ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice Znalecký posudek o obvyklé ceně Číslo291-155/2017 NEMOVITOST: movitost: Bydlení Ústí nad Labem-centrum, č.p. 1385 Adresa nemovitosti Tovární 1385/42, Ústí nad Labem, 40001 Katastrální údaje: Obec: Ústí nad Labem [554804], Katastrální území: Ústí nad Labem [774871], Číslo LV: 3401, Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Ústí nad Labem Pozemky: 381/1; součástí pozemku je stavba Vlastník stavby: SJM Miroslav Průša, Bednářská 307, 40317 Chabařovice Lucie Průšová, Bednářská 307, 40317 Chabařovice Vlastník pozemku: SJM Miroslav Průša, Bednářská 307, 40317 Chabařovice Lucie Průšová, Bednářská 307, 40317 Chabařovice OBJEDNATEL EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa: Čimická 780/61, 18100 Praha 8 Telefon: e-mail: IČ:29135419 DIČ: CZ29135419 ZHOTOVITEL ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav Adresa: Chelčického 686, 533 51 Pardubice Telefon: 735038308 IČ:02777339 e-mail: info@zuom.cz DIČ: CZ02777339 ÚČEL POSUDKU: Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro veřejnou dražbu OBVYKLÁ CENA 1 480 000 Kč Datum místního šetření: 8.11.2017 Datum zpracování : 21.11.2017 Počet stran: 14 stran Počet příloh: 8 stran V Pardubicích dne 21.11.2017
SEZNAM 1. ÚVOD Souhrn Znalecký úkol Místní šetření Určení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ Definice pojmů Oceňovací metody 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ Identifikace nemovitosti Místopis Celkový popis nemovitosti Poloha a dopravní dostupnost Přístup a příjezd Pronájem Vyhodnocení rizik 4. VÝPOČTY Výpočet Komentář k určení ceny Rekapitulace Seznam podkladů a příloh 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecká doložka 6. PŘÍLOHY Osvědčení Přílohy Fotodokumentace Strana - 2 -
1. ÚVOD SOUHRN movitost: Bydlení Ústí nad Labem-centrum, č.p. 1385 Adresa nemovitosti Tovární 1385/42, Ústí nad Labem, 40001 Katastrální údaje: Obec: Ústí nad Labem [554804], Katastrální území: Ústí nad Labem [774871], Číslo LV: 3401, Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Ústí nad Labem Pozemky: 381/1; součástí pozemku je stavba ZNALECKÝ ÚKOL (stanovení znaleckého úkolu) Určení obvyklé ceny nemovitostí jako podkladu pro veřejnou dražbu. MÍSTNÍ ŠETŘENÍ (fyzická prohlídka nemovitosti a pořízení fotodokumentace) Místní šetření bylo svoláno na 08.11.2017 od 10.00. Na místě pouze znalec. Vlastníci, pan Miroslav Průša a paní Lucie Průšová, ani žádná jiná osoba na místě nebyla zastižena. Znalec byl na místě v čase od 9:50-10:30. Místní šetření bylo provedeno dle možností. URČENÍ OBVYKLÉ CENY (Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim Strana - 3 -
2. METODY OCEŇOVÁNÍ DEFINICE POJMŮ (definování použitých pojmů) Obvyklá cena Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/97 Sb. v platném znění o oceňování majetku je tato cena definována takto: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepronajímají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího, nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Zákon již blíže nestanoví, jakou porovnávací metodu či jak porovnávací metodu použít. Cena zjištěná ( dříve nazývaná administrativní či úřední ) Zjištěná cena je cena věci určená dle cenového předpisu vydaného MF ČR platného ke dni ocenění. V tomto případě se jedná o vyhl. MF č. 441/2013 Sb. ve znění novely č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 443/2016 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ). Cena sjednaná Jedná se o peněžní částku, která byla sjednaná dohodou při nákupu a prodeji zboží podle zákona o cenách. Cena pořizovací Cena pořizovací je cena, za kterou by bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení bez odpočtu opotřebení ( u staveb jde o cenu v době jejich postavení ). Cena reprodukční Cena reprodukční je cena ( věcná hodnota ), za kterou by bylo možno stejnou věc nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se u staveb nákladovou kalkulací, nebo podrobným položkovým rozpočtem, nebo za pomoci agregovaných položek. jčastěji se však stanoví za pomoci technicko-hospodářských ukazatelů ( THU ) - jednotkových cen za l m3 obestavěného prostoru, nebo l m2 zastavěné plochy a pod. V současné době se také s výhodou používáno ocenění nákladovým způsobem podle cenového předpisu ( viz níže ). Cena časová Cena časová je cenou reprodukční sníženou o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Ke zjištění věcné hodnoty staveb je možno využít výpočtu ceny nákladovým způsobem dle platného cenového přepisu ( oceňovací vyhláška ). Cena výnosová Strana - 4 -
Cena výnosová - též "kapitalizovaná míra zisku". Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Cena porovnávací Porovnávací cena - cena obdobných nemovitých věcí. Standardně se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Např. Indexová porovnávací metoda výpočtu ceny je používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství apod. ). Tržní hodnota Je často zaměňována za obvyklou cenu. Rozdíl oproti obvyklé ceně je v odhadu realizované ceny na trhu za nabízený majetek ( např. nemovitou věc ) tj. odhad do budoucnosti. Jedná se o hodnotu, jíž je možno s největší pravděpodobností dosáhnout v dané době a v konkrétních podmínkách trhu mezi dobrovolně a legálně jednajícím kupujícím a prodávajícím s vyloučením působení mimořádných faktorů např. při prodeji v tísni či v nekalé soutěži. Tržní hodnotu je možno spočítat, na rozdíl od obvyklé ceny, vyhodnocením věcné ceny ( nákladové ocenění ), výnosové hodnoty a ceny určené porovnáním, jsou-li dostupné alespoň základní údaje srovnávacích objektů. Tržní cena Skutečně realizovaná částka při prodeji, většinou je to cena sjednaná mezi dvěma nezávislými subjekty na volném trhu uvedená v kupní smlouvě, případně na prodejním dokladu o zaplacení. OCEŇOVACÍ METODY (definování oceňovacích metod) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda porovnávací ( komparativní, statistická) Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito kombinace metod. Strana - 5 -
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ NEMOVITOST: (identifikace nemovitosti) movitost: Bydlení Ústí nad Labem-centrum, č.p. 1385 Adresa nemovitosti Tovární 1385/42, Ústí nad Labem, 40001 Katastrální údaje: Obec: Ústí nad Labem [554804], Katastrální území: Ústí nad Labem [774871], Číslo LV: 3401, Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Ústí nad Labem Pozemky: 381/1; součástí pozemku je stavba Vlastník stavby: SJM Miroslav Průša, Bednářská 307, 40317 Chabařovice Lucie Průšová, Bednářská 307, 40317 Chabařovice Vlastník pozemku: SJM Miroslav Průša, Bednářská 307, 40317 Chabařovice Lucie Průšová, Bednářská 307, 40317 Chabařovice MÍSTOPIS (charakteristika obce, poloha v rámci obce a regionu) Město Ústí nad Labem leží v krajině Labského údolí na severu České republiky. Od hlavního města Prahy je vzdáleno necelých 90 km, od německých Drážďan pouhých 66 km. Se svými bezmála 93 000 obyvateli je 7. největším městem České republiky a sídlem Ústeckého kraje. Město dříve známé převážně průmyslem je dnes významným kulturním, sportovním a obchodním centrem. Město disponuje úplnou občanskou vybaveností včetně vysokého školství. CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI (základní popis, dispoziční řešení, účely využití, druh stavby, příslušenství) Předmětem ocenění dle evidence v KN je: parcela č. 381/1 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 564m2, včetně součásti pozemku tj. objektu k bydlení č.p.1385 stojícího na parcele č. 381/1 to vše zapsáno na LV č. 3401 pro obec Ústí nad Labem, k.ú. Ústí nad Labem. Objekt č.p. 1385 je zděný, řadový objekt, má tři NP s valbovou střechou. Střešní krytina je v kombinaci pálená taška a plechová krytina. Dům je vystavěn na kamenných základech s betonovými prvky bez izolace proti zemní vlhkosti, obvodové zdivo je smíšené (kámen, cihla), stropy jsou pravděpodobně rovné, nad 1.PP event. Klenba. Klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, poškozené, částečně chybí, vnitřní omítky pravděpodobně vápenné hladké, fasáda nezateplena, částečně poškozena, v 1. NP opatřena novějším nátěrem, sokl částečně obložen kabřincem. Vnitřní obklady předpokládány na WC, event. v koupelnách. Dveře zřejmě dřevěné, hladké, do ocelových zárubní. Okna jsou dřevěná, částečně špaletová, částečně zdvojená, neudržovaná, poškozená. Podlahy prkenné, krytina PVC nebo dlažba, v 1. PP pravděpodobně kámen nebo betonová mazanina. Vytápění pravděpodobně lokálními plynovými topidly WAW nebo lokální na TP, v 1. NP (nebytový prostor) zřejmě ÚT s plynovým kotlem s rozvodem do radiátorů (funkčnost ani přítomnost nezjištěna, předpoklad znalce). Příprava TUV nezjištěna, pravděpodobně ele. boilery. Odkanalizování od hygienických zařízeních pravděpodobně nefunkční, původně zřejmě i rozvod TUV a SV v jednotlivých podlaží, funkčnost nezjištěna. Objekt má připojení na vodovod, plyn z veřejné sítě, přípoj na kanalizační síť, rozvod ele. energie, vše pravděpodobně odpojeno. Objekt je předpokládán částečně podsklepen (sklady paliva, sklepy pro restauraci). V 1. NP bylo zřejmě provozováno restaurační zařízení a menší prodejna. V dalších NP pravděpodobně bytové jednotky. Celkově je nemovitost ve špatném technickém stavu, několik let neužívána a neudržována, vyžadující kompletní stavební úpravy. Pravděpodobně chybí vybavení kuchyní, vybavení koupelen a WC, nefunkční vytápění, rozvody TUV, SV a plynu, elektroinstalace, odpady, střecha poškozena, chybějící či poškozeny svody, žlaby, poškozena fasáda. Vzhledem k tomu, že nebyla umožněna prohlídka vnitřních Strana - 6 -
POPIS OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Stavba dokončena v roce: cca 20. léta 20. století Dílčí rekonstrukce v roce 0 Rekonstrukce stavby v roce 0 Rekonstrukce stavby: [ ] celková [ ] dílčí [ ] střecha [ ] fasáda [ ] zateplení [ ] okna [ ] dveře [ ] interiér Stavebně technický stav podstandardní prostor, jsou výše uvedené informace odhadovány a předpokládány na základě skutečností zjištěných vnější obhlídkou. DŮM Podlahová plocha Pozemky Obestavěný prostor Zastavěná plocha m 2 m 2 m 3 m 2 cca 710 564 cca 3003 cca 260 KONSTRUKCE, PŘÍPOJKY, VYTÁPĚNÍ Konstrukce [x] zděné [ ] betonové [ ] montované [x] smíšené [ ] kovové [ ] dřevěné [ ] jiné Vytápění: nezjištěno, pravděpodobně lokální na plyn nebo TP Popis: nezjištěno, na fasádě domu jsou patrny zbytky odtahu z plynových topidel - v patrech zřejmě typu WAW, v přízemí zřejmě plynový kotel s odtahem zplodin přes fasádu Přípojky [ ] voda vlastní [x] voda veřejná [ ] kanalizace vlastní [x] kanalizace veřejná [x] elektro [ ] telefon [x] plyn [ ] teplovod VYUŽITÍ NEMOVITOSTI [ ] bydlení [ ] pronájem [x] podnikání [x] bydl. a podnik [ ] rekreace [ ] Volný objekt POLOHA, DOPRAVNÍ DOSTUPNOST Poloha v obci Oceňované nemovitosti se nacházejí v lokalitě zastavěné převážně průmyslovými stavbami a objekty k bydlení v městské části Ústí nad Labem-centrum, ulice Tovární. Lokalita se nachází v západní části města Ústí nad Labem a sousedí se čtvrtí Předlice a Klíše. Oblast je dobře dostupná do centrální části města Ústí nad Labem silniční dopravou a městskou hromadnou dopravou. Počet 92984 obyvatel Okolí: [ ] bytová zóna [x] průmyslová zóna [x] smíšená zóna [ ] nákupní zóna [ ] ostatní Dopravní dostupnost (do 10 [x] MHD [x] železnice [x] autobus minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 [x] [x] silnice II., Strana - 7 -
minut autem) dálnice/silnice I. tř. III.tř. PŘÍSTUP A PŘÍJEZD K NEMOVITOSTEM [x] zpevněná komunikace [ ] nezpevněná komunikace [ ] jiná komunikace [x] z veřejné komunikace [ ] přes vlastní pozemky [ ] zajištěn věcným břemenem [ ] jiné zajištění přístupu k pozemkům [ ] právně nezajištěn PŘÍSTUP A PŘÍJEZD PŘES POZEMKY Parcelní číslo Vlastník pozemku Komentář 4184 Statutární město Ústí nad Labem, Velká Hradební 2336/8, Ústí nad Labem-centrum, 40001 Ústí nad Labem Bezproblémový přístup PRONÁJEM NEMOVITOSTI (zhodnocení nájemního vztahu) movitost je pronajímána (propachtována) - zjištěno Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek - Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek - Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele - Typ smlouvy: - Doba nájmu: - Výše nájmu: - Další komentář k zhodnocení nájemního vztahu : - Rizika spojená s právním stavem nemovitosti Změna výměr obnovou operátu. RIZIKO Ano VYHODNOCENÍ RIZIK NEMOVITOSTI Popis rizika movitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Rizika spojená s umístěním nemovitosti Lokalita Ústí nad Labem-centrum, Předlice, průmyslová zóna, nedaleko areál Spolchemie, u frekventované silnice, vyloučená lokalita z hlediska bydlení. RIZIKO Popis rizika Ano movitost situována v záplavovém území Strana - 8 -
zjištěno Ano Ano Ano movitost byla v minulosti zatopena movitost v území s ekologickým zatížením (voda, ovzduší, půda, jiné zdroje) movitost v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) movitost v území s ostatními přírodními riziky (radon, zápach, hmyz, vítr, sesuvy půdy, jiné zdroje) Obtížný přístup k nemovitosti v odlehlých lokalitách Poloha nemovitosti v chráněném území Demograficky negativně zatížená lokalita Věcná břemena a obdobná zatížení zapsaná na LV Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, Zahájení exekuce - Průša Miroslav, Zástavní právo smluvní RIZIKO Popis rizika Věcné břemeno užívání Předkupní právo Ano Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Ano Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Ostatní právní omezení Zajišťovací převod práva Právo stavby zbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Rizika ostatní Objekt vyžaduje celkovou rekonstrukci prvků krátkodobé i dlouhodobé životnosti. RIZIKO Popis rizika Ano movitost vykazuje viditelné technické vady Ano Stavby dlouhou dobu neužívané Stavby dlouhou dobu rozestavěné Stavby kapacitně předimenzované Výhrada vlastnického práva Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 3401 Kraj: Ústecký Okres: Ústí nad Labem Obec: Ústí nad Labem Katastrální území: Ústí nad Labem Ulice: Tovární č.o.: Vlastníci Podíl SJM Miroslav Průša - Bednářská 307, 40317 Chabařovice 1/1 Lucie Průšová - Bednářská 307, 40317 Chabařovice Stavba je součástí Bydlení zastavěná plocha a nádvoří č.p.: 1385 p.č. 381/1 Pozemky 381/1 zastavěná plocha a nádvoří 564 m 2 Strana - 9 -
Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží 4. VÝPOČTY VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY Název podlaží Zastavěná plocha m 2 Započitatelná plocha podlaží m 2 1.PP 0,00 50,00 1.NP 260,00 220,00 2.NP 0,00 220,00 3.NP 0,00 220,00 Celkem cca 260 cca 710 Výčet místností plochy odhadovány Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.PP sklep 100,00 m 2 0,50 50,00 m 2 1.PP - celkem 100,00 m 2 50,00 m 2 1.NP neb. prostory 220,00 m 2 1,00 220,00 m 2 1.NP - celkem 220,00 m 2 220,00 m 2 2.NP obyt. prostory 220,00 m 2 1,00 220,00 m 2 2.NP - celkem 220,00 m 2 220,00 m 2 3.NP obyt. prostory 220,00 m 2 1,00 220,00 m 2 3.NP - celkem 220,00 m 2 220,00 m 2 Celkem 760 m 2 710 m 2 Výpočet obestavěného prostoru - přibližně Název Plocha (m 2 ) Výška (m) Obestavěný prostor (m 3 ) 1.PP 130,00 2,10 273,00 1.NP 260,00 3,00 780,00 2.NP 260,00 3,00 780,00 3.NP 260,00 3,00 780,00 zastřešení 260,00 1,50 390,00 Obestavěný prostor celkem cca 3 003,00 Konstrukce (převažující) Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Popis základové pásy, beton, kámen, bez izolace smíšené, kameny, cihla rovné, event. nad 1. PP i klenba valbová taška, plech pozinkované, částečně chybí Strana - 10 -
Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod vápenné omítky břizolit, částečně chybí sokl obložen kabřincem nezjištěny pravděpodobně betonové pravděpodobně dřevěné dřevěná špaletová, dřevěná zdvojená pravděpodobně dřevěné dřevěné, dlažba, beton pravděpodobně lokální, plynové světelná ano, bez revize, zřejmě nefunkční pravděpodobně SV nezjištěn ano, pravděpodobně odpojen ano, pravděpodobně veřejná nezjištěno nezjištěno nezjištěno VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY Zastavěná plocha [m 2 ] cca 260 Obestavěný prostor [m] 3 cca 3 003,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m] 3 3 800 Reprodukční hodnota (RC) Kč 11 411 400 Stáří roků cca 80-90 Další životnost roků 20 Opotřebení odhadem % 80,00 Věcná hodnota (VH) Kč 2 282 280 Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Jedná se o pozemek p.č. 381/1 v obci Ústí nad Labem, k.ú. Ústí nad Labem. Pozemek se nachází v průmyslové zástavbě obce a je rovinatý, částečně oplocený. Pozemek p.č. 381/1 je zčásti zastavěn objektem k bydlení č.p. 1385. Uprostřed pozemku p.č. 381/1 (ve dvorním traktu) se nachází pozemek p.č. 381/2 jiného vlastníka, zastavěn stavbou garáže (bez údržby, nevyužíváno). zjištěny věcná břemena, nebo smlouvy opravňující majitele pozemku p.č. 381/2 užívat pozemek p.č. 381/1. Část pozemku p.č. 381/1 zřejmě užívá vlastník sousedního objektu viz. mapa LV. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Pozemek je přístupný z veřejné komunikace. Možnost napojení na rozvod ele. energie, vodu z řadu, plyn, veřejnou kanalizaci. V lokalitě se pozemky obchodují za cenu od 400-1200,-Kč/m2 stavebního pozemku. Znalcem byla stanovena cena při polovině cenového rozpětí, tj. 800,-Kč/m2. Vlastnický podíl Celková cena Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří 381/1 564 800 1/1 451 200 Celková výměra pozemků: 564,00 Hodnota pozemků celkem: 451 200 Strana - 11 -
VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY Lokalita 1 Užitná Pozemek plocha m2 m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficien t celkový Upravená cena Prodej činžovního domu 600 m² 600,00 0,00 2 500 000 4 166 0,72 1 800 000 K prodeji zajímavou nemovitost pro investici. Lze zde vybudovat 12 bytových jednotek o velikosti 2+1 a 1+1. V současnosti je dům bez nájemníků, z důvodu potřebné rekonstrukce. Rekonstrukce je odhadována podle použitých materiálů a rozsahu mezi 1 mil až 1,5 mil. Po rekonstrukci nájemné 90.000 měsíčně. Hodnocení:Srovnatelná lokalita, nová střecha, plast. okna, část BJ zřejmě použitelná. Lokalita 2 Užitná Pozemek plocha m2 m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficien t celkový Upravená cena Prodej činžovního 685,00 359,00 4 200 000 6 131 0,52 2 184 000 domu 685 m² Prodej bytového domu s jedenácti bytovými jednotkami. V přízemí jsou dva byty, jeden o velikosti 2+1, druhý o velikosti 4+1, v ostatních patrech jsou byty o velikosti 2+1. Celkový výnos v případě plného obsazení by činil 75.000,- Kč měsíčně. Nyní je dům obsazen. Dům je zkolaudován a schválen k pronájmu. V domě jsou plastová okna, v každém bytě je sociální zařízení. Střecha je po opravě, krytina je plechová. Topení je v bytech elektrickými přímotopy, signál HDO zaveden. Ohřev TUV elektrickými bojlery. Dům je podsklepen. Za domem je dvůr. Dům se nachází v klidné části Předlic. Hodnocení:Lepší tech. stav., v provozu, srovnatelná lokalita a velikost. Lokalita 3 Prodej komerční nemovitosti 470 m² Užitná Pozemek plocha m2 m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficien t celkový Upravená cena 470,00 0,00 550 000 1 170 0,84 462 000 Strana - 12 -
Nabízíme dům se 6 byty v Předlicích. Dům je určen k celkové rekonstrukci. V domě jsou 4 podlaží. Okna jsou plastová v přední části domu. Střecha není kompletně dokončená, část je nová. V bytech elektrika v mědi, na chodbách hliník. Dům je podsklepený. Odhadovaná rekonstrukce 1,5 mil. Po dokončení zajistíme obsazení nájemníky. Návratnost investice necelých 5 let. Měsíční nájemné 39.000-42.000. Hodnocení:Po částečné rekonstrukci střechy a oken, int. k celkové rekonstrukci. Obdobná lokalita. Menší užitná plocha. Minimální cena: Průměrná cena Maximální cena Porovnávací hodnota VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY 462 000 Kč 1 482 000 Kč 2 184 000 Kč 1 482 000 Kč Obvyklá cena nemovitosti č.p. 1385 vč. pozemku p.č. 381/1, zastavěná plocha a nádvoří byla odhadnuta ve výši 1.480.000,- Kč (slovy : jedenmiliončtyřistaosmdesáttisíckorunčeských). Stanovená obvyklá cena je v úrovni zjištěné ceny porovnávací. Ve stanovené obvyklé ceně není zohledněna hodnota zástavního ani jiných práv a omezení. Silné stránky nemovitosti + objekt vhodný k podnikání na frekventovaném místě + nebytový prostor v 1. NP + podsklepeno + možnost parkování ve dvoře Slabé stránky nemovitosti KOMENTÁŘ K URČENÍ CENY OBVYKLÉ - stavebně technický stav objektu - nevyhledávaná lokalita k bydlení - vzhledem k velikosti objektu vysoké náklady na rekonstrukci a údržbu REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Věcná hodnota Porovnávací hodnota Obvyklá cena Slovy : jedenmiliončtyřistaosmdesáttisíc Kč 2 733 480 Kč 1 482 000 Kč 1 480 000 Kč Strana - 13 -
V Pardubicích dne: 21.11.2017 -------------------------------------------- ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav Ing. Jan Mikloško Ředitel společnosti 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 09.09.2014 č.j. MSP-33/2014-OSD-SZN/11, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 291-155/2017 znaleckého deníku. 6. PŘÍLOHY Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze LV č.3401 3 MAPA LV 1 MAPA OBLASTI, MAPA OBCE 1 FOTODOKUMENTACE 3 Osvědčení: Výše podepsaný znalecký ústav tímto osvědčuje, že: V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. Strana - 14 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice SNÍMEK KATASTRÁLNÍ MAPY Strana - 1 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice MAPA OBLASTI MAPA OBCE Strana - 2 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice FOTODOKUMENTACE Strana - 3 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice Strana - 4 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice Strana - 5 -