ZNALECKÝ POSUDEK č. 161/17 o obvyklé ceně nemovitých věcí: - pozemku p.č. 596, zapsaného na LV číslo 448, katastrální území Sobědruhy, obec Teplice, okres Teplice - pozemku p.č. 429/3, zapsaného na LV číslo 949, katastrální území Bystřany, obec Bystřany, okres Teplice a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Hradecká 2526/3 130 00 Praha 3 Zjištění ceny pro exekuční řízení č.j. 132 EX 7954/10-137 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., podle stavu ke dni 04.07.2017 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 24 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Hranicích 17.07.2017
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitých věcí: - pozemku p.č. 596, zapsaného na LV číslo 448, katastrální území Sobědruhy, obec Teplice, okres Teplice - pozemku p.č. 429/3, zapsaného na LV číslo 949, katastrální území Bystřany, obec Bystřany, okres Teplice a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi 2. Základní informace 1.LV 448 Název předmětu ocenění: Pozemek Adresa předmětu ocenění: Sobědruhy 415 01 Teplice Kraj: Ústecký Okres: Teplice Obec: Teplice Katastrální území: Sobědruhy Počet obyvatel: 49 959 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 060,00 Kč/m 2 2.LV 949 Název předmětu ocenění: Pozemek Adresa předmětu ocenění: Bystřany 417 61 Bystřany Kraj: Ústecký Okres: Teplice Obec: Bystřany Katastrální území: Bystřany Počet obyvatel: 1 898 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 060,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce: 1001-2000 obyvatel III 0,70 O2. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce: Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s obcí II 1,03 (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci: V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce: Městská hromadná doprava popřípadě I 1,00 příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci: Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 449,00 Kč/m 2-2 -
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 04.07.2017 za přítomnosti paní Jany Vašíčkové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 12.06.2017, LV číslo 448, k.ú. Sobědruhy - výpis z KN ze dne 12.06.2017, LV číslo 949, k.ú. Bystřany - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastnicí prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - informace z územního plán obce - www.sreality.cz, www.nemovitosti.eu. reality.cz a další - - informace ze znaleckého posudku číslo 812/282/2011 ze dne 20.12.2011, vypracovala Ing. Marcela Řebíková, Pod Lesem 1023, Mníšek pod Brdy 5. Vlastnické a evidenční údaje LV 448: Lukášek Jan, Unčínská 1549/8, Trnovany, 41501 Teplice Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Lukášek Jan Zahájení exekuce - Lukášek Jan Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiná omezení nebyla zjištěna. LV 949: Lukášek Jan, Unčínská 1549/8, Trnovany, 41501 Teplice Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Lukášek Jan Věcné břemeno chůze Zahájení exekuce - Lukášek Jan Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiná omezení nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. 7. Celkový popis nemovité věci Oceňované nemovité věci, zapsané na LV 448 se nachází v Teplicích v ulici Bohosudovská, naproti rozestavěného domu a domu č.p. 471. Jedná o svažitý, neoplocený pozemek, určený územním plánem jako stavební. Na pozemku se nachází neudržované náletové porosty. Příjezd je po zpevněné asfaltové komunikaci. Ze severovýchodní strany pozemku se nachází elektrické vedení. Oceňované nemovité věci, zapsané na LV 949 se nachází v Bystřanech, u silnice Praha-Teplice, - 3 -
naproti rozestavěného domu a domu č.p. 220. Jedná o mírně svažitý, neoplocený pozemek, uvnitř křižovatky, určený územním plánem k využití jako všeobecně smíšené území. Na pozemku se nachází neudržované náletové porosty. Příjezd je po zpevněné asfaltové komunikaci. Pozemky byly na místě identifikovány podle mapy z nahlížení do katastru nemovitostí, pro přesné určení v terénu je nutné vyměření pozemků oprávněným geodetem. Informace o využití pozemků byly čerpány ze znaleckého posudku Ing. Marcely Řebíkové. 8. Základní pojmy a metody ocenění Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: - nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí - porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi - výnosová- se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. 9. Obsah znaleckého posudku LV 448 1. Pozemek 2. Trvalé porosty LV 949 1. Pozemek 2. Trvalé porosty Věcná břemena váznoucí na majetku 1. Věcné břemeno - 4 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. LV 448 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy: Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV 1,00 záplav 7. Hospodářsko-správní význam obce: Katastrální území lázeňských II 1,10 míst typu B) a C) a obce s lyžařskými středisky kategorie 2 až 3 hvězdiček nebo obce ve významných turistických lokalitách 8. Poloha obce: Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel a V 1,00 obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel 9. Občanská vybavenost obce: Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,05 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: 5 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + P i) = 1,086 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: 5 i = 1 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + P i) = 0,940 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00-5 -
celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci: Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci je II -0,01 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava: Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo: Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost: Nižší než je průměr v kraji III 0,01 11. Vlivy ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - Pozemek je mírně svažitý. II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,890 11 i = 2 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: Koeficient pp = I T * I P = 0,967 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: Koeficient pp = I T * I P = 0,837 1. Pozemek Pozemek je svažitý. Ocenění Index trhu s nemovitostmi I T = 0,940 Index polohy pozemku I P = 0,890 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku: Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice: Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky: Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma: Ochranné pásmo II -0,03 5. Omezení užívání pozemku: Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - Pozemek je svažitý. II 0,00-6 -
Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 0,970 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,940 * 0,970 * 0,890 = 0,812 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění 9 odst. 4 1 060,- 0,812 0,300 258,22 Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 4 zahrada 596 529,00 258,22 136 598,38 Stavební pozemek - celkem 529,00 136 598,38 Pozemek - zjištěná cena = 136 598,38 Kč 2. Trvalé porosty Na pozemku se nachází neudržované, trvalé porosty různých druhů. Při ocenění trvalých porostů bylo použito odborného odhadu. Okrasné rostliny: příloha č. 39. Název Stáří Počet / Výměra Typ Jedn. cena [Kč / jedn.] Úpravy [%] Upr. cena [Kč / jedn.] Cena [Kč] javor 25 roků 5,00 ks Listnaté stromy I 19 650,- - 99 % 196,50 982,50 osika 25 roků 5,00 ks Listnaté stromy I 19 650,- - 99 % 196,50 982,50 Součet: 1 965,- Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 39): * 0,750 Koeficient polohy K 5 (příl. č. 20) * 1,100 Minimální cena okrasných rostlin může činit nejméně 1,0 % z jejich základní ceny. Výsledná cena okrasných rostlin je proto stanovena po úpravě na tuto dolní hranici Celkem - okrasné rostliny = 1 965,- Kč Trvalé porosty - zjištěná cena = 1 965,- Kč LV 949 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Poptávka nižší než I -0,06-7 -
nabídka 2. Vlastnické vztahy: Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené: Vlivy snižující cenu - V těsné blízkosti vede I -0,30 frekventovaná silnice Praha-Teplice. 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV 1,00 záplav 7. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,90 8. Poloha obce: Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s obcí II 1,03 (oblastí) vyjmenovanou v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) 9. Občanská vybavenost obce: Komplexní vybavenost (obchod, I 1,05 služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: 5 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + P i) = 0,623 i = 1 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: 5 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + P i) = 0,640 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: Výrobní V -0,10 objekty (řemesla, sklady) nerušící okolí 3. Poloha pozemku v obci: Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava: Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo: Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost: Nižší než je průměr v kraji III 0,02-8 -
11. Vlivy ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - Pozemek je mírně svažitý. 11 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,808 II 0,00 i = 2 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: Koeficient pp = I T * I P = 0,503 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: Koeficient pp = I T * I P = 0,517 1. Pozemek Pozemek je svažitý. Ocenění Index trhu s nemovitostmi I T = 0,640 Index polohy pozemku I P = 0,808 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku: Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice: Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky: Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma: Ochranné pásmo II -0,03 5. Omezení užívání pozemku: Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - Pozemek je svažitý. II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 0,970 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,640 * 0,970 * 0,808 = 0,502 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění 9 odst. 4 449,- 0,502 0,300 67,62-9 -
Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 4 ostatní plocha, neplodná půda 429/3 2 753,00 67,62 186 157,86 Stavební pozemek - celkem 2 753,00 186 157,86 Pozemek - zjištěná cena = 186 157,86 Kč 2. Trvalé porosty Na pozemku se nachází neudržované, trvalé porosty různých druhů. Při ocenění trvalých porostů bylo použito odborného odhadu. Okrasné rostliny: příloha č. 39. Název Stáří Počet / Výměra Typ Jedn. cena [Kč / jedn.] Úpravy [%] Upr. cena [Kč / jedn.] Cena [Kč] jíva 20 roků 5,00 ks Listnaté stromy I 10 080,- - 99 % 100,80 504,- bříza 20 roků 2,00 ks Listnaté stromy I 10 080,- - 99 % 100,80 201,60 javor 20 roků 3,00 ks Listnaté stromy I 10 080,- - 99 % 100,80 302,40 vrba 20 roků 6,00 ks Listnaté stromy I 10 080,- - 99 % 100,80 604,80 Součet: 1 612,80 Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 39): * 0,250 Koeficient polohy K 5 (příl. č. 20) * 0,900 Minimální cena okrasných rostlin může činit nejméně 1,0 % z jejich základní ceny. Výsledná cena okrasných rostlin je proto stanovena po úpravě na tuto dolní hranici Celkem - okrasné rostliny = 1 612,80 Kč Trvalé porosty - zjištěná cena = 1 612,80 Kč Věcná břemena váznoucí na majetku 1. Věcné břemeno Na nemovitých věcech vázne věcné břemeno chůze podle smlouvy ze dne 07.04.1999. Vzhledem k obtížnému zjišťování ročního užitku věcného břemene bylo při ocenění použito paušální částky. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: služebnosti - oceněné paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle 16b odst. 5) zákona č. 151/97 Sb. na jednotnou částku:: 10 000,- Kč Ocenění věcného břemene činí = 10 000,- Kč - 10 -
C. REKAPITULACE LV 448 1. Pozemek 136 598,40 Kč 2. Trvalé porosty 1 965,- Kč LV 448 - celkem: 138 563,40 Kč LV 949 1. Pozemek 186 157,90 Kč 2. Trvalé porosty 1 612,80 Kč Ocenění - celkem: 187 770,70 Kč Věcná břemena váznoucí na majetku 1. Věcné břemeno -10 000,- Kč Věcná břemena váznoucí na majetku - celkem: -10 000,- Kč Výsledná cena po odečtení břemen - celkem: LV 949 - celkem: 177 770,70 Kč 177 770,70 Kč Výsledná cena - celkem: Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: slovy: Třistašestnácttisíctřistatřicet Kč 316 334,10 Kč 316 330,- Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí - 11 -
2. Porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi 3. Výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitými věcmi je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitých věcí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitých věcí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitých věcí, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitými věcmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - nemovitosti.cz, sreality.cz, reality.cz a na další. 1. Informace od objednatele: - pozemek p.č. 596, zapsaný na LV 448, se nepodařilo prodat za částku 150 000,- Kč. - pozemek p.č. 429/3, zapsaný na LV 949, se nepodařilo prodat za částku 795 000,- Kč. 2. Prodej stavebního pozemku 14 113 m2 Teplice - Hudcov, okres Teplice 420 000 Kč (30 Kč za m2) Exkluzívně Vám nabízíme k prodeji pozemek o celkové výměře 14.113 m2 na konci Hudcova směr Všechlapy. Pozemek je rozdělený na čtyři parcely, z toho na jednu parcelu byla již před třemi roky podána žádost k návrhu změny územního plánu města Teplice. První tři parcely jsou úmyslně do tvaru obdélníku o výměře 1.000 m2, dále 1.200 m2 a třetí je 1.260 m2, jsou připraveny pro možnou - 12 -
výstavbu rodinných domů. Poslední další parcela má výměru 10.653 m2. Vhodné nejen pro individuálního kupce se záměrem si postavit svůj rodinný dům, ale s další možností prodeje zbývajících parcel dalším zájemcům o výstavbu rodinných domů. Zájemce může podat další žádost o zařazení dalších parcel do návrhu změny územního plánu. Návrh změny územního plánu zatím nebyl schválen, očekává se to v nejbližší době. Sítě jsou v blízkosti pozemku. Veškeré informace Vám sdělí náš makléř. Do konce července 2017 nabízíme prostřednictvím našeho partnera úrokové sazby od 1,54 % p.a. Více informací Vám sdělí náš specialista na prohlídce. Celková cena: 420 000 Kč za nemovitost, + provize RK Cena za m2: 30 Kč Poznámka k ceně: + provize RK ID zakázky: 103022 Aktualizace: 11.07.2017 Umístění objektu: Okraj obce Plocha pozemku: 14113 m2 Doprava: Silnice, MHD, Autobus Komunikace: Asfaltová 3. Prodej komerčního pozemku 9 273 m2 Buzulucká, Teplice 950 000 Kč (102 Kč za m2) Nabízíme Vám ke koupi pozemek u železniční tratě v Řetenicích pro komerční výstavbu- oplocená parkovací plocha.... Plocha pozemku je 9273 m2. Pro více informací kontaktujte realitního makléře. Celková cena: 950 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu Cena za m2: 102 Kč ID zakázky: 1-331 Aktualizace: 31.05.2017 Plocha pozemku: 9273 m2 4. Prodej stavebního pozemku 7 758 m2 Teplice - Sobědruhy, okres Teplice 2 172 240 Kč (280 Kč za m2) Prodej zajímavých stavebních pozemků o rozloze 7758 m2 na kraji lázeňského města Teplice - Sobědruhy s výhledem na Komáří vížku. Jedná se o klidné místo za bývalou zámeckou oborou. Zajímavá investice. Nedaleko se nachází nákupní centrum Olympia. Veškeré inženýrské sítě jsou v dosahu a předběžně odsouhlaseny se správci sítí (veškerá dokumentace k dispozici). Po dohodě prodej po menších částech. Daň 4% hradí kupující (není součástí kupní ceny). Celková cena: 2 172 240 Kč za nemovitost, včetně provize - 13 -
Cena za m2: 280 Kč Poznámka k ceně: Cena včetně provize RK a právních služeb. ID zakázky: 505846 Aktualizace: 29.05.2017 Umístění objektu: Okraj obce Plocha pozemku: 7758 m2 Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 120V, 230V, 400V Doprava: MHD Komunikace: Neupravená Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitých věcí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitými věcmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí: - zapsaných na LV 448 o výměře 529 m 2 ve výši cca 120-180,- Kč/m2, - zapsaných na LV 949 o výměře 2753 m 2 ve výši cca 35-50,- Kč/m2, Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. LV 448: 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Lukášek Jan Zahájení exekuce - Lukášek Jan Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiná omezení nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny. - 14 -
LV 949: 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Lukášek Jan Věcné břemeno chůze - 10 000,-Kč Zahájení exekuce - Lukášek Jan Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiná omezení nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitých věcí, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí: zapsaných na LV 448: 80 000,- Kč zapsaných na LV 949: 110 000,- Kč věcné břemeno: -10 000,- Kč 100 000,- Kč Celkem majetek povinného: 180 000,- Kč slovy: Stoosmdesáttisíc Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. - 15 -
V Hranicích 17.07.2017 Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 161/17 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 161/17. - 16 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 4 Snímek katastrální mapy 2 Fotodokumentace nemovitosti 1-17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -