ZNALECKÝ POSUDEK. č /2015. O obvyklé ceně pozemků v k. ú. Skorkov. Stanovení obvyklé ceny pro účely exekučního řízení

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2015 O obvyklé ceně pozemků v k. ú. Skorkov. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Mgr. Jan Beneš, soudní exekutor, Exekutorský úřad Praha - západ Liborova 405/ Praha 6, Břevnov Stanovení obvyklé ceny pro účely exekučního řízení Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Ivo Ludvík Čelkovická Tábor telefon: ivoludvik@soreta.cz Znalecký posudek obsahuje 27 stran textu včetně titulního listu a 11 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Táboře

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny pro účely exekučního řízení 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemky v k. ú. Skorkov Adresa předmětu ocenění: Skorkov Skorkov Kraj: Středočeský Okres: Mladá Boleslav Obec: Skorkov Katastrální území: Skorkov Počet obyvatel: 560 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 015,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice města Prahy nebo Brna v III 1,02 nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, nebo III 0,70 kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) V 0,85 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 453,09 Kč/m 2 3. Prohlídka Prohlídka byla provedena dne za přítomnosti Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí Elektronický snímek katastrální mapy Mapa povodňových rizik Místní šetření 5. Vlastnické a evidenční údaje Oceňované nemovitosti jsou vlastnictvím tak, jak je toto vlastnictví zapsáno na přiloženém výpisu z katastru nemovitostí ČR. 6. Dokumentace a skutečnost Údaje pro ocenění vycházejí z místního šetření provedeného znalcem a z místní znalosti území

3 7. Celkový popis nemovité věci Jedná se o pozemek užívaný jako neveřejná přístupová komunikace, pozemek tvořící funkční celek ke stavbám a pozemkům a zemědělský pozemek s předpokládanou možnou využitelností pro zástavbu. Pozemky se nachází mimo území určené územním plánem pro výstavbu. Znalci nebyla poskytnuta součinnost pro ocenění ze strany vlastníků pozemků, údaje uvedené v ocenění vycházejí ze zjištěných skutečností a z odborného odhadu znalce. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc. č. 88/ Pozemek parc. č. 88/16-3 -

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka I -0,03 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Nemovitost prodávána I -0,02 v rámci exekučního řízení 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + S P i ) = 0,950 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,01 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační III -0,02 oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Přístup po nezpevněné komunikaci, IV -0,03 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD špatná II -0,01 dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro účel I -0,01 užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00-4 -

5 11 Index polohy I P = P 1 * (1 + S P i ) = 0,808 Koeficient pp = I T * I P = 0, Ocenění pozemků i = Pozemek parc. č. 88/15 Pozemek sloužící jako nezpevněná neveřejná přístupová komunikace k pozemku parc. č. 88/14 a k zaplocené části pozemku parc. č. 88/16. Předmětem ocenění je ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 pozemku. Pozemek není územním plánem v źemí určeném k zastavění. Ocenění Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P i P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah III Účelové komunikace, vlečky, vzletové a přistávací dráhy letišť -0,50 v délce do 1 200m, veřejné prostranství, které není součástí komunikace P2. Charakter a zastavěnost území I V kat. úz. sídelní části obce v zastavěném území 0,00 P3. Povrchy II Komunikace s nezpevněným povrchem -0,05 P4. Vlivy ostatní neuvedené II Vlivy snižující cenu -0,15 P5. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití 0,60 Úprava základní ceny pozemků komunikací I = P 5 * (1 + S P i ) = 0,180 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace 4 odst ,09 0,180 1,000 81,56 Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 3 orná půda 88/15 164,00 81, ,84 Ostatní stavební pozemek - celkem 164,00 m , i = 1

6 Pozemek parc. č. 88/15 - výchozí cena pro výpočet vlastnického = ,84 Kč podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Pozemek parc. č. 88/15 - zjištěná cena = 6 687,92 Kč 1.2. Pozemek parc. č. 88/16 Jedná se částí o výměře cca 1043 m 2 o zaplocený pozemek, tvořící fční celek k poz. parc. č. St. 221, jehož součástí je stavba RD a částí o výměře cca m 2 o zemědělský pozemek, využívaný jako louka, u této části pozemku lze v delším horizontu spekulativně uvažovat o možném zahrnutí do územního plánu, což má vliv na obvyklou cenu této části pozemku. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Nevhodný tvar, nebo velikost - I -0,01 omezující jeho využití - Šířka poz. cca 18 m 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné I 0,00 pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Pozemek není v územním plánu určen pro výstavbu I -0,10 Index omezujících vlivů I O = 1 + S P i = 0,890 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,950 Index polohy pozemku I P = 0,808 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,950 * 0,890 * 0,808 = 0,683 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,09 0, ,46-6 -

7 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 orná půda 88/ ,00 309, ,78 část Stavební pozemek - celkem 1 043,00 m ,78 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s tisíci obyv. - území sousedních obcí: 60 % Celková úprava ceny: 60,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 88/16 - část ,00 6,05 60,00 9, ,96 Úprava dle přílohy č. 5 odst. 3, pozemek sousedí s lesem a má sklon k východu nebo západu -40 %. orná půda - pás 1 000,00 20,00 7, ,00 u lesa Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Celkem: 2 922,00 m ,96 Pozemek parc. č. 88/16 - zjištěná cena = ,74 Kč - 7 -

8 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc. č. 88/ ,90 Kč 1.2. Pozemek parc. č. 88/ ,70 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,60 Kč Celkem ,60 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,60 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc. č. 88/ ,90 Kč 1.2. Pozemek parc. č. 88/ ,70 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,60 Kč Celkem ,60 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,60 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Třistapadesátpěttisíctřistadvacet Kč - 8 -

9 Stanovení obvyklé ceny S ohledem na způsob stanovení administrativní (vyhláškové) ceny, s přihlédnutím k množství srovnatelných nemovitostí na relevantním trhu v daném území a k rozpětí nabídkových cen porovnávacích nemovitostí, a také s ohledem na skutečnost, že oceňovaná nemovitost by měla být prodávána v rámci exekučního řízení, stanovuji obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí takto: ideální spoluvl. podíl 1/2 na poz. parc. č. 88/ ,- Kč slovy: dvanáct-tisíc-korun-českých, poz. parc. č. 88/ ,- Kč slovy: tři-sta-devadesát-tisíc-korun-českých, Znalci nebyla doložena ani nebyla zjištěna žádná práva k oceňovaným nemovitostem, která by měla vliv na jejich cenu a nebyla zohledněna v tomto ocenění. V Táboře Ing. Ivo Ludvík Čelkovická Tábor telefon: ivoludvik@soreta.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: D. ZNALECKÁ DOLOŽKA - 9 -

10 Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne , č.j. Spr 1454/97, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. F /

11 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: El. výpisy z kat. nem. 4 El. snímek kat. mapy 1 Orotfoto snímek KN 1 Výřez územ. plánu 1 Inzerce nabízených porovnávacích nemovitostí 3 Fotodokumentace

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -

20 - 20 -

21 - 21 -

22 - 22 -

23 - 23 -

24 - 24 -

25 - 25 -

26 - 26 -

27 - 27 -