ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice Znalecký posudek o obvyklé ceně číslo 143-7/2017 - aktualizace č.1 NEMOVITOST: movitost: RD č.p.624, Dominínská ul., Praha-Slivenec Adresa nemovitosti Dominínská 624/32, Praha Slivenec, 154 00 Katastrální údaje: Dle výpisu z KN LV č.1180: - parcela p.č.685/2 - parcela p.č.685/3 součástí je stavba č.p.624, bydlení Pozemky: parcela p.č.685/2, p.č.685/3 Vlastník stavby: Luboš Vála, Dominínská 624/32, 15400 Praha Slivenec, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Aranka Válová, Dominínská 624/32, 15400 Praha Slivenec, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Vlastník pozemku: Luboš Vála, Dominínská 624/32, 15400 Praha Slivenec, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Aranka Válová, Dominínská 624/32, 15400 Praha Slivenec, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNATEL EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa: Čimická 780/61, 18100 Praha 8 Telefon: e-mail: IČ:25023217 DIČ: CZ25023217 ZHOTOVITEL ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav Adresa: Chelčického 686, 533 51 Pardubice Telefon: 735038308 IČ:02777339 e-mail: info@zuom.cz DIČ: CZ02777339 ÚČEL POSUDKU: nedobrovolná dražba OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: 2.7.2017 (kontrolní šetření) 7 300 000 Kč Datum zpracování :2.7.2017 Počet stran: 3 strany Počet příloh: 1 strana V Pardubicích dne.7.2017
Zpracování aktualizace bylo vyžádáno objednatelem původního posudku. Rozsah původně oceňované nemovité věci se nemění. Místní šetření bylo provedeno dne 2.7.2017 za souhlasu pana L.Vály. Bylo zjištěno, že nemovitá věc je ve stavu předcházející prohlídky a ke dni 2.7.2017 též na trhu obdobných nemovitostí nedošlo u obdobných nemovitostí k cenovým výkyvům. Z tohoto důvodu je hodnota nemovité věci považována za aktuální. REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Obvyklá cena 7 300 000 Kč Slovy : sedmmilionůtřistatisíc Kč Vypracoval : Ing. Pavel Čoudek V Pardubicích dne: 3.7.2017 -------------------------------------------- ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav Ing. Jan Mikloško Ředitel společnosti ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 09.09.2014 č.j. MSP-33/2014-OSD-SZN/11, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č.143-7/2016 znaleckého deníku. Strana - 2 -
Fotodokumentace Strana - 3 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice Znalecký posudek o obvyklé ceně číslo 143-7/2017 NEMOVITOST: movitost: RD č.p.624, Dominínská ul., Praha-Slivenec Adresa nemovitosti Dominínská 624/32, Praha Slivenec, 154 00 Katastrální údaje: Dle výpisu z KN LV č.1180: - parcela p.č.685/2 - parcela p.č.685/3 součástí je stavba č.p.624, bydlení Pozemky: parcela p.č.685/2, p.č.685/3 Vlastník stavby: Luboš Vála, Dominínská 624/32, 15400 Praha Slivenec, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Aranka Válová, Dominínská 624/32, 15400 Praha Slivenec, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Vlastník pozemku: Luboš Vála, Dominínská 624/32, 15400 Praha Slivenec, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Aranka Válová, Dominínská 624/32, 15400 Praha Slivenec, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNATEL EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa: Čimická 780/61, 18100 Praha 8 Telefon: e-mail: IČ:25023217 DIČ: CZ25023217 ZHOTOVITEL ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav Adresa: Chelčického 686, 533 51 Pardubice Telefon: 735038308 IČ:02777339 e-mail: info@zuom.cz DIČ: CZ02777339 ÚČEL POSUDKU: Podklad pro dražbu OBVYKLÁ CENA 7 300 000 Kč Datum místního šetření: 23.1.2017 Datum zpracování :24.1.2017 Počet stran: 14 stran Počet příloh: 15 stran V Pardubicích dne 25.1.2017
SEZNAM 1. ÚVOD Souhrn Znalecký úkol Místní šetření Určení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ Definice pojmů Oceňovací metody 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ Identifikace nemovitosti Místopis Celkový popis nemovitosti Poloha a dopravní dostupnost Přístup a příjezd Pronájem Vyhodnocení rizik 4. VÝPOČTY Výpočet Komentář k určení ceny Rekapitulace Seznam podkladů a příloh 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecká doložka 6. PŘÍLOHY Osvědčení Přílohy Fotodokumentace Strana - 2 -
1. ÚVOD SOUHRN movitost: RD č.p.624, Dominínská ul., Praha-Slivenec Adresa nemovitosti Dominínská 624/32, Praha Slivenec, 154 00 Katastrální údaje: Dle výpisu z KN LV č.1180: - parcela p.č.685/2 - parcela p.č.685/3 součástí je stavba č.p.624, bydlení Pozemky: parcela p.č.685/2, p.č.685/3 ZNALECKÝ ÚKOL (stanovení znaleckého úkolu) určení obvyklé ceny nemovité věci jako podkladu pro dražbu MÍSTNÍ ŠETŘENÍ (fyzická prohlídka nemovitosti a pořízení fotodokumentace) Místní šetření bylo provedeno dne 23.1.2017 za přítomnosti spoluvlastníka pana L.Vály. movitá věc byla celá zpřístupněna. Informace o stáří objektů a stavebních úpravách byly poskytnuty při místním šetření. URČENÍ OBVYKLÉ CENY (Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim Strana - 3 -
2. METODY OCEŇOVÁNÍ DEFINICE POJMŮ (definování použitých pojmů) Obvyklá cena Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/97 Sb. v platném znění o oceňování majetku je tato cena definována takto: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepronajímají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího, nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Zákon již blíže nestanoví, jakou porovnávací metodu či jak porovnávací metodu použít. Cena zjištěná ( dříve nazývaná administrativní či úřední ) Zjištěná cena je cena věci určená dle cenového předpisu vydaného MF ČR platného ke dni ocenění. V tomto případě se jedná o vyhl. MF č. 441/2013 Sb. ve znění novely č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ). Cena sjednaná Jedná se o peněžní částku, která byla sjednaná dohodou při nákupu a prodeji zboží podle zákona o cenách. Cena pořizovací Cena pořizovací je cena, za kterou by bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení bez odpočtu opotřebení ( u staveb jde o cenu v době jejich postavení ). Cena reprodukční Cena reprodukční je cena ( věcná hodnota ), za kterou by bylo možno stejnou věc nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se u staveb nákladovou kalkulací, nebo podrobným položkovým rozpočtem, nebo za pomoci agregovaných položek. jčastěji se však stanoví za pomoci technicko-hospodářských ukazatelů ( THU ) - jednotkových cen za l m3 obestavěného prostoru, nebo l m2 zastavěné plochy a pod. V současné době se také s výhodou používáno ocenění nákladovým způsobem podle cenového předpisu ( viz níže ). Cena časová Cena časová je cenou reprodukční sníženou o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Ke zjištění věcné hodnoty staveb je možno využít výpočtu ceny nákladovým způsobem dle platného cenového přepisu ( oceňovací vyhláška ). Cena výnosová Cena výnosová - též "kapitalizovaná míra zisku". Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při Strana - 4 -
stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Cena porovnávací Porovnávací cena - cena obdobných nemovitých věcí. Standardně se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Např. Indexová porovnávací metoda výpočtu ceny je používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství apod. ). Tržní hodnota Je často zaměňována za obvyklou cenu. Rozdíl oproti obvyklé ceně je v odhadu realizované ceny na trhu za nabízený majetek ( např. nemovitou věc ) tj. odhad do budoucnosti. Jedná se o hodnotu, jíž je možno s největší pravděpodobností dosáhnout v dané době a v konkrétních podmínkách trhu mezi dobrovolně a legálně jednajícím kupujícím a prodávajícím s vyloučením působení mimořádných faktorů např. při prodeji v tísni či v nekalé soutěži. Tržní hodnotu je možno spočítat, na rozdíl od obvyklé ceny, vyhodnocením věcné ceny ( nákladové ocenění ), výnosové hodnoty a ceny určené porovnáním, jsou-li dostupné alespoň základní údaje srovnávacích objektů. Tržní cena Skutečně realizovaná částka při prodeji, většinou je to cena sjednaná mezi dvěma nezávislými subjekty na volném trhu uvedená v kupní smlouvě, případně na prodejním dokladu o zaplacení. OCEŇOVACÍ METODY (definování oceňovacích metod) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda porovnávací ( komparativní, statistická) Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito kombinace metod. Strana - 5 -
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ NEMOVITOST: (identifikace nemovitosti) movitost: RD č.p.624, Dominínská ul., Praha-Slivenec Adresa nemovitosti Dominínská 624/32, Praha Slivenec, 154 00 Katastrální údaje: Dle výpisu z KN LV č.1180: - parcela p.č.685/2 - parcela p.č.685/3 součástí je stavba č.p.624, bydlení Pozemky: parcela p.č.685/2, p.č.685/3 Vlastník stavby: Luboš Vála, Dominínská 624/32, 15400 Praha Slivenec, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Aranka Válová, Dominínská 624/32, 15400 Praha Slivenec, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Vlastník pozemku: Luboš Vála, Dominínská 624/32, 15400 Praha Slivenec, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Aranka Válová, Dominínská 624/32, 15400 Praha Slivenec, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 MÍSTOPIS (charakteristika obce, poloha v rámci obce a regionu) Slivenec je katastrálním územím Prahy, městský a správní obvod Praha 5. Nachází se na jihozápadním okraji Hlavního města Prahy. Jedná se o samostatnou obec, v roce 1974 připojenou k Praze. Leží nad Chuchelským údolím a Radotínsko Chuchelským hájem. Severně od ní prochází čtyřproudová spojka K Barrandovu. Je zde základní občanská a technická vybavenost. Průměrná dopravní obslužnost je zajišťována autobusy MHD ke stanici metra Smíchovské nádraží a Luka. Je přímá dostupnost přírody. CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI (základní popis, dispoziční řešení, účely využití, druh stavby, příslušenství) movitost tvoří pozemek p.č.658/3, jehož součástí je rodinný montovaný dům č.p.624 typu OKAL se zděným přízemím a podkrovím. Pozemek p.č.658/2 je užívaný jako zahrada. V severním rohu pozemku je umístěná částečně zděná zahradní pergola a vrtaná studna s užitkovou vodou, v jihovýchodním rohu nedokončená stavba přízemního zahradního domu, nepodsklepeného s budoucím zapuštěným bazénem (provedeny výkopy bazénu). Rozestavěnost je v úrovni hrubé stavby, částečně omítnuté stěny. Krytinou (živičné pásy) do objektu zatéká. Pozemky jsou společně oplocené, přímo přístupné z obecní zpevněné komunikace. Rodinný dům je situovaný podél uliční čáry, oddělený přístupovou předzahrádkou. Technické zděné přízemí s garáží a bytovou jednotkou 1+1 je přímo přístupné ze zahrady, garáž pro jeden automobil vyklápěcími vraty. Je komunikačně propojená. Obytná montovaná část domu (2.NP+podkroví) dispozice 5+kk, je přístupná vnějším schodištěm na jižní štítové stěně. Obsahuje lodžii situovanou do ulice. Podkroví i přízemí jsou přístupné vnitřním dřevěným schodištěm. Jednotky mají společné inženýrské sítě. Dispozice domu byla oproti podkladové dokumentaci mírně upravena. V letech 1998-2002 byly vestavěny dvě místnosti do podkroví, opravena sociální zařízení a vybaven kuchyňský kout linkou tvaru U, provedena nová plastová okna. V současné době je běžná údržba omezená, částečně se projevuje opotřebování prvků a konstrukcí krátkodobé životnosti. Vedlejší stavby jsou tvořeny od roku 1994 rozestavěnou zahradní stavbou s vestavěným bazénem, zděnou pergolou, vrtanou studnou hl.11,5m, pr.1m. Venkovní úpravy tvoří přípojka kanalizace do jímky, přípojka vody a elektřiny, plyn je ukončen v pilíři, veřejná kanalizace na hranici pozemku. Dále přes pozemek vede vyrovnávací kamenný stupeň, po obvodě uliční a zahradní oplocení s třemi vjezdovými vraty, okapový chodník kolem domu a venkovní přístupové schodiště. Všechny venkovní úpravy jsou běžného standardu. Běžná údržba je prováděna omezeně. Trvalé porosty jsou solitérní okrasné. Strana - 6 -
POPIS OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Stavba dokončena v roce: 1993 Dílčí rekonstrukce v roce 1998-2002 Rekonstrukce stavby v roce 0 Rekonstrukce stavby: [ ] celková [x] dílčí [ ] střecha [ ] fasáda [ ] zateplení [ ] okna [ ] dveře [ ] interiér Stavebně technický stav průměrný Energetický průkaz stavby: Energetická náročnost DŮM Dispozice Podlahová plocha Pozemky Obestavěný prostor Zastavěná plocha m 2 m 2 m 3 m 2 5+kk, 1+1, G 669 852 365 KONSTRUKCE, PŘÍPOJKY, VYTÁPĚNÍ Konstrukce [x] zděné [ ] betonové [x] montované [ ] smíšené [ ] kovové [ ] dřevěné [ ] jiné Vytápění: ÚT elektrické akumulační Popis: ÚT akumulační elektrické s rozvody a tělesy, kotel umístěn v suterénu, v koupelnách žebříkový radiátor Přípojky [x] voda vlastní [x] voda veřejná [x] kanalizace vlastní [ ] kanalizace veřejná [x] elektro [ ] telefon [ ] plyn [ ] teplovod VYUŽITÍ NEMOVITOSTI [x] bydlení [ ] pronájem [ ] podnikání [ ] bydl. a podnik [ ] rekreace [ ] Volný objekt POLOHA, DOPRAVNÍ DOSTUPNOST Poloha v obci movitost se nachází v ulici Dominínská, v severní části Slivence, v lokalitě souvisle zastavěné převážně původními rodinnými domy. Je přístupná z Barrandovské spojky, vedené v zářezu svahu, ulicí K Holyni. Centrum části je vzdáleno cca 750m. Počet obyvatel 1 259 079 Okolí: [x] bytová zóna [ ] průmyslová zóna [ ] smíšená zóna [ ] nákupní zóna [ ] ostatní Dopravní dostupnost (do 10 [x] MHD [ ] železnice [ ] autobus minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem) [x] dálnice/silnice I. tř. [ ] silnice II., III.tř. Strana - 7 -
PŘÍSTUP A PŘÍJEZD K NEMOVITOSTEM [x] zpevněná komunikace [ ] nezpevněná komunikace [ ] jiná komunikace [x] z veřejné komunikace [ ] přes vlastní pozemky [ ] zajištěn věcným břemenem [ ] jiné zajištění přístupu k pozemkům [ ] právně nezajištěn PŘÍSTUP A PŘÍJEZD PŘES POZEMKY Parcelní číslo Vlastník pozemku Komentář 1674 Hl.město Praha veřejná zpevněná komunikace v ulici Dominínská PRONÁJEM NEMOVITOSTI (zhodnocení nájemního vztahu) movitost je pronajímána (propachtována) - Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek - Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek - Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele - VYHODNOCENÍ RIZIK NEMOVITOSTI Rizika spojená s právním stavem nemovitosti Dle výpisu z KN LV č.1180 na nemovitosti vázne : - rozestavěná stavba zahradního objektu není zanesená v KN - změna výměr obnovou operátu - parcela p.č.685/2 RIZIKO Ano Ano Popis rizika movitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO zjištěno zjištěno Popis rizika movitost situována v záplavovém území movitost byla v minulosti zatopena movitost v území s ekologickým zatížením (voda, ovzduší, půda, jiné zdroje) movitost v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) movitost v území s ostatními přírodními riziky (radon, zápach, hmyz, vítr, sesuvy půdy, jiné zdroje) Obtížný přístup k nemovitosti v odlehlých lokalitách Poloha nemovitosti v chráněném území Demograficky negativně zatížená lokalita Strana - 8 -
Věcná břemena a obdobná zatížení zapsaná na LV Dle výpisu z KN LV č.1180 na nemovitosti vázne : - zástavní právo smluvní - zástavní právo exekutorské - zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu - nařízení exekuce - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti RIZIKO Popis rizika Věcné břemeno užívání Předkupní právo Ano Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Ano Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. zjištěno Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Ano Ostatní právní omezení Zajišťovací převod práva Právo stavby zbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Rizika ostatní RIZIKO Popis rizika movitost vykazuje viditelné technické vady Stavby dlouhou dobu neužívané Stavby dlouhou dobu rozestavěné Stavby kapacitně předimenzované Výhrada vlastnického práva Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 1180 Kraj: Pražský Okres: Praha-hlavní město Obec: Praha Katastrální území: Slivenec Ulice: Dominínská č.o.: Vlastníci Luboš Vála - Dominínská 624/32, 15400 Praha Slivenec Aranka Válová - Dominínská 624/32, 15400 Praha Slivenec Stavba je součástí Rodinný dům objekt bydlení č.p.: 624 pozemku p.č.685/3 Pozemky 685/3 zastavěná plocha a nádvoří 124 m 2 součástí rodinný dům č.p.624 685/2 zahrada 545 m 2 užíván jako zahrada s rodinným domem Podíl 1/2 Strana - 9 -
4. VÝPOČTY VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha m 2 Započitatelná plocha podlaží m 2 1.NP 124,00 99,90 2.NP 124,00 86,99 3.NP 117,00 52,35 Celkem 365 239 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.NP garáž 15,50 m 2 1,00 15,50 m 2 hala se schodištěm 12,70 m 2 1,00 12,70 m 2 chodba 2,10 m 2 1,00 2,10 m 2 kotelna 11,40 m 2 1,00 11,40 m 2 koupelna+wc 3,40 m 2 1,00 3,40 m 2 kuchyně 6,10 m 2 1,00 6,10 m 2 pokoj 23,80 m 2 1,00 23,80 m 2 prádelna 11,20 m 2 1,00 11,20 m 2 předsíň 3,90 m 2 1,00 3,90 m 2 sklep 4,20 m 2 1,00 4,20 m 2 tech.místnost-el.bojlery 5,60 m 2 1,00 5,60 m 2 1.NP - celkem 99,90 m 2 99,90 m 2 2.NP chodba 9,10 m 2 1,00 9,10 m 2 komora 2,55 m 2 1,00 2,55 m 2 koupelna 6,07 m 2 1,00 6,07 m 2 kuchyňský a jídelní kout 13,10 m 2 1,00 13,10 m 2 lodžie 6,50 m 2 0,10 0,65 m 2 obývací pokoj 22,40 m 2 1,00 22,40 m 2 pokoj 17,70 m 2 1,00 17,70 m 2 pokoj 9,00 m 2 1,00 9,00 m 2 WC 1,91 m 2 1,00 1,91 m 2 zádveří 2,11 m 2 1,00 2,11 m 2 závětří 2,40 m 2 1,00 2,40 m 2 2.NP - celkem 92,84 m 2 86,99 m 2 3.NP ložnice 14,60 m 2 1,00 14,60 m 2 pokoj-zkosený strop 40,50 m 2 0,50 20,25 m 2 pokoj-zkosený strop 35,00 m 2 0,50 17,50 m 2 3.NP - celkem 90,10 m 2 52,35 m 2 Celkem 282 m 2 239 m 2 Strana - 10 -
Výpočet obestavěného prostoru Název Plocha (m 2 ) Výška (m) Obestavěný prostor (m 3 ) 1.NP 124,00 2,85 353,40 2.NP 124,00 2,70 334,80 Podkroví 117,00 1,40 163,80 Obestavěný prostor celkem 852,00 Konstrukce (převažující) Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní Popis betonové s vodor.izolací v 1.NP zděné nosné kce, panely montované keramické do ocelových nosníků, panely stropní sedlová, krov dřevěný vázaný betonová z pozinkovaného plechu 1.PP štukové, povrch.úprava panelů vápenná štuková, panely s obkl.deskami chybí standardní keramické obklady dřevěné, vnější betonové s ker.obkl. náplňové do ocelových zárubní, do mont.zárubní, skládací do obložk.zár. plastová s izolačním dvojsklem PVC, plovoucí podlaha lamin. a korek keramická dlažba ÚT el.akumulační kotel, žebříková tělesa v koupelně světelný a motorový rozvod bleskosvod běžný rozvod v pozinku 5x el.bojler chybí standardní odkanalizování do jímky 2x kuchyňská linka, skloker.deska, sporák, digestoř, vest.myčka, lednička vana akrylátová, vana, sprchový kout s skl.zástěnou, umývadla WC závěsné, WC kombi, bidet VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY Zastavěná plocha [m 2 ] 124 Obestavěný prostor [m] 3 852,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m] 3 5 300 Reprodukční hodnota (RC) Kč 4 515 600 Stáří roků 24 Další životnost roků 50 Opotřebení odhadem % 40,00 Věcná hodnota (VH) Kč 2 709 360 Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek p.č.685/3 je zastavěný rodinným domem č.p.624. Pozemek p.č.685/2 je užíván jako zahrada, zastavěný pergolou a rozestavěnou zahradní stavbou. Pozemky jsou rovinné, společně oplocené. Jsou přístupné z veřejné komunikace. movitou věc je možné napojit na veřejný rozvod vody, kanalizace, elektřiny, plynu. Strana - 11 -
Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Stavební pozemky běžné velikosti (cca 1000m2), napojené na veřejný rozvod vody, kanalizace, elektřiny jsou nabízeny v rozpětí 5000-8000 Kč/m2. Cena v cenové mapě stavebních pozemků hl.města Prahy je 6480 Kč/m2. Vlastnický podíl Celková cena Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč zahrada 685/2 545 6 500 1/2 3 542 500 zastavěná plocha a nádvoří 685/3 124 6 500 1/2 806 000 Celková výměra pozemků: 669,00 Hodnota pozemků celkem: 4 348 500 VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY Lokalita 1 Užitná plocha m2 Pozemek m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficien t celkový Upravená cena RD Slivenec 207,00 600,00 5+kk 7 500 000 36 231 0,80 28 984 izolovaný RD 5+kk/G+bazén cena bez provize a poplatku 1PP+2NP ing.sítě : voda, kanalizace, elektřina vytápění : ÚT elektrokotel technický stav : dobrý Hodnocení:obdobná lokalita lepší technologie, lepší technický stav obdobný pozemek Lokalita 2 Užitná plocha m2 Pozemek m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficien t celkový Upravená cena RD Slivenec 230,00 679,00 7+2 7 599 000 33 039 0,85 28 083 RD 7+2 / garáž, bazén cena vč. provize a poplatku 2NP ing.sítě : voda, kanalizace, elektřina vytápění : elektrické technický stav : velmi dobrý dřevostavba Hodnocení:méně atraktivní lokalita lepší technický stav obdobný pozemek modernější technologie Lokalita 3 Užitná plocha m2 Pozemek m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficien t celkový Upravená cena RD Slivenec 220,00 757,00 2+1, 3+1 9 800 000 44 545 0,79 35 190 RD 2+1, 3+1 cena včetně provize a poplatku 1PP-2NP ing.sítě : voda, kanalizace, elektřina vytápění : ÚT elektrokotel technický stav : dobrý Strana - 12 -
Hodnocení:obdobná lokalita lepší technologie obdobný pozemek VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY Minimální jednotková cena 28 083 Kč/m 2 Minimální cena: 6 711 800 Kč Průměrná jednotková cena 30 752 Kč/m 2 Průměrná cena 7 349 800 Kč Maximální jednotková cena 35 190 Kč/m 2 Maximální cena 8 410 400 Kč Stanovená jednotková cena 30 752 Kč/m 2 Porovnávací hodnota 7 349 728 Kč movitost je oceněna jako prázdná, bez závazků. Na hlavní stavbě nejsou viditelné závady, které v důsledku přechodu užívacích práv nezaniknou. Silné stránky nemovitosti + lokalita v hl.městě Praha + dobrá dostupnost + možnost napojení na všechny základní inženýrské sítě + možnost dalšího rozšíření Slabé stránky nemovitosti KOMENTÁŘ K URČENÍ CENY OBVYKLÉ - technologie domu montované panely (azbestocem.plášť) - rozestavěná zahradní stavba REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Věcná hodnota Výnosová hodnota Porovnávací hodnota Obvyklá cena Slovy : sedmmilionůtřistatisíc Kč 7 057 860 Kč neurčena 7 349 728 Kč 7 300 000 Kč Vypracoval : Ing. Pavel Čoudek V Pardubicích dne: 25.1.2017 -------------------------------------------- ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav Ing. Jan Mikloško Ředitel společnosti Strana - 13 -
5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 09.09.2014 č.j. MSP-33/2014-OSD-SZN/11, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č.143-7/2016 znaleckého deníku. 6. PŘÍLOHY Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze LV č.1180 10 kopie KM 1 mapa okolí, mapa širších souvislostí 1 fotodokumentace 3 Osvědčení: Výše podepsaný znalecký ústav tímto osvědčuje, že: V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. Strana - 14 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice SNÍMEK KATASTRÁLNÍ MAPY Strana - 1 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice MAPA OBLASTI MAPA OBCE Strana - 2 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice FOTODOKUMENTACE Strana - 3 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice Strana - 4 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice Strana - 5 -