Okres:Hradec Králové Obec :Nechanice ZNALECKÝ POSUDEK č.3522/278/2013 ODHAD OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI objektu rodinného domu č.p.30 s příslušenstvím a pozemky v k.ú.suchá u Nechanic a obci Nechanice, okres Hradec Králové Objednavatel posudku: LORD spol. s r.o. Hořická 976 500 02 Hradec Králové Účel posudku: zjištění obvyklé ceny Předpis pro ocenění: zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku Posudek vypracoval: Ing.Jiří Vyhnálek Sekaninova 408, 500 11 Hradec Králové Mobil 732 459 996 Posudek obsahuje 6 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve 2 vyhotoveních. Výtisk č.: V Hradci Králové dne 12.září 2013. 1
A.Podklady pro ocenění: a)list vlastnictví č.20 pro k.ú.suchá u Nechanic, okres Hradec Králové ze dne 12.8.2013, vyhotoveno dálkovým přístupem b)zákon č.151/1997 Sb. o oceňování majetku List vlastnictví č.20 pro k.ú.suchá u Nechanic, okres Hradec Králové ze dne 12.8.2013 Vlastnické právo: Srnská Eva, Suchá 30, 503 15 Nechanice B.Další údaje: Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: -------------------------------------------------- Ocenění nemovitosti bylo provedeno dle podkladů, které dodal objednatel posudku. Vstup do objektu nebyl umožněn, vybavení objektu se uvažuje jako standardní. Datum k němuž se ocenění provádí: --------------------------------- Ocenění nemovitosti je provedeno ke dni 14.srpna 2013. Stručný popis oceňované nemovitosti: ------------------------------------ Předmětná nemovitost je rodinný dům č.p.30 s příslušenstvím v k.ú.suchá u Nechanic a obci Nechanice, okres Hradec Králové, který je umístěn v severní zastavěné, stavebně nesrostlé části obce Suchá u komunikace procházející obcí. Město Nechanice se nachází na území okresu Hradec Králové a náleží pod Královéhradecký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Hradec Králové. Obec Nechanice se rozkládá asi sedmnáct kilometrů západně od centra Hradce Králové. Trvalý pobyt na území tohoto malého města má nahlášeno asi 2300 obyvatel. Nechanice se dále dělí na osm části, konkrétně to jsou: Komárov, Lubno, Nechanice, Nerošov, Sobětuš, Staré Nechanice, Suchá a Tůně. Školáci mají v obci možnost navštěvovat základní školu vyššího stupně a pro předškolní děti je zde mateřská škola. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Nechanice má ordinaci jeden praktický lékař a jeden zubař. Kromě toho je v zde umístěn i domov důchodců. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž policejní stanice a poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Město Nechanice leží v průměrné výšce 239 metrů nad mořem. První zmínku o obci nalezneme v historických pramenech v roce 1228. Celková katastrální plocha obce je 3001 ha, z toho orná půda zabírá 52%. Pětina katastru obce je osázena lesním porostem. Vzhledem k geografické poloze bychom nalezli v obci velmi málo ploch s travním porostem. Jedná se o samostatně stojící rodinný dům. Okolní zástavbu tvoří převážně rodinné domy. Jedná se o objekt rodinného domu s příslušenstvím, který je užíván s různými úpravami přibližně z roku 1929. K nemovitosti patří kopaná studna, venkovní úpravy a pozemky. Objekt je napojen na elektrorozvod, vodovodní přípojku, plynovodní 2
přípojku, kanalizace do žumpy, pozemky jsou oploceny. Příjezd po asfaltové komunikaci. Objekt se nachází na st.p.č.35 o výměře 303 m2. Dále k objektu náleží p.č.635/16 ostatní plocha, manipulační plocha o výměře 69 m2. Tyto pozemky tvoří jednotný funkční celek s objektem rodinného domu. Rodinný dům č.p.30 Jedná se o jednopodlažní, nepodsklepený zděný objekt obdélníkového půdorysu se sedlovou a pultovou střechou. Jedná se o samostatně stojící rodinný dům. Dispozice objektu: 1.NP.: vstup, kuchyň, chodba, 3 obytné místnosti, spíž. Podkroví: půdní prostor. Objekt má průměrnou údržbu a je užíván s různými úpravami přibližně od roku 1929. V roce 2000 byla provedena nová střešní krytina a byl přistaven vstup s pultovou střechou. Údržba objektu je průměrná. Půdorysné rozměry objektu 14,2 m x 7,1 m a 4,3 m x 1,9 m. Základové pasy s hydroizolací, obvodové nosné zdivo, stropy dřevěné trámové s rovným podhledem, střecha sedlová a pultová, krytina tašková, krov dřevěný, schody dřevěné, klempířské konstrukce Lindab, vnitřní a venkovní omítky vápenné, okna dřevěná dvojitá, dveře dřevěné, podlahy betonové, prkenné, sololit, keramická dlažba, PVC, vnitřní obklady keramické, vytápění objektu ÚT s kotlem na plyn, rozvod vody studené a teplé, příprava TUV el.bojler, el. instalace 220,380 V, vana, umyvadlo, záchod splachovací, kuchyňská linka, sporák. Vybavení objektu je uvažováno jako standardní. Objekt rodinného domu je připojen na inženýrské sítě. Stav objektu je průměrný, odpovídá jeho stáří a provedeným rekonstrukcím a modernizacím. Nemovitost byla na žádost objednatele oceněna bez místního šetření, pouze na základě informací od objednatele ocenění. Movité věci a zařizovací předměty nejsou předmětem tohoto ocenění. Určení obvyklé ceny objektu rodinného domu č.p.30 s příslušenstvím a pozemky v k.ú.suchá u Nechanic a obci Nechanice, okres Hradec Králové. 1. Cena obvyklá -------------------- Znaleckým úkolem je určení obvyklé ceny. Dle zákona o oceňování majetku se cenou obvyklou rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Při tom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Alternativou je definice mezinárodní asociace TeGoVA, která říká, že tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalosti, opatrně a z vlastní vůle. Pro účely tohoto ocenění se obvyklou tržní cenou, obvyklou cenou a tržní cenou bude rozumět shodně taková cena, která odpovídá výše uvedeným definicím. 2. Popis způsobu ocenění ------------------------------- 3
Odhad obvyklé ceny nemovitosti bude proveden na základě cen zjištěných metodou porovnávací. 3. Porovnávací metoda ---------------------------- Pro tento účel ocenění se nejlépe hodí porovnávací metoda. Východiskem pro tuto metodu je zjištění realizovaných cen stejných nebo obdobných nemovitostí. Dále se obecně porovnává oceňovaná nemovitost s jinou obdobnou nemovitostí nebo obdobnými nemovitostmi z hlediska obsahu, funkce, regionální příslušnosti, času a vybavenosti. Obsahem se rozumí zejména velikost, rozsah a stavebně technické vlastnosti, funkční charakter a užitné vlastnosti celku a jeho dílčích částí, regionální příslušností vazby na geografické, demografické a ekonomické faktory lokality a tržního segmentu, časem zejména čas realizace prodeje, současné cenové trendy a ekonomická životnost oceňovaného objektu a vybaveností kvalitativní a kvantitativní zhodnocení příslušenství dílčích částí celku. Při tomto porovnání je odhadnut vliv těchto faktorů na výši ceny oceňované nemovitosti oproti srovnávaným. 4. Porovnávací metoda - porovnání ------------------------------------------- Pro účely porovnávací metody byly nalezeny srovnatelné nemovitosti: Rodinný dům, Nechanice, Nerošov, cena 1 350 000,- Kč Prodej částečně zrekonstruovaného rodinného domu 5+1 v klidné části obce Nerošov (5 km od Nechanic, 8 km Hořic a 20 km od Hradce Králové), okr. Hradec Králové; pozemek celkem 519 m2, zastavěná plocha 219 m2, užitná plocha 160 m2; Dispozice: Přízemí: zádveří, chodba, kotelna, 5 obytných místností (2 místnosti v rekonstr. se samostatným vstupem), kuchyňský kout, šatna, koupelna (rohová vana, WC). Podkroví: prostorná půda (možnost vestavby), topení: lokální TP nebo plyn. Waw. IS: studna, obecní vodovod, elektro, plyn, septik. Nově: plastová okna, podlahy, rozvody elektřiny, topení + radiátory, zateplení (fasáda k dokončení), dveře, vrata na el. pohon, zámková dlažba Na objekt navazuje prostorná stodola. Pěkné, klidné bydlení. Dobrá dostupnost do okolních měst. 4
Rodinný dům, Nechanice, cena 990 000,- Kč Nabízíme řadový RD 4+1 v hledané lokalitě obci Nechanice. V přízemí 2 obytné místnosti,wc, koupelna,v podkroví 2 místnosti a vstup na půdu. Dům se nachází téměř v centru obce výhodná pozice blízká dostupnost veškeré občanské vybavenosti např. Lékaři, škola, školka, Obecní úřad, pošta také velmi dobré autobusové spojeni na Hradec Králové cca 14km Nový Bydžov cca 13km. Na pozemku vlastní studna. Topit lze akumulačními kamny nebo tuhými palivy, plyn na hranici pozemku. Rodinný dům, Nechanice, cena 1 130 000,- Kč Prodej řadového rodinného domu v klidné části Nechanic. Dům je o dispozici 3+1, z 1/2 podsklepený. Vytápění elektrokotlem a kotlem na tuhá paliva, veřejná kanalizace, voda obecní i vlastní studna. Za domem je malá zahrádka s kůlnou a prádelnou. Dům je před rekonstrukcí. Celková plocha 241 m2. Občanská vybavenost v místě. Odhad ceny obvyklé oceňované nemovitosti činí 1 000 000,- Kč 5
Tato zjištěná cena dle názoru znalce plně postihuje základní charakteristiky oceňované nemovitosti a je možné ji považovat za reálný odhad ceny obvyklé. 5. Závěrem --------------- Pro odhad ceny obvyklé nemovitosti byly použity nejen podklady o oceňované nemovitosti a jejich vazby na vlastnictví a využitelnost, ale byly dále obecně zkoumány územní vlivy lokality, ve které se oceňovaná nemovitost nachází. Zjištěná cena úměrně odpovídá známým a zjištěným skutečnostem. Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové č.j. Spr. 1943/87 ze dne 29.2.1988 pro základní obor Stavebnictví pro odvětví stavby obytné, stavby průmyslové a stavby zemědělské a stavební materiál, č.j. Spr. 5116/2002 ze dne 1.10.2003 pro základní obor Ekonomika odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí. Jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký úkon je zapsán pod poř. č.3522/278/2013 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu - faktury č.299/2013. V Hradci Králové dne 12.září 2013. razítko a podpis 6
List vlastnictví č.20 pro k.ú.suchá u Nechanic, okres Hradec Králové 7
Kopie katastrální mapy pro pro k.ú.suchá u Nechanic, okres Hradec Králové 8
Fotodokumentace nemovitosti: 9
Mapa 10