Znalecký posudek číslo 4523-63/14 O ceně nemovitých věcí Pozemky zapsané na LV č. 236 Medlov Katastrální území: Medlov u Uničova Okres: Olomouc O B V Y K L Á C E N A Objednatel znaleckého posudku: EXEKUTORSKÝ ÚŘAD OSTRAVA Mgr. Pavla FUČÍKOVÁ Slévárenská 410/14 709 00 O S T R A V A M A R I Á N S K É H O R Y Vlastník nemovitých věcí: T O M A N Lukáš Podíl: 1/56 Medlov č.p. 300 783 91 M E D L O V Účel posudku: zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí se stavem ke dni 30.9.2014 Zpracovatel znaleckého posudku: K Ř E N E K Ladislav soudní znalec Kunčice pod Ondřejníkem čp.497 739 13 V Kunčicích pod Ondřejníkem, dne 30.9.2014 Cenový předpis: Zákon číslo 151/1997 Sb. ze dne 17. 6.1997 o oceňování majetku a vyhláška Ministerstva financí číslo 441/2013 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů.
A) Úkol znalce Usnesením č.j. 024 EX 715/13-122 ze dne 14.7.2014 jsem byl jmenován znalcem pro ocenění spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/56 na nemovitých věcech zapsaných na LV č. 236 pro k.ú. Medlov u Uničova, obec Medlov, okr. Olomouc pro exekuční řízení. Úkolem znaleckého posudku je ocenění spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/56 na nemovitých věcech zapsaných na LV č. 236, a to: - Pozemek parc.č. 3357, o výměře 3 977 m 2 orná půda - Pozemek parc.č. 3360, o výměře 4 499 m 2 trvalý travní porost - Pozemek parc.č. 3458, o výměře 21 500 m 2 orná půda - Pozemek parc.č. 3490, o výměře 14 500 m 2 orná půda - Pozemek parc.č. 4049, o výměře 80 000 m 2 orná půda Dále je úkolem znaleckého posudku: a) Uvést příslušenství (včetně movitých věcí, které jsou příslušenstvím nemovité věci). b) Uvést existenci zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních, pachtovních či předkupních práv a označit, která jsou zohledněna ve výsledné ceně (včetně zdůvodnění). c) V případě zjištěného nájemného či pachtovného uvést, zda je nájemné či pachtovné ze zjištěného nájemního či pachtovního práva, případně poměrná část výnosu z věci poskytován ve výši v místě a čase obvyklé. d) Uvést, zda-li existuje hrubý nepoměr mezi výhodou oprávněné osoby ze zjištěného věcného břemene či výměnku a závazkem povinného z věcného břemene či výměnku. e) Uvést, zda-li zjištěná nájemní či pachtovní práva či věcná břemena nebo výměnek výrazně omezují možnost prodat nemovitou věc v dražbě. B) Nález - celkový popis nemovitých věcí Místopisné údaje (širší vztahy) Oceňované pozemky zapsané na LV č. 236 se nacházejí v obci Medlov (1 578 obyvatel), ve správním území okresu Olomouc, v katastrálním území Medlov u Uničova. Pozemky jsou situované v jihozápadní a v západní části obce Medlov a navzájem netvoří jeden funkční celek. Pozemky jsou součástí scelených lánů pole mimo zastavěnou část obce, cca 600 až 1 800 m od zástavby rodinných domů. Centrum obce, kde se nachází základní občanská vybavenost a služby (obecní úřad, pošta, kostel, mateřská a základní škola, obchod s potravinami a další), se nachází ve vzdálenosti cca 1,5 km. Kompletní infrastruktura a síť služeb se nachází ve městě Uničov ve vzdálenosti 6 km východním směrem. Pozemky se nacházejí v lokalitě s průměrnou dopravní dostupností, v obci se nacházejí zastávky meziměstské autobusové dopravy. Napojení na rychlostní komunikaci č. R35, spojující města Olomouc a Mohelnice, je možné ve vzdálenosti 16 km. Z hlediska využití pro zemědělskou výrobu se pozemky nacházejí v poměrně atraktivní lokalitě, oblast Hané se vyznačuje vysokou úrodností. 2
Sestavení posudku: 1. Ocenění dle cenového předpisu 2. Zjištění obvyklé ceny metodou srovnávací 3. Práva a závady s nemovitostí spojené Použité metody ocenění: Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Zpracovatel ocenění odhadne i závady, které v důsledku přechodu nezaniknou a upraví příslušným způsobem odhad ceny. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Pro odhad obvyklé ceny pozemků je hodnocení v tomto případě provedeno dvěma způsoby, a to: - metoda ocenění dle cenového předpisu - metoda srovnávací Charakteristika těchto metod: Metoda ocenění dle cenového předpisu Zjištění administrativní ceny nemovitých věcí je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb., č. 450/2012 Sb. a 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Metoda srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitých věcí. Pozemky jsou hodnoceny jednak administrativní cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu a dále srovnávací metodou, protože dle dostupných údajů ke dni ocenění na trhu s nemovitými věcmi s obdobným typem pozemků v dané lokalitě o obdobné velikosti bylo obchodováno, a proto srovnatelnou cenu lze objektivně zjistit. Pozemky tohoto typu se v dané lokalitě běžně nepronajímají, údaje o cenách pronájmu proto nelze zjistit a vyhodnotit, a metoda výnosová se v tomto případě nepoužije. 3
1. Ocenění dle cenového předpisu C) Ocenění nemovitých věcí Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. Ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb., č. 450/2012 Sb. a 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Pozemky zapsané na LV č. 236 Jedná se o pozemky parc.č. 3357, 3458, 3490 a 4049, které jsou v katastru nemovitostí zapsány jako orná půda a o pozemek parc.č. 3360, který je v katastru nemovitostí zapsán jako trvalý travní porost. Oceňované pozemky jsou součástí zemědělského půdního fondu, v současnosti jsou využívány pro zemědělské účely. Přístup a příjezd k pozemkům parc.č. 3458, 3490 a 4049 je možný z veřejných, zpevněných komuniací, přístup k pozemkům parc.č. 3357 a 3360 je možný z nezpevněné polní cesty. Ocenění zemědělských pozemků vychází z ekonomického hodnocení produkční schopnosti zemědělské půdy, tedy charakteristiky užitkovosti, která je vyjádřena pomocí bonitovaných půdně ekologických jednotek, což je výchozí hodnota pro stanovení obvyklé ceny zemědělských pozemků, určených pro zemědělskou výrobu. Ocenění je provedeno tedy dle 6. Druh obce rozhodující pro stanovení úprav: obce s 10-25 tis. obyvatel Vzdálenost od hranice katastrálního území: sousední obce Přirážka k ceně za tuto vzdálenost: 60 % Vzdálenost od nejbližších míst souvislého zastavění: do 2 km Srážka za tuto vzdálenost: 0 % Celková úprava základní ceny pozemku: + 60 % Podle 9, odst. 6, je minimální cena za 1 m 2 zemědělského pozemku 1 Kč. Parcela číslo: 3357 Bonita výměra m 2 cena Kč/m 2 upr.cena cena za část 52914 3977 5,00 8,00 31 816,00 Kč Celkem parcela: 3977 m 2 31 816,00 Kč Parcela číslo: 3360 Bonita výměra m 2 cena Kč/m 2 upr.cena cena za část 52914 4499 5,00 8,00 35 992,00 Kč Celkem parcela: 4499 m 2 35 992,00 Kč Parcela číslo: 3458 Bonita výměra m 2 cena Kč/m 2 upr.cena cena za část 30810 17533 12,88 20,61 361 355,13 Kč 51010 1735 12,97 20,75 36 001,25 Kč 52914 2232 5,00 8,00 17 856,00 Kč Celkem parcela: 21500 m 2 415 212,38 Kč Parcela číslo: 3490 4
Bonita výměra m 2 cena Kč/m 2 upr.cena cena za část 30810 4950 12,88 20,61 102 019,50 Kč 31010 8989 16,52 26,43 237 579,27 Kč 34300 561 13,52 21,63 12 134,43 Kč Celkem parcela: 14500 m 2 351 733,20 Kč Parcela číslo: 4049 Bonita výměra m 2 cena Kč/m 2 upr.cena cena za část 31010 80000 16,52 26,43 2 114 400,00 Kč Celkem parcela: 80000 m 2 2 114 400,00 Kč Celkem: 2 949 153,58 Kč Rekapitulace zjištěných cen 1) Zemědělské pozemky ( 6) a) Pozemky zapsané na LV č. 236 2 949 153,58 Kč Cena nemovité věci celkem: (Zaokrouhleno na desítky Kč) 2 949 150,00 Kč Slovy: Dvamiliónydevětsetčtyřicetdevěttisícjednostopadesát korun českých 5
2. Zjištění obvyklé ceny pozemků metodou srovnávací Po pozemcích uvedeného typu zemědělské pozemky, které jsou určené k zemědělské výrobě, je v dané lokalitě u obdobných pozemků poptávka srovnatelná s nabídkou. S ohledem na umístění pozemků a využití pro pastevectví a zemědělskou výrobu a s ohledem, že se jedná o spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/56 jsem názoru, že oceňované pozemky jsou hůře obchodovatelné. Jako podklady ke srovnávací metodě byly použity údaje z vlastní databáze a informace z nabídek umístěné na internetových stránkách s realitní inzercí. Podle nabídek z internetových stránek byly v uplynulé době zobchodovány nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňované zemědělské pozemky, tyto pozemky obdobného využití: Typ pozemku, lokalita srovnatelného pozemku Zemědělský pozemek, Uničov-Nová Dědina, okres Olomouc Zemědělský pozemek, Troubelice, okres Olomouc Zemědělský pozemek, Leština, okres Šumperk Zemědělský pozemek, Uničov-Nová Dědina, okres Olomouc Výměra pozemku [m 2 ] Cena pozemku [Kč] Cena na m 2 pozemku [Kč] 3 358 100 000 30 99 974 3 230 000 32 24 016 840 000 35 3 120 94 000 30 Podle výše uvedeného srovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány nebo inzerovány v oblasti, kde se nacházejí oceňované pozemky (město Uničov a jeho okolí), pozemky obdobného charakteru a možnosti využití v průměru od 30 do 40 Kč/m 2. Na základě provedené analýzy trhu, porovnání, ale zejména vzhledem k charakteru a možnosti využití pozemků a k jejich umístění, odhaduji srovnatelnou hodnotu zemědělských pozemků zapsaných na LV č. 236 takto: 30 Kč/m 2 za výměru zemědělských pozemků zapsaných na listu vlastnictví č. 236 pro k.ú. Medlov u Uničova (124 476 m 2 ) (po zaokrouhlení) = 3 730 000 Kč = slovy: tři miliony sedmsettřicet tisíc korun českých 3. Omezení vlastnických práva (Závady s nemovitými věcmi spojené) Dle zjištěných informací k oceňovaným pozemkům neváznou věcná břemena, nájemní nebo pachtovní smlouvy, popř. jiná omezení, která by výrazně omezovala možnost prodeje pozemků v exekuční dražbě. Dle sdělení společnosti MESPOL Medlov, a.s. ze dne 2.6.2014 existuje nájemní vztah mezi společností MESPOL Medlov, a.s. a nyní již zemřelou paní Marií Klabačkovou, na základě kterého část oceňovaných pozemků společnosti užívá. S povinným Lukášem Tomanem nemá společnost MESPOL Medlov, a.s. uzavřenou žádnou písemnou nájemní smlouvu. Stávající nájemní vztah zanikne k 1.10.2014, proto jej při stanovení obvyklé ceny nezohledňuji a nemá vliv na prodej 6
oceňovaných nemovitých věcí v exekuční dražbě. Nájemní smlouva včetně jejího doatku je přílohou tohoto znaleckého posudku. Další vlivy vyplývající z údajů uvedených ve výpisu z katastru nemovitostí LV č. 236: Usnesení soudu o nařízení exekuce a Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti soudního exekutora Mgr. Pavly Fučíkové. Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 137 735,20 Kč ve prospěch Stavební spořitelny České spořitelny, a.s. Při stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí se výše uvedená omezení nezohledňují, protože nemají vliv na cenu obvyklou. Dle předložených podkladů k ocenění a zjištěných skutečností na oceňovaných nemovitých věcech neváznou žádné jiné závazky ani jiná omezení, popř. závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit z výpisu z katastru nemovitostí. 7
D) Rekapitulace zjištěných cen Usnesením č.j. 024 EX 715/13-122 ze dne 14.7.2014 jsem byl jmenován znalcem pro ocenění spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/56 na nemovitých věcech zapsaných na LV č. 236 pro k.ú. Medlov u Uničova, obec Medlov, okr. Olomouc pro exekuční řízení. 1. Zjištěná cena dle cenového předpisu 2 949 150,00 Kč 2. Zjištěná cena metodou srovnávací 3 720 000,00 Kč Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, k možnostem využití pozemků, vzhledem k lokalitě, kde jsou pozemky umístěny, odhaduji obvyklou cenu oceňovaných pozemků ve výši srovnávací hodnoty, která nejlépe odpovídá ceně obvyklé. Obvyklou cenu pozemků zapsaných na LV č. 236 stanovuji na částku: = 3 720 000 Kč = Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/56 na oceňovaných pozemcích stanovuji na částku ve výši: = 66 000 Kč = Přehled obvyklých cen jednotlivých nemovitých věcí: 1. Spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/56 na pozemku parc.č. 3357 2 100 Kč 2. Spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/56 na pozemku parc.č. 3360 2 400 Kč 3. Spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/56 na pozemku parc.č. 3458 11 400 Kč 4. Spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/56 na pozemku parc.č. 3490 7 700 Kč 5. Spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/56 na pozemku parc.č. 4049 42 400 Kč Podklady pro vypracování posudku: - výpis z KN - LV číslo 236 pro katastrální území Medlov u Uničova, obec Medlov, vyhotovený dálkovým přístupem dne 25.8.2014 - kopie katastrální mapy pro předmětné území získaná z internetové databáze www.cuzk.cz - Sdelení společnosti MESPOL Medlov, a.s. ze dne 2.6.2014 - Nájemní smlouva mezi společnosti MESPOL Medlov, a.s. a paní Marií Klabačkovou ze dne 10.9.1999 - situační plánek a letecký snímek - zjištění ceny nemovitých věcí je ke dni 30.9.2014 Tento znalecký posudek obsahuje 8 listů a předává se objednateli ve dvou vyhotoveních. Znalecká doložka Znaleckou doložku jsem obdržel od Krajského soudu v Ostravě dne 4.10.1977 pod čj. Spr.3510/77 pro základní obor ekonomika - ceny a odhady ( nemovitostí ). 8