Nový režim pro hypoteční trhy

Bulletin BBH Právní aktuality Nový režim pro hypoteční trhy březen 2014

Obsah Shrnutí... 2 1. Působnost... 3 2. Pravidla pro poskytování úvěrů na bydlení... 3 3. Zprostředkování a poradenství... 4 4. Požadavky na odbornost a finanční gramotnost... 5 5. Závěrem... 5 Shrnutí Nová směrnice o úvěrech na bydlení V úředním věstníku EU byla zveřejněna nová směrnice o úvěrech na bydlení 1 ("Směrnice"). Nová směrnice nabývá účinnosti od března 2014 a členské státy mají povinnost harmonizovat vnitrostátní právo s touto směrnicí do 21. března roku 2016. Navazovat bude řada prováděcích opatření Komise. Směrnice reguluje úvěry na bydlení, kterými rozumí úvěry zajištěné nemovitostí určenou k bydlení nebo právem k nemovitosti nebo úvěry určené k získání či udržení majetkového práva k pozemkům či existujícím anebo projektovaným budovám. Nová směrnice bude dopadat jak na banky, tak i na nebankovní poskytovatele úvěrů, kteří budou nově podléhat dohledu. Pro poskytování předsmluvních informací zákazníkům zavádí Směrnice evropský standardizovaný informační list (European Standardised Information Sheet - "ESIS"), který má detailně předepsaný obsah a náležitosti. Obsahuje např. základní charakteristiky předmětného úvěru, modelový příklad splácení úvěru či RPSN. Informační list by měl umožnit spotřebitelům snadno porovnávat nabídky. Má být sepsán jednoduchým, laicky srozumitelným jazykem tak, aby byly nabídky spotřebiteli snadno využitelné. Významnou část nové právní úpravy tvoří pravidla jednání poskytovatelů úvěrů a zprostředkovatelů úvěrů, která se uplatní při jakékoliv komunikaci či jednání vůči spotřebitelům. Základní povinností je odborná péče v nejlepším zájmu spotřebitele. Specificky se reguluje také 1 Směrnice Evropského parlamentu a Rady 2014/17/ЕU ze dne 4. února 2014 o smlouvách o spotřebitelském úvěru na nemovitosti určené k bydlení a o změně směrnic 2008/48/ES a 2013/36/EU a nařízení (EU) č. 1093/2010. marketing a reklama, která nemá vytvářet klamavá očekávání na straně spotřebitelů. Směrnice specificky upravuje poradenství o úvěrech na bydlení. Před poskytnutím poradenství je nutno poskytnout předepsané penzum informací. Poskytnutí poradenství představuje zejm. vyhodnocení potřeb a požadavků spotřebitele tak, aby mohl být doporučen vhodný úvěr. Mj. v případě nezávislého zprostředkovatele úvěrů by při poradenství mělo být analyzováno portfolio produktů dostatečně reprezentující nabídku úvěrů na příslušném národním trhu. Obdobně jako v případě spotřebitelských úvěrů se zavádí povinnost posoudit úvěruschopnost dlužníka, a to jak před uzavřením smlouvy či před navýšením úvěrového rámce, tak i průběžně. Pokud dojde věřitel k závěru, že posouzení úvěruschopnosti dlužníka je negativní, potom nesmí věřitel úvěr poskytnout. O negativním výsledku posouzení úvěruschopnosti věřitel bezodkladně informuje spotřebitele. V případě problémů spotřebitele se splácením úvěrů na bydlení ukládá Směrnice věřiteli bez odkladu kontaktovat spotřebitele a projednat s ním možnosti řešení vzniklé situace (např. sjednání splátkového kalendáře). Bez aktivní komunikace s dlužníkem a přijetí opatření k řešení problémů není obecně přípustné předčasné zesplatnění úvěru věřitelem. Směrnice vyžaduje, aby věřitelé umožnili předčasné splacení úvěru spotřebitelem, které by mělo umožnit pružné snižování dluhové zátěže dlužníka a snížení celkového objemu dlužníkem splacených prostředků. Podrobně jsou upravena rovněž pravidla pro poskytování specifických typů úvěrů na bydlení, jako jsou úvěry v cizích měnách či úvěry s variabilní úrokovou sazbou. Měla by být zavedena registrace zprostředkovatelů a vázaných zástupců ze strany příslušného orgánu dohledu. Registrovaní zprostředkovatelé mohou poskytovat své služby také v jiných členských státech přeshraničně nebo s využitím pobočky. Mezi předpoklady pro registraci patří dobrá pověst a odbornost vedoucích osob, pojištění odpovědnosti či adekvátní organizační zabezpečení. Stanoví se požadavky na odbornost všech osob, které se podílejí na nabízení a zprostředkování úvěrů a poskytování souvisejícího poradenství. Příloha Směrnice potom katalogizuje požadované znalosti a dovednosti včetně etických principů a provádění hodnocení úvěruschopnosti. Právní aktuality Nový režim pro hypoteční trhy Bulletin březen 2014 Strana 2

Směrnice také požaduje vytvoření mimosoudního systému řešení spotřebitelských sporů souvisejících s úvěry na bydlení. 1. Působnost Nová Směrnice dopadá na úvěry poskytované spotřebitelům, které jsou (a) zajištěny nemovitostí určenou k bydlení nebo právem k takové nemovitosti nebo (b) určeny k získání či udržení majetkového práva k pozemkům či existujícím anebo plánovaným budovám ( úvěry na bydlení ). Z působnosti Směrnice se výslovně vylučují úvěry typu equity release, úvěry poskytnuté zaměstnavatelem zaměstnancům, bezúročné úvěry či úvěry formou přečerpání se splatností do 1 měsíce. Členským státům je ponechána diskrece některá ustanovení směrnice vyloučit či modifikovat, např. ve vztahu k úvěrům na financování nemovitosti k pronájmu či zvýhodněným úvěrům na bydlení poskytovaným ve veřejném zájmu. Směrnice ukládá povinnosti poskytovatelům úvěrů na bydlení, zprostředkovatelům a poradcům, které se jednak týkají vlastního poskytování úvěrů a jednání se zákazníky, a jednak organizačních požadavků či odbornosti. Členským státům se ukládá povinnost zavést regulaci a povinnou registraci a dohled nad nebankovními poskytovateli úvěrů na bydlení a zprostředkovateli těchto úvěrů. Dohled nad plněním povinností plynoucích ze Směrnice budou vykonávat národní orgány dohledu, v tuzemsku pravděpodobně ČNB, byť je otázkou, zda nebude zachován i zde paralelní režim, jako je tomu u spotřebitelských úvěrů, kdy nebankovní poskytovatele úvěrů dozoruje ČOI. Směrnice také požaduje vytvoření mimosoudního systému řešení spotřebitelských sporů souvisejících s úvěry na bydlení. Lze usuzovat, že nejspíše dojde k využití stávajících institucionálních struktur, jako je institut Finančního arbitra v České republice. 2. Pravidla pro poskytování úvěrů na bydlení Jednání s odbornou péčí Základním principem činnosti poskytovatelů úvěrů a zprostředkovatelů je jednání s odbornou péčí, přičemž jsou povinni zohledňovat práva a zájmy svých zákazníků. Zásadním prvkem odborné péče je odbornost, což Směrnice dále podrobně rozpracovává. Dále sem patří transparentnost jednání a informovanost o poměrech zákazníka. Směrnice stanoví požadavky na systém odměňování pracovníků poskytovatelů úvěrů a zprostředkovatelů úvěrů tak, aby nevytvářel střety zájmů, neohrožoval povinnost jednat s odbornou péčí a nepodporoval nadměrné podstupování rizik. Specifiky je řešena otázka odměňování poradenské činnosti. Transparentnost Transparentnost poskytovatelů a zprostředkovatelů vůči zákazníkům je primárním požadavkem Směrnice. Vedle uplatnění obecných požadavků na reklamu, která nesmí být klamavá a zavádějící, se zakazuje, aby reklama vyvolávala falešná očekávání ohledně dostupnosti úvěru a nákladů souvisejících s úvěrem. Směrnice obsáhle specifikuje informace, které musí být obsaženy v reklamě. Mj. identifikace poskytovatele, způsob a forma zajištění, úroková sazba, RPSN či požadavek na uzavření související smlouvy, např. pojištění schopnosti splácet. Dále je specifikován katalog informací, které musí být zákazníkům poskytnuty před uzavřením úvěrové smlouvy na trvalém nosiči dat. Mezi tyto informace patří též vysvětlení fixní a variabilní úrokové sazby a důsledků pro dlužníka, celkový počet splátek a celková částka, kterou dlužník poskytovateli zaplatí, a řada dalších upozornění. Zákazníkům musí být rovněž poskytnuty podrobné informace o poskytovateli úvěrů, o zprostředkovateli a vázaném zástupci, komunikuje-li se zákazníkem. Mj. zda a v jakém rozsahu poskytuje poradenství, o poplatcích placených zákazníkem a celkové provizi inkasované zprostředkovatelem, o možnosti podání stížnosti a mimosoudního řešení spotřebitelských sporů. Přitom do výpočtu RPSN vstupují také poplatky a provize placené zprostředkovateli. Samozřejmostí je bezplatné poskytování všech relevantních a předepsaných informací spotřebitelům. Smlouvy o úvěrech na bydlení a jejich uzavírání S dostatečným předstihem před uzavřením smlouvy mají být zákazníkovi poskytnuty dostatečně individualizované informace nezbytné pro porovnání různých nabídek na trhu, a to ve formě Evropského standardizovaného informačního listu ("ESIL"). Konkrétní struktura a obsah ESIL jsou detailně specifikovány v příloze Směrnice, členské státy se od standardizovaného formátu tohoto dokumentu nemohou odchýlit. Příslušné informace se rovněž musí zcela konzistentně promítnout do závazného návrhu úvěrové smlouvy. Při poskytnutí závazné nabídky ze strany poskytovatele má být zákazníkům poskytnuta nejméně 7denní lhůta pro porovnání nabídek, resp. pro možnost odstoupit od smlouvy bez uvedení důvodu. Členské státy mohou stanovit Právní aktuality Nový režim pro hypoteční trhy Bulletin březen 2014 Strana 3

minimální časový odstup od předložení závazné nabídky do uzavření smlouvy. Poskytnutí adekvátního vysvětlení tak, aby spotřebitel mohl posoudit vhodnost a dostatečné zohlednění jeho individuálních podmínek v úvěrové smlouvě je další povinností při sjednávání úvěrové smlouvy. Mj. je nutno výslovně vysvětlit důsledky prodlení či neschopnosti úvěr splatit. Posuzování úvěruschopnosti Zásadním prvkem pravidel jednání je posuzování úvěruschopnosti zákazníka. Cílem je ověřit schopnost zákazníka splatit sjednávaný úvěr. Prvním krokem je získání relevantních informací od zákazníka o jeho záměrech a individuálních poměrech včetně finančních. Informace je nutno ověřit včetně záznamů v registrech dlužníků. Za tímto účelem bude nezbytné zpřístupnit všem věřitelům všechny lokálně existující databáze dlužníků. Věřitelé budou povinni dopředu poskytnout zákazníkům vyčerpávající seznam informací a dokumentů, které musí poskytnout pro posouzení úvěruschopnosti. Při vyhodnocení úvěruschopnosti se věřitelé nesmí v převážné míře spoléhat na hodnotu zákazníkem poskytnutého zajištění převyšujícího hodnotu úvěru, ale objektivně musí vyhodnotit schopnost dlužníka splatit úvěr z vlastních zdrojů. O výsledku vyhodnocení je nutno zákazníka bezodkladně informovat a v případě negativního vyhodnocení sdělit též důvody. Směrnice zakazuje věřitelům ukončit či změnit předčasně smlouvu mj. pouze z důvodů, že zákazníkem uvedené informace byly neúplné nebo že hodnocení úvěruschopnosti bylo provedeno nesprávně. Již dnes stanoví podrobnější pravidla pro posuzování úvěruschopnosti ze strany bank doporučení EBA, 2 které bude v kontextu Směrnice patrně dále rozpracováno. Pravidla pro poskytování úvěrů Směrnice stanovuje také některá pravidla pro vlastní poskytování úvěrů a jednání se zákazníky po dobu trvání úvěrů. Specificky jsou upraveny otázky cizoměnových úvěrů, mj. se zakládá právo zákazníka na konverzi úvěru do jeho domácí měny nebo využití jiných opatření, kterými může omezit měnové riziko. Dále se zavádějí specifické informační povinnosti a upozornění, např. na významnější změnu hodnoty úvěru či splátek vyjádřené v domácí měně zákazníka. V případě úvěru s variabilní úrokovou sazbou se stanoví požadavky na transparentnost a dostupnost podkladového indexu či referenční úrokové sazby. Směrnice zakládá právo spotřebitele na předčasné splacení úvěru na bydlení, přičemž spotřebiteli vzniká nárok na snížení celkových nákladů, které by jinak zaplatil při původním trvání úvěru, věřitel má mít nárok na kompenzaci přiměřených nákladů. Zakazuje se jakékoliv sankcionování spotřebitelů, pokud tohoto práva využijí. Dále se ukládá věřitelům včasně informovat zákazníky o všech relevantních změnách včetně blížícího se konce období fixace úrokové sazby atp. Jednání s dlužníky v problémech Směrnice upravuje některé otázky jednání s dlužníky, kteří jsou v prodlení se splácením nebo nejsou schopni splácet vůbec. Věřitel je vždy povinen kontaktovat spotřebitele, aby s ním prodiskutoval možnosti řešení vzniklé situace, např. dohodou o novém splátkovém kalendáři. Směrnice stanoví některé zásady pro postup při prodeji nemovitosti sloužící jako zajištění. Pro hodnocení tržních podmínek pro oceňování a realizaci zajištění v podobě obytných nemovitostí budou členské státy mj. povinny vytvořit adekvátní systém statistického sledování trhu obytných nemovitostí. Rovněž jsou povinny vytvořit transparentní metodiky oceňování nemovitostí. Již dnes stanoví podrobnější pravidla pro jednání s dlužníky v problémech se splácením doporučení EBA, 3 které bude v kontextu Směrnice jistě dále rozpracováno. 3. Zprostředkování a poradenství Směrnice předpokládá vytvoření harmonizovaných podmínek pro činnost zprostředkovatelů úvěrů na bydlení a jejich dohled. Zavádí povinnou registraci zprostředkovatelů a vázaných zástupců ze strany příslušného národního orgánu dohledu. Směrnice rozlišuje nezávislé zprostředkovatele a jejich obchodní zástupce a vázané zprostředkovatele a jejich obchodní zástupce navázané na jednoho poskytovatele úvěrů nebo na několik poskytovatelů úvěrů. Registrovaní zprostředkovatelé mohou poskytovat své služby také v jiných členských státech přeshraničně nebo s využitím pobočky na základě standardní passportovací procedury. Mezi klíčové předpoklady pro registraci zprostředkovatelů a jejich obchodních zástupců patří dobrá pověst a dostatečná odbornost ve- Právní aktuality Nový režim pro hypoteční trhy Bulletin březen 2014 Strana 4 2 Opinion of the European Banking Authority on Good Practices for Responsible Mortgage Lending dostupné zde: www.eba.europa.eu 3 Opinion of the European Banking Authority on Good Practices for the Treatment of Borrowers in Mortgage Payment Difficulties www.eba.europa.eu

doucích osob či sjednání adekvátního pojištění odpovědnosti za škodu způsobenou při zprostředkování úvěrů na bydlení a poskytování poradenství či adekvátní organizační zabezpečení včetně řízení střetu zájmů a mechanismu vyřizování stížností. Směrnice podrobně upravuje požadavky na odbornost a jejich udržování ze strany všech fyzických osob, které se podílejí na nabízení a prostředkování úvěrů a poskytování souvisejícího poradenství. Směrnice upravuje rovněž poskytování poradenství jak poskytovatelem úvěrů, tak zprostředkovateli. Je-li poskytováno poradenství zákazníkům, je nutno poskytnout specifické penzum informací o tom, zda jde o poradenství ohledně produktů v nabídce poskytovatele nebo zprostředkovatele nebo širšího portfolia produktů nabízených na trhu tak, aby zákazník mohl porozumět podstatě poskytovaného poradenství. Informuje se též o případných poplatcích a odměně poradce. Při poskytování poradenství je nutno provést vyhodnocení vhodnosti založené na získání dostatečně podrobných informací o zákazníkovi tak, aby mu mohl být nabídnut vhodný produkt z hlediska zákazníkových potřeb, finanční situace a osobních podmínek. Též je nutno brát v potaz rizika hrozící zákazníkovi v horizontu splatnosti úvěru. Výběr produktů pro zákazníka musí být realizován z dostatečně širokého portfolia produktů i v případě, kdy je poradenství poskytováno ohledně produktů ve vlastní nabídce poskytovatele nebo zprostředkovatele. Výsledkem poradenství by měl být výběr pro klienta nejvhodnějšího produktu a případně též upozornění na rizika, která uzavření úvěrové smlouvy spotřebiteli přináší. Z důvodů zvýšení ochrany spotřebitelů umožňuje Směrnice členským státům mj. zakázat používání pojmů poradce či pojmů obdobných ze strany poskytovatelů úvěrů, vázaných zprostředkovatelů a jejich vázaných zástupců. Směrnice upravuje také poskytování nezávislého poradenství, při kterém se uplatňují přísnější nároky na rozsah posuzovaných úvěrových produktů (více než polovina z celkového počtu produktů nabízených na trhu atp.). 4. Požadavky na odbornost a finanční gramotnost Směrnice zavádí rozsáhlé požadavky na vytvoření systému získávání, udržování a ověřování odbornosti všech osob, které se podílejí na tvorbě úvěrových produktů, jednání se zákazníky, zprostředkování či poskytování poradenství. Směrnice specifikuje konkrétní znalosti a dovednosti, které by povinné osoby měly dostatečným způsobem prokázat. Mj. je vyžadována znalost úvěrových produktů, legislativy, oceňování majetku, procesu nabývání nemovitosti, fungování katastru nemovitostí, profesních kodexů, finančnictví a ekonomie a posuzování úvěruschopnosti. Konkrétní podoba systému pro zajištění odbornosti není předepsaná, může být např. obdobná systému akreditovaného zajišťování odbornosti v oblasti doplňkového penzijního spoření. Předpokládá se další koordinace členských států v této oblasti, kde bude hrát významnou roli EBA. Vedle komplexní regulace poskytovatelů úvěrů a zprostředkovatelů ukládá Směrnice členským státům povinnost podporovat vzdělávání spotřebitelů v oblasti zodpovědného půjčování si a správy dluhů. 5. Závěrem Připravovaná směrnice o úvěrech na bydlení přináší harmonizovanou právní úpravu poskytování úvěrů na bydlení, jejich zprostředkování a poradenství. Nový režim obsahuje řadu prvků, které mají zvýšit kvalitu poskytovaných úvěrů a přispět ke zlepšení ochrany spotřebitelů. Směrnice upravuje oblast dosud v mnoha ohledech neregulovanou. V řadě otázek uplatňuje princip maximální harmonizace, nicméně ponechává některé otázky na diskreci členských států, zejména dává prostor pro stanovení přísnějších podmínek či vytvoření specifické národní regulace nebankovních poskytovatelů úvěrů na bydlení. Bližší informace jsou dostupné zde: www.europarl.europa.eu www.consilium.europa.eu Právní aktuality Nový režim pro hypoteční trhy Bulletin březen 2014 Strana 5

Advokátní kancelář BBH, advokátní kancelář, s.r.o. dlouhodobě poskytuje svým klientům právní poradenství v oblasti práva finančních trhů. V rámci svých služeb nabízí také základní informační servis o nejvýznamnějších aktualitách v oblasti regulace a práva finančního trhu. Bulletin BBH je určen pouze jako obecná informace o některých důležitých novinkách a událostech v oblasti finančních trhů a související právní problematice. Jeho obsah není právním poradenstvím ani doporučením k určitému postupu v konkrétní situaci. Pokud jsou uváděny odkazy na připravované právní předpisy či stanoviska příslušných orgánů, upozorňujeme na možnost dalších změn v těchto návrzích. Vždy prosím konzultujte oficiálně zveřejněné texty právních předpisů, stanovisek a dalších dokumentů, na které je v bulletinu odkazováno. V případě zájmu o další informace nebo o individuální poradenství nebo konzultaci nás neváhejte kontaktovat. Kontakty: Tomáš Sedláček, Partner, TSedlacek@bbh.cz Zdeněk Husták, Of counsel, ZHustak@bbh.cz Právní aktuality Nový režim pro hypoteční trhy Bulletin březen 2014 Strana 6 Adam Nečas, Of counsel, ANecas@bbh.cz BBH, advokátní kancelář, s.r.o. Klimentská 1207/10 110 00 Praha 1 Česká republika IČ: 26143119 DIČ: CZ26143119 Městský soud v Praze oddíl C, vl. 218820 ID datové schránky: 5e2sxwg Tel.: +420 234 091 355 Fax: +420 234 091 366 E-mail: legal@bbh.cz Web: www.bbh.cz