Převody vlastnictví bytů z bytových družstev na jejich členy

UNIVERZITA KARLOVA V PRAZE PRÁVNICKÁ FAKULTA Monika Andresová Převody vlastnictví bytů z bytových družstev na jejich členy Diplomová práce Vedoucí práce: JUDr. Jaroslav Oehm Katedra: obchodního práva Datum uzavření rukopisu: 9. 4. 2012

Prohlášení Prohlašuji, že jsem diplomovou práci vypracoval samostatně, všechny použité prameny a literatura byly řádně citovány a práce nebyla využita k získání jiného nebo stejného titulu. V Praze dne 9. 4. 2012.. Monika Andresová

Poděkování Na tomto místě bych ráda poděkovala mému vedoucímu diplomové práce panu JUDr. Jaroslavu Oehmovi, za cenné rady a připomínky poskytnuté během uskutečněných konzultací.

Obsah Úvod... 1 Vývoj a základní instituty bytového družstevnictví... 4 1.1 Vznik a vývoj bytového družstevnictví do roku 1991... 4 1.1.1 Lidová bytová družstva... 4 1.1.2 Stavební bytová družstva družstevní komplexní bytová výstavba... 5 1.1.3 Institut osobního vlastnictví bytů... 6 1.2 Právní úprava bytové družstevní výstavby po roce 1991... 7 1.2.1 Tzv. transformace bytových družstev... 7 1.2.2 Družstevní bytová výstavba formou nástaveb a vestaveb... 10 1.2.3 Privatizační bytová družstva... 12 1.2.4 Investorská bytová družstva... 13 1.2.1 Bytová družstva se státní podporou výstavby družstevních bytů po roce 2005... 13 1.3 Vymezení základních pojmů bytového družstevnictví de lege lata... 14 1.3.1 Pojem bytového družstva... 14 1.3.2 Pojem družstevního bytu... 16 1.3.3 Pojem družstevního nebytového prostoru... 17 2 Převody vlastnictví družstevních jednotek de lege lata... 19 2.1 Zákonná ochrana členů nájemců podle 23 odst. 1 BytZ... 20 2.1.1 Ochrana členů nájemců bytů... 20 2.1.2 Ochrana členů nájemců družstevních nebytových prostorů... 23 2.1.3 Společné členství společný nájem manželů... 23 2.2 Převody vlastnictví jednotek u LBD a SBD podle 23 odst. 2 BytZ... 25 2.2.1 Oprávněné osoby... 25 2.2.2 Povinné osoby... 28 2.2.3 Výzva k uzavření smlouvy o převodu... 30 2.2.4 Lhůta pro realizaci převodu... 31

2.2.5 Převody vlastnictví nebytových prostorů podle 23 odst. 3 BytZ... 33 2.3 Převody vlastnictví jednotek u ostatních bytových družstev... 34 2.3.1 Nepovinné převody vlastnictví jednotek u LBD a SBD... 35 2.3.2 Nepovinné převody vlastnictví jednotek u nových bytových družstev... 36 2.4 Převody vlastnictví jednotek u nástaveb a vestaveb... 37 2.4.1 Převod vlastnictví bytů pořízených podle 27 odst. 1 BytZ... 38 2.4.2 Nebytové prostory pořízené formou nástaveb a vestaveb... 40 3 Podmínky a realizace převodu vlastnictví družstevních jednotek... 42 3.1 Prohlášení vlastníka budovy... 43 3.1.1 Povinnost vydání prohlášení vlastníka budovy... 44 3.1.2 Vydání prohlášení vlastníka budovy u spoluvlastnictví budovy... 45 3.2 Spoluvlastnictví domu... 46 3.2.1 Podílové spoluvlastnictví společných částí domu... 46 3.3 Práva k pozemkům... 49 3.3.1 Pozemky ve vlastnictví vlastníka budovy... 50 3.3.2 Pozemky ve vlastnictví třetích osob... 50 3.3.1 Bezplatný převod pozemků... 51 3.4 Smlouva o převodu vlastnického práva k družstevní jednotce... 53 3.4.1 Právní režim smlouvy... 53 3.4.2 Náležitosti smlouvy o převodu vlastnictví družstevní jednotky... 54 3.4.3 Zvláštní náležitosti smlouvy o bezplatném převodu vlastnictví jednotky... 56 3.5 Zápis vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí... 58 4 Nová právní úprava soukromého práva... 60 4.1 Přijetí nového občanského zákoníku... 60 4.1.1 Zásada superficies solo cedit... 61 4.1.2 Bytové spoluvlastnictví... 62 4.1.3 Společné části nemovité věci... 63 4.2 Právní úprava převodů vlastnictví u tehdejších SBD a LBD... 64 4.3 Přijetí zákona o obchodních korporacích... 65

Závěr... 67 Seznam použité literatury... 69 Monografie... 69 Odborné články... 70 Internetové zdroje... 70 Seznam judikatury... 72 Abstrakt... 73 Abstract... 74

BytZ ČSÚ DKBV jednotka KatZ LPS LBD NájNePr Seznam použitých zkratek zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony, v platném znění (bytový zákon) Český statický úřad družstevní komplexní bytová výstavba byt nebo nebytový prostor nebo rozestavěný byt nebo rozestavěný nebytový prostor jako vymezená část domu ( 2 písm. h) BytZ) zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky, v platném znění (katastrální zákon) usnesení předsednictva ČNR č. 2/1993 Sb., o vyhlášení Listiny základních práv a svobod jako součásti ústavního pořádku ČR, v platném znění (Listina) lidové bytové družstvo, vzniklé podle právních předpisů platných před účinností obchodního zákoníku (tehdejší LBD) zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, v platném znění NOZ zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (nový občanský zákoník) ObčZ ObchZ OSŘ SBD SFRB SJM TransfZ Ústava zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, v platném znění (občanský zákoník) zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, v platném znění (obchodní zákoník) zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, v platném znění stavební bytové družstvo, vzniklé podle právních předpisů platných před účinností obchodního zákoníku a dále další bytová družstva, která se řídila právními předpisy platnými a účinnými pro stavební bytová družstva (někdejší SBD) Státní fond rozvoje bydlení společné jmění manželů podle 143 a násl. ObčZ zákon č. 42/1992 Sb., o úpravě majetkových vztahů a vypořádání majetkových nároků v družstvech, v platném znění (transformační zákon) ústavní zákon č. 1/1993 Sb., Ústava České republiky, v platném znění (Ústava)

ZoMajČR ZoZáPr ZObchK zákon č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích, ve znění pozdějších předpisů zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, v platném znění zákon č. 90/2012 Sb. o obchodních společnostech a družstvech (zákon o korporacích)

Úvod Předmětem této diplomové práce je posouzení právní úpravy převodů vlastnictví bytů z bytového družstva na jejich členy. Problematika převodů vlastnictví družstevních bytů je i v dnešní době velice aktuálním a diskutovaným tématem. Následkem dlouholeté koncepce socialistického vlastnictví, došlo k oslabení ochrany soukromého vlastnictví a byla omezena vlastnická autonomie. V rámci tzv. transformace bytových družstev, došlo k zakotvení práva na převod družstevních bytů do vlastnictví členů. Na základě přijetí tzv. transformačního zákona 1 dal zákonodárce možnost členům převést byty, které dosud užívali právem nájmu 2, do jejich vlastnictví. Bytovým družstvům v souvislosti s tímto uložil odpovídající povinnost, tj. uzavřít s členem smlouvu o převodu družstevní jednotky. Tato diplomová práce nepředstavuje komplexní výklad bytového nebo družstevního práva, nýbrž jen výběr otázek, které se týkají bytových družstev a převodů vlastnictví družstevních bytů a nebytových prostorů. Hlavním cílem práce je provést právní rozbor jednotlivých ustanovení v rámci právní úpravy převodů vlastnictví družstevních bytů a nebytových prostorů; zejména ustanovení, týkající se splnění veškerých zákonných podmínek, aby bytovému družstvu vznikla zákonná povinnost uzavřít smlouvu o převodu jednotky do vlastnictví člena. Jelikož družstevnictví bylo v minulém režimu značně rozšířeným způsobem bydlení, je v dnešní době stále ještě velké množství členů, kteří nemají dosud vypořádané právní nároky vůči bytovému družstvu. Vzniká tedy zásadní otázka, jaký je důvod této dlouhodobě nepříznivé situace. Dále nelze opomenout ani právní úpravu převodů vlastnictví bytů u tzv. nových bytových družstev 3, na které se již tato zvláštní právní úprava nevztahuje. Právní úprava bytového práva 4, pod níž otázka převodů družstevních bytů spadá, je především roztříštěná v několika právních předpisech. Při zpracování tématu lze 1 Zákon č. 42/1992 Sb., o úpravě majetkových vztahů a vypořádání majetkových nároků v družstvech, v platném znění. 2 V dobové terminologii se užíval pojem osobní užívání bytu. ObčZ v tehdejším znění pojem nájem neznal. 3 Pojem nová bytová družstva zahrnuje družstva nově vzniklá za účinnosti ObchZ bez právního předchůdce. Především privatizační bytová družstva a investorská bytová družstva. 4 Pojem bytové právo je zkráceným termínem pro právo bytů a nebytových prostor. 1

v první řadě vycházet z platné právní úpravy obsažené v občanském zákoníku, obchodním zákoníku a v bytovém zákoně. Základní obecné právní instituty, které se týkají bytového práva jako odvětví práva soukromého, upravuje občanský zákoník jako hlavní kodex občanského práva. Obchodní zákoník pak vedle obchodních společností obsahuje rovněž základní právní úpravu družstev. Je však nutno dodat, že tato právní úprava je velmi obecná a většina ustanovení je dispoziční povahy a odkazuje na stanovy družstva. Bytový zákon je zvláštním právním předpisem ve vztahu k občanskému zákoníku, který upravuje vlastnictví k bytům a nebytovým prostorám. 5 Nezbytné je i analyzovat některá ustanovení transformačního zákona, která se vztahují k bytovým družstvům. Diplomová práce je rozdělena do čtyř kapitol. První kapitola by měla být především nezbytným úvodem k tématu, představovat zkrácený historický průřez pojetí institutu bytového družstevnictví od vzniku až do současnosti. Pro výklad platné právní úpravy je nezbytné již v úvodní kapitole vymezit základní pojmy bytového družstevnictví. V druhé kapitole je třeba uvést specifické právní postavení člena družstva nájemce družstevního bytu, kterému je ze zákona poskytována zvláštní ochrana při převodech vlastnictví bytů. Dále je třeba zaměřit se podrobněji na výklad kontraktační povinnosti bytových družstev, kde je třeba uvést zvláštní zákonné podmínky člena, jejichž splnění je nezbytným předpokladem pro uzavření smlouvy o převodu vlastnictví družstevní jednotky. Nelze ani opomenout problematiku převodů vlastnictví jednotek, které byly družstvy pořízeny formou nástaveb a vestaveb do již stávajících budov. Ve třetí kapitole je nutné uvést podmínky a způsob realizace převodu vlastnictví jednotky na člena družstva. Zejména se jedná o navazující právní úkony, které je třeba učinit, aby byl převod vlastnictví družstevní jednotky uskutečněn. Jsou jimi zejména prohlášení vlastníka budovy, smlouva o převodu družstevní jednotky a vklad návrhu na povolení vlastnického práva k jednotce. 5 Viz 125 odst. 1 ObčZ: Zvláštní zákon upravuje vlastnictví k bytu a nebytovým prostorám. 2

Čtvrtá kapitola bude věnována již platné nové právní úpravě soukromého práva. Především bude nutné uvést změny, které přinese do právního řádu ČR v souvislosti s bytovým spoluvlastnictvím a právní úpravou bytových družstev. 3

Vývoj a základní instituty bytového družstevnictví 1.1 Vznik a vývoj bytového družstevnictví do roku 1991 Počátek existence bytových družstev, jako jednoho speciálního oboru z obecného institutu družstevnictví, můžeme zařadit do 80. let 19. století. Vedle družstev řemeslných, živnostenských a dalších vznikala v tehdejším Rakousko-Uhersku bytová družstva, jejichž základním cílem byla výstavba bytových domů pro sociálně chudší obyvatelstvo. Družstevní byty zůstávaly ve vlastnictví bytových družstev, která je pronajímala svým členům za neziskový a tedy i nízký nájem. Tyto levné byty byly přidělovány členům za předem pevně stanovených podmínek. V té době nebyla možnost převedení družstevního bytu do vlastnictví člena. 6 Sociální problémy této doby vedly zákonodárce k přijetí řady daňových zvýhodnění, osvobození a jiných úlev. 7 Základní podmínkou pro výstavbu družstevních bytových domů byla tedy jejich sociální účelovost a neziskovost. Díky finanční pomoci od státu prožívalo bytové družstevnictví na počátku svého vzniku velký rozkvět. Avšak období 1. a 2. světové války se katastrofálně podepsalo na družstevním bytovém fondu. V době 2. světové války došlo dokonce k zastavení bytové výstavby, ukončení činnosti řady družstev a především všeobecné devastaci bytového fondu. 1.1.1 Lidová bytová družstva Ke znovuoživení družstevní bytové výstavby dochází až v období tzv. dvouletky (1947 1948). 8 V důsledku změn politických poměrů v roce 1948 dochází k zásadním převratům v základní filozofii bytového družstevnictví. Důsledkem této dobové politiky státu a na základě přijetí zákona č. 53/1954 Sb., o lidových družstvech a družstevních organizacích, se všechna existující družstva, do té doby nazývaná obecně prospěšná družstva, přejmenovala na lidová bytová družstva (dále jen LBD ). Bytová družstva, dříve vnímaná jako soukromé subjekty nezávislé na státu, byla nyní podrobena přísnému státnímu dozoru, kde rozhodování o přidělení družstevních bytů 6 Bytová družstva se také zabývala výstavbou tzv. dělnických rodinných domů, které byly na rozdíl od bytových domů stavěny za účelem jejich převodu do vlastnictví členů ihned po skončení výstavby. 7 Např. zákon č. 37/1882 ř. z., o výhodách pro nové stavby s dělnickými byty, osvobodil od daně domovní na 24 let bytové budovy s byty určenými dělnictvu. 8 S pomocí státní podpory podle zákona č. 41/1947 Sb. družstva za toto období postavila 2 311 budov se 7 287 byty, z toho 1 775 bytů v rodinných domech. 4

řídil národní výbor. Podle 6 odst. 1 zákona č. 138/1948 Sb., o hospodaření s byty, bylo možno družstevní byt přidělit jen členu bytového družstva, který zcela zaplatil závodní podíl. 9 Tato majetková účast člena byla postupně redukována, až stačilo zpravidla zaplatit pouze základní členský vklad a dále se člen na pořizování bytu finančně nepodílel. To se však s přijetím zákona č. 67/1956 Sb., o hospodaření s byty, změnilo a od 1. 1. 1957 se byt sice přiděloval dle závazného pořadníku, ale na základě 19 odst. 3 se již majetkové plnění člena nevyžadovalo, ba dokonce bylo možné byt přidělit i nečlenovi. Tento zásah do základního principu bytového družstevnictví popisuje Dvořák ve své knize: Členství se stalo formálním vztahem bez reálného obsahu. 10 1.1.2 Stavební bytová družstva družstevní komplexní bytová výstavba Od dob 1. světové války v českých zemích existovala bytová krize a s tím spojený nedostatek bytů. V 50. letech 20. století byla bytová krize již velmi silná. Počátkem roku 1959 byl vytvořen druhý typ bytového družstva označovaný jako stavební bytové družstvo (dále jen SBD ). Na základě zákona č. 27/1956 Sb., o družstevní bytové výstavbě, ve znění pozdějších předpisů, byla zahájena družstevní komplexní bytová výstavba (dále jen DBKV ), která se dělila na výstavbu dodavatelskou a svépomocnou. Důležité je poznamenat, že na rozdíl od LBD se člen SBD vždy finančně nebo osobně podílel na výstavbě těchto družstevních bytů. Veškerou činnost SBD řídil stát, nejdříve prostřednictvím Ústřední rady družstev, později pravomoc převzaly Český a Slovenský bytový svaz. Svazy vydávaly vzorové stanovy SBD, 11 které byly schvalovány usnesením vlády, směrnice o DKBV a stanovovaly i kritéria pro zařazení žadatelů do pořadníků na byt. Zásadní bylo tedy absolutní podřízení SBD státu a jeho zájmům. Je důležité uvést, že na rozdíl od LBD nebyla SBD vlastníkem pozemků, na kterých družstevní budovy stály. Stát tyto pozemky poskytl SBD do bezplatného trvalého užívání. 9 Podle dobové terminologie se jednalo o členský vklad. 10 DVOŘÁK, T. Bytové družstvo převody družstevních bytů a další aktuální otázky. 1. vydání, Praha : C. H. Beck, 2009, s. 7. 11 Zrušení direktivního řízení a institut Vzorových stanov bylo až zákonem č. 94/1988 Sb. 5

Vedle klasických SBD vznikala tzv. družstva vzájemné občanské výpomoci, podle předmětu výstavby nazývaná družstva pro výstavbu rodinných domů, 12 která byla organizačně přičleněna k SBD. Motivem této výstavby byl zájem o bydlení s vyšším komfortem mimo sídliště. Část těchto rodinných domů byla po jejich dokončení převedena do vlastnictví členů a část, především tzv. skupinové rodinné domy, zůstala ve vlastnictví SBD. Došlo-li k převodu rodinného domu z vlastnictví SBD do vlastnictví člena, pak stát zrušil dohodou s SBD právo bezplatného trvalého užívání pozemku a zřídil vlastníkovi rodinného domu právo osobního užívání pozemku. 13 Je třeba se zmínit i o družstvech pro výstavbu a správu garáží, která byla rovněž organizačně začleněna do bytového družstevnictví a řídila se stejnými předpisy jako ostatní SBD. 1.1.3 Institut osobního vlastnictví bytů S ohledem na téma diplomové práce je třeba se zmínit o zákoně č. 52/1966 Sb., o osobním vlastnictví k bytům. K tomuto zákonu Fiala uvádí: Přijetím zák. č. 52/1966 Sb. byl zaveden do tehdejšího československého právního institut osobního vlastnictví bytů a byla to první úprava bytového vlastnictví platná na našem území. 14 Není tedy pravdivé tvrzení, že vlastnictví bytu jinou osobou než bytovým družstvem nebo státem bylo u nás možné až od dob tzv. transformace bytových družstev v roce 1992. Již od roku 1966 výjimečně existoval institut osobního vlastnictví bytu. Tento zákon dovolil, aby se byt nebo nebytový prostor stal předmětem vlastnictví fyzické osoby, zároveň ale stanovil mnoho omezujících pravidel pro jeho vznik a trvání. 15 Je nutné podotknout, že žádné jiné právní normy neobsahovaly ustanovení o osobním vlastnictví bytů. Analogicky byla použitelná ustanovení osobního vlastnictví a osobního spoluvlastnictví v tehdejší úpravě ObčZ. 12 Výstavba družstevních rodinných domů byla možná až od 1. 1. 1969 na základě účinnosti vyhlášky č. 137/1968. Do té doby platila striktní podmínka, že bytové družstvo může stavět bytové domy s nejméně 12 byty nebo 4 byty pro pracovníky v zemědělství nebo v lesním hospodářství. 13 Osobní užívání pozemku do 400 m 2 bylo bezplatné, nad tuto výměru úplatné. Právo osobního užívání pozemku se dnem 1. 1. 1992 ex lege změnilo na vlastnictví pozemku dle 872 odst. 1 ObčZ ve znění novely provedené zákonem č. 509/1991 Sb. 14 FIALA, J. Bytové vlastnictví v České republice. IURIDICA BRUNENSIA,1995, s. 18. 15 Ve vlastnictví fyzické osoby mohl být jen jeden byt nebo jeden rodinný domek a jejich velikost byla omezena. Shodně ZUKLÍNOVÁ, M. Zákon o vlastnictví bytů. Právní praxe v podnikání. 1994, č. 7, s. 18. 6

1.2 Právní úprava bytové družstevní výstavby po roce 1991 Zlomový rok 1989 přinesl mnoho změn v politických, společenských ale i hospodářských poměrech. Jako dočasná právní úprava bytových družstev byl už v roce 1988 přijat zákon č. 94/1988 Sb., o bytovém, spotřebním a výrobním družstevnictví, který byl později zrušen zákonem č. 176/1990 Sb., o bytovém, spotřebním a jiném družstevnictví. Avšak významným mezníkem pro české družstevnictví bylo především přijetí zákona č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník (dále jen ObchZ ), který podřadil všechny typy družstev pod jeden právní režim. Významné pro bytová družstva bylo i přijetí zákona č. 42/1992 Sb., o úpravě majetkových vztahů a vypořádání majetkových nároků v družstvech (transformační zákon dále jen TransfZ ), a zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (bytový zákon dále jen BytZ ). Před rokem 1992 mohla být vlastníky domů s nájemními byty převážně bytová družstva a státní instituce. 16 S přijetím nové právní úpravy se okruh těchto osob značně rozšířil. 1.2.1 Tzv. transformace bytových družstev Tzv. transformace na základě nově přijatých právních předpisů se prováděla ve všech typech družstev a znamenala pro družstva v prvé řadě přizpůsobení vnitřních právních poměrů ObchZ a poté také vypořádání majetkových účastí členů na majetku družstev. Vedle tohoto měla vytvořit předpoklady pro obnovu tradičních družstevních principů, které byly v období před rokem 1989 potlačovány. 17 U bytových družstev to znamenalo především zamezit direktivnímu zasahování státu do hospodaření družstev s družstevním bytovým fondem. V souvislosti s tím bylo potřeba zrušit některé právní předpisy, 18 které neodpovídaly nově nastolenému demokratickému systému, a následně přijmout novou právní úpravu. 16 Shodně BOUČKOVÁ, A.; OEHM, P. Nemovitosti, byty a nebytové prostory, jejich právní a daňový režim. 1. vydání. Praha : C. H. Beck, 2002, s. 13. 17 Např. právo užívání bytu pouze členem družstva, nezávislost družstev na státu, právo vlastníka hospodařit se svým majetkem. 18 Např. zákon č. 41/1964 Sb., o hospodaření s byty, zrušen k 1. 1. 1992. 7

Transformaci podléhala všechna bytová družstva, která vznikla do 31. 12. 1991. 19 Jednalo se o družstva, která byla označována jako LBD a SBD 20 a také všechny jejich právní nástupce v důsledku fúze, rozdělení nebo vyčlenění 21 (dále jen tehdejší LBD a SBD ). Bytová družstva musela podle ustanovení 22 TransfZ přizpůsobit své právní poměry novému ObchZ, a to v jednoroční lhůtě od účinnosti TransfZ, tedy od 28. 1. 1992 do 28. 1. 1993, 22 pod sankcí zrušení s likvidací nařízením soudu. 23 V souvislosti s tímto byly odstraněny právní rozdíly mezi tehdejším LBD a SBD. Pro účely dalšího výkladu je vhodné poznamenat, že podřazení těchto bytových družstev pod jednotný právní režim, založený na jednotném označení bytové družstvo 24, neodstranilo rozdíly faktické. 25 Základním faktickým rozdílem u SBD a LBD je majetková účast členů. Zatímco členové SBD se finančně podíleli na pořízení družstevních bytů, členové LBD nikoli, nebo jen symbolickou částkou. Dalším úkolem zákonodárce při transformaci bylo vypořádání majetkových účastí členů na majetku družstev. 26 Touto právní úpravou byla cílena hlavně náprava nespravedlností a navrácení majetku lidem, kteří o něj ve prospěch družstev za trvání minulého režimu přišli. V návaznosti na toto Dvořák tvrdí: To se ovšem bytových družstev netýkalo, neboť se jednalo u LBD o subjekty fungující již před rokem 1948 nebo o právní nástupce těchto družstev a SBD vznikala až od roku 1959 na zelené louce. Tudíž zde nebylo ani co vracet. 27 Z historického hlediska nelze tedy považovat povinnost bytových družstev převádět byty za vypořádání majetkových křivd, které by byly členům bytových družstev způsobeny. Vzniká zde tedy otázka, co je důvodem zavedení kontraktační povinnosti družstev jako soukromoprávních subjektů k převodům 19 Podle 765 odst. 1 se družstva vzniklá před účinností ObchZ byla povinna podrobit transformaci ve lhůtě a způsobem stanoveným v TransfZ. Družstva vzniklá po tomto datu takovou povinnost neměla, proto je rozhodným datem právě den nabytí účinnosti ObchZ, a nikoli den nabytí účinnosti TransfZ. 20 Do této skupiny SBD patřila také okresní výstavbová bytová družstva, družstva pro správu rodinných domů a družstva pro výstavbu a správu garáží, neboť se řídila právními předpisy pro SBD. 21 Vyčlenění LBD nebo SBD podle 49 zákona č. 176/1990 Sb., o bytovém, spotřebním, výrobním a jiném družstvu. 22 Srov. 765 odst. 2 ObchZ, přeměněná družstva podle TransfZ přizpůsobí své stanovy ObchZ ve lhůtě stanovené TransfZ. 23 Viz 765 odst. 4 ObchZ ve spojení s 22 odst. 2 TransfZ. 24 Teprve novelou provedenou zákonem č. 370/2000 Sb. byla zavedena legální definice pojmu bytové družstvo v 221 odst. 2 ObchZ. 25 Rozlišení některých typů bytových družstev obsahují ustanovení TransfZ a BytZ. Z hlediska práv a povinností jejich členů je toto rozlišení významné. 26 Viz 1 písm. a) TransfZ. 27 DVOŘÁK, T. Bytové družstvo převody družstevních bytů a další aktuální otázky. 1. vydání, Praha : C. H. Beck, 2009, s. 125. 8

vlastnictví družstevních bytů, které měli členové družstev v nájmu. 28 Horák společně s Oehmem k tomuto uvádí: S ohledem na v zásadě nedemokratický, až totalitní charakter družstev obecně (včetně bytových) z období tzv. reálného socialismu zákonodárce počátkem 90. let rozhodl o jejich transformaci tak, aby se družstva v nově transformované podobě mohla stát organickou součástí společenského a hospodářského systému v souladu s ústavními zásadami demokratické společnosti. 29 V souvislosti s minulým režim bylo družstevnictví po revoluci vnímáno společností velmi negativně. Podle mého názoru spíše než zařazení tehdejších bytových družstev do nového společenského a hospodářského systému byla skrytým cílem zákonodárce likvidace těchto socialistických organizací, a to cestou postupného převádění veškerého majetku družstev na jejich členy. Tyto členy však nemohl nikdo k převodům nutit. Legalizace těchto převodů pouze umožnila společnosti se svobodně rozhodnout, zda této možnosti využije či nikoli. Hlavním cílem zákonodárce bylo přijmout odpovídající právní úpravu, která by družstvům stanovila povinnost převádět byty na své členy a zároveň by tyto převody komplexně upravovala. Přijatý TransfZ lze spíše nazvat pokusem o právní úpravu převodů bytů. I přes všechny výhrady k právní úpravě tohoto zákona jím byl zakotven základní koncept převodů bytů, a to v ustanovení 24 TransfZ. V důsledku nedostatečné a nekvalitní právní úpravy převodu družstevního bytu podle TransfZ došlo k její realizaci až účinností BytZ ze dne 1. 5. 1994. Tento zvláštní zákon, na který odkazuje ObčZ ve svém ustanovení 125 odst. 1, upravuje vlastnictví k bytům a nebytovým prostorům. V souvislosti s tím je vymezuje jako samostatné věci v právním smyslu, které mohou být převedeny z vlastnictví bytového družstva do vlastnictví člena. V návaznosti na 24 TransfZ byla v ustanovení 23 odst. 2 BytZ stanovena druhá prekluzivní lhůta pro podání výzvy k uzavření smlouvy o převodu bytu, a to nejpozději do 30. června 1995. Na základě učinění výzvy v první nebo v druhé lhůtě bylo také stanoveno, že smlouva o převodu musí být uzavřena nejpozději do 31. 12. 1995, pokud se ovšem strany nedohodly jinak. BytZ byl v důsledku 28 Srov. 871 ObčZ. Do 31. 12. 1991 existovalo osobní užívání bytu nebo místnosti nesloužící k bydlení podle 152 a násl. ObčZ, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 509/1991Sb. Tehdejší právní úprava neznala institut nájmu. Novelou byl zaveden pojem nájem bytu nebo nájem nebytového prostoru. 29 HORÁK, T.; OEHM, J. in: NOVOTNÝ, M; FIALA, J.; HORÁK, T.; OEHM, J.; HOLEJŠOVSKÝ, J. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 4. doplněné a přepracované vydání. Praha : C. H. Beck, 2011, s. 267. 9

nevyhovující právní úpravy mnohokrát novelizován. O podrobnostech těchto ustanovení týkajících se převodu vlastnictví jednotek je pojednáno v dalším výkladu. 1.2.2 Družstevní bytová výstavba formou nástaveb a vestaveb Vedle výstavby kompletních družstevních budov 30 tehdejší SBD prováděla výstavbu bytů s finanční, uvěrovou a jinou pomocí podle zvláštních předpisů 31 také formou nástaveb a vestaveb do stávajících budov ve vlastnictví třetích osob. Tyto úpravy se před revolucí prováděly výhradně na budovách socialistických organizací a většinou pouze ve velkých městech. Došlo-li ve smlouvě o výstavbě k dohodě o podílovém spoluvlastnictví budovy družstva a vlastníka budovy, poměr spoluvlastnických podílů na budově byl stanoven poměrem užitkových ploch jednotlivých bytů. Ke vzniku podílového spoluvlastnictví budovy však docházelo zřídka. Ve většině případů tento právní vztah mezi družstvem a třetí osobou nebyl nijak upraven. Družstvo pronajímalo tyto byty svým členům, i když k těmto bytům nemělo žádné užívací právo. Tento neúnosný stav byl řešen až na základě zákonného opatření předsednictva Federálního shromáždění č. 297/1992 Sb., které zakotvilo legislativní řešení těchto vztahů v TransfZ. Ve smyslu 28d TransfZ nestala-li se budova předmětem podílového spoluvlastnictví družstva a původního vlastníka budovy, vzniklo na budově věcné břemeno podle 151n a násl. ObčZ ve prospěch družstva. V budovách pak družstvo vystupovalo jako oprávněný ze zákonného břemene a vlastník budovy byl omezen ve výkonu svých práv. 32 Na tuto právní úpravu navázal i BytZ ve svém ustanovení 27. Po právní stránce se u tohoto druhu výstavby jednalo o nucené omezení vlastnického práva, které je ve smyslu čl. 11 odst. 4 LPS možné pouze ve veřejném zájmu, a to na základě zákona a za náhradu. Náhradou za omezení vlastnického práva zákonodárce vymezil v 28 odst. 2 TransfZ zhodnocení domu pořízením bytu nebo nebytového prostoru. Výkladem tohoto ustanovení se zabýval i Nejvyšší soud ČR, který judikoval ve svém rozsudku ze dne 7. 6. 2005, sp. zn. 22 Cdo 1577/2004, že osoba oprávněná užívat část bytového domu na základě věcného břemene se podílí na 30 Pojem družstevní budova je zkráceným termínem pro budovy ve vlastnictví popřípadě spoluvlastnictví bytového družstva. 31 Např. vyhláška Federálního ministerstva financí, MF České socialistické republiky, MF Slovenské socialistické republiky a předsedy Státní banky československé č. 136/1985 Sb., o finanční, úvěrové a jiné pomoci družstevní a individuální bytové výstavbě a modernizaci rodinných domků v osobním vlastnictví, ve znění vyhlášek č. 74/1989 Sb., č. 73/1991 Sb. a č. 398/1992 Sb. 32 Viz 28d odst. 1. Písm a), b), c), d) TransfZ. 10

nákladech na opravy domu v poměru velikosti podlahové plochy bytů s příslušenstvím, kterou disponuje, k velikosti ostatních ploch v domě, nepočítaje v to prostory, které slouží všem uživatelům. Zhodnocení domu tedy spočívá v tom, že se bytové družstvo finančně podílí na přiměřených nákladech na zachování domu a jeho opravách, nikoli v tom, že se zvýší majetek vlastníka budovy. 33 Dále s ohledem na požadavek veřejného zájmu lze uvést, že právní úprava těchto nevyřešených právních vztahů byla opravdu nezbytná a žádoucí. Lze tedy i s nadsázkou říct, že byla provedena ve veřejném zájmu, a to zejména s ohledem na všechny související právní vztahy, které v budoucnu mohou vzniknout. Po zastavení DKBV v roce 1991 byla výstavba nástaveb a vestaveb do stávajících budov jedno z možných řešení, jak ve výstavbě nových družstevních bytů pokračovat. Nástavby a vestavby se prováděly jak do stávajících budov ve vlastnictví třetích osob, tak do družstevních budov. S výstavbou nových družstevních bytů byla často rovněž spojována rekonstrukce a celková revitalizace těchto budov. Bylo třeba vyhledat vhodné budovy pro uskutečnění těchto staveb a zajistit finanční prostředky na výstavbu. Družstva financovala stavbu z vlastních zdrojů, na základě půjček a úvěrů nebo přijímala nové členy, kteří se finančně podíleli na výstavbě svými dalšími členskými vklady. Po právní stránce tato výstavba nástaveb a vestaveb u družstevních budov znamenala hlavně zásah do členských práv všech členů nájemců. Zejména pro ty členy, kterým svědčilo právo na převod bytu do jejich vlastnictví. Výstavba znamenala nejen zvětšení počtu jednotek v domě, tím zmenšení spoluvlastnických podílů na společných částech domu budoucích vlastníku jednotek, ale i zvýšení počtu možných spoluvlastníků domu. Je nutno uvést, že členové nájemci neměli možnost se realizaci nástavby nebo vestavby bránit. V praxi za ně družstvo jako vlastník domu uzavíralo smlouvy o výstavbě 34 a nebralo na své členy nájemce zřetel. Lze oprávněně souhlasit s usnesením Nejvyššího soudu ČR ze dne 22. 12. 2005, sp. zn. 28 Cdo 1459/2004, který usoudil: Každá smlouva, která se týká pořízení nástavby nebo vestavby v budově nebo v domě ve (spolu)vlastnictví bytového družstva, 33 Shodně HORÁK, T.; OEHM, J. in: NOVOTNÝ, M; FIALA, J.; HORÁK, T.; OEHM, J.; HOLEJŠOVSKÝ, J. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 4. doplněné a přepracované vydání. Praha : C. H. Beck, 2011, s. 350. 34 Viz 17 dost. 4 BytZ. 11

ke které nebyl udělen souhlas všemi členy nájemci družstevních bytů a družstevních nebytových prostorů nacházejících se v této budově nebo domě, je absolutně neplatná podle 39 ObčZ ve spojení s 3 odst. 1 ObčZ 35. 1.2.3 Privatizační bytová družstva Vznik privatizačních bytových družstev neboli bytových družstev vzniklých za účelem koupě obytné budovy byl jeden ze způsobů privatizace obecního bytového fondu. Obce se tak zbavovaly bytových domů, které už nechtěly dále spravovat. Obce se mohly rozhodnout, zda budovu prodají jako celek, nebo budou postupovat podle 22 BytZ, což by znamenalo vypracovat nákladné prohlášení vlastníka a následné uzavírání smluv s jednotlivými zájemci o koupi bytů, samozřejmě s ohledem na zákonnou ochranu nájemců bytů podle 22 odst. 1 a 2 BytZ. 36 Obce se většinou rozhodly pro jednodušší variantu, a to prodej budovy jako celku. Obce požádaly nájemce privatizovaných budov, aby vytvořili právní subjekty, kterým by pak mohly budovu prodat. S ohledem na výši základního kapitálu, možnost neomezeného počtu členů a další skutečnosti se bytové družstvo ukázalo jako nejlepší forma právního subjektu pro účely tohoto prodeje. Na základě toho se vytvářela malá bytová družstva o velikosti jednoho domu, jejichž členové byli nájemci bytů v budově, která byla předmětem privatizace. Členy družstva se museli stát všichni nájemci bytů v domě nebo alespoň většina z nich. Kupní cena domu byla rozpočtena na jednotlivé členy podle velikosti jejich bytů, popř. nebytových prostorů. Následným splacením kupní ceny domu, formou splacení dalších členských vkladů, se byty převedly do vlastnictví členů. S ohledem na právní úpravu platila pro nájemce těchto bytů speciální zákonná ochrana členů nájemců družstevních bytů a nebytových prostorů podle 23 odst. 1 BytZ. Je zřejmé, že u těchto bytových družstev nelze postupovat podle 24 TransfZ ani podle 23 odst. 2 a 3 BytZ. Při převodech vlastnictví těchto bytů se aplikují obecná ustanovení o převodech bytů upravená v BytZ bude se jednat o převody úplatné. 35 Ustanovení 3 dost. 1 BytZ zní: Výkon práv a povinností vyplývajících z občanskoprávních vztahů nesmí bez právního důvodu zasahovat do práv a oprávněných zájmů jiných a nesmí být v rozporu s dobrými mravy. 36 Zákonná ochrana byla poskytována i fyzickým osobám uživatelům ateliérů podle 22 odst. 6 BytZ. 12

1.2.4 Investorská bytová družstva Mohlo by se zdát, že výstavba komplexních družstevních budov patří do období minulého režimu. Toto zdání by mohla u lidí vyvolat především dřívější masivní družstevní výstavba panelákových sídlišť v 60. a 70. letech minulého století, která převládala ve velkých městech, a rovněž direktivní řízení státu a jeho zasahování do hospodaření družstev. I dnes však probíhá výstavba nových družstevních budov bytovými družstvy, jsou to tzv. investorská neboli investiční bytová družstva, jejichž hlavním účelem výstavby nových družstevních bytů je jejich následný převod do vlastnictví členů. Tato nejmladší bytová družstva vznikala a jejich výstavba probíhala až od roku 1992, tedy už za účinnosti ObchZ. Tato družstva nejsou z tohoto důvodu zatížená právy členů podle 24 TransfZ v návaznosti na 23 odst. 2, 3 BytZ. Nárok na převod vlastnictví bytu nevyplývá pro člena tohoto družstva ze zákona, kdy v souladu s TransfZ a BytZ bytové družstvo musí uzavřít s členem smlouvu o převodu družstevního bytu do jeho vlastnictví na základě předchozí výzvy učiněné v zákonem stanovené lhůtě. Avšak s ohledem na účel výstavby těchto typů družstev bývá tento záměr družstva, převést vlastnictví bytu, zakotven přímo ve stanovách družstva. Nebo je tato povinnost založena smlouvou o smlouvě budoucí o převodu jednotky po její výstavbě. Při převodech těchto bytů se stejně jako u privatizovaných družstev aplikují obecná ustanovení o převodech bytů upravená v BytZ. 1.2.1 Bytová družstva se státní podporou výstavby družstevních bytů po roce 2005 V roce 2005 byl přijat zákon č. 378/2005 Sb., o podpoře výstavby družstevních bytů ze Státního fondu rozvoje bydlení, a o změně zákona č. 190/2004 Sb., o dluhopisech (zákon o podpoře výstavby družstevních bytů). Smyslem přijetí tohoto zákona bylo podpořit novou družstevní výstavbu, která byla v roce 1991 zastavena. Na základě tohoto zákona byly stanoveny podmínky, za kterých lze poskytnout bytovému družstvu z prostředků Státního fondu rozvoje bydlení (dále jen SFRB ) dotaci a úvěr na krytí části pořizovacích nákladů spojených s výstavbou družstevních bytů na území České republiky. Avšak o tuto formu podpory byl velmi malý zájem. V roce 2006 bylo podáno pouze 12 žádostí a vzhledem k náročnosti přípravy byla uzavřena pouze jedna smlouva. SFRB k tomu ve své výroční zprávě za rok 2006 (viz příloha č. 1) a stejně i ve výroční 13

zprávě za rok 2007 uvádí: Malý zájem o tuto novou formu podpory je způsoben prokazatelně velmi složitými podmínkami stanovenými zákonem a nepřiměřenou mírou omezení potenciálních investorů. Vzhledem k tomu, že v dalších letech o tuto podporu zájem nevzrostl, zastavil SFRB poskytování úvěrů a dotací na výstavbu družstevních bytů. 37 1.3 Vymezení základních pojmů bytového družstevnictví de lege lata S ohledem na specifičnost a odlišnost problematiky převodů družstevních bytů od obecné právní úpravy převodů bytů považuji za nezbytné vymezení základních pojmů bytového družstevnictví podle platné právní úpravy. 1.3.1 Pojem bytového družstva Právní úprava družstev obsažená v ObchZ již nerozlišuje jednotlivé typy družstev. 38 Tento zákon v 221 a násl. upravuje jednotně právní formu družstva bez ohledu na předmět jeho činnosti. 39 Teprve novelou ObchZ zákonem č. 370/2000 Sb. byla zavedena v 221 odst. 2 legální definice pojmu bytové družstvo, podle níž je bytovým družstvem družstvo, které zajišťuje bytové potřeby svých členů. K tomuto vymezení bytového družstva se ve svém právním názoru již dříve vyjádřil Nejvyšší soud ČR v civ. 50/2000, který tento právní názor dále rozvedl v rozhodnutí civ. R 12/2001 následovně: Bytovým družstvem je každé družstvo, které zajišťuje bytové potřeby svých členů zejména tím, že jim pronajímá nebo jiným způsobem dává do užívání byty nebo jiné místnosti; toto platí jak ve vztahu k družstvu, které toto má jako předmět podnikání, ale i vůči tomu, které tuto činnost reálně zajišťuje. Tento svůj právní názor dále upravil ve svém rozsudku v řízení vedeném dne 30. 6. 2010 pod sp. zn. 29 Cdo 2004/2009. Podle tohoto rozhodnutí: Projeví-li členové družstva ve stanovách vůli založit družstvo jako bytové, je nutno takové družstvo považovat za bytové i v době, kdy fakticky 37 V rozpočtu Státního fondu rozvoje bydlení na rok 2010 schváleném Poslaneckou sněmovnou dne 4. 2. 2010 nejsou pro tuto formu podpory určeny finanční prostředky. Z tohoto důvodu SFRB v roce 2010 tuto formu podpory NEPOSKYTUJE a žádosti o její poskytnutí NEPŘIJÍMÁ. Uvedeno na: http://www.sfrb.cz/programy-a-podpory/podpora-druzstev/podpora-vystavby-druzstevnich-bytu.html? 38 Podle ustanovení 221 odst. 1 ObchZ je družstvo společenstvím neuzavřeného počtu osob založeným za účelem podnikání nebo zajišťování hospodářských, sociálních anebo jiných potřeb svých členů. 39 Další typy družstev jsou např. výrobní, spotřební a zemědělské. 14

nezajišťuje (např. proto, že k tomu dosud nevlastní potřebnou nemovitost) bytové potřeby svých členů. Na základě tohoto právního názoru nelze již souhlasit s tvrzením Dvořáka: Bytovým družstvem naproti tomu nemůže být družstvo, které se sice za bytové prohlašuje, avšak žádné byty svým členům nepronajímá. 40 Tato situace nastává zejména u privatizovaných bytových družstev, která jsou založena za účelem odkoupení bytového domu. Rozhodující stále zůstává faktická činnost, kterou družstvo zajišťuje bytové potřeby svých členů, lze ji však doplnit i o vůli družstva tuto činnost, která musí být zároveň uvedena ve stanovách, vykonávat. Nikdy však nelze považovat družstvo za bytové, je-li tak označeno nebo uvádí-li tuto činnost v předmětu svého podnikání, aniž by skutečně tuto činnost vykonávalo nebo ji mělo v úmyslu vykonávat. I přes určité nadčasové principy, které družstvo od obchodní společnosti odlišují, jako je dobrovolnost členství, otevřenost a rovnost členů při rozhodování, přesto současná právní úprava připodobňuje družstvo k obchodní společnosti. Podle mého názoru systematické zařazení družstev do části druhé ObchZ nazvané Obchodní společnosti a družstva není příliš šťastné. Obchodní společnost je podnikatelský subjekt založený za účelem dosažení zisku. 41 Zařazení bytových družstev do ustanovení, která upravují podnikatelské subjekty, zcela převrací původní myšlenku vzniku bytových družstev, tedy sociální účelovost a neziskovost. Nehledě na skutečnost, že jedním ze základních rysů bytových družstev je jejich nákladový neboli neziskový princip družstevního nájmu. Nelze než souhlasit s Dvořákem, který k této nedokonalé právní úpravě uvádí: Zásadním nedostatkem této úpravy bylo, že nestanovila bytovým družstvům žádná omezení, co se týče jejich podnikatelské činnosti, ba dokonce ani co se týče jejich nakládání s majetkem a dostatečně neupravila ani jejich informační povinnost vůči řadovým členům. 42 V praxi bohužel dochází k případům, kdy se bytová družstva pouští do jakýchsi smluvních vztahů, které nezvládají, nejsou schopna splácet své závazky, a tudíž se dostanou do konkurzu. 43 Podle mého názoru by činnost družstev měla být omezena právním předpisem, podobně jako je tomu u SVJ v ustanovení 40 Shodně DVOŘÁK, T. K některým otázkám právní úpravy bytových družstev (I. část). Bulletin Advokacie, 2002, č. 1, s. 30. 41 Srov. 56 odst. 1 ObchZ ve spojení s 2 odst. 1 ObchZ. 42 DVOŘÁK, T. Bytové družstvo převody družstevních bytů a další aktuální otázky. 1. vydání, Praha : C. H. Beck, 2009, s. 26. 43 Shodně BÁRTA, J. Převod družstevního bytu v konfrontaci platné právní úpravy a judikatury. Právní rozhledy, 2004, č. 19, s. 717. 15

9 odst. 1 BytZ, na základě provedené novely tohoto zákona zákonem č. 451/2001 Sb. k 31. 12 2001, které omezuje pravomoci SVJ. 44 1.3.2 Pojem družstevního bytu V platné právní úpravě neexistuje legální definice pojmu družstevní byt, 45 přesto je tento pojem v ustanoveních zákonů používán. 46 Tohoto pojmu užívá i ObčZ, avšak ho nikde ve svých ustanoveních nevymezuje. S ohledem na speciální úpravu vlastnictví bytů odkazuje ObčZ ve svém ustanovení 125 odst. 1 na BytZ. Lze proto především vycházet z definice bytu v 2 písm b) BytZ, který je pro účely tohoto zákona definován jako místnost či soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. Při základním vymezení institutu družstevního bytu lze především vycházet z ustanovení obsaženého v BytZ, které vymezuje družstevní byt jako byt v budově, 47 ve vlastnictví, popřípadě spoluvlastnictví družstva, jehož nájemce je člen družstva. Nejvyšší soud ČR shodně v již uvedeném rozhodnutí civ. R 15/2000 vymezil družstevní byt jako byt nacházející se v domě ve (spolu)vlastnictví bytového družstva, který slouží k uspokojování bytových potřeb členů tohoto družstva. A později i tuto definici rozšířil v rozhodnutí civ. R 12/2001, kde upřesnil vymezení družstevního bytu jako byt, který družstvo pronajímá nebo jiným způsobem dává do užívání svým členům. Aby se jednalo o byt družstevní, musí být kumulativně splněny vždy dvě podmínky. Za prvé se byt nachází v budově ve vlastnictví, popřípadě spoluvlastnictví bytového družstva nebo k němu má bytové družstvo jiné právo a za druhé bytové družstvo pronajímá nebo jiným způsobem dává do užívání tento byt svému členovi. Pronajímá-li nebo dává-li do užívání družstvo byt v budově, kterou má ve (spolu)vlastnictví, nečlenovi, jedná se o byt komerční nebo služební, nikoli družstevní. 48 Tento uživatel nepožívá práva 44 Výčet úkonů patřících ke správě domu obsahuje čl. III vzorových stanov společenství vlastníků jednotek, které tvoří přílohu nařízení vlády č. 317/2004 Sb. 45 Pojem družstevní byt je v zákoně č. 378/2005 Sb., o podpoře výstavby družstevních bytů, vymezen v 2 písm. b): Pro účely tohoto zákona se rozumí družstevním bytem byt v bytovém domě ve vlastnictví bytového družstva, který je určen formou nájmu k uspokojování bytových potřeb člena bytového družstva, případně osoby žijící s ním v domácnosti. Vymezení pojmu je pouze pro účely tohoto zákona. 46 Např. 700 odst. 3 a 703 odst. 2 ObčZ. 47 Viz 2 písm. a) BytZ. 48 Shodně DVOŘÁK, T. Bytové družstvo převody družstevních bytů a další aktuální otázky. 1. vydání. Praha : C. H. Beck, 2009, str. 26. 16

spojená s užíváním družstevního bytu a ani mu není poskytnuta ochrana podle 23 odst. 1 BytZ. Při vymezení pojmu družstevního bytu nelze opomenout byty vystavěné s finanční, uvěrovou a jinou pomocí podle zvláštních předpisů do stávajících budov formou nástaveb a vestaveb ve vlastnictví třetích osob, kde nevzniklo podílové spoluvlastnictví a družstvo se na základě novelizovaného znění TransfZ podle jeho ustanovení 28d stalo oprávněným z věcného břemene. I když bytové družstvo není vlastníkem, popřípadě spoluvlastníkem budovy, v níž se byt nachází, jsou tyto byty v souladu s právní úpravou považovány rovněž za byty družstevní (problematice nástaveb a vestaveb jsou věnovány části dalších kapitol této diplomové práce). Družstevní byt může existovat ve dvojím právním smyslu. Buďto jako součást nemovité věci 49 družstevní budovy, nebo jako samostatný předmět občanskoprávních vztahů; 50 zejména vztahů nájemních, které upravuje ObčZ. Úprava vlastnických vztahů je upravena v BytZ, na který odkazuje ObčZ ve svém ustanovení 125 odst. 1. Na základě tohoto zvláštního zákona je třeba před převodem vlastnictví družstevního bytu učinit prostorové vymezení jednotek v budově ve smyslu 5 v souvislosti s 4 BytZ. Podle ustanovení 2 písm. h) BytZ se jednotkou rozumí byt nebo nebytový prostor nebo rozestavěný byt nebo rozestavěný nebytový prostor jako vymezená část domu. Takto vymezené jednotky jsou samostatnou věcí v právním smyslu a mohou být převáděny z vlastnictví družstva do vlastnictví členů. Převedením družstevního bytu do vlastnictví člena pak tento byt ztrácí status družstevního bytu a stává se bytem ve vlastnictví fyzické, popřípadě právnické osoby. 1.3.3 Pojem družstevního nebytového prostoru Stejně jako neexistuje legální definice družstevního bytu, není právně vymezen pojem družstevního nebytového prostoru. Oproti pojmu družstevní byt není v ustanoveních zákona pojem družstevní nebytový prostor užíván. Obdobně jako u družstevního bytu vycházíme z legální definice bytu upravené ve zvláštních ustanoveních BytZ, která řeší problematiku převodů vlastnictví bytů a nebytových prostorů, lze stejně vycházet u družstevního nebytového prostoru z definice nebytového prostoru podle 49 Srov. 119 ObčZ ve spojení s 120 odst. 1 ObčZ. 50 Viz 118 odst. 2 ObčZ. 17

2 písm. c) BytZ, kde se pro účely tohoto zákona nebytovým prostorem rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům než k bydlení; nebytovými prostory nejsou příslušenství bytu nebo příslušenství nebytového prostoru ani společné části domu. Je nutno poznamenat, že nebytový prostor je v tomto ustanovení definován pozitivně i negativně. Při vymezení pojmu družstevního nebytového prostoru platí v zásadě to samé, co bylo uvedeno výše u družstevního bytu. Družstevní nebytový prostor se nachází v budově ve vlastnictví, popřípadě spoluvlastnictví bytového družstva, a bytové družstvo ho pronajímá nebo jiným způsobem dává do užívání svému členovi. Podle 720 ObčZ a 13 odst. 5 BytZ nájemní vztahy u nebytových prostorů upravuje zákon č. 116/1990 Sb., zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor, v platném znění (dále jen NájNebPr ). Tento zákon v 1 definuje v zásadě obdobně pojem nebytového prostoru. 51 Je důležité si uvědomit, že toto ustanovení je určeno pouze pro účely NájNebPr, a proto při vymezení družstevního nebytového prostoru pro účely převodů vlastnictví vycházíme výlučně z definice BytZ. Zvláštní vznik nebytového prostoru upravuje ustanovení 24 odst. 3 BytZ, a to na základě rozhodnutí o změně užívání stavby z družstevních bytů, garáží a ateliérů v budovách družstva a dále podle 24 odst. 4 uvedeného zákona i ze společných prostorů družstevní budovy. Takto vzniklé nebytové prostory se za zákonem stanovených podmínek převádějí bezplatně do podílového spoluvlastnictví vlastníků jednotek v domě. 52 Družstevní nebytový prostor může stejně jako družstevní byt existovat ve dvojím právním smyslu. Buďto jako nebytový prostor, který je součástí družstevní budovy, nebo jako samostatný předmět občanskoprávních vztahů. Avšak stejně jako u družstevního bytu k převodu vlastnictví nebytového prostoru musí být vždy vymezen jako jednotka, která je samostatnou věcí v právním smyslu. 51 Po novele zákon č. 360/2005 Sb. 1 NájNePr. zní: Za nebytové prostory se pro účel tohoto zákona považují a) místnost nebo soubor místností, které podle rozhodnutí stavebního úřadu jsou určeny k jinému účelu než k bydlení a jimiž jsou zejména prostory určené k provozování výroby, obchodu, služeb, výzkumu, administrativní činnosti, umělecké, výchovné a vzdělávací činnosti, dále archivy, garáže, skladové prostory a části veřejně přístupných prostorů budov; nebytovými prostory nejsou příslušenství bytu, prádelny, sušárny, kočárkárny a půdy, b) byty, u kterých byl udělen souhlas k jejich užívání k nebytovým účelům. 52 Vymezení pojmu dům v 2 písm. d) BytZ: Domem s byty a nebytovými prostory ve vlastnictví je taková budova, která je ve spoluvlastnictví podle tohoto zákona (dále jen,dům ). 18

2 Převody vlastnictví družstevních jednotek de lege lata Je důležité ihned v úvodu této kapitoly uvést, že každý vlastník budovy má, podle platné úpravy vlastnického práva, volnost v rozhodování o tom, zda předmět svého vlastnictví převede či nikoli. 53 V předchozí kapitole jsem se již zmiňovala o tzv. transformaci bytových družstev, která na základě TransfZ zakotvila kontraktační povinnost tehdejších SBD a LBD. Tato bytová družstva měla povinnost převést vlastnictví bytu nebo nebytového prostoru, při splnění určitých zákonných podmínek, na svého člena. Zákonná povinnost těchto bytových družstev uzavřít smlouvu o převodu vlastnictví bytů je výjimkou z obecné právní úpravy převodů vlastnictví bytů. U ostatních bytových družstev 54 taková zákonná povinnost neexistuje. Ovšem nic nebrání tomu, aby si bytová družstva sama tento záměr, převádět byty do vlastnictví členů, upravila ve svých stanovách 55 nebo se tak může stát na základě dobrovolného uzavření smlouvy o převodu vlastnictví. Jestliže tak ale neučiní, neexistuje žádný právní instrument, jak přinutit tato bytová družstva k převádění bytů nebo nebytových prostorů proti jejich vůli. V souvislosti se zavedením kontraktační povinnosti vznikla na straně družstev tvrzení, že se jedná o vyvlastnění družstevního majetku. Je třeba si uvědomit skutečnost, že hlavním majetkovým zdrojem družstevní výstavby byla majetková účast člena a finanční pomoc od státu, nikoli od samotných družstev. Nemůže proto obstát argument, že dochází k převádění majetku družstva. Jedná se pouze o určitou formu majetkové transformace, nikoli vyvlastnění majetku bytových družstev, které by zasahovalo do majetkových práv družstev, jak bylo v minulosti družstvy namítáno. T. Dvořák k tomuto uvádí: Právo člena na majetkovou účast v někdejším SBD nebo LBD je zde totiž transformováno na právo na vlastnictví převedené jednotky. 56 Ústavností ustanovení 23 odst. 2 a 3 a 24 BytZ se zabýval i Ústavní soud ČR. V rozhodnutí pléna sp. zn. Pl. ÚS 5/05 judikoval že napadená usnesení nejsou v rozporu s článkem 53 Viz čl. 11 odst. 1 LPS ve spojení s 123 ObčZ a 124 ObčZ. 54 Pojem ostatní bytová družstva zahrnuje družstva nově vzniklá za účinnosti ObchZ bez právního předchůdce. Především privatizační bytová družstva a investorská bytová družstva. 55 Srov. 226 odst. 1 písm. c). Ve stanovách družstva může být tato povinnost družstva stanovena jako právo člena vůči družstvu a výkon těchto práv podrobněji upraven. 56 DVOŘÁK, T. Bytové družstvo převody družstevních bytů a další aktuální otázky. 1. vydání. Praha : C. H. Beck, 2009, s. 129. 19