ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2016 NEMOVITÁ VĚC: Podíl 1/4 na zemědělských pozemcích p.č. 3257/8, 3257/67, 5805/13 a 5806/3 Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Břeclav, obec Hustopeče, k.ú. Hustopeče u Brna Adresa nemovité Hustopeče, věci: Vlastník pozemku: Paní Hana Škárková, Vlhká 160, Brno, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: Exekutorský úřad Plzeň - město Soudní exekutor Mgr. Martin Tunkl Palackého nám. 28, Plzeň ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Antonín Faltýnek Školní 723/6, Oslavany IČ: telefon: faltynek@profag.cz DIČ: CZ fax: Exekuční řízení č.j. 094 EX 04822/15 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Za přítomnosti: znalce Počet stran: 26 stran Počet příloh: 18 Počet vyhotovení: V Oslavanech, dne Ing. Antonín Faltýnek

2 NÁLEZ Znalecký úkol Stanovit cenu obvyklou oceňovaných nemovitostí podílu 1/4 na zemědělských pozemcích p.č. 3257/8, 3257/67, 5805/13 a 5806/3 ke dni ocenění pro potřebu exekučního řízení č.j Přehled podkladů - výpis z LV č. 900 pro k.ú. Hustopeče u Brna - kopie KM - orientační mapa - údaje zjištěné při osobní prohlídce nemovitostí - údaje z vlastní databáze znalce - údaje v veřejných zdrojů - nájemní smlouva č. 1251/2010 s Vinice Hustopeče Místopis Oceňované pozemky se nacházejí na okraji zastavěného území města Hustopeče v blízkosti dálnice D2 z Brna do Bratislavy. Vinohrad leží po levé straně dálnice směrem od Brna a tvoří malou část velké vinice. Ostatní pozemky jsou na druhé straně dálnice mezi ní a místní komunikací v průmyslové zóně města. Hustopeče jsou regionálně významným průmyslovým městem v okrese Břeclav v Jihomoravském kraji. Město leží cca 20 km jižním směrem od Brna a cca 22 km severozápadně od Břeclavi. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - ostatní Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 5828/42 Město Hustopeče 3753/18 Česká republika ŘSD ČR Celkový popis Oceňované pozemky tvoří dva samostatné celky rozdělené dálnicí D2. Na levé straně dálnice ne největší parcela - vinice, která je součástí velkého pěstebního celku - vinice. Tři zbývající parcely jsou na druhé straně dálnice, tvoří pruh mezi dálnicí a místní komunikací Silné stránky - větší část oceňovaných pozemků je funkční vinice - pozemky jsou velmi dobře dopravně dostupné -vinice je tržně pronajata Slabé stránky - tři menší parcely nemají reálné využití - vinice může být využita pouze pro zemědělskou prvovýrobu - 2 -

3 RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Rizika spojen s právním stavem nezjištěna Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Rizika spojen s umístěním nezjištěna Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) Zástavní právo Exekuce Komentář: Dle LV se k nemovitosti nevážou žádná věcná břemena mající vliv na cenu obvyklou, exekuse a zástavní práva zapsaná na Lv nemají vzhledem k účelu ocenění vliv na cenu obvyklou. Ostatní rizika: Nájemní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Komentář: Pozemek vinice je pronajat do za standardních tržních podmínek, nájemní smlouva je zohledněna v ocenění. OBSAH 1. Ocenění pozemků 1.1 pozemek p.č. 3257/8,3257/67,5805/13 a 5806/3 2. Výnosové ocenění 2.1 pozemek p.č. 3257/8,3257/67,5805/13 a 5806/3-3 -

4 OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Hustopeče u Brna: 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemek p.č. 3257/8,3257/67,5805/13 a 5806/3 Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Oceňované pozemky tvoří dva samostatné celky: - vinice je obdélníkového úzkého protáhlého tvaru tvaru, svažitá s orientací k jihozápadu, na pozemku roste komerční vinice - tři parcely vedené jako orná půda tvoří pruh mezi dálnicí a místní komunikací, jsou částečně zarostlé náletovými porosty. Pozemky nemají reálné využití. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Pro účely tohoto ocenění se jednotková cena stanoví dle běžně dosahovaných cen za obdobné pozemky dosahované v lokalitě s přihlédnutím k poloze, velikosti a vybavení pozemku. V obci kde se nachází oceňovaný pozemek se se pozemky vinic obchodují v rozpětí cen Kč/m 2. S přihlédnutím k parametrům oceňovaného pozemku a s nezbytnou obezřetností byla jednotková cena stanovena ve středu tohoto rozpětí. Orná půda se běžně obchoduje při spodním okraji tohoto rozpětí. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] vinice 3257/ , orná půda 3257/ , orná půda 5805/ , orná půda 5806/ , Obvyklá cena před korekcí ceny podíl 1/4 / 4,00 = ,75 Celková výměra pozemků Hodnota pozemků celkem

5 2. Výnosové ocenění 2.1 Pozemek p.č. 3257/8,3257/67,5805/13 a 5806/3 Viz. věcná hodnota. Nájem převzat dle platné smlouvy s předpokladem minimálně stejného nájmu po konci platnosti smlouvy. Kapitalizace je odvozena od jiných nájmů pozemků. Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlah. plocha nájem nájem nájem míra kapit. [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] [%] 1. Ostatní prostory p.č. 3257/ ,00 Celkový výnos za rok: 940 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m Reprodukční cena RC Kč 0 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2* r 0 ok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok 940 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 893 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 256 Pojištění 0,00 % * Nh Kč/rok 0 Opravy a údržba 0,00 % * Nh Kč/rok 0 Správa nemovitosti 5,00 % * Nh Kč/rok 45 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok 301 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 592 Míra kapitalizace % 2,00 Konstantní výnos po neomezenou dobu - věčná renta Cv = N / i Výnosová hodnota před korekcí ceny ,- Kč podíl 1/4 / 4,00 = 7 400,00 Výnosová hodnota Cv Kč

6 REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemek p.č. 3257/8,3257/67,5805/13 a 5806/ ,00 Kč 2. Výnosové ocenění 2.1 Pozemek p.č. 3257/8,3257/67,5805/13 a 5806/ ,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku 0 Kč Kč Kč Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena Kč slovy: Dvacetdvatisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Výsledná cena obvyklá byla stanovena dle věcné hodnoty stanovené porovnávací metodou, která má většinou největší vypovídací schopnost. Z důvodu obezřetnosti byla výsledná cena stanovena cca 10 % pod touto hodnotou. Snížení zohledňuje skutečnost, že předmětem ocenění je pouze podíl 1/4 na pozemcích, což má negativní vliv na obchodovatelnost. Výnosová hodnota má v tomto případě pouze informativní význam pro investora. Závěr Cena obvyklá má platnost 6 měsíců při zachování minimálně současného stavu nemovitosti. Znalec neshledal na oceňovaných nemovitostech mimo v posudku uváděné nájemní smlouvy na dobu určitou, žádné další závady, výměnky, nájemní, pachtovní či předkupní práva, která prodejem v dražbě nezaniknou. V Oslavanech Ing. Antonín Faltýnek Školní 723/ Oslavany - 6 -

7 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne pro obor: ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí, Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 011/

8 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze LV č Kopie KM 2 Orientační mapa 2 Letecký snímek s KM 1 Nájemní smlouva 5 Fotodokumentace 1-8 -

9 - 9 -

10 - 10 -

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -

20 - 20 -

21 - 21 -

22 - 22 -

23 - 23 -

24 - 24 -

25 - 25 -

26 - 26 -