ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ č. 1882/2015 Ocenění nemovitých věcí: Parcela č. 192 o výměře 231m2 zastavěná plocha a nádvoří, Součástí je stavba: Jivina, č.p. 39, rod.dům, Stavba stojí na pozemku p.č. 192, Parcela č. 193 o výměře 98m2, zahrada, zapsané na LV č. 33, pro k.ú. Jivina u Hořovic, obec Jivina, okres Beroun, u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Beroun. Objednatel posudku: Účel posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/ Praha 8 - Čimice Podklad pro dražbu Dle stavu ke dni posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráží Plzeň Posudek obsahuje 18 stran. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni

2 SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol 1.2. Podklady 1.3. Stanovení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje Identifikace nemovitosti Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena Poloha a charakteristika nemovitosti Popis a stav objektu 3.2. Výpočet Porovnání Rekapitulace 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. Osvědčení 5.2. Fotodokumentace 2

3 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: Parcela č. 192 o výměře 231m2 zastavěná plocha a nádvoří, Součástí je stavba: Jivina, č.p. 39, rod.dům, Stavba stojí na pozemku p.č. 192, Parcela č. 193 o výměře 98m2, zahrada, zapsané na LV č. 33, pro k.ú. Jivina u Hořovic, obec Jivina, okres Beroun, u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Beroun Podklady Objednávka na provedení odhadu Oznámení o provedení odhadu ceny předmětu dražby Výpis z Katastru nemovitostí LV č. 33 pro k.ú. Jivina u Hořovic ze dne Kopie katastrální mapy z nahlížení do KN Fyzická prohlídka oceňovaných nemovitých věcí, jejich přeměření a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, byl přítomen řádné prohlídce předmětu ocenění, prohlídka byla umožněna. Veškeré popisy a informace vyplývají z prohlídky, měření a sdělení na místě samém, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností prohlídky a stavu nemovitostí odhadnuty Stanovení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je 3

4 stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou, dochází ke snižování ceny dle statistické analýzy MMR ve spolupráci s BIVŠ o průměrných 15% u rodinných domů. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 33 ze dne pro k.ú. Jivina u Hořovic Chromková Eva, č. p. 39, Jivina Adresa nemovité věci: Jivina čp. 39 Název katastrálního území: Jivina u Hořovic Název obce: Jivina Název okresu: Beroun List vlastnictví: LV č Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu dražby váznou tato práva (viz. LV 33 pro k.ú. Jivina u Hořovic) - Omezení vlastnického práva Uzavření smlouvy o provedení dražby nedobrovolné Zástavní právo smluvní Zástavní právo smluvní Zástavní právo smluvní zapsané v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu ocenění neovlivňují hodnotu předmětu ocení, protože v souladu s 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zanikají. - zapsané v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu ocenění neovlivňují hodnotu předmětu ocení, protože v souladu s 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zanikají Poloha a charakteristika 4

5 Jedná se o stavbu rodinného domu při veřejné komunikaci parc.č. 7/1 ve vlastnictví Obec Jivina, č. p. 76, Jivina v okrajové, východní části obce. Příjezdová komunikace je zpevněná, spíše úzká, bez možnosti parkování. Oceňovaný rodinný dům je součástí pozemku st.parc.č. 192, je samostatně stojící, obdélníkového půdorysu, ze severní strany na rodinný dům navazuje sklad pod jedním zastřešením, ve kterém je kotel, východně od rodinného domu stojí sklad a kolna. Vstup a vjezd na pozemek je z východní strany a to na pozemek parc.č. 194, který je ve vlastnictví Obec Jivina, č. p. 76, Jivina, je však oplocen a užíván s rodinným domem, zřejmě bez právního podkladu, vstup do domu ze západní strany. Odkanalizování splaškových vod do jímky na vyvážení, voda z veřejného řadu, el. instalace zavedena, bez plynu. Jivina je součástí okresu Beroun a náleží pod Středočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Hořovice. Obec Jivina se rozkládá asi dvacetosm kilometrů jihozápadně od Berouna a osm kilometrů jihozápadně od města Hořovice. Na území této menší vesnice žije trvale zhruba 170 obyvatel. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu. Místní obyvatelé mohou využívat veřejný vodovod. Popis a stav objektů Rodinný dům Jedná se o rodinný dům nepodsklepený, přízemní, bez využitého podkroví. 1 NP (přízemí): zádveří (6,10m2, ker.dlažba), pokoj (13,70m2, PVC), pokoj (16,00m2, PVC), sociální zařízení (4,80m2, umyvadlo, vana, WC společně), pokoj s kuchyňským koutem (22,40m2, prkna, ker.dlažba). Celkem 3+kk, užitná plocha 63,00m2, světlá výška místností 2,15m, zastavěná plocha 100m2, obestavěný prostor 400m3. Popis převažujících konstrukcí: Nosná konstrukce je provedena na betonových a kamenných základech, svislé konstrukce zděné smíšené, stropní konstrukce dřevěné trámové s viditelnými trámy, schody nejsou, konstrukce krovu dřevěná sedlová, krytina z eternitových šablon, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, povrchy omítnuty, štít domu obložen eternitovými šablonami, keramické obklady za kuchyňskou linkou a na sociálním zařízení, okna dřevěná, dveře náplňové, vytápění ústřední kotlem na tuhá paliva, ohřev vody bojlerem, rozvody instalací běžně provedeny. Rodinný dům je stáří od roku 1900, v roce 2004 byla provedena částečná rekonstrukce (pravděpodobně ústřední vytápění, některé rozvody elektro, sociální zařízení), jinak převážně v původním, horším stavebně technickém stavu, prvky dlouhodobé životnosti převážně dožilé, celkový dojem zhoršený. Sklad navazující na rodinný dům Navazuje severně na rodinný dům s vchodem zvenku, přízemní, nepodsklepený, bez podkroví, částečně zděné, částečně dřevěné konstrukce, strop dřevěný trámový, zastřešení navazující na rodinný dům, sedlové s krytinou eternitovou, ve skladu je kotel a sklad paliva, podlaha betonová, užitná plocha 11,00m2, zastavěná plocha 15m2, stavebně technický stav zhoršený. 5

6 Sklad zděný Stojí západně od rodinného domu ve svahu, částečně pod úrovní terénu, ve spodní části je sklep zastropený klenbou, ve sklepě stojí voda, v nadzemní části je pod sedlovým zastřešením využité podkroví jako letní pokoj bez vytápění. Sklad je zděné konstrukce, strop klenbový, krov dřevěný, krytina eternitová. V nedávné době byla provedena oprava podkrovního letního pokoje, jinak v původním, horším, převážně dožilém stavu. Zastavěná plocha 27m2, obestavěný prostor 95m3. Sklad dřevěný Stojí západně od rodinného domu ve svahu, vedle zděného skladu, částečně pod úrovní terénu, přízemní, s pultovou střechou. Sklad je dřevěné konstrukce, bez stropu, krov dřevěný, krytina z betonové tašky. Sklad je v původním, špatném stavu. Venkovní úpravy V běžném rozsahu oplocení s vrátky a vraty zpevněné plochy okolo domu, přípojky inž. sítí apod., vše již v dožilém stavu. Pozemky st.parc.č. 192 o výměře 231m 2 (zastavěná plocha a nádvoří) - zastavěný rodinným domem se skladem (kotelnou) a zděným skladem, nezastavěná část je volným pozemkem podél rodinného domu rovinným, částečně zpevněným jako chodníček, jižně od zděného skladu jako neudržovaná zahrada ve svahu a severně za skladem (kotelna) úzká neoplocená pěšina do svahu. parc.č. 193 o výměře 98m2 (zahrada) je částečně zastavěn dřevěným skladem, jinak západně od domu neudržovaná zahrada ve svahu a severně úzká neoplocená pěšina do svahu. Poznámka: pozemek parc.č. 194 o výměře 39m2 (zahrada) je oplocen a užíván ve funkčním celku s rodinným domem, je však ve vlastnictví Obec Jivina, č. p. 76, Jivina a není předmětem ani součástí ocenění. Užitná plocha Zastavěná plocha Plocha pozemků celkem RD 63m2 RD 100m2 329m2 Ekonomická charakteristika Jedná se o rodinný dům, ve kterém byla v roce 2004 provedena částečná rekonstrukce (pravděpodobně ústřední vytápění, některé rozvody elektro, sociální zařízení), jinak převážně v původním, horším stavebně technickém stavu prvky dlouhodobé životnosti převážně dožilé, celkový dojem zhoršený. Rodinný dům je trvale užíván k bydlení Výpočet Porovnání 1) Záluží, okr. Beroun ,- Kč Kupní cena Jedná se o rodinný dům nepodsklepený, přízemní, bez využitého podkroví. Dispozice domu a informativně přeměřeny výměry a plochy: 1 NP (přízemí): zádveří (8,00m2, ker.dlažba), chodba (2,20m2, ker.dlažba), WC (1,60m2), koupelna (7,75m2, umyvadlo, vana, sprchový kout), kuchyně (19,80, plovoucí, kuchyňská linka se sporákem), pokoj (27,60m2, plovoucí), chodba (5,80m2, 6

7 ker.dlažba, zadní východ na pozemek), kotelna (8,50m2, PVC), pokoj (20,00m2, koberec), pokoj (14,00m2, plovoucí), zvenku přístupný otevřený sklad (10,00m2, beton). Celkem 3+1, podlahová plocha celkem 125,25m2, užitná plocha 115,25m2, zastavěná plocha 180m2, obestavěný prostor 900m3.Popis převažujících konstrukcí: Nosná konstrukce je provedena na betonových základech, svislé konstrukce zděné smíšené, stropní konstrukce dřevěné s rovným podhledem, schody na půdu betonové, konstrukce krovu dřevěná sedlová na části do ulice a pultová na části východní, krytina tašková, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, povrchy omítnuty, keramické obklady na sociálním zařízení a za kuchyňskou linkou, okna dřevěná, dveře náplňové, vytápění ústřední kotlem na tuhá paliva, ohřev vody bojlerem, rozvody instalací běžně provedeny. Rodinný dům je stáří od roku 1930, v roce 1970 byla provedena východní přístavba půdorysu s pultovou střechou a celková adaptace, v roce 2006 pak menší rekonstrukce (ústřední vytápění). Opravy a údržba již nejsou prováděny, stavebně technický stav zhoršený, morálně mírně zastaralé. Garáž s dílnou, studna, bazén, pozemek celkem 402m2. Prodej 08/ ) Lochovice, okr. Beroun ,- Kč Kupní cena Rodinný dům je samostatně stojící, obdélníkového půdorysu s verandou, zastřešený sedlovou střechou. Svou podélnou stěnou na hranici pozemku k ulici. Vstup na pozemek vrátky ze severozápadní strany, vstup do domu verandou ze severovýchodní strany. Odkanalizování splaškových vod do jímky na vyvážení, pitná voda ze studny i z veřejného řadu, elektroinstalace světelná třífázová, bez plynu, bez možnosti připojení na něj. Severovýchodně na rodinný dům navazuje kolna. Jedná se o rodinný dům částečně podsklepený, přízemní s volnou půdou. Dispozičně:Suterén: jeden sklep 7,00m2, kde je studna hloubky 8m, stáří 18 let, vstup do sklepa schodištěm v kuchyni přes poklop v podlaze.1 NP (přízemí): veranda (6,50m2, PVC a beton), z chodby rovně do kuchyně (7,80m2, PVC, bez kuchyňské linky, bez sporáku, z kuchyně do koupelny (5,50m2, vana, umyvadlo, WC společně), z kuchyně do pokoje (14,00m2, koberec), z něj do pokoje (11,10m2, beton), z kuchyně do posledního pokoje (7,20m2, koberec), z venku vchod do kotelny (4,60m2, kotel na tuhá paliva, bojler, žebřík na půdu). Celkem 3+1, 56,70m2 užitné plochy. Zastavěná plocha 80m2, obestavěný prostor 480m3, pozemek celkem 231m2. Prodej 09/2014.Krytina tašková, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, omítky štukové, částečně bez omítek, obklady keramické na WC a za kuchyňskou linkou, okna dřevěná, dveře náplňové, ohřev vody bojlerem, vytápění ústřední kotlem na tuhá paliva s výměníkem, el. instalace světelná třífázová, odpojená. Stáří rodinného domu odhadováno na více než 100 let, v roce 1998 bylo částečně opraveno přízemí (rozvody instalací, sociální zařízení, ústřední vytápění), v roce 2007 byla provedena nástavba nadezdívky, krov a krytina pro půdní vestavbu, která již nebyla provedena. Rodinný dům je prázdný, neobydlený. Prodej 09/ ) Přívětice, okr. Rokycany ,- Kč Nabídková cena Nabízíme rodinný dům v obci Přívětice v okrese Rokycany. Dům je situován v centru obce na pozemku o výměře 314 m2. Dispozičně se jedná o 3+1, dům je napojen na el. energii, obecní vodovod, odkanalizován do jímky. Vytápění zajišťují kamna na tuhá paliva. V 1. NP jsou kuchyně, dva pokoje, koupelna s toaletou, chodba a spíž. V podkroví je jeden pokoj a půda. Vhodné na trvalé bydlení nebo k rekreaci. Zajistíme hypoteční úvěr.zlevněno: Kč za nemovitost, včetně provize Původní cena: Kč Poznámka k ceně: včetně provize ID zakázky: Aktualizace: Stavba: Smíšená Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Centrum obce Typ domu: Patrový Plocha zastavěná: 120 m 2 Užitná plocha: 100 m 2 Plocha pozemku: 314 m 2 Voda: Místní zdroj, Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: Septik Elektřina: 230V, 400V Energetická náročnost budovy: Třída F - Velmi nehospodárná 7

8 4) Zaječov, okr. Beroun ,- Kč Nabídková cena Nabízíme prodej domu v obci Zaječov okr. Beroun. Dům se nachází v blízkosti Brdských lesů, je vhodný k rekreaci i k trvalému bydlení. Jde o rodinný dům s dispozicí 3+1: kuchyň 4x4m, obývací pokoj 6x3m, ložnice 5x5m, další pokoj 6x5,5m, koupelna s vanou průchozí na samostatné wc, částečně podsklepeno, možnost půdní vestavby, kolny, stodola, uzavřený travnatý dvůr, oplocení. Obytný prostor je vytápěn lokálními kamny na tuhá paliva, ohřev vody je el. bojlerem. Voda je obecní, kanalizace je napojena na odpad koupelny a kuchyně, ale wc je do jímky. V domě je tel. přípojka, internet možno i s bezdrátovým připojením. Dům je v původním, ale udržovaném stavu. Vjezd na pozemek, stodola, garáž, travnatý dvůr. Bližší info na prohlídce domu. Hypotéku rádi vyřídíme. Energetická třída je uvedena dle požadavku zákona.celková cena: Kč za nemovitost, + provize RK ID zakázky: N Aktualizace: Stavba: Smíšená Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Typ domu: Přízemní Plocha zastavěná: 691 m 2 Užitná plocha: 700 m 2 Plocha podlahová: 110 m 2 Plocha pozemku: 779 m 2 Sklep: Garáž: Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon, Internet Elektřina: 400V Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná č. 78/2013 Sb. podle vyhlášky Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 koeficient pozemku, velikost, tvar K4 koeficient velikosti objektů K5 koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 koeficient zdroje K7 koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce hodnocení nabídek č.nem. K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Kč/m2 Kč/m2 upravená 1. RD Záluží, okr. Beroun 1,00 1,00 1,00 1,05 1,05 1,00 1, RD Lochovice, okr. Beroun 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1, RD Přívětice, okr. Rokycany 1,00 1,00 1,00 1,05 1,15 0,90 0, RD Zaječov, okr. Beroun 1,00 1,00 0,90 1,05 1,00 0,90 0, minimum 5059 maximum 7143 průměr 6377 užitná plocha m2 63 porovnávací hodnota

9 Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: ,00 Kč Slovy: čtyřista tisíc Kč Rekapitulace Porovnávací hodnota: ,00 Kč slovy: čtyřista tisíc Kč Na oceňované nemovité věci je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit jejich silné a slabé stránky. Silné stránky Slabé stránky užší příjezdová komunikace, rodinný dům, resp. pozemky ve svahu, celkově horší stav Při stanovení ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména poloze, stavebně technickému stavu a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá tržní hodnota stanovena, s ohledem na negativní dopad skutečnosti, že nabídka obdobných nemovitých věcí v okolí je výrazně větší než poptávka po nich, na úrovni hodnoty porovnávací. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: Slovy: čtyřista tisíc korun českých ve výši: ,00 Kč V Plzni, Renáta Havířová Pod Stráží Plzeň 4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. 9

10 Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1822/2015 znaleckého deníku. 5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné Fotodokumentace 10

11 vstup a vjezd zápraží rodinného domu 11

12 zápraží rodinného domu vchod do domu pokoj pokoj 12

13 sociální zařízení pokoj s kuchyňským koutem 13

14 vchod do skladu kotel půda, krov 14

15 zděný sklad podzemní část podkrovní část 15

16 dřevěný sklad pohled severozápadní pohled severní pohled severozápadní pohled západní 16

17 pohled jihozápadní pohled jižní pohled jihovýchodní pohled východní 17

18 18

19 19