nezanikly její smrtí; ii. Soud řízení zastaví, pokud nezanechal zůstavitel žádný majetek nebo jen nepatrný. III. Dědický titul 22 Naše dědické právo uznává dva dědické tituly: i. Zákon dědický titul svědčí osobě, která je v určitém zákonem vymezeném vztahu k zůstaviteli, přičemž dědicové jsou povoláni k dědění v pořadí stanoveném zákonem. ii. Závěť v tomto případě se dědí, zanechal-li zůstavitel platnou závěť. V případě, že dědictví nenabude žádný dědic, tj. ani závětní, ani zákonný, připadne státu jako odúmrť neboli caducum ( 462 ObčZ). 22 ÚZ Občanský zákoník, Sagit a.s., ISBN 978/80/ , 461: Dědí se ze zákona, ze závěti nebo z obou těchto důvodů (odst. 1); Nenabude-li dědictví dědic ze závěti, nastupují místo něho dědici ze zákona. Nabude-li se ze závěti jen část dědictví, nabývají zbývající části dědici ze zákona. 20

23 IV. Způsobilý dědic Právo být dědicem náleží každému subjektu, který je způsobilý k právům a povinnostem, tj. dědicem může být fyzická i právnická osoba. Podle 469 nedědí, kdo se dopustil úmyslného trestného činu proti zůstaviteli, jeho manželu, dětem nebo rodičům, anebo zavrženíhodného jednání proti projevu poslední vůle zůstavitelovy. Může však dědit, jestliže mu zůstavitel tento čin odpustil. Soud zahájí řízení o dědictví i bez návrhu, jakmile se dozví, že někdo zemřel nebo byl prohlášen za mrtvého. Konečným cílem řízení je zejména vydání rozhodnutí o potvrzení nabytí dědictví neboli o schválení dohody dědiců o vypořádání dědictví. Uvedené rozhodnutí soudu má právní účinky ex tunc, tj. zpětně ke dni smrti zůstavitele. c) Nabývání rozhodnutím státního orgánu Jde o takový způsob nabytí vlastnického práva jako je rozhodnutí soudu, správního orgánu apod. Z občanského zákoníku vyplývá, že v těch případech, kdy rozhoduje o nabytí vlastnického práva státní orgán, nabývá se vlastnictví dnem určeným v rozhodnutí tohoto orgánu, není-li určen dnem právní moci rozhodnutí. Občanský zákoník upravuje některé konkrétní případy nabývání vlastnického práva rozhodnutím orgánu. Příkladem nabytí vlastnictví soudním výrokem jsou: při zřízení neoprávněné stavby na cizím pozemku ( 135 c ObčZ); při zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví ( 142 ObčZ); při vypořádání společného jmění manželů ( 150 odst. 3 ve spojení s 149 odst. 2 a 3) aj. d) Nabývání na základě jiných skutečností stanovených zákonem Tyto skutečnosti, na jejichž základě dochází k nabytí vlastnického práva, jsou uvedeny jednak v občanském zákoníku, jednak v jiných právních předpisech. 21

24 a) Nabytí přírůstku věci ( 135a ObčZ) - Přírůstky, vše co vzejde z vlastníkovy věci, se stávají samostatným předmětem vlastnického práva až poté, kdy dojde k jejich oddělení od původní věci. Pokud nebyly odděleny, jsou součástí věci hlavní, samostatné vlastnické právo se nabývá až oddělením (separací). Obdobnou povahu má i nabytí vlastnictví tzv. akcesí, tj. ke všemu, co bylo dodatečně spojeno s hlavní věcí. Lze rozlišit přírůstky přirozené (plody stromů) nebo přírůstky civilní (nájemné). 23 b) Nabytí přisvojením - Český právní řád nezná přisvojení jako obecný nabývací způsob. Tento způsob vzniku vlastnického práva připadá v úvahu pouze jako speciální nabývací způsob na základě zvláštních předpisů, např. při sběru lesních plodin a roští, lovu zvěře a lovu ryb. Podle 135 ObčZ je vyloučeno nabytí vlastnického práva přisvojením věci nalezené, opuštěné nebo skryté. c) Nabytí vydržením ( 134 ObčZ)- Jeden ze způsobů originárního nabývání vlastnického práva. Občanský zákoník stanovuje předpoklady vydržení, které musí být splněny po celou vydržecí dobu viz 134 odst. 1 až 4 ObčZ. 24 d) Nabytí vytvořením, zhotovením věci - Vytvoří-li, resp. zhotoví-li někdo ze své věci novou věc, stane se jejím vlastníkem. Nabytí vlastnictví k nemovitosti zhotovením se provede v katastru nemovitostí záznam za předpokladu, že je splněna ohlašovací povinnost, tj. že je předloženo rozhodnutí o kolaudaci a geometrický plán. e) Nabytí na základě zpracování věci ( 135b ObčZ) - Zpracování věci je procesem, který vede k vytvoření nové věci a tím i ke vzniku vlastnického práva k nově vytvořené věci, jako samostatnému předmětu vlastnického práva. Právní předpis řeší situace, kdy dochází ke zpracování cizí věci. Mohou nastat dvě varianty podle 23 ÚZ Občanský zákoník, Sagit a.s., ISBN 978/80/ , 123; 127; 135a 24 ÚZ Občanský zákoník, Sagit a.s., ISBN 978/80/ ,

25 toho, zda zpracovatel je v dobré víře, či zda je mu známo, že mu zpracovaná věc nepatří. ) ) ) ) ) Zpracovatel je v dobré víře: a podíl věci zpracovatele je větší - vlastníkem nové věci se stává zpracovatel, je však povinen uhradit cenu toho, o co se zmenšil majetek jiného, b podíl jiného je větší - vlastníkem věci se stává tato osoba a je povinna uhradit zpracovateli cenu toho, o co se jeho majetek zmenšil, c podíly jsou stejné - vlastníkem se stává ten, na němž se účastníci dohodnou, nedojde-li k dohodě, vlastníka určí soud (na návrh kteréhokoliv z účastníků).. Zpracovateli je známo, že mu věc nepatří: a je-li možné nebo účelné navrácení do předešlého stavu, zůstává vlastnické právo původního vlastníka zachováno a může žádat uvedení do předešlého stavu, b není-li navrácení do předešlého stavu možné nebo účelné - vlastníkem se stane vlastník věci nebo zpracovatel podle jejich dohody, - nedojde-li k dohodě, určí soud podle všech okolností, kdo je vlastníkem věci a jaká náhrada náleží vlastníkovi nebo zpracovateli. f) Přímo ze zákona - Nabytí vzniká účinností zákona nebo od data stanovení zákonem. Nabytí vlastnických práv touto cestou je však zcela ojedinělé. 23

26 g) Nabytí vlastnictví k věci ztracené, opuštěné 25 ( 135 ObčZ) - Pojmový rozdíl mezi věcí ztracenou a opuštěnou je definováno v Občanském právu hmotném 26. Občanský zákoník ovšem neřeší výslovně otázky ztráty věci ani jejího opuštění, nýbrž otázky nálezu věci ztracené či opuštěné. Dojde-li k nálezu věci ztracené a nálezce ji vezme do svého držení, je povinen ji bez prodlení vydat jejímu vlastníkovi (pokud je znám) nebo ji předat příslušnému státnímu orgánu ( 135 odst. ObčZ). V případě věcí opuštěných platí přiměřeně stejná ustanovení jako v případě věcí ztracených. 2.4 Obsah podílového spoluvlastnictví Obsahem podílového spoluvlastnictví jsou práva a povinnosti spoluvlastníků. Podle toho, mezi kým tato práva a povinnosti vznikly, je rozdělujeme do tří skupin: 1) Práva a povinnosti mezi spoluvlastníky při hospodaření se společnou věcí. 2) Práva a povinnosti mezi spoluvlastníky a třetími osobami ohledně společné věci jako celku. 3) Práva a povinnosti mezi každým spoluvlastníkem a třetí osobou ohledně jeho spoluvlastnického podílu. ad 1) Za hospodaření se společnou věcí lze považovat kromě běžného užívání také údržbu věci, její opravu, popřípadě její změnu včetně odstranění či likvidaci. Při hospodaření se společnou věcí rozhodují spoluvlastníci většinou, počítanou podle velikosti podílu = princip majorizace 27. Z toho plyne, že například při hlasování o společné věci není podstatná většina spoluvlastníků podle počtu, ale 25 Právní režim věcí ztracených a opuštěných upravuje 135 odst. 1 a Knappová, M., Švestka, J. a kol., Občanské právo hmotné, ASPI Publishing, Praha 2002,ISBN , str. 306 Při ztrátě věci její vlastník ztrácí faktickou možnost vykonávat svá vlastnická práva k věci, zůstává však jejím vlastníkem. Nejedná se o právní úkon, ale o právní událost. Naproti tomu opuštění věci je jednostranným právním úkonem, jímž vlastník projevuje úmysl nebýt nadále vlastníkem věci. Vlastnické právo vlastníka vzhledem k povaze věci tedy zaniká a zároveň vznikne vlastnické právo obci. 27 uplatňování principu většiny (Buchtelová R., a kol. autorů, Akademický slovník cizích slov, Academia, Praha 1997, ISBN , str. 474) 24

27 většina jejich vlastnických podílů. Minoritní spoluvlastníci, kteří byli přehlasováni, nemohou rozhodnutí majoritní skupiny zvrátit soudní cestou, ledaže by se jednalo o důležitou změnu společné věci. Důležitou změnou společné věci se rozumí změna podstaty věci nebo změna její funkce (např. změna stavebního pozemku na pozemek zemědělský). ad 2 ) Podle 139 odst. 1: Z právních úkonů týkajících se společné věci jsou oprávněni a povinni všichni spoluvlastníci společně a nerozdílně. Jedná se o tzv. solidaritu spoluvlastníků. Jedná se o případy, kdy solidarita oprávněných či povinných je založena přímo ze zákona. Například, jak je uvedeno v publikaci Jiřího Švestky Občanské právo hmotné, byla-li spoluvlastníkem sjednaným způsobem uzavřena smlouva o dílo, jejímž předmětem je oprava společné nemovitosti, je dodavatel díla oprávněn domáhat se zaplacení ceny díla na kterémkoli ze spoluvlastníků s tím, že je povinen zaplatit celkovou cenu díla a následně se domáhat uhrazení poměrného dílu na ostatních spoluvlastnících podle výše jejich spoluvlastnického podílu. 28 ad 3) V poslední skupině práv a povinností spoluvlastníků jde o možnost manipulovat se spoluvlastnickým podílem. Na tyto případy pamatuje občanský zákoník v 140 ObčZ 29. Chce-li spoluvlastník převést svůj podíl na jinou osobu než osobu blízkou 30, pak mají spoluvlastníci při převádění vlastnického podílu předkupní právo. V rámci dohody se mohou spoluvlastníci rozhodnout, zda svého předkupního práva využijí či nikoliv. Nedohodnou-li se, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti svých podílů. Jestliže by spoluvlastník porušil zákonnou povinnost ohledně převodu svého podílu a svůj podíl by nenabídl ostatním spoluvlastníkům, mohou se ostatní spoluvlastníci do tří let od uskutečnění věcného plnění dovolávat neplatnosti takového převodu dle 40a - podle 603 odst. 3 ObčZ má ovšem přednost žaloba vůči novému vlastníkovi. Stejný postup by mohl zvolit oprávněný spoluvlastník, který 28 Knappová, M., Švestka, J. a kol., Občanské právo hmotné, ASPI Publishing, Praha 2002,ISBN , str ÚZ Občanský zákoník, Sagit a.s., ISBN 978/80/ , 140 Převádí-li se spoluvlastnický podíl, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké. Nedohodnou-li se spoluvlastníci o výkonu předkupního práva, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů. 30 ÚZ Občanský zákoník, Sagit a.s., ISBN 978/80/ , 116,

28 nabídku odmítl z toho důvodu, že za spoluvlastnický podíl byla prodávajícím spoluvlastníkem vyžadována vyšší kupní cena, než za kterou byl třetí osobě spoluvlastnický podíl nakonec prodán. Spoluvlastník nemůže být nucen k tomu, aby nabízený spoluvlastnický podíl koupil. V tomto případě jeho předkupní právo vůči prodávajícímu spoluvlastníku zanikne ( 605). 2.5 Zánik, zrušení a vypořádání spoluvlastnictví K zániku podílového spoluvlastnictví může dojít obdobnými způsoby jako dochází k zániku individuálního vlastnictví. Jak ve své práci o podílovém spoluvlastnictví uvádí Michal Králík, v obecném režimu zániku spoluvlastnictví mohou nastat převážně následující situace: zaniká samotný předmět spoluvlastnictví (např. zničení věci) a institut spoluvlastnictví již nemá význam, zaniká institut spoluvlastnictví, ale držená věc zůstává (např. spoluvlastnictví se mění na výhradní vlastnictví jednoho z dosavadních spoluvlastníků), spoluvlastnictví zůstává zachováno, ale mění se jeho obsah a subjekt (např. prodej věci jiným spoluvlastníkům), zaniká spoluvlastnictví, mění se dosavadní okruh subjektů, ale věc zůstává (např. opuštění věci). Spoluvlastník může skončit dohodou spoluvlastníků, čemuž je dávána vždy přednost. Pokud se ovšem spoluvlastníci nedomluví nastupuje na návrh některého ze spoluvlastníků soud Zánik spoluvlastnického vztahu dohodou spoluvlastníků Při řešení vztahů mezi spoluvlastníky je upřednostňována dohoda ( 142 ObčZ). V tomto způsobu zrušení spoluvlastnictví nejsou účastníci zákonem 26

29 omezováni. Spoluvlastníci se mohou dohodnout na reálném rozdělení věci, přenechání věci jednomu nebo více ze spoluvlastníků nebo také na prodeji věci a následném rozdělení výtěžku podle podílu. Zdánlivě nejsou kladeny žádné limity pro takový úkon, nicméně vždy bude třeba respektovat další ustanovení právního řádu, a dbát na to, aby například nebyli takovým jednáním zkráceni věřitelé spoluvlastníků. Ti by v takovém případě mohli úkonu odporovat dle 42a ObčZ. Zákon předepisuje, je-li předmětem nemovitost, že musí být dohoda o vypořádání písemná (OZ 141 odst. 1). Bez ohledu jaká věc je předmětem podílového spoluvlastnictví, je povinností každého ze spoluvlastníků vydat na požádání ostatním písemné potvrzení o tom, jak se vypořádali (OZ 141 odst. 2). Jestliže spoluvlastník nesplní tuto povinnost, lze se domáhat vydání tohoto potvrzení u soudu Zánik spoluvlastnického vztahu rozhodnutím soudu Nikdo nemůže být nucen setrvávat ve spoluvlastnickém vztahu proti své vůli. V případě, že nedojde mezi spoluvlastníky k dohodě o zrušení a následném vypořádání spoluvlastníků, může kterýkoli ze spoluvlastníků podat návrh na zrušení a následné vypořádání soudní cestou. Důvodem pro zrušení spoluvlastnictví však nemusí být ani existence neshod. Může jím být například objektivní nemožnost užívat předmět spoluvlastnictví s ohledem na vzdálenost místa bydliště, jeho ekonomickou nevyužitelnost pro spoluvlastníka, absenci finančních prostředků na údržbu či investice do společné věci apod. Nebo se může jednat o naprostý nezájem setrvat nadále v podílovém spoluvlastnictví. 31 Stejně jako nejsou soudem vázáni spoluvlastníci při zrušení a vypořádání věci dohodou, není ani soud vázán návrhem spoluvlastníků na způsob vypořádání, a může se proto rozhodnout i pro jiný způsob = judicium duplex ( 142 odst. 2). Zákon stanoví závazné pořadí způsobů vypořádání spoluvlastnictví, které soud musí respektovat. Jedná se o: a) reálné rozdělení věci, b) přenechání věci jednomu či více ze spoluvlastníků, 31 Nelze tedy souhlasit s názorem v odborné literatuře, že návrh na zrušení spoluvlastnictví soudní cestou nastává až v okamžiku, jestliže mezi spoluvlastníky vznikl rozpor. 27

30 c) prodej společné věci a následné rozdělení výtěžku podle podílů. ad a) Tento způsob je nejpřirozenější při likvidaci spoluvlastnického vztahu. Reálným rozdělením věci se rozumí vznik samostatných věcí v právním smyslu. 32 Pokud se jedná o reálné rozdělení budov, toleruje soudní praxe jen rozdělení vertikální tak, aby vznikly samostatné budovy. K rozdělení pozemků se vyžaduje územní rozhodnutí orgánů státní správy. Soud by ovšem nepovolil rozdělení pozemku, v jehož důsledku by vznikly pozemky jen nepatrné rozlohy. Vznik nových věcí v důsledku reálného rozdělení by mohl být za určitých okolností vzhledem ke konkrétnímu případu vyrovnán mezi spoluvlastníky i finanční náhradou. Při zrušení a vypořádání spoluvlastnictví rozdělení věci může soud zřídit i věcné břemeno k nově vzniklé nemovitosti ve prospěch vlastníka jiné nově vzniklé nemovitosti. Zrušení a vypořádání spoluvlastnictví nemůže být na újmu osobám, kterým příslušejí práva na nemovitosti váznoucí. ( 142 odst.3 ObčZ) ad b) V případě, že nebude reálné rozdělení věci možné, má soud možnost přikázat věc jednomu nebo více spoluvlastníkům. Tato situace ovšem může nastat pouze v případě, že o věc projeví zájem některý ze spoluvlastníků a zároveň je schopen za ni poskytnout přiměřenou náhradu. V samotném soudním procesu se pak také přihlíží k velikosti spoluvlastnického podílu, a aby věc byla účelně využita. V žádném případě však nelze přikázat věc za náhradu třetím osobám. Při tomto způsobu vypořádání přísluší vyplacení podílů těm spoluvlastníkům, kteří ze spoluvlastnictví vystupují. ad c) Podle 142 odst. 1 nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud její prodej a výtěžek rozdělí podle podílů. 33 Tento způsob vypořádání přichází v úvahu vždy jako poslední. V případě, že se věc nepodaří prodat a tím tedy zrealizovat soudní rozhodnutí, zůstává věc i nadále ve společném držení vlastníků. 32 Srov. Knappová, M., Švestka, J. a kol., Občanské právo hmotné, ASPI Publishing, Praha 2002,ISBN , str V takovém případě se jeho rozhodnutí vykoná podle ustanovení o výkonu rozhodnutí ( 323 n. OSŘ, jde-li o prodej movité věci; 335 n. OSŘ, jde-li o prodej nemovitosti). 28

31 Při zrušení a vypořádání spoluvlastnictví se některý ze spoluvlastníků může často domáhat investic, které na danou věc vynaložil. Z hlediska povahy nároků a jejich promlčení je pak třeba rozlišovat mezi náklady na nutnou opravu a údržbu věci a náklady na opravu a údržbu věci, které nebyly nezbytné. Dále je třeba zjistit, zda s těmito náklady vyjádřili spoluvlastníci souhlas (třebas i konkludentně, mlčky) nebo byly tyto náklady vynaloženy bez tohoto souhlasu či snad že došlo mezi spoluvlastníky k dohodě o způsobu úhrady těchto nákladů. Jestliže spoluvlastník vynaloží náklad na společnou věc se souhlasem ostatních spoluvlastníků, jedná se o majetkové právo investujícího spoluvlastníka uplatňované vůči ostatním spoluvlastníkům, které se promlčí v tříleté promlčecí době, pro jejíž počátek je rozhodná doba vynaložení nákladu na společnou věc. Jestliže investující spoluvlastník vynaloží náklad na společnou věc bez souhlasu ostatních spoluvlastníků, ale jedná se o náklad na nutnou opravu či údržbu, jedná se o právo na vydání bezdůvodného obohacení, jež uplatňuje investující spoluvlastník již za trvání spoluvlastnického vztahu a promlčí se podle 107 ObčZ od okamžiku vynaložení nákladu na nutnou opravu či údržbu. A konečně se může jednat o zhodnocení společné věci bez souhlasu ostatních spoluvlastníků nikoliv nutnou opravou či údržbou a pak má investující spoluvlastník právo na vydání bezdůvodného obohacení v promlčecí lhůtě podle 107 ObčZ, která však počíná plynout až od okamžiku zániku podílového spoluvlastnictví. Promlčecí lhůta je dvouletá v případě, že máme vědomost o tom, vůči komu je právo na vydání bezdůvodného obohacení nutno uplatňovat a že bezdůvodné obohacení vzniklo (subjektivní lhůta). V každém případě se však právo na vydání bezdůvodného obohacení promlčí tři roky od vzniku bezdůvodného obohacení (objektivní lhůta), ledaže by šlo o bezdůvodné obohacení úmyslné, kde je objektivní promlčecí lhůta desetiletá. Pokud existují důvody zvláštního zřetele 34 může soud podaný návrh na zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví zamítnout. Jsou-li tyto důvody dány, soud spoluvlastnictví nezruší a nevypořádá přikázáním do výlučného vlastnictví či prodeje společné věci. 34 K důvodům zvláštního zřetele řadí soudní praxe zejména vysoký věk, zdravotní stav nebo skutečnost, že žalovaný spoluvlastník prožil většinu života ve společné nemovitosti. 29

32 3. Rozdíl mezi podílovým spoluvlastnictvím obytných domů a vlastnictvím bytů dle zákona č. 72/94 Sb. 3.1 Historický význam vlastnictví bytů Problematika vlastnictví bytů a společenství vlastníků jednotek je v současnosti velmi aktuální, jelikož v posledních letech tyto vztahy vykázaly prudký rozvoj. Jedná se o přirozený jev jako následek toho, že od roku 1951 v průběhu dalších 30ti let zaznamenaly tyto vztahy útlum, když stát v rámci své ekonomické politiky systematicky likvidoval vlastnictví fyzických a soukromých právnických osob k nemovitostem, díky socializaci a dalším nátlakovým aktivitám směřujícím k tomu, že pojem soukromé vlastnictví nemovitostí jako takové v této době neexistovalo. Co se týče bytových jednotek, část výstavby bytů byla v minulosti realizována bytovými družstvy, před druhou světovou válkou obecně prospěšnými bytovými družstvy, pak lidovými družstvy a od roku 1959 stavebními bytovými družstvy. Vnitřní organizace všech typů bytových družstev bez rozdílu je upravena stanovami. Občanské zákoníky z roku 1950 a 1964 zcela rušily význam institutu vlastnictví k nemovitostem, když ze svého obsahu vypustily úpravu problematiky věcných práv a výrazně omezily možnosti vlastníků disponovat se svými věcnými právy k nemovitostem. Pokud se například jednalo o převod vlastnických práv k nemovitostem, rozhodoval stát, zda budou smlouvy o převodu právně účinné, přičemž se hlídala nejen právní čistota tohoto úkonu, ale také nesměl utrpět újmu státní zájem. Urovnávání společenských a hospodářských poměrů v 90. letech minulého století, způsobilo, že vlastnické právo opět nabylo na váze jak právní, tak i společenské. Na základě přijatých restitučních zákonů byla část obytných domů vydána původním vlastníkům, jejich dědicům nebo dalším oprávněným osobám. V nově vzniklých podmínkách se okamžitě oživil trh s nemovitostmi a do popředí pronikla potřeba úpravy evidence právních vztahů k nemovitostem, založené na pevnějších základech. Novelizovaný občanský zákoník, a tedy také zákon o zápisech 30