ZNALECKÝ POSUDEK č. 158/17 o obvyklé ceně nemovité věci - pozemku p.č. 91/3, zapsané na LV číslo 236, katastrální území Libeř, obec Libeř, okres Praha-západ a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanou nemovitou věcí Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Hradecká 2526/3 130 00 Praha 3 Zjištění ceny pro exekuční řízení č.j. 132 EX 3000/13-31 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., podle stavu ke dni 03.07.2017 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 18 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Hranicích 10.07.2017
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovité věci - pozemku p.č. 91/3, zapsané na LV číslo 236, katastrální území Libeř, obec Libeř, okres Praha-západ a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanou nemovitou věcí 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemek Adresa předmětu ocenění: Libeř 252 41 Libeř LV: 236 Kraj: Středočeský Okres: Praha-západ Obec: Libeř Katastrální území: Libeř Počet obyvatel: 1 353 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 439,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce: 1001-2000 obyvatel III 0,70 O2. Hospodářsko-správní význam obce: Obce s počtem obyvatel nad III 0,85 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ a katastrální území lázeňských míst typu D O3. Poloha obce: Obec vzdálená od hranice zastavěného území města III 1,02 Prahy nebo Brna v nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci: V obci je elektřina, vodovod a II 0,85 kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce: Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci: Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) V 0,85 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 963,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 03.07.2017 za přítomnosti paní Jany Vašíčkové a sousedů, kteří se nepředstavili. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 27.06.2017, LV číslo 236, k.ú. Libeř - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastnicí prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.eu. reality.cz a další 5. Vlastnické a evidenční údaje - 2 -
Novotný Ludvík, Křejpského 1528/5, Chodov, 14900 Praha 4 1/4 Novotný Václav, Libeř 1/4 Obec Libeř, č. p. 35, 25241 Libeř 1/2 Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Věcné břemeno (podle listiny) Zahájení exekuce - Novotný Ludvík Jiná omezení nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovité věci nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. 7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nachází severně od středu obce, v zástavbě domů, před domem č.p. 45 a č.p. 54. Jedná se o rovinatý pozemek, který je užívaný jako komunikace. Na pozemku se nenachází trvalé porosty. Asfaltová komunikace a inženýrské sítě, uložené v komunikaci jsou jiného vlastníka a nejsou předmětem ocenění. Pozemek byl na místě identifikován podle mapy z nahlížení do katastru nemovitostí, pro přesné určení v terénu je nutné vyměření pozemku oprávněným geodetem. 8. Základní pojmy a metody ocenění Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: - nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí - porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi - výnosová- se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. 9. Obsah znaleckého posudku 1. Pozemek Věcná břemena váznoucí na majetku 1. Věcné břemeno - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Pozemek Pozemek je užíván jako komunikace. Ocenění Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P i P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah I Dálnice, silnice, dráhy celostátní, vzletové a přistávací dráhy -0,30 letišť v délce 1 201 m a více P2. Charakter a zastavěnost území I V kat. území sídelní části obce 0,05 P3. Povrchy I Komunikace se zpevněným povrchem 0,00 P4. Vlivy ostatní neuvedené I Vlivy zvyšující cenu - (např. sídlištní zeleň, venkovní úpravy) 0,20 P5. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití 0,30 Úprava základní ceny pozemků komunikací I = P 5 * (1 + P i) = 0,285 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace 4 odst. 3 963,- 0,285 1,000 274,46 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 3 ostatní plocha - ostatní komunikace 91/3 176,00 274,46 48 304,96 Ostatní stavební pozemek - celkem 176,00 48 304,96 Pozemek - zjištěná cena = 48 304,96 Kč Věcná břemena váznoucí na majetku 4 i = 1-4 -
1. Věcné břemeno Na pozemku p.č. 91/3 vázne věcné břemeno chůze a jízdy podle usnesení soudu číslo deníku 2516/1941. Vzhledem k obtížnému zjišťování ročního užitku věcného břemene bylo při ocenění použito paušální částky. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: služebnosti - oceněné paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle 16b odst. 5) zákona č. 151/97 Sb. na jednotnou částku:: 10 000,- Kč Ocenění věcného břemene činí = 10 000,- Kč - 5 -
C. REKAPITULACE 1. Pozemek 48 305,- Kč Ocenění - celkem: 48 305,- Kč Věcná břemena váznoucí na majetku 1. Věcné břemeno -10 000,- Kč Věcná břemena váznoucí na majetku - celkem: -10 000,- Kč Výsledná cena po odečtení břemen - celkem: 38 305,- Kč Výsledná cena - celkem: Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: slovy: Třicetosmtisíctřistadeset Kč 38 305,- Kč 38 310,- Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí 2. Porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi 3. Výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění - 6 -
Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitými věcmi je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitých věcí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitých věcí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitých věcí, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitými věcmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - nemovitosti.eu, sreality.cz, reality.cz a na další. 1. Prodej stavebního pozemku 4 145 m2 Libeř - Libeň, okres Praha-západ 1 950 000 Kč (470 Kč za m2) Nabízíme Vám exkluzivně k prodeji velký pozemek se stavbou domu určeného k rekonstrukci. S ohledem na dostupnost a lokalitu ideální pro ty, co chtějí soukromí, ale s dobrou dopravní dostupností., Pozemek je mírně svažitý a nachází se na okraji obce Libeň. V okolí není žádná zastavba, což zaručuje maximální soukromí. Pozemek má vlastní příjezdovou cestu, navazující na asfaltovou silnici. Je třeba projednat a dořešit s ČEZ přívod elektřiny, která se nachází cca 150 metrů od hranice pozemku. Voda se bude muset řešit studnou a odpad septikem nebo čističkou. Na pozemku se nachází také malé přírodní jezírko, s přirozeným malým přítokem. Lze využít i pro chov hospodářských zvířat. Doporučujeme prohlídku, s financováním Vám velice rádi pomůžeme. Celková cena: 1 950 000 Kč za nemovitost Cena za m2: 470 Kč Poznámka k ceně: Cena obsahuje provizi a právní servis. V ceně není zahrnuta daň z nabytí nemovité věci. Aktualizace: 22.06.2017 ID: 3599704412-7 -
Plocha pozemku: 4145 m2 Doprava: Silnice, Autobus 2. Prodej stavebního pozemku 1 001 m2 Libeř, okres Praha-západ 1 951 950 Kč (1 950 Kč za m2) Nabízíme k prodeji pozemek o výměře 1001 m2 určený ÚP k zástavbě rodinným domem v okrajové části obce Libeř, cca 33 km od Prahy. Rovinatý, zatravněný pozemek sousedí ze dvou stran s parcelami rodinných domů, z jedné strany Záhořanským potokem a poslední s příjezdovou cestou. Na pozemek je přivedena elektřina do rozvodné skříně - plyn, vodovod a kanalizační přípojka k napojení z řádu vedeného podél hlavní příjezdové silnice (cca 70 m). Klidná část obce s výhledem do volné přírody. Součástí prodeje je i podílové spoluvlastnictví na příjezdové komunikaci. V centru obce autobusová zastávka, obchod, restaurace, MŠ, další občanská vybavenost v okolních obcích - městečku Jílovém u Prahy (6 km), Jesenici (9 km) či v Dolních Břežanech (6 km). Celková cena: 1 951 950 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně právního servisu Cena za m2: 1 950 Kč ID zakázky: JS-162 Aktualizace: 22.06.2017 Plocha pozemku: 1001 m2 3. Prodej stavebního pozemku 1 009 m2 Libeř, okres Praha-západ 2 650 000 Kč (2 626 Kč za m2) Atraktivní nabídka prodeje stavebního pozemku o rozloze 1 009 m2 v obci Libeř, okres Praha západ. Dle územního plánu je pozemek na kraji obce Libeř určen pro stavbu rodinného domu. Pozemek je mírně svažitý s jižní orientací a výhledem do krajiny. K pozemku je přivedena elektřina, vodovod a kanalizace. Příjezd je po komunikaci ze zámkové dlažby, která je ve vlastnictví obce. Obec Libeř se nachází 5 km od Dolních Břežan a 8 km od Jesenice. Z obce jezdí pravidelná autobusová linka č. 341 směr Praha. Zlevněno: 2 650 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu Cena za m2: 2 626 Kč Původní cena: 2 900 000 Kč Aktualizace: 07.07.2017 ID: 3143704924 Plocha pozemku: 1009 m2 Voda: Dálkový vodovod Odpad: Veřejná kanalizace - 8 -
Elektřina: 230V Doprava: Dálnice, Silnice, MHD, Autobus Komunikace: Dlážděná, Asfaltová Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitých věcí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitými věcmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí o výměře 176 m 2 ve výši cca 350-450,- Kč/m2. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Věcné břemeno (podle listiny) - 10 000,- Kč Zahájení exekuce - Novotný Ludvík Jiná omezení nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny. Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitých věcí, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí věcné břemeno: -10 000,- Kč 70 000,- Kč 60 000,- Kč - 9 -
z toho podíl id.1/4: 15 000,- Kč slovy: Patnácttisíc Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích 10.07.2017 Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 158/17 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 158/17. - 10 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 5 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1-11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -