ZNALECKÝ POSUDEK. č. 15/12

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 15/12 o obvyklé ceně podílu id. 1/10 na nemovitostech - pozemku p.č. 723/27 - ostatní plocha, ostatní komunikace a dalších, LV číslo 1794, katastrální území Zarazice, obec Veselí nad Moravou, okres Hodonín a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Ve Studeném 117/5a Praha 4 Účel znaleckého posudku: Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro exekuční řízení č.j. 132 EX 24986/09-41/Ku Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická Hranice telefon: zvh@atlas.cz, Znalecký posudek obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu a 13 stran příloh. Objednateli se předává v 3 vyhotoveních. V Hranicích,

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně podílu id. 1/10 na nemovitostech - pozemku p.č. 723/27 - ostatní plocha, ostatní komunikace a dalších, LV číslo 1794, katastrální území Zarazice, obec Veselí nad Moravou, okres Hodonín a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Pozemky Adresa nemovitosti: Zarazice Veselí nad Moravou Kraj: Jihomoravský Okres: Hodonín Obec: Veselí nad Moravou Katastrální území: Zarazice Počet obyvatel: Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a ) x 0, = 114,4262 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 114,43 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti paní Jany Vašíčkové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne , LV číslo 1794, k.ú. Zarazice - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě Vlastnické a evidenční údaje Cibulka René Za humny 96, Veselí nad Moravou, Zarazice, /20 Frolková Eva Písecká 1379, Bzenec, /20 Hanzlík Stanislav Ruská 155/3, Mariánské Lázně, /10 Jagošová Ludmila Liškova 237, Veselí nad Moravou, Zarazice, /10 Pohořelá Vlasta Janského 2236/51, Praha, Stodůlky, /2 Vlčková Hana Karlova 248, Veselí nad Moravou, /20 Volková Marie Za Školou 400, Vnorovy, /10 Všetula Petr Zarazická 166, Veselí nad Moravou, Zarazice, /20 Věcná břemena: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena věcná břemena

3 Předkupní práva: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy: Z poskytnutých dokumentů ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Pozemky vedené jako orná půda bude asi užívat zemědělská společnost, neboť jsou v honu. Na nemovitostech vázne omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce Zástavní právo exekutorské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitostí byla předložena částečná dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti se nachází jižně od vlakové zastávky Veselí nad Moravou - Zarazice. Na pozemku p.č. 723/27 se nachází asfaltová komunikace, na pozemcích vedených jako orná půda se nenacházejí trvalé porosty, ani stavby a pozemky jsou užívány k zemědělství. Předmětem ocenění jsou pouze pozemky, komunikace - asfaltový povrch je jiného vlastníka. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky - 3 -

4 B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Popis: Na pozemku p.č. 723/27 se nachází asfaltová komunikace, pozemky vedené jako orná půda jsou užívány k zemědělství. Ocenění: Ostatní stavební pozemek: Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 0,2960 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,2740 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 6 a) zp. nepr. 114,43 1,00 2,2740 0, ,023 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 6 a) zp. ostatní plocha, ostatní 723/27 185,00 77, ,26 nepr. komunikace Ostatní stavební pozemek - celkem ,26 Zemědělské pozemky oceněné dle 29. Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 23: Obce s tisíci obyv. - vlastní území: 120 % Celková úprava ceny: 120,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m2] JC [Kč/m2] Úprava [%] UC [Kč/m2] Cena [Kč] orná půda 1089/ ,00 6,67 120,00 14, ,60 orná půda ,00 6,67 120,00 14, ,13 Mezisoučet 4 599, ,73 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): x 1,0000 Zemědělské pozemky oceněné dle 29 - celkem ,73 Pozemky - zjištěná cena = ,99 Kč - 4 -

5 C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Kč 1. Ocenění pozemků celkem Kč Celkem Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem Kč Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Kč 1. Ocenění pozemků celkem Kč Celkem Rekapitulace výsledných cen, celkem Výsledná cena nemovitosti činí celkem Kč Kč Kč slovy: Osmdesátjednatisícsedmsetčtyřicet Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitostí v současných cenách a cena nemovitostí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitostí - 5 -

6 2. Porovnávací - porovnání oceňované nemovitosti s prodávanými nebo prodanými nemovitostmi 3. Výnosová - se používá u nemovitostí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitostí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery Prodej, pozemek zemědělská půda, m2 Cena: ,- Kč Adresa: Petrov Datum vložení: Datum aktualizace: ID: Plocha pozemku: m2 Popis: - 6 -

7 Prodej pozemku (vinice) ve vinařské oblasti. Součástí prodeje je malá chatka na pozemku Cena 35,- Kč/m2 2. Prodej, pozemek zemědělská půda, 399 m2 Cena: 100,- Kč za m2 Celková cena: ,- Kč Poznámka k ceně: Uvedená cena bez provize pro RK. Cena k jednání Adresa: Bzenec Datum vložení: Datum aktualizace: ID zakázky: N06584 Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Plocha pozemku: 399 m2 Popis: Nabízíme k prodeji zemědělský pozemek liniového charakteru v k. ú. Bzenec. Pozemek o rozloze 399m2 je situován na severním svahu, v současné době neobdělávaný, pokrytý bujnou vegetací. Přístup k němu je zajištěn po nezpevněné písčité cestě. Na pozemku lze vystavět zahradní chatku ukrytou v zeleni a k pozemku je možné odkoupit část sousedící vinice. Cena pozemku bez vinice, v případě zakoupení části vinice lze tuto cenu snížit až na 50,- Kč/m2. Tato nabídka může být zajímavá pro začínající vinaře, nebo pro ty, kteří chtějí mít absolutní klid v přírodě. Na dotazy a prohlídky volejte realitního makléře 3. Prodej, pozemek zemědělská půda, m2 Cena: 25,- Kč za m2 Celková cena: ,- Kč Adresa: Tvarožná Lhota Datum vložení: Datum aktualizace: Včera ID zakázky: RR224 Plocha pozemku: m2 Popis: Prodej orné půdy m2 v k.ú. Tvarožná Lhota a Tasov nad Voličkou, okr. Hodonín. Preferujeme prodej v celku. Jedná se o více parcelních čísel. Cena: 25,- Kč / m

8 Vyhodnocení porovnávací metody: Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitostmi navrhuji cenu nemovitostí kolem 10,- Kč/m2 cca ,- Kč. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi: Ocenění nemovitostí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitostí a závady váznoucí na nemovitosti. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce Zástavní právo exekutorské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitostí slovy: Padesáttisíctisíc Kč ,- Kč Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu podílu id. 1/10 na nemovitostech 5 000,- Kč - 8 -

9 slovy: Pěttisíc Kč Uvedená cena je cena včetně příslušné sazby daně z přidané hodnoty. Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitostmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že daná nemovitost má tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích, D. Znalecká doložka Zdeněk Vašíček Teplická Hranice telefon: zvh@atlas.cz, Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 15/12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 15/

10 - 10 -

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -

20 - 20 -

21 - 21 -

22 - 22 -