ZNALECKÝ POSUDEK č. 257/14 o obvyklé ceně podílu id. 1/3 na nemovitých věcech - objektu rodinné rekreace č.e. 841 na pozemku p.č. 3022/6 (LV 546) s příslušenstvím, zapsaných na LV číslo 1763, katastrální území Lipence, obec Praha, okres Hlavní město Praha a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3 Zjištění ceny nemovitých věcí pro exekuční řízení č.j. 132 EX 6035/14-20 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 09.10.2014 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 19 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích 15.10.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně podílu id. 1/3 na nemovitých věcech - objektu rodinné rekreace č.e. 841 na pozemku p.č. 3022/6 (LV 546) s příslušenstvím, zapsaných na LV číslo 1763, katastrální území Lipence, obec Praha, okres Hlavní město Praha a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rekreační chata Adresa předmětu ocenění: Kazín 841 110 00 Lipence Kraj: Hl.m. Praha Okres: Hl.m. Praha Obec: Praha Katastrální území: Lipence Počet obyvatel: 1 246 780 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 09.10.2014 za přítomnosti paní Jany Vašíčkové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 09.10.2014, LV číslo 1763, k.ú. Lipence - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz 5. Vlastnické a evidenční údaje Krchová Anna, Záběhlická 1728/75, Záběhlice, 10600 Praha 10 1/3 Mencl Radek, Antala Staška 2059/80b, Krč, 14000 Praha 4 1/3 Menclová Tereza, Batelovská 120/5, Michle, 14000 Praha 4 1/3 Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Mencl Radek Zahájení exekuce - Mencl Radek Zástavní právo exekutorské Jiná omezení na nemovitých věcech nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. 7. Celkový popis nemovité věci Oceňované nemovité věci se nachází v chatové oblasti u řeky Berounky, v části Kazín. Jedná se o - 2 -
přízemní, dřevěnou rekreační chatu, na rovinatém pozemku p.č. 3022/6, který je jiného vlastníka (LV 546). Přístup je po nezpevněné komunikaci. Zaměření bylo provedeno laserovým měřidlem DISTO. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rekreační chata - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní I -0,03 vlastníci) 3. Změny v okolí - Bez vlivu - Území je stabilizované. II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Do lokality je obtížnější I -0,30 příjezd po nezpevněné cestě a nachází se v záplavové oblasti. 6. Povodňové riziko - Zóna s vysokým rizikem povodně (území tzv. 5-leté vody) I 0,70 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 0,427 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 0,85 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační III 0,05 oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV 0,07 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,05 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III 0,00 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Přístup po nezpevněné III -0,03 komunikaci, špatné parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka ve vzdálenosti od 1001 m I -0,01 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11-4 -
Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,876 Koeficient pp = I T * I P = 0,374 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby i = 2 1.1.1. Rekreační chata Přízemní, nepodsklepená, vnitřní, řadová chata bez obytného podkroví se nachází na pozemku p.č. 3022/6 (LV 546). Není napojena na žádné sítě. Objekt je užíván více než 50 let. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází veranda, místnost a sklad. Popis konstrukcí a vybavení Konstrukce Provedení 1. Základy betonové 2. Podezdívka jen u typu I ne 3. Obvodové stěny dřevěné oboustranně obíjené 4. Stropy ne 5. Zastřešení sedlové 6. Krytina IPA 7. Klempířské konstrukce ne 8. Úprava povrchů nátěr 9. Schodiště ne 10. Dveře dřevěné 11. Okna jednoduché, dřevěné 12. Podlahy betonové 13. Vytápění ne 14. Elektroinstalace 220 V - odpojeno 15. Rozvod vody ne 16. Zdroj teplé vody ne 17. Rozvod propan-butanu ne 18. Kanalizace ne 19. Záchod ne 20. Okenice ne 21. Vnitřní vybavení ne 22. Ostatní ne Objekt není udržovaný a je velmi podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rekreační chata 36 porovnávací metoda Poloha objektu: Hlavní město Praha, oblast č. 17 Stáří stavby: 50 let Základní cena ZC (příloha č. 25): 3 567,- Kč/m 3-5 -
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. NP: 7,00*4,80-1,60*1,00 = 32,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1. NP: 32,00 m 2 2,20 m Obestavěný prostor 1. NP: (7,00*4,80-1,60*1,00)*(2,20) = 70,40 m 3 zastřešení: (7,00*4,80-1,60*1,00)*(0,20*0,5) = 3,20 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 73,60 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny I typ F zastavěné plochy 1. NP - bez podkroví nebo do 1/2 zastavěné plochy 1.NP 1. Druh stavby - Rekreační chata II 0,00 2. Svislé konstrukce - Dřevěné oboustranně obíjené, zdivo do tl. 30 II -0,03 cm včetně 3. Střešní konstrukce - Krov neumožňující zřízení podkroví I -0,01 4. Napojení stavby na sítě - Elektr. proud, voda, žumpa (septik) II 0,00 5. Vybavení - Bez zákl. příslušenství I -0,10 6. Vytápění stavby - Bez vytápění I -0,06 7. Příslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 II -0,04 m2 vč.) - Bez příslušenství 8. Výměra pozemků užívané se stavbou - Pouze zastavěný stavbou I -0,05 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu (nutná V 0,40 rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 50 let: s = 1-0,005 * 50 = 0,750 9 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 10 * 0,750 = 0,213 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,427 Index polohy pozemku I P = 0,876 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 3 567,- Kč/m 3 * 0,213 = 759,77 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 73,60 m 3 * 759,77 Kč/m 3 * 0,427 * 0,876= 20 916,64 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 20 916,64 Kč - 6 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rekreační chata 20 916,60 Kč 1. Ocenění staveb celkem 20 916,60 Kč Celkem 20 916,60 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 20 916,60 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rekreační chata 20 916,60 Kč 1. Ocenění staveb celkem 20 916,60 Kč Celkem 20 916,60 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 20 916,60 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 20 920,- Kč slovy: Dvacettisícdevětsetdvacet Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo - 7 -
službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí 2. Porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi 3. Výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám index prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitými věcmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitých věcí byla upravena indexem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, její vybavenost, dostupnost služeb, škol, zdravotnictví, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitých věcí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitých věcí, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitými věcmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz.. 1. Prodej chaty 25 m2 Kazín, Praha 5 - Lipence 190 000 Kč - 8 -
Nabídka prodeje dřevěné chaty v nezátopové oblasti v Kazíně, městské části Praha 5 Lipence vhodná pro rybáře. Chata stojí na pronajatém pozemku v chatové oblasti. Je napojena na vodovod a elektřinu 220/380 V. Vjezd na pozemek není, parkování ve vzdálenosti 50 m. Zhruba 200 m je přístup k Berounce. Celková cena: 190 000 Kč za nemovitost Poznámka k ceně: cena k jednání ID zakázky: 1889 Aktualizace: 29.09.2014 Stavba: Dřevěná Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Podlaží: 1 Plocha zastavěná: 30 m2 Užitná plocha: 25 m2 Plocha pozemku: 30 m2 Voda: Dálkový vodovod Elektřina: 230V, 400V Doprava: Dálnice, MHD 2. Prodej chaty 29 m2 Praha 5 - Praha-Lipence 260 000 Kč Naše RK nabízí prodej chaty v Praze 5 - Lipencích. Jedná se o dřevěnou chatu, postavenou na podezdívce. Zastavěná plocha je 29 m2, což je zároveň užitná plocha. V podezdívce je vybudován prostor pro uskladnění zahradnického náčiní a kolečka. Chata je ve velmi dobrém stavu, vně i uvnitř je čistě vymalovaná. Okna jsou na sever a východ. Veranda je prosklená celá s velmi pěkným výhledem na Radotín Praha 5.Pozemek je cizího vlastníka a je pronajatý na 10 let za cenu 17.000,-Kč ročně. Výměra pozemku činí 368 m2. Pozemek je celý oplocený a má zabudovaný vstup a dále bránu na vjezd na pozemek. Na pozemku je několik vzrostlých ovocných stromů.sítě: Chata je napojena na městskou vodu a el.. Kanalizace ani plyn zde není. Po minimální úpravě je zde možno zřídit splachovací WC i koupelnu. Na pozemku byla vyvrtána funkční studna ještě v době, kdy zde nebyla městská voda. Celková cena: 260 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně právního servisu Aktualizace: 08.09.2014-9 -
ID: 980807772 Stavba: Dřevěná Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Typ domu: Přízemní Užitná plocha: 29 m2 Plocha pozemku: 368 m2 3. Prodej chaty 16 m2 Nad Kamínkou, Praha - Zbraslav 225 000 Kč Nabídka prodeje chaty v chatové osadě Kamínka. Nabízíme k prodeji dřevěnou chatu s obytným podkrovím v okrajové části osady Kamínka, v Praze 5- Zbraslavi. Chata se prodává včetně přenechání dlouhodobého podnájmu oplocené zahrádky o výměře 550 m2. Jedná se o neudržovanou zahradů s nutností úprav, ale velmi pěkným ojedinělým místem na okraji osady bez přímých sousedů a možností parkování přímo u zahrady nebo v nočních hodinách u chaty v osadě pod uzamčením. Zavedena elektřina a sezonní rozvod vody. Roční nájemné za pozemek včetně odběru vody a elektřiny činí cca 6.000.- Kč. Celková cena: 225 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně právního servisu Poznámka k ceně: včetně právního servisu a provize RK ID zakázky: N04833 Aktualizace: 12.10.2014 Stavba: Dřevěná Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Okraj obce Typ domu: Přízemní Podlaží: 1 Plocha zastavěná: 16 m2 Užitná plocha: 16 m2 Plocha pozemku: 550 m2 Parkování: 1 Voda: Dálkový vodovod Elektřina: 230V - 10 -
Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitých věcí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitými věcmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí ve výši cca 90-120 tisíc Kč. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Mencl Radek Zahájení exekuce - Mencl Radek Zástavní právo exekutorské Jiná omezení na nemovitých věcech nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny. Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí z toho podíl id. 1/3 105 000,- Kč 35 000,- Kč - 11 -
slovy: Třicetpěttisíc Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích 15.10.2014 Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 257/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 257/14. - 12 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 4 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1-13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -