ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice Znalecký posudek o obvyklé ceně číslo 239-103/2017 NEMOVITOST: movitost: Bytová jednotka č. 2437/4, Znojmo Adresa nemovitosti Bolzanova 2437/31d, Znojmo, 669 02 Katastrální údaje: Obec: Znojmo, Část obce: Znojmo, Katastrální území: Znojmo-město, Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Znojmo, LV č. 8762, 6577 Pozemky: Stavba stojí na pozemku: p. č. 3310/23 Vlastník byt jednotky : František Fiala, Bolzanova 2437/31d, 66902 Znojmo, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: František Fiala, Bolzanova 2437/31d, 66902 Znojmo, spoluvlastnický podíl: 548/10551 OBJEDNATEL EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa: Čimická 780/61, 18100 Praha 8 Telefon: IČ:29135419 DIČ: CZ29135419 ZHOTOVITEL ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav Adresa: Chelčického 686, 533 51 Pardubice Telefon: 735038308 IČ:02777339 e-mail: info@zuom.cz DIČ: CZ02777339 ÚČEL POSUDKU: Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro veřejnou dražbu OBVYKLÁ CENA 950 000 Kč Datum místního šetření: 24.8.2017 Datum zpracování : 29.8.2017 Počet stran: 13 stran Počet příloh: 7 stran V Pardubicích dne 29.8.2017
SEZNAM 1. ÚVOD Souhrn Znalecký úkol Místní šetření Určení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ Definice pojmů Oceňovací metody 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ Identifikace nemovitosti Místopis Celkový popis nemovitosti Poloha a dopravní dostupnost Přístup a příjezd Pronájem Vyhodnocení rizik 4. VÝPOČTY Výpočet Komentář k určení ceny Rekapitulace Seznam podkladů a příloh 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecká doložka 6. PŘÍLOHY Osvědčení Přílohy Fotodokumentace Strana - 2 -
1. ÚVOD SOUHRN movitost: Bytová jednotka č. 2437/4, Znojmo Adresa nemovitosti Bolzanova 2437/31d, Znojmo, 669 02 Katastrální údaje: Obec: Znojmo, Část obce: Znojmo, Katastrální území: Znojmo-město, Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Znojmo, LV č. 8762 Pozemky: Stavba stojí na pozemku: p. č. 3310/23 ZNALECKÝ ÚKOL (stanovení znaleckého úkolu) Určení obvyklé ceny nemovitostí jako podkladu pro dražbu. MÍSTNÍ ŠETŘENÍ (fyzická prohlídka nemovitosti a pořízení fotodokumentace) Místní šetření bylo provedeno dne 24.08.2017 v čase 17:00-18:00 hod. za účasti paní Fialové. URČENÍ OBVYKLÉ CENY (Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim Strana - 3 -
2. METODY OCEŇOVÁNÍ DEFINICE POJMŮ (definování použitých pojmů) Obvyklá cena Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/97 Sb. v platném znění o oceňování majetku je tato cena definována takto: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepronajímají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího, nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Zákon již blíže nestanoví, jakou porovnávací metodu či jak porovnávací metodu použít. Cena zjištěná ( dříve nazývaná administrativní či úřední ) Zjištěná cena je cena věci určená dle cenového předpisu vydaného MF ČR platného ke dni ocenění. V tomto případě se jedná o vyhl. MF č. 441/2013 Sb. ve znění novely č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 443/2016 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ). Cena sjednaná Jedná se o peněžní částku, která byla sjednaná dohodou při nákupu a prodeji zboží podle zákona o cenách. Cena pořizovací Cena pořizovací je cena, za kterou by bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení bez odpočtu opotřebení ( u staveb jde o cenu v době jejich postavení ). Cena reprodukční Cena reprodukční je cena ( věcná hodnota ), za kterou by bylo možno stejnou věc nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se u staveb nákladovou kalkulací, nebo podrobným položkovým rozpočtem, nebo za pomoci agregovaných položek. jčastěji se však stanoví za pomoci technicko-hospodářských ukazatelů ( THU ) - jednotkových cen za l m3 obestavěného prostoru, nebo l m2 zastavěné plochy a pod. V současné době se také s výhodou používáno ocenění nákladovým způsobem podle cenového předpisu ( viz níže ). Cena časová Cena časová je cenou reprodukční sníženou o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Ke zjištění věcné hodnoty staveb je možno využít výpočtu ceny nákladovým způsobem dle platného cenového přepisu ( oceňovací vyhláška ). Cena výnosová Cena výnosová - též "kapitalizovaná míra zisku". Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Strana - 4 -
Cena porovnávací Porovnávací cena - cena obdobných nemovitých věcí. Standardně se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Např. Indexová porovnávací metoda výpočtu ceny je používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství apod. ). Tržní hodnota Je často zaměňována za obvyklou cenu. Rozdíl oproti obvyklé ceně je v odhadu realizované ceny na trhu za nabízený majetek ( např. nemovitou věc ) tj. odhad do budoucnosti. Jedná se o hodnotu, jíž je možno s největší pravděpodobností dosáhnout v dané době a v konkrétních podmínkách trhu mezi dobrovolně a legálně jednajícím kupujícím a prodávajícím s vyloučením působení mimořádných faktorů např. při prodeji v tísni či v nekalé soutěži. Tržní hodnotu je možno spočítat, na rozdíl od obvyklé ceny, vyhodnocením věcné ceny ( nákladové ocenění ), výnosové hodnoty a ceny určené porovnáním, jsou-li dostupné alespoň základní údaje srovnávacích objektů. Tržní cena Skutečně realizovaná částka při prodeji, většinou je to cena sjednaná mezi dvěma nezávislými subjekty na volném trhu uvedená v kupní smlouvě, případně na prodejním dokladu o zaplacení. OCEŇOVACÍ METODY (definování oceňovacích metod) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda porovnávací ( komparativní, statistická) Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito kombinace metod. Strana - 5 -
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ NEMOVITOST: (identifikace nemovitosti) movitost: Bytová jednotka č. 2437/4, Znojmo Adresa nemovitosti Bolzanova 2437/31d, Znojmo, 669 02 Katastrální údaje: Obec: Znojmo, Část obce: Znojmo, Katastrální území: Znojmo-město, Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Znojmo, LV č. 8762 Pozemky: Stavba stojí na pozemku: p. č. 3310/23 Vlastník byt. jednotky: František Fiala, Bolzanova 2437/31d, 66902 Znojmo, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: František Fiala, Bolzanova 2437/31d, 66902 Znojmo, spoluvlastnický podíl: 548/10551 MÍSTOPIS (charakteristika obce, poloha v rámci obce a regionu) Město Znojmo je město s rozšířenou působností v Jihomoravském kraji na levém břehu řeky Dyje, cca 65 km od Brna a 83 km od Vídně. Hranice s Rakouskem probíhá deset kilometrů od města. Znojmo je druhým největším městem Jihomoravského kraje a historickým centrem jihozápadní Moravy. Díky příhodným klimatickým podmínkám se ve městě a okolí daří vinařství a ovocnářství. Ve městě se nachází i několik větších a významných zaměstnavatelů : TOS Znojmo, Znovín Znojmo, Keramické závody a.s. CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI (základní popis, dispoziční řešení, účely využití, druh stavby, příslušenství) Oceňovaný byt č. 4 je situován ve 3. nadzemním podlaží bytového domu č. p. 2437, stojícího na parcele p. č. 3310/23, k.ú. Znojmo-město. K bytu náleží podíl o velikosti 548/10551 na společných částech domu č. p. 2437 a na parcele č. 3310/23, k.ú. Znojmo-město. Oceňovaný byt o velikosti 2+1 se sestává z chodby, kuchyně, pokoje, pokoje, koupelny, WC, sklepa a balkonu. Konstrukční řešení a vybavení (domu a bytu): Svislé nosné konstrukce bytového domu jsou zděné, cihlové, vodorovné nosné konstrukce tvoří zřejmě železobetonové stropní panely, založení stavby je na základových pasech z betonu, střecha je plochá, krytina je z asfaltových svařovaných pásů, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, střecha je opatřena bleskosvody, schodiště je teracové, okna jsou dřevěná zdvojená, vnitřní omítky jsou vápenné, vnější povrchy jsou břizolitové. V bytovém domě je k dispozici výtah. Bytový dům má vnitřní rozvod el. proudu, plynu, vody včetně teplé, kanalizace, topení včetně přípravy teplé vody je zajišťováno dálkově, zdravotně-technické vybavení bytu je v původním typovém bytovém jádru. Vybavení oceňovaného bytu tvoří vnitřní dveře, vana, umyvadlo, záchod, sporák, vodovodní míchací baterie, topná tělesa, vodoměry, dále vnitřní instalace elektrického proudu, vody, kanalizace, plynu, tepla a teplé užitkové vody. Podlahy bytu jsou opatřeny parketami, plovoucí podlahou a původní dlažbou v koupelně. Stáří a stavební stav: Bytový dům je odhadem z 60.tých let 20.století, jeho stáří ke dni ocenění je tedy cca 50 let. Stavební stav domu uvedenému stáří odpovídá, současný stavební stav domu je před revitalizací. Dům je ale běžně udržován. Bytová jednotka je před rekonstrukcí ve zhoršeném technickém stavu s původním jádrem. K dispozici je sklep v 1.NP. POPIS BYTOVÉ JEDNOTKY Číslo bytové jednotky 4 Podlaží 3 Dispozice 2+1 Podlahová plocha bytu 50,80 m 2 Balkon 1,20 m 2 Terasa 0,00 m 2 Sklep 2,80 m 2 Strana - 6 -
Zahrada 0,00 m 2 Celková podlahová plocha 50,80 m 2 Podíl na společných částech domu 548/10551 Podíl na společných částech pozemku 548/10551 POLOHA, DOPRAVNÍ DOSTUPNOST Poloha v obci Předmětná nemovitost (BJ) se nachází v sedmipodlažním obytném zděném domě v ulici Bolzanova, ve vzdálenosti cca 1km od historického centra města. V docházkové vzdálenosti nemocnice, obchody, školy, školky, úřady. Počet obyvatel 33823 Okolí: [x] bytová zóna [ ] průmyslová zóna [ ] smíšená zóna [ ] nákupní zóna [ ] ostatní Dopravní dostupnost (do 10 [x] MHD [x] železnice [x] autobus minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem) [x] dálnice/silnice I. tř. [x] silnice II., III.tř. PŘÍSTUP A PŘÍJEZD K NEMOVITOSTEM [x] zpevněná komunikace [ ] nezpevněná komunikace [ ] jiná komunikace [x] z veřejné komunikace [ ] přes vlastní pozemky [ ] zajištěn věcným břemenem [ ] jiné zajištění přístupu k pozemkům [ ] právně nezajištěn PŘÍSTUP A PŘÍJEZD PŘES POZEMKY Parcelní číslo Vlastník pozemku Komentář 3310/1 Město Znojmo, Obroková 1/12, 66902 Znojmo bezproblémový přístup PRONÁJEM NEMOVITOSTI (zhodnocení nájemního vztahu) movitost je pronajímána (propachtována) - Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek - Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek - Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele - Rizika spojená s právním stavem nemovitosti VYHODNOCENÍ RIZIK NEMOVITOSTI RIZIKO Popis rizika movitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Strana - 7 -
Plomba Přídatné spoluvlastnictví Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO Popis rizika movitost situována v záplavovém území movitost byla v minulosti zatopena movitost v území s ekologickým zatížením (voda, ovzduší, půda, jiné zdroje) movitost v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) movitost v území s ostatními přírodními riziky (radon, zápach, hmyz, vítr, sesuvy půdy, jiné zdroje) Obtížný přístup k nemovitosti v odlehlých lokalitách Poloha nemovitosti v chráněném území Demograficky negativně zatížená lokalita Věcná břemena a obdobná zatížení zapsaná na LV Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Fiala František Zahájení exekuce - Fiala František, Zástavní právo smluvní RIZIKO Popis rizika Věcné břemeno užívání Předkupní právo Ano Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Ano Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Ostatní právní omezení Zajišťovací převod práva Právo stavby zbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Rizika ostatní RIZIKO Popis rizika movitost vykazuje viditelné technické vady Stavby dlouhou dobu neužívané Stavby dlouhou dobu rozestavěné Stavby kapacitně předimenzované Výhrada vlastnického práva Strana - 8 -
Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 8762 Kraj: Jihomoravský Okres: Znojmo Obec: Znojmo Katastrální území: Znojmo-město Ulice: Bolzanova č.o.: Vlastníci František Fiala - Bolzanova 2437/31d, 66902 Znojmo Stavba je součástí jednotka vymezená podle zákona o byt č.p.: 2437/4 Budova: č. p. 2437 vlastnictví bytů Pozemky 3310/23 zastavěná plocha a nádvoří 220 m 2 Podíl 548/10551 LV č. 6577 Podíl 1/1 4. VÝPOČTY VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha - koupelna, WC 3,10 m 2 1,00 3,10 m 2 kuchyně 9,30 m 2 1,00 9,30 m 2 pokoj 13,00 m 2 1,00 13,00 m 2 pokoj 21,00 m 2 1,00 21,00 m 2 předsíň balkon 4,40m 2 1,00 1,20 m 2 0,00 4,40m 2 0,00 m 2 - - celkem 52,00 m 2 50,80 m 2 1.NP sklep 2,80 m 2 0,50 1,40 m 2 1.NP - celkem 2,80 m 2 1,40 m 2 Celkem 54,8 m 2 52,2 m 2 Konstrukce (převažující) Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Popis základové pásy, beton cihla rovné plochá asfaltové svařované pásy úplné, pozinkované vápenné omítky břizolit ne ano, v kuchyni Strana - 9 -
Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní teracové dřevěné, dýhované dřevěná, zdvojená parkety dlažba, plovoucí podlaha ústřední, dálkové ano, světelná ano ano, TUV i SV dálková ano ano, veřejná kuchyňská linka, sporák rozvody vody, tepla do radiátorů ano, splachovací balkon VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY Zastavěná plocha [m 2 ] 54,8 Jednotková cena (JC) [Kč/m] 3 25 000 Reprodukční hodnota (RC) Kč 1 370 000 Stáří roků 50 Další životnost roků 50 Opotřebení odhadem % 50,00 Věcná hodnota (VH) Kč 685 000 VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY Lokalita 1 Užitná plocha m2 Pozemek m2 Dispozice Požadovaná cena Koeficien t celkový Upravená cena Prodej bytu 2+1 52,00 0,00 2+1 1 500 000 0,59 885 000 52 m² Cihlový byt 2+1 v centru města. Dům ve kterém se byt nachází je kulturní památkou a je rozdělen na dvě bytové jednotky. Byt se díky svému umístění také přímo nabízí ke komerčnímu využití. Při vstupu do domu je společná chodba, kde po levé straně se nachází vstup do druhého bytu využívaného právě ke komerčním účelům a po pravé straně vstup do prodávané bytové jednotky. V samotném bytě je chodba která rozděluje vchod do koupelny, wc, vstupu na půdu a rozlehlého sklepa, na konci chodby se nachází kuchyň z níž je vstup do všech obytných pokojů. Byt využívá k vytápění vlastní plynový kotel a je napojen na veškeré IS. K domu náleží také menší uzavřený dvůr. Užitková plocha bytu činí 52 m2 a skládá se z pokoje 16,48 m2, obývacího pokoje 10 m2, kuchyně 12,62 m2, spíže 6,46 m2, koupelny 5,64 m2 a wc 0,77 m2. Strana - 10 -
Hodnocení:+ lepší poloha v centru města, - přízemní byt Lokalita 2 Užitná plocha m2 Pozemek m2 Dispozice Požadovaná cena Koeficien t celkový Upravená cena Prodej bytu 2+1 57,00 0,00 2+1 1 485 000 0,66 980 100 57 m² K prodeji nabízíme byt, který se nachází v 3.patře kompletně revitalizovaného a zatepleného panelového domu s výtahem ve Znojmě ve velmi žádaná lokalitě na ul. Pražská. Byt je dispozičně 2+1 a sestává se ze vstupní chodby, kuchyně s kuchyňskou linkou a sporákem, obývacího pokoje, ložnice, koupelny s vanou, samostatného WC, komory a prostorné lodžie. Byt má nová plastová okna, koupelna a kuchyň jsou v původním stavu. Byt se prodává prioritně s nábytkem. K dispozici je jeden sklep nacházejí se v suterénu domu. Hodnocení:+ BD po revitalizaci Lokalita 3 Užitná plocha m2 Pozemek m2 Dispozice Požadovaná cena Koeficien t celkový Upravená cena Prodej bytu 2+1 58 m² 58,00 0,00 2+1 1 690 000 0,59 997 100 Byt 2+1 přebudovaný na 3+kk, nacházející se v 1.patře revitalizovaného panelového domu na ulici Vídeňská ve Znojmě. Byt o výměře 54 m2 má obložené bytové jádro a plastová okna, jinak je v původním, udržovaném stavu. Vytápění a ohřev vody ústřední dálkové. Nízké provozní náklady. K bytu přísluší balkon a 2 sklepy. Za domem odpočinková zóna a hřiště. V blízkosti domu kompletní občanská vybavenost. Parkování před domem. Hodnocení:+ BD po revitalizaci, + lepší tech. stav BJ Minimální cena: Průměrná cena Maximální cena Porovnávací hodnota VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY 885 000 Kč 954 066 Kč 997 100 Kč 954 066 Kč Strana - 11 -
Obvyklá cena bytové jednotky č. 2437/4 vč. spoluvlastnického podílu 548/10551 na společných částech domu a pozemku byla odhadnuta ve výši 950.000,- Kč. Stanovená obvyklá cena je v úrovni zjištěné ceny porovnávací. Ve stanovené obvyklé ceně není zohledněna hodnota zástavního ani jiných práv a omezení. Silné stránky nemovitosti + zděný bytový dům + širší centrum obce Slabé stránky nemovitosti - bytový dům před revitalizací - byt v původním stavu, před rekonstrukcí KOMENTÁŘ K URČENÍ CENY OBVYKLÉ REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Věcná hodnota Porovnávací hodnota Obvyklá cena Slovy : devětsetpadesáttisíc Kč 685 000 Kč 954 066 Kč 950 000 Kč V Pardubicích dne: 29.8.2017 -------------------------------------------- ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav Ing. Jan Mikloško Ředitel společnosti 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 01.11.2016 č.j. MSP-33/2014-OSD-SZN/11, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č.239-103/2017 znaleckého deníku. Strana - 12 -
6. PŘÍLOHY Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze LV č. 8762 3 MAPA LV 1 MAPA OBLASTI, MAPA OBCE 1 FOTODOKUMENTACE 2 Osvědčení: Výše podepsaný znalecký ústav tímto osvědčuje, že: V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. Strana - 13 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice SNÍMEK KATASTRÁLNÍ MAPY Strana - 1 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice MAPA OBLASTI MAPA OBCE Strana - 2 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice FOTODOKUMENTACE Strana - 3 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice Strana - 4 -