ZNALECKÝ POSUDEK. č. 59/12

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 59/12 o obvyklé ceně nemovitostí - bytové jednotky č. 226/7 v domě č.p. 225, 226 na pozemku p.č. st. 1393, st a pozemku p. č. st. 1393, st s příslušenstvím, zapsaných na LV číslo 9280, katastrální území Trutnov, obec Trutnov, okres Trutnov a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Hradecká Praha 3 Účel znaleckého posudku: Zjištění ceny nemovitostí pro exekuční řízení č.j. 132 EX 7796/10-31/Fe Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická Hranice telefon: zvh@atlas.cz, Znalecký posudek obsahuje 18 stran textu včetně titulního listu a včetně 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích,

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitostí - bytové jednotky č. 226/7 v domě č.p. 225, 226 na pozemku p.č. st. 1393, st a pozemku p. č. st. 1393, st s příslušenstvím, zapsaných na LV číslo 9280, katastrální území Trutnov, obec Trutnov, okres Trutnov a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Byt číslo 226/7 Adresa nemovitosti: Žižkova Trutnov Královéhradecký Trutnov Trutnov Trutnov Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel: Základní cena podle 28 odst. 1 písm. i) : 400,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti paní Mužíkové, tel Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne , LV číslo 9280, k.ú.trutnov - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - informace sdělené sousedkou z bytu v přízemí č.p paní Janou Potočkovou, tel skutečnosti a výměry zjištěné na místě dohoda vlastníků budovy o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k budově se vznikem vlastnictví jednotek ze dne kupní smlouva ze dne Vlastnické a evidenční údaje Mužík Petr Žižkova 226, Trutnov, Horní Předměstí, Věcná břemena: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná věcná břemena. Předkupní práva: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena předkupní práva. Nájemní vztahy: Z poskytnutých dokumentů nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob

3 V bytě se vyskytoval rodič vlastníka. Na nemovitostech vázne omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Mužík Petr Zástavní právo exekutorské Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitostí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti se nachází v centru obce v blízkosti frekventované komunikace v zástavbě bytových domů. Jedná se o samostatný bytový dům s byty na mírně svažitém pozemku. Dům má jedno podzemní podlaží a tři nadzemní podlaží s tím, že na severozápadní straně je ještě čtvrté nadzemní podlaží. Objekt byl postaven v roce 1926 a je napojen na vodovod, elektřinu, plyn a kanalizaci. Dům je v původním stavu. Příjezd je po zpevněné asfaltové komunikaci. Při prohlídce nebyl byt v plném rozsahu přístupný. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Bytová jednotka 226/7-3 -

4 B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Bytová jednotka 226/7 Popis: Oceňovaná bytová jednotka velikosti 1+1 se nachází ve 4. NP bytového domu. Vybavení bytu je standardní. Součástí jednotky je veškerá jeho vnitřní instalace (potrubí, rozvody vody, elektroinstalace, kanalizace, topení, apod., kromě stoupacích vedení včetně uzavíracích ventilů). Součástí jednotky je podlahová krytina, nenosné příčky, vnitřní dveře a okna nacházející se uvnitř jednotky, jakož i vnitřní strany vstupních dveří a vnějších oken. K vlastnictví jednotky dále patří spoluvlastnický podíl na společných částech budovy. Společnými částmi budovy jsou základy včetně izolací, svislé a vodorovné nosné a nenosné konstrukce, střecha včetně střešní krytiny a klempířských prvků, vchod, schodiště, chodby, společné prostory, okna a dveře přímo přístupné ze společných částí domu a ústících do společných částí domu (mimo dveří do jednotek), bleskosvod, rozvody kanalizace, elektřiny, tepla, společné televizní antény, domovní instalace, rozvody telekomunikací, vodoinstalační rozvody po hlavní uzávěr jednotky. S jednotkou je spojeno vlastnické právo v rozsahu spoluvlastnického podílu k pozemkům. Na objektu je prováděna pravidelná údržba. Bytová jednotka je opravená před cca 5 lety (koupelna, záchod, vytápění závěsným plynovým kotlem, topná tělesa, kuchyňská linka, podlahy) je standardně vybavena. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Ocenění příslušenství jednotky - pozemky: Pozemky Popis: Pozemky jsou zastavěny bytovým domem. Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č tabulka 1: - 4 -

5 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 50 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 50 % Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 50% + 10% * (100 % + 50%) 65,00 % Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 0,8320 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1390 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 400,- 1,00 2,1390 0, , ,568 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st , , ,54 nádvoří 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st , , ,67 nádvoří Stavební pozemky - celkem ,21 Pozemky - zjištěná cena = ,21 Kč Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky: Pozemky = ,21 Kč ,21 Kč Cena příslušenství - celkem: = ,21 Kč Vlastní ocenění jednotky: Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: Královéhradecký kraj, nad do obyvatel Stáří stavby: 86 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: kuchyň: 13,78 m 2 pokoj: 22,21 m 2 koupelna: 7,85 m 2 záchod: 1,39 m 2 chodba: 7,04 m 2 komora: 2,07 m 2-5 -

6 Započítaná podlahová plocha bytu: = 54,34 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklep: 9,79 m 2 půda: 16,38 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 26,17 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 54,34 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 26,17 m 2 * 0,10 = 2,62 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 56,96 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, II 0,00 sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,05 údržbou Koeficient stáří upraven o + 0,08 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stavby 5 let po celkové rekonstrukci: 1,08 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 10 * 1,08 = 1,270 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - výrobní objekty, sklady a II -0,03 distribuce bez výrazně škodlivých vlivů na okolí, frekventované silnice 4. Dopravní spojení - výborná dostupnost centra obce, centrum obce, III 0,02 výborné dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00-6 -

7 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,990 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je II -0,05 nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 1,270 * 0,990 * 0,950 = 1,194 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = ,- Kč/m 2 * 1,194 = ,78 Kč/m 2 CP = CU * PP = ,78 Kč/m 2 * 56,96 m 2 = ,07 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,07 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku: Zjištěná cena pozemku: ,21 Kč Spoluvlastnický podíl: / Hodnota spoluvlastnického podílu: ,21 Kč * / = ,99 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku ,99 Kč Bytová jednotka 226/7 - zjištěná cena = ,06 Kč - 7 -

8 C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Bytová jednotka 226/ ,10 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,10 Kč Celkem ,10 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,- Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Bytová jednotka 226/ ,10 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,10 Kč Celkem ,10 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč slovy: Jedenmiliontřistadevadesátpěttisícosmset Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitostí v současných cenách a cena nemovitostí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitostí 2. Porovnávací - 8 -

9 - porovnání oceňované nemovitosti s prodávanými nebo prodanými nemovitostmi 3. Výnosová - se používá u nemovitostí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitostí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery Prodej, byt 1+1, 48 m2 Cena: ,- Kč Adresa: Česká, Střední Předměstí Datum vložení: ID: Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: V bloku Vlastnictví: Osobní - 9 -

10 Zástavba: Obytná Typ domu: Patrový Podlaží počet: 3 včetně 1 podzemního Podlaží umístění: 1.podlaží Plocha užitná: 48 m2 Plocha podlahová: 42 m2 Plocha pozemku: 414 m2 Sklep: 6 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon, Internet, Satelit Elektřina: 230V Doprava: Vlak, Silnice, MHD, Autobus Komunikace: Betonová Popis: Prodáme byt 1+1 (2+kk)v přízemí ve starší cihlové zástavbě v centru Trutnova v ulici Česká. Byt je v osobním vlastnictví. Podlahová plocha celkem je 48m2. Byt je po částečné rekonstrukci - veškeré rozvody (vody, el., topení, odpady), nově koupelna, podlahové krytiny. Dispozice: vstupní předsíň, koupelna s WC (sprchový kout), obytná kuchyň, velký obývací pokoj s možností změny dispozice. K bytu patří sklep, společné půdní prostory a pozemek ve dvoře za domem. 2. Prodej, byt 2+kk, 57 m2 Cena: ,- Kč včetně provize, bez poplatků Poznámka k ceně: cena včetně provize Adresa: Švábenicova, Horní Předměstí Datum vložení: Datum aktualizace: ID zakázky: Stav: Rezervováno Budova: Cihlová

11 Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží počet: 5 Podlaží umístění: 1.podlaží Plocha užitná: 57 m2 Plocha podlahová: 57 m2 Sklep: Ano Parkovací stání: 4x Popis: Naše společnost Vám zprostředkuje prodej bytu 2+kk v 1. zvýšeném NP cihlového domu nedaleko centra. Cihlový dům je v zahradě, za domem nájemníci užívají zatravněný dvůr. Na domě nová izolace a podezdívka, komíny, okapy, nová plastová okna a nový vchod. Střecha je v dobrém stavu. Klidní starší nájemníci. Byt o výměře 44m^(2) má 2 pokoje, prostornou chodbu s vestavěnou skříní, komoru, koupelnu s WC. V prvním pokoji je nové lino, kuchyňský kout s linkou. I v druhém pokoji je velké nové okno na východ a koberec. K bytu patří sklep 7m^(2) a půda 7m^(2). Topení i teplá voda je ohřívána plynovým kotlem. Náklady na bydlení 1850,- Kč předpis plateb + plyn a elektřina (cca 1500,-Kč). V domě nájemníci užívají sušárnu a kočárkárnu. Parkování u domu. Výborná dostupnost, několik minut chůze do centra města. Po případném uzavření rezervační smlouvy obdržíte zdarma informační SMS systému. Ev. číslo: Prodej, byt 2+1, 57 m2 Cena: ,- Kč včetně provize, bez poplatků Poznámka k ceně: cena včetně provize Adresa: Zámečnická, Střední Předměstí Datum vložení: Datum aktualizace: ID zakázky: Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží počet: 3 Podlaží umístění: 1.podlaží Plocha užitná: 57 m2 Plocha podlahová: 57 m2-11 -

12 Sklep: Ano Popis: Naše společnost Vám zprostředkuje prodej bytu 2+1 v Trutnově Stř. Předměstí. K bytu náleží 2xsklep. Jádro zděné, koupelna s vanou. Byt je vyklizený, připravený k nastěhování. Výhled do zeleně, klidná lokalita v centru města. Velice nízké náklady na bydlení. Občanská dostupnost dobrá, vybavenost veškerá. Po případném uzavření rezervační smlouvy obdržíte zdarma informační SMS systému. Ev. číslo: Vyhodnocení porovnávací metody: Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitostmi navrhuji cenu nemovitostí cca ,- Kč. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi: Ocenění nemovitostí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitostí a závady váznoucí na nemovitosti. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Mužík Petr Zástavní právo exekutorské Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitostí ,- Kč

13 slovy: Osmsettisíc Kč Uvedenou cenou se rozumí cena včetně příslušné sazby daně z přidané hodnoty. Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitostmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že daná nemovitost má tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích, Zdeněk Vašíček Teplická Hranice telefon: zvh@atlas.cz, D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 59/12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 59/

14 E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -