Vlastnictví bytů a nebytových prostor

Transkript

1 Právnická fakulta Masarykovy univerzity Katedra práva životního prostředí a pozemkového práva Bakalářská práce Vlastnictví bytů a nebytových prostor Martina Pekárková 2009 Čestné prohlášení: Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci na téma: Vlastnictví bytů a nebytových prostor, zpracovala sama a uvedla jsem všechny použité prameny. 1

2 Poděkování: Děkuji vedoucímu mé bakalářské práce, doc. JUDr. Ing. Milanu Pekárkovi, CSc. za odborné vedení při zpracování této práce. 2

3 OBSAH 1. Úvod Vývoj právní úpravy Prameny platné právní úpravy Vztah zákona o vlastnictví bytů k občanskému zákoníku Zákon o vlastnictví bytů Vymezení základních pojmů Budova Rozestavěná budova Dům s byty Jednotka Byt Nebytový prostor Rozestavěný byt a rozestavěný nebytový prostor Společné části domu Zastavěný pozemek Analýza zákona o vlastnictví bytů a nebytových prostor Vymezení jednotek na základě prohlášení vlastníka Vznik a zánik vlastnictví jednotky Vlastnictví společných částí domu Práva k pozemku Převod a přechod vlastnictví jednotky Výstavba domu a smlouva o výstavbě Postavení vlastníků jednotek Práva vlastníků jednotek Povinnosti vlastníků jednotek Společenství vlastníků jednotek Vznik a ustavení společenství vlastníků jednotek Orgány společenství vlastníků jednotek Shromáţdění vlastníků jednotek Výbor společenství vlastníků jednotek a pověřený vlastník.30 3

4 6.3. Zvláštní právní úprava dle ustanovení 9 odst.4 zákona o vlastnictví bytů Správa domu Výkon správy domu společenstvím vlastníků jednotek Zajištění správy domu třetí osobou Zkušenosti v praxi s činností společenství vlastníků jednotek a výkonu správy domu Závěr Resumé Seznam pouţité literatury a právních pramenů Seznam příloh.44 4

5 1. ÚVOD Na našem území bylo vlastnictví bytů upraveno poprvé zákonem č. 52/1966 Sb., o osobním vlastnictví k bytům. Vzhledem k potřebě odstranit deformace vlastnictví z období před rokem 1989, byl skupinou poslanců Federálního shromáždění ČSFR začátkem roku 1992, předložen návrh zákona 1, který však z důvodu blížících se voleb nebyl projednán. Následně byl v roce 1993 podán vládní návrh zákona 2, který byl po velmi složitém projednávání a ve značně pozměněné podobě, schválen 24. března 1994 jako Zákon č.72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé další zákony (dále jen zákon o vlastnictví bytů ). Jak již obsahuje název zákona, základem je, na rozdíl od předchozí úpravy, spoluvlastnictví budovy, ve které je spoluvlastník vlastníkem jednotky, bytu či nebytového prostoru, a současně i spoluvlastníkem společných částí budovy. Vzhledem k tomu, že v praxi se v následujících letech projevily nedostatky této úpravy, byl zákon v následujících letech několikrát novelizován. Zvolené téma této práce je pohledem na vybrané části tohoto zákona, neboť popis celé problematiky zákona by byl velmi obsáhlý. Práce neobsahuje vyčlenění části družstva, převody skupinových rodinných domů z vlastnictví bytových družstev, problematika převodů jednotek bytových družstev zde není vyčerpána celá, jakož i problematika výstavby domu. Vlastní práce je rozdělena do deseti kapitol, kdy v druhé kapitole jsou zachyceny právní prameny této právní úpravy, třetí kapitola obsahuje stručný popis vlastní platné právní úpravy. Vymezení základních pojmů, stěžejních pro tuto právní úpravu, je obsaženo v kapitole čtvrté. Pátá kapitola obsahuje analýzu vybraných institutů zákona. Institut společenství vlastníků jednotek a jeho vztah ke správci jsou zachyceny v šesté a sedmé kapitole této práce. Následuje osmá kapitola obsahující několik poznatků z praxe, zaměřených zejména na funkci společenství vlastníků jednotek, jeho shromáždění, přijímání usnesení a problematiku výkonu správy 1 Federální shromáždění ČSFR, VI. volební období ( ), parlamentní tisk č Poslanecká sněmovna Parlamentu ČR, I. Volební období ( ), parlamentní tisk č. 599/0 5

6 společných částí domu v domech ve vlastnictví družstev. V deváté kapitole je obsažen závěr se zaměřením na shrnutí funkce současného znění zákona o vlastnictví bytů a na nově navrhovanou úpravu zákona. Desátá kapitola obsahuje stručné resumé v anglickém jazyce. 6

7 2. VÝVOJ PRÁVNÍ ÚPRAVY V našem státě byla první zákonná úprava vlastnictví bytů přijata až po druhé světové válce, a to zákonem č. 52/1966 Sb., o osobním vlastnictví bytů. Po událostech v roce 1989 bylo nutné přikročit k řešení deformací vlastnictví této doby. V roce 1992 došlo k předložení návrhu zákona Federálním shromážděním ČSFR, avšak z důvodu blížících se voleb nedošlo k jeho schválení. Následně v roce 1993, po rozdělení Československa, byl podán vládní návrh zákona, při jehož projednávání se objevily i názory, že tento zákon, v důsledku existence zákona č. 42/1992 Sb., o úpravě majetkových vztahů a vypořádání majetkových vztahů v družstvech, ve znění pozdějších předpisů, tzv. transformační zákon, není nutný. Zákon o vlastnictví bytů byl však po složitém projednávání a značných úpravách přijat, jako zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé spoluvlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé další zákony, dne 24. března 1994 s účinností od 1. května Jeho následné použití v praxi ukázalo některé nedostatky, které byly postupně řešeny několikerými novelizacemi tohoto zákona. V současné době je projednáván vládní návrh nového zákona o vlastnictví bytů, který by měl současné znění zákona č. 72/1994 Sb. plně nahradit a vyřešit tak i jeho přetrvávající nedostatky Prameny platné právní úpravy Původně přijatý zákon o vlastnictví bytů v roce 1994 byl následně několikrát novelizován. První změnu tento zákon zaznamenal hned v témže roce, a to zákonem č. 273/1994 Sb., o správních poplatcích. Další pak přišla v roce 1996, kdy byl zákon o vlastnictví bytů novelizován Nálezem Ústavního soudu ČR vyhlášeným pod č. 280/1996. Tímto nálezem došlo k vypuštění 22 odst.4, podle kterého bylo možné smlouvu o převodu vlastnictví jednotky uzavřít pouze s předchozím souhlasem příslušných orgánů ozbrojených složek nebo příslušných ministerstev. Toto ustanovení 7

8 se dotýkalo pouze bytů, které byly výhradně určeny pro ubytování vojáků z povolání a příslušníků ozbrojených složek. 3 Dále bylo v roce 1999 uvedeno do souladu vypořádání podílu nabyvatelů jednotek od bytových družstev postavených s finanční pomocí státu podle dřívějších předpisů, v souvislosti s pětiletou lhůtou do nabytí účinnosti zákona o vlastnictví bytů k úhradě nevrovnaných podílů, s 233 obchodního zákoníku, který upravuje nárok na vypořádací podíl při zániku členství v družstvu. 4 Tato změna byla přijata zákonem č. 97/1999 Sb., dne 9. října První významná novela zákona o vlastnictví bytů byla učiněna zákonem č. 103/2000 Sb., který nabyl účinnosti dne 1.červnence Touto novelou byly vyřešeny zejména nedostatky zákona v dosavadní úpravě správy a údržby společných částí domu. Bylo upraveno společenství vlastníků jednotek, které se účinností tohoto zákona stává právnickou osobou, která při splnění podmínek daných ustanovením tohoto předpisu, vzniká přímo ze zákona. Společenství se dále zapisovalo do obchodního rejstříku, kdy zápis neměl konstitutivní účinky. Tímto zápisem však společenství získalo povahu podnikatele, dle 2 odst.2 písm. a) obchodního zákoníku, a tím pro něj plynuly mj. i povinnosti v oblasti účetní a daňové. Další změny přijaté touto novelou se týkaly také: - stanovení nové lhůty pro převod bytů do vlastnictví členů družstev a tím posílení právní jistoty členů družstev, kteří podali výzvu k převodu bytů do vlastnictví v souladu s 23 odst.2 zákona o vlastnictví bytů, - byl upřesněn nárok na převod nebytových prostor do vlastnictví členů družstev, - byly vyřešeny, resp. zpřesněny práva k zastavěným pozemkům, - upřesněna smlouva o výstavbě, - došlo k zpřesnění zákona č.357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitosti, ve znění pozdějších předpisů při převodu vlastnictví k jednotkám. I po přijetí této novely však zůstala řada nevyřešených a nejasných problémů zákona o vlastnictví bytů. Další změnu zaznamenal zákon o vlastnictví bytů přijetím zákona č. 229/2001 Sb., kterým byla upravena povinnost družstev, bezplatně převést současně s převodem vlastnictví jednotky i spoluvlastnický podíl na pozemku. 3 Důvodová zpráva k vládnímu návrhu č na vydání zákona o vlastnictví bytů, Důvodová zpráva k vládnímu návrh č na vydání zákona o vlastnictví bytů,

9 V návaznosti na skutečnost, kterou stanovila novela zákona o vlastnictví bytů přijatá zákonem č. 103/2000 Sb., o postavení společenství vlastníků jako právnické osoby ve smyslu 18 odst.2 písm.d), občanského zákoníku, s důsledky plnění povinností této právnické osoby v oblasti daňové a účetní, byla přijata novela zákonem č. 451/2001 Sb. (dále jen druhá novela ). Tato novela přinesla zásadní změnu v zavedení samostatného rejstříku společenství, v jejímž důsledku již nebylo společenství vedeno v obchodním rejstříku a bylo tedy zbaveno statusu podnikatele. Rejstřík společenství byl veden u stejné instituce jako obchodní rejstřík, avšak zápisem společenství do nově vytvořeného rejstříku již nepodléhalo režimu obchodního zákoníku, což se výrazně odrazilo na jeho povinnosti registrace u příslušného správce daně a způsobu vedení účetnictví. Novela též upravila předmět činnosti společenství v 9 odst.1 ve smyslu způsobilosti výkonu práv a závazků pouze ve věcech spojených se správou domu. Bylo doplněno i ustanovení o způsobu nabývání majetku společenstvím, a to v tom smyslu, že společenství vlastníků jednotek je oprávněno nabývat majetek pouze v souvislosti s výkonem správy, provozu a oprav společných částí domu. V souvislosti s přijetím zákona č.320/2002 Sb., o změně a zrušení některých zákonů v souvislosti s ukončením činnosti okresních úřadů, byl novelizován i zákon o vlastnictví bytů ve smyslu přenesení povinnosti uvedené v 22 odst.5, kdy původně k převodu bytu zvláštního určení a bytu v domě zvláštního určení, pokud na jeho vybudování stát přispěl nebo jej ze svých prostředků zřídil, bylo nutné souhlasu okresního úřadu příslušného podle místa stavby. Nově je k tomuto převodu nutný souhlas Ministerstva pro místní rozvoj. Zákonem č.473/2003 Sb., kterým se mění zákon č.563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů, a některé další zákony, došlo ke zrušení možnosti společenství vlastníků jednotek účtovat v soustavě jednoduchého účetnictví. Přijetím zákona č. 171/2005 Sb. bylo do jisté míry zjednodušeno přijímání usnesení vlastníků jednotek. Do současné doby velmi těžké získávání souhlasu všech vlastníků jednotek při přijímání usnesení o provádění oprav a rekonstrukcí společných částí domů, bylo upraveno změnou 11 odst.5, podle které je nadále třeba k přijetí usnesení o změně stavby a změně užívání stavby všech vlastníků jednotek, avšak k přijetí usnesení o modernizaci, rekonstrukci, stavebních úprav a oprav společných částí domu, postačí souhlas tří čtvrtin všech vlastníků jednotek. 9

10 V důsledku přijetí zákona č. 179/2005 Sb., kterým se mění některé zákony v souvislosti se zrušením Fondu národního majetku České republiky, došlo k doplnění 30a zákona o vlastnictví bytů. Touto změnou se ustanovení zákona o vlastnictví bytů týkající se vlastníka budovy, jednotky nebo pozemku, vztahuje i na správce konkursní podstaty a to včetně ustanovení o převodech vlastnictví budovy, jednotky a pozemku, případně spoluvlastnického podílu na pozemku. Tentýž 30a zákona o vlastnictví bytů zaznamenal změnu přijetím zákona č. 296/2007 Sb., kdy přenesení povinností se vztahuje i na insolventního správce podle zvláštního předpisu. 5 Touto změnou zákona došlo k poslední novelizaci tohoto předpisu, který skýtá ještě řadu nevyřešených nedostatků. Tyto nedostatky a problémy stávajícího zákona by měla komplexně vyřešit navrhovaná úprava zcela novým zákonem o vlastnictví bytů. 2.2.Vztah zákona o vlastnictví bytů k občanskému zákoníku Vztah k občanskému zákoníku vymezuje přímo 3 zákona o vlastnictví bytů: 1) Pokud tento zákon nestanoví jinak, práva a povinnosti vlastníků budov a práva a povinnosti spoluvlastníků domu a vlastníků jednotek (dále jen vlastník jednotky ) upravuje občanský zákoník. Není-li předmětem spoluvlastnictví jednotka, ustanovení občanského zákoníku o podílovém spoluvlastnictví 6 se nepoužijí. 2) Právní vztahy k jednotkám se řídí, pokud tento zákon nestanoví jinak, ustanoveními občanského zákoníku a dalších právních předpisů, které se týkají nemovitostí. 7 Jak jednoznačně z výše uvedeného vyplývá, občanský zákoník jako obecný předpis se použije subsidiárně ve všech případech, které nejsou zákonem o vlastnictví bytů upraveny. Z ustanovení 125 odst.1 občanského zákoníku vyplývá, že zákon o vlastnictví bytů je vůči občanskému zákoníku předpisem zvláštním. Toto ustanovení bylo přijato zákonem č.509/1991 Sb. s účinností od 1.ledna V tomto roce byl ještě tímto zvláštním předpisem původní zákon č.52/1966 Sb., o osobním vlastnictví k bytům. 5 Zákon č.182/2006 Sb., o úpadku a způsobech jeho řešení (insolvenční zákon), ve znění pozdějších předpisů a násl. Občanského zákoníku 7 Zákon č. 72/1994 Sb, o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů, 3 10

11 Občanský zákoník se použije zejména v oblasti obecných ustanovení o subjektech, právních úkonech a ustanovení o lhůtách. Dále v obecných ustanoveních o obsahu vlastnického práva, věcných práv k věci cizí, dědění, závazků z právních úkonů, např. koupě a prodej, darování, nájem, příkaz aj. 8. Občanský zákoník v 118 odst.2 vymezuje, že předmětem občanskoprávních vztahů mohou být též byty a nebytové prostory. Tím jim odjímá status věci ve smyslu téhož 118 odst.1. Byt či nebytový prostor je částí věci, kterou je budova, dům apod., a nejsou tudíž fakticky reálně oddělitelnou částí budovy, se kterou nelze ani ze stavebně technického hlediska nakládat v plném rozsahu jako se samostatnou věcí. Pokud tedy občanský zákoník v 118 odst.2 byty a nebytové prostory prohlásil za předmět občanskoprávních vztahů, neumožnil tím jejich nabývání do vlastnictví jako věci. Právní úpravu nabývání vlastnictví k bytům a nebytovým prostorům tedy přenechal zvláštnímu zákonu o vlastnictví bytů. 8 Fiala, J., Novotný, M., Oehm, J., Horák, T. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 3., doplněné a přepracované vydání. Praha: C. H. Beck, s. 11

12 3. ZÁKON O VLASTNICTVÍ BYTŮ Zákon o vlastnictví bytů je rozdělen do dvanácti částí: - Část první ( 1 až 5) Obecná ustanovení Tato část obsahuje ustanovení týkající se předmětu a rozsahu úpravy, jsou zde vymezeny základní pojmy pro účely tohoto zákona, jako je budova, byt, nebytový prostor, dům s byty a nebytovými prostory, rozestavěný byt a nebytový prostor, společné části domu, jednotka, podlahová plocha a zastavěný pozemek. Dále je zde upraven vztah zákona k občanskému zákoníku, specifikováno prohlášení vlastníka a jeho náležitosti a způsob vzniku vlastnictví jednotky. - Část druhá ( 6 až 16) Převody vlastnictví jednotek a výkon vlastnického práva k jednotkám V této části jsou specifikovány náležitosti smlouvy o převodu vlastnictví jednotky, důsledky převodu vlastnictví první jednotky v domě, vlastnictví společných částí domu. Dále je zde upraveno společenství vlastníků jednotek, jeho vznik, členství vlastníků jednotek ve společenství, rozsah způsobilosti společenství vlastníků a jeho další činnost. Dále jsou v této části upraveny závazky týkající se společné věci, práva a povinnosti vlastníků jednotek, možnost soudu nařídit prodej jednotky na návrh společenství či některého z vlastníků, možnost zřízení zástavního práva k jednotce povinného a pořadí pohledávek vlastníků v rozvrhovém řízení, kde zákon přisuzuje pohledávkám vzniklých z nesplnění povinností vlastníka vůči společenství vlastníků upřednostnění vůči ostatním pohledávkám. - Část třetí ( 17 až 19) Výstavba domu Zde jsou upravena práva a povinnosti při výstavbě domu spolu s náležitostmi smlouvy o výstavbě domu a následného zápisu domu vystavěného podle smlouvy o výstavbě do katastru nemovitostí. - Část čtvrtá ( 20) Převod a přechod vlastnictví jednotky Obsahuje ustanovení o následcích převodu a přechodu vlastnictví k jednotce a s nimi spojených práv a povinností vlastníků. - Část pátá ( 21) Práva k pozemku Tato část se věnuje problematice vlastnictví a spoluvlastnictví pozemku, možnostem zřízení věcných břemen a povinností převodu. - Část šestá ( 22 až 28) Zvláštní ustanovení 12

13 Tato část zákona je zaměřena zejména na problematiku převodů bytů a nebytových prostor ve vlastnictví stavebních bytových družstev a bývalých Lidových bytových družstev. - Část sedmá ( 29) Vyčlenění části družstva Zde zákon stanovuje podmínky, způsob a právní důsledky vyčlenění a vzniku nového družstva. - Část osmá ( 30 až 33) Společná a přechodná ustanovení Upravuje spoluvlastnictví, vztah ke konkursu a vyrovnání, právní vztahy k bytům ve vlastnictví podle předchozí právní úpravy, přechodné ustanovení pro výstavbu a další přechodná ustanovení. - Část devátá ( 33a až 33b) Převody skupinových rodinných domů z vlastnictví bytových družstev V této části jsou stanoveny podmínky a způsob převodů rodinných domů z vlastnictví bytových družstev do vlastnictví členů těchto družstev nebo jejich právních nástupců. - Část desátá ( 34) Doplnění zákona ČNR č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění zákona ČNR č. 18/1993 Sb., zákona č. 322/1993 Sb. a zákona č. 42/1994 Sb. - Část jedenáctá ( 35) Doplnění zákona České národní rady č. 368/1992 Sb., o správních poplatcích vybíraných právními orgány České republiky, ve znění zákona České národní rady č.10/1993 Sb. 35 byl zrušen - Část dvanáctá ( 36 až 38) Ustanovení závěrečná Zde je obsaženo zmocnění pro úpravu způsobu stanovení výše náhrady při vyvlastnění. Dále tato část obsahuje zrušovací ustanovení a ustanovení o účinnosti zákona. Zákon dále obsahuje přechodná ustanovení jednotlivých novel zákona. 13

14 4. VYMEZENÍ ZÁKLADNÍCH POJMŮ Zákon o vlastnictví bytů v 2 vymezuje některé pojmy, zde vyjmenované, výlučně pro účely tohoto zákona. Vymezení těchto pojmů je tedy v některých případech odlišné od vymezení pojmů v jiných zákonech. V zákoně o vlastnictví bytů nejsou vymezeny veškeré pojmy, a to zejména z důvodu, že jsou vymezeny v jiných právních předpisech např. ve stavebním zákoně, občanském zákoníku a katastrálních předpisech. 4.1.Budova 9 Pojem budova vymezuje 2 písm.a) jako nemovitost, trvalou stavbu spojenou se zemí pevným základem. Budova je stavbou prostorově soustředěnou a navenek uzavřenou obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi. Budova je stavbou s nejméně dvěma prostorově uzavřenými samostatnými užitkovými prostory, s výjimkou hal. Na základě rozhodnutí vlastníka lze za budovu považovat také sekci se samostatným vchodem v případě, že samostatně je označena číslem popisným a je tak stavebně technicky uspořádána, že může plnit samostatně základní funkci budovy. 4.2.Rozestavěná budova Tento pojem zákon o vlastnictví bytů nevymezuje, ale zmiňuje jej v souvislosti s rozestavěným bytem nebo nebytovým prostorem v 2 písm.e) a f) a též v souvislosti se smlouvou o výstavbě. Pojem rozestavěné budovy definuje zákon č. 344/1992 Sb. v 27 písm. l) takto: rozestavěnou budovu se rozumí budova v alespoň takovém stupni rozestavěnosti, že již je patrné stavebně technické a funkční uspořádání prvního nadzemního podlaží, pokud jí dosud nebylo přiděleno číslo popisné nebo evidenční, a u budovy, které se číslo popisné nebo evidenční nepřiděluje, pokud dosud nebylo započato s jejím užíváním Fiala, J., Novotný, M., Oehm, J., Horák, T. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 3., doplněné a přepracované vydání. Praha: C. H. Beck, s. 10 Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), 27 písm l) 14

15 4.3. Dům s byty Dle 2 písm. d) se rozumí domem s byty a nebytovými prostory ve vlastnictví taková budova, která je ve spoluvlastnictví podle tohoto zákona (dále jen dům ). Předpokladem naplnění této definice je rozdělení domu na jednotky v souladu s ustanovením 4 zákona o vlastnictví bytů Jednotka Tento pojem je základním pojmem tohoto zákona, jelikož v sobě zahrnuje pojem pro byt nebo nebytový prostor, rozestavěný byt nebo rozestavěný nebytový prostor. Jedná se o reálně vymezenou část domu podle 4 zákona o vlastnictví bytů, na základě prohlášení vlastníka budovy Byt Bytem se pro účely tohoto zákona rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. Pojem byt upravují i stavební předpisy a občanský zákoník, který ve své definici odkazuje právě na zvláštní zákon o vlastnictví bytů Nebytový prostor Nebytovým prostorem je místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům než k bydlení. Nebytovými prostory nejsou příslušenství bytu, definované v 121 odst 2. občanského zákoníku, nebo příslušenství nebytového prostoru ani společné části domu Rozestavěný byt a rozestavěný nebytový prostor Definice rozestavěného bytu a nebytového prostoru je velmi významná pro smlouvu o výstavbě dle 17 zákona o vlastnictví bytů. Rozestavěným bytem nebo nebytovým prostorem se rozumí soubor místností určených v souladu se stavebním 15

16 povolení k bydlení, u nebytových prostor k jiným účelům než k bydlení, pokud je rozestavěn v domě, který je alespoň v takovém stupni rozestavěnosti, že je již navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí Společné části domu V 2 písm.g) je uveden demonstrativní výčet společných částí domu, které jsou definovány jako části domu určené pro společné užívání vlastníků. Jedná se zejména o základy, střechu, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody, schodiště, chodby, balkony, terasy, prádelny, sušárny, kočárkárny, kotelny, komíny, výměníky tepla, rozvody tepla, rozvody teplé a studené vody, kanalizace, plynu, elektřiny, vzduchotechniky, výtahy, hromosvody, společné antény, a to i když jsou umístněny mimo dům. Dále se za společné části domu považují příslušenství domu, např. drobné stavby, a společná zařízení domu, např. vybavení společné prádelny. Vzhledem k tomu, že se nejedná o vyčerpávající výčet společných částí, je na rozhodnutí vlastníka, které části domu vymezí na základě prohlášení vlastníka v souladu s 4 jako společné. Určení společných částí domu je nezbytnou součástí jak prohlášení vlastníka, tak i smlouvy o výstavbě Zastavěný pozemek Tento pojem zavedla v zákoně o vlastnictví bytů novela č.103/2000 Sb.. Jedná se o pozemek zastavěný domem, který zahrnuje i nádvoří za předpokladu, že je bytovým domem ohraničeno ze všech stran. Tento pojem je podle důvodové zprávy nezbytný pro ustanovení 21 o řešení vztahů k zastavěným pozemkům Fiala, J., Novotný, M., Oehm, J., Horák, T. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 3., doplněné a přepracované vydání. Praha: C. H. Beck, s. 16

17 5. ANALÝZA ZÁKONA O VLASTNICTVÍ BYTŮ A NEBYTOVÝCH PROSTOR 5.1. Vymezení jednotek na základě prohlášení vlastníka Prohlášením vlastníka na základě 4 zákona o vlastnictví bytů vymezuje původní vlastník prostorové části budovy, které se v souladu se svým stavebním určením stanou jednotkami a společnými částmi domu. Jedná se o jednostranný právní úkon, který musí mít písemnou formu se speciálními obsahovými náležitostmi včetně příloh, které určují odstavce 2 a 3 4 zákona o vlastnictví bytů. V souvislosti s přijetím zákona č.103/2000 Sb. došlo k umožnění vkladu do katastru nemovitostí samostatného prohlášení vlastníka, které do té doby bylo možno vložit do katastru pouze jako povinnou přílohu smlouvy o převodu první jednotky v domě. Obsahové náležitosti prohlášení vlastníka určuje odst.2 4 pod jednotlivými písmeny. Jedná se o označení budovy v souladu s údaji podle katastru nemovitostí, označení jednotky umístěné v budově jejím číslem, pojmenováním a umístěním v budově. Tyto údaje jsou pak zakresleny v přílohách prohlášení vlastníka a též přílohou smlouvy o převodu konkrétní jednotky. Prohlášení dále obsahuje popis jednotlivých jednotek formou určení jejich podlahové plochy, příslušenství a popisu jejich vybavení. V praxi se jedná o pojmenování jednotlivých místností jednotky s určením jejich plochy, která pak v součtu udává velikost vlastnického podílu vůči celku, kterým je stanoven spoluvlastnický podíl na společných částech budovy. Prohlášení dále musí obsahovat určení částí budovy, které jsou společnými částmi. Zde má vlastník možnost vymezit, jak společné části pro všechny jednotky v domě, tak i části domu, které budou společné je pro některé jednotky. Spoluvlastnický podíl vlastníků jednotek na společných částech domu je určen zpravidla podílem ve tvaru zlomku, udávajícím velikost jednotky před lomítkem vůči celkové ploše součtu velikostí všech jednotek v domě uvedené za lomítkem. Takto vyjádřený vlastnický podíl pak udává i velikost spoluvlastnického podílu na pozemku. Pozemek musí být v prohlášení vlastníka označen údaji uvedenými v katastru nemovitostí. Prohlášení obsahuje i velikost spoluvlastnického podílu na pozemku náležící ke každé z vymezených jednotek. 17

18 V další části prohlášení vlastníka jsou uvedena práva a závazky týkající se budovy, jejích společných částí a pozemku, která přejdou z vlastníka budovy na vlastníky jednotek. Jedná se jak o věcná práva, jako jsou věcná břemena, zástavní práva apod., tak i závazková, zejména o uvedení uzavřených smluv s dodavateli služeb, nájemní vztahy a dalších závazků týkajících se budovy jako celku. Dle ustanovení 20 odst.3 přecházejí z původního vlastníka na vlastníky jednotek všechna práva a závazky týkající se společných částí domu a pozemku. 12 Nezbytnou součástí prohlášení vlastníka jsou pravidla pro přispívání spoluvlastníků domu na výdaje spojené se správou, údržbou a opravami společných částí domu, popřípadě domu jako celku. Zde je třeba uvést, jakým způsobem bude prováděn výpočet příspěvků jednotlivých vlastníků, jejich povinnost přispívat a způsob stanovení termínů. Není vhodné do prohlášení vlastníka uvádět konkrétní výše příspěvků. Vlastník má též povinnost uvést v prohlášení pravidla pro správu společných domu, popřípadě domu jako celku, včetně označení osoby pověřené správou domu. Zákon o vlastnictví bytů též stanovuje povinné přílohy prohlášení vlastníka, kterými jsou půdorysy všech podlaží v domě, popřípadě jejich schémata, určující polohu jednotek a společných částí domu, s údaji o podlahových plochách jednotek. Jednotlivé části této přílohy jsou pak i součástí jednotlivých smluv o převodu vlastnictví jednotky, kdy se jako příloha této smlouvy přikládá konkrétní nákres příslušené jednotky a její umístění v domě. V případě, že dojde k nutnosti provedení změn prohlášení vlastníka, je nutné, aby tato změna byla projednána a přijata usnesením shromáždění vlastníků jednotek. Dle 11 odst.4 je k přijetí usnesení o věcech, které jsou obsahem prohlášení vlastníka, nutný souhlas tříčtvrtinové většiny přítomných hlasů. K přijetí usnesení o změně účelu užívání stavby a o změně stavby, které se také dotýkají změny prohlášení vlastníka, je zapotřebí souhlasu všech vlastníků jednotek Všechny změny, které se týkají označení jednotek a velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu, je společenství povinno do 30 dnů oznámit příslušnému katastrálnímu úřadu. 12 Fiala, J., Novotný, M., Oehm, J., Horák, T. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 3., doplněné a přepracované vydání. Praha: C. H. Beck, s. 18

19 5.2. Vznik a zánik vlastnictví jednotky Vznik vlastnictví jednotky vymezuje 5 zákona o vlastnictví bytů v několika způsobech. Vlastnictví jednotky vzniká dle odst.1 vkladem prohlášení vlastníka budovy do katastru nemovitostí. Prohlášení vlastníka by mělo být do katastru nemovitostí vkládáno jako povinná příloha smlouvy o převodu vlastnictví první jednotky v domě. Vzhledem k tomu, že je v praxi vkládáno prohlášení vlastníka samostatně, vzniká tak vlastnictví všech jednotek v domě původnímu vlastníkovi budovy. Vlastnictví jednotky vzniká v souladu s ustanovením tohoto odstavce, též výstavbou jednotky provedenou na základě smlouvy o výstavbě. Jedná se o původní vznik vlastnického práva, jehož podmínky jsou stanoveny v části třetí zákona o vlastnictví bytů. Dále zákon v 5 odst.2 definuje, že: Vlastnictví jednotky může vzniknout rovněž na základě dohody spoluvlastníků budovy nebo rozhodnutí soudu o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví budovy nebo na základě dohody nebo rozhodnutí soudu o vypořádání společného jmění manželů. Je-li předmětem vypořádání podílové spoluvlastnictví budovy, může vlastnictví jednotek vzniknout jen po předchozím vypořádání podílového spoluvlastnictví budovy tak, že velikost spoluvlastnických podílů budovy se rovná velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu stanovených podle 8 odst.2. To platí obdobně, je-li předmětem vypořádání společného jmění manželů budova. 13 Při vypořádání podílového spoluvlastnictví je nutné dodržet předepsaný postup. Je nezbytné, aby výše ideálních spoluvlastnických podílů souhlasila s budoucí velikostí podílů na společných částech domu. Tato situace je však v praxi velmi ojedinělá. V těchto případech je třeba dohodu o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví uzavřít s obsahem o zrušení podílového vlastnictví, následně vypořádat podílové spoluvlastnictví tak, že výše podílů na budově bude odpovídat výši budoucích podílů na společných částech, přičemž není nutné, aby každý z podílových spoluvlastníků byl i spoluvlastníkem po provedení vypořádání. Následně tuto nově vzniklou dohodu zrušit a vypořádat podílové spoluvlastnictví dle nově vzniklého rozdělení podílů, spolu s povedením vymezení jednotek prohlášením vlastníka. Zde je však nutné, aby se každý se spoluvlastníků stal vlastníkem jednotky. 13 Zákon č. 72/1994 Sb, o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů, 5 odst.2 19

20 Dohoda o vypořádání nebo rozhodnutí soudu o zrušení podílového spoluvlastnictví, případně o vypořádání společného jmění manželů musí obsahovat náležitosti stanovené pro prohlášení vlastníka. Současně se vznikem vlastnictví jednotek či rozestavěných jednotek vzniká i spoluvlastnictví společných částí domu. Zákon též stanovuje jako podmínku pro vznik vlastnictví jednotky, v případě přeměny podílového spoluvlastnictví budovy a společného jmění manželů, neexistenci ani jednoho bytu v předmětné budově, kterého by byla nájemcem fyzická osoba. Toto ustanovení omezuje možnosti přeměny podílového spoluvlastnictví budovy a společného jmění manželů na bytové vlastnictví a jeho doslovný výklad zakládá nemožnost přeměny na bytové vlastnictví, pokud je byť jeden byt v budově předmětem nájmu, což omezuje spoluvlastníky nad únosnou míru. 14 K zániku vlastnictví jednotky může dojít formou dohody uzavřené mezi vlastníky všech jednotek v domě o přeměně na podílové vlastnictví budovy. Tato dohoda musí mít formu notářského zápisu. Zápisem vkladu spoluvlastnického práva do katastru nemovitostí podle této dohody zaniká vlastnictví jednotek a vzniká podílové spoluvlastnictví budovy, přičemž velikosti spoluvlastnických podílů na budově se rovnají velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu. Podobným způsobem může učit vlastník, osoba, která je jediným vlastníkem jednotek v domě, prohlášení formou notářského zápisu o zrušení vymezení jednotek v domě a změnu vlastnictví jednotek na vlastnictví budovy. Tato změna vzniká vkladem práva podle tohoto prohlášení do katastru nemovitostí Vlastnictví společných částí domu Společné části domu vymezuje demonstrativně 2 písm. g) zákona o vlastnictví bytů a dále je upravuje prohlášení vlastníka dle 4 zákona. Vlastnictví společných částí domu definuje 8 zákona, který uvádí, že společné části domu jsou v podílovém spoluvlastnictví vlastníků jednotek a spoluvlastnické právo k nim vzniká s převodem nebo přechodem vlastnictví jednotky. Velikost spoluvlastnického podílu na společných částech domu je určena vzájemným poměrem velikosti podlahové plochy jednotky k celkové ploše všech jednotek v domě. 14 Fiala, J., Novotný, M., Oehm, J., Horák, T. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 3., doplněné a přepracované vydání. Praha: C. H. Beck, s. 20

21 Zákon tedy charakterizuje spoluvlastnictví společných částí domu jako podílové, zároveň se však jedná o vlastnictví ideální. Podíl na společných částech domu je akcesorický k vlastnickému právu k jednotce, což stanovuje, že není možné se společnými částmi domu nakládat samostatně. Podílové spoluvlastnictví společných částí domu se neřídí ustanoveními občanského zákoníku o podílovém vlastnictví. Prohlášením vlastníka budovy lze vymezit společné části domu, které jsou společné pro všechny jednotky a společné části domu, které jsou společné jen pro některé jednotky v domě. Jedná se tedy o absolutně společné části domu a relativně společné části domu Práva k pozemku Práva k pozemku upravuje 21 zákona o vlastnictví bytů. Odstavec 1 a 2 tohoto ustanovení upravuje případy, kdy jsou vlastníci jednotek nebo alespoň některý z nich vlastníky pozemku, odstavec 3 upravuje vlastnictví pozemku v rámci smlouvy o výstavbě. V odstavci 4 je upraven vztah, kdy vlastníci mají k pozemku jiné právo než právo vlastnické a odstavec 5 a 6 upravuje zřízení břemene, kdy vlastníci jednotek nemají k pozemku žádné právo. V odstavci 7 je zakotvena povinnost bytových družstev převést vlastnictví pozemků do vlastnictví vlastníků jednotek, pokud tento bytové družstvo získalo bezplatně převodem z vlastnictví státu. Velikost spoluvlastnického podílu na pozemku odpovídá velikostí spoluvlastnického podílu na společných částech domu. Povinnost převést spoluvlastnický podíl na pozemku spolu s vlastnictvím jednotky platí jak pro původního vlastníka budovy, tak i při dalších převodech vlastnictví jednotky. Samostatně lze spoluvlastnický podíl na pozemku převést pouze při postupu podle odst.2 tohoto ustanovení, kdy mezi sebou budou provádět vzájemné vypořádání již vlastníci jednotek v domě. Tato situace může nastat v případě, že ne všichni vlastníci jednotek jsou také spoluvlastníky pozemku v odpovídajícím poměru. K tomu může dojít například, když ještě původní vlastník budovy v době převodu jednotek vlastníkem pozemku nebyl, ale po převodu jednotek se jím stal. V tomto případě zákon stanovuje povinnost všem vlastníkům provést mezi sebou převod spoluvlastnických podílů na pozemku tak, aby spoluvlastnické podíly k pozemku odpovídaly spoluvlastnickým podílům na společných částech domu. 21

22 Ustanovení odst. 5 a 6 bylo přijato novelou zákona č.103/2000 Sb. a to zejména z důvodu vyřešení, že do této doby nebyl nijak vyřešen právní vztah vlastníka jednotky a vlastníka pozemku, v případě odlišné osoby. Tato nežádoucí situace je však i v režimu občanského zákoníku, kdy platí, že stavba není součástí pozemku. Zákon o vlastnictví bytů toto tedy řeší samostatnou úpravou, a sice zřízením věcného břemene ze zákona podle ustanovení 151o odst.1 občanského zákoníku Převod a přechod vlastnictví jednotky Převod a přechod vlastnického práva je nazvána část čtvrtá zákona o vlastnictví bytů, která však ve skutečnosti v 20 upravuje následky změny vlastníka jednotky. Jako následek převodu či přechodu vlastnictví jednotky je spolu s přechodem vlastnictví jednotky i přechod spoluvlastnické podílu ke společným částem budovy, pokud je původní vlastník spoluvlastníkem pozemku, tak i spoluvlastnický podíl na pozemku. Dále spolu s přechodem vlastnictví jednotky na nového nabyvatele přecházejí další práva a povinnosti spojené s vlastnictvím jednotky. Je zde stanovena také povinnost vlastníka jednotky oznámit nabytí vlastnictví jednotky společenství. K vlastnímu nabytí vlastnictví jednotky dochází buď původním (originárním) způsobem, což je například nabytí vlastnictví výstavbou jednotky nebo jako první vlastník jednotky od původního vlastníka budovy, či odvozeným (derivativním) způsobem, např. na základě smlouvy o převodu (kupní smlouvy), darováním, dědictvím apod. K převodu vlastnictví jednotky dochází na základě projevu vůle účastníků, naproti tomu k přechodu vlastnictví jednotky dochází na základě jiných skutečností, např. ze zákona. V souvislosti s převodem vlastnictví jednotky je nutné respektovat 6 zákona o vlastnictví bytů, který reguluje obsah smluv. Současně je však třeba mít na zřeteli i ustanovení 3 odst.2 zákona o vlastnictví bytů, který stanovuje, že právní vztahy k jednotkám se též řídí ustanoveními občanského zákoníku. V 6 zákona o vlastnictví bytů jsou uvedeny zejména náležitosti smlouvy o převodu vlastnictví první jednotky. Základním předpokladem pro převedení vlastnictví jednotky je rozdělení domu na jednotky, tedy existence prohlášení vlastníka. To se 15 Fiala, J., Novotný, M., Oehm, J., Horák, T. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 3., doplněné a přepracované vydání. Praha: C. H. Beck, s. 22

23 buď přikládá jako příloha smlouvy o převodu vlastnictví první jednotky nebo je možné provést samostatný vklad prohlášení vlastníka do katastru nemovitostí. Předmětem převodu vlastnictví jednotky je jednotka nebo i spoluvlastnický podíl na této jednotce. K převodu některých jednotek zvláštního určení je třeba souhlasu příslušného subjektu dle ustanovení 22 odst.5 a odst.7 zákona o vlastnictví bytů. Tento souhlas pak tvoří přílohu této smlouvy o převodu vlastnictví jednotky. Jednotky ve vlastnictví bytových družstev se při převodu vlastnictví řídí zvláštními ustanoveními zákona o vlastnictví bytů. Vlastní smlouva o převodu vlastnictví jednotky musí dle 6 odst.1 zákona o vlastnictví bytu, kromě obecných náležitostí obsahovat: a) označení budovy nebo domu údaji podle katastru nemovitostí, číslo jednotky včetně jejího pojmenování a umístění v budově, b) popis bytu nebo nebytového prostoru, jejich příslušenství, jejich podlahová plocha a popis vybavení bytu nebo nebytového prostoru, které jsou smlouvou převáděny, c) určení společných částí domu včetně určení, které části domu jsou společné vlastníkům jen některých jednotek, d) stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu, včetně stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu, které jsou společné vlastníkům jen některých jednotek, e) označení pozemku, který je předmětem převodu vlastnictví nebo předmětem jiných práv ve smyslu 21, údaji podle katastru nemovitostí, f) práva a závazky týkající se domu, jeho společných částí a práva k pozemku, která přecházejí z dosavadního vlastníka budovy na vlastníka jednotky. 16 Zákon dále stanovuje povinné přílohy ke smlouvě o převodu vlastnictví jednotky, jako půdorys všech podlaží, případně jejich schémata určující polohu jednotek v domě a společných částí domu, s údaji o podlahových plochách jednotlivých jednotek. V případě převodu bytu, ke kterému je nutný souhlas zvláštního subjektu, pak i tento písemný souhlas musí být přílohou smlouvy o převodu vlastnictví jednotky. 16 Zákon č. 72/1994 Sb,. o vlastnictví bytů a nebytových prostor, 6 odst.1 23

24 Pokud nedojde k výrazné změně charakteru jednotky, jsou zvláštní náležitosti smlouvy uvedené v odst.1 písm. b),c),e),f) a v odst.2 povinni účastníci uvádět pouze v případě prvního převodu jednotky do vlastnictví. Smlouva o převodu vlastnictví jednotky u dalších převodů jednotky, za předpokladu, že nedošlo k výrazné změně charakteru jednotky, musí obsahovat obecné údaje o budově a o jednotce, odst.2 písm.a), a stanovení spoluvlastnického podílu, odst.2 písm.d). Toto zjednodušení, oproti původní složité právní formě smlouvy o převodu vlastnictví jednotky u dalších převodů jejího vlastnictví, bylo přijato novelou zákona č. 451/2001 Sb Výstavba domu a smlouva o výstavbě Výstavba domu je upravena ve třetí části zákon o vlastnictví bytů. V 17 zákona jsou uvedena práva a povinnosti při výstavbě domu a v 18 jsou uvedeny náležitosti smlouvy o výstavbě domu. V odst.1 17 zákona je definován pojem smlouvy o výstavbě, v odst.2 je popsán postup, kdy součástí smlouvy o výstavbě je i převod spoluvlastnických práv k pozemkům. Odst. 3 až 7 popisuje postup při výstavbě jednotek formou změn dokončené stavby. Tyto ustanovení zákona byly zařazeny novelou zákona č. 103/2000 Sb. Smlouva o výstavbě obsahuje úpravu vzájemných práv a povinností stavebníků při výstavbě domu s jednotkami. Součástí smlouvy o výstavbě je také převod spoluvlastnických podílů k pozemku (podle ustanovení 21 odst.3 zákona). Stanovení spoluvlastnického podílu na pozemku je jednodušší pří výstavbě nového domu s jednotkami, který se v tomto případě odvíjí od podlahové plochy bytů. V případě, že se smlouvou o výstavbě provádějí změny dokončené stavby, kde jsou již práva k pozemku vyřešena, musí dojít k převodu odpovídajících podílů k pozemku na stavebníka od všech stávajících vlastníků jednotek, přičemž výpočet spoluvlastnického podílu na pozemku je stejně závislý na výši podlahové plochy jednotek. Případy změny dokončených staveb, kdy je použito smlouvy o výstavbě, mohou být při realizaci střešní nástavby, půdní vestavby, stavební úpravy, kterými vzniknou nové jednotky v již existujících společných částech domu (avšak mimo půdu), přístavby nebo stavební úpravy, při nichž se rozšiřuje jednotka na úkor společných částí domu (např. spojení dvou jednotek se zabráním části společné chodby). 24

25 Ustanovení 18 zákona o vlastnictví bytů upravuje náležitosti smlouvy o výstavbě, jejich výčet je zde však uveden pouze demonstrativně. Součástí smlouvy o výstavbě musí být název katastrálního území, parcelní číslo předmětného pozemku, označení budovy, které se smlouva o výstavbě týká a označení práv k pozemku, včetně práv stavebníků k tomuto pozemku. Další náležitostí smlouvy je určení čísel jednotek, včetně jejich pojmenování, umístění v domě, podlahové plochy jednotek, jejich příslušenství, vybavení a určení, kdo ze stavebníků bude jejím vlastníkem. Náležitostí smlouvy o výstavbě je také určení společných částí domu, které budou společné vlastníkům všech jednotek a taktéž určení společných částí domu, které budou společné vlastníkům pouze některých jednotek. Smlouva o výstavbě musí v souvislosti s určením společných částí domu obsahovat také stanovení velikosti spoluvlastnického podílu, který se řídí vzájemných poměrem velikosti podlahové plochy jednotek k celkové ploše všech jednotek v domě, tak jak tomu je i u prohlášení vlastníka. Součástí smlouvy o výstavbě je též určení způsobu správy domu a pozemku. Novelou zákona č. 103/2000 Sb. je stanoveno, že smlouva o výstavbě je povinnou přílohou žádosti o stavební povolení. Podle ustanovení 19 se dům vystavěný podle tohoto zákona na návrh vlastníků jednotek vyznačí v katastru nemovitostí podle údajů obsažených ve smlouvě o výstavbě ( 17 a 18) a podle vyhotoveného geometrického plánu, čísla popisného a kolaudačního rozhodnutí. Toto ustanovení platí pouze pro zápis novostavby celého domu a provádí se v katastru nemovitostí formou záznamu. Návrh na zápis do katastru nemovitostí podávají noví vlastníci jednotek, kteří jsou současně spoluvlastníky společných částí domu. Zápis nových jednotek vzniklých stavebními úpravami se provádí podle ustanovení 17 odst.6, formou vkladu do katastru nemovitostí Postavení vlastníků jednotek Stejně jako z vlastnictví jakékoliv jiné věci, plynou z vlastnictví jednotek určitá práva a povinnosti. Práva a povinnosti vlastníků jednotek lze rozdělit na obecná, což jsou taková práva a povinnosti, která plynou z obecné soukromoprávní úpravy vlastnictví a na zvláštní, která jsou specifická právě jen pro vlastnictví jednotek podle zákona o vlastnictví bytů. Z obecných práv vlastníka se jedná zejména o právo na ochranu jeho vlastnického práva, které je garantováno v čl.11 odst.1 Listiny základních práva a 25

26 svobod. Vlastník má právo na ochranu svého vlastnického práva před kýmkoliv, kdo do něj neoprávněně zasahuje. Porušení tohoto práva se řeší různými typy žalob, dle způsobu, kterým je do vlastnického práva zasahováno. V praxi není možno oddělovat práva a povinnosti vlastníků, toto rozdělení je zde použito pouze pro účely této práce, aby bylo možné jednotlivá práva a povinnosti přehledně vyjádřit. Dále bude pojednáno pouze o zvláštních právech a povinnostech, které jsou specifické pro vlastnictví jednotek podle zákona o vlastnictví bytů Práva vlastníků jednotek Každý z vlastníků jednotek má právo účastnit se správy domu, má právo na informace a právo na kontrolu. Ve vztahu ke společenství vlastníků či ostatním spoluvlastníkům má každý vlastník toto právo v rozsahu jeho podílu na společných částech domu, pokud není mezi vlastníky dohodnuto jinak. Každý vlastník má též hlasovací právo, které uplatňuje zejména při rozhodování o společných věcech v rámci realizace výkonu správy. Hlasovací právo je vždy spojeno s jednotkou a výše hlasu je závislá na výši spoluvlastnického podílu, nikoli na počtu vlastníků hlavách. Toto hlasovací právo je nedílné a tudíž není možné, aby vlastník svůj podíl hlas vyjádřený jeho celkovým spoluvlastnickým podílem jakkoliv rozdělil. Vlastník má však právo zmocnit jinou fyzickou osobu k zastupování, jak na shromáždění vlastníků jednotek, tak i v jakémkoliv jiném nakládání s jednotkou. Zákon o vlastnictví bytů pamatuje též na ochranu práv menšinových vlastníků. V 11 odst.1 zákona je stanoveno, že vlastníci disponující alespoň jednou čtvrtinou vlastnických podílů, mohou požádat o svolání shromáždění vlastníků. Dále je toto právo zajištěno v 11 odst.3, kdy jde-li o důležitou záležitost, může přehlasovaný vlastník jednotky požádat soud, aby o ní rozhodl. Toto právo musí přehlasovaný vlastník uplatnit do šesti měsíců ode dne přijetí předmětného rozhodnutí, jinak právo zanikne. I v pojetí zákona o vlastnictví bytů platí princip, že nikdo se nemůže vzdát svých práv dříve, než je získal ( 574 odst. 2 občanského zákoníku). 26

27 Povinnosti vlastníků jednotek Vlastník jednotky je bezvýhradně povinen vždy plnit všechny své povinnosti, které mu ukládá zákon. Nemůže si zvolit, které povinnosti bude dodržovat a které nikoliv. V tomto smyslu je vždy právní úprava kogentní. Není tím však dotčeno právo vlastníků jednotek upravit si dohodou, usnesením na shromáždění vlastníků, nebo ve stanovách společenství vlastníků jednotek vzájemný okruh práv a povinností odlišným způsobem od obecné úpravy, a to v rozsahu, v jakém je to zákonem buď výslovně dovoleno, nebo to alespoň zákon nezakazuje. Vlastník jednotky má ze zákona o vlastnictví bytů několik zásadních povinností. V první řadě je povinen dle ustanovení 20 informovat společenství o nabytí vlastnictví jednotky. Dále je povinen v souladu s ustanovením 15 odst. 1 přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku. Podobně jako vyplývá z ustanovení občanského zákoníku, má vlastník jednotky povinnost na svůj náklad odstranit škody způsobené na společných částech domu a ostatních jednotkách. Vůči této povinnosti mají ostatní vlastníci možnost využití zákonného zástavního práva ve prospěch poškozených vlastníků k jednotce povinného vlastníka. Obdobně platí toto ustanovení při zajištění pohledávek z přispívání vlastníka na náklady spojené se správou domu a pozemku. Vlastník má též povinnost nezasahovat do vlastnických práv ostatních vlastníků, což je všeobecný závazek vlastnictví, zakotvený v Listině základních práv a svobod čl.11 odst. 3 a občanského zákoníku 127, kdy vlastnictví zavazuje a nesmí být zneužito na újmu druhých. Toto pravidlo pak rozšiřuje 13 odst.3 zákona o vlastnictví bytů. V odst.4 téhož paragrafu je zakotvena určitá míra součinnosti s ostatními vlastníky jednotek. 27

28 6. SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ JEDNOTEK 6.1. Vznik a ustavení společenství vlastníků jednotek Přijetím novely č.103/2000 Sb. nastala významná změna úpravy Společenství vlastníků jednotek. Před účinností této novely bylo společenství bez právní subjektivity a s nejasnou působností. V současném zákoně o vlastnictví bytů jsou tomuto institutu věnovány 9 až 11. V 9 odst.1 je definováno společenství vlastníků jednotek jako právnická osoba, která je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se ve všech věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu. Oproti dřívější úpravě zavedla novela č.103/2000 Sb. povinnost vzniku společenství vlastníků jednotek jakožto právnické osoby, která se zapisuje do obchodního rejstříku, resp. v rámci dalších novelizací zákona do rejstříku společenství. Podmínky vzniku společenství vlastníků jednotek jsou upraveny v 9 odst.3, zákona o vlastnictví bytů, který jako základní podmínku uvádí existenci domu s nejméně pěti jednotkami, z kterých jsou alespoň tři ve vlastnictví tří různých vlastníků. Za předpokladu splnění této podmínky vzniká společenství vlastníků jednotek dnem doručení listiny s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí nebo jiné listiny, kterou příslušný státní orgán osvědčuje vlastnictví k jednotce, poslednímu z výše uvedených tří vlastníků. Členství ve společenství vlastníků jednotek vzniká a zaniká současně s převodem nebo přechodem vlastnictví jednotky. Spoluvlastníci jednotky jsou společnými členy společenství. První ustavující schůze, která se musí konat za účasti notáře, musí být svolána nejpozději do 60 dnů ode dne, kdy došlo k naplnění skutečnosti uvedené v 9 odst.3 o okamžiku vzniku společenství vlastníků jednotek. Před konáním této schůze je třeba učinit několik přípravných kroků, z nichž asi nejvýznamnější je rozhodnutí o faktu, zda statutárním orgánem společenství bude výbor vlastníků nebo pouze pověřený vlastník a vypracování stanov společenství, které již tuto skutečnost musí obsahovat. Základní náležitosti stanov upravuje 9 odst.14 zákona o vlastnictví bytů. Vzorové stanovy byly vydány nařízením vlády č. 371/2004 Sb., kterým se vydávají vzorové stanovy společenství vlastníků jednotek podle zákona o vlastnictví bytů. 28