Magda Pokorná Nový občanský zákoník katastr nemovitostí a nájemní smlouvy 1
Katastr nemovitostí ( 980-983) Veřejný seznam vs. veřejný rejstřík Princip (formální) publicity ( 980) Neznalost o zapsaném právu neomlouvá Má se za to, že právo bylo zapsáno v souladu s právním stavem Má se za to, že vymazané právo neexistuje Přednost zapsaného práva před nezapsaným ( 981) 2
Katastr nemovitostí ( 980-983) pokr. Princip priority ( 982) Pro pořadí věcných práv k cizí věci rozhoduje doba podání návrhu na zápis Dle 9 NKZ se sleduje den, hodina a minuta podání 3
Zásada materiální publicity ( 984 ) Význam: byť se zapsaný stav liší od právního stavu, svědčí zapsaný stav ve prospěch zapsané osoby Podmínky: Právo nabyto smluvně Za úplatu Od osoby k tomu oprávněné dle zapsaného stavu Nabyvatel je v dobré víře (ke dni podání návrhu na zápis do KN) Možnosti napadat zápis nabyvatele taxativně vypočteny: 985 a 986 Úplata formální či materiální hledisko? Dobrá víra? 1107 NOZ? 4
Napadnutí zápisu dle 986 Podmínky: Rozpor zápisu s právním stavem Absence právního důvodu pro zápis Namítá osoba, která byla bezprostředně dotčena zápisem (zapsaný vlastník) Návrh na zápis poznámky spornosti do 1 měsíce (subjektivní) nebo 3 let (objektivní) Do 2 měsíců od návrhu na zápis poznámky podána žaloba Důsledky: V případě úspěchu žaloby KN vymaže sporovaný zápis i všechny navazující zápisy 1 měsíc/3 roky KS 1 KS 2 A B C zápis B do KN a oznámení A o zápisu návrh A na zápis poznámky spornosti Dozvěděl se o zápisu? Jakou transakční historii je potřeba obsáhnout v DD? 5
Napadnutí zápisu dle 985 Podmínky: Jiný důvod rozporu mezi skutečným a právním stavem než dle 986 Namítá osoba, jejíž věcné právo dotčeno Návrh na zápis poznámky spornosti až po podání žaloby Důsledky: V případě úspěchu žaloby KN vymaže pouze zápisy provedené po podání návrhu na zápis poznámky spornosti návrh na vklad vlastnictví C KS 1 KS 2 A B odstoupení A od KS 1 C návrh A na zápis poznámky spornosti návrh A na zápis poznámky spornosti 6
Přechodná ustanovení ( 3064-5) Pro práva zapsaná do KN před 1.1.2014 nebo do 1.1.2015 nastanou účinky nové úpravy 1.1.2015 Následující lhůty začnou běžet 1.1.2015: Lhůta 1 roku pro zápis přednostního práva ( 983) Lhůta 1 měsíce / 3 let pro sporování zápisu v KN ( 986) Lhůta pro napadení stávajících zápisů uplyne 1.1.2018 2013 1.1.2014 1.1.2015 1.2.2015 zápis A do KN účinnost NOZ zápis B do KN zápis C do KN poznámka spornosti A návrh na zápis D do KN poznámka spornosti A Věcná práva, která se před 1.1.2014 nezapisovala do KN: princip přednosti ( 981) a princip pořadí ( 982(1)) se uplatní od 1.1.2018 r. 1970 1.1.2014 1.1.2015 31.12.2017 vznik telekomunikačního VB účinnost NOZ návrh na zápis zástavního práva / VB návrh na zápis telekomunikačního VB 7
Prostor sloužící podnikání ( 2302) NOZ zcela nahrazuje z. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor Definice: (i) účelem nájmu je provozování podnikatelské činnosti (ii) prostor nebo místnost alespoň převážně slouží podnikání vyjádření účelu v nájemní smlouvě je irelevantní Nekryje všechny nebytové prostory dle z. 116/1990 Sb. Žádné zvláštní podstatné náležitosti nájemní smlouvy Nevyžaduje se písemná forma Platí zvláštní úprava i pro pronájem celé nemovitosti k podnikání? 8
Nájem přechodná ustanovení ( 3074) Nájem se řídí NOZ od 1.1.2014, i když vznikl před tímto datem Vznik nájmu, práva a povinnosti vzniklé před 1.1.2014 se posoudí dle OZ X nájem movité věci a pacht Do jaké míry se na nájemní smlouvu vztahují nová ustanovení NOZ o výpovědi? 9
Nájem budoucí věci ( 2202(2)) Nájem budoucí věci je možný, pokud je možné ji dostatečně přesně určit při uzavření nájemní smlouvy Platí i pro nebytové prostory jako část věci ( 2202(1)) Předpokladem není veřejnoprávní povolení ( 1(1), 2 věta) Nutné definovat pronajatý prostor, ne celou budovu 10
Nájem zápis do KN ( 2203) Návrh: Vlastníka Nájemce se souhlasem vlastníka Nájem se nestává věcným právem Význam: ochrana nájemce při přechodu nájmu ( 2222(2), 2222(1)) Lze nájem prostor zapsat do KN před vznikem stavby? 11
Nájem doba ( 2204) Omezení doby nájmu nad 50 let má se za to, že nájem ujednán na dobu neurčitou s tím, že v prvních 50 letech lze vypovědět jen z důvodů a ve výpovědní době stanovené smlouvou Obecná úprava závazků: právo žalovat na zrušení závazku v případě smluv nad 10 let ( 2000) Bez vážného důvodu nebo Změna okolností, pro které nelze rozumně požadovat, aby zavázaná strana byla dále smlouvou vázána Nelze vyloučit pro fyzické osoby Vztah těchto dvou ustanovení? 12
Změna vlastnictví ( 2221-2) Nelze vypovědět nájem z důvodu změny vlastnictví ALE neměl-li nový vlastník rozumný důvod pochybovat, že věc není pronajata právo vypovědět nájem ve 3 měsíční subjektivní době (od okamžiku, kdy se dozvěděl nebo musel dozvědět) chráněn jen kupující (neplatí pro darování) Práva a povinnosti z nájmu přechází automaticky ALE ustanovení o povinnostech pronajímatele nad zákonný rámec přechází pouze, pokud nový vlastník o nich věděl 13
Náhrada za převzetí zákaznické základny ( 2315) Nárok nájemce, jehož nájem skončil, na náhradu za výhodu pronajímatele nebo nového nájemce, kterou získali převzetím zákaznické základny vybudované vypovězeným nájemcem Podmínky: Nájem skončil výpovědí ze strany pronajímatele Důvodem výpovědi není hrubé porušení povinností nájemce Kdo je povinným? Lze se vzdát? 14
Námitky při ukončení nájmu ( 2314) Právo nájemce i pronajímatele uplatnit námitky proti výpovědi nájemní smlouvy Podmínky: Do 1 měsíce od doručení výpovědi Písemně Důsledky: Právo vypovídané strany napadnout výpověď u soudu Pokud vypovídající strana nevezme výpověď zpět do 1 měsíce od doručení námitek Do 2 měsíců od uplynutí doby pro zpětvzetí výpovědi Marným uplynutím měsíční lhůty právo žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi zaniká Důsledky podaných námitek? 15
Použití ustanovení o skončení nájmu bytu ( 2311) Ustanovení o skončení nájmu bytu na doby určitou se použijí obdobně 2287: právo nájemce vypovědět nájem na dobu určitou podmínky: změna okolností, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely a po nájemci nelze v důsledku změny rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval Lze smluvně vyloučit? 16
Sanace 3074 (vznik nájmu se řídí OZ) ALE 3050 (i na práva a povinnosti, která se posuzují podle dosavadních předpisů, se uplatní hlavní zásady NOZ včetně zásady pacta sunt servanda) 582 odst. 2: Není-li dodržena forma právního jednání ujednaná stranami, lze neplatnost namítnout, jen nebylo-li již plněno. To platí i tehdy, vyžadují-li formu určitého právního jednání ustanovení části čtvrté tohoto zákona. 553 odst. 2: neurčitost právního jednání lze zhojit dodatečně tak, že si strany dodatečně projev vůle vyjasní 17
Kontakt Magda Pokorná Seniorní advokátka Tel 222 107 138 magda.pokorna@allenovery.com 18
Otázky? Tato prezentace neobsahuje vyčerpávající přehled právní úpravy v daných oblastech. Klientům doporučujeme, aby vyhledali právní radu v souvislosti s konkrétní plánovanou transakcí. Veškeré odkazy na Allen & Overy znamenají firmu Allen & Overy LLP a/nebo její přidružené kanceláře. Jakýkoli odkaz na partnera v souvislosti s Allen & Overy LLP znamená společníka, konzultanta či zaměstnance Allen & Overy LLP s příslušným postavením a kvalifikací nebo osobu s odpovídajícím statutem v některé z přidružených kanceláří Allen & Overy LLP. 19