Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitých věcí

Transkript

1 Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitých věcí číslo 3790/028/ NEMOVITOST: Stavba čp. 176 rodinný dům, která je součástí pozemku p.č. st. 117 a pozemky p.č. st. 117 a p.č. 126/3, to vše v k.ú. Králíky obce Králíky. Adresa nemovitosti: Tovární 176 / 176, Králíky Katastrální údaje: Kraj Pardubický, okres Ústí nad Orlicí, obec Králíky, k.ú. Králíky, kód k.ú , LV 125 Pozemky: st. 117, 126/3 Vlastník stavby: Bohumil Kalousek, Tovární 176, Králíky, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Zdenka Kalousková, Tovární 176, Králíky, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Vlastník pozemku: Bohumil Kalousek, Tovární 176, Králíky, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Zdenka Kalousková, Tovární 176, Králíky, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY CZ a.s.; č. obj.:č.j: 034/2015-N, Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, Praha telefon: IČ: DIČ: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Libor Hemelík Jiřího z Poděbrad 477, Borohrádek telefon: libor.hemelik@tiscali.cz IČ: DIČ: ÚČEL OCENĚNÍ: pro potřeby veřejné dražby (ocenění stávajícího stavu) Současný stav OBVYKLÁ CENA za podíl 1/ Kč Datum místního šetření: Datum zpracování : Počet stran: 15 stran Počet příloh: 9 Zpracováno programem NEMExpress verze: V Borohrádku, dne Otisk razítka Ing. Libor Hemelík

2 STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r změna stavby v r. rekonstrukce v r Rekonstrukce: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Počet obyvatel: (stagnace) Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Vytápění: ústřední / etážové - plyn RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Garáž Pozemky OP ZP Rozesta- Obytná/ výměra věnost Nebyt. Typ PP RD Obytná/ Nebyt. BUDOUCÍ STAV Garáž Pozemky OP výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m 2, 280 / ,00 / ZP REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota Kč Výnosová hodnota 0 Kč Věcná hodnota Kč Obvyklá cena Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Stanovení obvyklé ceny je ovlivněno skutečností, že znalci nebyla umožněna prohlídka domu. Oceňované nemovitosti se nacházejí na okraji centrální části obce s dobrou občanskou vybaveností. Dům je po částečné modernizaci (2.NP), nicméně jeví známky zanedbané údržby a přístavba není pravděpodobně zcela dokončena. Použité konstrukce a vybavení jsou standardní. Příslušenství domu (kolny, bazén a zahradní domek) vhodně doplňuje hlavní stavbu. U domu je nadstandardně velký pozemek, jehož část lze s ohledem na možnost přístupu z druhé strany využít jako další stavební parcelu. Nabídka nemovitostí k bydlení v širším okolí výrazně převyšuje poptávku. S ohledem na výše uvedené skutečnosti předpokládám obvyklou cenu zhruba na úrovni hodnoty zjištěné porovnávacím způsobem. Předmětem převodu je však ideální spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2. Vzhledem k tomu, že reálné rozdělení domu není technicky možné, je prodej tohoto podílu velmi problematický a cena za tento podíl bude výrazně nižší než odpovídá prostému matematickému vyjádření. Výše zástav nebyla ve stanovené obvyklé ceně zohledněna

3 Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Králíky jsou město s obyvateli a s velmi dobrou občanskou vybaveností (MÚ, MŠ, ZŠ, policie, poliklinika, pošta, banka, sportoviště, restaurace, síť obchodů a služeb). Inženýrské sítě kompletní. Oceňované nemovitosti se nacházejí ne okrajové klidné části obce, v rozptýlené zástavbě rodinných domů v ulici Tovární. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Popis domu je ovlivněn skutečností, že znalci nebyla umožněna prohlídka objektu. Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, s dvěmi nadzemními podlažími a s plochou střechou. Základové konstrukce jsou pasy s izolací, obvodové konstrukce jsou z cihelného zdiva tl. 45 cm. Krytina ploché střechy je živičná, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou vápenné hladké, fasádní omítka je břízolitová. Vnitřní obklady jsou provedeny v běžném rozsahu. Okna jsou plastová, dveře hladké plné a částečně prosklené. Podlahy obytných místností jsou pravděpodobně betonové s textilií, plovoucí z lamina a z keramické dlažby. Vytápění je ÚT pravděpodobně s kotlem na zemní plyn a lokální na tuhá paliva. Elektroinstalace je 220 a 380 V. Je rozvedena studená a teplá voda, zdrojem teplé vody je pravděpodobně kotel ÚT. Vnitřní hygienické zařízení pravděpodobně v každém podlaží tvoří, vana, umývadlo a WC. Předpokládám, že dům pochází z počátku 70-tých let minulého století a že v domě jsou dvě bytové jednotky. Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r Dílčí rekonstrukce v r Celková rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře interiér Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Vyhodnocení rizik nemovitosti Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Nemovitost situována v záplavovém území zóna 1 Nemovitost: byla v minulosti zaplavena nebyla v minulosti zaplavena - 3 -

4 Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO NE ANO ANO Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Popis věcných břemen a obdobných zatížení - Na oceňovaných nemovitostech váznou zástavní práva soudcovská, exekutorská, smluvní a z rozhodnutí správního orgánu, exekuce, exekuční příkazy k prodeji a rozhodnutí o úpadku, viz zápisy v části C listu vlastnictví č. 125 pro k.ú. Králíky. Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 125 Kraj: CZ053 Pardubický Okres: CZ0534 Ústí nad Orlicí Obec: Králíky Katastrální území: Králíky Ulice: Tovární č.o.: 176 Vlastníci Podíl FO RČ: Bohumil Kalousek Tovární 176, Králíky 1 / 2 FO RČ: Zdenka Kalousková Tovární 176, Králíky 1 / 2 Stavby stavba je součástí pozemku část obce Králíky Rodinný dům č.p. 176 na pozemku p.č. st. 117 ANO Pozemky st. 117 Stavební parcela Parcela KN 580 m 2 zastavěná plocha a nádvoří 126/3 Pozemková parcela Parcela KN 963 m 2 trvalý travní porost Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží 1.NP 246,97 m 2 173,00 m 2 2.NP 143,28 m 2 107,00 m 2 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.NP 1.NP 173,00 m 2 1,00 173,00m 2 1.NP - celkem 173,00 m 2 173,00 m 2 2.NP 2.NP 107,00 m 2 1,00 107,00m 2 2.NP - celkem 107,00 m 2 107,00 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.NP (14,20*10,09+7,15*2,47+7,04*12,22)*3,00 = 740,90 m 3 2.NP (14,20*10,09)*2,80 = 401,18 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 1 142,08 m 3 Zastavěná plocha [m 2 ] 247 Obestavěný prostor [m 3 ] 1 142,08 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků Další životnost roků Opotřebení % 40,00 Věcná hodnota (VH) Kč

5 Základní popis oceňovaných pozemků Oceňované nemovitosti jsou napojeny na kompletní inženýrské sítě. Přístup k nemovitosti po zpevněné komunikaci. Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena Vlastnický podíl m 2 Kč/m 2 zastavěná plocha a nádvoří st / 1 trvalý travní porost 126/ / 1 Celková výměra pozemků: Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozemek Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Králíky 192, , RD Králíky, Rodinný dům 4+2 s garáží a velkou zahradou v klidné a upravené obytné lokalitě. Lze ho využívat i jako dvougenerační. Jedná se o krajní dům v řadové zástavbě. Dům je nově zateplený, udržovaný a ihned obyvatelný. Dispozice: suterén (technické podlaží) - garáž, dílna, kotelna, prádelna s vanou, dřevník, sklípek; 1. NP - kuchyně (se vstupem na terasu a dále do zahrady), 2x pokoj, sprchový kout, WC, chodba; 2. NP - kuchyně, 2x pokoj s lodžií, koupelna s vanou, WC, chodba, šatna; půda. Vytápění je ústřední plynové, alternativně lze instalovat kotel na tuhá paliva. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Celkový stav - lepší údržba - koeficient 0,85; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Celkový stav - lepší údržba; Králíky 190, , RD Králíky, Rodinný dům o velikosti 5+1 se zahradou 653 m2. Dispozice domu: v 1. podlaží 2 pokoje, kuchyň a WC, ve 2. podlaží 3 pokoje a koupelna, v podkroví půda. Dům je zcela podsklepen. Zanedbaná údržba. Dům se nachází v obytné zástavbě v klidné ulici přímo pod klášterem Hedeč. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení - koeficient 1,15; Vliv pozemku - menší pozemek - koeficient 1,10; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení; Vliv pozemku - menší pozemek; Mladkov 137, , RD Mladkov, Rodinný dům s přilehlou zahradou o celkové ploše 197 m2. Dispozice 1. NP - vstupní chodba, kuchyň s jídelnou, koupelna a WC. 2. NP - obývací pokoj, ložnice, dětský pokoj, spíž a WC. Technická část - kotelna, sklad a půda. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - v méně atraktivní lokalitě - koeficient 1,10; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení - koeficient 1,10; Celkový stav - lepší údržba - koeficient 0,95; Vliv pozemku - malý pozemek - koeficient 1,15; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v méně atraktivní lokalitě; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení; Celkový stav - lepší údržba; Vliv pozemku - malý pozemek; - 5 -

6 Jamné nad Orlicí 200, , RD Jamné, Rodinný dům v Jamném nad Orlicí. Pozemek 1184 m2. Vytápění kotlem plynovým, či na pevná paliva. Dům zateplený. Možnost vícegeneračního bydlení. V koupelně rohová vana. Dvě terasy. Dvě garáže, samostatný sklep a zahradní zděný domek, skleník. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - v lokalitě s nižší občanskou vybaveností - koeficient 1,10; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení - koeficient 0,90; Celkový stav - lepší údržba - koeficient 0,85; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v lokalitě s nižší občanskou vybaveností; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší údržba; Stanovená jednotková cena: Kč/m 2 Porovnávací hodnota: Kč Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Fotodokumentace nemovitosti. 2 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 125 ze dne Snímek katastrální mapy ze dne Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne , č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné

7 - 7 -

8 - 8 -

9 - 9 -

10 - 10 -

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -