Město Hranice ZÁSADY postupu při úkonech obce v souvislosti s převodem nemovitých věcí schválené Zastupitelstvem města dne 24.4.2015 pod usnesením č. ZM 13/05/2015 HLAVA PRVNÍ Čl. I. Obecná část 1 Seznam základních právních předpisů a vymezení některých užívaných pojmů: 1. Zákony: Zákon č. 128/2000 Sb., ve znění pozdějších předpisů zákon o obcích Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (OZ) 2. Užívané pojmy: Byt Soubor místností, popř. jedna obytná místnost, který svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením splňuje požadavky na trvalé bydlení a je k tomuto účelu užívání určen Prostor prostor nebo místnost, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti a slouží-li sloužící alespoň převážně podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu vyjádřen v nájemní podnikání smlouvě. Budova Nadzemní stavba včetně její podzemní části prostorově soustředěná a navenek převážně uzavřená obvodovými stěnami a střešní konstrukcí Nemovitá věc Pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon ( 498 OZ) Pozemek Část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí stanovenou regulačním plánem, územní rozhodnutím nebo územním souhlasem, hranicí jiného práva podle 19 katastrál. zákona, hranicí rozsahu zástavního práva, hranicí rozsahu práva stavby, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu využití pozemku Parcela Pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem Ostatní stavby Stavby uvedené a oceněné znaleckým posudkem, kromě pozemku a trvalé stavby (např. Polyfunkční dům oplocení, studny, stavby dočasné, stavba komunikace atp.) stavba, v níž bydlení zaujímá méně než polovinu podlahové plochy místností a prostorů (stavba určena i k jiným účelům než jen k bydlení) 2 Postup všech orgánů města Hranice, městského úřadu a všech ostatních účastníků majetkoprávních úkonů v souvislosti s převodem, musí vést k hospodárné a účelné správě a využití majetku města, jak ukládá 39 zákona o obcích. 3 Město Hranice se těmito zásadami postupu při úkonech obce v souvislosti s převodem nemovitých věcí (dále jen zásadami ) bude řídit při převodu nemovitostí z majetku města 1
Hranice. Zastupitelstvo města Hranice má právo na návrh Rady města Hranice nebo kteréhokoliv ze zastupitelů rozhodnout o výjimce z těchto zásad a touto výjimkou stanovit odlišné podmínky, včetně ceny. 4 Návrh na převod vlastnického práva 1. Návrh na převod vlastnického práva nemovitých věcí nebo návrh na změnu rozhodnutí podávají: a) orgány města, b) městský úřad prostřednictvím tajemníka c) právnická nebo fyzická osoba, která žádá o převod nemovitosti z majetku města a kterým to umožňuje právní řád ČR. 2. Návrhy soustřeďuje a jejich evidenci vede pověření pracovník Městského úřadu Hranice, který zajistí vyjádření z hlediska bezdlužnosti žadatele, Územního plánu a jedná- li se o žádost o převod bytu nebo domu, vyžádá si také vyjádření správce objektu, popřípadě dalších orgánů či organizací převodem či nájmem dotčených. Takto připravený návrh předloží k projednání Radě města. 3. V případě že na základě podané žádosti o směnu nemovitostí se uskuteční prodej a koupě nemovitostí, veškeré náklady související s převody bude hradit žadatel. 4. Opakovaný návrh v případech, kde již bylo zastupitelstvem města rozhodnuto, se projednává nejdříve po uplynutí jednoho roku od rozhodnutí Zastupitelstva města s výjimkou případů, kdy došlo k zásadní změně okolností (o tom, zda se jedná o zásadní změnu rozhodne Rada města) 5 Projednání návrhu v Radě města a v Zastupitelstvu města Hranice. V souladu se zákonem č. 128/2000 Sb. zákon o obcích o nabytí, převodu a zastavení nemovitých věcí rozhoduje zastupitelstvo města. Žádosti o snížení ceny stanovené těmito zásadami bude Rada města před předložením zastupitelstvu města předkládat k projednání ve finančním výboru poradní orgán ZM. 6 Zveřejnění záměru na převod Záměr obce prodat, směnit nebo darovat nemovitý majetek, město zveřejní po dobu nejméně 15 dnů po projednání v Radě města a před projednáním v Zastupitelstvu města, vyvěšením na úřední desce a elektronické úřední desce městského úřadu, aby se k němu mohli zájemci vyjádřit a předložit své nabídky. Při zveřejnění záměru prodeje, se uvede nabídková minimální cena pozemku za 1 m 2 a při převodu bytové jednotky bude uveřejněna jeho nabídková či vyvolávací cena stanovená znaleckým posudkem, nebo kterou stanoví Rada města Hranice. Pokud město záměr nezveřejní, je právní úkon od počátku neplatný. Při úplatném převodu majetku se cena sjednává zpravidla ve výši, která je v daném místě a čase obvyklá, daná zásadami, nejde-li o cenu regulovanou státem. Odchylka od ceny stanovené těmito zásadami, musí být zdůvodněna. Listiny (příslušné smlouvy) osvědčující tento právní úkon se opatří doložkou, jíž bude potvrzeno, že tyto podmínky jsou splněny ( 41 zák. č. 128/2000 Sb.). O zveřejnění záměru prodat, směnit, darovat nemovitý majetek, rozhodne Rada města nebo ve výjimečných případech starosta města. 2
7 Vyhodnocení nabídek Po uplynutí lhůty stanovené pro zveřejnění záměru, vyhodnotí Rada města všechny došlé nabídky. Toto vyhodnocení navrhne se stanoviskem Zastupitelstvu města k definitivnímu rozhodnutí o převodu nemovitého majetku. V případě potřeby navrhne Zastupitelstvu města, jako jednu z možností, výběrové řízení obálkovou metodou. Výběrové řízení formou nejvyšší cenové nabídky provádí nejméně 2 členové Rady města a pověřených zaměstnanců Městského úřadu, kteří tvoří stálou výběrovou komisi (Rada města nebo Zastupitelstvo města mají právo ad hoc jmenovat členy výběrové komise). Materiál s vyhodnocením nabídek bude následně se stanoviskem rady předložen Zastupitelstvu města k rozhodnutí. 8 Rozhodnutí o nabídkách 1. Zastupitelstvo města na základě doporučení Rady města, rozhoduje nadpoloviční většinou všech svých členů o převodu nemovité věci, s konkrétním určením prodejní ceny a nabyvatele. 2. Zastupitelstvo města při rozhodování o nabyvateli může přihlížet zejména k tomu, zda žadatel je: a) nájemcem či pachtýřem převáděné nemovitosti nebo její části, b) uživatelem bytu v převáděné nemovitosti, c) stavebníkem, který provádí svépomocné úpravy bytu v převáděné nemovitosti nebo vestavbu bytové či nebytové jednotky, d) uživatelem nebytových prostor v převáděné nemovitosti, e) rodinným příslušníkem nájemce, který není vlastníkem jiného bytu nebo obytného či rodinného domu (děti, rodiče, sourozenci, vnuci, zeť nebo snacha ) f) podnikatelem se sídlem v Hranicích, g) nebo přihlíží k výši cenové nabídky. 9 Způsob úhrady a určení výše ceny 1. Kupující uhradí stanovenou smluvní cenu, nebo její část dle tohoto paragrafu odst.2 písm. c), vždy nejpozději v den podpisu kupní smlouvy. 2. Pro zaplacení kupní ceny se stanoví následující způsoby: a) cena bude uhrazena v hotovosti na účet města (za dodržení Zákona č. 254/2004 Sb., O omezení plateb v hotovosti); kupní smlouva bude podepsána po předložení dokladu o zaplacení, b) cena bude uhrazena převodem z účtu kupujícího na účet města; kupní smlouva bude podepsána po připsání celé částky na účet města Hranice, c) při prodeji bytové jednotky je možné, aby bylo uhrazeno v hotovosti nebo převodem z peněžního ústavu na depozitní účet města 60 % kupní ceny jako záloha a zbývajících 40% kupní ceny bude uhrazeno v pravidelných čtvrtletních splátkách nejpozději do 1 roku od uzavření kupní smlouvy. V tomto případě bude v kupní smlouvě vždy uvedeno: - předkupní právo jako právo věcné pro město Hranice po dobu 5 let, - zpětné odkoupení bytové jednotky maximálně za cenu, za kterou bytovou jednotku město Hranice prodalo, 3
- smluvní pokuta ve výši 50.000,-- Kč ve prospěch města Hranice při odkoupení bytové jednotky zpět do majetku města, 3. MěÚ Hranice zašle žadateli návrh smlouvy o převodu 60 dnů ode dne schválení převodu v ZM. 4. Neuzavře-li žadatel smlouvu o převodu do 90 dnů od převzetí návrhu smlouvy, bude zastupitelstvu města předložen návrh na revokaci schvalujícího usnesení. 10 Občané, kteří mají uzavřenou smlouvu na opravu nebo zřízení bytu svépomocí a nejsou majiteli ani nájemci jiného bytu v Hranicích, mají stejná práva stanovená těmito zásadami, jako nájemci bytů a při stanovení ceny se bude vycházet ze stavu bytu před zahájením svépomocných prací na základě odborného posouzení, nebo v případě zřízení bytu v prostorách, kde byt nebyl, bude stanovena kupní cena ve výši ceny v souladu s ustanovením přílohy č. 1 odst. 1. V tomto případě bude byt nebo nebytový prostor prodán před zahájením svépomocných prací. 11 U prodeje nemovitosti může Zastupitelstvo města schválit možnost použití převáděné nemovitosti do zástavy pro zajištění úhrady předmětné nemovitosti kupujícím. Zástava však může být uzavřena pouze k zajištění finančních prostředků na koupi předmětné nemovitosti, a to s věřitelem, kterého město odsouhlasí. V případě, že město s věřitelem souhlasit nebude, zástavní smlouva nebude uzavřena. 12 MěÚ Hranice na základě rozhodnutí Zastupitelstva města o nabytí nebo převodu zajistí provedení majetkoprávních úkonů. HLAVA DRUHÁ Zvláštní část Čl. II. Převody nemovitostí 13 Postup při převodu (prodeji) domů, bytů a nebytových prostor z majetku města 1. Přednostně bude převáděn (prodáván) vždy celý dům včetně přidružených staveb a pozemků pod domem v případě, že nadpoloviční většinu nájemníků tvoří dlužníci na nájemném a službách. 2. U nemovitostí s obsazenými bytovými a nebytovými prostory budou o záměru převodu nájemci informováni doporučeným dopisem. 3. Pokud Rada města neschválí obálkovou metodu, mají právo na zakoupení bytů a nebytových prostor žadatelé v pořadí podle uvedených skupin: a) nájemci bytových a nebytových prostorů v domě, b) ostatní zájemci. 4
4. Prodej každého bytu a nebytového prostoru bude jednotlivě odsouhlasen Zastupitelstvem města. 5. V okamžiku předání závazné nabídky k prodeji bytových jednotek v domě, musí být všichni nájemníci (spolumajitelé) prokazatelně seznámeni s rozdělením všech prostor v domě na základě zpracovaného prohlášení vlastníka. 6. Neuhradí-li kupující smluvní cenu stanovenou dle 9, odst. 2. písmeno c) této směrnice ve stanovených termínech, má prodávající právo od smlouvy odstoupit. V případě neuhrazení pravidelné splátky kupní ceny ve stanoveném termínu, sjednává se smluvní pokuta ve výši 0,05 % z dlužné částky za každý den prodlení. 7. Nájemce bytové jednotky (kupující) může navrhnout převod bytové jednotky na své děti, rodiče, sourozence, vnuky, zetě nebo snachu, a to za stejných podmínek, které platí pro něj osobně. Přenechání práva na odkoupení bytu musí provést nájemce prohlášením s úředně ověřeným podpisem. 8. Bytové jednotky, o které stávající nájemníci neprojeví zájem, mohou být nabídnuty v souladu s ustanovením 1187 zákona č. 89/2012 Sb., dalším zájemcům. 9. U nemovitostí, které jsou napojeny na centrální dodávku tepla a TUV bude smluvně zajištěno, že nový nabyvatel neprovede změnu ve způsobu vytápění, případně dodávky TUV, minimálně 5 let od vkladu vlastnického práva z kupní smlouvy do katastru nemovitostí KÚ Cheb. 14 Postup při převodu (prodeji) pozemků z majetku města 1. Při podání žádosti o převod (prodej) pozemku musí žadatel uvést účel, za jakým žádá o převod (prodej) pozemku. 2. U pozemků, na jejichž užívání je uzavřena platná nájemní smlouva či pacht, budou o záměru převodu (prodeje) nájemci informováni doporučeným dopisem v době zveřejnění záměru o prodeji. Výpověď z nájmu nájemci či pachtýři obdrží po odsouhlasení převodu v ZM, pokud nový vlastník nebude souhlasit s převodem stávajícího nájemního/pachtovního vztahu, nedohodne-li se jinak. 3. Převod (prodej) každého pozemku bude jednotlivě odsouhlasen zastupitelstvem města s navrženou cenou, dle přílohy č.2. 4. Pozemky určené k výstavbě polyfunkčních domů, rodinných domů, bytových domů, zástavbu proluk nebo ke stavbě pro výrobu a skladování budou prodávány na základě kupní smlouvy, která bude vždy obsahovat tato ustanovení: a) předkupní právo jako právo věcné pro město Hranice po dobu 5 let, b) zpětné odkoupení pozemku na základě předkupního práva za cenu dle znaleckého posudku, maximálně však do výše ceny, za kterou pozemek město Hranice prodalo, c) smluvní pokutu ve výši 50.000,-- Kč ve prospěch města Hranice při odkoupení pozemku zpět do majetku města, d) v případě, že po lhůtě pěti let bude předmětný pozemek zastavěný rozestavěnou stavbou, sjednává se pokuta ve prospěch města Hranice ve výši 5.000,-- Kč za každý měsíc prodlení do vydání kolaudačního souhlasu nebo oznámení záměru užívat stavbu. 5
5. Kromě výše uvedených ustanovení mohou smlouvy obsahovat i ustanovení další, na kterých se shodnou smluvní strany. 15 Tato směrnice ruší ZÁSADY postupu při úkonech obce v souvislosti s převodem a nájmem nemovitých věcí, schválené usnesením Zastupitelstva města Hranice č. 47/07 ze dne 2. 5.2007, usnesením č.115/07 ze dne 6.9.2007, usnesením č.160/08 ze dne 6.11.2008, usnesením č. 116/11 ze dne 10.11.2011, usnesením č.164/12 ze dne 19.4.2012, usnesením č.90/12 ze dne 13.9.2012 a usnesením č.60/13 ze dne 20.6.2013, dnem nabytí účinnosti nové směrnice. Tato směrnice byla schválena usnesením ZM č. 13/05/2015 ze dne 24. 4. 2015 Tato směrnice nabývá účinnosti 25.4.2015 Přílohy: Příloha č. 1 Stanovení minimálních cen pro prodej domů, staveb, bytových jednotek a nebytových prostor Příloha č. 2 Stanovení minimálních cen pro prodej pozemků Příloha č. 3 Stanovení minimálních cen věcného břemene V Hranicích dne : 24.4.2015 Marcela Švecová místostarosta města Miroslav Picka starosta města 6
Přílohy Příloha č. 1 Stanovení minimálních cen pro prodej domů, staveb, bytových jednotek a nebytových prostor 1. Smluvní cena pro prodej bytových jednotek a nebytových prostor: a) bytové jednotky: 1.400,-- Kč za 1 m 2 plochy (včetně plochy balkonu) 350,-- Kč za 1 m 2 plochy nebytových prostor určených ke zřízení bytu v prostorách, kde byt nebyl a ke zřízení bytu je třeba zásadních stavebních úprav (např. půda, sklep). b) nebytové prostory: 3.000,-- Kč/m 2 plochy 2. Další ustanovení: 2.1. Při stanovení smluvní ceny se vychází z podlahové plochy bytu dále zvýšené o plochu balkonu. 2.2. Bytové jednotky, o které stávající nájemníci neprojeví zájem, mohou být nabídnuty dalším zájemcům v souladu s ustanovením 1187 zák. č. 89/2012 Sb. smluvní cena však v tomto případě bude zvýšena o 50 % a o dlužnou částku nájemníka za nájem a služby spojené s užíváním bytu (nezapočítávají se další náklady, např. úroky z prodlení nebo náklady na vymáhání pohledávek) 2.3. U bytové jednotky, kterou město prodává bez nájemce, bude smluvní cena navýšena o 100 %. 2.4. Nájemce bytové jednotky (kupující) může navrhnout převod bytové jednotky na své děti, rodiče, sourozence, vnuky, zetě nebo snachu, a to za stejných podmínek, které platí pro něj osobně. Přenechání práva na odkoupení bytu musí provést nájemce ověřeným písemným prohlášením. 3. Smluvní cena pro prodej celého domu (stavby): domy a stavby, které budou prodávány jiným způsobem než podle 1186-1188 zák. č. 89/2012 Sb. 1.1. Výše smluvní ceny bude navržena RM s přihlédnutím k ceně v místě a čase obvyklé, případně na základě výše ceny stanovené znaleckým posudkem a s tím, že takto stanovená cena bude pouze základem pro další jednání v orgánech města. 1.2. K výše uvedeným cenám bude připočítávána DPH, jestliže to stanoví zákon účinný v okamžiku odsouhlasení prodeje oprávněným orgánem města. 7
Příloha č. 2 Stanovení minimální ceny pro prodej pozemků 1. Smluvní cena pro prodej pozemků v k.ú.hranice u Aše, k.ú. Studánka u Aše, k.ú.pastviny u Studánky a k.ú.trojmezí: 100,-- Kč/m 2 - za nezasíťovaný pozemek určený dle územního plánu pro výstavbu domu pro bydlení. 300,-- Kč/m 2 - za zasíťovaný pozemek určený dle územního plánu pro výstavbu domu pro bydlení. 300,-- Kč/m 2 - za nezasíťovaný pozemek určený ke komerčnímu využití. 600,-- Kč/m 2 - za zasíťovaný pozemek určený ke komerčnímu využití. 1.000,--Kč/m 2 za přestavěnou plochu (např. garáže) přestavěnou plochou se rozumí pozemek neoprávněně zastavěn jiným subjektem 100,-- Kč/m 2 za ostatní pozemky Další ustanovení: a) Kupující dále hradí veškeré náklady spojené s převodem pozemku (např. znalecký posudek, kolek na návrh na vklad do katastru nemovitostí) a v případě, je-li k prodeji zastupitelstvem schválena část pozemku po geometrickém dělení i cenu geometrického plánu, formou proúčtovatelné zálohy ve výši 5.000,-Kč. b) Smluvní cena případných venkovních úprav na prodávaném pozemku bude stanovena ve výši ceny dle znaleckého posudku. c) Cena pozemků, ke kterým budou přivedeny inženýrské sítě pro výstavbu polyfunkčních domů, rodinných domů, bytových domů, bude stanovena po realizaci těchto sítí ZM v závislosti na celkových nákladech realizace. d) K výše uvedeným cenám bude připočítávána DPH, jestliže to stanoví zákon účinný v okamžiku odsouhlasení prodeje oprávněným orgánem města. 8
Příloha č. 3 Stanovení minimálních cen věcného břemene/služebnosti: 1. Smluvní cena pro zřízení věcného břemene správcům sítí ve všech katastrálních územích bude stanovena dohodou minimálně ve výši: (Cenou je vyjádřena míra omezení vlastnického práva k nemovitostem ve vlastnictví města Hranice především s ohledem na stavby podzemních a nadzemních sítí.) 100,--Kč/bm + DPH 10.000,--Kč + DPH 500,- Kč/ks + DPH rozvodná skříň na všech pozemcích města Hranice pokud nelze objektivně vymezit míru omezení vlastnických práv využije se zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, tj., že věcné břemeno se ocení jednotně částkou 10.000,--Kč 2. Další ustanovení: Celková cena bude stanovena tak, že budoucí oprávněný, v jehož prospěch bude zřízeno věcné břemeno/služebnost, předloží geometrický plán, kterým bude zaměřena stavba podzemního a nadzemního vedení na pozemcích města Hranice s uvedením ochranného pásma. Poté MěÚ Hranice vypracuje Smlouvu o zřízení věcného břemene/služebnosti a předá k podpisu starostovi města Hranice. 9