Investiční analýza projektu bytových domů Darian a Frida

Investiční analýza projektu bytových domů Darian a Frida Investice do výstavby rezidenční nemovitosti určené k prodeji s čistým výnosem 5,5% p.a. Projekt Darian a Frida je výstavba dvou identických bytových domů, každý o čtyřech podlažích, kde dohromady vzniká 62 cenově velmi dostupných, tzv. startovacích bytů o dispozicích 1+kk a 2+kk. Jedná se v pořadí již o pátý a šestý bytový dům ve stejné lokalitě, tedy v ulici Slávičia, město Senec, Slovensko. Senec je 30 min. autem do centra Bratislavy a 27 min. vlakem, který jezdí v hodinových intervalech. Bytové domy tak představují velmi dostupné bydlení i pro lidi, kteří každodenně dojíždějí za prací do Bratislavy. 1

Obsah Popis produktu... 3 Popis projektu... 5 Časový plán... 6 Investiční Analýza... 6 Komerční analýza... 7 Analýza lokality... 7 Finanční analýza... 9 Citlivostní analýza... 11 Peněžní toky projektu... 12 Technická prověrka... 13 Právní prověrka... 14 Rizika... 17 Kontrola... 18 Developer... 19 Lidé... 20 2

Popis produktu Investice do developerského projektu výstavby bytových domů Darian a Frida. Developer se zaměřuje na výstavbu startovacího, a tedy velmi dostupného bydlení v širším okolí Bratislavy. V budoucnu chystá několik dalších projektů vyššího investičního objemu, a proto se rozhodl již nyní započít spolupráci s Upvest a využít tak externích zdrojů kapitálu nad rámec bankovního financování pro realizaci svých aktivit. Fundraising probíhá jak v českých korunách, tak v eurech. Část úvěru poté bude developerovi poskytnutá v českých korunách a část v eurech. Případná měnová konverze po načerpání úvěru je vykonávaná developerem. Stejně tak při splácení úvěru se část poskytnutá v českých korunách vrací i s úrokovým výnosem v českých korunách a ekvivalentní postup je pro část, která byla poskytnuta v eurech. Celková výše fundraisingu je uvedena v českých korunách a investice provedené v eurech se pro účel přehlednosti budou do celkové vybrané částky započítávat při kurzu 1 EUR = 25,5 Kč. Pro investice v českých korunách platí, že měnové riziko nese developer a investorovo riziko protistrany vyplývající z měnového rizika developera je částečně mitigováno povinností developera deponovat na speciálním účtu sumu, která odpovídá navýšení budoucího protiplnění plynoucího z apreciace české koruny vůči euru. Výše takové případné sumy je stanovována na kvartální bázi. Popis investičního produktu Produkt Participace (podílení se na výnosech a ztrátách ze smlouvy o úvěru) Účel úvěru Refinancování části vlastních zdrojů a financování investičních nákladů developerského projektu výstavba rezidenční nemovitosti určené k prodeji Lokalita financovaného projektu Senec, Slovensko Smluvní strany úvěru Úvěrující upvest s.r.o.; úvěrovaný REIM Advisors s.r.o. Investiční cíl 1 5 100 000 8 925 000 CZK 200 000-350 000 EUR anebo kombinace při kurzu 1 EUR = 25,5 CZK Celkové investiční náklady projektu 2 2 390 000 2 395 000 EUR 3 z toho financováno seniorním úvěrem 1 580 000 EUR z toho financováno úvěrem od Upvest 200 000 350 000 EUR z toho financováno vlastními zdroji 4 610 000 465 000 EUR Minimální výše investice 5 000 Kč anebo 200 EUR Typ úročení Složené Předpokládaný způsob splacení úvěru Jednorázově k datu předpokládané splatnosti Období fundraisingu. 29.1.2018 28.2.2018 Předpokládaný začátek úročení Po úspěšném fundraisingu Splatnost úvěru od Upvest Nejbližší splatnost Předpokládaná splatnost Den konečné splatnosti 7 měsíců (1.10.2018) 10,5 měsíců (15.1.2019) 22 měsíců (1.1.2020) Zajištění úvěru nemovitostí Není Developer PRIMA BYTY s.r.o. Projektová společnost REIM Advisors s.r.o. 1 Investiční cíl nastavený v intervalu 200 000 350 000 EUR znamená, že při vybrání minimálně 200 000 EUR, bude fundraising považován za úspěšný a vybraná částka bude, v případě splnění podmínek čerpání, poskytnuta úvěrovanému na základě smlouvy o úvěru. Investiční cíl je omezen na částku 350 000 EUR z důvodu zachování dostatečné výše vlastních zdrojů a motivace developera. 2 Jelikož jsou úrokové náklady na seniorní úvěr placeny měsíčně v průběhu realizace projektu, zahrnujeme je do investičních nákladů. 3 Celková výše investičních nákladů závisí na výši poplatku za sjednání úvěru od Upvest. Poplatek Upvest za sjednání úvěru je ve výší 3,7% z vybrané částky v období fundraisingu. 4 Výše vlastních zdrojů developera záleží na velikosti částky vybrané v období fundraisingu. Čím vyšší částka se v období fundraisingu vybere, tím nižší bude výše vlastních zdrojů developera. 3

Parametry participace Čistý výnos do 2.2.2019 Čistý výnos od 2.2.2019 5 Obdržení výnosů 5.5% p.a. 7.5% p.a. Nejdříve v den splacení úvěru developerem, nejpozději v den vypořádání Případný vyšší čistý výnos od 2.2.2019 je z důvodu nesplacení úvěru do předpokládaného data splatnosti. Investor je tak kompenzován za delší než původně předpokládanou fixaci peněžních prostředků z důvodu nedodržení plánovaného harmonogramu realizace projektu. Developer může splatit úvěr od Upvest nejpozději v den konečné splatnosti a to jednorázově, nebo po částech. Investor se podílí na výnosech ode dne úspěšného fundraisingu až po úplné splacení úvěru. Samotné úročení na načerpané části jistiny začíná dnem po čerpání úvěru developerem a končí dnem před obdržením splátky dané jistiny developerem. Výnosy jsou investorům vypláceny po dané splátce úvěru od Upvest developerem. Časová prodleva mezi nejbližší splatností a dnem konečné splatnosti úvěru je zde z důvodu (i) umožnění developerovi splatit úvěr v momentě dosažení dostatečných výnosů a (ii) z důvodu poskytnutí dostatečného prostoru pro prodej jednotek projektu v případě neočekávané situace na trhu. Nejbližší splatnost je nastavena na 1.10.2018. Pokud by stavební realizace projektu probíhala nad očekávání dle plánovaného časového harmonogramu stavby, je reálné, že by developer mohl splatit jak bankovní úvěr, tak úvěr od Upvest již k 1.10.2018. Zároveň se předpokládá, že k 1.10.2018 budou dostatečné prodeje jednotek projektu, takže v případě dřívější kolaudace a doplatků z kupních smluv budou dostatečné výnosy ke splacení jak bankovního úvěru, tak úvěru od Upvest. Tato projekce prodejů je podpořena tím, že developer předložil data prodejů z předešlé výstavby identických bytových domů ve stejné lokalitě, které korespondují s výše uvedeným předpokladem prodeje. Developer může splatit úvěr od Upvest i před datem nejbližší splatnosti, za takové situace je výnos investorů chráněn pomocí poplatků pro developera, které jsou nastaveny v takové výši, aby dorovnaly nominální výnos, který by investor obdržel, pokud by byl úvěr splacen v den nejbližší splatnosti. Čerpání úvěru od Upvest developerem podléhá níže uvedeným podmínkám 6 Řádné uzavření smlouvy o úvěru mezi upvest s.r.o. a REIM Advisors s.r.o. Doručení žádosti o čerpání v období čerpání. Od uzavření smlouvy o úvěru nedošlo k výraznému zhoršení ekonomické situace developera a/nebo nedošlo ke změnám vstupních předpokladů, které negativně ovlivňují a/nebo by mohly ovlivnit realizaci výstavby projektu či splacení úvěru dle smlouvy o úvěru. Doručení pravomocného stavebního povolení. Nedošlo ke změně projektové dokumentace pro provádění stavby bez písemného souhlasu úvěrujícího, která je v souladu s pravomocným stavebním povolením. Nedošlo k případu porušení povinnosti úvěrovaného a/nebo k uvedení nepravdivého či neúplného prohlášení úvěrovaného. Doručení smlouvy o dílo s generálním dodavatelem stavby. Doručení smlouvy o úvěru se seniorním věřitelem a zároveň nedošlo k jakémukoli porušení této smlouvy ze strany úvěrovaného. Doručení platné pojistné smlouvy ke stavebním pracím provedených na projektu. Doručení platné pojistné smlouvy uzavřené mezi generálním dodavatelem projektu výstavby a pojišťovnou vztahující se k pojištění stavebně-montážních rizik souvisejících s projektem. 5 Pokud developer nesplatí úvěr do předpokládaného data splatnosti, zvyšuje se úroková sazba. 6 Jedná se o zjednodušený text, oproti textu ve smlouvě o úvěru mezi upvest s.r.o. a REIM Advisors s.r.o. 4

Doručení potvrzení Seniorního věřitele, že souhlasí s osobou generálního dodavatele projektu výstavby a se smlouvou o dílo uzavřenou mezi tímto generálním dodavatelem projektu výstavby a úvěrovaným. Doručení potvrzení seniorního věřitele, že souhlasí bez jakýchkoli výhrad se smlouvou o úvěru mezi upvest s.r.o. a REIM Advisors s.r.o. Doručení platného osvědčení o registraci k dani z přidané hodnoty úvěrovaného. Od uzavření smlouvy o úvěru nedošlo ke změně finančního plánu projektu výstavby. Úvěrovaný zažádal o vydání povolení na vodní stavby a na samostatné užívání vod. U pozemku parc. č. 444/418 blíže specifikovaného v Projektu výstavby došlo k zániku plomby založené na základě katastrálního řízení Z-7439/2017. Předposlední podmínka čerpání souvisí s bodem popsaným v sekci Technická prověrka, konkrétněji podsekcí Kontrola potřebných povolení a rozhodnutí. Poslední podmínka je z důvodu administrativní chyby ze smlouvy o úvěru mezi developerem a Privat bankou, která vystupovala jako seniorní věřitel u předchozí developerovi realizace. Zapomnělo se na vymazání zástavního práva u pozemku parc. č. 444/418 po splacení úvěru developerem. Nicméně, v momentě čerpání úvěru od Upvest budeme chtít výpis z katastru nemovitostí prokazující zánik výše uvedené plomby. Výčet některých poplatků a pokut pro developera ze smlouvy o úvěru Poplatek za sjednání úvěru dle FAQ Poplatek za rezervaci peněžních prostředků dle FAQ Poplatek za částečné čerpání úvěru dle FAQ Poplatek za předčasné splacení úvěru dle FAQ Poplatek za částečné předčasné splacení úvěru dle FAQ Smluvní pokuta za nesplnění podmínek čerpání dle FAQ Úrok z prodlení 12% p.a. Popis projektu o o o o o o 62 bytů o dispozicích 1+kk a 2+kk 1 venkovní parkovací stání na jednotku projektu Lokalita: Slávičia,Senec, Slovensko 30 minut autem do centra Bratislavy (Hodžovo námestie) a 27 minut vlakem na bratislavské hlavní vlakové nádraží Zahájení stavby: Listopad 2017 (Darian), únor 2018 (Frida) Kolaudace plánována na Q3 2018 pro dům Darian a Q4 2018 pro dům Frida Jedná se o výstavbu dvou identických bytových domů, každý o čtyřech podlažích. Jde o v pořadí již pátý a šestý bytový dům ve stejné lokalitě na okraji města Senec, předchozí čtyři bytové domy byly úspěšně zhotoveny stejným developerem. V novostavbách dohromady vzniká 62 bytů o dispozicích 1+kk a 2+kk. Návrh bytových domů umožňuje zájemcům variabilitu, kdy v případě zájmu klienta může developer vytvořit byt o třech pokojích, a to spojením dvou jednopokojových bytů. Také balkóny mohou být v případě zájmu klienta zaskleny, čímž dojde ke zvýšení podlahové plochy. Variabilita tedy zvětšuje cílovou skupinu kupujících. Standart jednotek a jejich dispozice je řešena tak, aby sloužili jako velmi dostupné startovací byty i pro klienty, kteří plánují dojíždět za prací do Bratislavy. Pro každý byt je v projektu zajištěno jedno venkovní parkovací stání před bytovým domem. Parkovací stání je v ceně bytové jednotky a v případě zájmu, má klient možnost si dokoupit další parkovací stání. Bytové domy budou umístěny v ulici Slávičia na severním okraji města Senec. Tato lokalita se nachází 15 minut chůze od severní části města, která poskytuje základní občanskou vybavenost, tedy supermarket, lékárnu a banku. Pět minut jízdy autem je vlakové nádraží s přímými vlakovými spoji na Bratislavské hlavní vlakové nádraží jezdícími v intervalech jedné hodiny. Ve východní části Sence je vyhledávaná rekreační oblast Slnečné jazerá. 5

Základní údaje pro jeden bytový dům 7 Počet bytových jednotek 31 Celková prodejní podlahová plocha [m 2 ] 1339 Index prodejní plochy/celkové zastavěné plochy 0,89 Plocha balkónů [m 2 ] 174 Plocha předzahrádek [m 2 ] 384 Minimální výměra bytové jednotky [m 2 ] 35,98 Maximální výměra bytové jednotky [m 2 ] 52,05 Minimální cena bytové jednotky [EUR] včetně DPH 59 000 Maximální cena bytové jednotky [EUR] včetně DPH 82 000 Časový plán Období fundraisingu: 29.1.2018 28.02.2018 Začátek stavby a předpokládané datum kolaudace pro bytový dům Darian: 11/2017 08/2018 Začátek stavby a předpokládané datum kolaudace bytový dům Frida: 02/2018 11/2018 Časová osa projektu: o Stavební povolení: Prosinec 2016 o Zahájení prodeje projektu: Březen 2017 o Zahájení stavebních prací (výkopy) na BD Darian: Listopad 2017 o Zahájení čerpání seniorního úvěru: Leden 2018 o Zahájení stavebních prací na BD Frida: Únor 2018 o Předpokládané načerpaní úvěru od Upvest: Březen 2018 o Celkové dokončení stavby a kolaudace BD Darian: Srpen 2018 o Doplacení kupních cen jednotek BD Darian : Září 2018 o Celkové dokončení stavby a kolaudace BD Frida: Listopad 2018 o Doplacení kupních cen jednotek BD Frida : Prosinec 2018 o Předpokládané splacení seniorního úvěru: Prosinec 2018 o Předpokládané splacení úvěru od Upvest: Leden 2019 Investiční Analýza 8 Upvest zajistil právní a technickou prověrku a provedl komerční a finanční analýzu projektu výstavby bytových domů. Hlavní faktory uplatněné při hodnocení rizika a stanovení úrokové sazby na úvěru od Upvest: o Předpokládané hodnoty ekonomických a finančních ukazatelů projektu. o Kvalita a dosavadní výsledky developera a managementu developera. o Kvalita a dosavadní výsledky generálního dodavatele stavby. o Míra citlivosti finančních ukazatelů projektu na změny vstupů ve finančním plánu zejména na pokles cen jednotek projektu. o Výsledek technického zhodnocení stavby. o Výsledek právní prověrky projektu. 7 Údaje ohledně výměr se mohou napříč bytovými domy lišit v řádech nižších jednotek procent. 8 Investiční analýza je vyhotovená na základě předpokladu, že developer načerpá úvěr od Upvest v nejvyšší možné výši, která činí 350 000 EUR. 6

Komerční analýza Jedná se o cenově nejdostupnější bydlení v rámci města Senec Cílová skupina zahrnuje i klienty dojíždějící za prací do Bratislavy Analýza lokality Senec je město o více než 17 tisících obyvatelích, ležící v širším okolí hlavního města Slovenska, Bratislavy. Populace Sence dynamicky roste vlivem ekonomické migrace obyvatelstva do Bratislavy. Senec je tedy potenciálním i faktickým bydlištěm pro lidi, kteří každodenně dojíždějí za prací do Bratislavy. Výše uvedenému odpovídá i současný stav na lokálním developerském trhu. V mapce je vyznačeno několik probíhajících či nedávno ukončených developerských projektů, pro které jsou veřejně dostupná data. 9 Za účelem srovnání konkurenceschopnosti námi financovaného projektu jsme se rozhodli porovnat nabídkové ceny v následujících projektech: Senec Centrum, Gemini byty, Senec Gardens a Viladomy Senec. Neuvažovali jsme projekty Slnečné jazerá z důvodu odlišné povahy projektu, který je využitím i standardem určený pro zcela odlišnou cílovou skupinu a projekt Lúč, pro který nebyl dostatek relevantních dat. Pro porovnání mezi projekty jsme uvažovali pouze bytové jednotky o dispozicích 1+kk až 3+kk s podlahovou plochou v rozpětí od 35,98 do 79 m 2. Vycházeli jsme z dat uveřejněných na oficiálních internetových stránkách projektů a u projektu Viladomy Senec z dat o projektu uveřejněných na internetových stránkách třetí strany 10. Uvedené statistiky vycházejí z 97 datových bodů. Z porovnávaných projektů vychází mediánová cena za m 2 nejníže právě u projektu Darian a Frida. 11 Mediánové ceny za m 2 podlahové plochy u ostatních projektů jsou vyšší v rozmezí od 3,3% (Gemini byty) do 29,0% (Viladomy Senec). Pro srovnání, průměrná cena 1+kk bytu v Bratislavě činí 2 244 EUR/m 2, 2+kk bytu 2 201 EUR/m 2 a 2 053 EUR/m 2 pro 3+kk byt 12, což podporuje fakt, že Senec je cenově dostupnější alternativou koupě bytu v Bratislavě. Nejnižší cena za bytovou jednotku ve výši 54 000 EUR se nachází v projektu Gemini byty, nicméně u námi uvažovaného projektu se nejlevnější bytová jednotka prodává za 55 000 EUR. U bytových domů Darian a Frida se nejdražší bytová jednotka prodává za 79 000 EUR a je tak o 20,6% nižší, než druhá nejnižší maximální cena bytové jednotky pro námi uvažované projekty. 9 Nejedná se o vyčerpávající výčet všech probíhajících či nedávno ukončených novostaveb v lokalitě, ale jedná se o projekty s dostatečným počtem nabízených bytových jednotek společně s potřebnými informacemi o bytových jednotkách, tedy cena, podlahová plocha apod. 10 Internetové stránky www.topreality.sk 11 Pro přepočítání výměry balkónů, lodžií či terasy na prodejní podlahovou plochu jsme násobili dané výměry 1/3, pro přepočítání výměry předzahrádky na prodejní podlahovou plochu jsme násobili dané výměry 1/6. Cenu venkovního parkovacího stání jsme stanovili na 3 000 EUR. Vycházeli jsme z cen bytů v provedení holobyt, tedy bez kuchyňské linky, bez sanitárního zařízení, podlah a vnitřních dveří. Pouze projekt Senec Gardens má ve standardu podlahy, sanitární zařízení a vnitřní dveře. Pro úpravu cen pro jejich porovnání jsme tedy uvažovali 500,- Kč/m 2 pro podlahy, 2000,- Kč za kus dveří a 17 000,-Kč za sanitární zařízení. 12 Dle internetových stránek www.nehnutelnosti.sk 7

Nejnižší rozsah cen v rámci projektu je tedy u bytových domů Darian a Frida, což poukazuje na vysokou podobnost mezi jednotkami projektu. Cena žádné jednotky projektu v rámci jednoho bytového domu nepředstavuje vyšší podíl než 3,8% na celkových projektovaných výnosech z prodejů jednoho bytového domu. Žádná jednotka projektu tedy nepředstavuje výrazné riziko pro splacení úvěru od Upvest při případných komplikací s jejím prodejem. Projekt od Prima Byty je tedy cenově nejdostupnější bydlení s nejnižší mediánovou cenou za m 2 podlahové plochy v porovnání s ostatními uvažovanými projekty v Senci. Na druhou stranu, výše je do jisté míry odůvodněné i faktem, že občanská vybavenost a dopravní dostupnost je u námi uvažovaného projektu nejhorší v porovnání s ostatními zmiňovanými projekty, tedy až na projekt Gemini Senec, který se nachází ve stejné lokalitě. Nynější míra předprodejů u bytových domů Darian a Frida a úspěšně prodané jednotky v předchozích etapách výstavby v dané lokalitě 13 však značí, že o jednotky projektu zájem je a srovnání s ostatními projekty v lokalitě Sence ukazuje, že tento zájem je opodstatněný. 13 Již realizované bytové domy od developera v lokalitě naleznete na http://www.primabyty.sk/senec-tehelna/ 8

Oblast bytových domů Frida a Darian není dobře obsloužená městskou hromadnou dopravou a jako nejvhodnější dopravní prostředek se pro potenciální klienty projektu jeví osobní automobil, kterým jste do pěti minut kdekoliv v Senci, tedy ekvivalent 30 minut chůze. Dopravní dostupnost Autobusová zastávka Tehelňa... Hl. vlakové nádraží Senec... Hl. vlakové nádraží Bratislava Senec centrum (Námestie 1. Mája)... Bratislava centrum (Hodžovo námestie). 6 minut (pěšky) 13 minut (pěšky + mhd) 37 minut (pěšky + mhd + vlak) 8 minut (pěšky + mhd) 27 minut (autem) Občanská vybavenost Obchod (Kaufland, Lidl). Pobočka banky/bankomat... Mateřská škola. Základní škola.. Poliklinika Senec. 10 minut (pěšky+ mhd) 10 minut (pěšky+ mhd) 11 minut (pěšky) 18 minut (pěšky+mhd) 16 minut (pěšky + mhd) Finanční analýza Ukazatelé projektu ROIC 1,35x Celkové investiční náklady 2 390 000 2 395 000 EUR 14 z toho financováno seniorním úvěrem 1 580 000 EUR z toho financováno úvěrem od Upvest 200 000 350 000 EUR z toho financováno vlastními zdroji developera 15 610 000 465 000 EUR Předpokládané celkové výnosy projektu 3,25 mil. EUR 16 Předpokládané celkové investiční náklady 17 2,40 mil. EUR 18 Úrokový náklad na úvěr od Upvest 16 821 EUR 19 Celkový zisk před zdaněním 833 000 EUR Délka realizace stavby 9 měsíců pro jeden bytový dům Jelikož jsou úrokové náklady na seniorní úvěr placeny měsíčně v průběhu realizace projektu, zahrnujeme je do investičních nákladů. Úrokové náklady z úvěru od Upvest netvoří součást investičních nákladů, jelikož úrok je placen z výnosů projektu. 14 Celková výše investičních nákladů závisí na celkové výši poplatku za sjednání úvěru od Upvest. Poplatek Upvest za sjednání úvěru je ve výši 3,7% z vybrané částky v období fundraisingu. 15 Výše vlastních zdrojů developera záleží na velikosti financování vybraného v období fundraisingu. Čím vyšší částka se v období fundraisingu vybere, tím nižší bude potřebná výše vlastních zdrojů developera. 16 Celkové výnosy jsou uváděny bez DPH 17 Za předpokladu, že výše úvěru od Upvest bude 350 000 EUR. 18 Celkové náklady jsou uváděny bez DPH 19 Finanční náklady jsou počítané za předpokladu, že splacení úvěru od Upvest proběhne k datu předpokládané splatnosti. 9

mil. EUR Bytové domy Darian & Frida 3,0 Předpokládaná kapitálová struktura nákladů 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 1,58 0,35 0,47 2,40 0,0 Seniorní úvěr Úvěr od upvest Vlastní zdroje developera Celkové náklady Velikost Podíl Věřitel Zástavní právo na nemovitost Seniorní úvěr 1,58 mil. EUR 66,0% 66,1% Slovenská sporitelňa, Ano a.s. Úvěr od Upvest 0,20 0,35 mil. EUR 8,4% - 14,6% upvest s.r.o. - Vlastní zdroje developera 0,61 0,47 mil. EUR 25,5% - 19,4% REIM Advisors s.r.o. - Celkové předpokládané investiční náklady jsou z 66,1% procent hrazeny seniorním úvěrem, ze 14,6% úvěrem od Upvest a z 19,4% vlastními zdroji developera. Úroky i poplatek za rezervaci dosud nenačerpané části seniorního úvěru jsou hrazeny měsíčně a mohou být hrazeny z peněžních prostředků obdržených čerpáním bankovního úvěru. Celkové finanční náklady na seniorní úvěr jsou odhadované na 31,5 tis. EUR. Splacení načerpané jistiny bankovního úvěru v předpokládané výši 1,58 mil. EUR probíhá z výnosů projektu. Finanční náklady developera Úrok na seniorním úvěru Celkový průměrný roční náklad na seniorním úvěru Celkový průměrný roční náklad na úvěr od Upvest Úroková sazba na úvěru od Upvest Jednorázový poplatek za sjednání úvěru od Upvest pro developera 2,9% 4,9% 10,1% 20 5,5% 3,7% Finanční výnosy a náklady pro investory Upvest Poplatek za poskytování platebních služeb Čistý výnos do 2.2.2019 Čistý výnos od 2.2.2019 21 0% p.a. 5,5% p.a. 7,5% p.a. 20 Celkový průměrný roční náklad ve výši 10,1% je v případě splatnosti úvěru od Upvest k datu předpokládané splatnosti. 21 Pokud developer nesplatí úvěr do předpokládaného data splatnosti, zvyšuje se úroková sazba. 10

mil. EUR Bytové domy Darian & Frida Předpokládaná distribuce výnosů 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 3,25 1,58 0,37 1,30 Celkové výnosy Seniorní úvěr Úvěr od upvest Vlastní kapitál developera Graf znázorňuje celkové výnosy projektu a výnosy pro jednotlivé subjekty v rámci kapitálové struktury. Jako první je splacena jistina seniorního úvěru, výnosy seniorního věřitele byly již obdrženy v průběhu realizace projektu v podobě úrokových plateb a poplatku za sjednání úvěru. Po splacení seniorního úvěru je splácen úvěr od Upvest a poté jdou výnosy z projektu do vlastního kapitálu projektové společnosti. Stejně tak v případě, že dojde ke snížení celkových výnosů projektu, jsou jako první ovlivněné výnosy na vlastním kapitálu projektové společnosti. Až po odepsání celé hodnoty vlastního kapitálu, je jako druhá v pořadí ovlivněna hodnota úvěru od Upvest. Jako poslední je ovlivněna hodnota seniorního úvěru. Výše uvedený způsob odepisování hodnoty pohledávek subjektů v rámci kapitálové struktury projektu koresponduje s nadřazeností pořadí výplaty výnosů projektu těmto poskytovatelům financování projektu. Prodej bytových jednotek v rámci bytového domu Darian byl spuštěn již v Q1 2017 r. a ke dni 25.1.2018 bylo podepsáno 24 rezervačních smluv anebo budoucích kupních smluv z celkových 31 jednotek projektu. Prodej jednotek projektu u bytového domu Frida byl spuštěn v Q4 2017 a ke dni 25.1.2018 bylo podepsáno 5 rezervačních smluv anebo budoucích kupních smluv. Celkově je tedy zarezervováno 46,8% z celkového počtu jednotek projektu. Citlivostní analýza Citlivostní analýza poklesu cen jednotek projektu ve vztahu k hodnotě úvěru od Upvest I v případě poklesu prodejních cen bytů o 39% (za předpokladu, že ostatní vstupy zůstávají nezměněné), Upvest stále obdrží celou výši jistiny úvěru včetně plánovaných výnosů. V momentě kdy ceny bytů klesnou o 39,6%, výnosy projektu jsou dostačující pouze na splacení jistiny úvěru od Upvest, nikoli už na výplatu výnosů plynoucích z úvěru od Upvest. Až v momentně, kdy prodejní ceny klesnou o více než 39,6%, začíná Upvest odepisovat jistinu úvěru. Pokles cen jednotek projektu 0% -10% -20% -30% -35% -39% -39,6% -45% -50% -55% Jistina 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 50% 3% 0% Výnos 100% 100% 100% 100% 100% 100% 0% 0% 0% 0% Rezerva pro jistinu + výnos 345% 257% 169% 80% 36% 0% 0% 0% 0% 0% 11

Citlivostní analýza navýšení stavebních nákladů projektu ve vztahu k hodnotě úvěru od Upvest Za realizaci stavby je zodpovědný generální dodavatel stavby, společnost J K S s.r.o. ( Zhotovitel ), se kterou má projektová společnost uzavřenou smlouvu o dílo, na jejímž základě nese Zhotovitel zodpovědnost za případné navýšení stavebních nákladů. Zhotovitel hradí náklady vzniklé nad rámec stanovené ceny díla a nese odpovědnost za škodu až do okamžiku předání a převzetí stavby projektovou společností. Případné navýšení stavebních nákladů by nemělo mít výrazný vliv na schopnost developera splácet úvěr od Upvest, jelikož cena za dílo je cenou pevnou. Za případné navýšení nákladů tedy nese zodpovědnost Zhotovitel. Generální dodavatel stavby nepřebírá zodpovědnost za projektovou dokumentaci. Pro neočekávané navýšení stavebních nákladů, které nemohl Zhotovitel dopředu odhadnout anebo které by pramenilo ze špatné projektové dokumentace a pro případné stavební úpravy požadované developerem, které se odchylují od projektové dokumentace, je v projektových nákladech prognózována rezerva ve výši 5% z celkových stavebních nákladů. Nicméně jedná se o výstavbu pátého a šestého identického bytového domu v lokalitě a odhad stavebních nákladů by měl být přesný, využití rezervy se neočekává. Citlivostní analýza ostatních nákladů projektu ve vztahu k úvěru od Upvest Takzvané soft náklady projektu jsou náklady, které se přímo neprojeví v podobě hmotného výsledku na stavbě, jako například náklady na prodej a marketing, právní náklady nebo projektový management. Dohromady tyto náklady tvoří 12,6% z celkových nákladů projektu a 7,2% pokud neuvažujeme náklady spjaté s prodejem, které jsou hrazeny v momentě prodeje či bezprostředně po něm. Náklady na prodej jsou počítány v procentech z prodejní ceny a uvažujeme o nich tedy ve vztahu k prodejnímu riziku (viz citlivostní analýza poklesu cen jednotek projektu). Navíc dalších 0,3% z celkových investičních nákladů, které tvoří náklady na technický dozor investora a vyhotovení znaleckých posudků ohledně projektu výstavby jsou pevně zasmluvněny na základě Mandátné zmluvy. Zbývající soft náklady tedy představují takovou část z celkových investičních nákladů projektu, že i v případě neočekávaného navýšení těchto nákladů o sto procent a za předpokladu že ostatní věci zůstanou nezměněné, toto navýšení nebude mít vliv na schopnost splacení úvěru od Upvest developerem. Pro srovnání, navýšení soft nákladů, bez nákladů na prodej, o 100% má na splacení úvěru od Upvest téměř ekvivalentní dopad, jako 10% pokles v cenách jednotek projektu. Peněžní toky projektu Při rezervaci jednotky projektu zaplatí kupující rezervační poplatek ve výši 3 000 EUR, při následném podpisu budoucí kupní smlouvy pak zaplatí první splátku, která v součtu s rezervačním poplatkem činí 10% z celkové prodejní ceny jednotky projektu. Tyto splátky kupní ceny jsou blokovány na účtu projektové společnosti, pro který má společnost vyhrazený speciální účet u poskytovatele seniorního úvěru, společnosti SLSP a to až do kolaudace bytových domů. Finanční prostředky z tohoto účtu budou poté přednostně použity k úhradě seniorního úvěru. Po kolaudaci nemovitostí, developer vyzve kupující k doplacení zbývající prodejní ceny jednotky projektu. Ve smluvní dokumentaci s klientem obsahující rezervační smlouvu, budoucí kupní smlouvu a kupní smlouvu je nastaveno, že zbytek kupní ceny za jednotku projektu (po rezervačním poplatku a úhradě 10% z kupní ceny) bude uhrazen do jednoho měsíce po kolaudaci bytového domu. Při kolaudaci očekáváme, že budou uzavřeny kupní smlouvy na všechny jednotky projektu pro bytový dům Darian a na 85% jednotek projektu pro bytový dům Frida. Vycházíme ze skutečnosti, že je k dnešnímu dni uzavřeno 38 rezervačních anebo budoucích kupních smluv. Zároveň zohledňujeme i fakt, že při kolaudaci byly již prodány všechny anebo prodeje činily kolem 90% pro jednotky projektu v předchozích etapách, tedy u čtyřech identických bytových domech ve stejné lokalitě. Pro splacení úvěru od Upvest je potřeba prodat 61% jednotek projektu a obdržet z těchto prodejů peníze na účet projektové společnosti, což je plánováno ke konci prosince 2018. Předpokládané splacení úvěru k 15.1.2019 je z důvodu zanechání 15 denní rezervy z důvodů svátků a konce roku. 12

EUR Bytové domy Darian & Frida 3 500 000,0 3 000 000,0 2 500 000,0 2 000 000,0 1 500 000,0 1 000 000,0 500 000,0 0,0 Projekce tržeb a nákladů Tržby (kumulativní) Náklady (kumulativní) Křivka tržeb se láme ve dvou bodech z důvodů dvou kolaudací u bytových domů, které jsou v rozestupu dvou měsíců. Po kolaudaci klienti doplácí kupní cenu na základě kupních smluv. Technická prověrka Technickou kontrolu provedl znalecký ústav ( Znalec ), který vykonal níže uvedené kontroly. Kontrola ceny stavby Cena výstavby je přijatelná. Kontrola plánovaného harmonogramu výstavby Znalec předpokládá prodloužení harmonogramu stavby o jeden měsíc. Kontrola a posouzení projektové dokumentace Současná projektová dokumentace je ve stavu, který nepředstavuje zásadní riziko pro budoucí kolaudaci bytových domů. Kontrola potřebných povolení a rozhodnutí Plánovaný postup realizace projektu nepředstavuje závažný nesoulad s vydaným stavebním povolením a projekt podle stavebního povolení realizovat lze. Kontrola ceny stavby Z prověrky znalců by se rozpočet, který tvoří přílohu smlouvy o dílo, mohl navýšit o 3 800 EUR, tedy navýšit o 0,5% oproti stávajícímu stavu. Znalec porovnal cenu díla se stavbami obdobného rozsahu, na kterých se podílel a konstatuje, že cena stavby je přijatelná. Nicméně, kvůli chybějící realizační projektové dokumentaci a realizaci stavby na základě projektové dokumentace pro účely stavebního povolení nelze zhodnotit reálnost stavby. K tomu je potřebná realizační projektová dokumentace. Harmonogram stavby Na základě smluv o dílo s generálním dodavatelem by měl být bytový dům Darian realizován v období od listopadu 2017 do července 2018 a bytový dům Frida od února 2018 do října 2018. Znalec předpokládá prodloužení stavebních prací o jeden měsíc. Je to i z důvodu vysoké koncentrace stavebních prací v konečných fázích realizace projektu, konkrétně 7. a 8. měsíc, kdy pro 13

dodržení technologických postupů bude nejspíš potřeba realizaci prodloužit. Poté je zde faktor zimních měsíců ve vztahu k technologickým postupům prací, který může zapříčinit prodloužení realizace části monolitických konstrukcí. Analýza byla sestavována na základě doporučení technického znalce a kolaudaci bytových domů předpokládáme s měsíčním zpožděním. Případné vícenáklady vzniklé prodloužením stavební realizace nese Zhotovitel na základě smlouvy o dílo. Kontrola a posouzení projektové dokumentace Stavba je realizována na základě projektové dokumentace pro účely stavebního povolení. Dle vyjádření Znalce není podmínkou realizovat projekt na základě realizační projektové dokumentace. Nicméně v takovém případě nebude možné kontrolovat stavební detaily, tedy konkrétně správnost, materiálovou skladbu, výplně otvorů na základě stavebních, požárních a esteticky funkčních požadavků. Nicméně, na základě smlouvy o dílo, generální dodavatel stavby poskytuje záruku na dílo v délce 24 měsíců. Navíc developer využívá služeb technického dozoru investora, který kontroluje a je přítomen u zásadních technologických skutečností a postupů na stavbě. Kontrola potřebných povolení a rozhodnutí I přes určité nesoulady mezi stavebním povolením a projektovou dokumentací lze konstatovat, že neexistuje žádný nesoulad, který by ohrozil či znemožnil případnou kolaudaci bytových domů. Případné nedostatky lze řešit v průběhu stavby a jejich realizace by neměla přesáhnout 5% z celkových stavebních nákladů projektu. S touto rezervou jsme analýzu sestavovali. Případné změny stavby, které Zhotovitel bude muset vykonat, se řeší změnou stavby před dokončením, a to zejména pokud se jedná o změny dispozic, nosné stavební konstrukce, vzhled a barevnost fasády. Nicméně nedostatky se týkají drobných změn, které je možné povolit i v rámci kolaudace, ale vždy je nutná konzultace těchto změn se stavebním úřadem. Nedostatek, který by mohl ohrozit kolaudaci je nezažádání o povolení na vodní stavby a na samostatné užívání vod ve smyslu vodního zákona. Jelikož nebylo z předložených materiálů jasné, zda o toto povolení developer již zažádal, přidali jsme výše uvedené do podmínek čerpání. Právní prověrka Právní kontrola zahrnuje následující body: Kontrola potřebných povolení a souhlasných stanovisek.... v pořádku Kontrola smluv a dokumentací zajišťujících financování... v pořádku Kontrola smluv a dokumentací zajišťujících výstavbu..... v pořádku Kontrola smluv uzavíraných s klienty developera.....v pořádku Prověření vlastnické struktury a osob ovládajících developera a generálního dodavatele stavby...v pořádku Zhodnocení potenciálních právních rizik... v pořádku Povolení a souhlasná stanoviska pro realizaci projektu výstavby Bytový dům ( BD ) Darian a Frida Potvrzením toho, že developer disponuje všemi potřebnými veřejnoprávními povoleními a souhlasnými stanovisky pro realizaci stavebního projektu v rozsahu uvedeném výše v části Popis projektu, je vydání stavebního povolení stavebním úřadem města Senec ze dne 20.12.2016, které nabylo právní moci dne 21.12.2016. Smlouva o úvěru s Upvest umožňuje čerpání úvěru developerem až po splnění podmínek čerpání, kdy jedna z podmínek je předložení platného a účinného (tj. např. nikterak pozastaveného) aktuálního stavebního povolení pro realizaci projektu BD Darian a Frida. Z výpisu z obchodního rejstříku Slovenské republiky vztahujícího se k developerovi plyne, že developer disponuje od 12.12.2015 živnostenským oprávněním podnikat v oboru přípravných prací k realizaci staveb a uskutečňování staveb a jejich změn, je tedy oprávněn vyvíjet podnikatelskou činnost v souvislosti s realizací stavebního projektu BD Darian a Frida. Co se týče zákonem stanovených podmínek pro získání veřejnoprávních povolení pro realizaci developerského projektu a právních rizik s těmito souvisejících, tak lze konstatovat, že developer disponuje veškerými veřejnoprávními povoleními pro výstavbu BD Darian a Frida a že z těchto neplynou žádná rizika znemožňující či ohrožující dokončení výstavby projektu. 14

Smlouvy a dokumentace zajišťující financování projektu výstavby BD Darian a Frida Na stavební realizaci stavby BD Darian a Frida má developer uzavřenu smlouvu o dílo ze dne 12.10.2017 s generálním dodavatelem stavby, společností J K S s.r.o. ( Zhotovitel ), která pro developera úspěšně provedla v roce 2017 podobnou stavbu v lokalitě města Senec. Z právního posouzení předmětné smlouvy o dílo plyne, že smlouva na Zhotovitele přenáší celou řadu povinností souvisejících s řádným splněním díla, kdy tyto povinnosti ohledně dodržení termínů a kvality díla jsou zajištěny sankčními smluvními ujednáními (smluvními pokutami) a zádržným ve výši 5% z ceny díla. Jako zásadně pozitivní se jeví, že cena díla je tzv. cenou pevnou, kdy objednatel je povinen hradit cenu díla jen do výše této ceny, případné náklady nad tuto cenu nese generální dodavatel stavby. Na druhou stranu, Zhotovitel se při provádění díla řídí projektovou dokumentací zhotovenou developerem, tudíž případné vady takovéto projektové dokumentaci či vícepráce nezbytně nutné k řádnému provedení díla a cenově nezohledněné v projektové dokumentaci jdou k tíži developera, který by i přes sjednání pevné ceny díla byl tyto povinen hradit - nicméně jedná se o standardní ujednání, navíc v tomto případě vzhledem k již realizované obdobné stavbě se jeví riziko vad projektové dokumentace jako nízké. Provádění díla se dále řídí pevným harmonogramem výstavby, přičemž nedodržení tohoto harmonogramu je ze strany projektové společnosti sankcionováno uplatněním smluvních pokut, což opět výrazně nutí Zhotovitele tento harmonogram dodržet. V neposlední řadě je důležitá skutečnost, že generální dodavatel stavby poskytuje záruku na dílo v délce 24 měsíců, přičemž odpovědnost za škodu na díle nese až do předání díla. Za účelem odstranění rizik a nepříznivých dopadů souvisejících s výstavbou BD Darian a Frida uzavřel Zhotovitel pojistnou smlouvu pro případ škodní události, která zahrnuje pojištění proti živelné události a pojištění odpovědnosti za škodu. Tato pojistná smlouva tak kryje rizika ležící mimo kontrolu jak Zhotovitele, tak developera, což výrazně redukuje případné ztráty projektu BD Darian a Frida pro všechny zúčastněné subjekty. Stavební společnost J K S s.r.o., která je Zhotovitelem projektu výstavby BD Darian a Frida, má taktéž stavbu pojištěnou proti škodám vzniklých z živelných událostí. Smlouvy a dokumentace zajišťující samotnou výstavbu projektu výstavby BD Darian a Frida Na stavební realizaci stavby BD Darian a Frida má developer uzavřenu smlouvu o dílo ze dne 12.10.2017 s generálním dodavatelem stavby, společností J K S s.r.o. ( Zhotovitel ), která pro developera úspěšně provedla v roce 2017 podobnou stavbu v lokalitě města Senec. Z právního posouzení předmětné smlouvy o dílo plyne, že tato na Zhotovitele přenáší celou řadu povinností souvisejících s řádným splněním díla, kdy tyto povinnosti ohledně dodržení termínů a kvality díla jsou zajištěny sankčními smluvními ujednáními a zádržným ve výši 5% z ceny díla. Jako zásadně pozitivní se jeví, že cena díla je tzv. cenou pevnou, kdy objednatel je povinen hradit cenu díla jen do výše této ceny, případné náklady nad tuto cenu nese generální dodavatel stavby. Provádění díla se rovněž řídí harmonogramem výstavby, kdy nedodržení tohoto harmonogramu je ze strany projektové společnosti sankcionováno uplatněním smluvních pokut, což opět výrazně nutí Zhotovitele tento harmonogram dodržet. V neposlední řadě je důležitá skutečnost, že generální dodavatel stavby poskytuje záruku na dílo v délce 24 měsíců, přičemž odpovědnost za škodu na díle nese až do předání díla. Za účelem odstranění rizik a nepříznivých dopadů souvisejících s výstavbou BD Darian a Frida musí zhotovitel dle smlouvy o úvěru se SLSP, uzavřenou dne 18.12.2017, uzavřít pojistnou smlouvu pro případ škodní události, která zahrnuje pojištění proti živelné události a pojištění odpovědnosti za škodu. Tato pojistná smlouva tak kryje rizika ležící mimo kontrolu jak Zhotovitele, tak developera, což výrazně redukuje případné ztráty projektu BD Darian a Frida pro všechny zúčastněné subjekty. Stavební společnost J K S s.r.o., která je Zhotovitelem projektu výstavby BD Darian a Frida, musí mít dle úvěrové smlouvy se SLSP taktéž stavbu pojištěnou proti škodám vzniklých z živelných událostí. Smlouvy uzavírané mezi developerem a klienty Mezi zájemcem o koupi nemovitosti od developera a developerem je na počátku jejich negociace o koupi nemovitosti uzavřena rezervační smlouva na konkrétní nemovitost, po jejímž podpisu musí klient do 5 dnů uhradit rezervační poplatek ve výši 3.000 EUR. V této rezervační smlouvě se developer zavazuje rezervovat zvolenou nemovitost pro klienta, tj. nenabízet ji dalším zájemcům a zájemce podpisem rezervační smlouvy projevuje vážný zájem o budoucí koupi nemovitosti. Rezervační smlouva obsahuje standardní práva a povinnosti smluvních stran, mj. právo developera vyzvat klienta k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní. V návaznosti na učinění této výzvy ze strany developera je klient povinen uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí kupní, a dále uhradit částku, která v součtu s rezervačním poplatkem činí alespoň 10% z kupní ceny nemovitosti, která se započte na kupní cenu po podpisu kupní smlouvy. Klient se ve smlouvě o smlouvě budoucí kupní rovněž zavazuje, že uzavře nejpozději do 30 dnů od vyčlenění jednotek v katastru nemovitostí kupní smlouvu, přičemž v případě, že kupní smlouvu v této lhůtě neuzavře, resp. ji uzavřít odmítne, je povinen uhradit developerovi smluvní pokutu ve výši 3% kupní ceny rezervované nemovitosti. Uvedená smluvní pokuta 15

má za cíl odradit klienty od odmítnutí uzavřít kupní smlouvu po uzavření smlouvy o smlouvě budoucí, na druhou stranu je v přiměřené výši, která zohledňuje vynaložené náklady a náklady ušlé příležitosti developera. Po výzvě developera učiněné na základě smlouvy o smlouvě budoucí je následně uzavřena kupní smlouva, dle které je kupující povinen nejpozději do 30 dnů od jejího podpisu uhradit celou kupní cenu na bankovní účet developera, po jejímž uhrazení developer obratem podává návrh na vklad vlastnického práva ve prospěch klienta a do 5 dnů od vypořádání kupní ceny předává developer klientovi nemovitost. Výše uvedený systém kontraktace mezi developerem a klientem je v obdobných případech zcela běžný, smlouvy jsou nastaveny vyváženě s důrazem na ochranu práv developera i klienta, přičemž jsou do nich vtěleny sankční mechanismy pro případ nedodržení smluvních ujednání. Vlastnická struktura developera a generálního dodavatele stavby Vlastnická struktura vyplývající z obchodního rejstříku Slovenské republiky vztahující se ke společnosti REIM Advisors s.r.o. je transparentní, společníky společnosti jsou od jejího založení až dosud pan Valter Vrškový a Petr Václavínek, kdy každý vlastní 50% podíl na společnosti REIM Advisors s.r.o. Tyto osoby jsou rovněž jednateli developera a podílejí se na každodenním chodu společnosti. Vlastnická struktura Zhotovitele plynoucí z obchodního rejstříku Slovenské republiky je rovněž transparentní, jediným společníkem společnosti a zároveň jediným jednatelem Zhotovitele je Ing. Ján Kučerák, který se podílí na každodenním chodu společnosti. Potenciální právní rizika spojená s developerem, generálním dodavatelem stavby a osobami jej ovládajícími Z analýzy veřejných rejstříků (centrálny register exekúcií, registr úpadců Slovenské republiky) vyplynulo, že proti Zhotoviteli, společníku a jednateli Zhotovitele, developerovi ani jeho společníkům, resp. jednatelům nebylo zahájeno žádné exekuční či insolvenční řízení. Dále, z prohlášení developera učiněného v úvěrových smlouvách - jejichž nepravdivost by byla sankcionována smluvními pokutami a dalšími nepříznivými důsledky (zesplatnění úvěru apod.) - rovněž plyne, že jakékoli exekuční či insolvenční řízení vůči developerovi či osobám jej ovládajícím nehrozí, přičemž si rovněž nejsou vědomi žádného existujícího soudního sporu, správního řízení či jiné skutečnosti, která by mohla mít negativní vliv na majetkovou strukturu developera či projekt výstavby BD Darian a Frida. 16

Projektovou společností je REIM Advisors s.r.o. Tato společnost vlastní pozemky a skrz její projektový účet jsou financovány náklady spjaté s projektem. S touto společností má zároveň podepsanou smlouvu o úvěru jak poskytovatel seniorního, tak mezaninového úvěru. Společnost PRIMA BYTY s.r.o. je sesterskou společností REIM Advisors s.r.o. PRIMA BYTY s.r.o. marketingově zaštituje všechny projekty developera. Má stejné společníky, ale nemá majetkový podíl na daných projektových společnostech. Poskytovatel seniorního úvěru je Slovenská sporitelňa a.s. Poskytovatel mezaninového úvěru je upvest s.r.o. Generální dodavatel stavby je J K S s.r.o. Rizika Výčet relevantních rizik projektu Pokles tržních cen bytů Navýšení investičních nákladů Prodloužení stavebních prací Prodloužení prodeje projektu Výčet a popis nejvýznamnějších rizik spjatých s developerskými projekty a jejich relevantnost ve vztahu k Projektu bytových domů Darian a Frida a případný dopad na schopnost splácení úvěru od Upvest. Pokles cen bytů na trhu Meziroční růst cen bytů v bratislavském kraji v období Q3 2016 Q3 2017 činil nárůst 4,6% 22. Mezi kvartály, tedy v období Q2 2017 Q3 2017 však ceny bytů klesly o 3 EUR za m² a cena bytů se tak ve třetím čtvrtletí 2017 dostala na hodnotu 1 901 eur za m². Ceny bytů v tomto kraji naposledy meziročně klesali v roce 2014 a to o 0,7%. Od té doby ceny bytů meziročně jenom rostli, nejvýrazněji na začátku roku 2017 a to o 8,6%. Dle analýzy Europe Housing Report 2017, kterou vydala realitní společnost Re/Max, Bratislavské byty a domy jsou pro lidi nejméně dostupné v Evropě, měřeno srovnáním průměrného platu a průměrné ceny za m 2 prodejní plochy bytu. Obyvatel Bratislavy si může za průměrný měsíční plat koupit pouze 0,36 m 2 bytu. Nejlépe z 18 zkoumaných zemí dopadlo hlavní město Skotska, Edinburgh, kde si za průměrný plat můžou obyvatelé koupit 1,30 m² bytu. Jelikož Bratislava má na průměrný plat svého obyvatele relativně drahé byty (kolem 2 200 eur za m²), lidi pracující v Bratislavě se mohou ohlížet po dostupném bydlení v přilehlých městech. Jednou z možností dostupného bydlení je i projekt bytových domů Darian a Frida, s mediánovou cenou za m² ve výši 1 425 eur. Nepředpokládáme, že dojde k poklesu cen bytů v bratislavském kraji do předpokládané splatnosti, aby muselo dojít k takovému snížení cen jednotek projektu, který by měl vliv na splacení úvěru od Upvest. Naposledy byl výraznější pokles cen zaznamenán v období krize, kdy mezi lety 2008 2009 klesly ceny bytů v bratislavském kraji o 11,3%. Na druhou stranu, určité riziko v případě výrazného poklesu cen bytů vidíme v případných odstoupeních od budoucích kupních smluv, jelikož sankce pro kupující v takovém případě činí 3% z kupní ceny bytu. Je tedy možné, že v případě poklesu cen bytů o více než 3%, by se mohl prodloužit prodej jednotek projektu. Navýšení investičních nákladů projektu Generálním dodavatelem stavby a Zhotovitelem je společnost J K S. s.r.o., která již v minulosti pro developera realizovala bytové domy ve stejné lokalitě. I když je cena díla cenou pevnou, tak generální dodavatel stavby nepřebírá zodpovědnost za projektovou dokumentaci. Znamená to, že v případě prodražení stavby způsobené nucenou změnou v projektové dokumentaci tyto vícenáklady či vícepráce hradí developer. 22 Zdroj: https://www.nbs.sk/sk/statisticke-udaje/vybrane-makroekonomicke-ukazovatele/ceny-nehnutelnosti-na-byvanie/ceny-nehnutelnosti-nabyvanie-podla-krajov 17

Stavba se navíc provádí na základě projektové dokumentace pro účely stavebního povolení, i když standardem u podobného rozsahu stavby je realizovat stavbu na základě realizační projektové dokumentace. Výsledkem je vyšší riziko případných nutných změn v průběhu realizace stavby. Dle názoru technických znalců by však tyto případné změny neměly překročit více než 5% z projektovaných stavebních nákladů. 5% rezervu ze stavebních nákladů jsme tedy přidali do celkových investičních nákladů projektu pro vyhotovení této analýzy. Další snížení výše uvedeného rizika je také skutečnost, že developerem a generálním dodavatelem byly ve stejné lokalitě vybudovány již stejné bytové domy. Prognózované stavební náklady tak vycházejí z předchozích obdobných stavebních realizací. Prodloužení stavebních prací Realizace stavby u bytového domu Darian byla zahájena již v listopadu 2017. Přílohou smlouvy o dílo pro bytový dům Darian s generálním dodavatelem je časový harmonogram stavby, podle kterého by měla být stavba dokončena a připravena na kolaudaci v srpnu 2018. Dle názorů technických znalců se předpokládá, že stavba bude dokončena o měsíc později. Stejné jedno měsíční prodloužení jsme aplikovali i pro bytový dům Frida. Na tomto předpokladu jsme pak zhotovovali tuto analýzu. Dle smlouvy o dílo mezi developerem a generálním dodavatelem, veškeré případné vícenáklady spjaté s prodloužením stavby nese Zhotovitel. Ten navíc může být za pozdější předání díla, než jak je stanoveno ve smlouvě o dílo, sankciován. Případné prodloužení stavebních prací nepředstavuje riziko ani pro možné výpovědi klientských smluv. Úhrady kupních cen a předání bytových jednotek na základě kupních smluv není vázáno na konkrétní datum, ale na kolaudaci. Prodloužení prodeje jednotek projektu Náklady na úroky seniorního úvěru jsou součástí celkových investičních nákladů. Seniorní úvěr je čerpán i za účelem hrazení úrokových nákladů. Úrokové náklady na seniorní úvěr jsou prognózované do úplného splacení jistiny úvěru, které se očekává v průběhu prosince 2018. Pokud by i tak došlo k prodloužení prodeje jednotek projektu, tak za každý měsíc prodlení se splacením úvěru se náklady na úroky na tomto úvěru prodraží o 3 800 EUR při načerpané jistině ve výši 1,58 mil. EUR. Aby byl splacen seniorní úvěr, musí developer obdržet alespoň 48,7% z celkových očekávaných výnosů projektu. Nyní je zasmluvěn vyšší výnos, než je potřebný ke splacení seniorního úvěru. Muselo by tak dojít ke stavebně realizačním anebo stavebně právním problémům znemožňujícím kolaudaci bytových domů anebo k vypovězení nyní uzavřených rezervačních a budoucích kupních smluv, aby nebyl seniorní úvěr splacen. Náklady na úroky na úvěru od Upvest jsou projektované k datu předpokládané splatnosti. Za každý měsíc prodlení se splacením úvěru od Upvest se náklady na úroky na tomto úvěru průměrně prodraží o 2 330 EUR, je to z důvodu navýšení úrokové sazby z 5,5% p.a. na 7,5% p.a. v případě nesplacení úvěru od Upvest k předpokládanému datu splatnosti. Kombinovaně tak finanční náklady představují 6 130 EUR měsíčně, což i v případě prodloužení realizace projektu o 12 měsíců samostatně nepředstavuje výrazné riziko splacení úvěru od Upvest, jelikož by tyto finanční náklady činily 2,3% z celkových výnosů projektu. I v případě neočekávaného nízkého prodeje jednotek projektu má developer před předpokládaným datem splatnosti dostatečný prostor (39,6%) pro snížení cen jednotek projektu tak, aby stále vygeneroval dostatečné výnosy pro úplné splacení obou úvěrů. Kontrola Kontrola stavby za pomoci vlastního technického dozoru Dohled nad peněžními toky projektu a plněním finančního plánu 18

Pravidelná kontrola Upvest může provádět kontrolu stavby pomocí vlastního technického dozoru investora ( TDI ). TDI kontroluje prostavěnost faktur (zda fakturace za stavební práce a materiály odpovídá stavu stavby), plnění časového harmonogramu stavby, soulad stavby s projektovou dokumentací, důvody a proveditelnost případných změn stavby před jejím dokončením. Nezávisle na vlastní kontrole pomocí TDI, Upvest tyto informace vyžaduje po developerovi na kvartální bázi. Upvest kontroluje právní proveditelnost případných změn stavby před jejím dokončením. Dohled nad peněžními toky Peněžní toky projektu Upvest kontroluje na bázi plnění finančního plánu projektu developerem, který tvoří přílohu úvěrové smlouvy. Plnění finančního plánu zahrnuje i zasílání faktur, výpisů z projektového účtu a uzavřených smluv s klienty, které dokládají jednotlivá plnění. Kontroluje se tím dodržování schválené výše jednotlivých položek investičních nákladů projektu a stav prodejů jednotek projektu. Kontrola peněžních toků mezi projektovou společností a REIM Advisors s.r.o. probíhá také na bázi předkládání výpisů z účtu a Upvest tímto způsobem kontroluje dodržování pořadí vypořádání závazků. Reporting Upvest bude informovat investory o stavu a vývoji projektu na kvartální bázi. Developer PRIMA BYTY Zaměření na cenově dostupnou bytovou výstavbu v širším okolí Bratislavy (v okruhu 50km) Postavili 250 bytů o ploše 18 000 m 2 Nyní realizují tři projekty o celkovém investičním objemu 8,0 mil. EUR Skupina Prima Byty soustředí svojí developerskou aktivitu v okruhu do 50km od hlavního města Bratislavy. Zaměřuje se na výstavbu cenově dostupného, tedy startovacího bydlení. Typický investiční objem realizovaných projektů je v rozsahu 1 5 mil. EUR a individuální projekt nepřesáhne dobu realizace 2,5 let. Z povahy zaměření na startovací bydlení pro svoje klienty strukturují i hypoteční úvěry. Dohromady je ve skupině Prima Byty 30 lidí. Jednateli a společníky skupiny Prima Byty jsou Valter Vrškový a Petr Václavínek, kteří mají kombinovaných 20 let zkušeností s realitním developmentem. Přehled projektů ve fázi realizace Název projektu Typ Investiční objem Lokalita Realizace Slovenský Grob Malý Raj 2 Bytové domy (52 bytů) 3.5 mil. EUR Slovenský Grob Q2 2017 Q3 2018 19