Znalecký posudek č. 371/19/2016

Transkript

1 Znalecký posudek č. 371/19/2016 Ceny obvyklé spoluvlastnického podílu v míře 115/2000 na pozemku p.č.538 v katastrálním území Chudeřín u Litvínova (okres Most). Objednatel posudku: Mgr. Miloš Dvořák Zahradní Loket č. obj.: 041 EX 1512/13-47 Účel posudku: Podklad pro exekutorské řízení Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb. a vyhlášky č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Jana Gruntová Škroupova Ústí nad Labem Posudek obsahuje 8 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Ústí nad Labem,

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Znalci se ukládá, aby ocenil podíl 115/2000 na pozemku p.č. 538 v katastrálním území Chudeřín u Litvínova, obec Litvínov, okres Most. Znalci se ukládá ocenit tuto nemovitost včetně jejich součástí a příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojenými cenou obvyklou. Ocenění je provedeno ke dni a ke stavu, v jakém se toho dne nacházel. Ocenění bude sloužit pro účely exekučního řízení č.j. 041 EX 1512/ Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena bez přítomnosti povinného - jde o pozemek pod bytovým domem. 3. Podklady pro vypracování posudku - Usnesení soudního exekutora Mgr. M.Dvořáka č.j. 041 EX 1512/13-47 ze dne Informace z KN ze dne Kopie katastrální mapy ze dne Vlastní obhlídka a fotodokumentace - Údaje z realitních kanceláří obdobných nemovitostí 4. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje byly převzaty z LV č pro katastrální území Chudeřín u Litvínova. Oceňované pozemky jsou ke dni ocenění zastavěné bytovým domem č.p Kraj: Ústecký Okres: Most Obec: Litvínov Katastrální území: Chudeřín u Litvínova (686158) 5. Dokumentace a skutečnost K oceňované nemovitosti je znalci k dispozici výpis z KN, vlastní obhlídka a fotodokumentace. Ocenění bude provedeno na základě podkladů a zjištěných skutečností při místním šetření. 6. Celkový popis nemovitosti Oceňovaný pozemek p.č. 538 se nachází v katastrálním území Chudeřín u Litvínova, v obci Litvínov. Jde o pozemek pod bytovým domem č.p. 287 v ulici Tyrše a Fügnera se všemi inženýrskými sítěmi. 2

3 Pozemky se nachází v zastavěné části města Litvínov prakticky v centru města. Jde o lokalitu s kompletní občanskou vybaveností a veškerou dostupnou technickou infrastrukturou. Mapa s polohou nemovitosti 7. Popis způsobu ocenění Obvyklá cena majetku a služby, uvedeno v 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Oceňovanou nemovitostí je pozemek v katastrálním území Chudeřín u Litvínova. Jde o stavební pozemek zastavěný bytovým domem č.p.271. Obvyklá cena by měla být určena na základě zjištěných cen dle cenového předpisu a porovnávací metodou. Hlavní důraz při zjišťování ceny nemovitosti je dáván porovnávací metodě při dostatečném množství porovnávaných obdobných nemovitostí tak, jak je popsáno v zákoně č.151/1997 Sb.. V daném případě na trhu s nemovitostmi ke dni ocenění není dostatek obdobných nemovitostí, cena bude určena na základě ceny zjištěné dle cenového předpisu. 8. Obsah posudku B.Ocenění dle cenového předpisu C.Ocenění práv a závad s nemovitostí spojených D.Odhad ceny obvyklé dle zákona č.151/19997 v aktuálním znění 3

4 B. Ocenění dle cenového předpisu Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 53/2016 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Nemovitost je s omezením vlastnického práva - exekučními příkazy k prodeji. Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí s vlivem na II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 prodejnost nem. věci 4 Vliv právních vztahů na I. Negativní 0,03 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 1,00 Index trhu:i T = P 6 (1 + P i) = 0,970 i = 1 5 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Jde o pozemek prakticky v centru obce. Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 0,85 funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I. Rezidenční zástavba 0,01 3 Poloha pozemku v obci I. Střed obce centrum obce 0,01 4 Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které jsou v obci I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 0,00 5 Občanská vybavenost v okolí pozemku I. V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 0,00 4

5 6 Dopravní dostupnost k pozemku V. Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku Ing. Jana Gruntová 0,01 7 Osobní hromadná doprava IV. MHD centrum obce 0,00 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby 0,00 hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i) = 0,842 i = 2 a) Pozemek p.č Pozemek p.č.538 o výměře 271 m 2 je v katastru nemovitostí evidován jako zastavěná plocha a nádvoří. Ve skutečnosti jde o pozemek zastavěný bytovým domem č.p.287. Pozemky se nacházejí prakticky v centru obce. Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Litvínov Název okresu: Most Úprava výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce I. Nad 5000 obyvatel 0,85 2 Hospodářsko-správní význam III. Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a 0,85 obce všechny obce v okr. Praha-východ, Praha-západ 3 Poloha obce V. Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 1, obyvatel a obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce II. Železniční zastávka a autobusová 0,95 zastávka 6 Občanská vybavenost v obci I. Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) 1,00 Základní cena výchozí: ZC v = 1 040, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 714, Kč/m 2 (Základní cena pozemku je zaokrouhlena na celé koruny.) Index trhu: I T = 0,970 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 5

6 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené 6 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy: I P = 0,842 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0,817 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 583,3380 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 538 zastavěná plocha a nádvoří ,60 Pozemek p.č.538 zjištěná cena: ,60 Kč Výsledné ceny: a) Pozemek p.č ,60 Kč Výsledná cena činí celkem: ,60 Kč Cena po zaokrouhlení podle 50: , Kč C. Ocenění práv a závad s nemovitostí spojených Oceňovaná nemovitost je dle výpisu z katastru nemovitostí zatížena omezeními vlastnického práva. Jedná se o zástavní práva smluvní a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti. Vzhledem k účelu ocenění nemají tato omezení vliv na ocenění nemovitostí. D. Odhad ceny obvyklé dle zákona č.151/1997 Sb. v aktuálním znění a) ocenění porovnávací metodou Vhodný model ocenění nemovitosti Za nejvhodnější model ocenění nemovitosti v současných podmínkách považujeme využití skutečných kupních cen obdobných nemovitostí (obdobných lokalitou, velikostí stavby i pozemku, stavem). Databázi skutečných kupních cen však často znalec ke dni ocenění nemá. Pro srovnání situace na realitním trhu byly znalci k dispozici nabídky obdobných nemovitostí inzerovaných na internetových stránkách realitních kanceláří a databáze znalce. Pro odhad obvyklé ceny porovnávací metodou je určen medián odvozený ze současné nabídky a 6

7 poptávky na realitním trhu v čase a místě obdobného charakteru. Odhad předpokládané dosažitelné tržní ceny se řídí odbornou úrovní realitní kanceláře, obvykle je výsledná tržní cena cca o 10 15% nižší. Z nabídek v realitních kancelářích je cena obvyklá stavebních pozemků v Litvínově určena ve výši 600,-Kč/m 2. Pozemek p.č. 538: 271 x 600 = ,-Kč. Cena pozemku určená porovnávací metodou činí ke dni ocenění ,-Kč. b) odhad ceny obvyklé Cena obvyklá ve smyslu 2 zák.č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku je odhadnuta na základě v tomto odhadu zjištěných hodnot s tím, Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním : Cena zjištěná dle cenového předpisu: Cena zjištěná porovnávací metodou: ,-Kč ,-Kč Z výše uvedených hodnot je cena obvyklá oceňovaného pozemku včetně příslušenství odhadnuta znalcem vzhledem k poloze a stavu domu a vzhledem k nabídce a poptávce na realitním trhu v dané lokalitě ve výši ,-Kč. Podíl ve výši 115/2000 pak činí 9 200,-Kč. E. Rekapitulace Cena obvyklá spoluvlastnického podílu v míře 115/2000 na pozemku p.č.538 v katastrálním území Chudeřín u Litvínova (okres Most) je znalcem ke dni ocenění určena ve výši 9 200,-Kč Slovy: devěttisícdvěstěkč Ústí nad Labem, Ing. Jana Gruntová Škroupova Ústí nad Labem F. Údaje o znaleckém posudku Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Plzni ze dne pod č.j. Spr 1330/2008, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 371/19/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 371/19/2016 podle připojené likvidace. 7

8 G. Seznam příloh 1. Výpis z katastru nemovitostí 1 strana 2. Kopie katastrální mapy 1 strana 8