ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice Znalecký posudek o obvyklé ceně číslo 195-59/2017 NEMOVITOST: movitost: Areál č.p. 381 v Branticích Adresa nemovitosti 381, Brantice, 79393 Katastrální údaje: k.ú. Brantice Pozemky: parcela st. 47/2, st. 478, st. 479, st. 604, st. 605, st. 606, 197, 198/3, 221/5, 221/10, 2581 Vlastník stavby: PENTA STEEL GROUP CZ, sro. v likvidaci, Dvorní cesta 303, 79305 Moravský Beroun, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: PENTA STEEL GROUP CZ, sro. v likvidaci, Dvorní cesta 303, 79305 Moravský Beroun, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa: Čimická 780/61, 18100 Praha 8 Telefon: e-mail: IČ:25023217 DIČ: CZ25023217 ZHOTOVITEL ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav Adresa: Chelčického 686, 533 51 Pardubice Telefon: 735038308 IČ:02777339 e-mail: info@zuom.cz DIČ: CZ02777339 ÚČEL POSUDKU: zjištění obvyklé ceny pro nedobrovolnou dražbu OBVYKLÁ CENA 3 400 000 Kč Datum místního šetření: 19.5.2017 Datum zpracování : 24.5.2017 Počet stran: 15 stran Počet příloh: 13 stran V Pardubicích dne 24.5.2017
SEZNAM 1. ÚVOD Souhrn Znalecký úkol Místní šetření Určení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ Definice pojmů Oceňovací metody 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ Identifikace nemovitosti Místopis Celkový popis nemovitosti Poloha a dopravní dostupnost Přístup a příjezd Pronájem Vyhodnocení rizik 4. VÝPOČTY Výpočet Komentář k určení ceny Rekapitulace Seznam podkladů a příloh 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecká doložka 6. PŘÍLOHY Osvědčení Přílohy Fotodokumentace Strana - 2 -
1. ÚVOD SOUHRN movitost: Areál č.p. 381 v Branticích Adresa nemovitosti 381, Brantice, 79393 Katastrální údaje: k.ú. Brantice Pozemky: parcela st. 47/2, st. 478, st. 479, st. 604, st. 605, st. 606, 197, 198/3, 221/5, 221/10, 2581 ZNALECKÝ ÚKOL (stanovení znaleckého úkolu) Určení obvyklé ceny jako podklad pro nedobrovolnou dražbu MÍSTNÍ ŠETŘENÍ (fyzická prohlídka nemovitosti a pořízení fotodokumentace) Místní šetření bylo provedeno dne 19.5.2017 v 17:00 hod. Bývalý vlastník a jednatel Rolný Ladislav byl přítomen. URČENÍ OBVYKLÉ CENY (Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim Strana - 3 -
2. METODY OCEŇOVÁNÍ DEFINICE POJMŮ (definování použitých pojmů) Obvyklá cena Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/97 Sb. v platném znění o oceňování majetku je tato cena definována takto: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepronajímají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího, nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Zákon již blíže nestanoví, jakou porovnávací metodu či jak porovnávací metodu použít. Cena zjištěná ( dříve nazývaná administrativní či úřední ) Zjištěná cena je cena věci určená dle cenového předpisu vydaného MF ČR platného ke dni ocenění. V tomto případě se jedná o vyhl. MF č. 441/2013 Sb. ve znění novely č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 443/2016 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ). Cena sjednaná Jedná se o peněžní částku, která byla sjednaná dohodou při nákupu a prodeji zboží podle zákona o cenách. Cena pořizovací Cena pořizovací je cena, za kterou by bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení bez odpočtu opotřebení ( u staveb jde o cenu v době jejich postavení ). Cena reprodukční Cena reprodukční je cena ( věcná hodnota ), za kterou by bylo možno stejnou věc nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se u staveb nákladovou kalkulací, nebo podrobným položkovým rozpočtem, nebo za pomoci agregovaných položek. jčastěji se však stanoví za pomoci technicko-hospodářských ukazatelů ( THU ) - jednotkových cen za l m3 obestavěného prostoru, nebo l m2 zastavěné plochy a pod. V současné době se také s výhodou používáno ocenění nákladovým způsobem podle cenového předpisu ( viz níže ). Cena časová Cena časová je cenou reprodukční sníženou o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Ke zjištění věcné hodnoty staveb je možno využít výpočtu ceny nákladovým způsobem dle platného cenového přepisu ( oceňovací vyhláška ). Cena výnosová Cena výnosová - též "kapitalizovaná míra zisku". Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při Strana - 4 -
stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Cena porovnávací Porovnávací cena - cena obdobných nemovitých věcí. Standardně se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Např. Indexová porovnávací metoda výpočtu ceny je používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství apod. ). Tržní hodnota Je často zaměňována za obvyklou cenu. Rozdíl oproti obvyklé ceně je v odhadu realizované ceny na trhu za nabízený majetek ( např. nemovitou věc ) tj. odhad do budoucnosti. Jedná se o hodnotu, jíž je možno s největší pravděpodobností dosáhnout v dané době a v konkrétních podmínkách trhu mezi dobrovolně a legálně jednajícím kupujícím a prodávajícím s vyloučením působení mimořádných faktorů např. při prodeji v tísni či v nekalé soutěži. Tržní hodnotu je možno spočítat, na rozdíl od obvyklé ceny, vyhodnocením věcné ceny ( nákladové ocenění ), výnosové hodnoty a ceny určené porovnáním, jsou-li dostupné alespoň základní údaje srovnávacích objektů. Tržní cena Skutečně realizovaná částka při prodeji, většinou je to cena sjednaná mezi dvěma nezávislými subjekty na volném trhu uvedená v kupní smlouvě, případně na prodejním dokladu o zaplacení. OCEŇOVACÍ METODY (definování oceňovacích metod) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda porovnávací ( komparativní, statistická) Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito kombinace metod. Strana - 5 -
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ NEMOVITOST: (identifikace nemovitosti) movitost: Areál č.p. 381 v Branticích Adresa nemovitosti 381, Brantice, 79393 Katastrální údaje: k.ú. Brantice Pozemky: parcela st. 47/2, st. 478, st. 479, st. 604, st. 605, st. 606, 197, 198/3, 221/5, 221/10, 2581 Vlastník stavby: PENTA STEEL GROUP CZ, sro. v likvidaci, Dvorní cesta 303, 79305 Moravský Beroun, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: PENTA STEEL GROUP CZ, sro. v likvidaci, Dvorní cesta 303, 79305 Moravský Beroun, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 MÍSTOPIS (charakteristika obce, poloha v rámci obce a regionu) Obec Brantnice je střední obec ležící nedaleko Krnova a 20 km od Bruntálu, je umístěna na hlavní komunikaci spojující Olomouc s Krnovem. Obec leží v klidném prostředí na rovině. V obci převládá bytová zástavba, menší část průmyslová. Má základní občanskou vybavenost, obchod, obecní školu. CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI (základní popis, dispoziční řešení, účely využití, druh stavby, příslušenství) Areál tvoří hlavní hala č.p. 381 na parcele st. 478, sklad č. 1 na parcele st. 479, sklad č. 2 na parcele st. 47/2, admin. budova na parcele st. 604, 605 a admin. budova na parcele st. 606 a zpevněné plochy včetně oplocení s vjezdovou bránou a vchodem do areálu. Za areálem je zem. pozemek 221/5 - orná půda. Areál je napojen na el. síť, plyn, veřejný vodovod, kanalizaci dešťovou, splašková do jímky na vyvážení. Soc. zařízení je pouze v admin. budově na st. 604, 605. Vytápění plynové pouze sklad. č. 1 a admin. budova na st. 604, 605, každý vlastní plynový kotel. Hlavní hala je řadová mezi skladem č. 1 a admin. budovou na st. 606, slouží k podnikání - jako prodejna, tech. místnost, sklad a kancelář. Vlastní hala je montovaná hala HARD Jeseník se zděnou obezdívkou, jednopodlažní, bez podsklepení se zastřešením mírnou sedlovou střechou. Tl. zdí 340-440mm, stropy zavěšené, krytina plechová. Vytápění ústřední na tuhá paliva, bez teplé vody, bez soc. zařízení. Fasáda hladká, nástřiku soklu, vnitřní omítky vápenné, elektroinstalace třífázová, bleskosovd osazen, dveře vnitřní dřevěné, vstupní kovové, okna plastová a kovová zdojená, podlahy keramická dlažba, betonové a PVC, POPIS OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Stavba dokončena v roce: 1975 Dílčí rekonstrukce v roce 2013 Rekonstrukce stavby v roce 0 Rekonstrukce stavby: [ ] celková [x] dílčí [x] střecha [x] fasáda [ ] zateplení [x] okna [x] dveře [x] interiér Stavebně technický stav dobrý Rekonstrukce větší v roce 2012, fasáda, okna, vytápění, podlahy a prvky PSV. Strana - 6 -
Stavba Dispozice Podlahová plocha Pozemky Obestavěný prostor Zastavěná plocha m 2 m 2 m 3 m 2 bytový prostor 437 11005 2274 488 KONSTRUKCE, PŘÍPOJKY, VYTÁPĚNÍ Konstrukce [x] zděné [ ] betonové [x] montované [ ] smíšené [x] kovové [ ] dřevěné [ ] jiné Vytápění: Ústřední vytápění s kotlem na tuhá paliva Popis: Ocelové radiátory s rozvodem v kovu a mědi Přípojky [ ] voda vlastní [x] voda veřejná [x] kanalizace vlastní [ ] kanalizace veřejná [x] elektro [ ] telefon [x] plyn [ ] teplovod VYUŽITÍ NEMOVITOSTI [ ] bydlení [x] pronájem [x] podnikání [ ] bydl. a podnik [ ] rekreace [ ] Volný objekt POLOHA, DOPRAVNÍ DOSTUPNOST Poloha v obci Areál je umístěn v zastavěné části obce, na okraji směr Krnov, v obytné a průmyslové části, u hlavní komunikace procházející obcí. Počet obyvatel 1380 Okolí: [ ] bytová zóna [ ] průmyslová zóna [x] smíšená zóna [ ] nákupní zóna [ ] ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut [ ] MHD [ ] železnice [x] autobus pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem) [x] dálnice/silnice I. tř. [x] silnice II., III.tř. PŘÍSTUP A PŘÍJEZD K NEMOVITOSTEM [x] zpevněná komunikace [ ] nezpevněná komunikace [x] jiná komunikace [x] z veřejné komunikace [ ] přes vlastní pozemky [ ] zajištěn věcným břemenem [ ] jiné zajištění přístupu k pozemkům [ ] právně nezajištěn PŘÍSTUP A PŘÍJEZD PŘES POZEMKY Parcelní číslo Vlastník pozemku Komentář 2067 Moravskoslezský kraj Asfaltová komunikace PRONÁJEM NEMOVITOSTI (zhodnocení nájemního vztahu) movitost je pronajímána (propachtována) - Ano Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek - Strana - 7 -
Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek - Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele - Ano Typ smlouvy: Nájemní smlouva Doba nájmu: neurčitá, 3 roční výpověď, neplatí při prodeji Výše nájmu: 217800 Kč za rok Další komentář k zhodnocení nájemního vztahu Pronajat je celý areál jedné společnosti - LADERMAN, sro. VYHODNOCENÍ RIZIK NEMOVITOSTI Rizika spojená s právním stavem nemovitosti V-3606/2017 - zástava FÚ - již zapsáno, Z-2738/2017 - poznámka zástavce - již zapsáno - nehodnoceno. Příjezdová komunikace k areálu je rozšířena po délce o cca 8m2 na pozemku st.47/1 - vlastník MIkušová Jiřina. Jímka na vyvážení z admin. budovy je umístěna za areálem na p.č. 198/1 - vlastník Mikušová Jiřina. Nutné služebnosti. Dočasná stavba zpevněné panelové plochy - viz smlouva o užívání s nájemcem - bude odstraněna v případě prodeje - nehodnocena. RIZIKO Ano Ano Ano Popis rizika movitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Rizika spojená s umístěním nemovitosti Povodňová zóna 3 RIZIKO Ano Popis rizika movitost situována v záplavovém území movitost byla v minulosti zatopena movitost v území s ekologickým zatížením (voda, ovzduší, půda, jiné zdroje) movitost v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) movitost v území s ostatními přírodními riziky (radon, zápach, hmyz, vítr, sesuvy půdy, jiné zdroje) Obtížný přístup k nemovitosti v odlehlých lokalitách Poloha nemovitosti v chráněném území Demograficky negativně zatížená lokalita Věcná břemena a obdobná zatížení zapsaná na LV Zástavní právo smluvní a správního orgánu FÚ, zahájení exekuce - nehodnoceno. RIZIKO Popis rizika Věcné břemeno užívání Předkupní právo Ano Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Ano Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Ostatní právní omezení Zajišťovací převod práva Právo stavby Strana - 8 -
zbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Rizika ostatní RIZIKO Popis rizika movitost vykazuje viditelné technické vady Stavby dlouhou dobu neužívané Stavby dlouhou dobu rozestavěné Stavby kapacitně předimenzované Výhrada vlastnického práva Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 437 Kraj: Moravskoslezský Okres: Bruntál Obec: Brantice Katastrální území: Brantice Ulice: č.o.: Vlastníci PENTA STEEL GROUP CZ, sro. v likvidaci - Dvorní cesta 303, 79305 Moravský Beroun Stavba je součástí Hala jiná stavba č.p.: 381 pozemku st. 478 Pozemky 47/2 Zastavěná plocha a nádvoří 350 m 2 celá zastavěná skladem č. 2 st.478 Zastavěná plocha a nádvoří 488 m 2 celá zastavěná halou č.p. 381 st. 479 Zastavěná plocha a nádvoří 530 m 2 celá zastavěná skladem č. 1 st. 604 Zastavěná plocha a nádvoří 93 m 2 celá zastavěná administrativní budovou st. 605 Zastavěná plocha a nádvoří 1 m 2 celá zastavěná administrativní budovou st. 606 Zastavěná plocha a nádvoří 50 m 2 celá zastavěná administrativní budovou 197 Ostatní plocha 265 m 2 manipulační plocha v areálu 198/3 Ostatní plocha 570 m 2 manipulační plocha v areálu 221/5 Orná půda 6 129 m 2 zemědělská, mimo areál 221/10 Ostatní plocha 1 804 m 2 manipulační plocha v areálu 2581 Ostatní plocha 725 m 2 manipulační plocha v areálu Podíl 1/1 Strana - 9 -
Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží 4. VÝPOČTY VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY Název podlaží Zastavěná plocha m 2 Započitatelná plocha podlaží m 2 1.NP 488,00 437,00 Celkem 488 437 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.NP kancelář 16,00 m 2 1,00 16,00 m 2 prodejna 75,00 m 2 1,00 75,00 m 2 sklad 140,00 m 2 1,00 140,00 m 2 sklad 125,00 m 2 1,00 125,00 m 2 sklad 45,00 m 2 1,00 45,00 m 2 technická místnost 36,00 m 2 1,00 36,00 m 2 1.NP - celkem 437,00 m 2 437,00 m 2 Celkem 437 m 2 437 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Plocha (m 2 ) Výška (m) Obestavěný prostor (m 3 ) 1.NP 488,00 4,08 1 991,04 Zastřešení 488,00 0,58 283,04 Obestavěný prostor celkem 2 274,00 Konstrukce (převažující) Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Popis betonové s izoalcí OK, zděné tl. 340-440 mm zavěšené OK, vazníková sedlová plechová pozinkované vápenné hladké nástřik bělninové chybí dřevěné, kovové plastová, kovová PVC, betonové keramická dlažba, betonová ÚT na tuhá paliva 220/380, jističe Strana - 10 -
Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní osazen bez chybí bez litinová dvouvařiče umyvadlo chybí chybí VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY Zastavěná plocha [m 2 ] 488 Obestavěný prostor [m] 3 2 274,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m] 3 2 000 Reprodukční hodnota (RC) Kč 4 548 000 Stáří roků 41 Další životnost roků 69 Opotřebení odhadem % 35,00 Věcná hodnota (VH) Kč 2 956 200 Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Parc. číslo OP JC RC Opotřebení VH m3 Kč/m3 Kč % Kč Administartivní budova st.604,5 540,00 3 500 1 890 000 25,00 1 417 500 Popis: Dvoupodlažní objekt s mírnou sedlovou střechou, sestava Unimo buněk jako kanceláře, šatny, soc. zařízení včetně WC mužů a žen.dobrý stav, rekonstrukce částečná. Administrativní budova st. 606 185,00 3 900 721 000 30,00 504 699 Popis: Zděná jednopodlažní budová, střecha pultová, okna plastová, podlaha betonová podlaha,bez soc. zařízení, vytápění z haly. Dobrý stav, menší rekonstrukce, údržba průměrná, stáří 41 let. Sklad č. 1 st. 479 2 385,00 2 000 4 770 000 35,00 3 100 500 Popis: Jednopodlažní hala OK se zděným opláštěním, krytina plechová, fasáda hladká, podlaha betonová, vytápění ÚT plynové, slouží jako servis, sklady, prodejna, stáří 41 let, rekce částečná, dobrý stav. Sklad č. 2 st. 47/2 1 575,00 1 700 2 677 500 35,00 1 740 375 Popis: Ocelová hala HARD, zateplená s podezdívkou, okna ocelová, strop zavěšený, betonová podlaha, vrata ocelová, bez soc. zařízení. Dobrý stav, údržba průměrná, stáří 41 let. Věcná hodnota ostatních staveb celkem 6 763 074 Kč Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Oceňované pozemky st. 47/2 až 2581 leží v zastavěné části obce, na okraji v obytné a průmyslové části, u hlavní komunikace procházející obcí a tvoří funkční celek. Zem. pozemek 221/5 je za areálem. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Pozemky byly oceněny v úrovni obvyklé ceny porovnáním s tím, že cena pozemků areálů do 5000 m2 byla odhadnuta ve výši 300,- Kč/m2, zem. pozemek mimo areál 3,-Kč/m2. Vlastnický podíl Celková cena Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč Orná půda 221/5 6 129 3 1/1 18 387 Ostatní plocha 197 265 300 1/1 79 500 Strana - 11 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav, Chelčického 686, 533 51 Pardubice Ostatní plocha 198/3 570 300 1/1 171 000 Ostatní plocha 221/10 1 804 300 1/1 541 200 Ostatní plocha 2581 725 300 1/1 217 500 Zastavěná plocha a nádvoří 47/2 350 300 1/1 105 000 Zastavěná plocha a nádvoří st.478 488 300 1/1 146 400 Zastavěná plocha a nádvoří st. 479 530 300 1/1 159 000 Zastavěná plocha a nádvoří st. 604 93 300 1/1 27 900 Zastavěná plocha a nádvoří st. 605 1 300 1/1 300 Zastavěná plocha a nádvoří st. 606 50 300 1/1 15 000 Celková výměra pozemků: 11 005,0 0 Hodnota pozemků celkem: 1 481 187 VÝPOČET VÝNOSOVÉ HODNOTY Jedná se o kanceláře, skladové prostory a prodejnu se servisem. Přehled pronajímaných ploch a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlahová plocha nájem nájem nájem [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] 1. Hala 1.NP 401,00 350 11 696 140 350 2. Kanceláře 1.NP 56,00 1 400 6 533 78 400 3. Sklad č. 1 1.NP 460,00 300 11 500 138 000 4. Sklad č. 2 1.NP 290,00 250 6 041 72 500 5. Kanceláře 2.NP 35,00 1 600 4 667 56 000 Celkový výnos za rok: 485 250 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Konstantní zisk po neomezenou dobu Podlahová plocha PP m 2 3 045 Reprodukční cena RC Kč 4 548 000 Výnosy (za rok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok 485 250 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 90,00 Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 436 725 Náklady (za rok) Opravy a údržba 1,5-3 % z RC % 1,90 Správa nemovitosti 0,1-1 % z RC % 0,75 Pojištění 0,05-0,1 % z RC % 0,08 Daň z nemovitosti 0,05-0,1 % z RC % 0,06 Ostatní náklady Kč/rok 0 Celkové náklady V Kč/rok 126 889 Celkové náklady odhadem V Kč/rok 0 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 309 836 Míra kapitalizace % 9,00 Výnosová hodnota Cv Kč 3 442 622 Strana - 12 -
VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY Lokalita 1 Užitná Pozemek plocha m2 m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficien t celkový Upravená cena Areál Brantice 400,00 7 750,00 nebytový prostor 3 900 000 9 750 0,87 8 482 Zděný objekt dvoupodlažní se zastřešením rovnou střechou, další objekty sklady, hala, celková plocha užitná 1100 m2, pro výpočet pouze hlavní budova, dobrý stav, inž. sítě, mimo plyn a splaškovou kanalizaci, dobrý stav. Hodnocení: Lokalita 2 Areál Horní Benešov Užitná Pozemek plocha m2 m2 800,00 7 737,00 nebytový prostor Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficien t celkový Upravená cena 6 400 000 8 000 0,86 6 880 Zděný objekt jednopodlažní se zastřešením rovnou střechou, další objekty haly, celková plocha užitná 3500 m2, pro výpočet pouze hlavní budova, horší stav, veškeré inž. sítě. Hodnocení: Lokalita 3 Užitná Pozemek plocha m2 m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficien t celkový Upravená cena Areál Krnov 500,00 1 800,00 nebytový prostor 4 680 000 9 360 0,88 8 236 OK jednopodlažní hala s vyzdívkou, se zastřešením mírnou sedlovu střechou, další objekty sklady, celková plocha užitná 854 m2, pro výpočet pouze hlavní budova, dobrý stav, veškeré inž. sítě, částečná rekce. Hodnocení: Strana - 13 -
VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY Minimální jednotková cena 6 880 Kč/m 2 Minimální cena: 3 006 600 Kč Průměrná jednotková cena 7 866 Kč/m 2 Průměrná cena 3 437 433 Kč Maximální jednotková cena 8 482 Kč/m 2 Maximální cena 3 706 600 Kč Stanovená jednotková cena 7 866 Kč/m 2 Porovnávací hodnota 3 437 442 Kč Obvyklá cena byla funkčního celku s objektem č.p. 381 vč. pozemků byla odhadnuta ve výši 3.400 000,- Kč a odpovídá průměrné prodejnosti obdobných areálů v Branticích a okolí, s výhledem budoucího nárůstu ceny pozemků. Silné stránky nemovitosti + dobrá poloha + větší pozemek + areál je celý využívaný s pravidelnou údržbou objektů. Slabé stránky nemovitosti - hala a sklady bez soc. zařízení. KOMENTÁŘ K URČENÍ CENY OBVYKLÉ REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Věcná hodnota Výnosová hodnota Porovnávací hodnota Obvyklá cena Slovy : třimilionyčtyřistatisíc Kč 11 200 461 Kč 3 442 622 Kč 3 437 442 Kč 3 400 000 Kč Vypracoval : Eduard Minařík V Pardubicích dne: 24.5.2017 -------------------------------------------- ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav Ing. Jan Mikloško Ředitel společnosti Strana - 14 -
5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 09.09.2014 č.j. MSP-33/2014-OSD-SZN/11, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č.195-59/2017 znaleckého deníku. 6. PŘÍLOHY Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze LV 437 7 SNÍMEK KATASTRÁLNÍ MAPY 1 MAPA OBLASTI, MAPA OBCE 1 FOTODOKUMENTACE 4 Osvědčení: Výše podepsaný znalecký ústav tímto osvědčuje, že: V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. Strana - 15 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice SNÍMEK KATASTRÁLNÍ MAPY Strana - 1 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice MAPA OBLASTI MAPA OBCE Strana - 2 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice FOTODOKUMENTACE Strana - 3 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice Strana - 4 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice Strana - 5 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice Strana - 6 -