PRÁVNICKÁ FAKULTA MASARYKOVY UNIVERSITY. Obor: Veřejná správa. Katedra občanského práva. Diplomová práce. Společné části domu

Transkript

1 PRÁVNICKÁ FAKULTA MASARYKOVY UNIVERSITY Obor: Veřejná správa Katedra občanského práva Diplomová práce Společné části domu Common parts of an appartment building Bc. Martina Pekárková

2 Prohlášení: Prohlašuji, že jsem diplomovou práci na téma Společné části domu zpracovala sama. Veškeré prameny a zdroje informací, které jsem použila k sepsání této práce, byly citovány v poznámkách pod čarou a jsou uvedeny v seznamu použitých pramenů a literatury. Martina Pekárková 2

3 Poděkování: Děkuji panu prof. JUDr. Josefu Fialovi, CSc. za značnou trpělivost a cenné rady, které mi poskytl při zpracovávání této diplomové práce. Děkuji též své rodině za pochopení a podporu, kterou mi věnovali po celou dobu mého studia. 3

4 Abstrakt Diplomová práce je zaměřena na společné části domu. Práce je rozdělena do šesti kapitol a následně podkapitol, ve kterých jsou postupně objasňovány jednotlivé společné části a následně propojovány do širšího kontextu existence a funkčnosti spoluvlastnictví společných částí, resp. vlastnictví jednotek. Krátce jsem shrnula vývoj této úpravy na našem území. Dále jsem se pokusila charakterizovat jednotlivé prvky společných částí domu a poukázat na problematiku současné právní úpravy. Stručně popisuji novou právní úpravy, platnou od a následně v závěru se snažím formulovat její výhody či nevýhody oproti současnému stavu. Klíčová slova Společné části spoluvlastnictví budova dům jednotka - prohlášení vlastníka - spoluvlastnický podíl - absolutně společné části - relativně společné části Abstract My dissertation is focused on common areas of a block of flats i.e. those parts of a house which are jointly owned and used by the inhabitants of such a house. It is divided to six chapters and then to subchapters, in which the individual categories of common areas are described and explained. That description is then incorporated to a broader context of existence and functionality of joint ownership of common areas as well as ownership individual flats. I have summarized briefly a history of legislation related to that in the Czech Republic. Then I have presented a characterization of the individual aspects of common areas of a house and I also highlighted important topics of a current legislation. I briefly describe the new legislation which is in force from 1 th January As a conclusion, I try to formulate its advantages and disadvantages i.e. pros and cons of that new legislation vis-a-vis the current state. Keywords Common areas joint ownership building house owner s declaration participation/share of co-owners absolute common areas relative common areas. 4

5 Obsah: Úvod Historický exkurs 8 2. Charakteristika společných částí domu Vznik společných částí domu Podíly na společných částech domu Absolutní a relativní společné části domu Absolutní společné části domu Relativní společné části domu Jednotlivé prvky tvořící společné části domu Balkony, lodžie, terasy Sklepy Garáže a parkovací místa Komíny Okna Půdy Samostatné vedlejší stavby a kotelny Právní aspekty spojené se společnými částmi domu v režimu spoluvlastnických vztahů Rozhodování o správě a údržbě společných částí domu Příspěvky vlastníků na správu a údržbu společných částí domu Nájem společných částí domu Společné části domu v režimu nového Občanského zákoníku Bytové spoluvlastnictví Výše podílů.. 44 Závěr...47 Seznam použitých zdrojů Seznam příloh

6 Úvod Téma mé diplomové práce Společné části domu jsem zvolila po konzultaci s vedoucím mé práce, kdy jsem jako vlastní téma hledala nejvhodnější pro navázání na mou bakalářskou práci, kterou jsem zpracovávala na téma Vlastnictví bytů a nebytových prostor. Zcela logickým vyústěním bylo zvolení tématu, které představuje základní koncepci vlastnictví bytů, spočívající na spoluvlastnictví domu, které představuje podílové spoluvlastnictví společných částí domu. Cílem této práce je definování společných částí domu, jakožto stavebního kamene vlastnictví bytů a nebytových prostor, jejich diferenciace a vazby na spoluvlastnické vztahy. V souladu se zadáním mé diplomové práce se pokusím objasnit problematiku absolutních a relativních společných částí domu. Při posouzení současné právní úpravy se zaměřím také praktické zkušenosti a judikaturu. Práci jsem rozčlenila pouze do šesti kapitol, přičemž pro lepší přehlednost používám podkapitoly. V první kapitole jsem se pokusila stručně shrnout historický vývoj dotýkající se společných částí domu. Nezabývám se zde rozborem jednotlivých vlastnických teorií, jelikož vlastnictví jako takové není předmětem této práce. V druhé kapitole se věnuji charakteristice společných částí, jejich vzniku a způsobu vyjádření jejich hodnoty vůči celku a ostatním vlastníkům. Třetí kapitolu jsem věnovala rozlišení absolutních společných částí, tedy těch, které jsou společné pro všechny vlastníky a jejich existence je zachycena ve všech domech tohoto typu vlastnictví a relativních společných částí, které nejsou až tak běžné a v mnoha případech problematické. Čtvrtá kapitola pak zachycuje jednotlivé prvky tvořící společné části domu, kde se v jednotlivých podkapitolách věnuji těm, které jsou v praxi pokládány za problematičtější. V páté kapitole této práce se pomocí vyjádření právních aspektů spojených se společnými částmi domu v režimu spoluvlastnických vztahů 6

7 snažím o propojení s praktickými zkušenostmi, včetně související judikatury. Poslední kapitola je pak věnována společným částem domu v režimu nového občanského zákoníku. V závěru své práce formuluji praktické problémy dosavadního zákona o vlastnictví bytů s ohledem na nový občanský zákoník a možnosti zlepšení právní úpravy. Informace ke zpracování zadaného tématu jsem čerpala z právních předpisů, včetně jejich důvodových zpráv, dále pak z odborné literatury, odborných článků a internetových zdrojů. Veškeré použité zdroje uvádím v seznamu použité literatury a zdrojů. 7

8 1. Historický exkurs Na našem území se první náznak řešení právní úpravy vlastnictví bytů objevil po druhé světové válce, kdy v roce 1965 byl v rámci snahy řešení bytové krize předložen návrh zákona, od kterého si tehdejší představitelé slibovali zajištění vzestupu výstavby bytových domů a naopak pokles výstavby rodinných domků. Návrh zákona, který byl předložen Slovenskou národní radou, byl schválen a vydán jako zákon č. 52/1966 Sb., o osobním vlastnictví bytů. Dikce tohoto zákona se opírala o monistickou koncepci vlastnictví, kdy byl za předmět vlastnictví uznáván byt, přičemž společné části domu nepopíral existenčně, ale nepřisuzoval jim akcesorickou povahu. Tento zákon byl novelizován za tehdejšího režimu v roce 1978, kdy důvodem bylo zejména nenaplnění původního záměru. Další novelizace zaznamenal až v letech 1991 a 1992, jakožto nutnou reakci na změnu společenských poměrů v našem státě. Již v roce 1989, kdy v našem státě došlo ke změně společenských poměrů, bylo jasné, že je třeba vlastnictví bytů řešit zcela novým způsobem a to nikoliv jen pro existující velké nedostatky dosavadního zákona, ale též pro možnost realizace plánované privatizace bytového fondu. Návrh nového zákona o vlastnictví bytů byl předložen skupinou poslanců začátkem roku 1992, ale nebyl následně projednáván, na čemž měly zásluhu blížící se volby a rozpad Československa. V roce 1993 byl podán nový návrh zákona, který po mnoha podaných pozměňovacích návrzích byl přijat jako zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé další zákony (zákon o vlastnictví bytů). Koncepce tohoto zákona již vychází ze spojení vlastnictví jednotky a spoluvlastnictví společných částí domu, případně pozemku. Samostatné nakládání s jednotkami, bez spoluvlastnického podílu na společných částech domu a případně i pozemku, zákon neumožňuje, ať již se jedná o převody vlastnictví, zatížení zástavním právem, věcným břemenem apod. Vychází se zde tedy z jedné z dualistických teorií 8

9 vlastnictví, kdy jednotka přistupuje ke spoluvlastnictví budovy. 1 Z logiky věci, kdy budova je tvořena jednotlivými samostatně vymezenými jednotkami, což vytváří jeden funkční celek, nelze se ztotožnit s pojetím, že hlavním předmětem vlastnictví je jednotka a k ní akcesorické je spoluvlastnictví společných částí domu a pozemku. 2 Zákon byl v letech 1994 až 2009 mnohokrát novelizován, přičemž jednou z významnějších novel z pohledu společných částí domu byla novelizace učiněna zákonem č. 103/2000 Sb., která mimo jiné řešila dosavadní nedostatky v úpravě správy a údržby společných částí domu. 3 Následně v letech 2004 až 2010 byly připravovány různé varianty návrhů nového zákona o vlastnictví bytů, z nichž některé projednávány nebyly, jiné jejich předkladatelé vzali zpět. Schvalovací proces poslední z návrhů zákona o vlastnictví bytů ukončilo přijetí nového občanského zákoníku, ve kterém je úprava vlastnictví bytů obsažena. 4 1 NOVOTNÝ, Marek; FIALA, Josef; HORÁK, Tomáš; OEHM, Jaroslav; HOLEJŠOVSKÝ, Josef. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 4. doplněné a přepracované vydání. Praha: C. H. Beck, 2011, s. 8 2 DVOŘÁK, Tomáš. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. Praha: ASPI, 2007, s.13 3 Blíže v kapitole č. 6 4 Blíže v kapitole č. 7 9

10 2. Charakteristika společných částí domu Společnou částí domu je ve své podstatě vše, co není vymezeno jako jednotka, tzn. byt nebo nebytový prostor. Jedná se tedy o vše, co tvoří budovu, která se po vymezení jednotlivých jednotek stává domem. 5 Již pojmenování společné vypovídá o faktu, že jde o části domu sloužící k užívání všemi spoluvlastníky, resp. vlastníky jednotek. Demonstrativní výčet společných částí domu vyjmenovává 2 písm. g) zákona o vlastnictví bytů, kdy pro účely zákona se rozumí: společnými částmi domu části domu určené pro společné užívání, zejména základy, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody, schodiště, chodby, balkony, terasy, prádelny, sušárny, kočárkárny, kotelny, komíny, výměníky tepla, rozvody tepla, rozvody teplé a studené vody, kanalizace, plynu, elektřiny, vzduchotechniky, výtahy, hromosvody, společné antény, a to i když jsou umístěny mimo dům; dále se za společné části domu považují příslušenství domu (například drobné stavby) společná zařízení domu (například společné prádelny). 6 I když tento výčet byl oproti původnímu znění doplněn novelou zákona č. 103/2000 Sb., není ani zdaleka úplný. Zákonodárce není schopen reálně postihnout absolutně všechny varianty přicházející v úvahu jakožto společné části domu, jelikož každá budova je svým způsobem specifická. Jedná se tedy spíše o nejfrekventovanější příklady, které se téměř běžně ve všech budovách vyskytují, ať již v panelové výstavbě výměníky tepla a kotelny, tak v historické zástavbě půdy. Za mírně problematické je však možno považovat ustanovení za společné části domu se považují příslušenství domu 7. Příslušenství je samostatnou věcí, nikoliv součástí budovy a nemusí tudíž sdílet stejný osud 5 2 písm. d) zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit ]. 6 2 písm. g) zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů 7 tamtéž 10

11 jako sama nemovitost. 8 Tak, jako při převodu rodinného domu, pakliže nebude příslušenství jako předmět převodu výslovně uvedeno, nepřechází na nového nabyvatele a není součástí převodu, tak i zde musí být pouze na vůli vlastníka, resp. spoluvlastníků, jak s příslušenstvím domu naloží a zde jej tedy za společnou část určí či nikoliv. Nelze se tudíž ztotožnit s názorem, že i když je výčet společných částí domu v zákoně nevyčerpávající, a tudíž pouze demonstrativní, je vždy povinně společná část domu ta, kterou za společnou část domu zákon prohlásil, aniž by vlastník na tom mohl cokoliv změnit Vznik společných částí domu Společné části domu mohou vzniknout v budovách, které se na základě vymezení jednotek v domě (bytových či nebytových) stanou domem. K vymezení jednotlivých jednotek dochází prohlášením vlastníka, které, jak již z názvu vyplývá, činí obvykle původní vlastník budovy, případně pak stavebník v rámci smlouvy o výstavbě. Způsob provedení a náležitosti prohlášení vlastníka určuje ustanovení 4 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, kdy mimo jiné v odst. 1 uvádí: Vlastník budovy svým prohlášením určuje prostorově vymezené části budovy, které se za podmínek stanovených tímto zákonem a v souladu se stavebním určením stanou jednotkami a společnými částmi domu. 10 Dále pak v odst. 2 pod písm. c) stanovuje, že prohlášení musí mimo jiné obsahovat: určení společných částí budovy, které budou společné vlastníkům všech jednotek, a určení společných částí budovy, které budou společné vlastníkům pouze některých jednotek Blíže k tomu: NOVOTNÝ, Marek; FIALA, Josef; HORÁK, Tomáš; OEHM, Jaroslav; HOLEJŠOVSKÝ, Josef. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 4. Doplněné a přepracované vydání. Praha: C. H. Beck, 2011, s.25 9 DVOŘÁK, Tomáš. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. Praha: ASPI, 2007, s odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů 11 4 odst. 2 písm. c) zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů 11

12 Jedná se tedy o určení, co bude předmětem vlastnictví, jakožto jednotka předmětem spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek v domě, jakožto společná část domu. Jak již bylo řečeno, tvůrce prohlášení musí vycházet z faktu, že vymezením jednotlivých jednotek v budově, nezmizí budova jako celek, 12 ale stává se domem ve spoluvlastnictví vlastníků jednotek k jeho společnému užívání, ať již pro všechny či pouze některé vlastníky jednotek. 13 Pomůckou pro neopominutí nějaké části, která je společná, v jejich konkrétním vyjmenování, je nepochybně jejich zmiňovaný výčet uvedený v 2 písm. g) zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů. Faktem však je, že přesné vyjmenování všech společných částí domu je prakticky nemožné. Jako řešení by přicházelo v úvahu negativní určení společných částí domu, tedy vymezení způsobem, že za společné budou určeny ty části, které nejsou v prohlášení určeny jako jednotky. 14 Toto řešení je však některými odborníky pokládáno za nepřijatelné, mimo jiné z důvodu nejasného vymezení společných částí, které by mohlo zakládat i neplatnost prohlášení vlastníka. 15 Pokud vycházíme se smyslu zákona, tak budova přeměněná vymezením jednotek na dům, nemá jiné složení, než-li jednotky a společné části domu, logicky tedy to, co není jednotkou musí být společnou částí, jinou věc zákon nezná. Při zachování v praxi rozšířenější verze určování společných částí domu jejich konkrétním vyjmenováním, je však dle mého názoru možné, aby vlastník ve snaze zachytit všechny možné prvky společných částí konkrétně určil vše, co je v momentě tvorby prohlášení vlastníka schopen a současně zamezil možnosti vzniku potencionálních problémů při případném opominutí některé ze společných částí. Domnívám se, že po seznamu konkrétně pojmenovaných společných částí domu může 12 NOVOTNÝ, Marek; FIALA, Josef; HORÁK, Tomáš; OEHM, Jaroslav; HOLEJŠOVSKÝ, Josef. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 4. Doplněné a přepracované vydání. Praha: C. H. Beck, 2011, s.9 Dále také: ZUKLÍNOVÁ, M. Několik úvah o osobním vlastnictví bytů. Právník, 1979, č.5, s Blíže v kapitole č NOVOTNÝ, Marek; FIALA, Josef; HORÁK, Tomáš; OEHM, Jaroslav; HOLEJŠOVSKÝ, Josef. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 4. Doplněné a přepracované vydání. Praha: C. H. Beck, 2011, s DVOŘÁK, Tomáš. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. Praha: ASPI, 2007, s

13 prohlášení vlastníka v článku tyto části určující, obsahovat i prohlášení, resp. určení za společnou část domu všeho, co není konkrétně pojmenováno, není vymezeno jako jednotka a svou stavebně technickou a konstrukční povahou slouží ke společnému užívání všech vlastníků. Je však nutné mít i na paměti možnost vymezení relativně společných částí domu 16, kdy by toto určení v některých případech mohlo způsobit problém Podíly na společných částech domu Vymezení jednotek a společných částí domu v prohlášení vlastníka vzniká spoluvlastnictví k těmto společným částem vlastníkům jednotek v domě, které musí být také velikostně určeno. Vznikne-li tedy vlastnictví jednotek v domě a s tím i spoluvlastnictví společných částí domu, musí být z prohlášení vlastníka zřejmé, který z vlastníků, která jednotka, disponuje příslušným vlastnickým podílem na společných částech domu. Zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů v 8 jednak v odst. 1 zakládá skutečnost, že společné části musí být ve spoluvlastnictví vlastníků jednotek a také, že toto spoluvlastnictví přechází spolu s vlastnictvím jednotky. 17 Jak již bylo řečeno, jedná se o dva vlastnické tituly, které jsou funkčně spojeny a nelze s nimi samostatně, nezávisle na sobě, disponovat. Toto spoluvlastnictví na společných částech domu je vyjádřeno spoluvlastnickým podílem, který v reálu představuje podíl podlahové plochy konkrétní jednotky, vůči součtu celkové podlahové plochy všech jednotek v domě. Jedná se tedy o ideální podíl, ke všem společným částem, nikoliv však o reálné vyjádření konkrétního vlastnického prvku. Jak stanovuje zákon o vlastnictví bytů v 8 odst. 2: 16 Blíže v kapitole č odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů 13

14 velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu se řídí vzájemným poměrem velikostí podlahové plochy jednotek k celkové ploše všech jednotek v domě. 18 Jde tedy o vyjádření existence určitého podílového spoluvlastnictví, které nejen, že vyjadřuje vlastnický podíl na společných částech domu, nýbrž i podíl na rozhodování a taktéž povinnostech, vyplývajících z titulu postavení vlastníka, resp. vlastnického práva. 19 Spoluvlastnický podíl ke společným částem domu je údajem, který se zapisuje do katastru nemovitostí. Určuje se vzájemnými poměry podlahových ploch jednotlivých jednotek v poměru k součtu podlahových ploch všech vymezených jednotek v domě. V praxi to znamená, že se provede zaměření všech místností každé bytové či nebytové jednotky, čímž se tudíž pořídí reálný údaj o její velikosti. Tento údaj je pak uveden v čitateli zlomku vyjadřujícího celkový údaj o velikosti podílu na společných částech domu, jehož jmenovatelem je součet podlahových ploch všech jednotek v domě. Způsob stanovení spoluvlastnických podílů je kogentní povahy, tudíž není možné se od zákonné úpravy odchýlit a jejich stanovení provést jiným způsobem. Podlahová plocha jednotky je zpravidla uvedena s přesností na jedno desetinné místo, jsou však případy, kdy jsou uváděna dvě desetinná místa. Uvedení velikosti s přesností na jedno desetinné místo je však nutností, jelikož podíly musí být vždy uvedeny přesně a nelze je jakýmkoliv způsobem zaokrouhlovat. Součet všech podílů musí být vždy roven jedné a zaokrouhlením by tento princip byl porušen. Následkem takto nesprávného postupu by byla neplatnost prohlášení vlastníka a zamítnutí návrhu vkladu prohlášení do katastru nemovitostí. 20 V praxi bývá často používáno vyjádření spoluvlastnického podílu ve tvaru procentní míry vlastnického podílu k celku, jelikož je pro praktickou představu o velikosti podílu na celku vhodnější. Tyto údaje se používají zejména při schůzích shromáždění vlastníků jednotek, kde je například pro 18 8 odst. 2 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů 19 Blíže v kapitole č NOVOTNÝ, Marek; FIALA, Josef; HORÁK, Tomáš; OEHM, Jaroslav; HOLEJŠOVSKÝ, Josef. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 4. Doplněné a přepracované vydání. Praha: C. H. Beck, 2011, s.55 14

15 výsledky hlasovacích práv spojených s vlastnickým podílem tato forma vhodnější. 21 V evidenci katastru nemovitostí je však vždy spoluvlastnický podíl uveden ve tvaru příslušného zlomku. Jak již bylo výše popsáno, spoluvlastnický podíl a společných částech je podílem, který je spojen s příslušnou jednotkou. Nelze tedy říci, že jde spoluvlastnické podíly konkrétních osob, jelikož jedna jednotka může být v různých formách vlastnictví, např. v podílovém vlastnictví několika osob apod. 22 Tito spoluvlastníci však vůči třetím osobám vystupují jakožto jeden vlastník, jelikož na tento druh vztahů se použije ustanovení o spoluvlastnictví zakotveném v občanském zákoníku, které se ovšem v duchu ustanovení 3 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, na spoluvlastnictví společných částí domu nevztahuje. 21 Blíže v kapitole č DVOŘÁK, Tomáš. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. Praha: ASPI, 2007, s

16 3. Absolutní a relativní společné části domu Z prohlášení vlastníka musí být vždy zcela zřejmé, zda se při vymezení společných částí domu jedná o absolutně společné částí, tj. společné všem pouze pro vlastníky některých jednotek v domě. Určení společných částí tak může mít buď deklaratorní či konstitutivní povahu. V případě vymezení absolutně společných částí domu, lze říci, že vlastník pouze deklaruje již existující stav, naopak při vymezení relativně společných částí domu, má tento úkon konstitutivní význam Absolutní společné části domu Ze samotné povahy společných částí domu je zřejmé, že každá budova má absolutně společné části, jelikož je velmi obtížně představitelné, že by stěžejní prvky budovy, jako jsou například střecha, základy, obvodové zdi apod., byly ve vlastnictví jen některých vlastníků. Jak již bylo řečeno, přesné vyjmenování všech společných částí domu, které přicházejí v úvahu, je prakticky nemožné. Zákon tvůrci prohlášení neukládá povinnost pojmenování společných částí jako absolutní, ale musí být z prohlášení zřejmé, pro jaký okruh vlastníků jsou vymezované částí společné. Dá se tedy dovodit, pakliže prohlášení neobsahuje další odlišný způsob určení a pojmenování společných částí domu, jedná se o absolutně společné části, aniž by toto prohlášení mohlo být pokládáno za nesrozumitelné či neurčité. Informace o velikosti vlastnického podílu na absolutně společných částech domu je zapisována do katastru nemovitostí a je to tedy informace veřejně přístupná a pro každého z vlastníků či jakýchkoliv jiných osob snadno zjistitelná (oproti informacím o vlastnickém podílu na relativně společných částech domu). Z výše uvedeného tedy vyplývá, že není pro 23 NOVOTNÝ, Marek; FIALA, Josef; HORÁK, Tomáš; OEHM, Jaroslav; HOLEJŠOVSKÝ, Josef. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 4. Doplněné a přepracované vydání. Praha: C. H. Beck, 2011, s.53 16

17 získání této informace nutné se podrobně seznamovat se samotným zněním prohlášení vlastníka Relativní společné části domu Relativní společné části mohou být vymezeny v budově, kde vlastník hodlá určité části vymezit k užívání pouze vlastníkům některých jednotek. Tak jako podíl na absolutně společných částech domu a tak i podíl na relativně společných částech je spojen s vlastnictvím konkrétní jednotky a přechází tak spolu s přechodem vlastnictví k této jednotce, se kterou je spojen. Ač tyto podíly na relativně společných částech nejsou předmětem zápisu do katastru nemovitostí, musí jejich velikost či určení být obsahem prohlášení vlastníka. Toto se v praxi však mnohdy přehlíží, prohlášení mívají pouze ustanovení o existenci relativně společné části formou, např.: Společné části budovy, kteréžto části budovy jsou společné vlastníkům jen některých jednotek, jsou vymezeny: - garážová místnost, umístěná v 1. PP v níž jsou umístěna jednotlivá garážová stání č.12, č.13, č.14, č.15, č.16, č.17, č.18, č.19, č.20 a č.21 včetně jejich veškerého vybavení a součástí, je vymezena jako společná část pouze pro jednotky č. 12, č. 13, č.14, č.15, č.16, č.17, č.18, č.19, č.20 a č aniž by dále prohlášení obsahovalo jakékoliv bližší určení o velikosti podílu. Tato prohlášení vlastníka jsou bez problémů zapisována katastrálními úřady, aniž by byla pokládána za neplatná pro jejich neurčitost. Je to bezpochyby špatný postup, jelikož pokud je stanoveno, že určitá část domu je společná pro užívání jen některých vlastníků, logicky to znamená, že ostatní vlastníci, kterým tato část k užívání určena není, by měli být oproštěni od povinnosti finančních příspěvků na její správu a údržbu. 25 V praxi se mohou objevit relativní společné části jednak měřitelné, mající svou podlahovou plochu, tak i neměřitelné, např. klimatizace, různá vedení apod. 24 Viz. příloha č. 1 Prohlášení vlastníka o vymezení jednotek v domě 25 Blíže v kapitole č

18 Vždy tyto části musí být co nejkonkrétněji popsány a taktéž, tak jako absolutní společné části, označeny v příloze prohlášení vlastníka, čímž je schéma umístění jednotek a společných částí v domě. V souladu s ustanovením 8 odst. 2 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, se vlastnické podíly na relativně společných částech domu stanoví obdobným způsobem jako u vlastnických podílů na absolutně společných částech. Pokud tedy relativně společné části mají podlahovou plochu, lze ji tedy velikostně určit, není možné, aby vyjádřením tohoto podílu došlo k navýšení podílu na absolutně společných částech, neboť je nepřípustné, aby došlo k vlastnictví celku z více jak sta procent. 26 Součet všech vlastnických podílů musí být vždy roven jedné. K vyjádření podílu na relativně společných částech domu by mělo dojít sečtením plochy jednotek, pro které jsou tyto částí společné a o konkrétní díl každé z těchto jednotek by měla být zvětšena plocha této jednotky vůči absolutně společným částem. Ty však při zachování pravidla součtu jedné musí být také o sumu součtu plochy relativně společných částí navýšeny. 27 V případě, že určené relativně společné části nemají žádnou svou konkrétní plochu, tedy nejsou měřitelné (např. vzduchotechnika), měl by být jejich podíl na konkrétních jednotkách vyjádřen v obsahu prohlášení vlastníka, avšak bez dopadu na absolutně společné části. Otázkou zůstává, zda je možné vymezit určitou část jako relativně společnou pouze pro jednu jednotku. 28 Pokud by v praxi vlastník zamýšlel jako relativní společnou část vymezit například balkon, pro jednotku, ze které je přístupný (z logiky věci tuto část nemůže užívat nikdo jiný, než-li právě vlastník této jednotky), nejedná se dle mého názoru o relativně společnou část, protože pokud má věc splňovat charakter věci společné, musí být alespoň dvou subjektů. 29 Zde se domnívám, že se jedná spíše o 26 DVOŘÁK, Tomáš. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. Praha: ASPI, 2007, s NOVOTNÝ, Marek; FIALA, Josef; HORÁK, Tomáš; OEHM, Jaroslav; HOLEJŠOVSKÝ, Josef. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 4. Doplněné a přepracované vydání. Praha: C. H. Beck, 2011, s DVOŘÁK, Tomáš. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. Praha: ASPI, 2007, s Nelze souhlasit se stanoviskem T. Dvořáka (In: DVOŘÁK, Tomáš. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. Praha: ASPI, 2007, s.54), podle něhož může být určitá část takto vymezena, jelikož to zákon nezakazuje. 18

19 výhradní právo užívání určité věci příslušející konkrétní jednotce, jako např. užívání sklepní kóje v absolutně společných částech domu, přičemž také není vymezována jako relativně společná část. Faktem zůstává, že problematika relativně společných částí domu je velmi komplikovaná, nedostatečně v zákoně upravená, a pokud je to v praxi možné, je vhodnější se vymezování těchto částí v domě vyhnout. 19

20 4. Jednotlivé prvky tvořící společné části domu Za základní prvky společných částí domu můžeme označit ty, které se v praxi jeví jako bezproblémové, což jsou základy domu, nosné konstrukce, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, obvodové zdivo, střechy. Velmi zřídka se pak mohou objevit rozpory v určení společných částí domu, jako jsou schodiště, vchody do budovy, hromosvody, hlavní stoupací vedení kanalizace, tepla, elektřiny, teplé a studené vody, plynu; výtahy, strojovny výtahů, společné antény a jejich hlavní rozvody ke vstupu do jednotek. U těchto částí může v praxi zcela výjimečně dojít k nevymezení či resp. problémům ve vymezení jako společné části domu, v případě, že vlastník např. půdního bytu, který vznikl po vytvoření prohlášení vlastníka, již z technických důvodů nebyl schopen nebo mu nebylo umožněno připojení se na stávající vedení těchto částí a vybudoval si zcela samostatné vedení na své vlastní náklady. U výtahů se tak může stát v případě, kdy stavebník se v již existujícím domě rozděleném na jednotky dohodne v rámci smlouvy o výstavbě, se stávajícími vlastníky, že výtah bude pouze ve vlastnictví stavebníka, resp. vlastníka či vlastníků nově vybudovaných jednotek. V těchto případech v praxi pak výtah nemá zastávky v jiných podlažích, než-li v těch, ve kterých jsou umístěny nově vybudované jednotky, tedy zpravidla v půdní nástavbě či vestavbě. V praxi jsem se setkala i s problémem s tak zásadní společnou částí jako je schodiště. V prohlášení vlastníka je uvedeno schodiště jako základní logická společná část domu a to zejména z tohoto důvodu, že není možné očekávat, že by se vlastník jednotky byl schopen dostat do své jednotky, nacházející se například v pátém nadzemním podlaží, jiným způsobem, nežli po schodišti (opominu-li pro tento příklad možnost vedení výtahu vnitřní částí domu přímo s výstupem do jednotlivých jednotek). Vlastník mezonetového bytu, umístěného ve čtvrtém a pátém nadzemním podlaží, se v rámci dikce prohlášení vlastníka domáhal na schůzi shromáždění opravy dřevěného schodiště, nacházejícího se v jeho jednotce a propojujícího části bytové jednotky v jednotlivých podlažích. Zcela logicky by toto schodiště mělo být pokládáno za vybavení jednotky, tedy vlastnictví vlastníka 20

21 konkrétní jednotky a tak by s ním v rámci provádění oprav mělo být nakládáno. Předmětné prohlášení vlastníka obsahovalo jak určení, že k vlastnictví jednotky náleží její veškeré vnitřní vybavení, tak i v článku určení společných částí domu vymezení schodiště jako společné části domu bez dalšího. Tudíž nebylo jasně specifikováno, že jde o schodiště nacházející se v hlavní části domu, vedoucí do jednotlivých podlaží a ke vstupu do jednotlivých jednotek. Na základě takto určené společné části, resp. nedostatečného vymezení vnitřního vybavení jednotky, došlo k provedení opravy schodiště nacházejícího v mezonetové jednotce za finanční prostředky všech vlastníků určených na správu a údržbu společných částí. Tento postup byl schválen jednomyslně na schůzi shromáždění vlastníků všemi vlastníky. Domnívám se však, že šlo o postup špatný, v rozporu s platnou právní úpravou. Jednoznačně však z této situace plyne, že více než vhodné zabývat se tvorbou prohlášení vlastníka důsledně a koncipovat jej tak, aby k těmto rozporům nemohlo v praxi docházet. V následujících podkapitolách se pokusím jednotlivě přiblížit prvky společných částí domu, jako jsou balkony, lodžie, terasy, sklepy, garáže atd., u kterých se v praxi objevují rozpory a problémy v rámci jejich pojetí za společné části, součásti jednotek, případně úplné opominutí jejich uvedení v prohlášení vlastníka Balkony, lodžie, terasy Při vymezování balkonů, teras a lodžií v prohlášení vlastníka se v praxi postupuje rozdílně. V některých budovách jsou označovány za společné části domu, jinde naopak za součást konkrétních jednotek. 30 Problematickými jsou především balkony, terasy a lodžie přístupné přímo z konkrétní jednotky a tudíž s možností jejich užívání pouze vlastníkem této jednotky. Rozpory se téměř nevyskytují v případech, kdy jsou tyto prostory přístupné ze společných částí domu, kde jsou zpravidla vymezovány jako společné části. Zcela zřídka jsou vymezovány jako 30 Viz. Příloha č. 1 Prohlášení vlastníka o vymezení jednotek v domě 21

22 relativně společné části domu (např. balkon umístěný na podestě mezi jednotlivými podlažími domu, jako relativně společná část pro jednotky nacházející se v konkrétním podlaží). Při zachování názoru, že demonstrativní výčet společných částí domu, uvedený v 2 písm. g) zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, je kogentní povahy a nelze se tedy od něj odchýlit, nemělo by být ustanovení v prohlášeních vlastníka, ve kterých jsou balkony a terasy vymezené jako součásti konkrétních jednotek, závazné a mělo by být postupováno podle zákona. V 2 písm. g) zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů však nejsou vyjmenovány jako společné části domu lodžie. Z povahy věci je zřejmé, že by s nimi mělo být nakládáno stejně jako s balkony a terasami. Ze stavebního hlediska je rozdíl mezi lodžií a balkonem pouze ve stavebně technickém provedení, kdy balkon je předsazená vodorovná konstrukce vyčnívající do obvodového zdiva, lodžie pak zastropený prostor v budově, otevřený navenek do exteriéru a nevystupující ven z obvodové zdi. Z obou však jednoznačně vyplývá, že jak balkon, tak i lodžie, je součástí obvodových zdí budovy, které jsou vždy součástí společných částí domu. 31 I když se vlastník v prohlášení rozhodne vymezit tyto prostory jako součásti jednotlivých jednotek, tak se plochy lodžií, balkonů ani teras se nezapočítávají do plochy jednotky, jelikož nesplňují charakter místností, přičemž místností je definováno: každý prostor nacházející se v budově, který je uzavřen ze všech stran obvodovými stěnami, podlahou a stropem a je uzamykatelný, tedy je opatřen standardními zárubněmi a vstupními dveřmi. 32 Nemají tudíž vliv na vlastnický podíl konkrétního vlastníka a nezvyšuje mu tedy ani hlasovací právo ani povinnost hradit vyšší příspěvek na správu a údržbu domu. 33 Pokud by tedy bylo vycházeno z faktu, že vlastník jednotky je vlastníkem i přilehlého balkonu, lodžie či terasy, musely by být v případě 31 DVOŘÁK, Tomáš. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. Praha: ASPI, 2007, s SCHÖDELBAUEROVÁ, Pavla. Vymezení pojmu byt a místnost. DASHOFER.cz [online]. Verlag Dashöfer, publikováno [cit ]. Dostupné z: 33 Blíže v kapitole č. 5 22

23 jejich nutných oprav, tyto opravy prováděny vlastníkem této jednotky a na jeho náklady. Tento postup je však v praxi naprosto nereálný, vlastník sám o sobě není schopen zajistit a ani v duchu zákona oprávněn provést takový zásah, který by se výrazně dotkl zásahu do obvodových konstrukcí budovy. K problematice lodžií, balkonů a teras a jejich určení jako společných částí či součásti konkrétních jednotek bylo vydáno i několik judikátů, z nichž některé jsou značně rozporné. Například Nejvyšší správní soud svým rozhodnutím ze dne 21. prosince 2005, sp. zn. 1 As 2/2004., ve kterém se zabýval otázkou, zda ve správním řízení v rámci stavebního zákona, má být nutná oprava balkonu uložena stavebním úřadem Společenství vlastníků jednotek (v případě balkonu jako společné části) nebo vlastníkovi konkrétní jednotky (v případě balkonu jako součásti jednotky). Nejvyšší správní soud dospěl k názoru, že balkon může být jako společnou částí domu, tak i součástí konkrétní jednotky, přičemž záleží na okolnostech, kde se balkon nachází a z jakých částí budovy je přístupný. 34 Je-li budova ve spoluvlastnictví vlastníků bytů, může být balkón podle konkrétních okolností (zejména účelu užívání) součástí společných částí domu ve vlastnictví všech nebo některých vlastníků, ale může být jako příslušenství bytu i ve vlastnictví jediného vlastníka bytové jednotky. Nařídí-li proto stavební úřad postupem podle 86 odst. 2 zákona č. 50/1976 Sb., stavebního zákona, údržbu balkónu, bude účastníkem takového řízení podle okolností jeden nebo více, popřípadě všichni vlastníci bytových jednotek; k řešení takové otázky se musí stavební úřad zabývat zejména smlouvami o převodech vlastnictví bytu a spoluvlastnických podílů k pozemku a stavbě. 35 Ztotožňuje se tudíž s pohledem na věc, že lze ponechat na vůli vlastníka, jakým způsobem v prohlášení tyto části vymezí, bez ohledu na ustanovení zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů. Bez ohledu na výše uvedená stanoviska, zastávám názor, že balkony, lodžie a terasy je vždy nutné vymezovat jako společnou část domu a to bez ohledu z jaké části domu jsou přístupné a to proto, že je zde zásadní jejich 34 ČÁP, Jiří. Vlastnictví bytů, správa domu a rozhodování ve společenství vlastníků. Praha: Wolters Kluwer ČR, 2011, s Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 21.prosince 2005, sp.zn. 1 As 2/2004. In:ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer [cit ] 23

24 stavebně technická povaha. Je však vhodné, se v duchu budoucí právní úpravy 36 zamyslet nad možností, která bude vlastníkům dána, upravit velikosti vlastnických podílů s ohledem na existenci přímého vstupu na společnou část a jejího výhradního užívání a tím naplnění skutečnosti, že jde o jednotku s vyšší hodnotou oproti jednotkám, které tuto možnost výhradního užívání společné části nemají Sklepy Při vymezování sklepů v prohlášení vlastníka je nutné, aby vlastník měl na zřeteli jaké prostory, jako sklepy vymezuje. Je zásadní rozdíl mezi sklepní kójí, tj. prostorově ohraničeného místa ve společných částech domu a určeného k užívání konkrétní jednotce a nebo sklepní místnosti, tj. samostatné, ohraničené obvodovými zdmi a uzamykatelné místnosti. Tento zásadní rozdíl má pak vliv na celkovou podlahovou plochu jednotky, kdy sklepní místnost je započítávána do této celkové podlahové plochy, plocha sklepní kóje však žádným způsobem výši podlahové plochy neovlivní, jelikož právě z důvodu nesplňujícího charakter místnosti, ji započíst nelze. 37 Bez rozdílu však oba výše uvedené charaktery sklepů slouží k užívání pro konkrétní jednotky, což je třeba uvést v prohlášení vlastníka. Je však také možné, aby se vlastník rozhodl místnosti, obvykle v suterénních prostorách budovy, vymezit jako například skladové, tzn. jako nebytové prostory. Není povinností vlastníka vymezovat sklepní kóje či místnosti ke každému bytu, některé budovy vůbec tyto prostory nemají. V těchto případech je však už možné, aby vlastník s takto specificky určenými místnosti naložil již dle svého vlastního uvážení a rozhodl se při tvorbě prohlášení, zda tyto prostory budou ve vlastnictví konkrétní osoby, například i zcela odlišné od vlastníků jednotek v domě, některého vlastníka konkrétní jednotky, nebo například ve spoluvlastnictví několika vlastníků jednotek v domě. 36 Blíže v kapitole č DVOŘÁK, Tomáš. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. Praha: ASPI, 2007, s

25 Velmi specifickým způsobem jsou vymezeny původně zamýšlené sklepy v prohlášení vlastníka tvořícího přílohu č. 1 této práce, kde jsou zachyceny jako jednotka č Garáže a parkovací místa Podobně jako u sklepů je i zde třeba rozlišovat mezi stavební dispozicí těchto prostor. Zásadní rozdíl je třeba spatřovat opět v možnosti vymezení garáže jako samostatné místnosti, splňující parametry místnosti, nebo jako garážového státní, nikterak neohraničeného, pouze vymezeného ve společných částech pro stání jednoho či více vozidel. Garáže nelze považovat za příslušenství bytu ve smyslu ustanovení 121 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, který příslušenství bytu definuje: Příslušenstvím bytu jsou vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem užívány. 39, 40 Toto stanovisko nachází oporu v judikatuře, kdy Nejvyšší soud České republiky ve svém rozsudku ze dne 15. prosince 2005 sp. zn. 26 Cdo 623/2005 stanovil: Příslušenstvím bytu ve smyslu ustanovení 121 odst. 2 obč. zák. není garáž, i když je umístěna ve stejném domě jako byt a je spolu s bytem užívána, neboť neslouží k uspokojování potřeby bydlení. 41 Shodně též rozhodnutí téhož soudu v rozsudku ze dne 4. dubna 2001, sp.zn. 26 Cdo 2340/99: Je-li garáž určena ke garážování motorových vozidel a nikoliv k tomu, aby byla užívána s bytem, pak ji tedy nelze pokládat za příslušenství bytu ve smyslu 121 odst. 2 obč. zák Viz. Příloha č. 1 Prohlášení vlastníka o vymezení jednotek v domě odst. 2, zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit ] 40 DVOŘÁK, Tomáš. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. Praha: ASPI, 2007, s Rozsudek Nejvyššího soudu ČR, ze dne 15.prosince 2005, sp.zn. 26 Cdo 623/2005. In:ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer [cit ] 42 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR, ze dne 4.dubna 2001, sp.zn. 26 Cdo 2340/99. In:ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer [cit ] 25

26 Garáže tedy, dle jejich stavebního charakteru lze vymezit jako společnou část domu, nebo jako samostatnou jednotku, tj. nebytový prostor. Dle tohoto vymezení bude také určen charakter užívání a nakládání s těmito prostory. V praxi však dochází i k vymezení garáží v jednom a tomtéž domě oběma způsoby i přesto, že garáže splňují charakter místnosti, tudíž možnost jejich vymezení jako samostatnou nebytovou jednotku Komíny Komíny jsou jedním z dalších vyjmenovaných prvků společných částí v demonstrativním výčtu v 2 písm. g) zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů. O komínech, jakožto stavební součásti budov zřejmě nelze pochybovat, že jako společná část domu uvedeny být musí. Jiná otázka je, zda charakter společné části domu budou splňovat i vložky, resp. dnes označované jako spalinové cesty. Tyto technické součásti jednotlivých spotřebičů umístěných v konkrétních jednotkách, které jsou vlastnictvím příslušných vlastníků, jsou součástí vybavení jednotky ve vlastnictví konkrétního vlastníka. Fakt, že vlastník pro instalování tohoto technického zařízení využije společnou část, tj. komínové těleso, ještě nezakládá skutečnost, že i toto vedení musí být společnou částí. Nelze jej využívat jiným vlastníkem, dokonce nemůže být z technického hlediska ani společné pro jakýkoliv jiný spotřebič. Dle mého názoru se, v případech jakýchkoliv komínových vložek, resp. spalinových cest, musí vždy jednat o vybavení jednotky a nemůže být nikdy uvedeno jako společná část domu Okna U oken je třeba rozlišovat základní otázku, zda se jedná o okna ve společných částech domu, například na chodbách, podestách apod., která musí být vždy společná, nebo o okna v jednotlivých jednotkách. 43 Viz. příloha č. 1 Prohlášení vlastníka o vymezení jednotek v domě 26

27 V praxi bývají okna v prohlášení vlastníka vymezována se značnou kreativitou. Mnohdy vlastníci popisují vlastnictví oken s velmi podrobným rozlišením jejich jednotlivých částí a k nim pak teprve určují vlastnictví. Není vůbec výjimkou, že vlastníci jsou schopni v prohlášení určit, že okna jsou součástí jednotky vyjma vnějších částí vnějších oken, která určí za společnou část. Vychází zřejmě z předpokladu, že vnější část vnějšího okna je součástí obvodového pláště budovy, resp. fasády, což ovšem není zcela správný přístup. Při takto vymezovaném společném vlastnictví si však již neuvědomí, do jak svízelné situace se dostávají z pohledu správy a údržby. Jakým způsobem pak bude určeno, za splnění předpokladu, že co je společnou částí, je hrazeno společnými finančními prostředky, jaká je cena určitého povrchu (vnější části) celistvého prvku (okna). Takto jsou však definována i okna tzv. špaletová, skládající se ze dvou částí, kde by při potřebě zachovat část oken jako společných, bylo vhodnější určit tak pouze vnější okna. Z praktického, ale i logického přístupu by měla být okna vymezována buď jako společná nebo jako součást jednotky, ale vždy v duchu zachování jejich celistvosti. Pakliže okna nebudou v prohlášení vlastníka uvedena vůbec, měla by být považována za společnou část domu Půdy Půdy jsou v praxi mnohdy vlastníky chápány rozporně. Z logiky věci nelze půdní prostor vymezit jako jednotku, jelikož charakter jednotky nesplňuje. Nejedná se místnost nebo soubor místností, tedy prostoru ohraničeného obvodovými zdmi. Lze ale souhlasit s názorem, že v některých zcela specifických případech může půdní prostor charakter místnosti splňovat, avšak většinou se jedná o prostor společný ze své podstaty NOVOTNÝ, Marek; FIALA, Josef; HORÁK, Tomáš; OEHM, Jaroslav; HOLEJŠOVSKÝ, Josef. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 4. Doplněné a přepracované vydání. Praha: C. H. Beck, 2011, s NOVOTNÝ, Marek; FIALA, Josef; HORÁK, Tomáš; OEHM, Jaroslav; HOLEJŠOVSKÝ, Josef. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 4. Doplněné a přepracované vydání. Praha: C. H. Beck, 2011, s.26 27

28 Půdy jsou velmi častým předmětem prodeje v mnoha společenstvích vlastníků, přičemž velmi často dochází právě k tomuto zásadnímu omylu, že se může jednat o prodej společné části domu. Jediným možným způsobem, jakým lze pro společenství vlastníků zajistit příjem z tohoto prostoru, jelikož zejména z tohoto důvodu, je s nimi takto nakládáno, je pouze v souladu s postupem uvedeným v zákoně č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů. K tomuto účelu je třeba použít ustanovení třetí části zákona obsahujícího příslušná ustanovení smlouvy o výstavbě. K tomuto kroku, právě z důvodu, že se jedná o společnou část domu, je třeba souhlasu všech vlastníků jednotek v domě, pakliže by byť jeden z vlastníků se zněním smlouvy o výstavbě nesouhlasil, není možné tento krok uskutečnit. Smlouva o výstavbě v podstatě obsahuje i nově změněné prohlášení vlastníka, jelikož její realizací dochází ke značným změnám jak v podílech na společných částech, tak i v podílech na pozemku, v případě, že pozemek je součástí vlastnictví Samostatné vedlejší stavby a kotelny Samostatné vedlejší stavby jsou zpravidla stavbami splňujícími charakter zápisu do katastru nemovitostí, na rozdíl od drobných staveb, například kolny, altánu, apod., které nejsou předmětem evidence katastru nemovitostí a jako takové by se měly stát součástí společných částí domu, z titulu splnění charakteru příslušenství, které jako takové slouží k užívání spolu s věcí hlavní. U vedlejších staveb, ve kterých jsou zpravidla kotelny umístěny, se v praxi objevuje mnoho problémů. V mnoha případech se na ně v prohlášeních vlastníka zapomíná, ať již záměrně nebo z neznalosti a nedá se očekávat od katastru nemovitostí, že v těchto případech bude plnit funkci dohlížitele na neopominutí vyřešení této otázky v zapisovaných prohlášeních vlastníka. 46 Viz. Příloha č. 3 Smlouva o výstavbě 28

29 Jak již bylo řečeno, v mnoha případech vlastník tuto stavbu opomine zcela záměrně, například z důvodu obavy z nákladů souvisejících s jejich údržbou. 47 Existují však i případy, kdy není možné tuto stavbu zahrnout do společných částí domu, i kdyby se vlastník sebe více snažil, jelikož není v jeho vlastnictví, nýbrž ve vlastnictví společnosti zajišťující dodávku tepla. Tento problém se může v praxi objevit i v případě, že kotelna je umístěna přímo ve vlastní budově, ve které jsou prohlášením vlastníka vymezovány konkrétní jednotky a tudíž i společné části domu. K tomuto Nejvyšší soud České republiky judikoval svým rozhodnutím ze dne 25. července 2002, sp. zn. 28 Cdo 990/2002, že: 1. Výměníková stanice je součástí nemovitosti, v níž se nachází. 2. Právním důvodem užívání výměníkové stanice provozovatelem zařízení pro rozvod tepla (osobou odlišnou od vlastníka nemovitosti), může být i za současné právní úpravy věcné břemeno, opravňující provozovatele k jejímu bezplatnému užívání, vzniklé podle 22 odst. 1 písm. b) a odst. 3 zákona č. 79/1957 Sb., o výrobě, rozvodu a spotřebě elektřiny, ve znění pozdějších předpisů. 48 což je, z logiky věci asi zcela správný postup, i když v praxi vznikají případy, kdy se vlastníci společných částí domu, ve kterých je kotelna umístěna, snaží na této skutečnosti profitovat. 49 Setkala jsem se však s případem, kdy v domě byla místnost, ve které bylo zařízení pro výrobu a rozvod tepla umístěno, vymezena jako samostatná jednotka ve vlastnictví všech vlastníků jednotek v domě. Do dnešního dne vlastníci nemají pravomocné soudní rozhodnutí, kterým se domáhají odstranění tohoto zařízení z jejich jednotky, jelikož potřebám jejich domu již toto zařízení neslouží a pouze zde má provozovatel bezplatně umístěno zařízení, které je provozováno pro potřeby jiných domů. Možnost dohody vlastníků zde, přes veškeré vyvinuté snahy nebyla docílena, jelikož vlastníci jednotek v okolních domech, ve kterých jsou prostory vyhovující k umístění tohoto zařízení, nejsou ochotni se vzdát 47 DVOŘÁK, Tomáš. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. Praha: ASPI, 2007, s Rozsudek Nejvyššího soudu ČR, ze dne 25.července 2002, sp.zn. 28 Cdo 990/2002. In:ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer [cit ] 49 DVOŘÁK, Tomáš. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. Praha: ASPI, 2007, s

30 výhody tržních pronájmů těchto místností, které jim z nezatížení těchto prostor umístěním zařízení pro výrobu a rozvod tepla plynou. 30

31 5. Právní aspekty spojené se společnými částmi domu v režimu spoluvlastnických vztahů Tak jako s vlastnictvím obecně, tak i s vlastnictvím společných částí domu jsou spojena práva a povinnosti vlastníků. Kromě vlastníků jednotek, ať již fyzických nebo právnických osob, kteří jsou spoluvlastníky společných částí domu, existuje zde ještě (nikoliv však ve všech případech) zvláštní právnická osoba, a to společenství vlastníků jednotek, která však není vlastníkem jednotek či společných částí domu. Existuje zde právě z důvodu možnosti, resp. zjednodušení vystupování spoluvlastníků společných částí domu vůči třetím osobám v právních vztazích z vlastnictví společných částí vyplývajících. Práva a povinnosti upravuje 13 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, kde mimo jiné upřesňuje zejména práva a povinnosti vyplývající z existence spoluvlastnictví společných částí domu spolu s vlastnictvím jednotky. Vlastníci si ve stanovách mohou svá práva i povinnosti upravit, avšak pouze v rozsahu, který jim zákon umožňuje. Nelze v rámci práv a povinností například zakotvit takovou úpravu ve stanovách, že někteří vlastníci budou mít pouze práva, jiní naopak povinnosti. Tak jako všeobecně k vlastnictví, tak i k vlastnictví společných částí domu platí, že spoluvlastník společných částí se může domáhat ochrany svých práv soudní cestou. Pakliže bude spoluvlastnictví společných částí domu jiným spoluvlastníkem bráněno či jiným způsobem znemožňováno užívání těchto společných částí, je oprávněn se soudně domáhat odvrácení tohoto stavu podáním negatorní žaloby. V tomto případě se nejedná o rozpor s ustanovením druhé věty 3 odst. 1: 50 Není-li předmětem spoluvlastnictví jednotka, ustanovení občanského zákoníku o podílovém spoluvlastnictví se nepoužijí NOVOTNÝ, Marek; FIALA, Josef; HORÁK, Tomáš; OEHM, Jaroslav; HOLEJŠOVSKÝ, Josef. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 4. Doplněné a přepracované vydání. Praha: C. H. Beck, 2011, s odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů 31