MAGISTRÁT MĚSTA ÚSTÍ NAD LABEM VELKÁ HRADEBNÍ 8 401 00 ÚSTÍ NAD LABEM Příloha č. 2 Odbor rozvoje města Vyřizuje: Mgr. Adamčík / tel.:475271624 ZADÁNÍ ÚZEMNÍ STUDIE Územní studie Nová Ves Z19-3, Z19-106 a Z19-107 Dle 30 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), stanovuje pořizovatel územní studie následující zadání: Důvody a účel pořízení územní studie Pořízení územní studie je uloženo platnou územně plánovací dokumentací Územním plánem Ústí nad Labem, vydaným formou opatření obecné povahy na základě usnesení Zastupitelstva města Ústí nad Labem č. 94/11 ze dne 15. 12. 2011. Pořizovatelem územní studie je Magistrát města Ústí nad Labem, oddělení územního plánování, odbor rozvoje města, který zajištuje splnění kvalifikačních požadavků pro výkon územně plánovací činnosti podle ustanovení 24 stavebního zákona. Územní studie bude po schválení pořizovatelem a vložení do evidence územně plánovací činnosti sloužit jako podklad pro rozhodování v území. Územní studie může být použita i jako podklad pro zpracování, aktualizaci nebo změnu územně plánovací dokumentace. Cíle Územní studie prověří možnosti a podmínky změn v území a navrhne optimální využití území vzhledem k umístění všech ploch a jejich logické návaznosti s využitím přípustných a podmíněně přípustných činností v souladu s navrženým převažujícím účelem využití tak, aby bylo zajištěno kvalitní životní a sociální prostředí a napojení všech ploch na dopravní a technickou infrastrukturu s ohledem na existující limity v území. Vymezení řešeného území Řešeným územím je plocha změny Z19-3 o celkové rozloze 9 454 m 2, plocha změny Z19-106 o celkové rozloze 613 m 2 a plocha změny Z19-107 o celkové rozloze 1847 m 2, vše v katastrálním území Nová Ves, obec Ústí nad Labem. Plocha změny Z19-3 se nachází na částech p. p. č. 89/1, 90, 97, 101, 104, 105, 110, 111, 112/1, 112/3, 115/1, 116/3 a na pozemcích p. č. 91, 103, 118/1, 118/2 v katastrálním území Nová Ves. Plocha změny Z19-106 a Z19-107 se nachází na části p. p. č. 203 v katastrálním území Nová Ves. Územní studie bude zpracována pro celé řešené území v rozsahu, v jakém je vymezeno platným územním plánem. V rámci řešení širších vazeb na okolí je možno v návrhu územní studie přesáhnout mimo vymezené území. Tento přesah musí být v návrhu odůvodněn. Požadavky vyplývající z platné územně plánovací dokumentace I. Územní plán Ústí nad Labem vymezuje pro plochy Z19-3 a Z19-107 způsob využití BI plochy bydlení v rodinných domech městské a příměstské. BI plochy bydlení v rodinných domech městské a příměstské a) převažující účel využití - bydlení v rodinných domech s příměsí nerušících obslužných funkcí místního významu b) přípustné - rodinné domy (RD) - nezbytná dopravní a technická infrastruktura c) podmíněně přípustné - maloobchod, stravovací zařízení a nerušící provozy služeb, sloužící výhradně pro potřebu tohoto území - sportovní a rekreační objekty a plochy, sloužící pro potřebu tohoto území Stránka 1 z 11
- penziony s omezenou ubytovací kapacitou do 20 lůžek - zařízení drobné řemeslnické výroby a služeb nerušící bydlení d) podmínky funkčního a prostorového uspořádání - pro každé dva hektary vymezené zastavitelné plochy bude vymezena plocha veřejného prostranství s touto zastavitelnou plochou související o výměře nejméně 1000 m 2, do této výměry se nezapočítávají pozemní komunikace - zastavitelnost nových pozemků max. 30%, do které se započítávají veškeré zpevněné plochy, přístřešky, terasy zastřešené i nezastřešené, bazény, zahradní domky a podobné stavby e) nepřípustné - všechny ostatní výše neuvedené funkce a činnosti Převažujícím účelem využití předmětných ploch je bydlení v rodinných domech s příměsí nerušících obslužných funkcí místního významu. Přípustná je výstavba rodinných domů a nezbytné dopravní a technické infrastruktury. Podmíněně přípustné využití jsou maloobchod, stravovací zařízení a nerušící provozy služeb, sloužící výhradně pro potřebu tohoto území, sportovní a rekreační objekty a plochy, sloužící pro potřebu tohoto území, penziony s omezenou ubytovací kapacitou do 20 lůžek a zařízení drobné řemeslnické výroby a služeb nerušící bydlení. Nerušící obslužné funkce jsou takové doplňkové funkce k vymezenému převažujícímu účelu využití, které svou činností či vyvolaným provozem nenaruší pohodu okolního prostředí nad míru stanovenou příslušným předpisem. Plocha (funkce, činnost apod.) místního významu je plocha (funkce, činnost apod.), která má pouze lokální dopad a svým významem, rozsahem nebo využitím neovlivní území více obcí nebo více městských částí. II. Územní plán Ústí nad Labem vymezuje pro plochu Z19-106 způsob využití BI1 plochy bydlení v rodinných domech městské a příměstské podmíněně zastavitelné. BI1 plochy bydlení v rodinných domech městské a příměstské podmíněně zastavitelné a) převažující účel využití - bydlení v rodinných domech s příměsí nerušících obslužných funkcí místního významu v podmíněně využitelných plochách převážně vymezených ochranných pásem b) přípustné - nezbytná dopravní a technická infrastruktura c) podmíněně přípustné - rodinné domy (RD ) - maloobchod, stravovací zařízení a nerušící provozy služeb, sloužící výhradně pro potřebu tohoto území - sportovní a rekreační objekty a plochy, sloužící pro potřebu tohoto území - penziony s omezenou ubytovací kapacitou do 20 lůžek - zařízení drobné řemeslnické výroby a služeb nerušící bydlení d) podmínky funkčního a prostorového uspořádání - využití ploch je podmíněno zpracováním územní studie, která prověří a prokáže možnost využití plochy pro danou funkci z důvodu existence ochranných pásem technické a dopravní infrastruktury, vymezeného záplavového území a vzdálenosti 50 metrů od okraje lesa - pro každé dva hektary vymezené zastavitelné plochy bude vymezena plocha veřejného prostranství s touto zastavitelnou plochou související o výměře nejméně 1000 m 2, do této výměry se nezapočítávají pozemní komunikace - zastavitelnost nových pozemků max. 30% do které se započítávají veškeré zpevněné plochy, přístřešky, terasy zastřešené i nezastřešené, bazény, zahradní domky a podobné stavby e) nepřípustné - všechny ostatní výše neuvedené funkce a činnosti Pro tuto plochu platí obdobné regulativy jako pro plochu předchozí s jedním rozdílem. Výstavba rodinných domů nepatří do kategorie přípustného využití, ale do kategorie podmíněně přípustného využití. U této plochy musí územní studie navíc prověřit a prokázat možnost využití pro danou funkci z důvodu existence ochranného pásma technické infrastruktury - vedení elektrické energie. Zastavitelnost pozemků je u všech ploch 30 %. Do této míry se započítávají veškeré zpevněné plochy, přístřešky, terasy zastřešené i nezastřešené, bazény, zahradní domky a podobné stavby. Stránka 2 z 11
Územní plán Ústí nad Labem počítá v ploše Z19-3 s počtem 28 obyvatel, v ploše Z19-106 s počtem 2 obyvatel a v ploše Z19-107 s počtem 5 obyvatel. Tento údaj je pouze orientační (tzn. maximální ve smyslu bilancí) a slouží zejména k dimenzování veřejné infrastruktury na základě možností území a reálných odhadů. V návrhu územní studie po prověření možností ploch a veřejné infrastruktury může být tento počet snížen. Plochy Z19-3, Z19-106 a Z19-107 se nacházejí v urbanisticky a architektonicky významné lokalitě. V těchto prostorech může architektonickou část projektové dokumentace případné výstavby zpracovávat jen autorizovaný architekt. Územní studie dále prověří navrhované plochy z hlediska zachování struktury krajiny se zachovalými prvky vývoje území. Navržené řešení bude projednáno s Odborem životního prostředí MmÚ. Tento požadavek vyplynul jako podmínka souhlasného stanoviska Krajského úřadu Ústeckého kraje k vyhodnocení vlivů územního plánu na životní prostředí. Požadavky na umístění a prostorové uspořádání staveb a na řešení technické a dopravní infrastruktury Územní studie bude respektovat regulativy územního plánu, které může přiměřeně zpodrobnit. Studie stabilizuje v celém území návaznosti na nadřazené sítě a komunikace (napojovací body, polohy křižovatek) a dále vymezí koridory vnitřní uliční sítě lokality pro umožnění účelného vedení inženýrských sítí. Systém obslužných komunikací v řešeném území bude navržen tak, aby byl odstraněn či minimalizován počet neprůjezdných (slepých) komunikací. Uspořádání komunikací musí v maximální míře respektovat geomorfologii terénu a platnou legislativu v oblasti dopravy. Z hlediska urbanistické koncepce bude posouzena výšková úroveň, hustota zastavění a podíl zeleně v jednotlivých částech území. Rovněž se doporučuje zvážit vymezení některých dalších podrobnějších regulativů (odpovídající měřítku zpracování hlavního výkresu) např. uliční čáry, stavební čáry apod. Parcelace zástavby může být vymezena odůvodněně jako závazná i nezávazná. Dále bude navrhnut a odůvodněn minimální podíl převažující funkce včetně formy jakou má být tato funkce zajištěna. Urbanistická koncepce bude zohledňovat prostorovou a funkční návaznost na okolní plochy. Požadavky na ochranu a rozvoj hodnot území V návrhu územní studie budou dodrženy limity využití území, v případě, že navrhované řešení bude v konfliktu s některými limity využití území, je návrh možné akceptovat pouze při potvrzené dohodě s příslušným správcem dotčeného limitu v území. Toto se týká především plochy přestavby Z19-106, která se nachází z části v ochranném pásmu vedení elektrické energie. V případě navržení zástavby pro bydlení v tomto ochranném pásmu bude vyžadován souhlas správce této sítě s navrženým řešením. Zpracovatel posoudí, zda je pro navržené řešení vhodná nebo nutná etapizace výstavby v území. V případě, že vznikne potřeba navrhnout etapizaci výstavby, zpracovatel odůvodněně vymezí jednotlivé stavební či územní celky a opatření a obhajitelným způsobem (funkční a zejména ekonomická hlediska) stanoví pořadí popř. vzájemné vazby jejich postupného naplňování. Obecné pokyny Výchozím předpokladem je soulad územní studie s územně plánovací dokumentací, nelze však vyloučit ani možnost, že tento podklad bude obsahovat konkrétní pokyny pro změnu ÚPD s odůvodněním, zejména v návaznosti na řešení problémů v širším území. Územní studie bude obsahovat komplexní zdůvodnění přijatého řešení a dále údaje o splnění zadání a doplňujících pokynů pořizovatele vč. výčtu a odůvodnění případných odchylek a údaje o splnění požadavků na věcný obsah zpracované územní studie. Územní studie bude také obsahovat vyhodnocení souladu se stanovisky a připomínkami dotčených orgánů. V případě navržení veřejného prostranství, popř. jiné nezastavitelné plochy na pozemcích v jiném vlastnictví, než ve vlastnictví investora územní studie (Statutární město Ústí nad Labem), bude po domluvě s pořizovatelem nutné předložit souhlas vlastníka dotčeného pozemku s navrženým řešením. Registrace územní studie bude podmíněna souhlasnými vyjádřeními vybraných dotčených orgánů/institucí: Oddělení hlavního architekta MmÚ Odbor dopravy MmÚ (napojení na dopravní infrastrukturu) Stránka 3 z 11
Správce technické infrastruktury (napojení na technickou infrastrukturu, navržení zástavby v ochranných pásmech technické infrastruktury) Odbor životního prostředí Magistrátu města Ústí nad Labem Územní studie bude obsahovat textovou část včetně odůvodnění navrženého řešení, grafickou část a dokladovou část. Textová část Textová část bude obsahovat zejména: Identifikační údaje Základní údaje o území, vymezení řešeného území, údaje o použitých podkladech Zhodnocení stávajícího využití území - charakteristika území, poloha, vazby na širší okolí, rozbor limitů využití území, zhodnocení podkladů a platné ÚPD, rozbor problémů k řešení Urbanistické řešení (návrh urbanistické koncepce) regulace pro umístění a prostorové uspořádání staveb, podmínky pro ochranu hodnot a charakteru území Návrh dopravního řešení Návrh řešení technické infrastruktury Komplexní odůvodnění navrženého řešení Vyhodnocení souladu s ÚPD a se zákonými předpisy, vyhodnocení souladu se stanovisky a připomínkami dotčených orgánů, vyhodnocení splnění zadání územní studie a pokynů pořizovatele Textová část může být doplněna tabulkami a kartogramy, kartodiagramy či dalšími tematickými mapami s údaji doplňujícími a charakterizujícími navržené řešení. Grafická část Grafická část bude zpracována na podkladě katastrální mapy v měřítku odpovídajícímu řešenému území a zobrazovaným jevům. Výkresy musí být snadno čitelné a srozumitelné. Výkresy budou obsahovat legendu použitých prvků a identifikační údaje. Grafická část bude obsahovat tyto výkresy (povinné): Výkres širších vztahů Hlavní výkres urbanistický návrh vč. grafického vyjádření podmínek prostorového uspořádání Výkres dopravního řešení vč. technické infrastruktury Koordinační výkres s vyjádřením veškerých omezení, limitů, vazeb a to včetně přiléhajícího území Grafická část může být v případě potřeby doplněna o tyto výkresy (volitelné): Zákres současného stavu území, vč. stávajících inženýrských sítí Výkres pořadí změn v území Schéma vlastnických vztahů v území Perspektivy, vizualizace, případně charakteristické pohledy Dokladová část Dokladová část bude obsahovat zejména: Stanoviska a připomínky dotčených orgánů, správců sítí vč. výsledků projednání Přílohy Příloha č. 1 výřez z katastrální mapy Příloha č. 2 soupis pozemků Příloha č. 3 výřez z ÚP ÚnL Hlavní výkres Příloha č. 4 výřez z ÚP ÚnL Výkres základního členění území Příloha č. 5 výřez z ÚP ÚnL Koordinační výkres limity v území Příloha č. 6 výřez z ÚP ÚnL Výkres koncepce dopravní infrastruktury Příloha č. 7 výřez z ÚP ÚnL Výkres koncepce technické infrastruktury Stránka 4 z 11
Příloha č. 1 zadání - výřez z katastrální mapy Stránka 5 z 11
Příloha č. 2 soupis pozemků Plocha Z19-106 a Z19-107 Plocha Z19-3 Stránka 6 z 11
Příloha č. 3 - Výřez z ÚP ÚnL Hlavní výkres Stránka 7 z 11
Příloha č. 4 - Výřez z ÚP ÚnL Výkres základního členění území Stránka 8 z 11
Příloha č. 5 - Výřez z ÚP ÚnL Koordinační výkres limity v území Stránka 9 z 11
Příloha č. 6 - Výřez z ÚP ÚnL Výkres koncepce dopravní infrastruktury Stránka 10 z 11
Příloha č. 7 - Výřez z ÚP ÚnL Výkres koncepce technické infrastruktury Stránka 11 z 11