ZNALECKÝ POSUDEK. č. 3420/140/2016. O ceně obvyklé zahrady č. parc. 411/11 v obci Hradec Králové, katastrální území Kluky.

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 3420/140/2016 O ceně obvyklé zahrady č. parc. 411/11 v obci Hradec Králové, katastrální území Kluky. Objednatel znaleckého posudku: Dražby EU s.r.o. IČ: Černilov Černilov Účel znaleckého posudku: stanovení obvyklé hodnoty za účelem dobrovolné dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Martin Buchar Buzulucká Hradec Králové 3 telefon: resding@tiscali.cz Znalecký posudek obsahuje 6 stran textu včetně titulního listu a 10 stran příloh. Objednateli se předává v ve dvou vyhotoveních. V Hradci Králové

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé hodnoty předmětných nemovitosti za účelem dobrovolné dražby. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Zahrada č. parc. 411/11 Adresa předmětu ocenění: Hradec Králové Hradec Králové Kraj: Královéhradecký Okres: Hradec Králové Obec: Hradec Králové Katastrální území: Kluky Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 920,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti bez přítomnosti vlastníka. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z Katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Královéhradecký pracoviště Hradec Králové LV č Snímek pozemkové mapy k.ú. Kluky Mapa Hradce Králové Mapa územního plánu města Hradce Králové Nabídka realitních kanceláří jednotlivých nemovitostí Místní šetření uskutečněné znalcem Fotodokumentace pořízená znalcem. kraj, Katastrální 5. Vlastnické a evidenční údaje LV č Tomáš Koutecký, posledním bytem Československé armády 408/51, Hradec Králové k 1/2 z celku Martin Koutecký, bytem Chaty č.e. 104, Roudnička, Hradec Králové k 1/2 z celku Omezení vlastnických práv dle oddílu C platného LV č ke dni Dokumentace a skutečnost Jinou dokumentaci než je výše uvedena neměl znalec k dispozici. Znalec nemovitost prohlédl z venkovní strany a pořídil fotodokumentaci. Ocenění je vypracováno s obecně platnými předpoklady, neboť stanovení obvyklé ceny není upraveno žádným předpisem kromě zákona č. 151/1997 Sb. 2 odstavec 1, ve znění pozdějších předpisů

3 Obvyklá cena je stanovena tak, aby byla předmětná nemovitost obchodovatelná na současném trhu s nemovitostmi a byla stanovena na základě porovnání s nabízenými nemovitostmi na realitním trhu a realizovanými nemovitostmi v daném místě a čase. 7. Celkový popis nemovité věci Charakteristika nemovitosti: Předmětná nemovitost se nachází v okrajové části města Hradce Králové u rybníku Cikán, mezi ulicemi K Cikánu a Jasanová. Přístup k předmětnému pozemku je po nezpevněné polní cestě, kde jsou vybudovány pouze elektrická síť a telekomunikační síť. Ostatní sítě nejsou vybudovány. Lokalita se nachází v bezprostřední blízkosti lesního porostu, navazuje na zastavěnou rezidenční část města a nachází se ve stabilizované oblasti určené dle platného územního plánu k zástavbě chatami a chatovými osadami. docházkové vzdálenosti k vybudované infrastruktuře, která je v dané části pouze základní do deseti minut chůze v rozšířené infrastruktuře je oblast odkázána na MHD a dojezdové vzdálenosti do 3 km. Jedná se část města, která je určena k rekreačním účelům a je takto využívána dlouhodobě. Negativní vlivy se neprojevují. Porovnatelné nemovitosti na realitním trhu: Na základě šetření u jednotlivých realitních kanceláří byly pro porovnání vybrány nemovitosti v blízkém okolí, které jsou nabízeny na realitním trhu a dále čerpáno z databáze znalce. Nabídka pozemků obdobné velikosti a stavu je omezená a proto jsou vybrány nemovitosti v blízkém okolí a jsou použity pouze pro srovnání! Dále pro porovnání znalec použil propočet nemovitosti dle platného cenového předpisu. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Zahrada č. parc. 411/11 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území II 0,00-3 -

4 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 1,000 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Stavby pro rodinnou rekreaci Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 0,85 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační III 0,05 oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III 0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II 0,00 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Přístup po nezpevněné III -0,03 komunikaci, špatné parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD II 0,00 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,910 Koeficient pp = I T * I P = 0, Ocenění pozemků 11 i = Zahrada č. parc. 411/11 Zahrada v obci Hradec Králové, katastrálním území Kluky. Pozemek není zastavěn stavbami, nenacházejí se na něm žádné trvalé porosty, kromě keřů a náletových dřevin. Pozemek je nepravidelného tvaru v mírně svažitém terénu s možností přístupu z nezpevněné komunikace - polní cesty. V dané lokalitě je vybudovaná elektrická a telekomunikační síť. Pozemek je z uliční strany oplocený drátěným pletivem, ale není vybudovaný přístup z této komunikace. Dle platného územního plánu se nachází ve stabilizované lokalitě určené k zástavbě chatami a chatovými osadami. V jeho okolí jsou postaveny rekreační chaty

5 Ocenění Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 0,910 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Nevhodný tvar, nebo I -0,03 velikost - omezující jeho využití - nevhodný tvar k samostatnému zastavění 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 0,970 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 0,970 * 0,910 = 0,883 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění 9 odst ,- 0,883 0, ,61 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 4 zahrada 411/11 197,00 508, ,17 Stavební pozemek - celkem 197, ,17 Zahrada č. parc. 411/11 - výchozí cena pro výpočet vlastnického = ,17 Kč podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Zahrada č. parc. 411/11 - zjištěná cena = ,09 Kč - 5 -

6 C. Obvyklá hodnota Obvyklá hodnota - cena předmětné nemovitosti je stanovena v souladu s 2 odstavce 1 zák. č. 151/1997 ve znění pozdějších předpisů. Obvyklou cenou - hodnotou se předpokládá cena, která by byla dosažitelná při prodeji v České republice v daném místě a čase. Nepřihlíží se při tom k mimořádným okolnostem to jest stav tísně převádějícího nebo nabývajícího, osobních poměrů a pod. Na základě porovnání s jednotlivými nemovitostmi nabízenými na realitním trhu v daném místě a čase, informacemi získanými od jednotlivých realitních kanceláří a z databáze znalce navrhuji obvyklou hodnotu předmětné nemovitosti takto: za jeden metr čtverečný navrhuji hodnotu ve výši 800,- Kč a to s ohledem na tvar pozemku, jeho přístupnost a možnosti jeho využití, připojení na jednotlivé inženýrské sítě v dané lokalitě vybudované. zahrada č. parc. 411/11 o výměře 197 m 2 * 800,- Kč/m 2 = ,- Kč ,- Kč / 2 = ,- Kč Vlastnický podíl určený k dobrovolné dražbě stanovuji na hodnotu ,- Kč Navrhuji obvyklou hodnotu 1/2 ve výši ,- Kč Slovy: sedmdesátosmtisíckorunčeských. V Hradci Králové Martin Buchar Buzulucká Hradec Králové 3 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne čj.spr 1848/86pro základní obor stavebnictví - ekonomika - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3420/140/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3420/140/