VYSOKÁ ŠKOLA BÁŇSKÁ TECHNICKÁ UNIVERZITA OSTRAVA EKONOMICKÁ FAKULTA DIPLOMOVÁ PRÁCE Bc. Veronika Šulcová

VYSOKÁ ŠKOLA BÁŇSKÁ TECHNICKÁ UNIVERZITA OSTRAVA EKONOMICKÁ FAKULTA DIPLOMOVÁ PRÁCE 2015 Bc. Veronika Šulcová

VYSOKÁ ŠKOLA BÁŇSKÁ TECHNICKÁ UNIVERZITA OSTRAVA EKONOMICKÁ FAKULTA KATEDRA ÚČETNICTVÍ Analýza zdanění nemovitých věcí v České republice Analysis of the Taxation of Immovable Property in the Czech Republic Student: Vedoucí diplomové práce: Bc. Veronika Šulcová Ing. Jiřina Krajčová Ostrava 2015

Obsah 1 Úvod... 5 2 Daň z nabytí nemovitých věcí... 6 2.1 Vývoj zdanění úplatného převodu nemovitých věcí... 6 2.1.1 Daň z nabytí nemovitých věcí v 19. století a v letech 1918 19386 2.1.2 Daň z nabytí nemovitých věcí v letech 1945 1992... 6 2.1.3 Daň z nabytí nemovitých věcí od roku 1993 do roku 2014... 7 2.2 Daň z nabytí nemovitých věcí dle zákonného opatření senátu č. 340/2013 Sb. 8 2.3 Inkaso daně z nabytí nemovitých věcí... 13 2.4 Daň z převodu nemovitostí na Slovensku... 15 3 Daň z nemovitých věcí... 16 3.1 Vývoj zdanění nemovitých věcí... 16 3.1.1 Středověké daně a poplatky... 16 3.1.2 Daně a poplatky za absolutismu... 18 3.1.3 Daně a poplatky v 19. století a v letech 1918 1938... 19 3.1.4 Daně a poplatky od roku 1945 do roku 1992... 20 3.1.5 Daně a poplatky od roku 1993 do roku 2013... 21 3.1.6 Změny daně z nemovitých věcí v roce 2014... 21 3.2 Daň z nemovitých věcí dle zákona č. 338/1992 Sb.... 24 3.2.1 Daň z pozemků... 25 3.2.2 Daň ze staveb a jednotek... 26 3.2.3 Daň z pozemků, staveb a jednotek... 28 3.3 Inkaso daně z nemovitých věcí... 35 3.4 Katastr nemovitostí České republiky... 36 3.5 Daň z nemovitostí na Slovensku... 37 3

3.5.1 Daň z pozemků... 37 3.5.2 Daň ze staveb... 39 3.5.3 Daň z bytů... 40 4 Problematika zdanění nemovitých věcí... 42 4.1 Prodej nemovité věci... 42 4.1.1 Výpočet daně z nabytí nemovitých věcí podle znaleckého posudku... 45 4.1.2 Výpočet daně z nabytí nemovitých věcí podle směrné hodnoty... 47 4.1.3 Manuál pro výpočet určení daně z nabytí nemovitých věcí... 49 4.1.4 Zhodnocení daně z nabytí nemovitých věcí... 51 4.2 Výpočet daně z nemovitých věcí... 52 4.2.1 Výpočet daně z nemovitých věcí v obci bez místního koeficientu... 58 4.2.2 Výpočet daně z nemovitých věcí v obci s místním koeficientem... 61 4.2.3 Pravomocí obcí v České republice... 64 4.2.4 Zhodnocení daně z nemovitých věcí... 65 5 Závěr... 70 Seznam použité literatury... 73 Seznam zkratek... 76 Prohlášení o využití výsledků diplomové práce Seznam příloh Přílohy 4

1 Úvod Pro běžného občana je mnohdy složité vypořádat se s daněmi, které zatěžují jeho majetek. V životě pracujících lidí se setkáváme se situací, kdy si za své vydělané peníze chtějí pořídit své vlastní bydlení. Tím veškerá práce se zdaněním nemovitostí začíná. Pokud si pořizují nemovitost, musejí dbát na to, zda byla prodávajícím zaplacená daň z nabytí nemovitých věcí. V opačném případě, pokud prodáváme nemovitost, musíme zaplatit daň z nabytí nemovitých věcí. V okamžiku, když už nemovitou věc vlastníme, musíme také platit daně. Touto daní je daň z nemovitých věcí, která se platí od následujícího roku, kdy jsme nemovitou věc koupili, do té doby, než nemovitou věc prodáme. Tato platba je pravidelná a opakující se každým rokem. S výpočtem daně z nemovitých věcí má mnoho obyvatel potíže. Musíme si uvědomit, zda se jedná o pozemek či stavbu, do jaké kategorie patří, v jaké lokalitě žijeme a k čemu nemovitou věc používáme. Ať už se jedná o daň z nabytí nemovitých věcí, nebo daň z nemovitých věcí, není jednoduché pro laika se zorientovat v jednotlivých zákonech. V této diplomové práci, se budeme zabývat teoretickou částí daně z nabytí nemovitých věcí a daně z nemovitých věcí. Budou zde vysvětleny jednotlivé termíny, které mohou být zavádějící. Lehké nastínění výpočtu přiblíží problematiku těchto daní. Zajímavou částí bude jistě přehled částek, které byly zaplaceny na dani z nabytí nemovité věci a dani z nemovitých věcí vyprány od roku 1993 do roku 2014. V praktické části diplomové práce se budeme zabývat případem z praxe. Dojde k prodeji rodinného domu se zahradou přes realitní kancelář a následné kroky se zaplacením daně z nabytí nemovité věci. Jaké částky se musí zaplatit a z čeho se daň z nabytí nemovité věci vypočítá. Dalším krokem v praktické části je výpočet daně z nemovitých věcí u osoby, která nemovitost koupila. Budeme porovnávat jednotlivé částky na dani v několika obcích a městech v České republice. Abychom viděli, jak velký může být rozdíl v tom, kde se člověk rozhodne strávit svůj život. Cílem diplomové práce je analyzovat daň z nabytí nemovitých věcí a daň z nemovitých věcí a následně navrhnout změny ve zdanění nemovitých věcí. 5

2 Daň z nabytí nemovitých věcí V této kapitole se budeme zabývat daní z nabytí nemovitých věcí u fyzických osob, které nepodnikají. Uvedeme si základní údaje k této dani s jednotlivými specifiky. 2.1 Vývoj zdanění úplatného převodu nemovitých věcí Daň z nabytí nemovitých věcí původně nebyla daní, ale byla zahrnována ve formě poplatků. Její vývoj začíná až po Druhé světové válce. 2.1.1 Daň z nabytí nemovitých věcí v 19. století a v letech 1918 1938 V tomto období již vznikají první zákony o daních a poplatcích. Velký pokrok zaznamenáváme v oblasti mezinárodních smluv o daňových otázkách. Na základě těchto smluv cizinci neplatili daň z převodu nemovitostí, pokud neměli právní následky v Rakousku. U movitých věcí nebyly od cizinců, vybírány žádné daně. 2.1.2 Daň z nabytí nemovitých věcí v letech 1945 1992 V těchto letech dochází k zdanění požitků na majetku, činností a práv, které nebyly postiženy pozemkovou daní a dalšími daněmi. Hovoříme o dani rentové. Také byly vybírány poplatky z převodu nemovitostí. Stále se ještě nejedná o daň. Od roku 1964 jsou notářské poplatky uvedeny v zákoně č. 24/1964, o notářských poplatcích. Poplatníkem byl vždy nabyvatel nemovité věci, byl hrazen za registraci úkonu o převodu nemovité věci, tzn. poplatek, se vybíral za úkon. Při převodu nemovitých věcí bylo nutno zaplatit notáři také poplatek z převodu nemovitých věcí. Poplatek byl vybírán za platný převod vlastnictví k nemovité věci. K úpravám poplatků došlo v roce 1984, smysl zůstal stejný. Poplatníkem daně v případě prodeje nemovité věci byl nabyvatel. Pokud se jednalo o výměnu nemovité věci, platili oba účastníci výměny daň solidárně. 6

Při výměně nemovitosti se platil poplatek pouze jeden a to z nemovité věci, z které byl notářský poplatek nejvyšší. Sazba poplatku závisela na vztahu mezi převodcem a nabyvatelem. Tato sazba byla ve výši 1 % nebo 5 %. Účastníci převodu nemovité věci byli rozdělováni do tří skupit viz Tab. 2.1. Tab. 2.1 Výpočet základů daně u jednotlivých skupin Skupina Osoby ve skupině Sazba daně I. skupina manželé, děti, vnuci, rodiče 1 % min 100 Kčs II. skupina sourozenci, prarodiče a osoby, které s převodcem žili nejméně 1 rok před převodem, a pečovaly o společnou domácnost nebo byly na převodce odkázány výživou 5 % min 200 Kčs III. skupina Zdroj: vlastní úprava všechny ostatní osoby 5 % min 300 Kčs 2.1.3 Daň z nabytí nemovitých věcí od roku 1993 do roku 2014 Od 1. ledna 1993 dochází ke zrušení notářského poplatku z převodu nemovitých věcí. Princip nově zavedené daně dědické, daně darovací a daně z převodu nemovitostí vychází stále ze zákona č. 565/1990 Sb., o místních poplatcích. Od roku 1993 vchází v platnost zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí. Se vstupem tohoto zákona v platnost jsou zrušeny notářské poplatky související s převodem nemovitostí. Zákon č. 357/1992 Sb. prošel 51 novelizacemi. K 1. 1. 2014. došlo k nahrazení tohoto zákona Zákonným opatřením senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí. Původní název daně z převodu nemovitostí byl nahrazen daní z nabytí nemovitých věcí. 7

Základ daně Základem daně byla cena zjištěna podle zvláštního předpisu, která byla platná v den nabytí nemovitosti. Tato cena byla základem daně i v okamžiku, pokud byla cena sjednaná dohodou nižší, než cena zjištěná. Pokud byla cena sjednaná vyšší, než cena zjištěná, musel prodejce odvést daň z ceny sjednané. Poplatníci a sazby daně Poplatníci daně, v prvním znění zákona č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, byli rozděleni do tří skupin podle vztahu k nabyvateli (převodci). Sazba daně byla placena podle rozmezí základu daně. Sazba tvořila pevnou část a procentní část. Od roku 1994 byla pouze jediná skupina poplatníků daně z daně z nemovitostí, pro všechny skupiny byla jedna výše sazby 5 %. Od 1. 1. 2004 došlo ke snížení sazby daně na 3 %. Za devět let od snížení sazby dochází s účinností od 1. 1. 2013 ke zvýšení sazby daně na 4 %. Vyměření a splatnost daně Daň z převodu nemovitostí správce daně vypočetl a vyměřil platebním výměrem na základě podání daňového přiznání, ve kterém poplatník uvedl rozhodné údaje pro vyměření daně. Daň byla splatná do 30 dnů ode dne, kdy byl doručen platební výměr. Od roku 2014 je poplatník povinen sám vyčíslit zálohu a uvést údaje nutné k určení směrné hodnoty. 2.2 Daň z nabytí nemovitých věcí dle zákonného opatření senátu č. 340/2013 Sb. Daň z nabytí nemovitých věcí patří mezi majetkové daně. Daň je placena jednorázově z úplatného nabytí nemovitých věcí na území České republiky. Úplata podle 4, zákonného opatření č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí je částka v peněžních prostředcích nebo hodnota nepeněžitého plnění. Hodnotu nepeněžitého plnění určujeme podle zákona oceňujícího majetek. 8

V případě, že můžeme stanovit směrnou hodnotu, je hodnotou nepeněžitého plnění směrná hodnota. Osvobození u nových staveb První úplatné nabytí vlastnického práva k pozemku nebo právu stavby, jejíž součástí je nová stavba rodinného domu, je osvobozeno od daně z nabytí nemovitých věci. Mezi další osvobození u nových staveb je jednotka, která nezahrnuje nebytový prostor, kromě garáže, sklepu nebo komory v nové stavbě bytového domu. Tyto stavby jsou osvobozeny od daně z nabytí nemovitých věcí v případě, že dojde k nabytí vlastnického práva do 5 let ode dne, od kterého lze novou stavbu užívat. Poplatník daně Poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí je převodce vlastnického práva k nemovité věci, pokud se jedná o nabytí vlastnického práva koupí nebo směnou a nabyvatel a převodce se v kupní smlouvě nedohodnou, že poplatníkem daně je nabyvatel. Nabyvatel práva je poplatníkem v ostatních případech. Pokud dojde k dohodnutí na základě kupní smlouvy, že poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí bude nabyvatel vlastnického práva, má povinnost daň místně příslušnému správci daně odvést ve správné výši. Pro názornou ilustraci je při prodeji nemovité věci nabyvatelem kupující a převodcem se stává osoba prodávající nemovitou věc. Nabytím vlastnického práva k nemovité se rozumí vyčlenění nebo nabytí nemovité věci do svěřeneckého fondu, dále se jedná o nabytí stavby, která se stane součástí pozemku. Předmět daně Na základě nabytí vlastnického práva k nemovité věci jsou předmětem daně pozemky, stavby, částí inženýrské sítě, jednotky nacházející se na území České republiky, právo stavby a spoluvlastnický podíl. Nabytím vlastnického práva je také 9

vyčlenění nebo nabytí nemovité věci do svěřeneckého fondu a nabytí stavby, která se stane součástí pozemku. Právo stavby je právem věcným a lze ho dle Nového občanského zákoníku sjednat maximálně na 99 let. Postavení osoby oprávněné je do jisté míry srovnatelné s právem vlastníka stavby. Právo stavby lze zřídit bezúplatně, za jednorázovou platbu nebo opakující se platby. Právo stavby zatěžuje pozemek a není možné jej zřídit k jiné stavbě nebo její části. V okamžiku uplynutí práva stavby se vlastníkem stavby stane vlastník pozemku. Vlastník pozemku vyplatí náhradu ve výši poloviny stavby v době zániku práva stavby. Lze samozřejmě dohodnut jinou výši náhrady. Se vstupem platnosti Nového občanského zákoníku od 1. ledna 2014 dochází k možnosti založení svěřenecké fondu. Tyto fondy slouží k vyčlenění majetku a určit ho k jakémukoliv účelu. Svěřenecký fond vzniká buď vyčleněním majetku, nebo pořízením v případě smrti zakladatele. K vyčleněnému majetku ztrácí zakladatel vlastnická práva a ta přechází na svěřenecký fond. Tímto okamžikem je majetek chráněn před věřiteli, snížení daňového základu, chrání se identita zakladatele (v katastru nemovitostí je uvedeno jméno správce svěřeneckého fondu), může dojít k vyhnutí se dědickému řízení, zneužití zděděného majetku, zajištění sebe a svých blízkých. Svěřenecký fond se může využít v případě dědictví, renty pro případ úrazu, investování, správě společnosti a pro účely charity. Základ daně Nabývací hodnota snížená o uznatelný výdaj je základem daně z nabytí nemovitých věcí. Dle 24 zákonného opatření č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí jsou uznatelným výdajem náklady a odměna zaplacená znalci za znalecký posudek určující zjištěnou cenu. Nabývací hodnotou může být: sjednaná cena, srovnávací daňová hodnota, zjištěná cena, zvláštní cena. Za sjednanou cenu se považuje úplata za nabytí vlastnického práva k nemovité věci. Jedná se tedy o cenu, která je uvedena v kupní smlouvě, prodejní cena, mezi nabyvatelem (kupujícím) a převodcem (prodávajícím). 10

Nabývací hodnotou je buď sjednaná cena v případě, že je vyšší nebo rovna srovnávací daňové hodnotě. Jedná se o případ, kdy prodejní cena nemovité věci je vyšší, než srovnávací daňová hodnota zjištěná ze směrné hodnoty nebo zjištěné ceny. V druhém případě může být za nabývací hodnotu považována sjednaná cena, pokud to stanoví zákonné opatření Senátu. V okamžiku, kdy je srovnávací daňová hodnota vyšší, než sjednaná cena (prodejní cena), je nabývací hodnotou srovnávací cena. Nabývací hodnotou může být také zjištěná cena. Ta se určí v případě, v okamžiku, kdy není nabývací hodnotou srovnávací daňová hodnota, sjednaná cena nebo pokud je to zákonné opatřené Senátu. Za nabývací hodnotu se považuje výlučně zvláštní cena, a to v případě, že ji je možné určit. Nabývací hodnota Nabývací hodnotu zjistíme různým způsobem. Zjištění směrné hodnoty, srovnávací daňové hodnoty, zjištěné ceny a zvláštní ceny popisujeme níže. Směrnou hodnotu zjistíme z cen nemovitých věcí v místě, kde se nachází nemovitá věc. Musíme započítat do této ceny druh, polohu, účel, stáří, vybavení a stavebně technické parametry nemovité věci. Směrnou hodnotu pro orientaci poplatníka zjistíme na stránkách finanční správy (http://smernahodnota.financnisprava.cz/). Po vyplnění formuláře pro určení směrné hodnoty se veškeré, námi zapsané hodnoty vyplní automaticky do Přílohy č. 2 k Přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí. Přílohu odevzdáváme na finanční úřad spolu s daňovým přiznáním. Srovnávací daňovou hodnotou je částka odpovídající 75 % směrné hodnoty, nebo zjištěné ceny. Můžeme si zvolit, zda jako srovnávací cenu použijeme směrnou hodnotu, nebo zjištěnou cenu. Možnost volby je pro poplatníka výhodou, může ovlivnit svým rozhodnutím výši odvedené daně. Podle zákona upravujícího oceňování majetku získáme zjištěnou cenu. Zjištěná cena je uvedená ve znaleckém posudku znalce. Výdaje spojené se zaplacením znalce, jsou uznatelným výdajem, o který můžeme snížit základ daně. Pokud se rozhodneme pro výpočet daně z nabytí nemovitých věcí pomocí zjištěné ceny, musíme společně s Přiznáním k dani z nabytí nemovitých věcí doložit znalecký posudek. Zjištěnou cenu musíme zvolit vždy, pokud se jedná o nabytí nemovité věci 11

ve formě finančního leasingu, zajišťovacího převodu práva nebo nabytí vlastnického práva k obchodnímu závodu nebo jeho části, jejichž je nemovitá věc součástí. Zvláštní cenou rozumíme cenu při vydražení a předrážce, ale také při pozůstalosti. Cenu související s pozůstalostí zjistíme z prodeje nemovité věci. Zvláštní cena se určuje také u vkladu nemovité věci do osobní společnosti, družstva a kapitálové společnosti. Zvláštní cenou u vkladu nemovité věci do osobní společnosti je cena uvedená ve společenské smlouvě. Zvláštní cenou u nemovité věci při vkladu do družstva je cena určená znalcem. Pro vklad nemovité věci do kapitálové společnosti se zvláštní cena určí znalcem při ocenění vkladu nepeněžitého majetku. Zvláštní cenou při insolvenčním řízení je cena, která je dosažena při prodeji mimo dražbu, nebo cena nemovité věci určena znaleckým posudkem. Pokud dojde k prodeji nemovité věci v rámci likvidace pozůstalosti, nebo prodeje pozůstalosti osobou spravující pozůstalost, jedná se také o zvláštní cenu. Sazba daně a výpočet daně V zákonném opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí je uvedena výše sazby 4 %. Pro výpočet daně z nabytí nemovitých věcí vynásobíme základ daně zaokrouhlený na celé stokoruny nahoru sazbou daně. Výnos daně z nabytí nemovitých věcí je příjmem státního rozpočtu. Daňové přiznání Po vkladu vlastnického práva k nemovité věci, práva stavby a správy svěřeneckého fondu je nutno podat daňové přiznání. Daňové přiznání podáme nejpozději do třetího kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, v němž došlo ke vkladu. Musíme zaplatit daň z nabytí nemovitých věcí prostřednictvím zálohy ve výši 4 % sjednané ceny. Tuto zálohu zaokrouhlíme na celé stokoruny nahoru. V případě, že se daň neodchyluje od zálohy, potom je pohlíženo na zálohu jako na daň z nabytí nemovitých věcí, tudíž poplatník nemá povinnost daň odvést. Zálohu má povinnost poplatník uhradit nejpozději v poslední den lhůty pro podání daňového přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí. Pokud je vyměřená daň vyšší, než odvedená daň, musíme rozdíl mezi daní a zálohou splatit ve lhůtě 30 dnů od doručení platebního výměru. 12

Poplatník má povinnost v daňovém přiznání sám vyčíslit zálohu a uvést údaje potřebné k určení směrné hodnoty. Pro podání daňového přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí je důležité si uvědomit místní příslušnost. Místně příslušným ke správě daní je správce daně, v jehož obvodu se nachází nemovitá věc, u které dochází k nabytí vlastnického práva k nemovité věci, nebo pozemek zatížený právem stavby. Poplatník se může rozhodnout, zda podá daňové přiznání v listinné podobě, nebo jej podá prostřednictví daňového portálu v elektronické podobě. Daň se nestanoví a následně neplatí, pokud poplatník vyčíslí daň z nabytí nemovitých věcí v částce nižší než 200 Kč. V okamžiku rozdílu nižšího než 200 Kč mezi vyměřenou daní z nabytí nemovitých věcí a uhrazenou zálohou, stanoví se daň ve výši zálohy. Nedílnou součástí daňového přiznání jsou přílohy. Jedná se o písemnost, prostřednictvím které došlo k zapsání vlastnického práva, práva stavby nebo správy svěřeneckého fondu do katastru nemovitostí. Mezi další přílohy náleží písemnost potvrzující zvláštní cenu, pokud došlo k určení zvláštní ceny. Nedílnou součástí daňového přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí je znalecký posudek, zda došlo k odvedení daně z nabytí nemovitých věcí na základě zjištěné ceny. Znalecké ocenění musí být přílohou také, pokud dojde ke srovnávání daně zjištěné ceny a sjednané ceny pro vyměření daně z nabytí nemovitých věcí. Pokud poplatník nedodá nutné informace k vyměření směrné hodnoty, je vyzván správcem daně k předložení posudku znalce. Chce-li poplatník uplatnit uznatelná výdaj, aby došlo ke snížení základu daně, musí být součástí daňového přiznání doklad o zaplacení odměny a nákladů znalci. Pro lepší pochopení odvedené daně z nabytí nemovité věci, uvádíme vše v příkladu v kapitole č. 4. 2.3 Inkaso daně z nabytí nemovitých věcí V této kapitole se zaměříme na výběr daní z nabytí nemovitých věcí v rámci vývoje od roku 1993 do roku 2014. Jednotlivé vybrané částky jsou uvedeny v Tab. 2.2. Data jsou k dispozici na internetových stránkách Ministerstva financí České republiky. 13

Tab. 2.2 Přehled inkasa daně z nabytí nemovitých věcí Rok Inkaso (v mil Kč) Rok Inkaso (v mil Kč) 1993 616 2004 9 461 1994 1 645 2005 7 494 1995 2 768 2006 7 788 1996 3 464 2007 9 774 1997 4 488 2008 9 950 1998 5 677 2009 7 809 1999 6 271 2010 7 453 2000 5 439 2011 7 362 2001 5 834 2012 7 660 2002 7 171 2013 8 894 2003 8 025 2014 3 686 Zdroj: vlastní úprava K lepší orientaci k uvedeným hodnotám, nám slouží Graf č. 2.1, viz níže. Po roce 1993 dochází k nárůstu vybíraných částek na dani z převodu nemovitostí, k následnému poklesu dochází v roce 2009. Zajímavý je rok 2014, kdy došlo k prudkému poklesu výběru daně z převodu nemovitých věcí. 14

Graf 2.1 Přehled inkasa daně z nabytí nemovitých věcí 12 000 10 000 8 000 6 000 4 000 2 000 0 Zdroj: vlastní úprava 2.4 Daň z převodu nemovitostí na Slovensku Slovenská republika od roku 2005 zrušila daň z převodu nemovitostí. Na základě reforem, které se udály v oblasti majetkových daní na Slovensku, je daňový systém Slovenska hodnocen jako jeden z nejmodernějších v Evropě. 15

3 Daň z nemovitých věcí V této kapitole se budeme zabývat dani z nemovitých věcí u osob, které jsou vlastníky nemovitých věcí, nebo nemovité věci využívají. Zaměříme se na vývoj této daně, jednotlivé kategorie nemovitých věcí a na povinnosti související s odvodem daně z nemovitých věcí. 3.1 Vývoj zdanění nemovitých věcí Vznik daňové soustavy se vyvíjel obdobným způsobem jako v jiných evropských monarchiích. Do 13. století zajišťoval výběr daní a poplatků panovník, od 13. století si tento úkol začíná přebírat šlechta. K výrazné změně dochází po husitských válkách, kdy výběr daní přechází na stavy. Vývoj daně z nemovitých věcí se vyvíjí již od středověku, na rozdíl od daně z nabytí nemovitých věcí. 3.1.1 Středověké daně a poplatky V dobách středověku obvykle nebyly pravidelné platby daně. Pokud panovník potřeboval peníze na financování válečných tažení, křížových výprav apod., tak zavedl dočasně určitý druh daně. Mezi základní daně středověku patřila např. daň z míru, kterou panovníkovi odváděli všichni svobodní rolníci, na oplátku musel panovník a vojsko zajistit mír. Daně nebyly pouze v peněžní nebo naturální podobě, ale také ve vykonání určité služby. Jednalo se o zajištění noclehu a jídla pro panovníka, jeho družinu a koně. Důležitou roli hrála cla. Vybírala se na různé významné komodity při přechodu hranic, ale také při průchodu městy, přes mosty apod. Často se stávalo, že obchodníci obcházeli velká města, aby se vyhnuli těmto clům. Nevýhodou bylo, že byli často napadáni a následně přišli o všechno zboží, než jen o clo. Velmi známým poplatkem je církevní desátek, který se odváděl panovníkovi a ten následně část desátku předal církvi. 16

Čechy předhusitské V tomto období dochází k čím dál většímu vlastnictví pozemků českých velmožů a církve. Součástí pozemků bylo také obyvatelstvo, které na daném území žilo. S těmito změnami se zavádí první majetková daň na území Čech, obecná (generální) berně. Jednalo se o daň, která byla odváděna do pokladny panovníka ze všech pozemků v zemi. Za posledních Přemyslovců se obecná berně zřejmě platila každoročně, a to ve výši jednoho věrduňku čili 15 grošů z lánu, jak tvrdí Starý (2009, s. 59). Za vlády Jana Lucemburského došlo k upevnění postavení šlechty. Výše generální berně nesměla být vyšší než 16 grošů. Pozemky obdělávané šlechtou měli být od daně osvobozeny. Panovníkovi se podařilo osvobození od daně vypustit. Ovšem horní hranice byla zachována a berně se platila jen při významných příležitostech v zemi. K další majetkové dani patřila daň z vlastnictví mlýnu, řemeslnické dílny a hospody. Stále si panovník v některých případech zavedl zvláštní daň. Majetkovou daní byl také lenní poplatek. Poplatek se vybíral z propůjčeného statku ve výši 1 % jednou ročně. Lenní poplatek byl nedílnou součástí pokladny panovníka. Při zakládání nových měst a vesnic byli povinní odvést kolonisté tzv. podací poplatek, který byl placen podle velikosti rozdělené půdy. Poddaní museli také platit feudální rentu, která se platila každým rokem. Poddaní měli také povinnost roboty na pozemcích šlechty v období žní. K dalším povinnostem patřilo placení mimořádných dávek. Čechy poděbradské a jagellonské Po období husitských válek byla státní pokladna bez peněz, města a kláštery se osamostatnily. Stále zůstala obecná berně, ovšem pod touto berní se v průběhu let objevují i jiné poplatky. V roce 1517 došlo v českém království zavedení tzv. všeobecná berně ze jmění. Vztahovala se ke všemu majetku (movitého i nemovitého) včetně šlechtického. 17

Čechy předbělohorské Novinkou v tomto období je zavedení berně domovní. Docházelo k výběru daně z domů městských, poddanských a šlechtických, která se nacházela na území měst. Z důvodu spravedlnosti měla vrchnost odvést vyšší částku, aby odpovídala velikosti hospodářství. V roce 1596 byla zavedena daň z komínů, kterou platily všechny svobodné stavy a berně z krámů, kterou platili pouze obchodníci a řemeslníci. 3.1.2 Daně a poplatky za absolutismu V celém období absolutismu je velké množství daní, ale také složitý systém výběrů daní. Docházelo k vysokým finančním odlivům na financování válek. Byl zaváděn velký počet daní, které vydržely pouze pár let a byly zrušeny. Mezi daně, které vydržely několik desetiletí, náleží např. daň dědická a pozemková berně, která se stále vyvíjela. V této době dochází již k rozlišení daní na přímé a nepřímé. Výše daní nebyla stejná v Čechách, na Moravě a ve Slezsku. Mezi základní daně patřila všeobecná berně, kterou představovala daň pozemková a daň z výnosu půdy. Odvádět ji měla vrchnost, ale ta svou daňovou povinnost přenášela na poddané. Částka všeobecné berně byla rozdělena do tří částí. Na potřeby vojenské, k volné dispozici panovníka a pro potřeby země (Starý, 2009). Okolo roku 1654 byl zaveden první katastr nemovitostí tzv. Berní ruly. Daň byla vypočítávána složitým způsobem, do výpočtu byly zahrnuty různé aspekty související s daným pozemkem. Jednalo se např. o kvalitu a způsob využití půdy, počet dobytka, a zda se na půdě provozovala živnost. V průběhu let byl zaveden I. tereziánský katastr a II. tereziánský katastr. V roce 1817 bylo rozhodnuto o zavedení tzv. trvalého berního katastru. Mezi léty 1820 a 1830 byly zavedené nové daně a došlo k úpravám pozemkové daně. Dochází k rozdělení daní na domovní a pozemkovou daň. Domovní daň se dělila na daň činžovní (v hlavních a některých lázeňských městech) a daň třídní (v ostatních městech). 18

3.1.3 Daně a poplatky v 19. století a v letech 1918 1938 Od poloviny 19. století dochází k zavádění uceleného systému daní. Pozemková berně stále existuje ve své podobě. Je zavedena např. daň z příjmů. Dochází k zužování majetku státu a je potřeba zajistit příjmy ve formě daní. Majetkové daně do roku 1918 Pozemková daň byla rovnoměrně rozdělována mezi poddané a vrchnost. Tzn., že 70 % čistého výnosu zůstalo poddaným a 30 % bylo rozděleno mezi stát a vrchnost. V roce 1817 byl přijat tzv. stabilní katastr, který vyměřoval pozemky a jejich čistý výnos (Starý, 2009). Zavádění bylo časově náročné a na území Čech byl zaveden až po třech desetiletích. Celkem kolem roku 1860 činila sazba pozemkové daně 26,66 %. Jak tvrdí Starý (2009, s. 95). Předmětem pozemkové daně byly zemědělské pozemky a lesy. Byla zavedená určitá osvobození od daně, která se vztahovala k pozemku. Jednalo se např. o bažiny, jezera, rybníky, neproduktivní plochy, veřejné cesty, náměstí, hřbitovy, stavební pozemky zdaněné domovní daní (Starý, 2009). Poplatníkem daně byl držitel pozemku. Další daní byla domovní daň, tato daň byla v roce 1820 spojena s pozemkovou daní na tzv. gruntovní daň. Jak již bylo uvedeno výše, domovní daň se skládala z činžovní daně a třídní daně. Třídní daň byla placena na základě počtu obytných místností a pater. Existovalo šestnáct tříd bytů. Poplatníkem daně byl majitel bytu nebo jeho uživatel. Daň ovlivňovaly různé aspekty, např. místo kde dům stál, účel pro který nemovitost byla používána a stáří nemovitosti. Pokud osoba platila domovní nebo pozemkovou daň, měla možnost odečíst si určité procento z výnosu osobních přímých daní. Daně a poplatky v letech 1918-1938 Za První republiky byla zachována pozemková daň, ovšem tržní domovní daň byla zvýšená. Bylo podporováno bydlení a výstavba nových domů, to se odrazilo na osvobození od domovní daně u novostaveb. Po první světové válce bylo nutno stabilizovat ekonomiku, z toho důvody byla zavedená nová daň a to byla daň z majetku. Touto daní byly zasaženy jak fyzické, tak právnické osoby, které měly na území Československé republiky majetek. 19

Jednalo se o zdanění majetku, který nebyl součástí nemovitosti nebo majetek sloužící podnikatelům k osobním potřebám (Starý, 2009). V roce 1927 došlo k daňové reformě pod vedením ministra financí Karla Engliše. Domovní daň byla zachována, došlo k rozšíření nemovitostí, na které se vztahovala. Původně musel být celý dům určen k bydlení, od reformy stačilo, aby k bydlení byla pouze část domu. 3.1.4 Daně a poplatky od roku 1945 do roku 1992 Po Druhé světové válce dochází k vydávání nových právních předpisů, z důvodu odstranění zavedených daní v době okupace. Daně a poplatky 1945-1948 Daň pozemková se vztahovala na pozemky, které se daly obdělávat (zemědělské pozemky, lesy, rybníky). Základem daně byly výnosy, které byly zapsány v pozemkovém katastru (Starý, 2009). Pro výpočet daně se základ daně zvýšený o daný koeficient vynásobil sazbou 2 %. Domovní daň se stále dělila na činžovní daň (u vybraných měst) a na daň třídní. Třídní daň se platila z nájmu u nemovitostí, které nepostihla činžovní daň. V roce 1946 byly zavedeny mimořádné majetkové dávky. Starý uvádí (2009, s. 167): Fyzické i právnické osoby byli povinny zaplatit dávku z přírůstku majetku zjištěného k 1. lednu 1939 a k 15. listopadu 1945. Daně a poplatky po roce 1949-1992 V roce 1953 došlo k výrazné změně domovní daně. Byla vybírána ze všech budov. Následně docházelo k zavádění různých výjimek osvobození např. státních budov. Po těchto rozsáhlých výjimkách zůstaly domovní daní, zdaněny pouze soukromé budovy. V roce 1962 došlo k další právní úpravě. Jednalo se o zdanění pouze budov v osobním vlastnictví. Určil se základ daně podle zastavěné plochy s výhodnou sazbou. U budov v soukromém vlastnictví podle nájemného a podle ceny užívání (Starý, 2009). 20

3.1.5 Daně a poplatky od roku 1993 do roku 2013 Zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí, byl od svého vzniku 29krát novelizován. Jedním z výrazných rozdílů roku 1993 a 2014 je změna terminologie pro označení předmětu daně. Zatímco při vzniku zákona byl používán výraz nemovitost, od roku 2014 je používán termín nemovitá věc. Při vzniku zákona nebyl velký výčet nemovitých věcí v osvobození. Zvláštností je, že v roce 1993 nebyly zdaňovány pozemky, které byly využívány k podnikání. K zdanění pozemků k podnikání dochází od roku 2012. Mezi další rozdíly náleží koeficienty podle počtu obyvatel, které byly uplatňovány. Obce byly podle počtu obyvatel rozděleny do dalších dvou skupin do 300 obyvatel a od 300 do 600 obyvatel, což dnes již není. Tyto další dvě skupiny pro koeficient byly zrušeny od 1. 1. 2008. Od 1. 1. 2010 dochází k výrazným změnám v dani z nemovitých věcí. Jednotlivé sazby daně u pozemků a staveb byly navýšeny. Ve většině případů došlo k dvojnásobnému zvýšení sazeb daně, což byla pro občany velká změna. Po sedmi letech museli zaplatit mnohem vyšší daň z nemovitých věcí. 3.1.6 Změny daně z nemovitých věcí v roce 2014 Ke změnám zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí došlo na základě přijetí Nového občanského zákoníku. Mezi hlavní změny patří začlenění nové terminologie do zákona č. 338/1992 Sb. Mezi jednotlivé termíny patří např. nemovitá věc na místo nemovitost, byt je nahrazen termínem jednotka. Významnou změnou je platba daně z pozemku, na kterém se jednotka nachází. V tomto případě se mohu uplatnit dva koeficienty pro výpočet základu daně. Pro získání základu daně u jednotky, ke které náleží pozemek a přesahuje zastavěnou plochu, vynásobíme výměru podlahové plochy v m 2 koeficientem 1,22. V okamžiku, kdy pozemek nepřesahuje zastavěnou plochu, vynásobíme výměru podlahové plochy v m 2 koeficientem 1,20. Byl zaveden nový výraz pacht. Pachtem je přenechání věci k užívání jinému, jeho předmětem je právo užívat, ale také požívat. 21

Poplatníkem daně z pozemků u nemovité věci ve svěřeneckém fondu je svěřenecký fond. Svěřenecký fond slouží k tomu, že zakladatel vyčlení ze svého majetku část a svěří ji správci na základě smlouvy, správce svěřeneckého fondu se zaváže majetek spravovat a držet. Podrobné změny sazeb daně z nabytí nemovitých věcí u pozemků jsou uvedeny v Tab. 3.1. Tab. 3.1 Sazby daně z pozemků 1993-2015 Pozemky - sazba daně 1993-1994 1995-2000 2001 2010 2012-2015 1) Sazba daně u pozemků a) b) Orné půdy, chmelnic, vinic, zahrad, ovocných sadů, trvalých travních porostů, hospodářských lesů a rybníků a intenzivním chovem ryb. 0,75 % 0,75 % 0,75 % 0,75 % 0,75 % 0,25 % 0,25 % 0,25 % 0,25 % 0,25 % 2) Sazba daně u ostatních pozemků a) zpevněná plocha pozemků užívána k podnikání nebo v souvislosti s ním 1. zemědělské prvovýroby, lesního a vodní hospodářství, 2. průmyslu, stavebnictví, dopravy, energetiky, ostatní zemědělskou výrobu a ostatní druhy podnikání, - - - - 1 Kč - - - - 5 Kč b) stavebních pozemků, 1 Kč 1 Kč 1 Kč 2 Kč 2 Kč c) ostatních ploch, 0,10 Kč 0,10 Kč 0,10 Kč 0,20 Kč 0,20 Kč d) zastavěných ploch a nádvoří. 0,10 Kč 0,10 Kč 0,10 Kč 0,20 Kč 0,20 Kč Zdroj: vlastní úprava 22

K vývoji sazeb daně z nemovitých věcí docházelo také u staveb a jednotek, změny jsou uvedeny v Tab. 3.2. Tab. 3.2 Sazby daně ze staveb a jednotek 1993-2015 Stavby - sazby daně 1993-1994 1995-2000 2001 2010 2012-2015 1) Základní sazby daně a) budovy obytného domu, ostatních budov tvořící příslušenství obytného domu z výměry přesahující 16 m2, 1 Kč 1 Kč 1 Kč 2 Kč 2 Kč b) u budovy pro rodinnou rekreačním budovy RD využívané pro rodinnou 3 Kč 3 Kč 3 Kč 6 Kč 6 Kč rekreaci a u staveb, která plní a 1 Kč a 1 Kč a 1 Kč a 2 Kč a 2 Kč doplňkovou funkci k těmto budovám, s výjimkou garáží, c) u garáže vystavěné odděleně od budov obytných domů Zdroj: vlastní úprava 4 Kč 4 Kč 4 Kč 8 Kč 8 Kč Sazby daně pro podnikatelské subjekty byly výrazně zvýšeny v roce 2010, všechny změny v průběhu let 1993 až 2015 jsou uvedeny v Tab. 3.3 pro daň ze staveb a jednotek určených k podnikatelské činnosti. 23

Tab. 3.3 Sazby daně ze staveb a jednotek podnikatelských subjektů 1993-2015 Stavby - sazby daně 1993-1994 1995-2000 2001 2010 2012-2015 1) Základní sazby daně a) zdanitelné stavby a u jednotky, jejichž převažující část zastavěné plochy zdanitelné stavby nebo podlahové plochy je užívána k 1. podnikání v zemědělské prvovýrobě, lesním a vodním hospodářství, 2. podnikání v průmyslu, stavebnictví, dopravy, energetiky, ostat. zemědělství výrobu a ostatní druhy podnikání, 1 Kč 1 Kč 1 Kč 2 Kč 2 Kč 5 Kč 5 Kč 5 Kč 10 Kč 10 Kč 3. ostatním druhům podnikání, 10 Kč 10 Kč 10 Kč 10 Kč 10 Kč b) u ostatní zdanitelné stavby, 3 Kč 3 Kč 3 Kč 6 Kč 6 Kč c) u ostatní jednotky. - - 1 Kč 2 Kč 2 Kč Zdroj: vlastní úprava 3.2 Daň z nemovitých věcí dle zákona č. 338/1992 Sb. Daň z nemovitých věcí řadíme mezi majetkové daně, kterou odvádíme pravidelně na základě vlastnictví nemovitých věcí. Daň z nemovitých věcí tvoří daň z pozemků a daň ze staveb a jednotek. Uplatňuje princip prospěchu, protože vlastník nemovité věci spotřebovává některé veřejné statky na místní úrovni, například zabezpečení požární ochrany, policie, provozování rozvodných sítí, veřejného osvětlení apod. (Vančurová, Láchová, 2014). Nemovité věci evidujeme prostřednictvím katastru nemovitostí, tudíž jsou velmi lehko zjistitelní majitelé nemovitých věcí a následně snadné ověření odvedené daně. Příjem z této daně odvádíme do rozpočtů obcí, v jejichž katastru se dané nemovité věci nacházejí. 24

V zákoně č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí jsou uvedené nemovité věci, které jsou osvobozeny od daně z nemovitých věcí. Mezi důvody pro osvobození mohou být veřejně prospěšná využití, rozvody vody, energií, veřejná doprava, ochrana životního prostředí a omezená možnost využití. 3.2.1 Daň z pozemků Pozemky na území České republiky, evidované v katastru nemovitostí, jsou předmětem daně z nemovitých věcí. Základ daně Předmětem daně z pozemků rozdělujeme na základní dva typy. Prvním typem je zemědělská půda, kde základem daně je výměra v m 2 vynásobena průměrnou cenou půdy stanovenou na 1 m 2 na základě vyhlášky Ministerstva zemědělství České republiky. Ve vyhlášce je seznam katastrálních území s přiřazenými průměrnými cenami. Druhým typem je nezemědělská půda, u které dle zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí základem daně je základem daně skutečná výměra pozemku. Přehled výpočtů základů daně u jednotlivých typů pozemků je uveden v Tab. 3.4. Tab. 3.4 Výpočet základů daně u jednotlivých pozemků Výměra pozemku Orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, trvalé travní porosty Hospodářské lesy a rybníky s intenzivním a průmyslovým chovem ryb Výpočet základ daně skutečná výměra * průměrná cena skutečná výměra * průměrná cena skutečná výměra * 3,80 Kč Ostatní pozemky skutečná výměra pozemku v m 2 Zdroj: vlastní úprava 25

Sazba daně Sazba daně u pozemků je uvedena v procentech, nebo v českých korunách. Sazba daně v procentech je v zákoně č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí uvedena pro ornou půdu, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, trvalé travnaté porosty, hospodářské lesy apod. Zatímco sazba daně v českých korunách je uvedena pro zpevněné plochy pozemků, stavebních pozemků, zastavěných ploch a nádvoří a ostatních ploch. Základní sazba daně se násobí koeficientem dle počtu obyvatel, tento koeficient může obec zvýšit obecně závaznou vyhláškou o jednu kategorii, nebo snížit o jednu až tři kategorie. Jednotlivé sazby daně u pozemků jsou uvedeny v Tab. 3.5. Tab. 3.5 Sazby daně u pozemků Typ pozemku Sazba daně Orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady 0,75 % Trvalé travní porosty, hospodářské lesy a rybníky s intenzivním a průmyslovým chovem ryb Stavební pozemky Ostatní plochy Zastavěné plochy a nádvoří Zdroj: vlastní úprava 0,25 % 2 Kč 0,20 Kč 0,20 Kč 3.2.2 Daň ze staveb a jednotek Stavby a jednotky na území České republiky, evidované v katastru nemovitostí, jsou předmětem daně z nemovitých věcí. Předmět daně Předmět daně ze staveb jsou obytné budovy, budovy pro rodinnou rekreaci, garáže, budovy a stavby pro podnikání a ostatní zdanitelné stavby. 26

Předmětem daně z jednotek jsou byty a nebytové prostory do 31. 12. 2013. Od 1. 1. 2014 řadíme do předmětu daně z jednotek jednotky pro bydlení, pro podnikání, garáž a ostatní jednotky. Základ daně Základem daně ze staveb a jednotek dle zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí, je skutečná výměra zastavěné plochy v m 2. Skutečná výměra podlahové plochy u jednotek je vynásobena koeficientem 1,22 v případě, že je součástí stavby pozemek, který přesahuje zastavěnou plochu. Pokud pozemek nepřesahuje zastavěnou plochu, vynásobíme skutečnou výměru koeficientem 1,20. Sazby daně Sazba daně u staveb a jednotek je v zákoně 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí uvedena v českých korunách v odlišných částkách dle typu stavby či jednotky. Jednotlivé sazby uvedeny v tabulce Tab. 3.6 jsou za 1 m 2 zastavěné plochy. Tab. 3.6 Sazby daně u staveb a jednotek Typ stavby nebo jednotky Budova obytného domu, ostatní příslušenství k budově obytného domu z výměry přesahující 16 m 2 Budovy pro rodinnou rekreaci a budovy rodinného domu využívány pro rodinnou rekreaci Stavby tvořící doplňkovou funkci k budovám a rodinným domům pro rodinnou rekreaci s výjimkou garáže Garáže vystavěné odděleně od budovy, jejíž převažující část je využívána jako garáž Ostatní zdanitelné stavby Ostatní jednotky Zdroj: vlastní úprava Sazba daně 2 Kč 6 Kč 2 Kč 8 Kč 6 Kč 2 Kč 27

3.2.3 Daň z pozemků, staveb a jednotek Poplatníkem daně je vlastník pozemku, stavby nebo jednotky, nachází-li se na území České republiky. Poplatníkem daně může být také osoba, která nemovitou věc využívá a vlastník dané nemovité věci není znám. Mezi další poplatníky daně náleží např. nájemce nebo pachtýř. Poplatník nemusí mít trvalé bydliště, nebo sídlo (v případě právnických osob) v místě, kde se nachází nemovitá věc, přesto musí daň odvést. V případě, že je více vlastníku nemovité věci, mají povinnost platit daň společně a nerozdílně tzn., že jeden majitel podá za všechny spoluvlastníky daňové přiznání a odvede daň, následně se spoluvlastníci vzájemně domluví na vyrovnání odvedené daně. Dle zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí existuje druhá možnost. Každý spoluvlastník samostatně podá daňové přiznání a daň odvede za svůj majetkový podíl. Koeficienty Podle zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí existují koeficienty, kterými je ovlivněna výsledná daň z nemovitých věcí. Těmito koeficienty jsou koeficient dle počtu obyvatel, místní koeficient a koeficient 1,5, koeficienty pro stavby sloužící k rodinné rekreaci. Místní koeficient obec může mít zavedený obecně závaznou vyhláškou, tímto koeficientem vynásobíme daň poplatníka za vybrané pozemky, zdanitelné stavby a jednotky. Koeficientem nenásobíme daň u pozemků orné půdy, chmelnic, vinic, zahrad, ovocných sadů a trvalých travních porostů. Koeficient dle počtu obyvatel je určen v zákoně č. 388/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí, stav obyvatel posuzujeme z posledního sčítání lidu. Daným koeficientem násobíme základní sazbu daně u budov obytného domu, ostatních budov tvořící příslušenství k budově obytného domu, u ostatních jednotek a stavebních pozemků. Jedná se o jednu z možností, jak si může obec zvýšit své příjmy. Koeficient 1,5 u staveb, může obec stanovit obecně závaznou vyhláškou. Koeficientem vynásobíme základní sazbu daně, popř. zvýšenou sazbu daně. Mezi stavby, které řadíme pod tento koeficient, náleží budovy pro rodinnou rekreaci, 28

garáže vystavěné odděleně od budov a zdanitelné stavby a jednotky, které užíváme pro podnikání. Jedná se o druhý koeficient, kterým má možnost obec navýšit příjmy. K předchozím koeficientům náleží také koeficient národních parků a zón I. chráněných oblastí. Tento koeficient použijeme v případě, že se stavba pro rodinnou rekreaci nachází v národním parku nebo zóně I. ochranného pásma. Pro použití jednotlivých koeficientů u pozemků, staveb a jednotek slouží Tab. 3.7 pro koeficienty u pozemků. Tab. 3.7 Určení koeficientů u pozemků Pozemky MK KPO K 1,5 A orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad N N N B trvalý travní porost (dříve louka, pastvina) N N N C hospodářský les A N N D rybník s intenzivním a průmyslovým chovem ryb A N N E zastavěná plocha a nádvoří A N N F stavební pozemek A A N G ostatní plocha A N N X zemědělská prvovýroba, lesní a vodní hospodářství A N N průmysl, stavebnictví, doprava, energetika, ostatní Y zemědělská výroba, ostatní podnikatelská činnost Zdroj: vlastní úprava A N N 29

V následující Tab. 3.8 je uveden přehled koeficientů u staveb. Tab. 3.8 Určení koeficientů u staveb Stavby MK KPO K 1,5 H budova obytného domu A A N I J K ostatní stavba tvořící příslušenství k budově obytného domu budova pro rodinnou rekreaci včetně budov rodinných domů využívaných pro rodinnou rekreaci budova plnící doplňkovou funkci k budově pro rodinnou rekreaci nebo k budově rodinného domu využívaného pro rodinnou rekreaci A A N A N A A N A L garáž vystavěná odděleně od budovy obytného domu A N A M podnikání v zemědělské prvovýrobě, lesním a vodním hospodářství N podnikání v průmyslu, stavebnictví, dopravě, energetice, nebo v ostatní zemědělské výrobě A N A A N A O ostatní druhy podnikání A N A P ostatní zdanitelná stavba A N A Zdroj: vlastní úprava 30

Tab. 3.9 slouží k přehledu koeficientů u jednotek. Tab. 3.9 Určení koeficientů u jednotek Jednotky MK KPO K 1,5 R pro bydlení (byt) A A N S pro podnikání v zemědělské prvovýrobě, lesním a vodním hospodářství T podnikání v průmyslu, stavebnictví, dopravě, energetice, nebo v ostatní zemědělské výrobě A N A A N A U pro ostatní druhy podnikání A N A V jako garáž A N A Z ostatní jednotka A A N Zdroj: vlastní úprava Výpočet daně z nemovitých věcí Prvním úkolem, který musíme při výpočtu daně z nemovitých věcí udělat je dobře si stanovit základ daně. Je také důležité, abychom si správně určili koeficienty pro výpočet daně z nemovitých věcí. Poplatník musí mít na paměti, aby se řídil vždy platnou závaznou vyhláškou obce, na jejímž území se nemovitá věc nachází. Pro ilustraci je uveden příklad. Pro výpočet daně z nemovitých věcí u pozemku (zahrada) známe výměru pozemku 800 m 2, cena půdy 8,31 Kč, koeficient dle počtu obyvatel 3,5 a místní koeficient 3. Na základě stavebního povolení bude postaven rodinný dům o rozměrech 10 x 15 m 2. Výpočet daně z nemovitých věcí ze stavebního pozemku je uveden v Tab. 3.10. Z důvodu správného výpočtu výše daně z nemovitých věcí je důležité uvědomit si, že musíme zvlášť vypočíst daň z nemovitých věcí ze stavebního pozemku ve výměře rodinného domu, který je uveden v katastru nemovitých věcí. 31

Tab. 3.10 Výpočet daně z nemovitých věcí stavebního pozemku s koeficientem podle počtu obyvatel Položka Hodnota Výpočet ZD 150 10 * 15 Sazba daně 2 Kč Koeficient dle počtu obyvatel 3,5 Výsledná sazba daně 7 2 * 3,5 Daň 1 050 Kč 150 * 7 Místní koeficient 3 Výsledná sazba daně 3 150 Kč 1 050 * 3 Zdroj: vlastní úprava Dalším krokem je výpočet daně z nemovitých věcí ze zahrady. Od celkové výměry musí dojít k odečtení výměry stavebního pozemku. Výpočet je uveden v Tab. 3.11. Tab. 3.11 Výpočet daně z nemovitých věcí zahrady s koeficientem podle počtu obyvatel Položka Hodnota Výpočet Základ daně 5 402 800 (10 * 15) * 8,31 Základní sazba daně 0,75 % Daň 41 Kč 5402 * 0,75/100 Zdroj: vlastní úprava Pro výpočet daně z nemovitých věcí u stavby (rodinný dům) známe zastavěnou plochu 150 m 2, dům má 2 nadzemní podlaží. Dalšími hodnotami pro výpočet daně jsou: cena půdy 8,31 Kč, koeficient dle počtu obyvatel 3,5 a místní koeficient 3. Výpočet daní je uveden v Tab. 3.12. 32

Tab. 3.12 Výpočet daně z nemovitých věcí stavby s koeficientem obce Položka Hodnota Výpočet Základ daně 150 Základní sazba daně 2 Kč Nadzemní podlaží 0,75 Koeficient dle počtu obyvatel 3,5 Výsledná sazba daně 9,63 (2 + 0,75) * 3,5 Daň 1 445 Kč 150 * 9,63 Místní koeficient 3 Výsledná daň 4 335 Kč 1 445 * 3 Zdroj: vlastní úprava Správa daně z nemovitých věcí Zdaňovacím obdobím podle zákona č. 388/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí je pro daň z nemovitých věcí kalendářní rok. Daňové přiznání je poplatník povinen podat příslušnému správci daně do 31. ledna zdaňovacího období. V případě, že poplatník již podal daňové přiznání v některém předcházejícím zdaňovacím období a nenastaly na nemovité věci žádné změny, již nemusí daňové přiznání podávat. Pokud dojde ke změně s předchozími zdaňovacími obdobími v: sazbě daně, průměrné ceny půdy, ke změně koeficientu, k zániku osvobození od daně, ke změně místní příslušnosti, poplatník není povinen podat daňové přiznání. Daň je vyměřena na základě ve výši poslední známé daně, upravené o tyto změny. V daňovém přiznání jsou jednotlivé druhy nemovitých věcí (stavby a jednotky, pozemky) označeny písmeny. 33

Pokud poplatník nepodá daňové přiznání ani na výzvu správce daně, správce daně vyměří daň z moci úřední. Stanovení daně a placení daně Daň z nemovitých věcí vyměřujeme podle stavu k 1. lednu daného roku. Daň z nemovitých věcí je splatná do 31. května běžného zdaňovacího období, nepřesáhne-li roční daň z nemovitých věcí 5 000 Kč. Pokud částka na dani z nemovitých věcí bude vyšší než 5 000 Kč, je daň splatná ve dvou stejných splátkách. První splátka do 31. května a druhá splátka nejpozději do 30. listopadu zdaňovacího období. V okamžiku, kdy se jedná o poplatníky provozující zemědělskou výrobu a chov ryb, jsou umožněny dvě splátky daně ve stejné výši. První splátka je do 31. srpna a druhá splátka do 30. listopadu. V případě, že vyměříme daň nižší, než 50 Kč, je daň poplatníka u daně z pozemků 50 Kč. 34

3.3 Inkaso daně z nemovitých věcí V této kapitole se zaměříme na výběr daní z nabytí nemovitých věcí v rámci vývoje od roku 1993 do roku 2014. Jednotlivé vybrané částky jsou uvedeny v Tab. 3.13. Data jsou k dispozici na internetových stránkách Ministerstva financí České republiky. Tab. 3.13 Přehled inkasa daně z nemovitých věcí Rok Inkaso (v mil Kč) Rok Inkaso (v mil Kč) 1993 3 434 2004 4 948 1994 3 658 2005 4 987 1995 3 778 2006 5 017 1996 3 991 2007 5 123 1997 3 938 2008 5 195 1998 4 271 2009 6 361 1999 4 469 2010 8 747 2000 4 535 2011 8 568 2001 4 576 2012 9 541 2002 4 840 2013 9 847 2003 4 840 2014 9 910 Zdroj: vlastní úprava K lepší orientaci k uvedeným hodnotám, nám slouží Graf č. 3.1, viz níže. 35

Graf 3.1 Přehled inkasa daně z nemovitých věcí 12 000 10 000 8 000 6 000 4 000 2 000 0 Zdroj: vlastní úprava Od roku 1993 dochází k pozvolnému nárůstu vybíraných částek na dani z nemovitých věcí. K prudšímu nárůstu dochází mezi roky 2009 a 2010, což lze vidět v grafu Graf 3.1, viz výše. Je to způsobeno změnami v zákoně č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí. Narůst byl způsoben převážně z důvodu zavedení místního koeficientu, které si obce můžou zavést na základě závazné vyhlášky obce. 3.4 Katastr nemovitostí České republiky Katastr nemovitostí je soubor údajů o nemovitostech v České republice zahrnující jejich soupis a popis a jejich geometrické a polohové určení. Součástí katastru je evidence vlastnických práv a jiných věcných práv a dalších, zákonem stanovených práv k těmto nemovitostem. V zákoně č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) je stanoveno, že katastr nemovitostí je veřejný seznam. Předmětem evidence katastru jsou pozemky v podobě parcel, budovy, kterým se přiděluje číslo popisné nebo evidenční. V katastru nemovitostí se také evidují cenové údaje a údaje pro daňové účely. Každý má právo do katastru nahlížet a pořizovat si z něj pro svou potřebu opisy, výpisy nebo náčrty a získat z něj údaje ze sbírky listin. Každý má právo na dálkový přístup k údajům katastru. 36

V katastrálním zákoně je uvedeno, která práva se zapisují k nemovitostem evidovaným v katastru, a jaké údaje v katastru musejí být označeny v listinách pro zápis těchto práv. Zápisy, které provádíme do katastru nemovitostí, jsou např. zápis věcných práv, práv ujednaných jako věcná, nájem a pacht. Právní účinky zápisu do katastru nemovitostí nastávají v okamžiku, kdy došel příslušnému katastrálnímu úřadu návrh na zápis. Způsob podání návrhu může být elektronicky, prostřednictvím poštovního zprostředkovatele a osobně na příslušném katastrálním úřadu. 3.5 Daň z nemovitostí na Slovensku Na Slovensku se pro odvod místní daně a místních poplatku, do kterých se řadí také daň z nemovitostí, řídí občané zákonem č. 582/2004 Z.z., o miestnych daniach a miestnom poplatku za komunálne odpady a drobné stavebné odpady. Na základě uvedeného zákona jsou do obecního rozpočtu odváděny např. daně: daň z nemovitostí, daň ze psa, daň z užívání veřejného prostranství, daň z ubytování, atd. Daňová povinnost vzniká k 1. lednu zdaňovacího období následujícího po zdaňovacího období, ve kterém se poplatník stal vlastníkem, správcem, nájemcem nebo uživatelem nemovitosti. 3.5.1 Daň z pozemků Daň z nemovitostí u pozemků je odváděna obdobně jako v České republice a to z pozemků, zapsaných v katastru nemovitostí. Poplatníkem daně z pozemků je vlastník pozemku, správce pozemku, fyzická nebo právnická osoba, které byly přiděleny náhradní pozemky vyčleněny z půdního fondu k obhospodařování. Poplatníkem může být také nájemník. 37

Pokud je více vlastníků pozemku, poplatníkem je každý spoluvlastník podle výše svého spoluvlastnického podílu. Pokud se spoluvlastníci dohodnou, může zastupovat všechny spoluvlastníky jeden spoluvlastník, ostatní ručí za úhradu daně do výše svého podílu. Předmět daně Na Slovensku je obdobné členění pozemků jako v České republice, předmětem daně je: a) orná půda, chmelnice, vinice, ovocné sady, trvalé travní porosty, b) zahrady, c) zastavěné plochy a nádvoří, ostatní plochy, d) lesní pozemky, na kterých jsou hospodářské lesy, rybníky s chovem ryb a ostatní hospodářsky využívané vodní plochy, e) stavební pozemky. Základ daně Základem daně u orné půdy, chmelnic, vinic, ovocných sadů a trvalých travních porostů je hodnota pozemku bez porostů určená vynásobením výměrou pozemku v m 2 a hodnotou půdy za 1 m 2 uvedenou v Příloze č. 1 zákona. Základem daně u zahrady, zastavěné plochy a nádvoří, ostatní plochy a stavebních pozemků je hodnota pozemku určena jako v předchozím odstavci, s tím rozdílem, že pro hodnotu půdy se vychází z Přílohy č. 2 zákona. Pro určení základu daně u lesních pozemků, na kterých jsou hospodářské lesy, rybníky s chovem ryb a ostatní hospodářsky využívané vodní plochy se vychází z výměry pozemku v m 2 vynásobených hodnotou pozemku získané podle předpisu o stanovení všeobecné hodnoty majetku. Správce daně může všeobecně závazným nařízením upravit místo nulové hodnoty pozemku, která je určena v Příloze č. 1 zákona, na hodnotu, která je uvedena ve všeobecně závazném nařízení. Hodnota pozemku nesmí být vyšší 50 % hodnoty pozemku podle Přílohy č. 1 zákona určené za okres, do kterého příslušně katastrálně pozemek spadá. 38

Sazba daně Roční sazba daně z pozemků je 0,25 %. Sazbu daně může správce daně všeobecně závazným nařízením podle místních podmínek v obci nebo pro jednotlivé části obce snížit nebo zvýšit s účinností od 1. ledna příslušného zdaňovacího období. Sazba daně, u pozemků písmene a) v odstavci předmět daně viz výše, nesmí překročit 5násobek roční daňové sazby. Sazba daně, u pozemků písmene d) v odstavci předmět daně viz výše, nesmí překročit 10násobek roční daňové sazby. Sazba daně, u pozemků písmene b), c) a e) v odstavci předmět daně viz výše, nesmí překročit 5násobek nejnižší roční daňové sazby určené všeobecně závazným nařízením. Výpočet daně z pozemků. Daň z pozemku se vypočítá jako součin základu daně a roční sazby daně 3.5.2 Daň ze staveb Poplatníkem daně ze staveb je vlastník stavby nebo správce stavby ve vlastnictví státu nebo ve vlastnictví obce. U staveb spravovaných Slovenským pozemkovým fondem. Pokud je více vlastníků stavby, poplatníkem je každý spoluvlastník podle výše svého spoluvlastnického podílu. Pokud se spoluvlastníci dohodnou, může zastupovat všechny spoluvlastníky jeden spoluvlastník, ostatní ručí za úhradu daně do výše svého podílu. Předmět daně Předmětem daně ze staveb jsou stavby na území Slovenské republiky podle následujícího členění: a) stavby k bydlení a drobné stavby, které mají doplňkovou funkci k hlavní stavbě, b) skleníky, stavby pro vodní hospodářství, atd., c) chaty a stavby pro individuální rekreaci, d) samostatně stojící garáže, 39

e) stavby hromadných garáží, f) průmyslové stavby, stavby sloužící energetice, stavby sloužící stavebnictví atd., g) stavby pro ostatní podnikání, h) ostatní stavby. Předmětem daně jsou stavby, které mají jedno nebo více nadzemních podlaží nebo podzemních podlaží, spojené se zemí základem nebo kotvícími piloty. Základ daně Základem daně je výměra zastavěné plochy v m 2, zastavěnou plochou se rozumí půdorys na úrovni nejrozšířenější podzemní části stavby. Sazba daně Roční sazba daně je 0,033 eura za každý započatý m 2 zastavěné plochy. Roční sazbu daně lze všeobecně závazným nařízením, podle místních podmínek nebo jednotlivých částí v jednom katastrálním území snížit nebo zvýšit s účinností od 1. ledna příslušného zdaňovacího období. Sazba určená podle správce daně nesmí překročit 10násobek nejnižší roční sazby daně ze staveb. U vícepodlažních staveb je možné všeobecně závazným nařízením v obci nebo v jednotlivých částech obce určit příplatek za podlaží nejvýše částkou 0,33 eura za každé další podlaží kromě prvního nadzemního podlaží. Výpočet daně ze staveb Daň ze staveb se vypočte jako součin základu daně a roční sazby daně ze staveb. Pokud se jedná o vícepodlažní stavbu, zvyšuje se roční sazba daně o součin počtu nadzemních podlaží a příplatku za podlaží. 3.5.3 Daň z bytů Poplatníkem daně z bytů je vlastník bytu nebo nebytového prostoru nebo správce bytu nebo nebytového prostoru ve vlastnictví státu nebo ve vlastnictví obce. 40

Pokud je více vlastníků bytu, poplatníkem je každý spoluvlastník podle výše svého spoluvlastnického podílu. Pokud se spoluvlastníci dohodnou, může zastupovat všechny spoluvlastníky jeden spoluvlastník, ostatní ručí za úhradu daně do výše svého podílu. Předmět daně Předmětem daně z bytů v bytovém domě, v kterém alespoň jeden byt nebo nebytový prostor nabyly do vlastnictví fyzické nebo právnické osoby, je byt nebo nebytové prostor. Pokud se byt nebo část bytu využívá k jinému účely než k bydlení, se dle zákona považuje za nebytový prostor. Základ daně Základem daně z bytů je výměra podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru v m 2. Sazba daně Roční sazba daně z bytů je 0,033 eura za každý m 2 podlahové plochy bytu a nebytového prostoru. Správce daně může všeobecně závažným nařízením daň v jednotlivých částech obce nebo v jednotlivých katastrálních územích snížit nebo zvýšit. Zvýšená sazba daně nesmí přesáhnout 10násobek nejnižší roční sazby daně z bytu a nebytových prostor. Výpočet daně Daň z bytů se vypočítá jako součin základu daně a roční sazby daně z bytů. 41

4 Problematika zdanění nemovitých věcí V této kapitole se zaměříme na praktické odvádění daně z nabytí nemovitých věcí a daně z nemovitých věcí. K nastínění problematiky zdanění nemovitých věcí poslouží praktická situace, kdy došlo k prodeji domu, s tím souvisejícím odvodem daně z nabytí nemovité věci, kterou má za povinnost odvést prodávající. Kupující má povinnost z nabyté věci platit jednou ročně daň z nemovitých věcí. Zdanění nemovitých věcí se nevyhneme. Zaměříme se na přesný postup při prodeji nemovité věci, jako je výběr a spolupráce s realitní společností, kroky katastrálního úřadu, podepsání smlouvy o prodeji a předání nemovité věci. 4.1 Prodej nemovité věci Tři osoby (A, B a C) vlastní nemovitost, kterou osoba A vlastní již 20 let, osoby B a C nemovitost zdědily v nedávné době. Nemovitost žádná z těchto osob nechce mít ve vlastnictví. Z tohoto důvodu se rozhodly pro prodej nemovitosti. Jednotlivé osoby vlastní určité podíly nemovité věci: osoba A 1/2, osoba B 1/4, osoba C 1/4. Pro porovnání zdanění nemovitých věcí se zaměříme na několik měst a obcí v České republice. Ve vlastnictví jsou nemovité věci se svými parcelními čísly: zastavěná plocha a nádvoří (110 m 2 ). Součástí je stavba rodinného domu. orná půda (1 176 m 2 ), trvalý travní porost (1 790 m 2 ), zahrada (510 m 2 ). 42

Prodávající se rozhodly, pro jednu realitní společnost, která měla za úkol zajistit kupujícího a vyřídit veškeré formality související s prodejem nemovité věci. Realitní makléřka po určité době získala kupujícího pro danou nemovitou věc. Cena se dohodla mezi jednotlivými stranami, jedná se o cenu sjednanou dle 13 zákonného opatření č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí. Byla sepsána smlouva o rezervaci mezi realitní společností a kupující. Kupující musela uhradit částku rezervační zálohy ve výši 70 000 Kč na účet realitní společnosti. Z hodnoty rezervační zálohy bylo 50 000 Kč, podpisem kupní smlouvy, započítáno na úhradu zprostředkovatele (realitní společnost). Kupující měla dostatek finančních prostředků na koupi domu, tato skutečnost je pro prodávající výhodou, protože se celý prodej neprotahuje o dobu, kterou si vyřizuje kupující hypotéku na nemovitou věc. Oznámení o zaplacení rezervace bylo předáno jednotlivým prodávajícím. Podepsání kupní smlouvy Dalším krokem je podepsání kupní smlouvy. Smlouva se vyhotovuje pro každou osobu zvlášť, pro tři prodávající, kupujícího, zprostředkovatele (realitní společnost) a vyhotovení smlouvy opatřené úředně ověřenými podpisy účastníků, bylo použito pro účely vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí vedeného příslušným katastrálním úřadem. Strana prodávajících se po podpisu smlouvy zavázala odevzdat straně kupující předmět převodu se všemi právy a povinnostmi se všemi součástmi a veškerým příslušenstvím. Následně umožnily nabýt k předmětu převodu vlastnické právo. Smlouvou se obě strany zavázaly podepsat návrh na vklad nemovité věci do katastru nemovitostí. Kupní cena byla sjednaná ve výši 800 000 Kč, po odečtení provize zprostředkovatele ve výši 50 000 Kč, bylo z účtu zprostředkovatele uvolněno: částka 718 000 Kč na účty prodávajících dle jejich spoluvlastnických podílů, o prodávající A 359 000 Kč, o prodávající B 179 500 Kč, o prodávající C 179 500 Kč, částka ve výši 32 000 Kč byla odeslána zprostředkovatelem na příslušný finanční úřad jako úhrada zálohy na daň z nabytí nemovitých věcí. 43

Převod vlastnického práva Vlastnické právo k prodávané nemovité věci nabývá strana kupující v okamžiku zápisu vlastnického práva do veřejného seznamu (katastru nemovitostí). Podmínky pro předání a užívání nemovitostí Neméně důležitou součástí kupní smlouvy je dohoda o předání a užívání nemovité věci. Strana kupující musí být seznámena před podpisem smlouvy o stavu předmětu převodu, jakož i s přístupem k němu a se stavem vybavení. Svým podpisem stvrdí, že v tomto stavu předmět převodu přebírá. Při předávání nemovité věci byl sepsán Protokol o předání nemovité věci. Do okamžiku protokolárního předán předmětu převodu nesla strana prodávajících odpovědnost za možné vzniklé škody na předmětu převodu. Od okamžiku protokolárního předání nese odpovědnost za možné vzniklé škody na předmětu převodu strana kupující. Do doby, než dojde k rozhodnutí příslušného katastrálního úřadu o provedení vkladu vlastnického práva k předmětu převodu, nesmí strana kupující provádět stavební úpravy na předmětu převodu. Neprodleně po předání nemovité věci musí dojít k převodu veškerých měřidel energií, které náleží k předmětu převodu. Adresa předmětu převodu v okamžiku předání nemovité věci, nesmí být vedena jako adresa trvalého pobytu, místa podnikání nebo sídla žádné fyzické či právnické osoby. Protokol o předání nemovité věci Po nabytí vlastnického práva kupující dochází k protokolárnímu předání nemovité věci. V protokolu o předání nemovité věci musí být uvedeny náležitosti: datum předání nemovité věci, o jakou nemovitou věc se jedná, jednotlivé strany (jméno, příjmení, adresa), stavy měřidel energií, podpisy prodávajících (převodců) a kupujícího (nabyvatele). Úhrada daní a poplatků Dle zákona je strana prodávajících povinna uhradit daň z nabytí nemovitých věcí. Na základě smlouvy se zavázal zprostředkovatel podat návrh na zahájení řízení o povolení vkladu vlastnického práva. Zprostředkovatel se také zavázal vypracovat 44

a na příslušný finanční úřad podat přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí. K podání přiznání daně z nabytí nemovitých věcí je součástí služeb zprostředkovatele nechat vypracovat znalecký posudek o ceně předmětu převodu. Katastrální úřad Po podání návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu vlastnického práva, příslušný katastr nemovitostí vyznačí plombu na základě kupní smlouvy. Vyznačení plomby znamená, že právní poměry jsou dotčeny změnou. Katastrální úřad má povinnost zaslat informaci ohledně změny na nemovité věci vlastníkům a jiným oprávněným osobám nejpozději den poté, co ke změně došlo v souladu s ustanovením 16 odst. 1 zákona č. 156/2013 Sb., o katastru nemovitostí. V případě, že jsou podmínky pro vklad splněny, katastrální úřad vklad povolí. Ke vkladu dojde nejdříve po uplynutí lhůty 20 dnů ode dne odeslání informace o změně na nemovité věci dle 18 odst. 1 zákona č. 156/2013 Sb., o katastru nemovitostí. Po zapsání rozhodnutí o povolení vkladu dojde k samotnému vkladu nemovité věci s právními účinky ke dni podání návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu vlastnického práva. Časový harmonogram od podepsání kupní smlouvy, podání návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu vlastnického práva a provedení vkladu je např.: kupní smlouva ze dne 15. 9. 2014, právní účinky zápisu ke dni 19. 9. 2014, provedení zápisu dne 13. 10. 2014. 4.1.1 Výpočet daně z nabytí nemovitých věcí podle znaleckého posudku Pro výpočet daně z nabytí nemovitých věcí vycházíme z informací, které byly uvedeny v kapitole 4.1. Bylo uděláno znalecké ocenění nemovitých věcí viz Příloha č. 1. Jednalo se o rodinný dům, vedlejší stavby (hospodářská budova, dílna, kůlna), trvalé porosty a pozemky. Zjištěná cena dle 16 zákonného opatření č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí byla určena na částku 1 152 800 Kč. Osoby 45

prodávající nemovitou věc zaplatily znalci za provedené znalecké ocenění částku ve výši 5 000 Kč. Zjištěná cena se rozdělá podle poměrů prodávajících: prodávající A (1/2) 576 000 Kč, prodávající B (1/4) 288 212,50 Kč, prodávající C (1/4) 288 212,50 Kč, součet 1 152 850 Kč. Po odečtení prokazatelného výdaje odměny znalce je zjištěná cena v celkové výši 1 147 850 Kč. Po rozdělení jednotlivých poměrů prodávajících se jedná o částky: prodávající A (1/2) 573 925 Kč, prodávající B (1/4) 286 962,50 Kč, prodávající C (1/4) 286 962,50 Kč, součet 1 147 850 Kč. Cena sjednaná dle 13 zákonného opatření č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí byla dohodnuta na částku 800 000 Kč. Srovnávací daňová hodnota dle 14 odst. b), je ve výši 864 887,5 Kč. Pro přehlednější orientaci jednotlivých hodnot uvádíme vše v Tab. 4.1 viz níže. Tab. 4.1 Přehled pro určení nabývací hodnoty podle posudku znalce Podíl 1/1 1/2 1/4 Sjednaná cena 13 800 000 Kč 400 000 Kč 200 000 Kč Zjištěná cena 16 1 147 850 Kč 573 925 Kč 286 962,50 Kč Srovnávací daňová hodnota 14 odst. b (75 %) 860 887,5 Kč 430 443,75 Kč 215 222 Kč Nabývací hodnota (ZD) 860 887,5 Kč 430 443,75 Kč 215 222 Kč Zdroj: vlastní úprava Za nabývací hodnotu (základ daně) byla určena na základě 12 odst. 2 zákonného opatření č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí srovnávací daňová hodnota, protože je vyšší než sjednaná cena. 46

Daň z nabytí nemovitých věcí vypočteme jako součin srovnávací daňové hodnoty zaokrouhlené na celé stokoruny nahoru a sazby daně ve výši 4 %. Výpočet uvádíme v Tab. 4.2. Tab. 4.2 Výpočet daně z nabytí nemovitých věcí podle posudku znalce Prodejce A (1/2) B (1/4) C (1/4) Nabývací hodnota (srovnávací daňová hodnota) Základ daně zaokrouhlený na celé stokoruny nahoru 430 443,75 Kč 215 222 Kč 215 222 Kč 430 500 Kč 215 300 Kč 215 300 Kč Daň ze ZD ve výši 4 % 17 220 Kč 8 612 Kč 8 612 Kč Záloha na daň 16 000 Kč 8 000 Kč 8 000 Kč Daňová povinnost 1 220 Kč 612 Kč 612 Kč Zdroj: vlastní úprava Z výpočtu v Tab. 4.2 vyplývá, že prodávající osoby zaplatily příslušnému úřadu zálohu na daň z nabytí nemovitých věcí, ale záloha byla v nižší částce než vyměřená daň. Rozdíl mezi výši zálohy a daní je splatný ve lhůtě 30 dnů od doručení platebního výměru. 4.1.2 Výpočet daně z nabytí nemovitých věcí podle směrné hodnoty Pro výpočet daně z nabytí nemovitých věcí vycházíme z informací, které byly uvedeny v kapitole 4.1. Způsob výpočtu směrné hodnoty je uveden ve vyhlášce č. 419/2013 Sb., k provedení zákonného opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí. V tomto případě nebylo uděláno znalecké ocenění nemovitých věcí. Prodávající osoby, nemusely zaplatit částku ve výši 5 000 Kč za znalecké ocenění. Na základě výpočtu směrné hodnoty z internetových stránek finanční správy jsme zjistili směrné hodnoty stavby a pozemků. Výpočet směrné hodnoty je uveden v Příloze č. 2. Daňové přiznání pro výpočet je uveden v Příloze č. 3. Směrná hodnota 47

pozemku zastavěné plochy a nádvoří je 41 484,30 Kč u ostatních pozemků je směrná hodnota 243 493,80 Kč, směrná hodnota stavby je ve výši 317 450,20 Kč a směrná hodnota doplňkové stavby je ve výši 18 046,70 Kč. Celková směrná hodnota nemovité věci a pozemků je 620 475 Kč. Směrná hodnota rozdělá podle poměrů prodávajících: prodávající A (1/2) 310 237,40 Kč, prodávající B (1/4) 155 118,80 Kč, prodávající C (1/4) 155 118,80 Kč, součet 620 475 Kč. Cena sjednaná dle 13 zákonného opatření č. 340/2013 Sb., o nabytí nemovitých věcí byla dohodnuta na částku 800 000 Kč. Směrná daňová hodnota dle 15 odst. 1. je 620 475 Kč. Pro výpočet směrné hodnoty jsme použili aplikaci finanční správy pro určení směrné hodnoty. Směrné hodnoty za jednotlivé druhy nemovitých věcí jsou uvedeny v Příloze č. 2. Pro přehlednější orientaci jednotlivých hodnot uvádíme vše v Tab. 4.3 viz níže. Tab. 4.3 Přehled pro určení nabývací hodnoty podle směrné hodnoty Podíl 1/1 1/2 1/4 Sjednaná cena 13 800 000 Kč 400 000 Kč 200 000 Kč Směrná hodnota 15 odst. 1 620 475 Kč 310 237,40 Kč 155 118,80 Kč Srovnávací daňová hodnota 14 odst. b (75 %) 465 356,25 Kč 232 678,05 Kč 116 339,10 Kč Nabývací hodnota (ZD) 800 000 Kč 400 000 Kč 200 000 Kč Zdroj: vlastní úprava Za nabývací hodnotu (základ daně) byla určena na základě 12 odst. 1 zákonného opatření č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí sjednaná hodnota, protože je vyšší než srovnávací daňová hodnota. Daň z nabytí nemovitých věcí vypočteme jako součin srovnávací daňové hodnoty zaokrouhlené na celé stokoruny nahoru a sazby daně ve výši 4 %. Výpočet je uveden v Tab. 4.4. 48

Tab. 4.4 Výpočet daně z nabytí nemovitých věcí podle směrné hodnoty Prodejce A (1/2) B (1/4) C (1/4) Nabývací hodnota (srovnávací daňová hodnota) Základ daně zaokrouhlený na celé stokoruny nahoru 400 000 Kč 200 000 Kč 200 000 Kč 400 000 Kč 200 000 Kč 200 000 Kč Daň ze ZD ve výši 4 % 16 000 Kč 8 000 Kč 8 000 Kč Záloha na daň 16 000 Kč 8 000 Kč 8 000 Kč Daňová povinnost 0 Kč 0 Kč 0 Kč Zdroj: vlastní úprava Z výpočtu v Tab. 4.4 vyplývá, že prodávající osoby zaplatily příslušnému úřadu zálohu ve stejné výši jako je daňová povinnost. V tomto případě, je záloha ve výši vyměřené daně, záloha brána jako daň. 4.1.3 Manuál pro výpočet určení daně z nabytí nemovitých věcí Z důvodu shrnutí celé problematiky od prodeje nemovité věci po odvod daně z nabytí nemovitých věcí vše přehledně rozepíšeme. Prvním krokem při prodeji nemovité věci je sepsání a následné podepsání kupní smlouvy k nemovité věci. Prodávající je povinen zaplatit místně příslušnému správci daně zálohu na daň z nabytí nemovité věci ve výši 4 % sjednané ceny. Následně dochází k převodu vlastnického práva zapsáním do veřejného seznamu (katastr nemovitostí). V okamžiku převodu vlastnického práva dojde k předání nemovité věci na základě vypracovaného protokolu o převodu nemovité věci. Po splnění předchozích skutečností je povinen prodávající vypočíst a zaplatit místně příslušnému správci daně daň z nabytí nemovité věci. Od roku 2014 má poplatník právo volby při výpočtu daně z nabytí nemovitých věcí. Volba spočívá na rozhodnutí poplatníka, zda k výpočtu daně z nabytí nemovité věci využije směrnou hodnotu či zjištěnou cenu. Výhodou je pro poplatníka možnost snížení daňové povinnosti vůči státu. Nevýhodou je fakt, že poplatník, který se 49

v dané problematice neorientuje, musí zjišťovat více informací a začít se v nich orientovat. V některých situacích je pro poplatníka výhodnější určit jako srovnávací daňovou hodnotu směrnou hodnoty, v jiných zjištěnou cenu. Důležité je si uvědomit, než zaplatíme odměnu odhadci za určení zjištěné ceny u prodávané nemovité věci, v jaké výši je směrná hodnota. V situaci, kdy je 75 % směrné hodnoty (srovnávací daňové hodnoty) nižší než sjednaná cena, poplatník je povinen odvést daň z nabytí nemovitých věcí ze sjednané ceny. Ulehčením pro poplatníka je, že nemusí kontaktovat odhadce nemovitých věcí a následně mu zaplatit odměnu za určení zjištěné ceny. Pro poplatníka je tato situace nejsnažší. Druhá situace je, že by srovnávací daňová hodnota určená ze směrné hodnoty byla vyšší než sjednaná cena. Daň se musí odvést místně příslušnému správci daně ze sjednané ceny. Vzniklá situace je pro poplatníka nejméně zatěžující. Pokud je poplatník přesvědčen, že by cena zjištěná na základě určení znalcem byla nižší než sjednaná cena nebo směrná hodnota, je pro poplatníka výhodné, aby si obstaral znalce a nechal jím určit zjištěnou cenu. Po přičtení nákladů na znalce k daňové povinnosti, bude daň z nabytí nemovitých věcí nižší, než daň z nabytí nemovitých věcí vypočtena ze směrné hodnoty. Zde je na pováženou, zda vzniklé komplikace, které nastanou se zařizováním potřebných formalit pro určení zjištěné ceny, jsou rentabilní pro poplatníka. K rychlé orientaci určení nabývací hodnoty je určena Tab. 4.5. Tab. 4.5 Manuál pro určení nabývací hodnoty Hodnota 1 Vztah Hodnota 2 Nabývací hodnota Sjednaná cena Srovnávací daňová hodnota Sjednaná cena Srovnávací daňová hodnota Zdroj: vlastní úprava Sjednaná cena Srovnávací daňová hodnota Pokud nabývací hodnotou není sjednaná cena, ale ani srovnávací daňová hodnota, je nabývací hodnotou zjištěná cena podle posudku znalce. 50

4.1.4 Zhodnocení daně z nabytí nemovitých věcí Směrnou hodnotu ovlivňuje mnoho aspektů např. velikost nemovité věci, její stáří, v jakém stavu se nachází, vybavení nemovité věci, kolik koupelen nemovitost má, o jakou střechu se jedná a mnoho dalších podrobností o nemovité věci. Vždy nemusí pro poplatníka být výhodné určení směrné hodnoty, jako v tomto případě. Nevýhodou určení nabývací hodnoty pomocí směrné hodnoty je v okamžiku, kdy dojde k přepisu nemovité věci, která je v zanedbaném stavu. Tento případ je převážně u staveb. Pokud prodáme dům, který je v zanedbaném stavu a nedá se v něm bydlet. Nebo nastane druhá situace, kdy je snadnějším řešením dům zbourat a postavit nový. V těchto dvou případech je směrná hodnota vzdálená skutečné hodnotě domu. Aplikace pro výpočet směrné hodnoty nám dává na výběr stav stavby: ve špatném stavu nutná rekonstrukce, ve stavu odpovídajícímu stáří a ve výborném stavu (popř. po rekonstrukci), ale nevystihuje to stavby, které jsou v dezolátním stavu. Vhodným řešením by bylo zavést další dvě kategorie, ve velmi špatném stavu není určeno k bydlení, v dezolátním stavu k zbourání. Některé stavby na území České republiky jsou opravdu ve velmi špatném stavu. Jedná se o domy, ve kterých desítky let nikdo nežije, ale v místě kde stojí, je to pro kupujícího atraktivní. Za nemovitou věc zaplatí, po dohodnutí s prodávajícím, částku, která odpovídá hodnotě pozemku, ale stavba hodnotu nemá, právě naopak. K uvedení pozemku do stavu pro stavbu nové nemovité věci, musí kupující vynaložit vysoké finanční prostředky. Pro tyto stavby není k určení směrné hodnoty kvalitativní pásmo. K zamyšlení stojí název zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí. Daň se nazývá z nabytí nemovitých věcí, ale poplatníkem daně je prodávající. Existuje zde nesoulad v terminologii. Vhodným řešením by bylo změnit na název Zákon o dani z převodu nemovitých věcí. K úhradě prodávajícím (poplatníkem) dochází po převodu nemovité věci na základě zápisu do veřejného seznamu (katastru nemovitostí). Poplatníkovi k určení správné daně z nabytí nemovitých věcí, kterou je povinen zaplatit správci daně, v cestě stojí mnoho komplikací. Ať se jedná o rozhodnutí k výpočtu daně z nabytí nemovitých věcí pomocí směrné hodnoty nebo zjištěné ceny, ale také ve správné formulaci názvu zákona. Otázkou zůstává, zda by nebylo snadnější vzít si příklad ze Slovenské republiky a zrušit daň z nabytí 51

nemovitých věcí. Stát by tímto způsobem podpořil prodej nemovitých věcí a menší zábranu při rozhodování občanů při stěhování se za účelem nalezení nové práce do jiných částí České republiky. Zrušením majetkových daní by se český daňový systém stal modernějším a ulehčil by běžným občanům státu. K zamyšlení stojí otázka, zda komplikace s výpočtem daně a náklady státu s výběrem daně z nabytí nemovitých věcí stojí za to, aby daň stále existovala. 4.2 Výpočet daně z nemovitých věcí K porovnání budou sloužit města Orlová, Petřvald, Klimkovice, Těrlicko a Štramberk. Při výpočtu daně z nemovité věci budou použity nemovité věci, viz kapitola 4.1. Výčet nemovitých věcí: Zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je rodinný dům (110 m 2 ) část domu tvoří ostatní příslušenství, osvobozeno 16 m 2, ostatní orná půda (1 176 m 2 ), trvalý travní porost (1 790 m 2 ), zahrada (510 m 2 ). Pro porovnání jednotlivých daní je vhodné uvést si základní informace o jednotlivých obcích. Jedná se o počty obyvatel a jejich umístění. Město Orlová Jedná se o město v okrese Karviná. První zmínka o Orlové pochází z roku 1223 z listiny vratislavského biskupa Vavřince. O rozvoj Orlové se zasloužil přesun benediktinského kláštera. V roce 1561 byli odtud evangelickým těšínským knížetem Václavem mniši vyhnáni. V roce 1765 vedle kostela nechali Bludovští z Bludova postavit zámek, který od roku 1902 sloužil jako nemocnice. Počátkem 19. století bylo v Orlové nalezeno bohaté ložisko černého uhlí. Obec byla napojena na strategickou Košicko-bohumínskou dráhu, což ovlivnilo vývoj v město. V tomto období byla Orlová moderním a bohatým městem. V pozdější době bylo srovnáno se zemí kolem 2 000 budov, školy byly přesunuty do okolních měst. Velká část města postupně mizela vlivem poddolování. Město je umístěno na trase mezi Ostravou a Karvinou. V Orlové žilo k 1. 1. 2014 celkem 20 345 obyvatel. 52

Město Petřvald Jedná se o hornické město, které je součástí okresu Karviná. Nachází se ve Slezské části severní Moravy. Město leží v těsné blízkosti Ostravy. Hlubinná těžba černého uhlí byla ukončena v březnu roku 1998. Město je umístěno na trase mezi Ostravou a Karvinou. V Petřvaldu žilo k 1. lednu 2015 celkem 7 220 obyvatel. Město bylo založeno v roce 1256 po velké kolonizaci Těšínska, následkem vpádu Mongolů. V obci se nacházely tři dvory, patnáct rybníků, cihelna, panský lihovar a zájezdní krčma. V roce 1790 koupil statek, který se nacházel v Petřvaldu Jan Larisch-Monnich. K rozvoji obce došlo na přelomu 19. a 20. století v okamžiku, kdy se začalo těžit uhlí v obci. Na území města se nacházelo sedm dolů. V roce 1850 byla založena továrna na výrobu běloby zinkové, jejímiž majiteli byli příslušníci rodiny Larisch-Monnich, továrna zanikla v roce 1932. V roce 1938 došlo k připojení Petřvaldu k Polsku, po začátku Druhé světové války byl Petřvald připojen k Německu. Po skončení druhé světové války došlo k navrácení hranic do stavu před Mnichovskou dohodou. Od roku 1953 docházelo k postupnému uzavírání dolů. Těrlicko Důležitou stavbou je Vodní dílo Těrlicko. Okresním městem je Karviná. Nachází se na významné dopravní ose mezi Ostravou a Havířovem s přechodem do Polska a na Slovensko. Obec tvoří tří části, a to Horní Těrlicko, Dolní Těrlicko a Hradiště. K 1. lednu 2012 žilo v obci 4 278 obyvatel. Těrlicko patří k nejstarším obcím na Těšínsku, podle nálezů, které v obci byly nalezeny, může být stáří obce kolem tisíce let. Z roku 1229 je zachována první písemná zmínka o Těrlicku na základě zápisu orlovských benediktinů. Klimkovice Součástí města jsou části Josefovice, Václavovice a Hýlov. Okresním městem je Ostrava. Na území města se nacházejí Sanatoria Klimkovice lázeňský areál. V obci dochází k rychlému nárůstu obyvatelstva v posledních letech. K 1. lednu. 2014 měly Klimkovice 4 371 obyvatel. Historie města sahá do 2. poloviny 14. století. První zmínka o obci je z roku 1379, tuto zprávu již nelze dnes ověřit. V roce 1564 bylo město osvobozeno od robot, v tomto roce dochází ke stavbě pivovaru na náměstí. V letech 1578 1579 došlo k výstavbě zámku a kostelu sv. Kateřiny. Klimkovice nebyly také ušetřeny těžbě uhlí, 53

které zde bylo objeveno v roce 1766. V roce 1911 byly Klimkovice spojeny s Ostravou parní železnicí. Následně byla železnice nahrazena tramvajovým spojením. Po podpisu Mnichovské dohody byly Klimkovice v roce 1938 obsazeny nacistickým Německem a byly začleněny do tzv. Sudetoněmeckého území. Štramberk Jedná se o horské městečko na Moravě, v Předhůří Beskyd. Město se nachází v okrese Nový Jičín. Štramberk byl založen v roce 1359. K 1. lednu byl počet obyvatel 3 418. Město bylo založeno v roce 1359 moravským markrabětem Janem Jindřichem. Během dlouhé historie města se jeho majitelé měnili. V roce 1612 vznikl ve městě tkalcovský cech. Během třicetileté války bylo město několikrát zničeno. K založení cechu soukenického dochází v roce 1647. V roce 1880 dochází v jeskyni Šipka k nálezu tzv. šipecké čelisti. V následujícím roce se stává důležitým krokem postavena dráha ze Štramberku do Studénky. Za Druhé světové války byl Štramberk zabrán do sudetského území a následně bylo město obsazeno německým vojskem. Od roku 1969 je město Štramberk městskou památkovou rezervací. Pro rychlou orientaci jednotlivých koeficientu ve vybraných obcích jsme uvedli vše přehledně v tabulce Tab. 4.6. Tab. 4.6 Jednotlivé koeficienty v obcích Orlová Petřvald Těrlicko Klimkovice Štramberk Sazba dle počtu obyvatel 11 1,6 1,6 1,4 1,4 1,4 Místní koeficient 0 0 0 3 2 Cena pozemku (v Kč za m 2 ) Zdroj: vlastní úprava 7,42 7,56 6,34 8,24 3,78 54

Nejvyšší cena půdy je v Klimkovicích. Důvodů pro tuto cenu může být několik. V posledních letech dochází k vysokému nárůstu obyvatel, kteří ve městě staví nové domy. Jedná se o lázeňské město, které zvyšuje atraktivitu. Klimkovice se nacházejí v blízkosti Ostravy, proto místí obyvatelstvo nemá problémy s nacházením práce. Město je mimo průmyslovou zónu, tudíž je zde čistější ovzduší. Veškeré výsledky daně z nabytí nemovitých věcí jsou uvedeny v Tab. 4.7 Tab. 4.7 Hodnoty s výpočty daně z nemovitých věcí Orlová Petřvald Těrlicko Klimkovice Štramberk Obytný dům 301 Kč 301 Kč 264 Kč 792 Kč 528 Kč Zastavěná plocha a nádvoří 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč Ostatní orná půdu 66 Kč 67 Kč 56 Kč 73 Kč 34 Kč Trvalý travní porost 34 Kč 34 Kč 29 Kč 37 Kč 17 Kč Zahrada 29 Kč 29 Kč 25 Kč 32 Kč 15 Kč Celková daňová povinnost 430 Kč 373 Kč 374 Kč 934 Kč 594 Kč Zatížení v % 15,9 13,8 13,8 34,5 22 Zdroj: vlastní úprava Abychom si dokázali vizuálně představit daňové zatížení obyvatel daných měst, je v Grafu 4. 1 vše vizuálně znázorněno. 55

Graf. 4. 1 Daňové zatížení obyvatelstva v jednotlivých městech 22,00 15,90 13,80 Orlová Petřvald Těrlicko Klimkovice Štramberk 34,50 13,80 Zdroj: vlastní úprava Příjmy z daně z nemovitých věcí ve vybraných obcích Jednotlivé příjmy rozpočtů uvedených obcí z daně z nemovitých věcí od roku 2010 do roku 2014 jsou uvedeny přehledně v Tab. 4.8, informace jsou z internetových stránek Monitoru státní pokladny. Tab. 4.8 Příjmy z daně z nemovitých věcí ve vybraných obcích 2010 2011 2012 2013 2014 Orlová 8 164 7 269 9 028 8 388 8 846 Petřvald 2 982 2 829 3 360 3 290 3 362 Těrlicko 2 681 2 757 2 680 2 613 2 258 Klimkovice 1 535 1 618 3 950 4 005 4 139 Štramberk 2 430 3 470 4 310 4 310 3 923 Zdroj: vlastní úprava Vývoj příjmy pro jednotlivé obce je uveden v Grafu 4. 2. 56