ZNALECKÝ POSUDEK. č / 2013

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č / 2013 O obvyklé ceně nemovitosti - rodinného domu č.p. 989 s příslušenstvím a pozemky p.č. 1144/1, 1144/2, 1145/1, 1145/3 v katastrálním území Lhotka, hl.m.praha Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: ALLSAT s.r.o. Jenišovská 1172/ Praha 5 Prodej ve veřejné dražbě Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. podle stavu ke dni znalecký posudek vypracovala: Ing. Olga Kalábová Jagellonská 1498/ Praha 3 telefon: okal@ .cz Znalecký posudek obsahuje 6 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitosti - rodinného domu čp. 989 s příslušenstvím a pozemky p.č. 1144/1, 1144/2, 1145/1, 1145/3 v katastrálním území Lhotka, hl.m.praha. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům č.p. 989 Adresa předmětu ocenění: Sulická 989/4 Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Praha 4 Hl.m. Praha Hl.m. Praha Praha Lhotka 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti pana Jana Fialy. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1. Výpis z Katastru nemovitostí, LV č pro k.ú. Lhotka 2. Snímek katastrální mapy 3. Znalecký posudek č /10 vypracovaný Ing. Olgou Kalábovou Plány domu z roku Výsledky místního šetření 6. Informace a údaje sdělené panem Janem Fialou 7. Cenová mapa stavebních pozemků hl.m.prahy 8. Informace o cenách srovnatelných nemovitostí 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: ALLSAT s.r.o., Jenišovská 1172/3, Praha 5, vlastnictví: výhradní ALLSAT s.r.o., Jenišovská 1172/3, Praha 5, vlastnictví: výhradní 6. Dokumentace a skutečnost Předložená dokumentace neodpovídá skutečnému provedení stavby. Posudek je vypracován na základě skutečností zjištěných při místním šetření. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitosti sestává z rodinného domu č.p. 989, garáže, venkovních úprav, porostů a pozemků parc.č. 1144/1, 1144/2, 1145/1, 1145/3 v katastrálním území Lhotka, hl.m.praha, na adrese Sulická 4, Praha 4. Nemovitost se nachází v lokalitě vymezené ulicemi Novodvorská a Štúrova. V místě je zastávka autobusů MHD s návazností na metro trasy C a veškerá občanská vybavenost. 8. Obsah znaleckého posudku Ocenění nemovitosti porovnávacím způsobem 2

3 B. Znalecký posudek 1. Úvod Obvyklou cenou nemovitosti se pro účely zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejné, popřípadě obdobné nemovitosti v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2. Způsob ocenění Obvyklá cena nemovitosti se obvykle stanovuje na základě tří základních oceňovacích metod, a to ocenění nákladovým způsobem, výnosovým způsobem a porovnávacím způsobem. Ocenění je v tomto posudku provedeno pouze porovnávacím způsobem, protože aplikace porovnávacího způsobu je vzhledem k četnému množství obchodů srovnatelných nemovitostí nejlépe vystihující způsob zjištění obvyklé ceny. Vzhledem k tomu, že skutečně realizované ceny nelze bez nepřiměřených obtíží zjistit, je pro porovnání použito cen nabídkových uveřejněných na internetu. V ocenění je zohledněno, že skutečně realizované ceny jsou zpravidla nižší než ceny nabídkové, protože vyjadřují spíše přání prodávajícího a obvykle zahrnují i provize a právní služby. Nemovitosti pro porovnání byly pečlivě vybrány z realitní nabídky na základě charakteristiky oceňované nemovitosti tak, aby byly srovnatelné v co nejvíce parametrech. Jedním z nejdůležitějších cenotvorných faktorů je lokalita, ve které se nemovitost nachází, dále typ nemovitosti, její velikost, stav a vybavení. Všechny srovnávané nemovitosti jsou stejného charakteru jako nemovitost oceňovaná a leží ve stejné nebo podobné lokalitě. 3. Popis nemovitosti : 3.1. Rodinný dům čp. 989: Rodinný dům samostatný, částečně podsklepený, se 2 nadzemními podlažími a plochou střechou. Dispozice : 1.PP - Suterén : Sklep 1.NP - Přízemí : Chodba, Obývací pokoj, atelier, kuchyň, sklad, komora, WC s umyvadlem 2.NP - Patro : Chodba, schodiště, 3 pokoje, 2 koupelny Konstrukce a vybavení : Základy jsou běžné betonové s izolací proti zemní vlhkosti, nosné zdivo standardní tl. 45 cm, stropy z keramických desek hurdis do ocelových nosníků, střecha je plochá ze železobetonových panelů. Střešní krytina je z živičných svařovaných pásů, klempířské konstrukce jsou úplné z pozinkovaného plechu. Fasáda je vápenocementová, vnitřní omítky vápenné štukové. Okna dřevěná zdvojená, 3

4 dveře dřevěné hladké do ocelových zárubní. V domě je provedena třífázová elektroinstalace, hromosvod, rozvod teplé a studené vody, kanalizace a rozvod zemního plynu. Vytápění je zajištěno plynovým kotlem, ohřev teplé užitkové vody v el. bojleru. Povrchy podlah jsou standardní - v obytných místnostech textilní krytiny, PVC nebo sadurit, v ostatních místnostech běžná keramická dlažba. V koupelnách, na WC a u kuchyňské linky jsou provedeny standardní keramické obklady stěn. Kuchyně je vybavena standardním plynovým sporákem. Koupelna v patře je vybavena standardní vanou, sprchovým koutem, umyvadlem a bidetem. WC je samostatné, standardní. Koupelna v přízemí je vybavena sprchovým koutem, umyvadlem a WC. Stáří a stav stavby : Stáří stavby je k datu ocenění 31 roků ( z roku 1982), stav odpovídá stáří při běžné údržbě Garáž Garáž je zděná přízemní nepodsklepená s plochou střechou, přistavěná k boční fasádě domu. Konstrukce a vybavení : Základové pasy jsou betonové s izolací, nosné zdivo tl. 30 cm, stropy, resp. střecha hurdisková. Střešní krytina je provedena ze svařovaných asfaltových pásů, dešťové žlaby a svody jsou z pozinkovaného plechu. Povrchy jsou upraveny dvouvrstvými omítkami. Podlaha je betonová, okna jednoduchá, dveře dřevěné hladké, vrata jsou plechová zasunovací. Stáří a stav stavby : Stáří garáže je k datu ocenění 31 roků, stav odpovídá stáří. 3.3.Venkovní úpravy K nemovitosti patří tyto venkovní úpravy : Přípojka vody : potrubí ocelové Přípojka elektřiny : zemní kabel Přípojka kanalizace : potrubí kameninové Přípojka zemního plynu : potrubí ocelové Oplocení s vraty a vrátky : do ulice betonová plotová zeď, oplocení zahrady z drátěného pletiva na ocelových sloupcích, vrata a vrátka kovová Zpevněné plochy z betonových dlaždic 4

5 4. Ocenění Základní parametry oceňované nemovitosti : Lokalita : Praha 4 Lhotka, Sulická 4 Typ nemovitosti : Rodinný dům samostatný s garáží Počet podzemních podlaží : 1 Počet nadzemních podlaží : 2 Zastavěná plocha 1.NP: 210 m 2 Zastavěná plocha celkem 402 m 2 Obestavěný prostor celkem : m 3 Užitná plocha domu : 320 m 2 Stav nemovitosti : velmi dobrý Celková výměra pozemků : m 2 Výhody oceňované nemovitosti : Atraktivní lokalita Velký pozemek Velmi dobrý stav domu Velká užitná plocha Dvougaráž Vzrostlá zahrada Nevýhody oceňované nemovitosti : Nebyly shledány Tabulka přehled srovnávaných nemovitostí Č. Lokalita Popis nemovitosti Lhotka, Sulická Lhotka, Mezilesní Chodov Hodkovičky Chodov, Saudkova Pl.poz. m2 Už.pl.domu m2 Cena celkem Kč Cena Kč/m2UP Prvorepubliková vila, 8 místností, 1PP+2NP, stav dobrý Rodinný dům 1PP+1NP+podkroví, celkem 7 místností, stav velmi dobrý Vila z roku 1932, 1PP+ 2NP, celkem 9 místností, stav velmi dobrý Rodinný dům 1PP+2NP, celkem 5 místností, novostavba před kolaudací Rodinný dům, 6 místností, 2 koupelny, terasa, garáž, stav velmi dobrý Z výše uvedené tabulky vyplývá, že nabídkové ceny se pohybují od do ,- Kč/m 2 užitné plochy domu. Vzhledem ke všem uvedeným výhodám oceňované nemovitosti odhaduji obvyklou cenu nemovitosti ve výši ,- Kč/m 2 užitné plochy. Pomocný výpočet : ,- Kč/m 2 x 320,- m 2 = ,- Kč. Obvyklá cena nemovitosti = ,- Kč. 5

6 C. Závěr Rekapitulace ceny Předmětem ocenění je nemovitost rodinný dům s garáží, venkovními úpravami a pozemky v katastrálním území Lhotka, na adrese Sulická 989/4, Praha 4. Jedná se o nemovitost s velkou užitnou plochou domu a velkým pozemkem v atraktivní lokalitě. Ocenění bylo provedeno porovnávacím způsobem. Obvyklá cena nemovitosti : ,- Kč slovy: Sedmnáctmilionůšestsettisíc Kč V Praze Ing. Olga Kalábová Jagellonská 1498/ Praha 3 telefon: okal@ .cz D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne č.j. Spr. 1387/95 pro základní obor EKONOMIKA, odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí a pro obor STAVEBNICTVÍ, stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č / 2013 znaleckého deníku. 6