ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice Znalecký posudek o obvyklé ceně číslo 405-93/2018 NEMOVITOST: movitost: RD Žeraviny, č.p. 80 Adresa nemovitosti Žeraviny 80, Žeraviny, 696 63 Katastrální údaje: Obec: Žeraviny [586838], Katastrální území: Žeraviny [796450], Číslo LV: 309, Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Hodonín Pozemky: 75/1; součástí pozemku je stavba Vlastník stavby: Jan Falešník, Žeraviny č.p. 80, 69663 Žeraviny, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Jan Falešník, Žeraviny č.p. 80, 69663 Žeraviny, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa: Čimická 780/61, 18100 Praha 8 Telefon: e-mail: IČ:29135419 DIČ: CZ29135419 ZHOTOVITEL ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav Adresa: Chelčického 686, 533 51 Pardubice Telefon: 735038308 IČ:02777339 e-mail: info@zuom.cz DIČ: CZ02777339 ÚČEL POSUDKU: Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro veřejnou dražbu OBVYKLÁ CENA 1 100 000 Kč Datum místního šetření: 10.7.2018 Datum zpracování : 30.7.2018 Počet stran: 15 stran Počet příloh: 7 stran V Pardubicích dne 30.7.2018
SEZNAM 1. ÚVOD Souhrn Znalecký úkol Místní šetření Určení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ Definice pojmů Oceňovací metody 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ Identifikace nemovitosti Místopis Celkový popis nemovitosti Poloha a dopravní dostupnost Přístup a příjezd Pronájem Vyhodnocení rizik 4. VÝPOČTY Výpočet Komentář k určení ceny Rekapitulace Seznam podkladů a příloh 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecká doložka 6. PŘÍLOHY Osvědčení Přílohy Fotodokumentace Strana - 2 -
1. ÚVOD SOUHRN movitost: RD Žeraviny, č.p. 80 Adresa nemovitosti Žeraviny 80, Žeraviny, 696 63 Katastrální údaje: Obec: Žeraviny [586838], Katastrální území: Žeraviny [796450], Číslo LV: 309, Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Hodonín Pozemky: 75/1; součástí pozemku je stavba ZNALECKÝ ÚKOL (stanovení znaleckého úkolu) Určení obvyklé ceny nemovitostí jako podkladu pro veřejnou dražbu. MÍSTNÍ ŠETŘENÍ (fyzická prohlídka nemovitosti a pořízení fotodokumentace) Místní šetření bylo provedeno dne 10.07.2018 v čase 13:30-14:30 hod. za účasti znalce a zástupce vlastníka nemovitostí, který umožnil prohlídku nemovitostí. URČENÍ OBVYKLÉ CENY (Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim Strana - 3 -
2. METODY OCEŇOVÁNÍ DEFINICE POJMŮ (definování použitých pojmů) Obvyklá cena Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/97 Sb. v platném znění o oceňování majetku je tato cena definována takto: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepronajímají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího, nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Zákon již blíže nestanoví, jakou porovnávací metodu či jak porovnávací metodu použít. Cena zjištěná ( dříve nazývaná administrativní či úřední ) Zjištěná cena je cena věci určená dle cenového předpisu vydaného MF ČR platného ke dni ocenění. V tomto případě se jedná o vyhl. MF č. 441/2013 Sb. ve znění novely č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016, č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ). Cena sjednaná Jedná se o peněžní částku, která byla sjednaná dohodou při nákupu a prodeji zboží podle zákona o cenách. Cena pořizovací Cena pořizovací je cena, za kterou by bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení bez odpočtu opotřebení ( u staveb jde o cenu v době jejich postavení ). Cena reprodukční Cena reprodukční je cena ( věcná hodnota ), za kterou by bylo možno stejnou věc nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se u staveb nákladovou kalkulací, nebo podrobným položkovým rozpočtem, nebo za pomoci agregovaných položek. jčastěji se však stanoví za pomoci technicko-hospodářských ukazatelů ( THU ) - jednotkových cen za l m3 obestavěného prostoru, nebo l m2 zastavěné plochy a pod. V současné době se také s výhodou používáno ocenění nákladovým způsobem podle cenového předpisu ( viz níže ). Cena časová Cena časová je cenou reprodukční sníženou o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Ke zjištění věcné hodnoty staveb je možno využít výpočtu ceny nákladovým způsobem dle platného cenového přepisu ( oceňovací vyhláška ). Cena výnosová Cena výnosová - též "kapitalizovaná míra zisku". Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při Strana - 4 -
stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Cena porovnávací Porovnávací cena - cena obdobných nemovitých věcí. Standardně se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Např. Indexová porovnávací metoda výpočtu ceny je používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství apod. ). Tržní hodnota Je často zaměňována za obvyklou cenu. Rozdíl oproti obvyklé ceně je v odhadu realizované ceny na trhu za nabízený majetek ( např. nemovitou věc ) tj. odhad do budoucnosti. Jedná se o hodnotu, jíž je možno s největší pravděpodobností dosáhnout v dané době a v konkrétních podmínkách trhu mezi dobrovolně a legálně jednajícím kupujícím a prodávajícím s vyloučením působení mimořádných faktorů např. při prodeji v tísni či v nekalé soutěži. Tržní hodnotu je možno spočítat, na rozdíl od obvyklé ceny, vyhodnocením věcné ceny ( nákladové ocenění ), výnosové hodnoty a ceny určené porovnáním, jsou-li dostupné alespoň základní údaje srovnávacích objektů. Tržní cena Skutečně realizovaná částka při prodeji, většinou je to cena sjednaná mezi dvěma nezávislými subjekty na volném trhu uvedená v kupní smlouvě, případně na prodejním dokladu o zaplacení. OCEŇOVACÍ METODY (definování oceňovacích metod) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda porovnávací ( komparativní, statistická) Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito kombinace metod. Strana - 5 -
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ NEMOVITOST: (identifikace nemovitosti) movitost: RD Žeraviny, č.p. 80 Adresa nemovitosti Žeraviny 80, Žeraviny, 696 63 Katastrální údaje: Obec: Žeraviny [586838], Katastrální území: Žeraviny [796450], Číslo LV: 309, Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Hodonín Pozemky: 75/1; součástí pozemku je stavba Vlastník stavby: Jan Falešník, Žeraviny č.p. 80, 69663 Žeraviny, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Jan Falešník, Žeraviny č.p. 80, 69663 Žeraviny, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 MÍSTOPIS (charakteristika obce, poloha v rámci obce a regionu) Žeraviny jsou obcí v okrese Hodonín v Jihomoravském kraji, vzdálené 5 km jižně od Veselí nad Moravou. Obec leží na úpatí Bílých Karpat. V obci min. občanská vybavenost: OÚ, knihovna, kulturní zařízení. Další obč. vybavenost ve Veselí nad Moravou, event. v Hodoníně vzdáleném cca 23km. POPIS OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Stavba dokončena v roce: Cca 50. 60. léta 20. století Dílčí rekonstrukce v roce 0 Rekonstrukce stavby v roce 0 Rekonstrukce stavby: [ ] celková [ ] dílčí [ ] střecha [ ] fasáda [ ] zateplení [ ] okna [ ] dveře [ x ] interiér Stavebně technický stav podprůměrný CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI (základní popis, dispoziční řešení, účely využití, druh stavby, příslušenství) Předmětem ocenění je rodinný dům č.p. 80 stojící na parcele č. 75/1, a parcela č. 75/1, zastavěná plocha a nádvoří, k.ú. Žeraviny, obec Žeraviny. Objekt se nachází nedaleko centra obce, při místní komunikaci. Objekt č.p. 80 je dlouhodobě využívaný k podnikatelské činnosti, v současnosti využívaný k provozování prádelny a mandlu. Objekt je napojen na veřejný rozvod elektrické energie, plynu, kanalizace je svedena do místního kanalizačního řadu, voda vlastní - studna. Příjezd k objektu je z místní zpevněné komunikace. Objekt má několik vchodů z přední části je 2 x vchod pro návštěvníky, z boku bývala rampa - vstup pro zásobování, ze zadní části se dá vyjít směrem na zahradu. Technický stav objektu RD je podprůměrný, k datu ocenění s dlouhodobě zanedbanou údržbou. Objekt je podsklepený, nezateplený, s jedním NP a zastřešením. Zastřešení je zčásti sedlovou střechou, nad přístavbou potom pultovou střechou. RD je zděný, pravděpodobně z cihelného zdiva, vytápění ÚT plynovým kotlem, příprava TUV v plyn. zásobníku. V 1.PP jsou skladové prostory, sušárny, kotelna, vodárna. Podlahy a část obkladů stěn 1. PP tvoří dlažba a obklady. V 1.NP je provozovna mandlu a prádelny, zázemí provozovny a soc. příslušenství. Objekt je před celkovou rekonstrukcí. Prvky krátkodobé i dlouhodobé životnosti jsou dožilé. V havarijním stavu je přístavba, která byla realizována neodborně a vykazuje známky statického narušení. V tomto případě by byla sanace nákladnější než odstranění této části stavby. Pozitivem objektu ocenění je dostatečná výměra pozemku, který by bylo možno použít i jako stavební. DŮM Strana - 6 -
Podlahová plocha Pozemky Obestavěný prostor Zastavěná plocha m 2 m 2 m 3 m 2 Cca 260 1904 Cca 1353 Cca 228 KONSTRUKCE, PŘÍPOJKY, VYTÁPĚNÍ Konstrukce [x] zděné [ ] betonové [ ] montované [x] smíšené [ ] kovové [ ] dřevěné [ ] jiné Vytápění: ÚT, plynový kotel Popis: ÚT, plynový kotel, rozvod do radiátorů. Přípojky [ ] voda vlastní [x] voda veřejná [ ] kanalizace vlastní [x] kanalizace veřejná [x] elektro [ ] telefon [x] plyn [ ] teplovod VYUŽITÍ NEMOVITOSTI [ ] bydlení [ ] pronájem [x] podnikání [ ] bydl. a podnik [ ] rekreace [ ] Volný objekt POLOHA, DOPRAVNÍ DOSTUPNOST Poloha v obci Oceňované nemovitosti se nacházejí v centru obce, při křižovatce silnic od Veselí nad Moravou (Kozojídek) a spojnice od silnice č. 55 vedoucí na Hroznovou Lhotu. Počet obyvatel 190 Okolí: [x] bytová zóna [ ] průmyslová zóna [ ] smíšená zóna [ ] nákupní zóna [ ] ostatní Dopravní dostupnost (do 10 [ ] MHD [ ] železnice [x] autobus minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem) [x] dálnice/silnice I. tř. [x] silnice II., III.tř. PŘÍSTUP A PŘÍJEZD K NEMOVITOSTEM [x] zpevněná komunikace [ ] nezpevněná komunikace [ ] jiná komunikace [x] z veřejné komunikace [ ] přes vlastní pozemky [ ] zajištěn věcným břemenem [ ] jiné zajištění přístupu k pozemkům [ ] právně nezajištěn PŘÍSTUP A PŘÍJEZD PŘES POZEMKY Parcelní číslo Vlastník pozemku Komentář 99 Jihomoravský kraj, Žerotínovo náměstí 449/3, Veveří, 60200 Brno Strana - 7 -
PRONÁJEM NEMOVITOSTI (zhodnocení nájemního vztahu) movitost je pronajímána (propachtována) byla předložena žádná nájemní smlouva. Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek - Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek - Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele - VYHODNOCENÍ RIZIK NEMOVITOSTI Rizika spojená s právním stavem nemovitosti Objekt veden v katastru nemovitostí jako rodinný dům, ve skutečnosti dlouhodobě využíván k podnikatelské činnosti - prádelna, mandl. Při výpočtu porovnávací metodou byly tedy použity objekty, svým účelem nejvíce podobné oceňovanému objektu. Předmět ocenění nelze bez stavebních úprav využívat jako rodinný dům. RIZIKO Ano Popis rizika movitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO zjištěno Popis rizika movitost situována v záplavovém území movitost byla v minulosti zatopena movitost v území s ekologickým zatížením (voda, ovzduší, půda, jiné zdroje) movitost v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) movitost v území s ostatními přírodními riziky (radon, zápach, hmyz, vítr, sesuvy půdy, jiné zdroje) Obtížný přístup k nemovitosti v odlehlých lokalitách Poloha nemovitosti v chráněném území Demograficky negativně zatížená lokalita Věcná břemena a obdobná zatížení zapsaná na LV Zástavní právo smluvní RIZIKO Popis rizika Věcné břemeno užívání Předkupní právo Ano Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Ostatní právní omezení Strana - 8 -
Zajišťovací převod práva Právo stavby zbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Rizika ostatní Porušena statika přístavby, neodborně přistavěno k původní části, spíše k odstranění přístavby. Původní objekt před celkovou rekonstrukcí. RIZIKO Ano Popis rizika movitost vykazuje viditelné technické vady Stavby dlouhou dobu neužívané Stavby dlouhou dobu rozestavěné Stavby kapacitně předimenzované Výhrada vlastnického práva Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 309 Kraj: Jihomoravský Okres: Hodonín Obec: Žeraviny Katastrální území: Žeraviny [796450] Ulice: Žeraviny č.o.: Vlastníci Jan Falešník - Žeraviny č.p. 80, 69663 Žeraviny Stavba je součástí Rodinný dům zastavěná plocha a nádvoří č.p.: 80 p.č. 75/1 Pozemky 75/1 zastavěná plocha a nádvoří 1 904 m 2 Podíl 1/1 Strana - 9 -
Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží 4. VÝPOČTY VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY Název podlaží Zastavěná plocha m 2 Započitatelná plocha podlaží m 2 1.PP 100,00 1.NP 228,00 160,00 Celkem Cca 228 Cca 260 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.PP plocha 1.PP 100,00 m 2 1,00 100,00 m 2 1.PP - celkem 100,00 m 2 100,00 m 2 1.NP plocha 1.NP 160,00 m 2 1,00 160,00 m 2 1.NP - celkem 160,00 m 2 160,00 m 2 Celkem 260 m 2 260 m 2 Výpočet obestavěného prostoru přibližně Název Plocha (m 2 ) Výška (m) Obestavěný prostor (m 3 ) 1.PP 170,00 2,90 493,00 1.NP 228,00 2,90 661,20 zastřešení1 170,00 1,00 170,00 zastřešení2 58,00 0,50 29,00 Obestavěný prostor celkem 1 353,00 Konstrukce (převažující) Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Popis základové pasy, beton, kámen smíšené, kameny, cihla rovné sedlová, pultová taška, plech pozinkovaný plech vápenné omítky břizolit ne koupelny, WC, sušárny betonové dřevěné, kovové dřevěná, zdvojená, hliníková dlažba, beton dlažba, beton Strana - 10 -
Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod ÚT, plynový kotel ano, světelná i motorová ano ano, TUV i SV plynový kotel/boiler ano ano, veřejná i septik nezjištěno plynový kotel, čerpadlo na vodu ano, splachovací VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY Zastavěná plocha [m 2 ] 228 Obestavěný prostor [m] 3 1 353,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m] 3 3 200 Reprodukční hodnota (RC) Kč 4 329 600 Stáří roků 60 Další životnost roků 40 Opotřebení odhadem % 65,00 Věcná hodnota (VH) Kč 1 515 360 Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek se nachází v obci Žeraviny, okres Hodonín, je rovinatý, obdélníkového tvaru. Pozemek p.č. 75/1 je zčásti zastavěn rodinným domem č.p. 80. Část pozemku před č.p. 80 je zpevněn a lze ho využívat jako parkoviště. Část pozemku je využívána jako zahrada. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků V lokalitě se pozemky obchodují za cenu od 300-700,-Kč/m2 stavebního pozemku. Znalcem byla stanovena cena ve výši 500,-Kč/m2. Vlastnický podíl Celková cena Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří 75/1 1 904 500 1/1 952 000 Celková výměra pozemků: 1 904,00 Hodnota pozemků celkem: 952 000 Strana - 11 -
VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY Lokalita 1 Užitná plocha m2 Pozemek m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficien t celkový Upravená cena Prodej komerční nemovitosti 280 m² 280,00 3 800,00 1 800 000 6 428 0,86 5 528 K prodeji víceúčelový objekt, který lze využít k bydlení i podnikání. Zastavěná plocha činí 160m2. Kolem objektu k dispozici pozemek o výměře 800 až 3800m2, záleží na domluvě. V přízemí se nachází 2 garáže o výměře 4x12m a 3x6m. Přízemí se dá využít i jako dílna. První patro tvoří místnost 12x12m (lze rozdělit příčkami) a WC. Dále je k dispozici podkroví o velikosti 9x12m. Do 1. patra vede vnější schodiště. U něj se nachází nájezd využitelný jako parkovací místo. Součástí budovy je i sklad na ovoce. Budova je podsklepená. Jedná se o hrubou stavbu s dřevěnými okny. Budova je nezkolaudovaná. Na pozemku se nacházejí vzrostlé okrasné a ovocné stromy. Hodnocení:zkolaudovaný objekt, větší možnosti využití, větší pozemek. Lokalita 2 Užitná plocha m2 Pozemek m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficien t celkový Upravená cena Prodej komerční 534,00 534,00 1 500 000 2 808 0,95 2 667 nemovitosti 534 m² Podnikání při velmi frekventovaném hlavním silničním tahu z Kyjova do Brna, Vám nabízí komerční objekt ve Strážovicích u Kyjova. Tento dvoupodlažní částečně podsklepený objekt je nyní využíván pro výrobu a skladování. Dříve sloužil jako kulturní dům, proto jedna z jeho hlavních místností má podlahovou plochu 165m2 a vysoký strop.nabízí se mnoho variant využití : kancelářské, výrobní, skladovací, obchodní, ubytovací - bytový dům nebo penzion.dispozice :1.NP - vstupní chodba, hala 165m2, místnost 28m2, kuchyňský kout, sprcha a toaleta,2.np - chodba, kancelář s průhledem do haly 26m2, kancelář se sprchou a toaletou 15m2, místnost 28m2,sklepní prostory.podlahovou plochu lze zvětšit o 139m2 využitím prostor pod střechou. Toto podkroví by se mohlo řešit i samostatným zadním vstupem. Studii možno shlédnout na požádání.také je možné vybudovat na střeše terasu, ze které by byl nádherný výhled na okolí. Napojení na IS : elektřina, obecní voda, kanalizace. Plyn na hranici pozemku.předmětem prodeje je i pozemek o výměře 283m2, který lze využít např. jako parkoviště.do objektu i na pozemek lze vstoupit ze zadní ulice. Hodnocení:Větší užitná plocha, více možností podnikání, menší pozemek. Strana - 12 -
Lokalita 3 Užitná plocha m2 Pozemek m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficien t celkový Upravená cena Prodej restaurace 212,00 212,00 990 000 4 669 0,89 4 155 212 m² Nabízíme exklusivně pohostinství v obci Strání - Květná budova leží na vlastním pozemku s bezproblémovým příjezdem po obecní celoročně udržované cestě. Do domu je zavedena elektřina, vodovod, kanalizace, krbová kamna na tuhá paliva s rozvody vody do radiátoru, WC 3x, sprchový kout1x, bar, zahrádka s posezením grill. Parkování na vlastním pozemku pro tři vozy. Budova je ve velmi dobrém udržovaném stavu. Kolaudace 2003. Nová střecha, elektřina v mědi, plastová okna. Hodnocení:Výrazně lepší tech. stav, funkční nemovitost, malý pozemek. VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY Minimální jednotková cena 2 667 Kč/m 2 Minimální cena: 693 400 Kč Průměrná jednotková cena 4 116 Kč/m 2 Průměrná cena 1 070 333 Kč Maximální jednotková cena 5 528 Kč/m 2 Maximální cena 1 437 300 Kč Stanovená jednotková cena 4 116 Kč/m 2 Porovnávací hodnota 1 070 160 Kč Strana - 13 -
Obvyklá cena nemovitostí, RD č.p. 80 vč. parcely č. 75/1, LV č. 309, k.ú. Žeraviny, obec Žeraviny byla odhadnuta ve výši 1.100.000,- Kč (slovy : jedenmilionstotisíckorunčeských). Stanovená obvyklá cena je v úrovni zjištěné ceny porovnávací. Ve stanovené obvyklé ceně není zohledněna hodnota zástavního ani jiných práv a omezení. Silné stránky nemovitosti + klidná lokalita + dostatečná výměra pozemku, lze využít i jako stavební + část pozemku (před RD)lze využívat jako parkoviště (zpevněná plocha) Slabé stránky nemovitosti - staticky narušená přístavba - objekt RD k rekonstrukci - není veřejný vodovod KOMENTÁŘ K URČENÍ CENY OBVYKLÉ REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Věcná hodnota Porovnávací hodnota Obvyklá cena Slovy : jedenmilionstotisíc Kč 2 467 360 Kč 1 070 160 Kč 1 100 000 Kč V Pardubicích dne: 30.7.2018 -------------------------------------------- ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav Ing. Jan Mikloško Ředitel společnosti 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 09.09.2014 č.j. MSP-33/2014-OSD-SZN/11, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. /2018 znaleckého deníku. Strana - 14 -
6. PŘÍLOHY Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze SNÍMEK KATASTRÁLNÍ MAPY 1 MAPA OBLASTI, MAPA OBCE 1 FOTODOKUMENTACE 3 LV č. 309 2 Osvědčení: Výše podepsaný znalecký ústav tímto osvědčuje, že: V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Při své činnosti jsme neshledali žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. Strana - 15 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice SNÍMEK KATASTRÁLNÍ MAPY Strana - 1 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice MAPA OBLASTI MAPA OBCE Zdroj: Mapy.cz Strana - 2 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice FOTODOKUMENTACE Strana - 3 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice Strana - 4 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice Strana - 5 -