ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice Znalecký posudek o obvyklé ceně číslo 371-59/2019 NEMOVITOST: movitost: RD Plaveč, č.p. 5 Adresa nemovitosti Znojemská 5, Plaveč, 67132 Katastrální údaje: Obec: Plaveč [594628], Katastrální území: Plaveč [721557], Číslo LV: 501, Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Znojmo Pozemky: st. 50/1; součástí pozemku je stavba, 5/1, 5/2 Vlastník stavby: SJM Eduard Hlávka, Znojemská 5, 67132 Plaveč, Jolana Hlávková, Krylova 528/14,Přímětice, 66904 Znojmo Vlastník pozemku: SJM Eduard Hlávka, Znojemská 5, 67132 Plaveč, Jolana Hlávková, Krylova 528/14,Přímětice, 66904 Znojmo OBJEDNATEL EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa: Čimická 780/61, 18100 Praha 8 Telefon: e-mail: IČ:29135419 DIČ: CZ29135419 ZHOTOVITEL ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav Adresa: Chelčického 686, 533 51 Pardubice Telefon: 735038308 IČ:02777339 e-mail: info@zuom.cz DIČ: CZ02777339 ÚČEL POSUDKU: Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro dražbu OBVYKLÁ CENA 900 000 Kč Datum místního šetření: 15.3.2018 Datum zpracování : 25.4.2018 Počet stran: 15 stran Počet příloh: 10 stran V Pardubicích dne 25.4.2018
SEZNAM 1. ÚVOD Souhrn Znalecký úkol Místní šetření Určení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ Definice pojmů Oceňovací metody 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ Identifikace nemovitosti Místopis Celkový popis nemovitosti Poloha a dopravní dostupnost Přístup a příjezd Pronájem Vyhodnocení rizik 4. VÝPOČTY Výpočet Komentář k určení ceny Rekapitulace Seznam podkladů a příloh 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecká doložka 6. PŘÍLOHY Osvědčení Přílohy Fotodokumentace Strana - 2 -
1. ÚVOD SOUHRN movitost: RD Plaveč, č.p. 5 Adresa nemovitosti Znojemská 5, Plaveč, 67132 Katastrální údaje: Obec: Plaveč [594628], Katastrální území: Plaveč [721557], Číslo LV: 501, Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Znojmo Pozemky: st. 50/1; součástí pozemku je stavba, 5/1, 5/2 ZNALECKÝ ÚKOL (stanovení znaleckého úkolu) Určení obvyklé ceny nemovitostí jako podkladu pro veřejnou dražbu. MÍSTNÍ ŠETŘENÍ (fyzická prohlídka nemovitosti a pořízení fotodokumentace) Místní šetření bylo provedeno dne 19.04.2018 v čase 10:00-11:00 hod. za účasti znalce a vlastníka, pana Petra Bulíře. URČENÍ OBVYKLÉ CENY (Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim Strana - 3 -
2. METODY OCEŇOVÁNÍ DEFINICE POJMŮ (definování použitých pojmů) Obvyklá cena Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/97 Sb. v platném znění o oceňování majetku je tato cena definována takto: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepronajímají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího, nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Zákon již blíže nestanoví, jakou porovnávací metodu či jak porovnávací metodu použít. Cena zjištěná ( dříve nazývaná administrativní či úřední ) Zjištěná cena je cena věci určená dle cenového předpisu vydaného MF ČR platného ke dni ocenění. V tomto případě se jedná o vyhl. MF č. 441/2013 Sb. ve znění novely č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016, č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ). Cena sjednaná Jedná se o peněžní částku, která byla sjednaná dohodou při nákupu a prodeji zboží podle zákona o cenách. Cena pořizovací Cena pořizovací je cena, za kterou by bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení bez odpočtu opotřebení ( u staveb jde o cenu v době jejich postavení ). Cena reprodukční Cena reprodukční je cena ( věcná hodnota ), za kterou by bylo možno stejnou věc nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se u staveb nákladovou kalkulací, nebo podrobným položkovým rozpočtem, nebo za pomoci agregovaných položek. jčastěji se však stanoví za pomoci technicko-hospodářských ukazatelů ( THU ) - jednotkových cen za l m3 obestavěného prostoru, nebo l m2 zastavěné plochy a pod. V současné době se také s výhodou používáno ocenění nákladovým způsobem podle cenového předpisu ( viz níže ). Cena časová Cena časová je cenou reprodukční sníženou o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Ke zjištění věcné hodnoty staveb je možno využít výpočtu ceny nákladovým způsobem dle platného cenového přepisu ( oceňovací vyhláška ). Cena výnosová Cena výnosová - též "kapitalizovaná míra zisku". Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při Strana - 4 -
stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Cena porovnávací Porovnávací cena - cena obdobných nemovitých věcí. Standardně se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Např. Indexová porovnávací metoda výpočtu ceny je používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství apod. ). Tržní hodnota Je často zaměňována za obvyklou cenu. Rozdíl oproti obvyklé ceně je v odhadu realizované ceny na trhu za nabízený majetek ( např. nemovitou věc ) tj. odhad do budoucnosti. Jedná se o hodnotu, jíž je možno s největší pravděpodobností dosáhnout v dané době a v konkrétních podmínkách trhu mezi dobrovolně a legálně jednajícím kupujícím a prodávajícím s vyloučením působení mimořádných faktorů např. při prodeji v tísni či v nekalé soutěži. Tržní hodnotu je možno spočítat, na rozdíl od obvyklé ceny, vyhodnocením věcné ceny ( nákladové ocenění ), výnosové hodnoty a ceny určené porovnáním, jsou-li dostupné alespoň základní údaje srovnávacích objektů. Tržní cena Skutečně realizovaná částka při prodeji, většinou je to cena sjednaná mezi dvěma nezávislými subjekty na volném trhu uvedená v kupní smlouvě, případně na prodejním dokladu o zaplacení. OCEŇOVACÍ METODY (definování oceňovacích metod) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda porovnávací ( komparativní, statistická) Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito kombinace metod. Strana - 5 -
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ NEMOVITOST: (identifikace nemovitosti) movitost: RD Plaveč, č.p. 5 Adresa nemovitosti Znojemská 5, Plaveč, 67132 Katastrální údaje: Obec: Plaveč [594628], Katastrální území: Plaveč [721557], Číslo LV: 501, Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Znojmo Pozemky: st. 50/1; součástí pozemku je stavba, 5/1, 5/2 Vlastník stavby: SJM Eduard Hlávka, Znojemská 5, 67132 Plaveč, Jolana Hlávková, Krylova 528/14,Přímětice, 66904 Znojmo Vlastník pozemku: SJM Eduard Hlávka, Znojemská 5, 67132 Plaveč, Jolana Hlávková, Krylova 528/14,Přímětice, 66904 Znojmo MÍSTOPIS (charakteristika obce, poloha v rámci obce a regionu) Obec Plaveč se nachází v okrese Znojmo v Jihomoravském kraji a leží cca 10 km severně od města Znojma. Žije zde 451 obyvatel. Obec s rozšířenou působností a pověřená obec je Znojmo. V obci se nachází pošta, mateřská škola, knihovna, domov pro seniory, ústav sociální péče pro mládež, obchod s potravinami. Dostupnost obce zajišťuje autobusová doprava. POPIS OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Stavba dokončena v roce: zjištěno Dílčí rekonstrukce v roce 0 Rekonstrukce stavby v roce 0 Rekonstrukce stavby: [ ] celková [x] dílčí [x] střecha [ ] fasáda [ ] zateplení [ ] okna [ ] dveře [x] interiér Stavebně technický stav podprůměrný Energetický průkaz stavby: Energetická náročnost G - Mimořádně nehospodárná CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI (základní popis, dispoziční řešení, účely využití, druh stavby, příslušenství) Předmětem ocenění je nepodsklepený jednopodlažní rodinný dům bez obytného podkroví. Dům byl postaven v roce 1925. Dispoziční řešení domu je 3+1. Objekt je zřejmě založen na kamenných základech. Svislé nosné konstrukce jsou nejspíš ze smíšeného zdiva. Stropní konstrukce je dřevěná trámová s rovným rákosovým podhledem, v uliční části objektu jsou sádrokartonové desky. Střešní konstrukce je tvořena sedlovým krovem. Střešní krytina je tašková. Střešní krytina je ve špatném stavu, místy zatéká do domu. Na domě proběhly dílčí rekonstrukce. V roce 2007 proběhla rekonstrukce střechy a v roce 2008 nové omítky, podlahy, vodovod a elektřina. Součástí oceňovaných nemovitostí jsou IS, porosty na pozemcích, zpevněné plochy, oplocení, zem. stavba. Tyto součásti a příslušenství jsou zohledněny v celkové ceně obvyklé. DŮM Dispozice Podlahová plocha Pozemky Obestavěný prostor Zastavěná plocha m 2 m 2 m 3 m 2 3+1 Cca 95 1534 Cca 638 Cca 145 Strana - 6 -
KONSTRUKCE, PŘÍPOJKY, VYTÁPĚNÍ Konstrukce [x] zděné [ ] betonové [ ] montované [x] smíšené [ ] kovové [ ] dřevěné [ ] jiné Vytápění: lokální na TP Popis: lokální na tuhá paliva Přípojky [x] voda vlastní [ ] voda veřejná [x] kanalizace vlastní [ ] kanalizace veřejná [x] elektro [ ] telefon [ ] plyn [ ] teplovod VYUŽITÍ NEMOVITOSTI [x] bydlení [ ] pronájem [ ] podnikání [ ] bydl. a podnik [ ] rekreace [ ] Volný objekt POLOHA, DOPRAVNÍ DOSTUPNOST Poloha v obci Oceňované nemovitosti se nacházejí v obci Plaveč, v ulici Znojemská, po levé straně silnice č. 399 ve směru od Znojma. Počet obyvatel 451 Okolí: [x] bytová zóna [ ] průmyslová zóna [ ] smíšená zóna [ ] nákupní zóna [ ] ostatní Dopravní dostupnost (do 10 [ ] MHD [ ] železnice [x] autobus minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem) [ ] dálnice/silnice I. tř. [x] silnice II., III.tř. PŘÍSTUP A PŘÍJEZD K NEMOVITOSTEM [ ] zpevněná komunikace [x] nezpevněná komunikace [ ] jiná komunikace [x] z veřejné komunikace [ ] přes vlastní pozemky [ ] zajištěn věcným břemenem [ ] jiné zajištění přístupu k pozemkům [ ] právně nezajištěn PŘÍSTUP A PŘÍJEZD PŘES POZEMKY Parcelní číslo Vlastník pozemku Komentář 1524/10 Obec Plaveč, Náves 48, 67132 Plaveč, Jihomoravský kraj, Žerotínovo náměstí 449/3, Veveří, 60200 Brno Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn přes pozemky p.č. 1524/10, 1496/26 PRONÁJEM NEMOVITOSTI (zhodnocení nájemního vztahu) movitost je pronajímána (propachtována) - Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek - Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek - Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele - Typ smlouvy: - Doba nájmu: - Strana - 7 -
Výše nájmu: - Další komentář k zhodnocení nájemního vztahu: - Rizika spojená s právním stavem nemovitosti VYHODNOCENÍ RIZIK NEMOVITOSTI RIZIKO Popis rizika movitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Rizika spojená s umístěním nemovitosti movitá věc situována v záplavovém území zóna 2 RIZIKO Ano Popis rizika movitost situována v záplavovém území movitost byla v minulosti zatopena movitost v území s ekologickým zatížením (voda, ovzduší, půda, jiné zdroje) movitost v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) movitost v území s ostatními přírodními riziky (radon, zápach, hmyz, vítr, sesuvy půdy, jiné zdroje) Obtížný přístup k nemovitosti v odlehlých lokalitách Poloha nemovitosti v chráněném území Demograficky negativně zatížená lokalita Věcná břemena a obdobná zatížení zapsaná na LV Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, Zahájení exekuce - Hlávka Eduard, Zahájení exekuce - Hlávková Jolana, Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu, Zástavní právo smluvní RIZIKO Popis rizika Věcné břemeno užívání Předkupní právo Ano Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Ano Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Ostatní právní omezení Zajišťovací převod práva Právo stavby zbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Strana - 8 -
Rizika ostatní RIZIKO Popis rizika movitost vykazuje viditelné technické vady Stavby dlouhou dobu neužívané Stavby dlouhou dobu rozestavěné Stavby kapacitně předimenzované Výhrada vlastnického práva Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 501 Kraj: Jihomoravský Okres: Znojmo Obec: Plaveč Katastrální území: Plaveč [721557] Ulice: Znojemská č.o.: Vlastníci SJM Eduard Hlávka - Znojemská 5, 67132 Plaveč Jolana Hlávková - Krylova 528/14,Přímětice, 66904 Znojmo Stavba je součástí Rodinný dům zastavěná plocha a nádvoří č.p.: 5 St.50/1 Pozemky St.50/1 zastavěná plocha a nádvoří 683 m 2 5/1 zahrada 483 m 2 5/2 ostatní plocha 368 m 2 Podíl 1/1 Strana - 9 -
Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží 4. VÝPOČTY VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY Název podlaží Zastavěná plocha m 2 Započitatelná plocha podlaží m 2 1.NP 145,00 94,84 Celkem Cca 145 Cca 95 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.NP chodba 3,54 m 2 1,00 3,54 m 2 koupelna s WC 2,76 m 2 1,00 2,76 m 2 kuchyň 11,46 m 2 1,00 11,46 m 2 pokoj 1 15,45 m 2 1,00 15,45 m 2 pokoj 2 23,76 m 2 1,00 23,76 m 2 pokoj 3 19,74 m 2 1,00 19,74 m 2 sklad 1 12,33 m 2 1,00 12,33 m 2 sklad 2 2,60 m 2 1,00 2,60 m 2 zádveří 3,20 m 2 1,00 3,20 m 2 1.NP - celkem 94,84 m 2 94,84 m 2 Celkem 95 m 2 95 m 2 Výpočet obestavěného prostoru přibližně Název Plocha (m 2 ) Výška (m) Obestavěný prostor (m 3 ) 1.NP 145,00 3,00 435,00 zastřešení 145,00 1,40 203,00 Obestavěný prostor celkem 638,00 Konstrukce (převažující) Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Popis základové pasy, beton, kámen smíšené, kameny, cihla dřevěné trámové s rovným podhledem krov, sedlová tašková krytina pozinkovaný plech vápenné, štukové omítky, malby chybí chybí keramické obklady v koupelně chybí hladké plné plastová koberec Strana - 10 -
Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod beton, keramická dlažba lokální vytápění kamny světelná, motorová není plast, studená i teplá voda ele. boiler ne jímka běžná kuchyňská linka s dřezem a spotřebiči umyvadlo, sprchový kout, WC ano, splachovací VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY Zastavěná plocha [m 2 ] 145 Obestavěný prostor [m] 3 638,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m] 3 2 600 Reprodukční hodnota (RC) Kč 1 658 800 Stáří roků 80 Další životnost roků 50 Opotřebení odhadem % 65,00 Věcná hodnota (VH) Kč 580 580 Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Parc. číslo OP JC RC Opotřebení VH m3 Kč/m3 Kč % Kč zděná kůlna, přístavby 50/1 400,00 1 500 600 000 65,00 210 000 Popis: Věcná hodnota ostatních staveb celkem 210 000 Kč Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Jedná se o pozemky: p.č. st. 50/1 o výměře 683 m2 zastavěná plocha a nádvoří součástí je stavba: Plaveč č.p. 5, p.č. 5/1 o výměře 483 m2 zahrada a p.č. 5/2 o výměře 368 m2 ostatní plocha. To vše zapsané na LV č. 501, pro k.ú. Plaveč, obec Plaveč, okres Znojmo. Pozemky tvoří jeden funkční celek. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Pozemky byly oceněny v úrovni obvyklé ceny porovnáním s tím, že cena st. pozemku a pozemků ve funkčním celku byla odhadnuta ve výši 450,- Kč/m2. Vlastnický podíl Celková cena Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč ostatní plocha 5/2 368 450 1/1 165 600 zahrada 5/1 483 450 1/1 217 350 zastavěná plocha a nádvoří St.50/1 683 450 1/1 307 350 Celková výměra pozemků: 1 534,00 Hodnota pozemků celkem: 690 300 Strana - 11 -
VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY Lokalita 1 Užitná plocha m2 Pozemek m2 Dispozice Požadovaná cena Koeficien t celkový Upravená cena RD 155,00 1 324,00 3+1 699 000 0,90 629 100 Prodej rodinného domu 155 m2, pozemek 1 324 m2, Nabízíme vám k prodeji rodinný dům 3+1 v obci Němčičky, vzdálené 13 km od města Znojma. Celková velikost pozemku je 1324 m2. Rodinný dům prošel rozsáhlou rekonstrukcí a je připraven k dokončení dle představ nového majitele. Je zde nová elektřina, odpady, voda, nová plastová okna, dveře, nová střecha, komín a omítky. Dům se skládá z chodby, prostorné kuchyně s obývacím pokojem, dvou obytných pokojů, koupelny a samostatné toalety. Na půdě je možné vytvořit až další tři obytné místnosti. movitost má také sklep a garáž či průjezd pro menší osobní automobil. V domě je zavedena elektřina, vlastní voda a odpady. Přípojka plynu se nachází u domu. K nemovitosti náleží velká zahrada, která leží z větší části ve svahu, je však přístupná ze dvou stran a je zde možnost příjezdu i osobním automobilem. Tato nemovitost nabízí výhodu velmi klidného prostředí malebné vesnice, vhodná pro trvalé bydlení či rekreaci. Hodnocení:Zdůvodnění koeficientu Kc: Srovnatelný objekt Lokalita 2 Užitná plocha m2 Pozemek m2 Dispozice Požadovaná cena Koeficien t celkový Upravená cena RD 190,00 380,00 5+1 1 750 000 0,70 1 225 000 Exkluzivně Vám nabízíme k prodeji rodinný dům 5+1 v obci Hluboké Mašůvky jež je vzdálena 7 km od Znojma. Jedná se o objekt venkovského typu, který byl dříve využíván jako škola. Samotný dům je kulturní památkou, kde při vstupu je široká chodba rozdělující jednotlivé pokoje. Po pravé straně jsou dva pokoje a koupelna, po levé pak kuchyň, z níž je vstup do ložnice, obývacího pokoje s vlastními krbovými kamny a dalším obytnou místností. Na konci chodby se nachází dílna a vstup na prostornou půdu, dále pak WC a vchod na dvůr. Na uzavřeném dvoře jsou dva sklepy a prostorná stodola, za níž je udržovaná zahrada, na kterou je možný vjezd autem. Dům je napojen na kanalizaci, využívá veřejný vodovod, výhodou je také vlastní zdroj vody. Z celého objektu je krásný výhled na okolní krajinu, dům je umístěn v klidné části obce a je vhodný zejména pro rodinu s dětmi. CP 1146 m2. Hodnocení:Zdůvodnění koeficientu Kc: Horší technický stav Lokalita 3 Užitná plocha m2 Pozemek m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficien t celkový Upravená cena Strana - 12 -
RD 83,00 1 970,00 1 190 000 14 337 0,73 886 700 Prodej rodinného domu 83 m2, pozemek 1 970 m2, Nabízíme k prodeji rodinný dům v Bojanovicích. Dům prošel rekonstrukcí střechy, oken a koupelny. Všechny pokoje jsou průchozí. K domu náleží prostorná zahrada, přístřešek, kůlna, stodola, dílna a sklep. Výborná dostupnost do nedalekých Jevišovic s plnou občanskou vybaveností. Dům je před rekonstrukcí, v dobrém stavu, suchý. V nedávné době zrevidovány inženýrské sítě. Pro bližší informace kontaktujte makléře. S financováním Vám rádi pomůžeme. Hodnocení:Zdůvodnění koeficientu Kc: Horší technický stav Minimální cena: 629 100 Kč Průměrná cena 907 600 Kč Maximální cena 1 225 000 Kč Porovnávací hodnota 907 600 Kč VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY Strana - 13 -
Obvyklá cena nemovitosti č.p. 5 vč. parcely č. St.50/1 a parcel č. 5/1 a 5/2 byla odhadnuta ve výši 900.000,- Kč (slovy : osmsettisíckorunčeských). Stanovená obvyklá cena je v úrovni zjištěné ceny porovnávací. Ve stanovené obvyklé ceně není zohledněna hodnota zástavního ani jiných práv a omezení. Silné stránky nemovitosti + velký pozemek, zahrada Slabé stránky nemovitosti - menší občanská vybavenost v místě KOMENTÁŘ K URČENÍ CENY OBVYKLÉ REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Slovy : devětsettisíc Kč Věcná hodnota Výnosová hodnota Porovnávací hodnota Obvyklá cena 1 480 880 Kč nezjišťována 907 600 Kč 900 000 Kč V Pardubicích dne: 25.4.2018 -------------------------------------------- ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav Ing. Jan Mikloško Ředitel společnosti 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 09.09.2014 č.j. MSP-33/2014-OSD-SZN/11, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 371-59/2018 znaleckého deníku. Strana - 14 -
6. PŘÍLOHY Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze LV č. 501 6 MAPA LV 1 MAPA OBLASTI, MAPA OBCE 1 FOTODOKUMENTACE 2 Osvědčení: Výše podepsaný znalecký ústav tímto osvědčuje, že: V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Při své činnosti jsme neshledali žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. Strana - 15 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice SNÍMEK KATASTRÁLNÍ MAPY Strana - 1 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice MAPA OBLASTI MAPA OBCE Zdroj: mapy.cz Strana - 2 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice FOTODOKUMENTACE Fotodokumentace nemovitosti Pohled z ulice Pohled z ulice Dvůr Pohled ze dvora Zahrada Pohled ze dvora Strana - 3 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice Fotodokumentace nemovitosti Zahrada Zádveří Sklad 1 Kuchyň Pokoj 1 Pokoj 2 Strana - 4 -