ZNALECKÝ POSUDEK č. 35/16 o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemku p.č. 749 a 750, s příslušenstvím, zapsaných na LV 533, katastrální území Hradištko u Sadské, obec Hradištko, okres Nymburk a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3 Zjištění ceny pro exekuční řízení č.j. 132 EX 11122/09-27 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., podle stavu ke dni 20.01.2016 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 16 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve třech vyhotoveních. V Hranicích 28.01.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemku p.č. 749 a 750, s příslušenstvím, zapsaných na LV 533, katastrální území Hradištko u Sadské, obec Hradištko, okres Nymburk a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemky Adresa předmětu ocenění: Hradištko-Kersko 289 12 Hradištko Kraj: Středočeský Okres: Nymburk Obec: Hradištko Katastrální území: Hradištko u Sadské Počet obyvatel: 560 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 20.01.2016 za přítomnosti Jany Vašíčkové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 13.01.2016, LV číslo 533, k.ú.hradištko u Sadské - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastnicí prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz, www.reality.cz - údaje z lesní hospodářské osnovy na období od 01.01.2006 do 31.12.2015 pro lesní hospodářský celek 104 801 - informace sdělené Ing. Lukášem Kandlerem, znalcem v oboru ekonomika, ceny a odhady lesů, který byl přibrán k ocenění lesů a lesních pozemků, neboť zpracovatel nemá potřebnou kvalifikaci na oceňování lesů - informace z územního plánu obce 5. Vlastnické a evidenční údaje Makovička Jan, Na Zemance 840/12, Braník, 14700 Praha 4 Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Makovička Jan Zahájení exekuce - Makovička Jan Zástavní právo smluvní Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiná omezení nebyla zjištěna. - 2 -
6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. 7. Celkový popis nemovité věci Oceňované nemovité věci, se nachází u silnice v části Dolní Kersko. Jedná se o lesy, jejichž popis je uveden níže v posudku. Příjezd je po zpevněné komunikaci. Pozemky jsou v územním plánu určeny pro stavbu bydlení - rodinné domy. Pozemky byly na místě identifikovány podle mapy z nahlížení do katastru nemovitostí, pro přesné určení v terénu je nutné vyměření pozemků oprávněným geodetem. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Lesní porost 920 A a 8 2.2. Lesní porost 920 A b 7-3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Pozemky se nachází u cesty. Na pozemku p.č. 749 se nachází porost 920 A a 8 a na pozemku p.č. 750 se nachází porost 920 A b 7. Pozemky jsou v územním plánu určeny pro stavbu bydlení - rodinné domy. Ocenění Lesní pozemky oceněné dle 7 Název Parcelní číslo SLT Výměra JC Úprava Cena UC [Kč/m2] [m2] [Kč/m2] [%] [Kč] lesní pozemek 749 1O 3 030,00 6,73 6,73 20 391,90 lesní pozemek 750 1O 3 025,00 6,73 6,73 20 358,25 Lesní pozemky oceněné dle 7 - celkem 6 055,00 m 2 40 750,15 Pozemky - zjištěná cena = 40 750,15 Kč 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Lesní porost 920 A a 8 Lesní porost tvoří zralá kmenovina. Lesní porosty oceněné zjednodušeným způsobem: 45 Název Výměra [m 2 ] Stáří [let] Bonita Zakmenění Zastoupení Jedn. cena [Kč/m 2 ] Uprav. jedn. c. Cena [Kč] bříza bradavičnatá 3 030,00 81 1 0,80 100 % 12,04 9,63 29 178,90 Cena lesního porostu celkem: 29 178,90 Lesní porost 920 A a 8 - zjištěná cena = 29 178,90 Kč 2.2. Lesní porost 920 A b 7 Lesní porost tvoří prořídlá, zralá kmenovina. Lesní porosty oceněné zjednodušeným způsobem: 45 Název Výměra [m 2 ] Stáří [let] Bonita Zakmenění Zastoupení Jedn. cena [Kč/m 2 ] Uprav. jedn. c. Cena [Kč] bříza bradavičnatá 3 025,00 71 2 0,50 80 % 5,85 2,34 7 078,50-4 -
osika 3 025,00 71 3 0,50 20 % 2,18 0,22 665,50 Cena lesního porostu celkem: 7 744,00 Lesní porost 920 A b 7 - zjištěná cena = 7 744,- Kč - 5 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 40 750,20 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 40 750,20 Kč 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Lesní porost 920 A a 8 29 178,90 Kč 2.2. Lesní porost 920 A b 7 7 744,- Kč 2. Ocenění trvalých porostů celkem 36 922,90 Kč Celkem 77 673,10 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 77 673,10 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 40 750,20 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 40 750,20 Kč 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Lesní porost 920 A a 8 29 178,90 Kč 2.2. Lesní porost 920 A b 7 7 744,- Kč 2. Ocenění trvalých porostů celkem 36 922,90 Kč Celkem 77 673,10 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 77 673,10 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 77 670,- Kč slovy: Sedmdesátsedmtisícšestsetsedmdesát Kč - 6 -
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí 2. Porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi 3. Výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitými věcmi je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitých věcí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitých věcí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, - 7 -
vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitých věcí, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitými věcmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - nemovitosti.cz, sreality.cz, reality.cz a na další. 1. Prodej stavebního pozemku 10 689 m2 Kersko, Hradištko 5 333 811 Kč (499 Kč za m2) Prodej pozemku na výstavbu RD, Hradišťko- Kersko, rovinatý pozemek o celkové rozloze 10.689 m2, lokalita určená pro výstavbu rodinných domů nebo rekreačních objektů, dle aktuálního stanoviska SÚ možnost případného rozdělení na cca 3 samostatné parcely, v minulosti již bylo na základě dodání všech požadovaných posudků a vyjádření vydáno na pozemek územní rozhodnutí povolující výstavbu rodinného domu (k nahlédnutí v RK), preferovaná a výborně dostupná ( D 11 5km) lokalita Celková cena: 5 333 811 Kč za nemovitost, včetně provize Hypotéka: 19 317,12 Kč měsíčně Cena za m2: 499 Kč ID zakázky: 6100 Aktualizace: 20.01.2016 Plocha pozemku: 10689 m2 2. Prodej stavebního pozemku 2 831 m2 Kersko, Hradištko 1 557 050 Kč (550 Kč za m2) Nabízím celkem 5 pozemků ke stavbě RD nebo RCH v Kersku. Pozemky na sebe navazují a je možné je zakoupit jednotlivě nebo společně. Výměry pozemků jsou od 2831 m2 do 4365 m2. Jde o lesní pozemky na kterých je možné vyjmout až 50 % a vybudovat stavby velikosti až 13 % z výměry pozemků. Hrabalovo Kersko je dostupné dálnicí D11, s pražskou integrovanou dopravou. V místě je školka, škola, restaurace. Nádherná příroda, lesy, voda, sport. Celková cena: 1 557 050 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu Cena za m2: 550 Kč Aktualizace: 21.12.2015 ID: 3720843356 Umístění objektu: Klidná část obce Plocha pozemku: 2831 m2 Doprava: Dálnice, Autobus - 8 -
Komunikace: Neupravená 3. Prodej stavebního pozemku 4 357 m2 Kersko, Hradištko 2 614 200 Kč (600 Kč za m2) Prodej pozemku o CP 4357 m2 s chatkou v lesním komplexu Kersko. Krásné bydlení uprostřed lesa s dobrou dostupností do Prahy, el. energie v místě. Možnost stavby RD do 435 m2. Pozemek lze rozdělit. Po vyčištění strouhy na okraji pozemku možno zřídit okrasné jezírko. Nutno vidět. Veškerá občanská vybavenost Hradištko 1 km, Semice 2km, Sadská 6 km. Více info v RK. Financování zajistíme. Celková cena: 2 614 200 Kč za nemovitost, včetně provize Cena za m2: 600 Kč Poznámka k ceně: včetně provize RK a právního serivsu ID zakázky: 412004 Aktualizace: 15.01.2016 Umístění objektu: Polosamota Plocha pozemku: 4357 m2 Elektřina: 120V Doprava: Autobus Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10-15%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitých věcí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitými věcmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí - pozemků o výměře 6 055 m 2 ve výši cca 450,- Kč/m2. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Makovička Jan Zahájení exekuce - Makovička Jan Zástavní právo smluvní - 9 -
Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiná omezení nebyla zjištěna. 2. Závady: Nebyly zjištěny. Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitých věcí, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí, zapsaných na: slovy: Dvamiliónysedmsettisíc Kč 2 700 000,- Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích 28.01.2016 Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.4.4. D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 35/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 35/16. - 10 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 3 Kopie katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1-11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -