ZNALECKÝ POSUDEK. č /2014. o ceně spoluvlastnického podílu 1/3 na bytu č.3034/8 v bytovém domě čp , ul.sportovců, v Kladně.

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2014 o ceně spoluvlastnického podílu 1/3 na bytu č.3034/8 v bytovém domě čp , ul.sportovců, v Kladně. Objednavatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Kladno - č.j. 088 EX 2559/07 Petra Bezruče Kladno Účel znaleckého posudku: nařízení exekuce Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: ng. Josef Kalous Alžběty Noskové Velká Dobrá telefon: Kalous.Josef@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu a 9 stran příloh. Objednavateli se předává v 1 vyhotovení. Ve Velké Dobré

2 -2- A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovit cenu spoluvlastnického podílu: 1/3 bytu č.3034/8 v bytovém domě čp v ulici Sportovců, v Kladně; dále stanovit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Byt č.3034/8 Sportovců Kladno Kraj: Středočeský Okres: Kladno Obec: Kladno Katastrální území: Kladno Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv 2 16 Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti Veroniky Šíchové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - prohlídka a zaměření nemovitosti dne fotodokumentace pořízená znalcem dne při prohlídce - výpis z KN ze dne snímek katastrální mapy ze dne žádost o vypracování znaleckého posudku ze dne usnesení o ustanovení znalce ze dne (č.j. 088 EX 2559/07) - exekuční příkaz ze dne vydaný Exekutorským úřadem v Kladně - údaje zjištěné v archívu Magistrátu města Kladna dne : a/ projektová dokumentace bytového domu z 01/1965 vypracovaná KPÚ Praha - porovnatelné nabídky bytů k prodeji ze dne Vlastnické a evidenční údaje - viz Příloha č.4 znaleckého posudku. 6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace bytového domu cca odpovídá skutečnosti. 7. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl:1/3 na bytu č.3034/8 ve 4.nadzemním podlaží bytového domu čp , v ulici Sportovců, na jihozápadním okraji města Kladna. Byt je velikosti 2+1 a sestává z kuchyně, 2 pokojů, koupelny, WC, chodby, komory a sklepní místnosti. Bytový dům má 4 nadzemní podlaží, 1 podzemní podlaží, plochou střechu a je dodatečně zateplený. Bytový dům má 3 bytové sekce a je užívaný cca od r.1967 a má dobrou údržbu.

3 -3- Poloha bytového domu je dobrá, v blízkosti lesa a sportovišť. Bytový dům je napojen na veřejnou elektroinstalaci, vodovod, kanalizaci, plynovod a dálkové vytápění s rozvodem TUV. Součástí ocenění je spoluvlastnický podíl 124/10000 na společných částech domu a zastavěném pozemku p.č Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Byt č.3034/8 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. ndex trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Prodejnost spoluvl.podílu je vždy nižší než prodej bytu jako celku...! 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav č. Pi -0,03 V -0,04 V 1,00 5 ndex trhu T P6 * (1 + Pi) 0,930 i1 ndex polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním 1,00 celku

4 -4-2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy zvyšující cenu - Výhodná poloha v blízkosti lesa a sportovních zařízení, a proto zvolena přirážka 10%...! 0,04-0,05 V 0,02 0,10 11 ndex polohy P P1 * (1 + Pi) 1,110 i2 Koeficient pp T * P 1, Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Byt č.3034/8 Jedná se o byt velikosti 2+1 ve 4.nadzemním podlaží bytové sekce čp.3034; byt sestává z kuchyně, 2 pokojů, koupelny, WC, chodby, komory a lodžie; celková podlahová plocha bytu je 53,4m2 ( včetně lodžie a bez sklepní místnosti). V bytě jsou převážně plastová okna (mimo 1 okna u pokoje s lodžií, jenž je původní, dřevěné...); podlahy jsou z PVC nebo kobercové; v koupelně je vana a umyvadlo. V bytě je předpoklad menších stavebních úprav (údržba je částečně zanedbána...). Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek p.č.1560 Jedná se o zastavěný pozemek v k.ú.kladno; přístupný po zpevněné komunikaci a s možností napojení na všechny inženýrské sítě. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání ndex omezujících vlivů pozemku

5 -5- Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů č. Pi 6 ndex omezujících vlivů O 1 + Pi 1,000 i1 ndex trhu s nemovitostmi T 0,930 ndex polohy pozemku P 1,110 Celkový index T * O * P 0,930 * 1,000 * 1,110 1,032 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,Typ Název 4 odst. 1 Parcelní číslo 1560 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem Výměra [m2] 534,00 ndex Koef. 1,032 Jedn. cena [Kč/m2] 2 229,12 Upr. cena [Kč/m2] 2 229,12 Cena [Kč] , ,08 Pozemek p.č zjištěná cena ,08 Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek p.č ,08Kč ,08 Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu ,08 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda

6 -6- Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27): Kladno 46 let ,- Kč/m2 Podlahové plochy bytu obývací pokoj: kuchyň: pokoj: komora: koupelna: WC: chodba: lodžie: sklepní místnost: Započítaná podlahová plocha bytu: koeficient dle typu podlahové plochy 17,0 * 1,00 6,5 * 1,00 14,7 * 1,00 0,8 * 1,00 3,4 * 1,00 0,8 * 1,00 6,6 * 1,00 3,6 * 1,00 3,2 * 0,80 17,00 m2 6,50 m2 14,70 m2 0,80 m2 3,40 m2 0,80 m2 6,60 m2 3,60 m2 2,56 m2 55,96 m2 Výpočet indexu cenového porovnání ndex vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 46 let: s 1-5 * 46 0,770 9 ndex vybavení V (1 + Vi) * V10 * 0,770 0,674 i1 ndex trhu s nemovitými věcmi T 0,930 ndex polohy pozemku P 1,110 Ocenění č. Vi 0,03 0,85

7 -7- Základní cena upravená ZCU ZC * V ,- Kč/m2 * 0, ,18 Kč/m2 CBP PP * ZCU * T * P 55,96 m2 * ,18 Kč/m2 * 0,930 * 1, ,- Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem ,- Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: ,08 Kč Spoluvlastnický podíl: 372 / Hodnota spoluvlastnického podílu: ,08 Kč * 372 / ,02 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + Byt č.3034/8 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu * Úprava ceny vlastnickým podílem ,02 Kč ,02 Kč 1/3 Byt č.3034/8 - zjištěná cena

8 -8- C. REKAPTULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Byt č.3034/8 1. Ocenění staveb celkem Celkem Rekapitulace výsledných cen, celkem Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: Závěr - stanovení obvyklé ceny (tržní hodnoty): Vzhledem ke skutečnosti, že prodejnost spoluvlastnického podílu 1/3 je velmi obtížná a běžně se spoluvl. podíly na bytech neobchoduje, nedá se v tomto případě stanovit obvyklá cena. Pouze na základě všech výše uvedených údajů a skutečností, po porovnání s nabízenými prodeji v této lokalitě (Příloha č.5 znaleckého posudku), po zhodnocení stavu na trhu s nemovitostmi, mohu konstatovat, že dle mého názoru je: Tržní hodnota spoluvl.podílu 1/ ,-Kč (slovy: dvěstěpadesáttisíckč) Jednotlivá práva a závady spojené (např.nájemní smlouvy, věcná břemena) s nemovitostí nebyla žádná zjištěna...! Ve Velké Dobré ng. Josef Kalous Alžběty Noskové Velká Dobrá telefon: D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne pod č.j.spr.310/91 pro obor stavebnictví, odvětví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Dne rozšířeno o obor ekonomika - ceny a odhady nemovitostí.

9 -9- Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /2014.