ZNALECKÝ POSUDEK č. 253/17 o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemku p.č. 141/6, 680, 683, 689/12, 699/3, 714, 852/5, 853/36, zapsaných na LV číslo 227, katastrální území Hrobice na Moravě, obec Hrobice, okres Zlín a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Hradecká 2526/3 130 00 Praha 3 Účel znaleckého posudku: Exekuční řízení č.j. 132 EX 8513/10-223 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., podle stavu ke dni 16.11.2017 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 15 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Hranicích 24.11.2017
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemku p.č. 141/6, 680, 683, 689/12, 699/3, 714, 852/5, 853/36, zapsaných na LV číslo 227, katastrální území Hrobice na Moravě, obec Hrobice, okres Zlín a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemky Adresa předmětu ocenění: Hrobice 763 15 Hrobice LV: 227 Kraj: Zlínský Okres: Zlín Obec: Hrobice Katastrální území: Hrobice na Moravě Počet obyvatel: 467 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 458,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce: Do 500 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce: Obec vzdálená od hranice zastavěného území IV 1,01 vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci: V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce: Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci: Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) V 0,85 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 338,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 16.11.2017 za přítomnosti paní Jany Vašíčkové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 11.11.2017, LV číslo 227, k.ú. Hrobice na Moravě - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.eu. reality.cz a další - informace z územního plánu obce - údaje z lesní hospodářské osnovy na období od 01.01.2012 do 31.12.2021 pro lesní hospodářský celek 604805 - informace sdělené Ing. Lukášem Kandlerem, znalcem v oboru ekonomika, ceny a odhady lesů, - 2 -
který byl přibrán k ocenění lesů a lesních pozemků, neboť zpracovatel nemá potřebnou kvalifikaci na oceňování lesů 5. Vlastnické a evidenční údaje Pavelková Jarmila, náměstí Míru 430, 76316 Fryšták Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Pavelková Jarmila Zahájení exekuce - Pavelková Jarmila Jiná omezení nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. 7. Celkový popis nemovité věci Oceňované nemovité věci se nachází na severním a jižním okraji katastru Jedná se o svažité pozemky v honu, užívané k zemědělským účelům. Podle územního plánu jsou pozemky určeny k zemědělským účelům. Na pozemcích se nenachází stavby ani trvalé porosty. Pozemky byly na místě identifikovány podle mapy z nahlížení do katastru nemovitostí, pro přesné určení v terénu je nutné vyměření pozemků oprávněným geodetem. 8. Základní pojmy a metody ocenění Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: - nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí - porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi - výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. 9. Obsah znaleckého posudku 1. Pozemky 2. Lesní porost 927 C a 4-3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Pozemky Pozemky jsou svažité. Ocenění Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P i P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah I Dálnice, silnice, dráhy celostátní, vzletové a přistávací dráhy -0,30 letišť v délce 1 201 m a více P2. Charakter a zastavěnost území I V kat. území sídelní části obce 0,05 P3. Povrchy I Komunikace se zpevněným povrchem 0,00 P4. Vlivy ostatní neuvedené I Vlivy zvyšující cenu - (např. sídlištní zeleň, venkovní úpravy) 0,01 P5. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití 0,30 Úprava základní ceny pozemků komunikací I = P 5 * (1 + P i) = 0,228 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace 4 odst. 3 338,- 0,228 1,000 77,06 Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 3 ostatní plocha 141/6 268,00 77,06 20 652,08 Ostatní stavební pozemek - celkem 268,00 20 652,08 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 50-100 tisíci obyv. - okolí do 3 km: 50 % Celková úprava ceny: 50,00 % 4 i = 1-4 -
Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 680 72441 1 156,00 5,08 50,00 7,62 8 808,72 orná půda 683 72441 1 254,00 5,08 50,00 7,62 9 555,48 orná půda 698/12 72044 5 433,00 2,09 50,00 3,14 17 059,62 trvalý travní 714 72044 2 069,00 2,09 50,00 3,14 6 496,66 porost orná půda 852/5 72021 2 393,00 4,28 50,00 6,42 15 363,06 orná půda 853/36 72021 503,00 4,28 50,00 6,42 3 229,26 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 12 808,00 m 2 60 512,80 Lesní pozemek oceněný dle 7 Výměra JC Úprava Cena Název Parcelní číslo SLT UC [Kč/m2] [m2] [Kč/m2] [%] [Kč] lesní pozemek 699/3 3S 66,00 6,00 6,00 396,00 Lesní pozemek oceněný dle 7 - celkem 66,00 m 2 396,- Pozemky - zjištěná cena = 81 560,88 Kč 2. Lesní porost 927 C a 4 Mezernatá tyčovina tvořící porostní plášť o celkové výměře 66 m 2. Lesní porosty oceněné zjednodušeným způsobem: 45 Název Výměra Stáří Zakme- Bonita Zastou- Jednotková cena Uprav. jedn. Cena [Kč] [m 2 ] [let] nění pení [Kč/m 2 ] cena osika na pozemku p.č.: 699/3 66,00 36 0,30 9 45 % 0,23 0,03 1,98 bříza bradavičnatá na pozemku p.č.: 699/3 66,00 36 0,30 8 35 % 0,23 0,02 1,32 ostatní měkké listnáče na pozemku p.č.: 699/3 66,00 36 0,30 2 10 % 3,67 0,11 7,26 lípa srdčitá na pozemku p.č.: 699/3 66,00 36 0,30 8 10 % 1,15 0,03 1,98 Cena lesního porostu celkem: 12,54 Lesní porost 927 C a 4 - zjištěná cena = 12,54 Kč - 5 -
C. REKAPITULACE 1. Pozemky 81 560,90 Kč 2. Lesní porost 927 C a 4 12,50 Kč Výsledná cena - celkem: Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: slovy: Osmdesátjednatisícpětsetsedmdesát Kč 81 573,40 Kč 81 570,- Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí 2. Porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi 3. Výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené - 6 -
analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitými věcmi je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitých věcí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitých věcí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitých věcí, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitými věcmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - nemovitosti.eu, sreality.cz, reality.cz a na další. 1. Prodej pole 11 108 m2 Ostrata, okres Zlín 288 808 Kč (26 Kč za m2) Prodej zemědělských pozemků o celkové výměře 11 108 m2 nacházející se v katastrálním území Ostrata. Nabídku tvoří 7 parcel orné půdy, 2 parcely ostatní plochy, 1 parcela lesa a 1 parcela ostatní komunikace. Většina parcel je obhospodařována a přihlášena v LPIS. V případě zájmu nás neváhejte kontaktovat. Celková cena: 288 808 Kč za nemovitost, včetně provize Cena za m2: 26 Kč ID zakázky: B30485AM Aktualizace: 13.11.2017 Plocha pozemku: 11108 m2 2. Prodej pole 10 491 m2 Ostrata, okres Zlín 495 000 Kč (47 Kč za m2) Prodej zemědělských pozemků o celkové výměře 10 491 m2 nacházející se v katastrálním území Ostrata a Štípa. Předmětem prodeje jsou v katastrálním území Ostrata 2 parcely orné půdy a v katastrálním území Štípa jedna parcela orné půdy. Parcely orné půdy jsou obhospodařovány a přihlášeny v LPIS. V případě zájmu nás neváhejte kontaktovat. Celková cena: 495 000 Kč za nemovitost - 7 -
Cena za m2: 47 Kč Poznámka k ceně: včetně provize RK ID zakázky: B30436AMJV Aktualizace: 27.10.2017 Plocha pozemku: 10491 m2 3. Prodej louky 13 976 m2 Držková, okres Zlín 1 146 032 Kč (82 Kč za m2) Prodej zemědělských pozemků o celkové výměře 13 976 m2 nacházejících se v katastrálním území Držková. Nabídku tvoří parcely trvalých travních porostů a ostatní plochy. Trvalých travní porosty jsou aktivně obhospodařovány a přihlášeny v LPIS. Pozemky se nachází v blízkosti obce a silnice. Přístup na pozemek přímo ze silnice. V případě zájmu nás neváhejte kontaktovat. Celková cena: 1 146 032 Kč za nemovitost Cena za m2: 82 Kč Poznámka k ceně: včetně provize RK + daň z nabytí ID zakázky: B30209AM Aktualizace: 15.10.2017 Plocha pozemku: 13976 m2 Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitých věcí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitými věcmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí, zapsaných o výměře 13 142 m 2 ve výši cca 23-28,- Kč/m2. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Pavelková Jarmila Zahájení exekuce - Pavelková Jarmila - 8 -
Jiná omezení nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny. Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitých věcí, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí 320 000,- Kč slovy: Třistadvacettisíc Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích 24.11.2017 Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 253/17 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 253/17. - 9 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 2 Snímek katastrální mapy 2 Fotodokumentace nemovitosti 1-10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -