Oceňvací a znalecká kancelář s.r.. se sídlem Václavské náměstí 832/19, Praha, kancelář Sušilva 1938/26, Přerv tel.: 608 251 025, 776 284 814, 581 331 601, email: vingralek@psudek.cm zapsaná v bchdním rejstříku, vedená u rejstříkvéh sudu v Praze, ddíl C, vlžka 178876 ZNALECKÝ POSUDEK čísl: 8850-350/2014 O ceně nemvitých věcí - bjektu č.p. 2128 - rd.dům, příslušející k části bce Mělník, na pzemku p.č. 1873 včetně pzemku p.č. 1873 - zastavěná plcha a nádvří, vše v k.ú. Mělník, bec Mělník, kres Mělník. Objednavatel psudku: Účel psudku: JUDr. Tmáš Vrána sudní exekutr, Exekutrský úřad Přerv Kmenskéh 38 750 02 Přerv IČ: 66246750 DIČ: CZ6205200980 Zjištění bvyklé ceny nemvitých věcí pr ptřebu exekučníh řízení č.j. 103 Ex 47602/13-24 Dle zákna 151/1997 Sb., ceňvání majetku, dle ceňvacích standardů, pdle stavu ke dni 27.2.2014 psudek vypracval: Oceňvací a znalecká kancelář s.r.. znalecký ústav sídl: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilva 1938/26, 750 02 Přerv e-mail: inf@psudek.cm www.psudek.cm Psudek byl vypracván ve 2 vyhtveních, z nichž 1 vyhtvení bdrží bjednavatel a 1 vyhtvení je ulžen v archívu znaleckéh ústavu. Celkem psudek bsahuje 17 stran a 7 stran přílh. V Přervě, dne 12.3.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkl Na základě usnesení, ze dne 19.2.2014 vydané Exekutrským úřadem Přerv, JUDr. Tmáš Vrána, č.j. 103 Ex 47602/13-24, byl přibrán znalecký ústav a t k cenění nemvitých věcí - bjektu č.p. 2128 - rd.dům, příslušející k části bce Mělník, na pzemku p.č. 1873 včetně pzemku p.č. 1873 - zastavěná plcha a nádvří, vše v k.ú. Mělník, bec Mělník, kres Mělník. Zpracvateli se ukládá, aby stanvil bvyklu cenu těcht nemvitých věcí a jejich příslušenství. Dále se zpracvateli ukládá, aby stanvil cenu mvitých věcí, které tvří příslušenství vedených nemvitstí, a stanvil cenu práv a závad spjených s uvedenými nemvitými věcmi. Pr stanvení bvyklé, (tržní, bchdvatelné) ceny neexistuje předpis, k dispzici je puze dbrná literatura respektive znalecké standardy. V záknu č.120/2001 Sb. sudních exekutrech a exekuční činnsti (exekuční řád) a změně dalších záknů je v 66 dst.5 uveden: Znalec ceňuje nemvitst a její příslušenství a jedntlivá práva a závady s nemvitstí spjené bvyklu cenu pdle zvláštníh předpisu dále dkaz na 2 dst.1 zákna č.151/1997 Sb. V 2 dst.1 zákna č. 151/1997 Sb., ceňvání majetku je tzv. bvyklá cena definvána následujícím způsbem: Obvyklu cenu se pr účely tht zákna rzumí cena, která by byla dsažena při prdejích stejnéh, ppřípadě bdbnéh majetku neb při pskytvání stejné neb bdbné služby v bvyklém bchdním styku v tuzemsku ke dni cenění. Přitm se zvažují všechny klnsti, které mají na cenu vliv, avšak d její výše se neprmítají vlivy mimřádných klnstí trhu, sbních pměrů prdávajícíh neb kupujícíh ani vliv zvláštní bliby. Mimřádnými klnstmi trhu se rzumějí například stav tísně prdávajícíh neb kupujícíh, důsledky přírdních či jiných kalamit. Osbními pměry se rzumějí zejména vztahy majetkvé, rdinné neb jiné sbní vztahy mezi prdávajícím a kupujícím. Zvláštní blibu se rzumí zvláštní hdnta přikládaná majetku neb službě vyplývající z sbníh vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hdntu věci a určí se prvnáním. Pr dhad bvyklé hdnty budu pužity tyt ceňvací metdy a přístupy: Cena zjištěná - (tzv. administrativní cena ) - jedná se cenu určenu dle platnéh ceňvacíh předpisu ke dni 27.2.2014, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kteru se prvádějí některá ustanvení zákna č. 151/1997 Sb., ceňvání majetku, v účinném znění. Tut metdu jsu pdrbně ceněny všechny stavby hlavní a pzemky. S hledem na účel cenění nejsu dle platné vyhlášky ceněny případné vedlejší stavby, garáže, studny, trvalé prsty, nebť cena zjištěná má puze pmcný indikační charakter (pkud jsu tyt plžky ppsány v dstavci 5. části Nález tht znaleckéh psudku jsu zahrnuty d bvyklé ceny jak příslušenství k věci hlavní). stránka č. 2 Psudek byl vytvřen v prgramu Delta-NEM firmy Ditima, s.r.., tel.: 222 727 040, www.ditima.cz
Prvnávací hdnta - (cenění prvnávací, srvnávací, kmparativní metdu) - v principu se jedná vyhdncení cen nabízených nemvitstí na trhu realit, neb nedávn uskutečněných prdejů nemvitstí srvnatelných svým charakterem, velikstí a lkalitu. Nepředpkládá se, že s hledem na stávající trh s nemvitstmi a phyb cen jedntlivých typů nemvitstí, že uskutečněné prdeje a vyhdncvané prdeje by neměly být starší než 6 měsíců. T prt, že se předpkládá, že za delší dbu údaje ztratily svji vypvídací schpnst. Srvnání se prvádí na základě vlastníh průzkumu trhu nemvitstí, vyhdncením údajů z denníh i dbrnéh tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledváním aukcí a dražeb, knzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemvitstí. 2. Prhlídka a zaměření nemvitých věcí Prhlídka a zaměření nemvitých věcí byly prvedeny dne 27.2.2014 za přítmnsti pracvníka znaleckéh ústavu Ing. Radka Mikuláše. Pvinný se přes písemnu výzvu místníh šetření nezúčastnil a nebyla pracvníkvi znaleckéh ústavu umžněna prhlídka předmětu cenění. Pr ptřeby tht znaleckéh psudku byl prveden hledání a zaměření nemvitých věcí zvenčí. Infrmace, týkající se některých prvků vnitřníh vybavení, jejich stavebně technickéh stavu a jejich reknstrukcí byly z části sděleny susedem. Některé prvky zejména vnitřníh vybavení bjektu nebyly zjištěny, pr ptřeby tht znaleckéh psudku jsu uvažvány jak standardní, jejich stav, stáří a další živtnst je dhadnuta dbrným dhadem zpracvatele. Zpracvatelem byl zjištěn, že předmět cenění je nabízen k prdeji realitní kanceláří NEXT REALITY. Pr ptřeby zpracvání tht znaleckéh psudku byla využita ftdkumentace uveřejněná realitní kanceláří prstřednictvím realitníh serveru Sreality.cz 3. Pdklady pr vypracvání znaleckéh psudku Výpis z katastru nemvitstí č. 3617, pr k.ú. Mělník, bec Mělník, kres Mělník, vyhtvený bjednavatelem dne 19.2.2014, prstřednictvím dálkvéh přístupu d katastru nemvitstí, prstřednictvím internetvé aplikace www.cuzk.cz. Kpie katastrální mapy, pr k.ú. Mělník, bec Mělník, kres Mělník, vyhtvená bjednavatelem dne 19.2.2014, prstřednictvím dálkvéh přístupu d katastru nemvitstí, prstřednictvím internetvé aplikace www.cuzk.cz. Údaje sdělené bjednavatelem. Skutečnsti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření. Pr vyhdncení realitníh trhu byl mim jiné využit infrmací uveřejněných na realitních serverech www.sreality.cz, www.nemvitsti.cz, www.reality.cz, www.realitycechy.cz, www.realitymrava.cz atd. Objednavatelem, pvinným, či účastníkem místníh šetření nebyla ke dni zpracvání tht znaleckéh psudku předlžena žádná nájemní, či jiná smluva, na základě které by byl předmět cenění užíván. Ocenění je prveden pr předmět cenění vlný, nebsazený, neprnajatý. Ftdkumentace zveřejněná realitní kanceláří na realitním internetvém serveru. stránka č. 3
4. Vlastnické a evidenční údaje Dle dstupných údajů z databáze Českéh úřadu zeměměřičskéh a katastrálníh jsu ke dni vypracvání tht znaleckéh psudku evidvány tyt vlastnické údaje: Kraj: Středčeský Obec: Mělník Katastrální území: Mělník (692816) List vlastnictví čísl: 3617 Vlastník: Splečné jmění manželů Hliňák Antnín a Hliňákvá Mirslava Mladbleslavská 2128/54, 27601 Mělník 5. Celkvý ppis předmětu cenění Jedná se zděný, nepdsklepený (nebyl mžn přesně fyzicky zaměřit) rdinný dům ze smíšenéh zdiva se dvěma nadzemní pdlažími bez využitéh pdkrví pd sedlvu střechu s plvalbu krytu plechvu krytinu. Objekt je situvaný d nepravidelnéh tvaru, nachází se v zastavěné, krajvé části města Mělník, v řadvé zástavbě jak samstatně stjící. Předmět cenění se nachází na adrese: Mladbleslavská 2128/54, 276 01 Mělník. Parkvání je mžné na vlastním pzemku. Pzemek leží v mírně sklnitém terénu a je přístupný p veřejné, zpevněné kmunikaci na pzemku p.č. 8030/1 - statní plcha, který je ve vlastnictví: Středčeský kraj, Zbrvská 81/11, Smíchv, 150 00 Praha 5 a přes pzemek p.č. 7979 - statní plcha, který je ve vlastnictví státu. Dům je napjen na inženýrské sítě: elektr, hlubkvá kanalizace, becní vdvd, plynvé vedení. Objekt se stává ze dvu bytvých jedntek se samstatnými vstupy. Vnitřní dispzice bjektu nebyla zjištěna, nebť přes písemnu výzvu nebyl pvinným předmět cenění zpřístupněn. Půvdní stáří bjektu je dle dstupných pdkladvých materiálů, místníh šetření a dle dbrnéh dhadu zpracvatele přes 80 rků. V průběhu své celkvé živtnsti bjekt pravděpdbně prcházel pstupně reknstrukcemi a mdernizacemi prvků krátkdbých i dluhdbých živtnstí. Celkvý technický stav a údržbu lze ke dni cenění uvažvat jak stavba se zanedbanu údržbu (předpklad prvedení menších stavebních úprav). Pdrbný technický ppis a vnitřní vybavení bjektů je patrné z cenění. Při místním šetření byl zjištěn tt příslušenství stavby hlavní: a) vedlejší stavby: Za rdinným dmem, při levé hrní hranici pzemku (phled z ulice Mladbleslavská), je situvána přízemní, zděná vedlejší stavba pd sedlvu střechu s plvalbu krytu plechvu pzinkvanu krytinu. Za rdinným dmem, při pravé hranici pzemku (phled z ulice Mladbleslavská), je situvána přízemní, zděná vedlejší stavba pd sedlvu střechu. stránka č. 4
b) příslušenství, které je tvřen těmit venkvními úpravami: - plcení - dřevěné latě na celvých slupcích a s betnvu pdezdívku - zeď z betnvých tvarvek - kvvá vrata - kvvá vrátka - betnvá plcha dvra - přípjky IS Závady, které prdejem nemvitých věcí v dražbě nezaniknu, jsu věcná břemena, nichž t stanví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem splečnsti vyžaduje, aby nemvité věci zatěžvala i nadále ( 336a dst. 1 písm. c).s.ř.). Dle místníh šetření, infrmací bjednavatele a dle dalších dstupných pdkladvých materiálů na dražených nemvitých věcech nejsu žádné závady, které nezaniknu dražbu. Mvité věci, které by tvřily příslušenství k předmětu cenění, nejsu a nebyly zjištěny při místním šetření zpracvatele. 6. Obsah znaleckéh psudku a) Objekty 1)Rdinný dům č.p. 2128 b) Pzemky 1)Pzemek c) Ocenění prvnávací metdu stránka č. 5
B. POSUDEK Ppis a umístění bjektů, výměra, hdncení a cenění Index trhu dle přílhy č. 3, tabulky č. 1: Ppis znaku Hdncení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka dpvídá pptávce 0,00 trhu s nemvitými věcmi 2 Vlastnické vztahy IV. Nezastavěný pzemek neb pzemek, 0,00 jehž sučástí je stavba (stejný vlastník) 3 Změny v klí III. Bez vlivu 0,00 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prdejnst (např. prdej pdílu, prnájem) 5 Pvdňvé rizik IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 1,00 Index trhu:i T = P 5 (1 + P i) = 1,000 i = 1 4 Index plhy dle přílhy č. 3, tabulky č. 3 neb 4: Ppis znaku Hdncení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jedntném 1,00 funkčním celku 2 Převažující zástavba v klí I. Rezidenční zástavba 0,02 pzemku a živtní prstředí 3 Plha pzemku v bci II. Navazující na střed (centrum) bce 0,00 4 Mžnst napjení pzemku na I. Pzemek lze napjit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které má bec bci neb bec bez sítí 5 Občanská vybavenst v klí I. V klí nemvité věci je dstupná 0,00 pzemku bčanská vybavenst bce 6 Dpravní dstupnst VI. Kmunikace (zpevněná) ke hranici 0,00 pzemku, dbré parkvací mžnsti 7 Hrmadná dprava IV. Zastávka hrmadné dpravy d 500 m 0,02 8 Plha pzemku z hlediska I. Bez mžnsti kmerčníh využití 0,00 kmerční využitelnsti 9 Obyvatelstv II. Bezprblémvé klí 0,00 10 Nezaměstnanst II. Průměrná nezaměstnanst 0,00 11 Vlivy statní neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index plhy: I P = P 1 (1 + P i) = 1,000 i = 2 stránka č. 6
Ocenění 1) Objekty 1.a) Vyhláška 441/2013 Sb. 1.a.1) Rdinný dům č.p. 2128 35 Pdlaží: Název Zastavěná plcha I.NP 12,10 5,60+4,20 2,74+7,90 2,74+1,10 0,50+1,10 0,50 = 102,01 m 2 II.NP 12,10 5,60+4,20 2,74+7,90 2,74 = 100,91 m 2 Sučet: = 202,92 m 2 Pdlažnst: 202,92 / 102,01 = 1,99 Obestavěný prstr (OP): Vrchní stavba (12,10 5,60+4,20 2,74) 6,42+7,90 2,74 6,10+(1,10 0,50+1,10 0,50) 2,10 = 643,25 m 3 Zastřešení 12,10 5,60 3,06 0,50+4,20 2,74 2,20 0,50+7,90 2,7 4 1,00 0,50 = 127,15 m 3 Obestavěný prstr celkem: = 770,40 m 3 Rdinný dům: typ B Knstrukce: zděná Pdsklepení: nepdsklepená neb pdsklepená d plviny 1.nadz. pdlaží Pdlaží: se dvěma nadzemními pdlažími Vybavení: Název, ppis Obj. pdíl Hdncení 1. Základy smíšené s izlací 7,10 % Standardní 2. Zdiv smíšené 22,30 % Pdstandardní 3. Strpy 8,40 % Standardní 4. Střecha vaznicvá sedlvá s plvalbami 5,20 % Standardní 5. Krytina pzinkvaný plech 3,20 % Standardní 6. Klempířské knstrukce pzinkvané (žlaby, svdy, parapety) 0,80 % Standardní 7. Vnitřní mítky vápenné hladké 6,20 % Standardní 8. Fasádní mítky vápenné hladké 3,10 % Standardní 9. Vnější bklady keramické 0,40 % Standardní 10. Vnitřní bklady 2,30 % Standardní 11. Schdy 2,40 % Standardní 12. Dveře 3,30 % Standardní 13. Okna dřevěná kastlvá 5,20 % Standardní 14. Pdlahy bytných místnstí 2,20 % Standardní 15. Pdlahy statních místnstí 1,10 % Standardní 16. Vytápění 4,40 % Standardní 17. Elektrinstalace 4,10 % Standardní 18. Blesksvd an 0,60 % Standardní stránka č. 7
Název, ppis Obj. pdíl Hdncení 19. Rzvd vdy 3,00 % Standardní 20. Zdrj teplé vdy 1,80 % Standardní 21. Instalace plynu 0,50 % Standardní 22. Kanalizace 2,80 % Standardní 23. Vybavení kuchyně 0,50 % Standardní 24. Vnitřní vybavení 5,10 % Standardní 25. Záchd 0,40 % Standardní 26. Ostatní 3,60 % Standardní Určení základní ceny za m 3 dle přílhy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Středčeský Obec: Mělník Pčet byvatel: 19 346 Základní cena (ZC): 2 881, Kč/m 3 Index knstrukce a vybavení: přílha č. 24, tabulka č. 2 Pr ptřeby tht znaleckéh psudku a určení indexu I v (index knstrukce a vybavení) uvažván s rkem klaudace a rkem reknstrukce, které byly dbrně dhadnuty zpracvatelem. Ppis znaku Hdncení znaku V i 0 Typ stavby I. Nepdsklepený neb pdsklepený d B plviny zastavěné plchy 1.NP - se šikmu neb strmu střechu 1 Druh stavby III. Samstatný rdinný dům 0,00 2 Prvedení bvdvých stěn I. Na bázi dřevní hmty nezateplené neb 0,08 zdiv smíšené neb kamenné 3 Tlušťka bvd. stěn II. 45 cm 0,00 4 Pdlažnst II. Hdnta více jak 1 d 2 včetně 0,01 5 Napjení na veřejné sítě V. Přípjka elektr, vda, kanalizace a plyn 0,08 (přípjky) neb prpan butan 6 Způsb vytápění stavby III. Ústřední, etážvé, dálkvé 0,00 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní prvedení 0,00 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšíh vybavení 0,00 9 Venkvní úpravy III. Standardníh rzsahu a prvedení 0,00 10 Vedlejší stavby tvřící II. Bez vedlejších staveb neb jejich celkvé 0,00 příslušenství k RD zastavěné plše nad 25 m 2 11 Pzemky ve funkčním celku se II. Od 300 m 2 d 800 m 2 celkem 0,00 stavbu 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 13 Stavebně-technický stav III. Stavba se zanedbanu údržbu - 0,85 * (předpklad prvedení menších stavebních úprav) * Rk klaudace: 1934 Rk celkvé reknstrukce: 1990 Stáří stavby (y): 39 Keficient pr úpravu (s): 0,805 12 Index knstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): 0,691 i=1 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 1 990,77 Kč/m 3 stránka č. 8
Index trhu (I T ): 1,000 Index plhy (I P ): 1,000 Cena stavby určená prvnávacím způsbem: CS P = OP ZCU I T I P = 770,40 1 990,77 1,000 1,000 = 1 533 689,21 Kč Rdinný dům č.p. 2128 určená cena: 1 533 689,21 Kč 2) Pzemky 2.a) Vyhláška 441/2013 Sb. 2.a.1) Pzemek 4 Základní cena stavebníh pzemku neuvedenéh v cenvé mapě dle 3 Název bce: Mělník Název kresu: Mělník Základní cena pzemku: ZC = 1 690, Kč/m2 Pzemky ve funkčním celku se stavbu ceňvanu pdle 13, 14, 35 a 36, ppřípadě s jejich příslušenstvím Sučet výměr pzemků ve funkčním celku: vp = 334 m 2 Redukční keficient pdle 5 dst. 6 se neuplatňuje pr sučet výměr d 1 000 m 2. Index trhu: I T = 1,000 Index mezujících vlivů pzemku dle přílhy č. 3, tabulky č. 2: Ppis znaku Hdncení znaku P i 1 Svažitst pzemku a expzice IV. Svažitst terénu pzemku d 15% včetně; 0,00 statní rientace 2 Ztížené základvé pdmínky III. Neztížené základvé pdmínky 0,00 3 Ochranná pásma I. Mim chranná pásma 0,00 4 Omezení užívání pzemku I. Bez mezení užívání 0,00 5 Gemetrický tvar pzemku II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 6 Ostatní neuvedené 6 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index mezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index plhy: I P = 1,000 Index cenvéh prvnání dle 4: I = I T I O I P = 1,000 4 dst. 1 Stavební pzemky zastavěné plchy a nádvří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 1 690,0000 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 1873 Zastavěná plcha a nádvří 334 564 460, Pzemek určená cena: 564 460, Kč stránka č. 9
3) Ocenění prvnávací metdu Prblematika Prvnávací hdnty nemvitstí je v sučasné dbě nejlépe uceleně ppsána v publikaci Prvnávací hdnta nemvitstí vydaná nakladatelstvím EKOPRESS autr Zbyněk Zazvnil. Výběr prvnatelných vzrků: V našem knkrétním případě je pužit realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu nástrjů, pmcí nichž lze velmi dbře sledvat změny nabídkvých cen p dbu jejich prezentace. Jednak na většině serverech je uváděn datum uvedení d prdeje, nvinky bývají zvýrazňvány, čast je upzrňván na pstupné slevy, jsu avizvány exkluzivity d ttžných inzercí ve více kancelářích. Je nutn pčítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prdeji, takže knečný výsledek v inzerci není pdchycen. Prtže však tyt cenvé změny jsu c d místa i času prměnlivé, měl by dhadce využívat internetvých mžnstí k sledvání vztahu mezi nabídkvými a skutečně dsahvanými cenami a pužije-li jak vzrek nabízenu nemvitst, pak musí při adjustaci případný rzdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází puze snížení ceny vzrku. Při výběru vzrků pr prvnání je ptřeba vymezit tržní segmentu trhu cž by měl zajistit, aby nemvitsti byly pdbné především v následujících charakteristikách: - ve veliksti sídla a významu plhy pr účastníky trhu (samta, vesnice, spádvé sídl, předměstí, měst, centrum, regin, příhraničí, vnitrzemí, městské aglmerace, apd.), - typu nemvitstí zejména ve vazbě na účelvu vhdnst pužití jedntlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výrba, speciální zaměření apd.), - veliksti ve vazbě na přiměřenst ptřeb c d rzsahu využití účastníky trhu (např. jednbytvé, vícebytvé, kmbinvané s prvzními prstry, vhdné pr drbné živnsti, pr větší splečnsti apd.), - stavu ve vazbě na perativní mžnsti využití účastníky trhu (kamžitě či pdmíněně využitelné, vlné, bsazené, s mezeným využitím, s mžnstí dalšíh rzvje, variabilní apd.), - kvality ve vazbě na způsb prvedení, vybavenst, kmfrt a kmplexnst ve vztahu k představám jedntlivých účastníků trhu (např. pdřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), - rzsahu půsbnsti na trhu ve vztahu k kruhu ptenciálních pptávajících (lkální, reginální, celstátní, nadnárdní), - řadvé kategrizaci hdnty ve vztahu k rzpčtvým mezením pptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, d 3 mil. Kč, d 10 mil Kč atd) 1) RD Mělník, kres Mělník Rdinný dům veliksti 5+kk s garáží a zahrádku v Mělníku na Blatech. Jedná se částečně pdsklepený dům se dvěma pdlažími. Přízemí tvří chdba s vchdem d sklepa, patra a další menší chdbičky se vstupem d kupelny s WC a prstrné jídelny (s krbem) a kuchyňským kutem. Z jídelny vedu dveře d bývacíh pkje. Schdiště d patra vede d menšíh bývacíh pkje, dkud jsu přístupné 2 lžnice a vchd na půdu. Dům je napjen na becní vdvd a kanalizaci, je vytápěn ústředním tpením pmcí plynvéh ktle mžnst užívat i ktel na tuhá paliva. Dům je napjen na elektřinu 220/380V. K dmu náleží dvrek s garáží, kůlny, tzv. černá kuchyně, kpaná studna a zahrádka, kde je dílna a pergla s psezením. Nabídkvá CENA: 1 895 000,- Kč stránka č. 10
2) RD Mělník, kres Mělník RD 3+1 v Mělníku.Dům má půdní prstr přes celu svji délku a ten se dá využít na přístavbu. Dům je p celkvé reknstrukci,v kuchyni jsu plastvá kna,v statních místnstech jsu kna špaletvá.v kuchyni, chdbě, býváku, dětském pkji jsu plvucí pdlahy na WC je nvé PVC, v lžnici je kberec a v kupelně dlažba. Obývák, kuchyně jsu výtápěny krbvu vlžku na dřev, chdba a dětský pkj jsu vytápěny přímtpy a lžnice je vytápěna akumulačníma kamnama.dispzice dmu, s chdby je vstup na WC, d kupelny,kuchyně z které je vstup d býváku, dětskéh pkje a lžnice. Klem dmu je předzahrádka s květinami. Dům se nachází v klidné části bce s dbru dpravní bsluhu a s veškerými službami, bchdy a lékařsku službu. Nabídkvá CENA: 2 090 000,- Kč 3) RD Mělník, kres Mělník Hspdářské stavení se stavebními parcelami 4.335 m 2, v blízksti centra města Mělník. Dům má a dá se řešit na 2 bytvé jedntky viz. plánky dmu, vstup d 1 patra přes pavlač p krytém schdišti, z dmu vstup na prstrnu suchu půdu - trámvý výbrný stav. Tpení tuhá paliva. Pdlahy prkna a dlažba. Odpad septik cca 30 m 3. Elektřina a vdvd v dmě. Nabídkvá CENA: 2 199 000,- Kč Jedntky prvnání, prvnání nemvitsti jak celku: Jedntky prvnání jsu veličiny, jejichž prstřednictvím se prvnávání prvádí. Ve většině případů jsu známé ceny vzrků vyjádřeny jak dsažené, dhdnuté či navrhvané finanční částky za prvnávané nemvitsti jak za celky, tedy ve frmě Kč/ks. Prtže i hledaná prvnávací hdnta psuzvaných nemvitstí je pžadvána jak cena za celek, je nejjedndušším řešením za jedntku prvnání zvlit právě Kč/celek, resp. Kč/ks, a případné cenvé úpravy vzhledem k jedntlivým rzdílnstem, eventuálně kvalitativní hierarchické uspřádání vzrků, prvádět v těcht jedntkách. Výhdy tht způsbu spčívají v jeh transparentnstech, jednduchsti a snadné srzumitelnsti pr všechny účastníky trhu. Kvantitativní prvnávací analýza: Pr kvantitativní prvnávací analýzu je typické, že jedntlivé diference mezi vybranými vzrky a ceňvaným subjektem se snaží kvantifikvat, resp. shledané rzdíly se pkuší cenit, najít směr jejich předpkládané kntribuce a následně je využít pr cenvé úpravy ve frmě srážek a přirážek s cílem, aby takt upravený výsledek reflektval zatím neznámu prvnávací hdntu ceňvanéh subjektu. Za upravvaný základ jsu zvleny známé ceny vzrků, a úpravy mají relativní frmu ve vztahu ke zvlenému základu. Tyt cenvé úpravy lze charakterizvat jak vzájemné přizpůsbvání cen, jejich vyrvnávání, seřizvání či vylaďvání, prt v dbrné literatuře je pr tent prces bvykle pužíván termín adjustace (adjustment) Adjustace je zalžena na následujících předpkladech: - jsu-li prvnávané nemvitsti, u nichž je prdejní cena známa, hrší než nemvitsti ceňvané, lze předpkládat, že ceňvané nemvitsti mají vyšší cenu než nemvitsti prvnávané (než vzrek) - jsu-li prvnávané nemvitsti, u nichž je prdejní cena známa, lepší než nemvitsti ceňvané, lze předpkládat, že ceňvané nemvitsti mají nižší cenu než nemvitsti prvnávané (než vzrek) stránka č. 11
Kladné stránky ceňvaných nemvitstí: - mžnst parkvání na vlastním pzemku - dpravní dstupnst bce je zajištěna autbusvu i vlakvu dpravu, MHD - dbrá dcházkvá vzdálenst d centra města - mžnst napjení na kmpletní IS - kmpletní bčanská vybavenst města Záprné stránky ceňvaných nemvitstí: - bjekt je situván u rušné kmunikace - údržba bjektu na mírně hrší úrvni - nebyla umžněna kmpletní prhlídka ceňvaných nemvitstí - celkvá stagnace realitníh trhu v tmt segmentu P nemvitstech uvedenéh typu, t.j. rdinný dům, uvedené veliksti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lkalitě, a u srvnatelných nemvitstí je pptávka v suladu s nabídku. Prt s přihlédnutím k umístění nemvitsti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsbu využití jsme názru, že předmět cenění (jak celek) je bchdvatelný. Seznam prvnávaných bjektů: RD Mělník, kres Mělník Výchzí cena (VC): 1 895 000, Kč Mnžství (M): 1,00 celek K plhy : 1,00 K vybavení : 1,00 K bjektivizační : 1,05 K knstrukce : 1,00 K pzemku : 1,05 K technickéh stavu : 1,00 Jedntkvá cena (JC): 1 718 820,86 Kč Váha (V): 1,0 RD Mělník, kres Mělník Výchzí cena (VC): 2 090 000, Kč Mnžství (M): 1,00 celek K plhy : 1,00 K vybavení : 1,00 K bjektivizační : 1,05 K knstrukce : 1,00 K pzemku : 1,00 K technickéh stavu : 1,00 Jedntkvá cena (JC): 1 990 476,19 Kč Váha (V): 1,0 stránka č. 12
RD Mělník, kres Mělník Výchzí cena (VC): 2 199 000, Kč Mnžství (M): 1,00 celek K plhy : 1,00 K vybavení : 1,00 K bjektivizační : 1,05 K knstrukce : 1,00 K pzemku : 1,10 K technickéh stavu : 1,00 Jedntkvá cena (JC): 1 903 896,10 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (K plhy K vybavení K bjektivizační K knstrukce K pzemku K technickéh stavu ) Minimální jedntkvá cena za celek: Průměrná jedntkvá cena za celek ( (JC V) / V): Maximální jedntkvá cena za celek: 1 718 820,86 Kč 1 871 064,38 Kč 1 990 476,19 Kč Stanvení prvnávací hdnty: Stanvená jedntkvá cena za celek: 1 870 000, Kč Mnžství: 1,00 celek Prvnávací hdnta: = 1 870 000, Kč stránka č. 13
C. REKAPITULACE Obvyklá cena (tržní, becná) - je t cena aktuálníh trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kteru lze věc v daném místě a čase prdat neb kupit. Jedná se krátkdbu platnst bvyklé ceny v závislsti na pdmínkách vně i uvnitř ceňvanéh systému. Je dána knkrétním vztahem nabídky a pptávky. Odhad tržní hdnty je prveden na základě dbrnéh psuzení zjištěných hdnt. Při tmt psuzení jsu zhledněny všechny rzhdující faktry, vztahující se k dané nemvitsti, které nemhu být pstiženy matematickým výpčtem, které však mhu rzhdující měru vlivnit hdntu majetku. Největší důraz je přitm kladen na sučasný stav trhu s nemvitstmi ve vztahu nabídky a pptávky s předpkládaným výhledem na něklik rků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické ptřebení, mrální ptřebení, umístění lkality, bčanská vybavenst, demgrafické pdmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, živtní prstředí, atd. Z hlediska segmentu trhu k datu cenění je becně pptávka p bdbných nemvitých věcech srvnatelná s nabídku. Četnst realizvaných bchdů je na průměrné úrvni. V bdbných lkalitách je na trhu pměrně širká nabídka bdbných nemvitých věcí. Z hlediska lukrativnsti plhy se jedná plhu průměrnu. Z hlediska bchdvatelnsti v níže uvedených cenvých relacích lze předmět cenění pvažvat za průměrně bchdvatelný. Situaci na trhu s nemvitými věcmi nejlépe vystihuje hdnta stanvená metdu prvnávací, a prt v případě dhadu bvyklé hdnty předmětu cenění tut pvažujeme za bvyklu. REKAPITULACE Ceny pdle cenvéh předpisu Cena bjektů Cena pzemků Celkvá cena pdle cenvéh předpisu Cena zjištěná prvnávacím způsbem Věcné břemen Ostatní mvité věci Práva a závady, které nezaniknu dražbu 1 533 690, Kč 564 460, Kč 2 098 150, Kč 1 870 000, Kč 0, Kč 0, Kč 0, Kč stránka č. 14
Obvyklá cena vyjadřující hdntu předmětu cenění určená prvnáním činí 1 870 000, Kč Cena slvy: jedenmilinsmsetsedmdesáttisíc Kč Zpracvatelé psudku: Osba právněná pdávat vysvětlení: Ing. Tmáš Vingrálek Ing. Štěpán Orálek Ing. Radek Mikuláš Ondřej Mlčch Ing. Tmáš Vingrálek V Přervě, dne 12.3.2014 Oceňvací a znalecká kancelář s.r.. znalecký ústav... Ing. Tmáš Vingrálek jednatel stránka č. 15
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký psudek je pdán znaleckým ústavem, zapsaným dle ustanvení 21, dst. 3 zákna 36/1967., znalcích a tlumčnících a ustanvení 6 dst.1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., pd č.j.: 264/2008-OD-ZN/5 d prvníh ddílu seznamu ústavů kvalifikvaných pr znalecku činnst v bru eknmika s rzsahem znaleckéh právnění pr: ceny a dhady nemvitstí, ceny a dhady věcí mvitých - sptřební elektrniky, výpčetní a kancelářské techniky, nábytku, vybavení a zařízení dmácnsti, ceňvání strjů a zařízení, ceňvání vzidel, zemědělské a manipulační techniky, ceny a dhady pdniků a jeh částí, a t zejména: ceny a dhady finančníh majetku, ceny a dhady nehmtnéh majetku a majetkvých práv, ceny a dhady phledávek a závazků, ceny a dhady hdnty bchdních pdílů a cenných papírů, ceny a dhady fůzí a akvizic, ceny a dhady pdnikvých investic. Znalecký psudek byl zapsán pd př. č. 8850-350/2014 samstatné evidence znaleckéh ústavu.... Oceňvací a znalecká kancelář s.r.. znalecký ústav sídl: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilva 1938/26, 750 02 Přerv e-mail: inf@psudek.cm www.psudek.cm stránka č. 16
E. SEZNAM PŘÍLOH Ftdkumentace Výpis z katastru nemvitstí Kpie katastrální mapy stránka č. 17
A Okres: VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prkazující stav evidvaný k datu 19.02.2014 10:55:05 CZ0206 Mělník Vlastník, jiný právněný Vlastnické práv SJM Hliňák Antnín a Hliňákvá Mirslava, Mladbleslavská 2128/54, 27601 Mělník SJM = splečné jmění manželů Obec: 534676 Mělník Identifikátr B Nemvitsti Pzemky Parcela Výměra[m2] Druh pzemku Způsb využití Způsb chrany 1873 334 zastavěná plcha a nádvří Sučástí je stavba: Mělník, č.p. 2128, rd.dům Stavba stjí na pzemku p.č.: 1873 B1 C Vyhtven bezúplatně dálkvým přístupem pr účel: Prvedení exekuce, č.j.: 103 Ex 47602/13 pr JUDr.Tmáš Vrána sudní exekutr Exekutrský úřad Přerv Kat.území: 692816 Mělník List vlastnictví: 3617 Jiná práva Omezení vlastnickéh práva Typ vztahu Oprávnění pr V kat. území jsu pzemky vedeny v jedné číselné řadě - Bez zápisu Pvinnst k 490721/005 565331/0619 Pdíl Nařízení exekuce Hliňák Antnín, Mladbleslavská 2128/54, 27601 Mělník, RČ/IČO: 490721/005 Z-4536/2005-206 Usnesení sudu nařízení exekuce 4 Nc-3371/2004-6 ze dne 10.01.2005; ulžen na prac. Mělník Z-4536/2005-206 Nařízení exekuce Hliňák Antnín, Mladbleslavská 2128/54, 27601 Mělník, RČ/IČO: 490721/005 Z-9189/2006-206 Usnesení sudu nařízení exekuce 15 Nc-2708/2006-4 ze dne 11.01.2006; ulžen na prac. Mělník Z-9189/2006-206 Nařízení exekuce Hliňák Antnín, Mladbleslavská 2128/54, 27601 Mělník, RČ/IČO: 490721/005 Z-6127/2007-206 Usnesení sudu nařízení exekuce 5 Nc-2910/2007-3 ze dne 13.04.2007. Právní mc ke dni 23.05.2007; ulžen na prac. Mělník Z-6127/2007-206 Nařízení exekuce Nemvitsti jsu v územním bvdu, ve kterém vyknává státní správu katastru nemvitstí ČR Katastrální úřad pr Středčeský kraj, Katastrální pracviště Mělník, kód: 206. strana 1
Okres: Typ vztahu Oprávnění pr VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prkazující stav evidvaný k datu 19.02.2014 10:55:05 Vyhtven bezúplatně dálkvým přístupem pr účel: Prvedení exekuce, č.j.: 103 Ex 47602/13 pr JUDr.Tmáš Vrána sudní exekutr Exekutrský úřad Přerv CZ0206 Mělník Pvinnst k Obec: Kat.území: 692816 Mělník List vlastnictví: 3617 534676 Mělník V kat. území jsu pzemky vedeny v jedné číselné řadě Hliňák Antnín, Mladbleslavská 2128/54, 27601 Mělník, RČ/IČO: 490721/005 Z-2064/2011-501 Usnesení sudu nařízení exekuce Okresníh sudu v Mělníku č.j. Nc-2755/2002-6 ze dne 27.02.2002; ulžen na prac. Česká Lípa Z-2003/2002-501 Nařízení exekuce Hliňák Antnín, Mladbleslavská 2128/54, 27601 Mělník, RČ/IČO: 490721/005 Z-14998/2008-206 Usnesení sudu nařízení exekuce 16 Nc-5637/2008-6 ze dne 24.07.2008; ulžen na prac. Mělník Z-14998/2008-206 Nařízení exekuce Hliňák Antnín, Mladbleslavská 2128/54, 27601 Mělník, RČ/IČO: 490721/005 Z-8783/2009-206 Usnesení sudu nařízení exekuce 16 Nc-5255/2009-3 ze dne 22.04.2009; ulžen na prac. Mělník Z-8783/2009-206 Nařízení exekuce Hliňák Antnín, Mladbleslavská 2128/54, 27601 Mělník, RČ/IČO: 490721/005 Z-3873/2010-206 Usnesení sudu nařízení exekuce 16 Nc-11037/2009-28 ze dne 22.03.2009; ulžen na prac. Mělník Z-3873/2010-206 Nařízení exekuce pvěřený sudní exekutr: JUDr. Juraj Pdknický, Ph.D. Evrpská 663/132, Praha, 160 00 Praha 6 Hliňák Antnín, Mladbleslavská 2128/54, 27601 Mělník, RČ/IČO: 490721/005 Z-5347/2010-206 Usnesení sudu nařízení exekuce OS Mělník, 15 Nc 2708/2006-4 ze dne 11.01.2006; ulžen na prac. Mělník Z-5347/2010-206 Nařízení exekuce Nemvitsti jsu v územním bvdu, ve kterém vyknává státní správu katastru nemvitstí ČR Katastrální úřad pr Středčeský kraj, Katastrální pracviště Mělník, kód: 206. strana 2
Okres: Typ vztahu Oprávnění pr VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prkazující stav evidvaný k datu 19.02.2014 10:55:05 Vyhtven bezúplatně dálkvým přístupem pr účel: Prvedení exekuce, č.j.: 103 Ex 47602/13 pr JUDr.Tmáš Vrána sudní exekutr Exekutrský úřad Přerv CZ0206 Mělník Pvinnst k Obec: Kat.území: 692816 Mělník List vlastnictví: 3617 534676 Mělník V kat. území jsu pzemky vedeny v jedné číselné řadě Hliňák Antnín, Mladbleslavská 2128/54, 27601 Mělník, RČ/IČO: 490721/005 Z-5687/2010-206 Usnesení sudu nařízení exekuce 16 Nc-10956/2009-15 ze dne 10.03.2010; ulžen na prac. Mělník Z-5687/2010-206 Nařízení exekuce Hliňák Antnín, Mladbleslavská 2128/54, 27601 Mělník, RČ/IČO: 490721/005 Z-5979/2011-206 Usnesení sudu nařízení exekuce Nc-2755/2002 -C ze dne 27.02.2011; ulžen na prac. Mělník Z-5979/2011-206 Nařízení exekuce Hliňák Antnín, Mladbleslavská 2128/54, 27601 Mělník, RČ/IČO: 490721/005 Z-15081/2011-206 Usnesení sudu nařízení exekuce 4 EXE-542/2011-10 ze dne 27.06.2011. Právní mc ke dni 14.09.2011; ulžen na prac. Mělník Z-15081/2011-206 Zahájení exekuce pvěřený sudní exekutr: JUDr. Tmáš Vrána, Kmenskéh 1294/38, 750 02 Přerv Hliňákvá Mirslava, Mladbleslavská 2128/54, 27601 Mělník, RČ/IČO: 565331/0619 Z-21338/2013-808 Vyrzumění sudníh exekutra zahájení exekuce Exekutr. úřad Přerv 103 Ex- 47602/2013-10 ze dne 12.12.2013; ulžen na prac. Přerv Z-21338/2013-808 Suvisející zápisy Exekuční příkaz k prdeji nemvitsti Parcela: 1873 Z-14655/2013-206 Exekuční příkaz k prdeji nemvitých věcí 103 Ex-47602/2013-14 ze dne 19.12.2013; ulžen na prac. Mělník Z-14655/2013-206 Zástavní práv exekutrské k zajištění jistiny 24 090 Kč s příslušenstvím HELP FINANCIAL s.r.., Příčná 1217, Parcela: 1873 Z-14655/2013-206 29306 Ksmnsy, RČ/IČO: 26440334 Nemvitsti jsu v územním bvdu, ve kterém vyknává státní správu katastru nemvitstí ČR Katastrální úřad pr Středčeský kraj, Katastrální pracviště Mělník, kód: 206. strana 3
Okres: Typ vztahu Oprávnění pr VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prkazující stav evidvaný k datu 19.02.2014 10:55:05 Vyhtven bezúplatně dálkvým přístupem pr účel: Prvedení exekuce, č.j.: 103 Ex 47602/13 pr JUDr.Tmáš Vrána sudní exekutr Exekutrský úřad Přerv CZ0206 Mělník Pvinnst k Obec: Kat.území: 692816 Mělník List vlastnictví: 3617 534676 Mělník V kat. území jsu pzemky vedeny v jedné číselné řadě Exekuční příkaz zřízení exekutrskéh zástavníh práva na nemvitsti 103 Ex- 47602/2013-15 ze dne 19.12.2013. Z-14655/2013-206 Zahájení exekuce pvěřený sudní exekutr Mgr. Martin Slavata, Tábrská 527, 293 05 Mladá Bleslav Hliňákvá Mirslava, Mladbleslavská 2128/54, 27601 Mělník, RČ/IČO: 565331/0619 Z-139/2014-207 Vyrzumění sudníh exekutra zahájení exekuce Mgr. Martin Slavata 080 EX- 2581/2013-7 ze dne 19.11.2013. Právní účinky zápisu ke dni 07.01.2014. Zápis prveden dne 09.01.2014; ulžen na prac. Mladá Bleslav Z-139/2014-207 D Jiné zápisy - Bez zápisu Plmby a upzrnění - Bez zápisu E Nabývací tituly a jiné pdklady zápisu Smluva kupní ze dne 25.7.1995. Právní účinky vkladu ke dni 27.7.1995. POLVZ-998/1995. Z-10665/2013-206 Pr: Hliňák Antnín a Hliňákvá Mirslava, Mladbleslavská RČ/IČO: 490721/005 2128/54, 27601 Mělník 565331/0619 F Vztah bnitvaných půdně eklgických jedntek (BPEJ) k parcelám - Bez zápisu Nemvitsti jsu v územním bvdu, ve kterém vyknává státní správu katastru nemvitstí ČR: Katastrální úřad pr Středčeský kraj, Katastrální pracviště Mělník, kód: 206. Vyhtvil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD Vyhtven: 19.02.2014 11:45:56 Nemvitsti jsu v územním bvdu, ve kterém vyknává státní správu katastru nemvitstí ČR Katastrální úřad pr Středčeský kraj, Katastrální pracviště Mělník, kód: 206. strana 4