Zápisy právních vztahů k nemovitostem do katastru nemovitostí

Univerzita Palackého v Olomouci Právnická fakulta Martina Chrástková Zápisy právních vztahů k nemovitostem do katastru nemovitostí Diplomová práce Olomouc 2013

Prohlašuji, že jsem diplomovou práci na téma Zápisy právních vztahů k nemovitostem do katastru nemovitostí vypracovala samostatně a citovala jsem všechny použité zdroje. V Olomouci dne 5. prosince 2013 Podpis:. 2

Poděkování Děkuji JUDr. Lucii Kavanové za odborné vedení, cenné rady a připomínky při zpracování mé diplomové práce. 3

Obsah 1 Úvod do problematiky... 6 2 Stručná charakteristika vývoje katastru nemovitostí... 9 3 Katastrální orgány... 11 3.1 Český úřad zeměměřický a katastrální... 11 3.2 Katastrální úřady... 12 3.2.1 Příslušnost katastrálních úřadů... 12 4 Katastr nemovitostí... 14 4.1 Předmět evidence... 14 4.2 Správa katastru nemovitostí... 16 4.2.1 Zápis údajů o právních vztazích a jiných údajů... 16 4.2.2 Revize údajů katastru nemovitostí... 20 4.2.3 Oprava chyb a jiných zřejmých nesprávností v katastru nemovitostí... 20 4.2.4 Ověřování... 21 5 Vklad a vkladové řízení... 22 5.1 Vymezení pojmu vklad... 22 5.2 Zásady, kterými se řídí vkladové řízení... 26 5.2.1 Zásada priority... 27 5.2.2 Zásada legality... 27 5.2.3 Zásada dispoziční... 28 5.2.4 Zásada konstitutivní... 28 5.2.5 Zásada dobré víry... 29 5.2.6 Zásada úplatnosti... 29 5.3 Zahájení vkladového řízení... 30 5.3.1 Návrh na vklad a jeho náležitosti... 31 5.3.2 Přílohy návrhu na vklad... 33 5.3.3 Podání návrhu u věcně a místně příslušného orgánu... 34 5.4 Přerušení řízení... 35 5.5 Zastavení řízení... 36 5.6 Rozhodnutí o povolení vklad... 37 5.7 Rozhodnutí o zamítnutí návrhu na vklad... 40 4

6 Záznam... 42 6.1 Předmět záznamu... 42 6.2 Zápis záznamu do katastru nemovitostí... 42 7 Poznámka... 47 8 Katastr nemovitostí od 1. ledna 2014... 50 9 Závěr... 54 10 Seznam použitých zdrojů... 55 11 Shrnutí... 58 12 Klíčová slova... 60 5

1 Úvod do problematiky Problematika katastru nemovitostí je nejen v současné době stále aktuálním tématem a je pro život bezpochyby praktické se alespoň v jisté míře v této oblasti orientovat. Téměř každý z nás se již, ať už přímo či nepřímo, dostal do styku s katastrálními úřady. Katastrální úřady a jejich činnost týkající se především správy katastru nemovitostí zasahují do života široké veřejnosti, a to nejen vlastníků nemovitostí, ale také osob, které teprve zamýšlejí se vlastníky stát, a mnohých dalších. Znát účel a alespoň základní principy fungování katastrálních úřadů by mělo být povinností každého občana našeho státu. Známé právní zásady Neznalost zákona neomlouvá a Každý má dbát svých práv platí bezpochyby i zde. Dle mého názoru není katastru nemovitostí věnována během studia na právnických fakultách dostatečná pozornost, výuka této problematiky je v rámci výuky občanského práva pouze okrajová. Jelikož jsem se však jak během praxe v advokátní kanceláři, tak ve svém osobním životě dostala do styku s katastrálními úřady nesčetněkrát, začala jsem se o jejich činnost a fungování zajímat více. Platná právní úprava týkající se katastrálních úřadů, jejich činnosti, včetně správy katastru nemovitostí, však není příliš přehledná, je roztříštěna do několika jednotlivých právních předpisů, což výrazně stěžuje orientaci v ní nejenom odborné veřejnosti, ale především veřejnosti laické. Jedná se o následující právní předpisy upravující správu na úseku katastru nemovitostí: - zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky, ve znění pozdějších předpisů (dále jen katastrální zákon ), - zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů (dále jen zákon o zápisech ), - zákon č. 359/1992 Sb., o zeměměřických a katastrálních orgánech, ve znění pozdějších předpisů, - zákon č. 200/1994 Sb., o zeměměřictví a o změně a doplnění některých zákonů souvisejících s jeho zavedením, ve znění pozdějších předpisů, - zákon č. 500/2004 Sb., správní řád, ve znění pozdějších předpisů, - vyhláška č. 26/2007 Sb., kterou se provádí zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů (dále jen katastrální vyhláška ), 6

- vyhláška Českého úřadu zeměměřického a katastrálního č. 162/2001 Sb., o poskytování údajů z katastru nemovitostí České republiky, ve znění pozdějších předpisů, - jednací řád katastrálního úřadu č. j. 6900/2005-22, ze dne 19. prosince 2005, ve znění Dodatků č. 1 a 2. Nesmíme však opomenout celou řadu navazujících právních předpisů jako je zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 182/2006 Sb., o úpadku a způsobech jeho řešení (insolvenční zákon), ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů, apod. Cílem mé diplomové práce je především objasnit pravomoc a postupy katastrálních úřadů při správě katastru nemovitostí, zejména při zápisech vlastnických a jiných věcných práv, a to formou vkladu, záznamu či poznámky, popř. jejich výmazu. Při psaní jsem využila shora uvedených právních předpisů a dále odborných publikací a článků, četné judikatury Nejvyššího soudu České republiky, Nejvyššího správního soudu České republiky i Ústavního soudu České republiky. V první části své diplomové práci se po stručném shrnutí vývoje katastru nemovitostí zaměřím na postavení katastrálních úřadů jako orgánů státní správy, jejich účel, funkci, pravomoc a příslušnost. Dále se budu věnovat jednotlivým právům zapisovaným do katastru nemovitostí, a to jak právům věcným (právo vlastnické, právo zástavní a podzástavní, právo odpovídající věcnému břemeni a právo předkupní s věcnými účinky), tak právům jiným. Stěžejní část své diplomové práce věnuji zápisům těchto právních vztahů do katastru nemovitostí, což plyne již z názvu mé diplomové práce. Zákon o zápisech rozeznává tři druhy zápisu, a to vklad, záznam a poznámku, popř. jejich výmaz. V této části nejprve podrobně rozeberu vklad a především vkladové řízení, které je zahájeno doručením návrhu na vklad příslušnému katastrálnímu úřadu. Vymezuji zde nezbytné náležitosti podaného návrhu, jeho zákonem stanovené přílohy, kompetenci a postup katastrálních úřadů v tomto řízení. Dále se věnuji zásadám toto řízení ovládajícím, a to zásadě priority, legality, dobré víry, úplatnosti a zásadě dispoziční a konstitutivní. Poté se zaměřím na další dvě formy zápisu, a to na záznam a poznámku. V závěru práce nastíním změny, které do oblasti katastru nemovitostí přinese rekodifikace soukromého práva a s ní související nová právní úprava správy katastru nemovitostí. 7

Již v úvodu chci zdůraznit, že při psaní své diplomové práce vycházím ze současné právní úpravy, tedy z právní úpravy účinné ke dni odevzdání diplomové práce. V tomto okamžiku jsou však již v platnosti právní předpisy, které zásadním způsobem mění podobu soukromého práva a zásadně se dotknou i oblasti správy katastru nemovitostí. Dne 22. března 2012 byly ve Sbírce zákonů publikovány tři základní soukromoprávní předpisy: - zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen nový občanský zákoník ), - zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích), - zákon č. 91/2012 Sb., o mezinárodním právu soukromém. Tyto předpisy hromadně nabývají účinnosti dne 1. ledna 2014. S tím rovněž souvisí nová právní úprava správy katastru nemovitostí, tedy zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (dále jen nový katastrální zákon ). Tento právní předpis nabývá účinnosti rovněž 1. ledna 2014 a nahrazuje tak současný katastrální zákon a zákon o zápisech, které svojí účinnosti pozbývají ke dni 31. prosince 2013. Shora uvedené právní předpisy přinášejí do oblasti katastru nemovitostí spoustu zásadních změn a dopad jejich účinnosti na každodenní život občanů i na praxi právnických profesí s sebou stále nese spoustu otázek a nejasností. Z těchto důvodů se tedy pokusím v závěrečných kapitolách své diplomové práce na tyto změny a dopady zaměřit, a to porovnáním a zhodnocením současné a budoucí právní úpravy. 8

2 Stručná charakteristika vývoje katastru nemovitostí Již od nepaměti si lidé stavěli přístřešky, obydlí, stavení a domy k ochraně před nepříznivými vlivy počasí, k uspokojování základních životních potřeb a k udržení určité míry soukromí. Proto již v této dávné minulosti vyvstala potřeba evidence právních vztahů k těmto obydlím a potřeba ochrany těchto obydlí před nezákonnými zásahy. Počátky této evidence a ochrany nalézáme již ve starověkém Egyptě. Na našem území nalézáme předchůdce katastru nemovitostí z dob vlády krále Přemysla Otakara II., tedy z druhé poloviny 13. století, a to v podobě veřejných knih, např. knihy gruntovní nebo zemské desky. První písemný doklad o zápisech v zemských deskách je ve formuláři zemského písaře z roku 1278. V tomto případě však nešlo pouze o potřebu evidence nemovitostí, ale tyto desky byly vytvořeny především za účelem vybírání daní (fiskální účel). I po další staletí se na našem území vyvíjel institut katastru nemovitostí, a to v různých podobách. Jednalo se nejprve o katastr rustikální, tedy o soupis pozemků poddaných, které byly podrobeny dani. Pro účely výběru daní byla v letech 1653 1656 vyhotovena první berní rula, která platila až do roku 1684, revidovaná a označovaná jako druhá berní rula pak následně platila až do roku 1748. Až v těchto letech byl vytvořen katastr dominikální, tedy soupis pozemků a majetku šlechty, který byl pak rovněž podroben dani. Za vlády Marie Terezie (polovina 18. století) vstoupila v platnost třetí a čtvrtá berní rula, následně pak byl na základě rustikálního a dominikálního katastru vytvořen úplný soupis všech pozemků a statků, který se nazýval tereziánský katastr. V roce 1792 byl založen tereziánsko - josefský katastr, který platil až do roku 1860. Jednalo se o první úplný katastr, který zahrnoval veškerou půdu na našem území a stal se podkladem pro vytvoření zemských desek. V druhé polovině 19. století byly knihovním zákonem (zákon č. 95/1871 ř. z., o zavedení obecného zákona o pozemkových knihách) zavedeny pro každé katastrální území pozemkové knihy, do nichž se zapisovala vlastnická a další věcná práva k nemovitostem. Tyto knihy vedly soudy první instance, byly veřejné a skládaly se z knihy hlavní a ze sbírky nebo knihy listin. Zápisy byly dostatečně jasné a srozumitelné a poskytovaly úplný přehled o pozemcích a nemovitostech na celém území. Již v těchto knihách jsou rozlišovány zápisy na vklady, záznamy a poznámky. Pozemkové knihy byly vedeny až do roku 1964. 9

V roce 1927 byl zákonem č. 177/1927 Sb. z. a n., o pozemkovém katastru a jeho vedení, zřízen pozemkový katastr. Tento zákon, který nahradil všechny dosavadní katastrální normy, nabyl účinnosti 1. ledna 1928 a platil až do roku 1971. Pozemkový katastr byl tímto zákonem definován jako geometrické zobrazení, soupis a popis veškerých pozemků v Československé republice. Na rozdíl od pozemkových knih byl pozemkový katastr veden katastrálními měřičskými úřady a jeho účelem nebyl zápis vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ale byl zřízen za účelem vyměřování daní poplatků z nemovitostí. Oba tyto instituty, tedy pozemkové knihy i pozemkový katastr, fungovaly po řadu let vedle sebe a navzájem se doplňovaly. Zásadní změnu v evidenci nemovitostí přinesl zákon č. 141/1950 Sb., občanský zákoník, který zrušil zásadu superficies solo cedit a stanovil, že stavba již nadále není součástí pozemku, ale jedná se o samostatnou věc, kdy jejím vlastníkem může být osoba odlišná od vlastníka pozemku. Vlastnictví se nabývalo již uzavřením samotné smlouvy, nikoliv až vkladem do pozemkové knihy, zápisy tak byly pouze deklaratorní povahy. Dalším a zásadním milníkem byla od 1. dubna 1964 účinnost zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, který definoval pojem nemovitost (pozemky a stavby pevně spojené se zemí) a upravil nabývání osobního vlastnictví. Novelizačním zákonem č. 264/1992 Sb., byl zaveden vkladový princip, tedy princip, kdy vlastnictví k nemovitosti vzniká vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí (ustanovení 133 odst. 2 dosavadního občanského zákoníku stanovilo nabytí vlastnictví k okamžiku účinnosti smlouvy, je-li nemovitost převáděna na základě smlouvy, k níž je třeba registrace státním notářstvím). V souvislosti s touto novelou byl v roce 1992 přijat katastrální zákon č. 344/1992 Sb. a s účinností od 1. ledna 1993 zřízen katastr nemovitostí České republiky. 1 1 Stručná historie katastru nemovitostí [online]. cuzk.cz, [cit. 25. června 2013]. Dostupné na <http://www.cuzk.cz/dokument.aspx?prareskod=10&menuid=10017&akce=doc:10- katastr_historie>. 10

3 Katastrální orgány 3.1 Český úřad zeměměřický a katastrální Zákonem o zeměměřických a katastrálních orgánech byl ke dni 1. ledna 1993 zřízen Český úřad zeměměřický a katastrální, který je ústředním správním úřadem zeměměřictví a katastru nemovitostí České republiky. Sídlí v Praze a v jeho čele stojí předseda, kterého v souladu s ustanovením 1 odst. 2 shora uvedeného zákona jmenuje a odvolává vláda České republiky (od roku 2001 ke dni odevzdání diplomové práce je jeho předsedou Ing. Karel Večeře). Český úřad zeměměřický a katastrální řídí: - 14 katastrálních úřadů, 2 které mají 99 pracovišť a vykonávají státní správu katastru nemovitostí, - 7 zeměměřických a katastrálních inspektorátů, které kontrolují katastrální úřady a dohlížejí nad některými činnostmi komerční sféry, - Zeměměřický úřad, ve kterém jsou soustředěny ostatní zeměměřické činnosti zajišťované ve veřejném zájmu a - Výzkumný ústav geodetický, topografický a kartografický. 3 2 Katastrální úřad pro hlavní město Prahu se sídlem v Praze, Katastrální úřad pro Jihočeský kraj se sídlem v Českých Budějovicích, Katastrální úřad pro Karlovarský kraj se sídlem v Karlových Varech, Katastrální úřad pro Královéhradecký kraj se sídlem v Hradci Králové, Katastrální úřad pro Liberecký kraj se sídlem v Liberci, Katastrální úřad pro Plzeňský kraj se sídlem v Plzni, Katastrální úřad pro Pardubický kraj se sídlem v Pardubicích, Katastrální úřad pro Středočeský kraj se sídlem v Praze, Katastrální úřad pro Ústecký kraj se sídlem v Ústí nad Labem, Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj se sídlem v Brně, Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj se sídlem v Opavě, Katastrální úřad pro Olomoucký kraj se sídlem v Olomouci, Katastrální úřad pro Vysočinu se sídlem v Jihlavě, Katastrální úřad pro Zlínský kraj se sídlem ve Zlíně. 3 Výroční zpráva Českého úřadu zeměměřického a katastrálního 2012 [online]. cuzk.cz, [cit. 25. června 2013]. Dostupné na < http://cuzk.cz/dokument.aspx?prareskod=998&menuid=0&akce=doc:10- VYROCNI>. 11

3.2 Katastrální úřady Katastrální úřady patří mezi orgány státní správy, kdy dle ustanovení 5 odst. 1 zákona o zeměměřických a katastrálních úřadech tyto úřady: a) vykonávají státní správu katastru nemovitostí České republiky, b) vykonávají správu zhušťovacích bodů a podrobných polí polohového a výškového, c) projednávají porušení pořádku na úseku katastru nemovitostí České republiky podle katastrálního zákona, d) schvalují změny pomístního názvosloví a zabezpečují činnosti spojené se standardizací geografického názvosloví, e) schvalují změny hranic katastrálních území, f) vykonávají správu základních státních mapových děl stanovených Českým úřadem zeměměřickým a katastrálním, g) plní další úkoly na úseku zeměměřictví a katastru nemovitostí České republiky, kterými je pověří Český úřad zeměměřický a katastrální. V čele katastrálních úřadů stojí ředitelé jmenovaní a odvolávaní předsedou Českého úřadu zeměměřického a katastrálního. 3.2.1 Příslušnost katastrálních úřadů Katastrální úřady se jako správní úřady řídí při své činnosti předpisy o správním řízení, tedy především správním řádem. Ustanovení správního řádu se subsidiárně použijí tehdy, nestanoví-li speciální zákon něco jiného. Příslušnost katastrálních úřadů můžeme z hlediska obecného správního práva rozdělit na příslušnost věcnou, funkční a místní. Věcná příslušnost stanoví, které správní orgány jsou věcně příslušné jednat a rozhodovat ve věcech, které jim byly svěřeny zákonem nebo na základě zákona. 4 Věcnou příslušnost katastrálních úřadů stanoví zvláštní zákon, kterým je zákon o zeměměřických a katastrálních orgánech, a to konkrétně v ustanovení 5 odst. 1, které je již uvedeno shora. Na toto ustanovení odkazuje i článek 3 jednacího řádu katastrálního úřadu. Funkční příslušnost stanoví, který z orgánů vnitřní organizační struktury věcně příslušného správního orgánu je příslušný rozhodovat ve správním řízení. Funkční příslušnost je shodná s vymezením příslušnosti věcné. 4 Ustanovení 10 zákona č. 500/2004 Sb., správní řád, ve znění pozdějších předpisů 12

Místní příslušnost je obecně upravena v ustanovení 11 odst. 1 písm. b) správního řádu, které stanoví, že v řízeních týkajících se nemovitostí je příslušnost určena místem, kde se nemovitost nachází. Správní řád, který je procesním právním předpisem obecné povahy, se na vymezení místní příslušnosti katastrálních úřadů subsidiárně aplikuje v případech, kdy zvláštní úprava nestanoví jinak. Blíže místní příslušnost upravuje jednací řád katastrálního úřadu, a to článek 4 odst. 1, který říká, že k řízení je místně příslušný katastrální úřad resp. jedno z jeho katastrálních pracovišť, v jehož územním obvodu se nachází příslušným řízením dotčená nemovitost, nestanoví-li zvláštní předpis jinak, například ustanovení 9 odst. 3 zákona o zápisech. Ve zvláštních případech se místní příslušnost katastrálních úřadů určuje dle ustanovení 37 odst. 1 a 2 katastrální vyhlášky. Odstavec 1 tohoto ustanovení upravuje případ, kdy jsou nemovitosti, které jsou předmětem smlouvy, dohody nebo prohlášení, evidovány v obvodech územní působnosti více katastrálních úřadů. V tomto případě nemůže o vkladu práva rozhodnout pouze jeden katastrální úřad, ale katastrální vyhláška stanoví, že každému místně příslušnému katastrálnímu úřadu musí být předloženy samostatné návrhy na vklad. Odstavec 2 tohoto ustanovení pak upravuje situaci, kdy jsou nemovitosti evidované v obvodech územní působnosti více katastrálních úřadů předmětem směnné smlouvy nebo smlouvy, jejímž předmětem je zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, vypořádání společného jmění manželů nebo zřízení věcného břemene. Zde postačí předložit návrh na vklad pouze jednomu z těchto katastrálních úřadů a je tak vyloučena možnost, aby jednotlivé katastrální úřady rozhodovaly ve věci odděleně. Seznam katastrálních úřadů a katastrálních pracovišť, jejich názvy, sídla a územní obvody, ve kterých vykonávají svou působnost, je uveden ve sdělení Českého úřadu zeměměřického a katastrálního č. 482/2009 Sb. 13

4 Katastr nemovitostí Katastrální úřad a katastr nemovitostí jsou dva pojmy, které k sobě neodmyslitelně patří a které spolu jdou ruku v ruce. V předchozí kapitole jsem již uvedla, za jakým účelem jsou katastrální úřady zřízeny a jaké plní funkce v rámci své činnosti. Již zákonodárci si byli při vytváření a schvalování zákona o zeměměřických a katastrálních úřadech vědomi, že nejvýznamnější funkcí katastrálních úřadů bude, resp. je, výkon státní správy katastru nemovitostí České republiky, a proto tuto funkci umístili v rámci ustanovení 5 odst. 1 tohoto zákona na první příčku. Katastr nemovitostí byl zřízen zákonem České národní rady č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky, ze dne 7. prosince 1992. Nabyl účinnosti dne 1. ledna 1993. Dle tohoto zákona (ustanovení 1 odst. 2 katastrálního zákona) je katastr nemovitostí soubor údajů o nemovitostech v České republice zahrnující jejich soupis a popis a jejich geometrické a polohové určení. Součástí katastru je evidence vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem podle zvláštního předpisu (zákon o zápisech) a dalších práv k nemovitostem podle katastrálního zákona. Z tohoto ustanovení zákona vyplývají tři základní funkce, které katastr nemovitostí naplňuje, jsou to funkce evidenční, informační a ochranná. Katastr nemovitostí je veřejný, každý má tedy možnost do katastru nemovitostí nahlédnout a činit si o právních vztazích opisy a výpisy (zásada formální publicity). Tato zásada je vyjádřena v ustanovení 21 odst. 1 katastrálního zákona. 4.1 Předmět evidence Do katastru nemovitostí se nezapisují všechny nemovitosti (například se nezapisují drobné stavby 5 ), ale pouze ty, které katastrální zákon taxativně vymezuje v ustanovení 2 odst. 1 katastrálního zákona. Jedná se o: a) pozemky 6 v podobě parcel 7, 5 Dle ustanovení 27 písm. m) katastrálního zákona se drobnými stavbami rozumí stavby s jedním nadzemním podlažím, pokud jejich zastavěná plocha nepřesahuje 16 m 2 a výška 4, 5 m, které plní doplňkovou funkci ke stavbě hlavní, a stavby na pozemcích určených k plnění funkcí lesa, sloužící k zajišťování provozu lesních školek nebo k provozování myslivosti, pokud jejich zastavěná plocha nepřesahuje 30 m 2 a výška 5 m. 6 Dle ustanovení 27 písm. a) katastrálního zákona se pozemkem rozumí část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí rozsahu zástavního práva, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu využití pozemků. 7 Dle ustanovení 27 písm. b) katastrálního zákona se parcelou rozumí pozemek, který je geometricky a polohově určen, označen parcelním číslem a zobrazen v katastrální mapě. 14

b) budovy 8 spojené se zemí pevným základem, a to 1. budovy, kterým se přiděluje popisné nebo evidenční číslo, 2. budovy, kterým se popisné nebo evidenční číslo nepřiděluje a které nejsou příslušenstvím jiné stavby evidované na téže parcele, c) byty a nebytové prostory 9 vymezené jako jednotky podle zvláštního zákona, 10 d) rozestavěné budovy 11 nebo byty a nebytové prostory, 12 které budou podléhat evidenci podle odstavce 1 písm. b) nebo c), požádá-li o to vlastník nemovitosti nebo jiná osoba oprávněná z práva, které se zapisuje do katastru, e) rozestavěné budovy nebo byty a nebytové prostory, které budou podléhat evidenci podle odstavce 1 písm. b) nebo c), v souvislosti se vznikem, změnou nebo zánikem věcného práva k nim, f) stavby spojené se zemí pevným základem, o nichž to stanoví zvláštní předpis. 13 Nemovitosti jsou evidovány podle katastrálních území, 14 v jejichž rámci jsou následně číslovány jednotlivé parcely, a to v jedné nebo ve dvou číselných řadách. Názvy katastrálních území zpravidla vycházejí z názvu obce či městské části. Jmenný seznam katastrálních území dle krajů je k dispozici na internetových stránkách Českého úřadu zeměměřického a katastrálního. 8 Dle ustanovení 27 písm. k) katastrálního zákona se budovou rozumí nadzemní stavba, která je prostorově soustředěna a navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. 9 Dle ustanovení 2 písm. b) zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé spoluvlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony, ve znění pozdějších předpisů (dále jen zákon o vlastnictví bytů ), se bytem rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou dle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. Stejné ustanovení pak pod písmenem c) charakterizuje nebytový prostor jako místnost nebo soubor místností, které jsou dle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům než k bydlení; nebytovými prostory nejsou příslušenství bytu nebo příslušenství nebytového prostoru ani společné části domu. 10 Dle ustanovení 2 písm. h) zákona o vlastnictví bytů se jednotkou rozumí byt nebo nebytový prostor nebo rozestavěný byt nebo rozestavěný nebytový prostor jako vymezená část domu podle tohoto zákona. 11 Dle ustanovení 27 písm. l) katastrálního zákona se rozestavěnou budovou rozumí budova v alespoň takovém stupni rozestavěnosti, že již je patrné stavebně technické a funkční uspořádání prvního nadzemního podlaží, pokud jí dosud nebylo přiděleno číslo popisné nebo evidenční, a u budovy, které se číslo popisné nebo evidenční nepřiděluje, pokud dosud nebylo započato s jejím užíváním. 12 Dle ustanovení 2 písm. e) zákona o vlastnictví bytů se rozestavěným bytem rozumí místnost nebo soubor místností, určených v souladu se stavebním povolením k bydlení, pokud je rozestavěn v domě, který je alespoň v takovém stupni rozestavěnosti, že je již navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. Stejné ustanovení pak pod písmenem f) charakterizuje rozestavěný nebytový prostor jako místnost nebo soubor místností, určených v souladu se stavebním povolením k jiným účelům než k bydlení, pokud je rozestavěn v domě, který je alespoň v takovém stupni rozestavěnosti, že je již navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. 13 Ustanovení 20 odst. 1 zákona č. 254/2001 Sb., vodní zákon, ve znění pozdějších předpisů a prováděcí vyhláška č. 23/2007 Sb., o vymezení vodních děl evidovaných v katastru nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů. 14 Dle ustanovení 27 písm. h) katastrálního zákona se katastrálním územím rozumí technická jednotka, kterou tvoří místopisně uzavřený a v katastru společně evidovaný soubor nemovitostí. 15

4.2 Správa katastru nemovitostí Hlavní a nejvýznamnější činností katastrálních úřadů je především zajišťování správy katastru nemovitostí. Pod tuto správu spadá celá řada činností, především se jedná o zápisy právních vztahů k nemovitostem či o zápisy jiných údajů, revizi těchto údajů, opravu chyb v katastrálním operátu a ověřování. 4.2.1 Zápis údajů o právních vztazích a jiných údajů Zákon o zápisech v ustanovení 1 odst. 1 stanoví, že se do katastru nemovitostí zapisuje: a) vlastnické právo, které je jedno ze základních lidských práv zaručených a chráněných Listinou základních práv a svobod (dále jen Listina ). Listina v článku 11 odst. 1 stanoví, že každý má právo vlastnit majetek. Obecně bychom mohli vlastnické právo definovat jako právním řádem zakotvený soubor dílčích práv, a to oprávnění věc držet (ius possidendi), užívat (ius utendi), požívat její plody a užitky (ius fruendi) a právo s věcí podle svého vlastního uvážení nakládat a disponovat (ius disponendi), tedy věc za úplatu či bezplatně zcizit nebo převést na jinou osobu. Vlastnické právo je právo absolutní, působí tedy proti všem (erga omnes). K nabytí vlastnického práva může dojít dvěma způsoby, a to převodem práva nebo jeho přechodem, přičemž rozdíl mezi nimi je v právní skutečnosti, na jejímž základě ke vzniku vlastnického práva dochází. Při převodu práva dochází k nabytí vlastnického práva na základě projevů vůle (například na základě kupní smlouvy či smlouvy darovací), při přechodu práva dochází k nabytí vlastnického práva na základě jiných právních skutečností (například na základě zákona či rozhodnutím státního orgánu). 15 Vlastnické právo je v katastru nemovitostí evidováno na listu vlastnictví v oddíle A (Vlastník, jiný oprávněný), který obsahuje údaje o vlastníkovi (v případě fyzické osoby jméno a příjmení, rodné číslo, adresa trvalého pobytu, u právnické osoby, název, identifikační číslo právnické osoby a sídlo), velikost spoluvlastnického podílu, údaje o nemovitosti, která je předmětem vlastnického práva (oddíl B, Nemovitosti) a údaje o listině, na jejímž základě bylo vlastnické právo do katastru nemovitostí zapsáno (oddíl E, Nabývací tituly a jiné podklady zápisu). 15 ŠVESTKA, Jiří, DVOŘÁK, Jan, a kol. Občanské právo hmotné 1. 5. vydání. Praha 5: Wolters Kluwer ČR, a.s., 2009, str. 278 a násl. 16

b) zástavní právo, které řadíme z hlediska teorie občanského práva mezi věcná práva k věci cizí, konkrétně je upraveno v ustanovení 152 a násl. občanského zákoníku. Účelem zástavního práva je především jeho zajišťovací funkce, která slouží k zajištění pohledávky a jejího příslušenství pro případ, že pohledávka nebude včas splněna. V tomto případě lze následně dosáhnout uspokojení pohledávky zpeněžením zástavy. Zástavní právo musí být zřízeno zástavní smlouvou, pro kterou je pod sankcí neplatnosti předepsána písemná forma. Ke vzniku zástavního práva může dle ustanovení 156 odst. 1 občanského zákoníku dojít na základě písemné smlouvy, rozhodnutí soudu o schválení dohody o vypořádání dědictví, rozhodnutí soudu, rozhodnutí státního orgánu, ale i ze zákona. V případě, že se zástavní právo zřizuje k nemovitostem evidovaným v katastru nemovitostí, vzniká zástavní právo vkladem tohoto práva do katastru nemovitostí, a to na základě návrhu na vklad podaného oprávněnými osobami dotčenými smlouvou o zřízení zástavního práva. Katastrální úřad vloží zástavní právo do katastru nemovitostí na základě zástavní smlouvy, pro kterou je zákonem předepsaná písemná forma. V ostatních případech se zástavní právo do katastru nemovitostí zapisuje pouze záznamem. Zástavní právo se v katastru nemovitostí eviduje v oddíle C listu vlastnictví (Omezení vlastnického práva), kde katastrální úřad uvede předmět zástavy, výši jistiny zajištěné pohledávky, údaje o věřiteli, údaje o vlastníku nemovitosti, dobu, na kterou bylo právo sjednáno a specifikuje listinu, která byla podkladem k zápisu zástavního práva. Do katastru nemovitostí se zapisuje rovněž právo podzástavní, a to i přesto, že je zákon o zápisech ve svém ustanovení 1 odst. 1 neuvádí. Vznik podzástavního práva k nemovité věci nebo k nebytovému prostoru podmiňuje vkladem do katastru nemovitostí přímo občanský zákoník, a to ve svém ustanovení 173 odst. 2. Stejně jako zástavní právo se právo podzástavní eviduje v oddíle C listu vlastnictví (Omezení vlastnického práva). c) právo odpovídající věcnému břemeni, které upravuje občanský zákoník v ustanovení 151n odst. 1. Věcná břemena spočívají v omezení vlastníka nemovité věci ve prospěch někoho jiného tak, že je povinen něco trpět (pati), něčeho se zdržet (omittere), nebo něco konat (facere). Rovněž jako v případě zástavního a podzástavního práva, řadíme právo odpovídající věcnému břemeni z hlediska teorie 17

občanského práva mezi věcná práva k věci cizí. Věcná břemena dělíme na věcná břemena in rem (vážící se k nemovitosti) a věcná břemena in personam (uspokojující zájmy konkrétního subjektu). V případě, že takové věcné právo vznikne písemnou smlouvou k nemovitosti evidované v katastru nemovitostí, zapíše se toto do katastru nemovitostí formou vkladu. Dále může věcné břemeno vzniknout na základě závěti ve spojení s výsledky řízení o dědictví, schválenou dohodou dědiců, rozhodnutím příslušného orgánu, ze zákona a vydržením. Tyto právní skutečnosti se zapisují do katastru nemovitostí záznamem. Katastrální úřad eviduje v katastru nemovitostí právo odpovídající věcnému břemeni stejně jako zástavní právo na listu vlastnictví v oddíle C (Omezení vlastnického práva). Zde katastrální úřad uvede u vlastníka zatížené nemovitosti údaje o oprávněné nemovitosti nebo oprávněné osobě, obsah práva odpovídající věcnému břemeni a specifikuje listinu, na jejímž základě bylo právo odpovídající věcnému břemeni do katastru nemovitostí zapsáno. V případě věcného břemene in rem je toto právo evidováno jak u nemovitosti oprávněného z věcného břemene, tak i u nemovitosti zatížené věcným břemenem. Věcné břemeno zřízené ve prospěch osoby se eviduje pouze na listu vlastnictví, kde je evidována zatížená nemovitost. Na základě ustanovení 151n odst. 2 občanského zákoníku přecházejí věcná břemena spojená s nemovitostí při změně vlastníka na nového nabyvatele. d) předkupní právo s účinky věcného práva, které můžeme v souladu s ustanoveními 602 a násl. občanského zákoníku definovat jako právo oprávněného subjektu, aby mu povinný subjekt nabídl určitý předmět ke koupi, bude-li jej chtít zcizit. Na základě ustanovení 603 odst. 2 občanského zákoníku lze předkupní právo sjednat jako právo věcné, přičemž toto právo pak působí i vůči nástupcům kupujícího. Katastrální úřad zapíše věcné předkupní právo do katastru nemovitostí rovněž do oddílu C listu vlastnictví, ve kterém uvede zatíženou nemovitost s uvedením údajů o jejím vlastníkovi, údaje o oprávněné osobě z předkupního práva, s uvedením doby, na kterou bylo právo sjednáno, a rovněž s uvedením listiny, na základě které bylo předkupní právo zřízeno. 18

Dále se do katastru nemovitostí zapisují práva, která řadíme do skupiny jiných, než věcných práv. Sem patří právní vztahy vymezené v ustanovení 2 odst. 4. písm. b) až i) katastrálního zákona: a) příslušnost organizačních složek státu a státních organizací hospodařit s majetkem státu, tedy s majetkem, kdy je vlastníkem nemovitosti Česká republika. Právo hospodařit s tímto majetkem má pouze organizační složka státu. 16 b) právo hospodařit s majetkem státu (právo příslušící státním organizacím), c) správa nemovitostí ve vlastnictví státu 17 (vykonává Pozemkový fond ČR), d) oprávnění městských částí hlavního města Prahy hospodařit se svěřeným majetkem hlavního města Prahy, 18 e) oprávnění městských částí statutárních měst hospodařit se svěřeným majetkem statutárních měst, 19 f) správa nemovitostí vykonávaná organizační složkou nebo příspěvkovou organizací zřízenou územním samosprávným celkem, 20 g) příslušnost k organizační složce právnické osoby, pokud je zapsaná v obchodním nebo jiném zákonem stanoveném rejstříku a vedoucí této organizační složky je oprávněn nakládat s nemovitostí evidovanou v katastru jménem právnické osoby, k níž organizační složka přísluší, a h) další skutečnosti podle povahy evidované věci, které jsou na základě tohoto zákona obsahem katastru. Do další skupiny údajů zapisovaných do katastru nemovitostí řadíme údaje, které nejsou údaji o právních vztazích. Jedná se například o zápis změny druhu pozemku a způsobu využití nemovitosti, typ a způsob ochrany nemovitostí, údaje o bonitě půdy, o změně jména nebo názvu. Zápisy do katastru nemovitostí jsou prováděny třemi různými způsoby, a to vkladem, záznamem nebo poznámkou nebo jejich výmazem. Všem uvedeným způsobům zápisu se budu věnovat v následujících kapitolách. 16 Zákon č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích, ve znění pozdějších předpisů. 17 Zákon č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku, ve znění pozdějších předpisů. 18 Zákon č. 131/2000 Sb., o hlavním městě Praze, ve znění pozdějších předpisů. 19 Zákon č. 128/2000 Sb., o obcích, ve znění pozdějších předpisů 20 Zákon č. 250/2000 Sb., o rozpočtových pravidlech územních rozpočtů, ve znění pozdějších předpisů 19

4.2.2 Revize údajů katastru nemovitostí Údaje uvedené v katastru nemovitostí odpovídají, resp. měly by odpovídat, reálnému stavu. V případě, že tomu tak není, počítá katastrální zákon s možností revize těchto údajů, když ji v ustanovení 7 odst. 1 katastrálního zákona charakterizuje jako revizi souladu údajů katastru se skutečným stavem v terénu. Tato revize je prováděna příslušnými katastrálními úřady, a to za součinnosti obcí, státních orgánů a za účasti vlastníků, případně jiných oprávněných osob. V případě zjištění nesouladu údajů v katastru a skutečného stavu, je třeba projednat způsob odstranění takového nesouladu a o výsledku sepsat protokol. Následně jsou změny promítnuty do katastru nemovitostí. 4.2.3 Oprava chyb a jiných zřejmých nesprávností v katastru nemovitostí Postup při opravě chyb a jiných zřejmých nesprávností v katastrálním operátu je upraven v ustanovení 8 katastrálního zákona a rovněž v ustanovení 52 katastrální vyhlášky. Katastrální úřad může opravit pouze ty chyby, které vznikly zřejmým omylem při vedení a obnově katastru a chyby, které vznikly nepřesností při podrobném měření, zobrazení předmětu podrobného měření v katastrální mapě a při výpočtu výměr parcel, pokud byly překročeny mezní odchylky stanovené prováděcím předpisem. Tímto však nemohou být dotčeny právní vztahy, pokud jejich změna není doložena listinou. Katastrální úřad může takové chyby opravit buď na základě písemného podnětu vlastníka, resp. jiné oprávněné osoby, či případně i sám bez jakéhokoliv podnětu, pokud tuto chybu zjistí v rámci své činnosti. Opravu chyby katastrální úřad provede do 30 dnů, ve zvlášť odůvodněných případech do 60 dnů od doručení návrhu. Toto se však týká pouze zřejmých omylů, které vymezil ve svém rozsudku Nejvyšší správní soud České republiky takto: Neurčitý pojem zřejmý omyl obsažený v 8 odst. 1 písm. a) zákona č. 344/1992 Sb. o katastru nemovitostí České republiky, je třeba vykládat vždy v souvislosti s konkrétním případem. Obecně sem lze zařadit jak omyl týkající se skutkových okolností (error facti zejména případy chyb v psaní a počítání, jako zápis jiných údajů, zápis údajů neobsažených v podkladové listině či např. i opomenutí zapsat údaj v podkladové listině obsažený), tak omyl právní (error iuris např. zápis právního vztahu, který právní řád nezná, či zápis skutečnosti na základě listiny, která nesplňuje požadavky stanovené katastrálním zákonem). Omyl je přitom charakteristický vždy tím, že je v něm obsažen lidský činitel. Jako omyl proto nelze posuzovat objektivní skutečnosti způsobující nesoulad katastru se skutečným stavem. 21 21 Rozsudek Nejvyššího správního soudu České republiky ze dne 17. 1. 2008, sp. zn. 1 As 40/2007 20

4.2.4 Ověřování Další činností, kterou je katastrální úřad oprávněn provádět, je ověřování. Katastrální úřady ověřují opisy nebo kopie listin o právních vztazích ze sbírky listin katastru a sbírky listin pozemkové knihy. Při tomto ověřování neodpovídá katastrální úřad za obsah listiny. Katastrální úřad neověří listinu, jejíž originál nebo kopie je nečitelná. 22 22 Ustanovení 9 katastrálního zákona 21

5 Vklad a vkladové řízení Dle ustanovení 1 odst. 3 zákona o zápisech rozlišujeme tři druhy zápisů do katastru nemovitostí, a to vklad, záznam a poznámku. Tuto terminologii převzali zákonodárci z bývalé pozemkové knihy, v současné době je však pojetí zápisů do jisté míry rozdílné. Vkladu práva do katastru nemovitostí bezprostředně předchází vkladové řízení, které můžeme charakterizovat jako postup katastrálního úřadu směřující k povolení a provedení vkladu práva. Zákon o zápisech jakožto zvláštní právní předpis (lex specialis) však neupravuje vkladové řízení v celém svém rozsahu, a proto odkazuje na subsidiární použití právního předpisu obecné povahy (lex generalis), tedy na správní řád. Z uvedeného vyplývá, že katastrální úřady v řízeních o povolení vkladu práva postupují podle správního řádu při všech procesních úkonech, které nejsou upraveny zákonem o zápisech. 5.1 Vymezení pojmu vklad Vklad je nejvýznamnější formou zápisu vlastnických a jiných věcných práv do katastru nemovitostí. Zákonem o zápisech je definován jako zápis do katastrálních operátů 23 a zapisují se jím následující věcná práva: - právo vlastnické, - právo zástavní, - právo podzástavní, 24 - právo odpovídající věcnému břemenu a - předkupní právo s účinky práva věcného. Ke vkladu práva do katastru nemovitostí dochází na základě zákonem stanovených právních skutečností. Takovou právní skutečností je v tomto případě mj. doložení zákonem stanovených listin. Výčet listin nezbytných k tomu, aby mohl být proveden zápis do katastru nemovitostí, je uveden v ustanovení 36 katastrální vyhlášky. Jedná se o tyto listiny: a) smlouvy o převodu vlastnického práva k nemovitosti, kdy jeden subjekt nabývá a druhý pozbývá vlastnické právo k nemovitosti, popřípadě k její ideální části, 25 b) smlouvy o zástavním právu a smlouvy o podzástavním právu k nemovitosti, c) smlouvy o věcném břemeni, 23 Ustanovení 14 odst. 1 zákona o zápisech 24 Ustanovení 173 odst. 2 občanského zákoníku 25 BAREŠOVÁ, Eva, BAUDYŠ, Petr. Zákon o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. Komentář. 4. vydání. Praha: C. H. Beck, 2007, s. 58. 22

d) smlouvy o předkupním právu k nemovitosti s účinky věcného práva, e) prohlášení vlastníka budovy podle zákona o vlastnictví bytů, není-li prohlášení přílohou smlouvy o převodu vlastnického práva k první převáděné jednotce, f) smlouvy o převodu jednotky, g) dohody o vydání věci uzavřené podle zvláštního právního předpisu, 26 h) prohlášení vkladatele s úředně ověřeným podpisem o vložení nemovitosti do základního kapitálu obchodní společnosti nebo do jiného obdobného jmění právnické osoby, doloženého společenskou smlouvou nebo zakladatelskou smlouvou nebo zakladatelskou listinou nebo jinou listinou s projevem vůle právnické osoby (např. usnesení valné hromady) přijmout nemovitost do svého základního kapitálu, a v případě zvýšení základního kapitálu též výpis z obchodního nebo jiného zákonem stanoveného rejstříku dokládající zvýšení základního kapitálu, i) dohody o vypořádání společného jmění manželů a smlouvy o vypořádání vzájemných majetkových vztahů pro dobu po rozvodu, je-li předmětem vypořádání nemovitost, j) dohody o změně stanoveného rozsahu společného jmění manželů, týkají-li se konkrétní nemovitosti, k) dohody všech vlastníků jednotek v domě o změně vlastnictví jednotek na podílové spoluvlastnictví budovy, l) prohlášení vlastníka všech jednotek v domě o zrušení vymezení jednotek v domě a změně vlastnictví jednotek na vlastnictví budovy, m) dohody o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitostem, n) smlouvy o výstavbě, jejíž součástí je převod spoluvlastnických podílů na pozemku. Ke vkladu práva do katastru nemovitostí může dojít pouze na základě listiny, na základě které právo vzniká, mění se nebo zaniká, přičemž může jít o smlouvu zákonem přímo vymezenou (smlouvu pojmenovanou), smlouvu innominátní (smlouvu nepojmenovanou) nebo rovněž o kombinaci obou těchto typů. Tímto je do problematiky katastru nemovitostí zahrnuta občanskoprávní zásada smluvní volnosti, která umožňuje účastníkům právních vztahů upravit si vzájemná práva a povinnosti dohodou odchylně od zákona, jestliže to zákon výslovně nezakazuje a jestliže z povahy ustanovení zákona nevyplývá, že se od něj nelze odchýlit. 27 26 Zvláštním právním předpisem je v tomto případě myšlen zákon č. 403/1990 Sb., o zmírnění následků některých majetkových křivd, ve znění pozdějších předpisů, či zákon č. 87/1991 Sb. o mimosoudních rehabilitacích, ve znění pozdějších předpisů. 27 Ustanovení 2 odst. 3 občanského zákoníku 23

Vklad věcného práva k nemovitostem má konstitutivní účinky a způsobuje vznik, změnu nebo zánik těchto práv k nemovitostem evidovaným v katastru nemovitostí, pokud občanský zákoník nebo jiný zákon nestanoví jinak. Vklad je možné provést pouze na základě pravomocného rozhodnutí katastrálního úřadu. Hlavním účelem podání návrhu na povolení vkladu je ve většině případů převod vlastnického práva. Jak jsem již uvedla výše, vlastnické právo je jedno ze základních, Listinou zaručených práv, kdy každý má právo vlastnit majetek a s tímto majetkem disponovat, tedy vlastnické právo k nemovitostem převést na jinou osobu. Nejčastějším právním důvodem k převodu nemovitostí je bezesporu převod na základě smlouvy, tedy převod smluvní. Smlouvy o převodu nemovitostí musí být v písemné podobě. S účinností od 1. ledna 1993 stanoví občanský zákoník ve svém ustanovení 133 odst. 2 následující: Převádí-li se nemovitá věc na základě smlouvy, nabývá se vlastnictví vkladem do katastru nemovitostí podle zvláštních předpisů, pokud zvláštní zákon nestanoví jinak. Zvláštním předpisem má občanský zákoník v tomto případě na mysli katastrální zákon. Zákon o zápisech pak následně v ustanovení 2 odst. 3 stanoví: Právní účinky vkladu vznikají na základě pravomocného rozhodnutí o jeho povolení ke dni, kdy návrh na vklad byl doručen příslušnému orgánu republiky. Podle shora uvedeného, zákon o zápisech rozlišuje den vkladu práva do katastru nemovitostí a den, ke kterému nastanou právní účinky vkladu. Tyto pojmy rovněž rozlišuje i Nejvyšší soud České republiky, kdy k nim ve svém rozsudku 28 judikoval toto: Právní předpisy rozlišují vklad práva do katastru nemovitostí a den, kdy byl tento vklad učiněn na straně jedné, a den kterým nastaly účinky vkladu na straně druhé. Zákon nestanoví fikci, že by dnem vkladu byl jiný den než ten den, kdy byl vklad skutečně proveden. Na tom nic nemění ani zpětné účinky provedení vkladu. To, že určitá právní skutečnost působí zpětně, ještě neznamená, že na tuto skutečnost je nutno pohlížet, jako by se stala toho dne, od něhož vyvolává (zpětně) právní účinky, a nikoliv toho dne, ve kterém k ní došlo. Z uvedeného rozsudku vyplývá, že právní účinky vkladu práva do katastru nemovitostí vznikají vždy zpětně k okamžiku podání, resp. doručení návrhu na vklad příslušnému katastrálnímu úřadu, žádný jiný den zde nepřipadá do úvahy. To však platí pouze v případě, že bylo návrhu na vklad pravomocným rozhodnutím katastrálního úřadu vyhověno. 28 Rozsudek Nejvyššího soudu České republiky, sp. zn. 22 Cdo 1625/2001, ze dne 16. 1. 2003. 24

Zde je třeba zdůraznit novelu zákona o zápisech účinnou od 1. ledna 2012, 29 která v ustanovení 4 odst. 2 zákona o zápisech zpřesnila časové určení zahájení vkladového řízení. Vkladové řízení se tak považuje za zahájené nikoliv dnem, ale již okamžikem doručení písemného návrhu účastníka řízení příslušnému katastrálnímu úřadu. Tato změna souvisí se zásadou priority (viz kapitola 5.2.1). Zpětně se k tomuto okamžiku váží rovněž právní účinky podaného návrhu. Doručený návrh na vklad práva tak katastrální úřad vždy opatří podacím razítkem s uvedením roku, měsíce, dne, hodiny a minuty doručení. Současná právní úprava nestanoví žádnou lhůtu k podání návrhu na vklad práva. Strany si tak mohou samy, nezávisle na datu podepsání smlouvy, zvolit, kdy má dojít ke vzniku práva. Tento den si zvolí tak, že v zamýšlený den podají návrh na povolení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Ke dni podání návrhu jsou rovněž posuzovány všechny skutečnosti a okolnosti rozhodné pro povolení vkladu. Dle ustanovení 5 odst. 1 zákona o zápisech katastrální úřad ke dni podání návrhu na vklad před svým rozhodnutím zkoumá, zda: a) navrhovanému vkladu není na překážku stav zápisů v katastru, b) navrhovaný vklad je odůvodněn obsahem předložených listin, c) právní úkon týkající se převodu vlastnického práva nebo zřízení nebo zániku jiného práva je určitý a srozumitelný, d) právní úkon je učiněn v předepsané formě, e) účastníci řízení jsou oprávněni nakládat s předmětem právního úkonu, f) účastník řízení není omezen právními předpisy, rozhodnutím soudu nebo rozhodnutím státního orgánu ve smluvní volnosti týkající se věci, která je předmětem právního úkonu, g) k právnímu úkonu účastníka řízení byl udělen souhlas podle zvláštního předpisu. 30 Jsou-li splněny shora uvedené podmínky a návrh neztratil podle zvláštního zákona své právní účinky 31, katastrální úřad rozhodne o povolení vkladu práva. Zákon výslovně uvádí, že všechny tyto skutečnosti zkoumají katastrální úřady k okamžiku podání, což má pro vkladové řízení zásadní význam. V případě, že po podání návrhu na vklad dojde ke skutečnosti, která bude mít za následek odpadnutí některé ze shora 29 Zákon č. 349/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích, ve znění pozdějších předpisů 30 Ustanovení 28 občanského zákoníku 31 Ustanovení 5 odst. 2 zákona o zápisech, ustanovení 76f odst. 2 občanského soudního řádu 25

uvedených podmínek, není toto pro vkladové řízení relevantní a katastrální úřady pokračují v již zahájeném řízení beze změny. Při převodu nemovitostí rozlišujeme dvě fáze nabytí vlastnického práva, a to právní důvod (titulus adquirendi) a právní způsob (modus adquirendi) převodu. V případě převodu nemovité věci na základě smlouvy je tato smlouva právním důvodem. Účastníkům této smlouvy vznikají vzájemná práva a povinnosti k převodu vlastnického práva je však ještě třeba právní způsob v těchto případech mluvíme o vkladu (intabulaci) vlastnického práva do katastru nemovitostí. Z pohledu občanskoprávní teorie se jedná o tzv. složenou (komplexní) právní skutečnost, kdy právní následky vznikají na základě několika právních skutečností, resp. v důsledku poslední z nich. Vkladem do katastru se realizuje smluvní závazek převodce nemovitost převést na nabyvatele. 32 5.2 Zásady, kterými se řídí vkladové řízení Každé právní odvětví se řídí svými určitými zásadami (nebo také pravidly či principy), na jejichž základě je dané právní odvětví založeno a kterými je nutno se při aplikaci a interpretaci příslušné právní úpravy řídit. Své zásady tak má právo občanské (například zásada autonomie vůle či rovnosti stran), právo trestní (zásada presumpce neviny či zásada obžalovací) a nejinak je tomu i v právu správním a i v případě vkladového řízení. Vkladové řízení se řídí jak zásadami stanovenými přímo v zákoně o zápisech, tak zásadami správního řízení uvedenými v úvodních ustanoveních správního řádu, které se pro vkladové řízení subsidiárně použijí. Ne vždy jsou však tyto zásady v právních předpisech přímo jmenovány, často je třeba se k nim dopracovat výkladem. Mezi nejvýznamnější zásady, kterými se řídí vkladové řízení, patří zejména: - zásada priority, - zásada legality, - zásada dispoziční x zásada oficiality, - zásada konstitutivní x zásada deklaratorní, - zásada dobré víry (materiální publicity), - zásada úplatnosti. 32 Rozsudek Vrchního soudu v Praze ze dne 9. února 1996, sp. zn. 6 A 79/95. 26

5.2.1 Zásada priority Zásadu priority lze nalézt v ustanovení 12 odst. 2 zákona o zápisech: Pořadí zápisů v katastru se řídí, pokud zákon nestanoví jinak, dobou, ve které návrh na zápis do katastru byl doručen příslušnému orgánu republiky. Podle tohoto ustanovení tedy nezáleží na skutečnosti, kdy byla listina, na základě které má ke vkladu dojít, sepsána a podepsána, ale na skutečnosti, ke kterému okamžiku byla doručena, resp. podána u příslušného katastrálního úřadu. Návrhy na vklad jsou následně vyřizovány v tomto pořadí tedy podle data podání, kdy za tímto účelem je každé podání opatřeno podacím razítkem. Podací razítko obsahuje spisovou značku a údaj o dni, měsíci a roku včetně hodiny a minuty doručení, resp. podání tohoto návrhu. Nejpozději následující pracovní den pak katastrální úřad vyznačí v souboru popisných informací tzv. plombu, která vyjadřuje, že jsou právní vztahy dotčeny změnou. 5.2.2 Zásada legality Zásada legality neboli zákonnosti stanoví povinnost katastrálních úřadů řídit se při své činnosti v rámci řízení o povolení vkladu do katastru nemovitostí platnými právními předpisy. Katastrální úřad je podle obecně závazných předpisů povinen zkoumat, zda určité, pro zápis do katastru nemovitostí podstatné náležitosti listiny, které mu byly doručeny s návrhem na povolení vkladu, nejsou v rozporu s platnými obecně závaznými předpisy. 33 Zde je však katastrální úřad striktně vázán a omezen zákonem, který jej opravňuje ke zkoumání náležitostí těchto listin pouze z hledisek uvedených v ustanoveních 5 odst. 1 a 2 zákona o zápisech, pravomoc v těchto ustanoveních stanovenou nesmí při zkoumání překročit. Rovněž není katastrální úřad oprávněn posuzovat platnost, resp. relativní neplatnost právních úkonů obsažených v listinách přiložených k návrhu na vklad. Takto judikoval Ústavní soud České republiky ve svém nálezu: 34 Účelem vkladového řízení, které je svojí povahou, jak to ostatně výslovně vyplývá z ustanovení 3 zákona o zápisech, řízením správním, je provést před rozhodnutím o vkladu a jeho zápisu do katastru pouze kontrolu formální bezvadnosti listiny osvědčující právní úkon. To plyne z povahy rozhodnutí o vkladu, jehož účelem není posuzovat platnost uzavřené smlouvy, ale konstituovat věcně právní účinky smlouvy. Katastrální úřady v řízení o povolení vkladu práva do katastru nemovitostí nezkoumají platnost právního úkonu, který je podkladem pro vklad, ale ani titulů předcházejících. 33 KUBA, Bohumil, OLIVOVÁ, Květa. Katastr nemovitostí České republiky. Praha: Linde Praha a.s., 2005. s. 65. 34 Nález Ústavního soudu České republiky ze dne 15. dubna 2010, sp. zn. II ÚS 3151/09 27