ZNALECKÝ POSUDEK č. 212/17 o obvyklé ceně nemovitých věcí - dvou studní na pozemku p.č. 394/1 (LV 54) a vodovodu na pozemku p.č. 394/1 (LV 54), 393 (LV 78), 391 (LV 78), 390 (LV 13), 384/1 (LV 28), 381/2 (LV 65), 381/1 (LV 13), 380/2 (LV 65), 445/10 (LV 139), 445/9 (LV 10001), 376/2 (LV 140), 26/4 (LV 130), 26/1 (LV 140), 432/3 (LV 10001), 418/7 (LV 10001) a 413/1 (LV 10001), nezapsaných na LV, katastrální území Střítež pod Křemešníkem, obec Střítež pod Křemešníkem, okres Pelhřimov Objednatel znaleckého posudku: BFT Management, a.s., IČO: 25619055 V Olšinách 16/82 100 00 Praha 10 Účel znaleckého posudku: Zjištění ceny pro dražbu Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., podle stavu ke dni 22.04.2017 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 32 stran textu včetně titulního listu a 21 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Hranicích 06.10.2017
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitých věcí - dvou studní na pozemku p.č. 394/1 (LV 54) a vodovodu na pozemku p.č. 394/1 (LV 54), 393 (LV 78), 391 (LV 78), 390 (LV 13), 384/1 (LV 28), 381/2 (LV 65), 381/1 (LV 13), 380/2 (LV 65), 445/10 (LV 139), 445/9 (LV 10001), 376/2 (LV 140), 26/4 (LV 130), 26/1 (LV 140), 432/3 (LV 10001), 418/7 (LV 10001) a 413/1 (LV 10001), nezapsaných na LV, katastrální území Střítež pod Křemešníkem, obec Střítež pod Křemešníkem, okres Pelhřimov 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Vodovod a studny Adresa předmětu ocenění: Střítež pod Křemešníkem 393 01 Střítež pod Křemešníkem LV: 54 Kraj: Kraj Vysočina Okres: Pelhřimov Obec: Střítež pod Křemešníkem Katastrální území: Střítež pod Křemešníkem Počet obyvatel: 62 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 22.04.2017 za přítomnosti pana Zdislava Sobotky a starosty obce pana Jaroslava Palána, tel. 724 181 482. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - nahlížení do katastru nemovitostí - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníky prohlídky - informace a údaje sdělené telefonicky vlastníkem - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz, www.reality.cz a další - vyjádření insolvenčního správce JUDr. Filipa Pundy ze dne 17.02.2017 - insolvenční řízení ve věci dlužníka Zdislava Sobotky - dopis ze dne 14.10.2016 - telefonická informace od pana Doubka - VaK Vysočina, a.s., tel. 567 330 852 - telefonická informace od pana Kopečka - KOINVEST, s.r.o.., tel. 568 841 111 - telefonická informace od pana Máši - Projekce Máša., tel. 603 903 416 5. Vlastnické a evidenční údaje Zdislav Sobotka, Střítež pod Křemešníkem č.p.41 - vyjádření insolvenčního správce JUDr. Filipa Pundy ze dne 17.02.2017 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. - 2 -
7. Celkový popis nemovité věci Oceňované nemovité věci se nachází na severní části obce. Jedná se o dvě studny na pozemku p.č. 394/1 (LV 54) a vodovodu na pozemku p.č. 394/1 (LV 54), 393 (LV 78), 391 (LV 78), 390 (LV 13), 384/1 (LV 28), 381/2 (LV 65), 381/1 (LV 13), 380/2 (LV 65), 445/10 (LV 139), 445/9 (LV 10001), 376/2 (LV 140), 26/4 (LV 130), 26/1 (LV 140), 432/3 (LV 10001), 418/7 (LV 10001) a 413/1 (LV 10001), nezapsaných na LV, nezkolaudovaných. Některé míry a vybavení bylo odhadnuto. Trasa vodovodu byla na místě identifikována podle informací účastníků prohlídky a podle mapy z nahlížení do katastru nemovitostí, pro přesné určení v terénu je nutné vyměření oprávněným geodetem. 8. Základní pojmy a metody ocenění Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: - nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí - porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi - výnosová- se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. 9. Obsah znaleckého posudku 1. Studna velká 2. Studna malá 3. Vodovod - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy: Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníci) I -0,03 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené: Vlivy snižující cenu - Stavba vodovodu a I -0,30 umístění studní byla provedena a je užívána bez povolení příslušnými úřady. 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV 1,00 záplav 7. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,90 8. Poloha obce: Obec vzdálená od hranice zastavěného území IV 1,02 vyjmenované obce nebo oblasti v tab. č. 1 (kromě Prahy a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 9. Občanská vybavenost obce: Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) nebo žádná III 0,90 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: 5 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + P i) = 0,504 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: 5 i = 1 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + P i) = 0,610 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Inženýrské stavby Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,60 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku: Rezidenční zástavba I 0,00 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce: Pozemek lze II 0,00 napojit pouze na některé sítě v obci 4. Dopravní dostupnost: Bez možnosti příjezdu nebo příjezd po I 0,00 i = 1-4 -
nezpevněné komunikaci 5. Parkovací možnosti: Omezené parkovací možnosti I 0,00 6. Výhodnost pozemku nebo stavby z hlediska komerční využitelnosti: II 0,00 Poloha bez vlivu na komerční využití 7. Vlivy ostatní neuvedené: Vlivy snižující cenu - Stavba vodovodu a umístění studní byla provedena a je užívána bez povolení příslušnými úřady. I -0,30 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,420 7 i = 2 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: Koeficient pp = I T * I P = 0,212 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: Koeficient pp = I T * I P = 0,256 1. Studna velká Na pozemku p.č. 394/1 se nachází studna průměru 3,00 m. Zatřídění pro potřeby ocenění Studna 19 Typ studny: kopaná 4,00 m Hloubka studny: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Nemovitá věc je součástí pozemku Ocenění studny Základní cena dle přílohy č. 16: hloubka: 4,00 m * 1 950,- Kč/m + 7 800,- Kč Základní cena celkem = 7 800,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,3490 Upravená cena studny = 14 657,76 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 60 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 100 = 40,0 % Koeficient opotřebení: (1-40,0 % / 100) * 0,600 Nákladová cena stavby CS N = 8 794,66 Kč Koeficient pp * 0,256 Cena stavby CS = 2 251,43 Kč Studna velká - zjištěná cena = 2 251,43 Kč - 5 -
2. Studna malá Na pozemku p.č. 394/1 se nachází studna průměru 1,00 m. Zatřídění pro potřeby ocenění Studna 19 Typ studny: kopaná 4,00 m Hloubka studny: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Nemovitá věc je součástí pozemku Ocenění studny Základní cena dle přílohy č. 16: hloubka: 4,00 m * 1 950,- Kč/m + 7 800,- Kč Základní cena celkem = 7 800,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,3490 Upravená cena studny = 14 657,76 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 21 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 79 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 21 / 100 = 21,0 % Koeficient opotřebení: (1-21,0 % / 100) * 0,790 Nákladová cena stavby CS N = 11 579,63 Kč Koeficient pp * 0,256 Cena stavby CS = 2 964,39 Kč Studna malá - zjištěná cena = 2 964,39 Kč 3. Vodovod Vodovod vede přes pozemky do severní části obce a je na něho napojeno celkem 13 trvale žijících obyvatel a zemědělská výrobna. Vodovod byl kompletně opraven v celé délce v roce 1996. Stavba vodovodu a umístění studní byla provedena a je užívána bez povolení příslušnými úřady. Zatřídění pro potřeby ocenění Inženýrské a speciální pozemní stavby: 17 Typ stavby: 12. Vodovody trubní Profil potrubí DN v mm 80 mm Konstrukční charakteristika (materiál potrubí): z trub z plastických hmot Hloubka uložení: 1,00 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 2212 Množství: 1 360,00 m Nemovitá věc je součástí pozemku Ocenění Základní cena dle přílohy č. 15: = 1 640,- Koeficient za hloubku uložení potrubí: * 1,0000 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,3630-6 -
Základní cena upravená cena Kč/m = 3 100,26 Plná cena: 1 360,00 m * 3 100,26 Kč/m = 4 216 353,60 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 21 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 19 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 21 / 40 = 52,5 % Koeficient opotřebení: (1-52,5 % / 100) * 0,475 Nákladová cena stavby CS N = 2 002 767,96 Kč Koeficient pp * 0,256 Cena stavby CS = 512 708,60 Kč Vodovod - zjištěná cena = 512 708,60 Kč - 7 -
C. REKAPITULACE 1. Studna velká 2 251,40 Kč 2. Studna malá 2 964,40 Kč 3. Vodovod 512 708,60 Kč Výsledná cena - celkem: Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: slovy: Pětsetsedmnácttisícdevětsetdvacet Kč 517 924,40 Kč 517 920,- Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí 2. Porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi 3. Výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitými věcmi je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitých věcí byla upravena koeficientem vlivu. - 8 -
Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitých věcí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitých věcí, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitými věcmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - nemovitosti.cz, sreality.cz, reality.cz a na další. 1. telefonická informace od pana Doubka - VaK Vysočina, a.s., tel. 567 330 852 1 m vodovodu v poli je rozpočtován za cca 800-1300,- Kč v zástavbě, v komunikaci cca 2000-2500,- Kč. 2. telefonická informace od pana Kopečka - KOINVEST, s.r.o.., tel. 568 841 111 1 m vodovodu je rozpočtován do cca 3000,- Kč 3. telefonická informace od pana Máši - Projekce Máša., tel. 603 903 416 1 m vodovodu je rozpočtován do cca 1600-1700,- Kč 4. V realitní inzerci se nepodařilo vyhledat nabídku prodeje vodovodu. Vyhodnocení porovnávací metody: Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitých věcí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitými věcmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí ve výši cca 370-420 tis. Kč. Metoda výnosová - nebyla použita. Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitých věcí, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, - 9 -
odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí 400 000,- Kč slovy: Čtyřistatisíc Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích 06.10.2017 Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 212/17 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 212/17. - 10 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 16 Snímek katastrální mapy 2 Vyjádření 2 Fotodokumentace nemovitosti 1-11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -
- 27 -
- 28 -
- 29 -
- 30 -
- 31 -
- 32 -