Předmět ocenění: Znalecký posudek č. 148-4520/17 o odhadu tržní hodnoty nemovitých věcí (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení pro exekutora Mgr. Pavlu Fučíkovou Členský podíl, s nímž je spojeno členství v Bytovém družstvu Pionýrská a právo nájmu k bytu č. 8 v domě č.p. 729. Ulice: Pionýrská č.p. 729 Město: Kopřivnice PSČ 742 21 Okres: Nový Jičín Katastrální území: Kopřivnice Identifikační kód: 669393 Sídlo katastr. úřadu v Novém Jičíne Kraj: Moravskoslezský Člen Bytového družstva Pionýrská a oprávněný užívat byt č. 729/8: Miroslav Hlinka Pionýrská 729/27, 742 21 Kopřivnice Objednavatel: Mgr. Pavla Fučíková soudní exekutor Slévárenská 410/14 709 00 Ostrava-Mariánské Hory Znalecký posudek je zpracován ke dni 13.11.2017 Vypracoval: Ing. František Vlček 30. dubna 23 702 00 Ostrava 1 licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0536 Tento znalecký posudek obsahuje 12 stran textu a 5 příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. V Ostravě dne 4.12.2017
2 Obsah Úkol... 3 Prohlídka nemovitých věcí... 3 Podklady pro znalecký posudek:... 3 Nález a posudek... 4 Úvod... 4 A. Místopis, vstupní údaje:... 5 B. Nákladové ohodnocení bytů a nebytových prostor... 7 C. Stanovení hodnoty nemovitých věcí metodou srovnávací... 9 D. Omezení vlastnických práv... 10 Znalecká doložka Přílohy Usnesení č.j. 024 EX 1500/15-107 ze dne 7.9.2017 Výpis z katastru nemovitostí LV č. 5731 Kopie katastrální mapy Situační plánek a letecký snímek Fotodokumentace
3 Úkol Na základě usnesení č.j. 024 EX 1500/15-107 ze dne 7.9.2017 jsem byl jmenován znalcem pro ocenění členského podílu, s nímž je spojeno členství v Bytovém družstvu Pionýrská a právo nájmu k bytu č. 8 v bytovém domě č.p. 729 na pozemku parc.č. 210 v k.ú. a obci Kopřivnice, okr. Nový Jičín. Úkolem znaleckého posudku je ocenit členský podíl v družstvu, jenž je spojený s užíváním nemovité věci zapsané na LV č. 5731, a to: - byt č. 729/8 v domě č.p. 729 na pozemku parc.č. 210 Dále je úkolem znalce uvést: a) příslušenství (včetně movitých věcí, které jsou příslušenstvím nemovité věci). b) existenci zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních, pachtovních či předkupních práv s označením, která z nich zohlednil ve výsledné ceně předmětu ocenění a proč. c) zda je nájemné či pachtovné ze zjištěného nájemního či pachtovního práva, případně poměrná část výnosu z věci poskytován ve výši v místě a čase obvyklé. d) zda-li existuje hrubý nepoměr mezi výhodou oprávněné osoby ze zjištěného věcného břemene či výměnku a závazkem povinného z věcného břemene či výměnku. e) zda-li zjištěná nájemní či pachtovní práva či věcná břemena nebo výměnek výrazně omezují možnost prodat nemovitou věc v dražbě. Prohlídka nemovitých věcí Prohlídka nemovitých věcí se uskutečnila dne 13.11.2017 od 10:30 hod. za přítomnosti manželky povinného paní Ivany Hlinkové. Byt byl zpřístupněn. Podklady pro znalecký posudek: 1. Základní podklady Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. a obec Kopřivnice, list vlastnictví č. 5731, vyhotovený dálkovým přístupem, ze dne 7.11.2017. 2. Situační podklady Kopie katastrální mapy předmětného území ze stránek wwww.cuzk.cz 3. Ostatní podklady Informace zjištěné při místním šetření Nájemní smlouva ze dne 1.7.2014 Fotodokumentace pořízená znalcem dne 13.11.2017
4 Nález a posudek Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Podle 66 odst. (5) znalec oceňuje nemovitou věc a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu 18) 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění.
5 A. Místopis, vstupní údaje: Všeobecné místopisné údaje Bytový dům s oceňovaným bytem se nachází severozápadní části města Kopřivnice (22 237 obyvatel), v zástavbě obytných domů. Veškerá občanská vybavenost a služby (základní a mateřská škola, supermarket, pošta, sportovní zařízení apod.) se nacházejí v docházkové vzdálenosti. Bytový dům je umístěn v lokalitě s dobrou dopravní dostupností, autobusová zastávka (zastávka Kopřivnice, kolonie) se nachází ve vzdálenosti 300 m. Vlakové nádraží je vzdáleno 1,8 km. Napojení na páteřní komunikaci I/58, která spojuje města Frenštát pod Radhoštěm, Příbor a Ostravu, je možné ve vzdálenosti 2,7 km. Parkování je možné na veřejném parkovišti před bytovým domem v omezeném rozsahu. Z hlediska bydlení se v rámci města Kopřivnice jedná o průměrně atraktivní lokalitu v dosahu veškerých institucí a služeb ve městě. Údaje o oceňovaném bytu Podlahová plocha bytu včetně příslušenství je 50,6 m 2 Hlavní vstup do domu je ze severovýchodní strany z veřejné komunikace ul. Pionýrská. Dům je napojen na veřejnou elektrickou, plynovodní a vodovodní síť, odpadní vody jsou svedeny do veřejné kanalizace. Vytápění je zajištěno z centrálního zdroje tepla s rozvody ÚT do jednotlivých bytů. Budova je postavena na pozemku parc.č. 210. Základní předpoklady a zvolený způsob ocenění: Úkolem znaleckého posudku je ocenit členský podíl, s nímž je spojeno členství v Bytovém družstvu Pionýrská, jež odpovídá právu užívat byt č. 8 v bytovém domě č.p. 729 na pozemku parc.č. 210 v k.ú. a obci Kopřivnice, okr. Nový Jičín. Ocenění je tedy provedeno, jako ocenění bytu v družstevním vlastnictví, což metodikou odpovídá ocenění bytu v osobním vlastnictví. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraničí, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami: metoda nákladového ocenění tj. zjištění věcné hodnoty metoda výnosová metoda srovnávací Charakteristika těchto metod: Metoda nákladového ocenění ( věcná hodnota ) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase ocenění). Metoda výnosová ( příjmová ) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti.
Metoda srovnávací ( tržní, statistická ) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Nemovitost v tomto případě byt v družstevním vlastnictví je hodnocena za použití nákladové ceny a dále srovnávací metodou, protože dle dostupných údajů ke dni ocenění na trhu nemovitostí s obdobným typem nemovitosti v dané lokalitě o obdobné velikosti bylo obchodováno, a proto srovnatelnou cenu lze objektivně zjistit a tato hodnota je dle mého názoru nejlépe odpovídající obvyklé (tržní) hodnotě nemovitosti. Výnosová hodnota pro ocenění využita, s ohledem na tržní podmínky v místě, kdy zjištěná hodnota nedostatečně odpovídá skutečné tržní hodnotě. 6 Pro ocenění bude proto použito metod: nákladové a srovnávací.
7 B. Nákladové ohodnocení bytů a nebytových prostor Použitá metodika Jako nejvhodnější pro zjištění nákladové ceny bytu je v daném případě použita přiměřeně metodika zjištění reprodukční ceny, snížené o přiměřené opotřebení. Vlastní zaměření a výpočet nákladové ceny bytu je provedeno podle oceňovacího systému vypracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o., který je chráněn autorskými smlouvami a autorskými právy. Základem pro nákladové ocenění bytu nebo nebytových prostor je zjištění nákladové ceny vybraných konstrukcí tj. obvodových stěn, vnitřního nosného zdiva, příček, fasády, stropů, podlah a vnitřní vybavení, k jejich výchozí ceně se připočtou poměrnou částí výkopy, střešní krytina, ev. konstrukce krovu, a některé samostatně oceňované vybavení (výtahy), jakož i poměrná část společných prostor (schodiště, chodby a pod.) Vynásobením zjištěné výměry a cen jednotlivých konstrukcí a přípočtem konstrukcí, vybavení nebo poměrných ploch se zjistí výchozí cena v cenové úrovni k 1.1.2000. Pro přepočet na cenovou úroveň ke dni ocenění slouží tzv. Stavební index, zpracovaný na základě statistických informací, vydávaných Českým statistickým úřadem v Praze. Takto zjištěná cena čistých stavebních dodávek se vynásobí koeficientem místa, tj. koeficientem odrážejícím skutečnost rozdílných nákladů na výstavbu podle místa výstavby. Náklady na projekt, technický dozor, rizika pojištění apod., jsou zahrnuty ve výchozí ceně staveb. Výsledkem jsou skutečné průměrné (střední) náklady nutné na zřízení bytu. Od výchozí ceny se ev. odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří. Pro stanovení plánované životnosti jednotlivých staveb, jakož i zjištění procenta opotřebení staveb je vypracována metodika, která je součástí oceňovacího systému. Ocenění bytu se provádí nezávisle na hodnotě celého domu. Podrobný výpočet cen jednotlivých konstrukcí staveb, resp. jejich částí není pro obsáhlost uveden. Popis, výměry, výpočet ceny 1. Byt č. 729/8 Město: Kopřivnice Katastrální území: Kopřivnice Dům č.p. 729 Údaje o oceňované bytové jednotce Oceňovaný byt se nachází v 4. nadzemním podlaží čtyřpatrového bytového domu. Podlahová plocha bytu včetně příslušenství je 50,6 m 2. Oceňovaný byt má dvě obytné místnosti, chodbu, kuchyň, koupelnu s WC a balkón, v 1.PP bytového domu se nachází sklepní kóje. Podlahy jsou v obytných místnostech kryté koberci a PVC, v koupelně je provedena keramická dlažba. V kuchyni a v koupelně je proveden keramický obklad. Vnitřní omítky jsou vápenné. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem. Dveře jsou dřevěné plné, hladké. V koupelně se nachází vana, umyvadlo a WC. V kuchyni se nachází kuchyňská linka a plynový sporák. Byt se dni ocenění nachází v průměrném stavu.
Příslušenství bytu tvoří sklepní kóje a balkón. Byt je napojen na inženýrské sítě elektro, plyn, vodu a kanalizaci. Vytápění je zajištěno z centrálního zdroje tepla s rozvody ÚT do jednotlivých bytových jednotek. Popis obytného domu č.p. 729 Jedná se o řadový bytový dům, který byl dle dostupných informací postaven na počátku 70. let minulého století. Objekt je čtyřpodlažní, podsklepený. Nosná konstrukce je zděná z cihel. Střecha domu je valbová, krytá plechovou krytinou. Fasádu tvoří kontaktní zateplovací systém. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Schodiště je betonové, kryté teracem. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem. Dle zjištěných informací byly v roce 2009 provedeny úpravy domu, nová plastová okna, vchod, schránky, zvonky a bylo provedeno zateplení domu s novou fasádou. Dům se ke dni ocenění nachází v dobrém stavebně-technickém stavu. Výčet jednotlivých místností a jejich výměry: 4.nadzemní podlaží kuchyně m 2 13.53 obývací pokoj m 2 14.36 koupelna + WC m 2 4.60 ložnice m 2 13.30 chodba m 2 2.30 balkón m 2 0.67 1.podzemní podlaží sklepní kóje m 2 1.84 Výměra celkem m 2 50.60 Dispoziční řešení: 2+1 Technický stav budovy: dobrý Stáří budovy: 47 let Výpočet ceny Část konstrukcí Výchozí hodnota části společných konstrukcí Kč 55 558.80 Výchozí podíl společných prostor a vybavení Kč 113 850.00 Výchozí cena bytu - 1.podlaží Kč 568 809.78 Výchozí cena bytu - 2.podlaží Kč 21 985.24 Výchozí cena v CÚ k 1.1.2000 Kč 760 203.82 Stavební index % 150.00 Opravný index místa 1.00 Výchozí cena bytu CÚ 2017 Kč 1 140 305.73 Rok uvedení do provozu 1970 Plánovaná životnost roků 100 Opotřebení % 30.00 Cena k roku 2017 Kč 798 214.01 Zaokrouhlení Kč -14.01 Cena zaokrouhlená Kč 798 200.00 8
9 C. Stanovení hodnoty nemovitých věcí metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovité věci. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. bytových jednotkách, uvedené velikosti, vybavení, zjištěného technického stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je ke dni ocenění poptávka srovnatelná s nabídkou. S přihlédnutím k umístění nemovitosti, způsobu využití a k jejímu technickému stavu jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je ke dni ocenění dobře obchodovatelná. Jako podklady byly použity údaje z vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době v oblasti, kde se nachází oceňovaný byt, zobchodovány nebo inzerovány tyto bytové jednotky: Typ nemovitosti, lokalita srovnatelné nemovitosti Byt ul. K. Čapka, Kopřivnice, okr. Nový Jičín Stav objektu Dobrý (po část. rekonstrukci) Velikosti bytů (užitná plocha v m 2 ) 2+1 (52 m 2 ) Cena objektu [Kč] Cena na m 2 podl.plochy [Kč] 891 000 17 135 Datum nabídky prodeje 2017 Byt ul. Ke Koryčce, Kopřivnice, okr. Nový Jičín Průměrný 2+1 (57 m 2 ) 756 000 13 263 2017 Byt ul. K. Čapka, Kopřivnice, okr. Nový Jičín Dobrý 2+1 (50 m 2 ) 899 910 17 998 2017 Byt ul. Pionýrská, Kopřivnice, okr. Nový Jičín Průměrný 2+1 (58 m 2 ) 918 000 15 828 2017 Byt ul. Pod Zahradami, Kopřivnice, okr. Nový Jičín Dobrý (po část. rekonstrukci) 2+1 (45 m 2 ) 756 000 16 800 2017 Vyhodnocení oceňované nemovitosti vzhledem k srovnatelným nemovitostem Oceňovaný byt je s ohledem na účel užití pro bydlení umístěna v průměrně atraktivní lokalitě v severozápadní části města Kopřivnice v dosahu veškeré občanské vybavenosti. Z hlediska dostupnosti se jedná o dobře dostupnou lokalitu. Oceňovaný byt je plně srovnatelný s uvedenými bytovými jednotkami v tabulce.
Při stanovení srovnávací hodnoty vycházím z orientačního propočtu srovnatelných cen přepočtených na m 2 užitné plochy. Podle výše uvedených porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány nebo inzerovány bytové jednotky umístěné ve městě Kopřivnice, v zástavbě bytových domů, o obdobné velikosti a obdobného stavebně-technického stavu v rozmezí od 13 do 18 tis. Kč za 1 m 2 užitné plochy, tj. od 750 000 do 950 000 Kč za byt. Na základě výše uvedených srovnání a zavedených předpokladů, odhaduji srovnatelnou hodnotu ve výši (po zaokrouhlení): 15 500 Kč/m 2 za podlahovou plochu bytu (48,09 m 2 ) 7 750 Kč/m 2 za podlahovou sklepu (2,51 m 2 ) celkem 765 000 Kč 10 D. Omezení vlastnických práv V oddíle C na listu vlastnictví č. 5731 jsou zapsána pouze dvě věcná břemena, která se váží bytovému domu č.p. 729 a jako taková nemají vliv na hodnotu oceňovaného členského podílu a v odhadu obvyklé ceny jsem je nezohlednil. Dle předložených podkladů a zjištěných informací neváznou na oceňovaných nemovitostech žádné jiné závazky ani jiná omezení, popř. závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit z výpisu z katastru nemovitostí.
Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny bytu (pro účel exekučního řízení) Na základě usnesení č.j. 024 EX 1500/15-107 ze dne 7.9.2017 jsem byl jmenován znalcem pro ocenění členského podílu, s nímž je spojeno členství v Bytovém družstvu Pionýrská a právo nájmu k bytové jednotce č. 8 v bytovém domě č.p. 729 na pozemku parc.č. 210 v k.ú. a obci Kopřivnice, okr. Nový Jičín. Úkolem znaleckého posudku je ocenit členský podíl v družstvu, jenž je spojený s užíváním nemovité věci zapsané na LV č. 5731, a to: - byt č. 729/8 v domě č.p. 729 na pozemku parc.č. 210 11 Nákladová cena bytu po opotřebení Byt č. 729/8 Kč 798 200 Nákladová cena bytu a se spoluvl. podílem na společných částech domu a na pozemcích Kč 798 200 Srovnávací hodnota Cena bytu dle srovnávací hodnoty (po zaokrouhlení) Kč 765 000 Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny: Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, stáří bytového domu, umístění nemovitostí v lokalitě s dobrou dopravní dostupností a dostupností občanské vybavenosti a s ohledem na stavebně-technický stav domu, stanovuji obvyklou cenu oceňovaného bytu na částku ve výši: 765 000 Kč Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 1994 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou.
12 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.3.1999 pod č.j. Spr. 1467-99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 148-4520/17 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle připojené likvidace. Ing. František Vlček 30. dubna 23 702 00 Ostrava 1 licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0536 V Ostravě dne 4.12.2017