ZNALECKÝ POSUDEK č. 161/14 o obvyklé ceně nemovitých věcí - bytové jednotky č. 445/5 a nebytového prostoru č. 445/105 v domě č.p. 445 na pozemku p.č. 650/4, 651 a 652/1 a pozemku p.č. 650/4, 651 a 652/1 s příslušenstvím, zapsaných na LV 6936, katastrální území Hlubočepy, obec Praha, okres Hlavní město Praha a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3 Zjištění ceny nemovitých věcí pro exekuční řízení č.j. 132 EX 1841/12-72 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 17.09.2014 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 26 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích 18.06.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitých věcí - bytové jednotky č. 445/5 a nebytového prostoru č. 445/105 v domě č.p. 445 na pozemku p.č. 650/4, 651 a 652/1 a pozemku p.č. 650/4, 651 a 652/1 s příslušenstvím, zapsaných na LV 6936, katastrální území Hlubočepy, obec Praha, okres Hlavní město Praha a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Byt číslo 445/5 a nebytový prostor 445/105 Adresa předmětu ocenění: Pod Habrovou 445 152 00 Praha 5, Hlubočepy Kraj: Hl.m. Praha Okres: Hl.m. Praha Obec: Praha Katastrální území: Hlubočepy Počet obyvatel: 1 246 780 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 16.09.2013 a 17.06.2014 za přítomnosti paní Jany Vašíčkové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 17.06.2014, LV číslo 6936, k.ú.hlubočepy - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz - informace z katastrálního úřadu - část prohlášení vlastníka - informace z cenové mapy Hl. města Prahy 2014 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlášková Veronika Pod Habrovou 445/3, Hlubočepy, 15200 Praha 5 Na nemovitých věcech vázne omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Vlášková Veronika Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. - 2 -
7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovité věci se nachází v zástavbě domů v ulici Pod Habrovou. Jedná se o bytový dům s byty na svažitém pozemku. Dům má dvě podzemní a čtyři nadzemní podlaží. Objekt byl postaven asi před 70 lety a v roce 1993 byl opraven na bytový dům. Je napojen na vodovod, elektřinu, plyn a kanalizaci. Příjezd je po zpevněné asfaltové komunikaci. Při prohlídce nebyl byt a sklep přístupný a proto byly použity výměry a vybavení, které je uvedeno v prohlášení vlastníka. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 1.1.2. Nebytový prostor - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka Oceňovaná bytová jednotka velikosti 3+kk se nachází v 1. NP bytového domu. Vybavení bytu je standardní. Součástí jednotky je veškerá jeho vnitřní instalace (potrubí, rozvody vody, kanalizace, topení, apod., kromě stoupacích vedení včetně uzavíracích ventilů). elektroinstalace, Součástí jednotky je podlahová krytina, nenosné příčky, vnitřní dveře a okna nacházející se uvnitř jednotky, jakož i vnitřní strany vstupních dveří a vnějších oken. K vlastnictví jednotky dále patří spoluvlastnický podíl na společných částech budovy. Společnými částmi budovy jsou základy včetně izolací, svislé a vodorovné nosné a nenosné konstrukce, střecha včetně střešní krytiny a klempířských prvků, vchod, schodiště, chodby, společné prostory, okna a dveře přímo přístupné ze společných částí domu a ústících do společných částí domu (mimo dveří do jednotek), bleskosvod, rozvody kanalizace, elektřiny, tepla, společné televizní antény, domovní instalace, rozvody telekomunikací, vodoinstalační rozvody po hlavní uzávěr jednotky, výtahy a výtahové šachty. S jednotkou je spojeno vlastnické právo v rozsahu spoluvlastnického podílu k pozemkům. Na objektu je prováděna pravidelná údržba. Bytová jednotka je standardně vybavená. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky Pozemky jsou zastavěny bytovým domem. Ocenění bylo provedeno podle platné cenové mapy. Ocenění Ostatní stavební pozemky a pozemky od této ceny odvozené Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 2 cen. mapa zahrada 650/4 117,00 8 070,00 944 190,- 2 cen. mapa zastavěná plocha a 651 536,00 8 070,00 4 325 520,- - 4 -
nádvoří 2 cen. mapa zahrada 652/1 966,00 8 070,00 7 795 620,- Ostatní stavební pozemky - celkem 13 065 330,- Pozemky - zjištěná cena = 13 065 330,- Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky = 13 065 330,-Kč 13 065 330,- Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = 13 065 330,- Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Praha 5 Stáří stavby: 70 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 42 400,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy pokoj: 81,20 * 1,00 = 81,20 m 2 pokoj: 20,20 * 1,00 = 20,20 m 2 pokoj s kuchňským koutem: 19,30 * 1,00 = 19,30 m 2 koupelna: 8,50 * 1,00 = 8,50 m 2 záchod: 3,10 * 1,00 = 3,10 m 2 terasa: 12,30 * 0,17 = 2,09 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 134,39 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00-5 -
10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stavby 21 let po celkové rekonstrukci: s = 1-0,005 * (21 + 15)= 0,820 9 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 10 * 0,820 = 0,894 i = 1 II 1,00 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá I 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož I 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu I 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu I 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav I 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i) = 1,000 4 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce I 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, I 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, I 0,00 příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí I 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost I 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 1,030 Ocenění 11 i = 2-6 -
Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 42 400,- Kč/m 2 * 0,894 = 37 905,60 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 134,39 m 2 * 37 905,60 Kč/m 2 * 1,000 * 1,030= 5 246 957,59 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 5 246 957,59 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 13 065 330,- Kč Spoluvlastnický podíl: 13 230 / 173 005 Hodnota spoluvlastnického podílu: 13 065 330,- Kč * 13 230 / 173 005 = 999 129,02 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 999 129,02 Kč Bytová jednotka - zjištěná cena = 6 246 086,61 Kč 1.1.2. Nebytový prostor Oceňovaná nebytová jednotka - sklep se nachází v 2. PP bytového domu. Vybavení sklepa je standardní. Součástí jednotky je veškerá jeho vnitřní instalace (potrubí, rozvody vody, kanalizace, topení, apod., kromě stoupacích vedení včetně uzavíracích ventilů). elektroinstalace, Součástí jednotky je podlahová krytina, nenosné příčky, vnitřní dveře a okna nacházející se uvnitř jednotky, jakož i vnitřní strany vstupních dveří a vnějších oken. K vlastnictví jednotky dále patří spoluvlastnický podíl na společných částech budovy. Společnými částmi budovy jsou základy včetně izolací, svislé a vodorovné nosné a nenosné konstrukce, střecha včetně střešní krytiny a klempířských prvků, vchod, schodiště, chodby, společné prostory, okna a dveře přímo přístupné ze společných částí domu a ústících do společných částí domu (mimo dveří do jednotek), bleskosvod, rozvody kanalizace, elektřiny, tepla, společné televizní antény, domovní instalace, rozvody telekomunikací, vodoinstalační rozvody po hlavní uzávěr jednotky, výtahy a výtahové šachty. S jednotkou je spojeno vlastnické právo v rozsahu spoluvlastnického podílu k pozemkům. Na objektu je prováděna pravidelná údržba. Jednotka je standardně vybavená. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky Pozemky jsou zastavěny bytovým domem. Ocenění bylo provedeno podle platné cenové mapy. Ocenění Ostatní stavební pozemky a pozemky od této ceny odvozené Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 2 cen. mapa zahrada 650/4 117,00 8 070,00 944 190,- - 7 -
2 cen. mapa zastavěná plocha a 651 536,00 8 070,00 4 325 520,- nádvoří 2 cen. mapa zahrada 652/1 966,00 8 070,00 7 795 620,- Ostatní stavební pozemky - celkem 13 065 330,- Pozemky - zjištěná cena = 13 065 330,- Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky = 13 065 330,-Kč 13 065 330,- Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = 13 065 330,- Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Bytový či nebytový prostor v budově 21 Budova: K. domy vícebytové (netypové) Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá I 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož I 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu I 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu I 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav I 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i) = 1,000 Index polohy 4 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce I 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí I 0,00-8 -
5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, I 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, I 0,00 příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí I 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost I 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 1,030 Koeficient pp = I T * I P = 1,030 11 i = 2 Podlahové plochy nebytového prostoru koeficient dle typu podlahové plochy sklep: 2,24 * 1,00 = 2,24 m 2 Započítaná podlahová plocha nebytového prostoru: 2,24 m 2 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy vč. zemních prací betonové S 100 2. Svislé konstrukce cihelné S 100 3. Stropy s rovným podhledem S 100 4. Krov, střecha pultová, sedlová S 100 5. Krytiny střech asfaltový šindel S 100 6. Klempířské konstrukce měděné N 100 7. Úprava vnitřních povrchů omítky S 100 8. Úprava vnějších povrchů omítky S 100 9. Vnitřní obklady keramické ne C 100 10. Schody kovové S 100 11. Dveře sololit S 100 12. Vrata X 100 13. Okna platová S 100 14. Povrchy podlah dlažby, beton S 100 15. Vytápění ne C 100 16. Elektroinstalace 220 V P 100 17. Bleskosvod ano S 100 18. Vnitřní vodovod ne C 100 19. Vnitřní kanalizace ne C 100 20. Vnitřní plynovod ne C 100 21. Ohřev teplé vody ne C 100 22. Vybavení kuchyní ne C 100-9 -
23. Vnitřní hygienické vyb. ne C 100 24. Výtahy ano S 100 25. Ostatní ne C 100 26. Instalační pref. jádra X 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 6,00 100 1,00 6,00 2. Svislé konstrukce S 18,80 100 1,00 18,80 3. Stropy S 8,20 100 1,00 8,20 4. Krov, střecha S 5,30 100 1,00 5,30 5. Krytiny střech S 2,40 100 1,00 2,40 6. Klempířské konstrukce N 0,70 100 1,54 1,08 7. Úprava vnitřních povrchů S 6,90 100 1,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů S 3,10 100 1,00 3,10 9. Vnitřní obklady keramické C 2,10 100 0,00 0,00 10. Schody S 3,00 100 1,00 3,00 11. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 12. Vrata X 0,00 100 1,00 0,00 13. Okna S 5,40 100 1,00 5,40 14. Povrchy podlah S 3,10 100 1,00 3,10 15. Vytápění C 4,70 100 0,00 0,00 16. Elektroinstalace P 5,20 100 0,46 2,39 17. Bleskosvod S 0,40 100 1,00 0,40 18. Vnitřní vodovod C 3,30 100 0,00 0,00 19. Vnitřní kanalizace C 3,20 100 0,00 0,00 20. Vnitřní plynovod C 0,40 100 0,00 0,00 21. Ohřev teplé vody C 2,10 100 0,00 0,00 22. Vybavení kuchyní C 1,80 100 0,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vyb. C 3,80 100 0,00 0,00 24. Výtahy S 1,30 100 1,00 1,30 25. Ostatní C 5,60 100 0,00 0,00 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 70,57 Koeficient vybavení K 4 : 0,7057 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 2 ]: = 7 095,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,7057 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1120 Základní cena upravená [Kč/m 2 ] = 11 915,53 Plná cena: 2,24 m 2 * 11 915,53 Kč/m 2 = 26 690,79 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 21 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 79 roků - 10 -
Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 21 / 100 = 21,0 % Koeficient opotřebení: (1-21,0 % / 100) * 0,790 Nákladová cena CB N = 21 085,72 Kč Koeficient pp * 1,030 Cena CB = 21 718,29 Kč Nebytový prostor - zjištěná cena bez podílu na příslušenství = 21 718,29 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství stavby a pozemku Zjištěná cena příslušenství stavby a pozemku: 13 065 330,- Kč Spoluvlastnický podíl: 224 / 173 005 Hodnota spoluvlastnického podílu: 13 065 330,- Kč * 224 / 173 005 + 16 916,47 Nebytový prostor - zjištěná cena = 38 634,76Kč - 11 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 6 246 086,60 Kč 1.1.2. Nebytový prostor 44 408,- Kč 1. Ocenění staveb celkem 6 290 494,60 Kč Celkem 6 290 494,60 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 6 290 494,60 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 6 246 086,60 Kč 1.1.2. Nebytový prostor 38 634,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem 6 284 721,40 Kč Celkem 6 284 721,40 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 6 284 721,40 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 6 284 720,- Kč slovy: Šestmilionůdvěstěosmdesátčtyřitisícsedmsetdvacet Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se - 12 -
rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí 2. Porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi 3. Výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám index prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitými věcmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitých věcí byla upravena indexem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, její vybavenost, dostupnost služeb, škol, zdravotnictví, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitých věcí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitých věcí, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitými věcmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz.. 1. Prodej, byt 3+kk, 125 m2-13 -
Celková cena: 5 578 000 Kč za nemovitost včetně provize Poznámka k ceně: Akční cena včetně garážového stání a DPH. Adresa: Praha 5 - Hlubočepy Datum aktualizace: 07.06.2014 ID zakázky: KB010720 Budova: Cihlová Stav objektu: Novostavba Vlastnictví: Osobní Podlaží počet: 4 Podlaží umístění: 2. podlaží Plocha užitná: 125 m2 Plocha podlahová: 102 m2 Terasa: Ano Garáž: Ano Zařízeno: Ne Výtah: Ano Popis: Praha 5, Hlubočepy, prodej nového bytu 3+kk s užitnou plochou 102 m2 a terasou 23 m2, č.3. Byt se nachází v 1. podlaží nového bytového domu v projektu Rezidence Hlubočepská. Dřevěná okna, podlahy plovoucí a dlažba, vlastní plynový kotel. V ceně bytu garážové stání. Rezidence Hlubočepská je projekt bytového domu s dvanácti jednotkami v krásném a klidném prostředí na hranici Prokopského a Dalejského údolí nad Dalejským potokem. Výborná dostupnost (MHD cca 300 m, 10 min. metro Anděl a nákupní centrum) 2. Prodej, byt 3+1, 139 m2 Celková cena: 7 590 000 Kč za nemovitost Adresa: Bochovská, Praha 5 - Jinonice Datum aktualizace: Včera ID zakázky: 145067 Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní - 14 -
Podlaží počet: 4 Podlaží umístění: 2. podlaží Plocha užitná: 139 m2 Plocha podlahová: 139 m2 Terasa: Ano Sklep: Ano Parkovací stání: Ano Garáž: Ano Výtah: Ano Popis: Exkluzivně Vám nabízíme na prodej byt 3+1 (112,8 m2) s terasou (27,5 m2) a garážovým stáním. Byt se nachází v Praze 5 Jinonicích, v atraktivní rezidenční lokalitě, v bytovém domě na pozemku (1754 m2), jež je součástí majetku vlastníků bytových jednotek. Dominantou bytu je velkoryse pojatý obývací pokoj, členěný na odpočinkovou, stolovací a pracovní zónu, zajímavý použitými materiály a vybavením. Dále jsou zde dva pokoje a kuchyň s vestavěnými značkovými spotřebiči a kuchyňským ostrůvkem. Dostatek úložných prostor v celém bytě - vestavěné skříně na chodbě a v obývacím pokoji, k dispozici je šatna. Prostorná koupelna se sprchovým koutem, sanitární technika zn. Villeroy&Bosch, masážní sprcha Faro, toaleta umístěna zvlášť. Vlastní plynové topení na dálkové ovládání. Terasa s přístupy z obývacího pokoje i z kuchyně s výjimečnými výhledy do okolí. Skvělá dopravní dostupnost; stanice metra Jinonice linky B v dosahu několika minut pěšky, do centra se tak lze dostat metrem za 15 minut. Taktéž velmi dobrá občanská vybavenost, v místě je škola, školka, pošta, nákupní centrum Galerie Butovice v dosahu 3 min. autem. K bytu náleží odkládací komora v přízemí domu a garážové stání v prostorných garážích v suterénu domu. Parkování dalšího vozu je možné před domem na vlastním pozemku. Čtvrť Jinonice je vyhledávaná oblast pro svou blízkost centra a přesto s dostatkem zeleně, s možností jedinečného sportovního a turistického vyžití (přírodní památky vrch Vidoule, Prokopské údolí, naleziště zkamenělin). Pro více informací a prohlídku bytu kontaktujte, prosím, makléře. 3. Prodej, byt 3+kk, 151 m2 Celková cena: 5 990 000 Kč za nemovitost Adresa: Za zámečkem, Praha 5 - Jinonice Datum aktualizace: Dnes Inzerát byl dnes topován ID: 1799848028 Budova: Cihlová Stav objektu: Novostavba Poloha domu: Samostatný Vlastnictví: Osobní (Převod do OV) - 15 -
Umístění objektu: Klidná část obce Zástavba: Obytná Typ domu: Patrový Podlaží počet: 3 Podlaží umístění: 1. podlaží Plocha zastavěná: 91 m2 Plocha užitná: 151 m2 Plocha podlahová: 91 m2 Plocha zahrady: 58 m2 Terasa: Ano Sklep: 4 m2 Parkovací stání: 1x Garáž: Ano Rok kolaudace: 2008 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon, Internet, Satelit, Kabelové rozvody Elektřina: 230V Doprava: Vlak, Dálnice, Silnice, MHD, Autobus Komunikace: Betonová, Dlážděná, Asfaltová Energetická náročnost budovy: Třída C - Úsporná Zařízeno: Částečně Bezbariérový přístup: Ano Výtah: Ano Popis: Bydlení v přírodě u rybníka s výbornou dostupností do centra to vše nabízí vyjímečný byt 3+kk(+pracovna)/Z o rozloze 91 m2 s prostornou zahrádkou (57,4 m2), vnitřním garážovým stáním a 2 sklepy. Byt se nachází v cihlové novostavbě z r. 2008 v prestižní rezidenční lokalitě Za zámečkem, Praha 5 Jinonice, na úpatí přírodního parku Vidoule. Byt je velmi dobře dispozičně - 16 -
řešen. Z obývacího pokoje s kuchyňským koutem (34 m2) a z ložnice (18,5 m2) se vchází na slunečnou předzahrádku (orientace J,Z). Dětský pokoj (14,2 m2) je orientovaný na východ, s výhledem na jinonický zámeček, vedle je pracovna (4,7 m2), koupelna (6,4 m2) a WC (2,4 m2). Vybavení bytu tvoří kvalitní kuchyňská linka Gorenje (masiv, pracovní deska Technistone) včetně spotřebičů AEG a Liebherr (myčka, lednice + mrazák, trouba... Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitých věcí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitými věcmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí ve výši cca 6,4-7,0 mil. Kč. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovité věci: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Vlášková Veronika Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny. Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí slovy: Šestmiliónůsedmsettisíc Kč 6 700 000,- Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na - 17 -
titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích 18.06.2014 Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 161/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 161/14. - 18 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 3 Snímek katastrální mapy 1 Umístění v domě 2 Fotodokumentace nemovitosti 1-19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -