UNIVERZITA KARLOVA V PRAZE Právnická fakulta

UNIVERZITA KARLOVA V PRAZE Právnická fakulta Katedra občanského práva Odstoupení od smlouvy se zaměřením na odstoupení od smlouvy o převodu nemovitostí v komparaci s britskou právní úpravou Diplomová práce Dorota Lacinová Vedoucí diplomové práce: Prof. JUDr. Jiří Švestka, DrSc. Praha, červen 2009

Prohlášení Prohlašuji, že jsem předkládanou diplomovou práci vypracovala samostatně za použití zdrojů a literatury v ní uvedených. V Praze dne 30. června 2009 Dorota Lacinová

Poděkování Úvodem bych chtěla poděkovat vedoucímu diplomové práce Prof. JUDr. Jiřímu Švestkovi, DrSc., za odborné vedení a poskytnuté rady. Dále bych chtěla poděkovat své rodině a svému příteli za klidné zázemí a podporu v průběhu celého studia. V Praze dne 30. června 2009 Dorota Lacinová

Obsah Úvod...1 1 Odstoupení od smlouvy...3 1.1 Zvláštní případy odstoupení od smlouvy...6 1.2 Smluvní výhrada odstoupení od smlouvy ( 497 občanského zákoníku)...7 1.3 Zrušení smlouvy dohodou stran...8 2 Exkurz k úpravě institutu odstoupení od smlouvy v obchodním právu...9 3 Odstoupení od smlouvy o převodu nemovitostí...11 3.1 Právní následky odstoupení od smlouvy o převodu nemovitostí...11 3.2 Varianty výkladu ustanovení 48 odst. 2 ObčZ...12 3.2.1 První výkladová varianta obligační a věcněprávní účinky odstoupení od smlouvy...13 3.2.2 Druhá výkladová varianta obligační účinky odstoupení od smlouvy...13 3.2.3 Posouzení obou výkladových variant test principem proporcionality...14 3.3 Vývoj judikatury na poli účinků odstoupení od smlouvy o převodu nemovitostí...15 3.4 Účinky odstoupení od smlouvy o převodu nemovitostí z pohledu odborné literatury...16 3.4.1 Dohoda o vydání nemovitosti...16 3.4.2 Žaloba na plnění...17 4 Právní následky odstoupení od smlouvy o převodu nemovitostí v případě, že nabyvatel ještě před odstoupením převedl nemovitost na třetí osobu...18 4.1 Výklad Nejvyššího soudu České republiky...18 4.2 Výklad Ústavního soudu České republiky...19 4.3 Vývoj judikatury na poli účinků odstoupení od smlouvy o převodu nemovitostí na vlastnické právo třetí osoby...20 4.3.1 Právní názor senátu č. 22 Nejvyššího soudu ČR: rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 1186/98...20 4.3.2 Odlišný právní názor: stanovisko Nejvyššího soudu ČR sp. zn. Cpjn 38/98...20 4.3.3 Potvrzení právního názoru senátu č. 22 Nejvyššího soudu ČR: nález Ústavního soudu ČR sp. zn. II. ÚS 77/2000...21 4.3.4 Potvrzení původního stanoviska: stanovisko Nejvyššího soudu ČR sp. zn. Cpjn 201/2005...22 4.3.5 Opětovné potvrzení stanoviska: rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 31 Cdo 2808/2004...25 4.3.6 Zamítnutí návrhu na zrušení ust. 48 odst. 2 obč. zák.: nález Ústavního soudu ČR sp. zn. Pl. ÚS 78/06...29 4.3.7 Dobrá víra třetí osoby: rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 31 Cdo 3177/2005. 31 4.3.8 Kritický pohled na rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 31 Cdo 3177/2005...33 4.4 Účinky odstoupení od smlouvy o převodu nemovitostí na vlastnické právo třetí osoby z pohledu právní teorie...36

4.4.1 Obligačněprávní účinky smlouvy o převodu nemovitostí...37 4.4.2 Následky odstoupení od smlouvy bezdůvodné obohacení...37 4.4.3 Možnost zajištění pohledávky převodce věcněprávními prostředky...38 4.4.4 Význam evidence právních vztahů k nemovitostem...39 5 Dobrá víra a katastr nemovitostí modifikace zásady materiální publicity...40 5.1 Zásada materiální publicity...41 5.2 Modifikovaná zásada materiální publicity...41 6 Úprava odstoupení od smlouvy v návrhu nového občanského zákoníku...42 7 Odstoupení od smlouvy v právní úpravě Anglie a Walesu...45 7.1 Odstoupení od smlouvy z důvodu uvedení v omyl...45 7.2 Odstoupení od smlouvy pro porušení smluvní povinnosti...46 7.3 Smlouva o převodu nemovitosti v právu Anglie a Walesu...47 7.4 Zhodnocení právní úpravy odstoupení od smlouvy v Anglii a Walesu a její srovnání s českou právní úpravou...49 Závěr...51 Seznam zkratek...56 Použitá literatura...57 Summary...58 Klíčová slova...61

Úvod Smlouva představuje jeden z ústředních institutů závazkového práva. Jedná se o dvoustranný, resp. vícestranný právní úkon, pro který v zásadě platí, že jej nelze měnit bez souhlasu jeho stran. 1 Tento požadavek je vyjádřením zásady uplatňující se v soukromém právu, zásady dodržování smluv (pacta sunt servanda), a významně přispívá k posilování právní jistoty smluvních stran závazkových právních vztahů. V praxi však mnohdy dochází k porušování stranami uzavřených smluv, ať již pro nemožnost dostát smluvnímu závazku (např. změní-li se finanční situace subjektu), nebo pro neochotu účastníka smlouvy. Občanské právo pro tyto případy stanoví právní prostředky, které napomáhají realizovat zásadu pacta sunt servanda. Jedním z těchto prostředků je institut odstoupení od smlouvy, jehož uplatněním dochází k zániku smluvního vztahu jednostranným právním úkonem oprávněného účastníka. Zvláštní význam je přikládán odstoupení od smlouvy o převodu nemovitosti, podle které bylo již vloženo vlastnické právo pro nabyvatele do katastru nemovitostí. Tato problematika je již mnoho let předmětem rozsáhlé diskuze na úrovni soudní praxe i právní teorie, jež vedla k utvoření dvou protichůdných pohledů na účinky odstoupení od smlouvy o převodu nemovitostí. Jedná se o to, zda se již samotným právním úkonem odstoupení od smlouvy obnovuje vlastnické právo původního vlastníka, nebo zda se odstoupením od smlouvy pouze ruší smluvní vztah mezi stranami a ke zpětnému přechodu vlastnického práva dochází až na základě jiné právní skutečnosti. Konflikt těchto dvou přístupů k řešení právních následků odstoupení od smlouvy o převodu nemovitostí má velký význam především pro třetí osoby jednající v dobré víře v zápisy provedené v katastru nemovitostí. Cílem diplomové práce je poukázat na názorovou nejednotu ohledně účinků odstoupení od smlouvy o převodu nemovitostí a pokusit se nalézt východisko s pomocí metody právní komparace srovnání s právní úpravou odstoupení od smlouvy ve Velké Británii, konkrétně v právním řádu Anglie a Walesu. 1 493 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. 1

Práce se zpočátku věnuje institutu odstoupení od smlouvy tak, jak jej vymezuje občanské právo, a po stručném exkurzu k úpravě tohoto institutu v obchodním právu přechází k hlavnímu tématu, jímž je odstoupení od smlouvy o převodu nemovitostí. Zabývá se oběma přístupy k řešení účinků odstoupení od smlouvy, a to jak z pohledu soudní praxe, tak z pohledu právní teorie. Předmětem následující obsáhlé části práce jsou právní následky odstoupení od smlouvy o převodu nemovitostí v situaci, kdy nabyvatel ještě před odstoupením nemovitost převedl na třetí osobu. Práce se věnuje vývoji rozhodovací praxe soudů a přístupu odborné literatury ke zkoumané problematice. V širší souvislosti se práce zabývá tím, do jaké míry současná platná právní úprava chrání dobrou víru toho, kdo jedná při nabývání nemovitosti v pravdivost a úplnost zápisů v katastru nemovitostí. Další kapitolu představuje úprava institutu odstoupení od smlouvy v současnosti projednávaném návrhu nového občanského zákoníku. Poslední kapitola se věnuje právní úpravě odstoupení od smlouvy v Anglii a Walesu, včetně jejího zhodnocení a srovnání s českou právní úpravou. Text diplomové práce je ukončen ke dni 30. června 2009. 2

1 Odstoupení od smlouvy Podstatou odstoupení od smlouvy je jednostranný adresovaný právní úkon oprávněného účastníka, jehož výsledkem je zmaření účinků smlouvy. Základním ustanovením, upravujícím odstoupení od smlouvy podle zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen občanský zákoník nebo zkráceně jen obč. zák. či ObčZ ), je 48 ObčZ, který zní: 48 (1) Od smlouvy může účastník odstoupit, jen jestliže je to v tomto zákoně stanoveno nebo účastníky dohodnuto. (2) Odstoupením od smlouvy se smlouva od počátku ruší, není-li právním předpisem stanoveno nebo účastníky dohodnuto jinak. Jedná se o obecné ustanovení, které tvoří rámec k ustanovením v dalších částech občanského zákoníku, vypočteným níže. Vzhledem k uplatňující se zásadě dodržování smluv (pacta sunt servanda) lze od smlouvy odstoupit jen tehdy, pokud tuto možnost pro konkrétní případ přiznává zákon nebo pokud se smluvní strany na možnosti odstoupení dohodnou přímo ve smlouvě ( 48 odst. 1). Takto lze sjednat odstoupení od smlouvy pro kteroukoli zúčastněnou stranu daného smluvního vztahu, eventuálně pro obě smluvní strany, a to z jakékoli předem dohodnuté příčiny, nebo i bez uvedení příčiny, a za jakýchkoli smluvených podmínek (s ohledem na ustanovení 3 odst. 1 a 39 ObčZ). Občanský zákoník počítá s možností odstoupení od vadné smlouvy (např. 49), i s případem odstoupení od smlouvy, která nevykazuje žádné vady (obecně 48, konkrétně např. 53 odst. 7, 497 či 642 odst. 1). Pokud jde o odstoupení od vadné smlouvy, odstoupit lze pouze od části smlouvy, která je postižena vadou, ovšem za předpokladu, že část, která má zůstat v platnosti, tvoří samostatný celek. Odstoupit od vadné smlouvy přitom může jen dotčený subjekt smlouvy, a to pouze tehdy, pokud závazek, s jehož nesplněním je možnost odstoupení spojena, dosud trvá. 2 2 HENDRYCH, Dušan, et al. Právnický slovník. 2. rozš. vyd. Praha : C. H. Beck, 2003. 1340 s., 1 CD-ROM. ISBN 80-7179-740-5. 3

Důsledkem odstoupení od smlouvy je dle 48 odst. 2 ObčZ zrušení smlouvy, a to od počátku (ex tunc), pokud ovšem právní předpis nebo dohoda účastníků nestanoví jinak. Ruší-li se odstoupením smlouva ex tunc, výsledkem je zánik práv a povinností smluvních stran, takže se každá strana zrušeného smluvního vztahu vrací do svého předsmluvního právního postavení; obě strany zrušené smlouvy jsou tedy v takovém postavení, jako kdyby žádná smlouva uzavřena nebyla. Pokud na takto zrušenou smlouvu nebylo ještě plněno, závazek plnit odpadá. Pokud však již plněno bylo, pak odstoupením od smlouvy se subjekty zrušené smlouvy vzájemně vypořádají podle zásad o bezdůvodném obohacení ( 457, 451 n. ObčZ), pokud zvláštní právní úprava nestanoví jiná pravidla vypořádání. Účinky odstoupení od smlouvy jsou definitivní, občanský zákoník nepřipouští konvalidaci nebo ratihabici. Odstoupení od smlouvy se v souladu s 45 odst. 1 obč. zák. stává perfektní tím, že projev o odstoupení dojde do dispoziční sféry druhého účastníka. Účinky odstoupení od smlouvy přitom nastávají automaticky, aniž by o jejich nastoupení rozhodoval druhý účastník nebo soud. Jelikož je odstoupení od smlouvy právním úkonem, musí splňovat náležitosti platného právního úkonu, stanovené v 37 ObčZ; od smlouvy tedy musí být pod sankcí neplatnosti odstoupeno svobodně a vážně, určitě a srozumitelně. Soud může pouze zkoumat (často jako předběžnou otázku), zda právní úkon, kterým oprávněný účastník odstoupil od smlouvy, splňuje stanovené náležitosti či nikoli. 3 Odstoupení od smlouvy přitom musí být spolehlivě zjištěno. Fakt, že spolukontrahent mohl z okolností případu seznat, že byla projevena vůle od smlouvy odstoupit, sám o sobě podle soudní praxe nezpůsobuje účinky dojití tohoto projevu vůle. Naopak soudní praxe výkladem 35 odst. 2 obč. zák. dovodila, že obsahuje-li smlouva pojem zrušení smlouvy nebo storno smlouvy, nikoli tedy termín odstoupení od smlouvy, strany tímto smluvily možnost odstoupit od smlouvy; pojem zrušení smlouvy je totiž občanským zákoníkem běžně užíván (srov. např. 48 odst. 2, 457, 507 odst. 1, 518, 648 odst. 2 ObčZ). 4 Teorie i soudní praxe se shodují v tom, že odstoupit lze pouze od 3 Podle rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 30 Cdo 2781/99, publikovaném v časopise Soudní rozhledy, 2003, č. 11, okolnost, že kupující po projevu vůle směřujícím k odstoupení od smlouvy předmět kupní smlouvy dále užíval, není sama o sobě způsobilá závěru, že projev vůle kupujícího nebyl vážný. Jestliže však kupující po platném odstoupení od smlouvy předmět smlouvy dále užíval, přichází v úvahu jeho odpovědnost ve smyslu 451 ObčZ, neboť věc užíval, ačkoli již nebyl jejím vlastníkem. Navíc pokud osoba odstupující od smlouvy nechtěla odstoupením způsobit právní následky, právní úkon odstoupení od smlouvy není neplatný pro nedostatek vážnosti (k vnitřní výhradě se nepřihlíží). 4 Srov. např. rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 25 Cdo 1272/2000 nebo rozhodnutí Ústavního 4

smlouvy, která byla platně uzavřena. Smlouva tedy musí splňovat všechny náležitosti kladené občanským zákoníkem na platný právní úkon. Nedostatky, pro které se oprávněný subjekt rozhodne odstoupit od platně uzavřené smlouvy (např. neplnění ani v dodatečně poskytnuté přiměřené lhůtě, poskytnutí nekvalitního předmětu plnění), vznikly až později v průběhu trvání smluvního vztahu. Tím se odstoupení do smlouvy odlišuje od neplatné smlouvy (absolutně či relativně), kde důvod neplatnosti spadá do samého počátku právního vztahu mezi smluvními stranami; smlouva tento vztah zakládající postrádá základní náležitosti kladené objektivním občanským právem na platný právní úkon. 5 Zákon pro odstoupení od smlouvy nevyžaduje žádnou zvláštní formu, odstoupit je tedy možné písemně i ústně. Byla-li však sama smlouva uzavřena písemně, i odstoupení od ní musí být písemné ( 40 odst. 2 ObčZ). Odstoupení od smlouvy je právem, nikoli povinností. Proto v případě, kdy zákon nebo dohoda přiznává účastníkovi možnost odstoupit od smlouvy, může se oprávněný rozhodnout, zda od smlouvy odstoupí a způsobí tak její zrušení, nebo zda svého práva nevyužije a setrvá ve smluvním vztahu. Ujednání subjektů vylučující možnost jednostranného odstoupení od smlouvy je v rozporu s dobrými mravy, a tudíž neplatné ( 39 ObčZ). Jelikož jde o výkon práva, nemůže být odstoupení od smlouvy kvalifikováno jako porušení smluvní povinnosti. Ujednání o smluvní pokutě pro případ odstoupení od smlouvy je tedy v rozporu s účelem smluvní pokuty, a jako takové neplatné pro rozpor s účelem zákona ( 39 ObčZ). 6 Právo odstoupit od smlouvy je majetkovým právem, a proto podléhá promlčení ( 100 a násl. ObčZ). Promlčecí doba je obecná tříletá. Projev o odstoupení musí nejpozději do skončení promlčecí lhůty (či někdy z povahy věci prekluzivní lhůty např. 53 odst. 7, 57 odst. 1, 3 obč. zák.) dojít do dispoziční sféry adresáta. Namítneli dlužník důvodně promlčení tohoto práva věřitele, účinky odstoupení vůči němu soudu ČR sp. zn. IV. ÚS 276/99 či sp. zn. IV. ÚS 182/01. 5 Srov. ŠVESTKA, Jiří, et al. Občanský zákoník: komentář. 1. vyd. Praha : C. H. Beck, 2009. 2 sv. (1373, 1375 s.). Velké komentáře. ISBN 978-80-7400-108-6. Dále srov. rozhodnutí Ústavního soudu ČR sp. zn. IV. ÚS 182/01. 6 Srov. ŠVESTKA, Jiří, et al. Občanský zákoník: komentář. 1. vyd. Praha : C. H. Beck, 2009. 2 sv. (1373, 1375 s.). Velké komentáře. ISBN 978-80-7400-108-6. Dále srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 3 Cdon 1398/96, publikovaný v časopise Právní rozhledy, 1999, č. 4, s. 204, nález Ústavního soudu ČR sp. zn. IV. ÚS 276/99, nebo rozhodnutí Ústavního soudu ČR sp. zn. IV. ÚS 182/01. Na druhou stranu Nejvyšší soud ČR se v rozhodnutí sp. zn. 25 Cdo 1272/2000 přípustností sjednání smluvní pokuty pro případ odstoupení od smlouvy vůbec nezabýval, ač toto ujednání tvořilo součást ujednání o možnosti odstoupit od smlouvy, která byla mezi účastníky sporná. 5

nenastanou. 7 Odstoupením od smlouvy není dotčeno právo na náhradu škody ( 420 n. ObčZ). Pokud jde o nárok na smluvní pokutu ( 544 n. ObčZ), jedná se o akcesorický nárok, který v důsledku odstoupení od smlouvy zaniká. Jestliže však nárok na smluvní pokutu vznikl ještě předtím, než byla smlouva zrušena odstoupením, tento nárok trvá. Nárok na smluvní pokutu i právo na zrušení smlouvy odstoupením jsou v tomto případě důsledkem porušení smlouvy. Zatímco odstoupením od smlouvy realizuje smluvní strana svou vůli nebýt nadále účastníkem závazkového právního vztahu, v němž druhá strana neplní své povinnosti, uplatněním práva na smluvní pokutu takové jednání druhé smluvní strany sankcionuje. Z toho logicky vyplývá, že odstoupení od smlouvy nemá na již existující nárok na zaplacení smluvní pokuty vliv. Porušením smlouvy vznikl mezi smluvními stranami nový, dosud neexistující a původní smlouvou bez dalšího nezaložený, právní vztah, který již nemá k původnímu smluvnímu závazku akcesorickou povahu a na jehož existenci nemá zánik původního závazku vliv. 8 1.1 Zvláštní případy odstoupení od smlouvy Častým případem odstoupení od smlouvy je odstoupení věřitelem z důvodu prodlení dlužníka dle 517 odst. 1 občanského zákoníku, který zní: Dlužník, který svůj dluh řádně a včas nesplní, je v prodlení. Jestliže jej nesplní ani v dodatečné přiměřené lhůtě věřitelem mu poskytnuté, má věřitel právo od smlouvy odstoupit; jde-li o plnění dělitelné, může se odstoupení věřitele za těchto podmínek týkat i jen jednotlivých plnění. Soudní praxe dospěla k závěru, že délku dodatečné přiměřené lhůty ke splnění určuje věřitel. Tato lhůta musí být přiměřeně dlouhá k tomu, aby dluh bylo možno vůbec splnit, může být však kratší než lhůta objektivně potřebná nebo obvyklá k poskytnutí plnění věřiteli. Po jejím uplynutí je věřitel oprávněn od smlouvy odstoupit, aniž by musel dlužníka vyzývat k plnění, popř. mu sdělovat délku dodatečné lhůty ke splnění. Pokud mu již délku dodatečné přiměřené lhůty oznámil, může ji pouze 7 Např. rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 33 Odo 755/ 2001, sp. zn. 33 Odo 633/2003 či sp. zn. 30 Cdo 2047/2006. 8 Srov. ŠVESTKA, Jiří, et al. Občanský zákoník: komentář. 1. vyd. Praha : C. H. Beck, 2009. 2 sv. (1373, 1375 s.). Velké komentáře. ISBN 978-80-7400-108-6. Dále srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 33 Odo 131/2003, publikovaný v Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu, C. H. Beck Praha, pod C 2029, svazek 26. 6

prodlužovat, nikoli zkrátit. 9 Zvláštní případ tvoří tzv. fixní smlouvy dle 518 obč. zák., u kterých je stanovena přesná doba plnění a ze smlouvy nebo z povahy věci vyplývá, že na opožděném plnění nemůže mít věřitel zájem. Tyto smlouvy se v případě prodlení dlužníka automaticky ze zákona od počátku ruší (pokud věřitel neoznámil dlužníkovi bez zbytečného odkladu, že na plnění trvá), aniž by věřitel musel poskytovat dlužníkovi dodatečnou přiměřenou lhůtu k plnění a aniž by musel od smlouvy odstupovat. 10 1.2 Smluvní výhrada odstoupení od smlouvy ( 497 občanského zákoníku) Zvláštním případem je tzv. smluvní výhrada odstoupení od smlouvy upravená v 497 občanského zákoníku. Podle tohoto ustanovení si každý z účastníků může vymínit odstoupení od smlouvy a sjednat pro ten případ odstupné. Takové ujednání představuje vedlejší úmluvu, která předpokládá platnou smlouvu hlavní, a je přípustné v každé smlouvě, pokud to zákon nevylučuje ( 2 odst. 3 ObčZ) a pokud není v rozporu s dobrými mravy ( 3 odst. 1 ObčZ). Oprávnění odstoupit od smlouvy může být vymíněno pro obě smluvní strany nebo jen pro jednu stranu. Může být vázáno na porušení konkrétní povinnosti vyplývající ze smlouvy nebo na určitou okolnost, ale je možné sjednat také odstoupení od smlouvy bez uvedení důvodů. Výhradu odstoupení lze přitom sjednat již při uzavření smlouvy nebo i později za doby trvání smlouvou založeného závazkového právního vztahu. Odstupné představuje způsob odškodnění pro druhou smluvní stranu a může být sjednáno v peněžitém plnění (s určením jeho výše) či v plnění nepeněžitém (s určením jeho druhu). Pouze a jen v těchto případech se uplatní věta druhá 497: Kdo smlouvu splní alespoň zčásti nebo přijme třeba jen částečné plnění, nemůže již od smlouvy odstoupit, ani poskytne-li odstupné. 11 Toto ustanovení však nevylučuje možnost sjednat výhradu odstoupení od zbývající nesplněné části smlouvy i poté, co již bylo částečně podle smlouvy plněno. 12 Právo na vymíněné odstoupení od smlouvy se sjednáním odstupného se podle soudní praxe stejně jako 9 Viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 30 Cdo 1641/2006. 10 Viz R 1/1979. 11 Viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 3 Cdon 1213/96, publikovaný v časopise Právní rozhledy, 1998, č. 7, s. 373. 12 ŠVESTKA, Jiří, et al. Občanský zákoník: komentář. 1. vyd. Praha : C. H. Beck, 2009. 2 sv. (1373, 1375 s.). Velké komentáře. ISBN 978-80-7400-108-6. 7

právo na odstoupení od smlouvy dle 48 promlčuje v obecné tříleté promlčecí lhůtě. 13 Důsledkem odstoupení je zrušení smlouvy ex tunc a vznik nového závazku směřujícího k zaplacení odstupného. Nebyla-li splatnost odstupného sjednána, je odstupné splatné zároveň s odstoupením od smlouvy, příp. podle 563 obč. zák. prvního dne poté, kdy byl dlužník o plnění věřitelem požádán. V případě, že odstupné není včas zaplaceno, dlužník se ocitá v prodlení se všemi právními důsledky z toho vyplývajícími. Smluvní výhrada odstoupení od smlouvy nevylučuje možnost způsobit zánik závazku dvoustranným právním úkonem, popř. jednostranným odstoupením od smlouvy v souladu s 48 ObčZ. Na závěr nutno dodat, že dohodnou-li se účastníci na možnosti odstoupit od smlouvy, aniž by pro tento případ sjednali odstupné, nejde o dohodu ve smyslu 497, nýbrž o dohodu podle 48, a tudíž se neuplatní věta druhá 497. 14 Pokud jde o v právní praxi sporný vztah 497 a výše uvedeného 517 odst. 1, platí, že 517 odst. 1 je ustanovením udělujícím věřiteli právo odstoupit od smlouvy v případě, že dlužník se ocitl v prodlení a svůj závazek nesplnil ani v dodatečné přiměřené lhůtě. Jedná se tedy o možnost odstoupení danou zákonem, nikoli o smluvně ujednanou možnost. Na druhé straně ustanovení 497 upravuje případy, kdy se účastníci ve smluvně dohodnou na možnosti odstoupit od smlouvy a sjednají pro ten případ odstupné. Pouze v tomto druhém případě se uplatní věta druhá 497. 15 1.3 Zrušení smlouvy dohodou stran Jestliže zákon připouští možnost jednostranného odstoupení od smlouvy, je podle soudní praxe přípustné, aby došlo ke zrušení smlouvy také dvoustranným právním úkonem, tedy dohodou stran. Pro takový závěr svědčí dva logické argumenty: argumentum a minori ad maius je-li možné zrušit smlouvu jednostranně, je tím spíše možné, aby se účastníci vzájemně (dvoustranně) dohodli a smlouvu zrušili; a argumentum ad absurdum bylo by absurdní, aby jednostranně mohl účastník 13 Srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 33 Odo 755/2001, publikovaný v Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu, C. H. Beck Praha, pod C 1007. 14 Srov. usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 2545/99, publikované v Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu, C. H. Beck Praha, pod C 219, svazek 2, nebo rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 2663/98, publikované v Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu, C. H. Beck Praha. 15 Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 380/99, publikovaný v časopise Soudní rozhledy, 2000, č. 3, str. 72. 8

občanskoprávního vztahu něco učinit, ale v dohodě s druhým by něco takového činit nemohl. Pokud jde o následky dohody o zrušení smlouvy, pak v souladu s ustanovením 853 obč. zák., popř. argumentem per analogiam, je-li možné se podle 48 odst. 2 ObčZ autonomně dohodnout o následcích odstoupení od smlouvy (smlouva nemusí být zrušena od počátku), je stejně tak možné se dohodnout na následcích dvoustranné dohody o zrušení smlouvy. Odlišná interpretace by byla v rozporu s jedním ze stěžejních principů utváření občanskoprávních vztahů, zakotveným v 2 odst. 3 ObčZ, ale také s právem garantovaným čl. 2 odst. 3 Listiny základních práv a svobod 16 (dále jen Listina ) a čl. 2 odst. 4 Ústavy České republiky 17 (dále jen Ústava ). 18 2 Exkurz k úpravě institutu odstoupení od smlouvy v obchodním právu Odstoupení od smlouvy jako jeden ze způsobů zániku obchodních závazků upravuje zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník (dále jen obchodní zákoník nebo zkráceně jen ObchZ ), obecně v 344 až 351. Také v obchodních vztazích je možné od smlouvy odstoupit ze dvou důvodů, tj. stanoví-li tak smlouva nebo obchodní zákoník ( 344 ObchZ). Toto jediné ustanovení je kogentní povahy, jinak je celá úprava dispozitivní. 19 V dohodě stran lze právo odstoupit od smlouvy ujednat pro jednu nebo pro obě smluvní strany a podmínky pro odstoupení a jeho následky mohou být vymezeny pro obě strany stejně nebo i rozdílně, pokud jsou v souladu s dobrými mravy a se zásadami poctivého obchodního styku. Obchodní zákoník již v obecných ustanoveních týkajících se odstoupení od smlouvy spojuje toto právo s prodlením dlužníka nebo věřitele. Podmínky pro odstoupení se přitom liší v závislosti na tom, zda prodlení znamená podstatné nebo nepodstatné porušení smluvní povinnosti. O podstatné porušení smlouvy se jedná v případě, že strana porušující smlouvu v době uzavření smlouvy věděla nebo s přihlédnutím k účelu smlouvy mohla rozumně předvídat, že druhý účastník nebude mít 16 Usnesení předsednictva České národní rady o vyhlášení Listiny základních práv a svobod jako součásti ústavního pořádku České republiky, uveřejněné pod č. 2/1993 Sb., ve znění ústavního zákona č. 162/1998 Sb. 17 Ústavní zákon č. 1/1993 Sb., Ústava České republiky, ve znění pozdějších předpisů. 18 Viz nález Ústavního soudu ČR sp. zn. I. ÚS 670/02. 19 263 obchodního zákoníku. 9

zájem na plnění povinností při takovém porušení smlouvy. V pochybnostech, zda porušení je nebo není podstatné, se uplatňuje vyvratitelná domněnka nepodstatného porušení smlouvy. Znamená-li prodlení dlužníka nebo věřitele podstatné porušení smluvní povinnosti, je druhá strana oprávněna od smlouvy odstoupit bez zbytečného odkladu poté, co se o tomto porušení dozvěděla. Jestliže svého práva odstoupit od smlouvy včas nevyužije, nebo oznámí-li straně, která smlouvu porušila, že na splnění povinnosti trvá, může od smlouvy odstoupit jen způsobem stanoveným pro nepodstatné porušení smluvní povinnosti ( 345 ObchZ). Při nepodstatném porušení smlouvy musí druhá strana nejprve poskytnout straně v prodlení dodatečnou přiměřenou lhůtu k plnění. Teprve jestliže strana nesplní svou povinnost ani v této lhůtě, může druhá strana od smlouvy odstoupit. Pokud však strana v prodlení prohlásí, že svůj závazek nesplní, je druhá strana oprávněna odstoupit od smlouvy, aniž poskytne dodatečnou přiměřenou lhůtu k plnění nebo před jejím uplynutím ( 346 ObchZ). Je-li strana v prodlení pouze s částí splatného závazku, může druhá strana odstoupit od smlouvy jen ohledně této nesplněné části. Jestliže však část plnění, u kterého nedošlo k prodlení, zřejmě nemá pro oprávněnou stranu hospodářský význam bez zbytku plnění, kterého se prodlení týká, lze odstoupit od celé smlouvy ( 347 ObchZ). Ohledně povinnosti, jež má být plněna v budoucnu, lze od smlouvy odstoupit, když z chování smluvní strany nebo z jiných okolností vyplývá ještě před uplynutím lhůty stanovené k plnění, že smlouva bude porušena podstatným způsobem, a povinný neposkytne po vyzvání oprávněnou stranou bez zbytečného odkladu dostatečnou jistotu. Stejně tak lze od smlouvy odstoupit v případě, že povinná strana prohlásí, že svou povinnost nesplní ( 348 ObchZ). Hlavní odlišností mezi odstoupením od smlouvy podle občanského zákoníku a úpravou tohoto institutu v obchodním zákoníku je okamžik, od kterého nastávají účinky odstoupení. Zatímco účinky odstoupení od občanskoprávní smlouvy působí zpětně, od počátku existence smluvního vztahu (ex tunc), ust. 349 odst. 1 ObchZ stanoví, že odstoupení od smlouvy působí zánik smlouvy k okamžiku, kdy projev vůle odstoupit od smlouvy je doručen druhé straně (tj. ex nunc). Obchodní zákoník obsahuje stejně jako občanský zákoník ustanovení upravující tzv. fixní smlouvy. Pokud tedy z obsahu smlouvy vyplývá, že věřitel nemá zájem na splnění závazku po stanovené době, nastávají účinky odstoupení od smlouvy počátkem 10

prodlení dlužníka, jestliže věřitel před uplynutím této doby neoznámí dlužníku, že na splnění závazku trvá ( 349 odst. 3 ObchZ). V souladu s ust. 351 odst. 1 ObchZ je důsledkem odstoupení od smlouvy zánik všech práv a povinností stran ze smlouvy s výjimkou nároku na náhradu škody vzniklé porušením smlouvy, ustanovení týkajícího se volby práva nebo podřízení smluvního vztahu režimu obchodního zákoníku 20, dále řešení sporů mezi stranami a jiných ustanovení, která podle vůle stran nebo vzhledem ke své povaze mají trvat i po ukončení smlouvy. Strana, která před odstoupením od smlouvy obdržela plnění od druhé strany, toto plnění vrátí, u peněžního závazku spolu s úroky, 21 a pokud plnění vrací strana, která od smlouvy odstoupila, má nárok i na náhradu nákladů s tím spojených ( 351 odst. 2 ObchZ). 3 Odstoupení od smlouvy o převodu nemovitostí Již mnoho let panuje na poli českého právního řádu názorová nejednota v otázce účinků odstoupení od smlouvy o převodu nemovitostí. Jde o trvalý problém, který jak judikatura tak právní teorie vnímá odlišným způsobem a který doposud nebyl jednoznačně vyřešen. Význam této právní otázky se projevuje jednak v charakteru nároku strany, která odstoupila od smlouvy, jednak v účincích odstoupení od smlouvy na vlastnické právo třetí osoby, která předmětnou nemovitost ještě před odstoupení od smlouvy získala od původního nabyvatele do svého vlastnictví. 3.1 Právní následky odstoupení od smlouvy o převodu nemovitostí Řešení otázky účinků odstoupení od smlouvy o převodu nemovitostí se v soudní praxi i v české právní nauce postupně vyvíjelo a dokonce ani judikatura Nejvyššího soudu není v této otázce jednotná. Objevují se zde dva názorové proudy; podle prvního pohledu má odstoupení od smlouvy obligační účinky a zároveň účinky věcněprávní, 20 262 obchodního zákoníku. 21 Není-li výše úroků pro tento případ sjednaná ve smlouvě, stanoví se dle 502 ObchZ. 11

kdežto v souladu s druhým názorem má odstoupení od smlouvy účinky pouze obligačněprávní. Do roku 1993 platil pro převod vlastnického práva k nemovitostem konsenzuální princip na rozdíl od principu tradice, který se uplatňoval při převodu vlastnického práva k věcem movitým. To znamená, že samotná kupní smlouva týkající se nemovitostí měla věcněprávní účinky a k převodu vlastnického práva došlo tedy už samotnou smlouvou, resp. její účinností (tzn. smlouva měla translační účinky). Proto bylo tehdy obnovení vlastnického práva prodávajícího již samotným zrušením smlouvy na základě odstoupení právně zdůvodnitelným důsledkem. 22 Po změně právní úpravy dnem 1. ledna 1993, kdy nabyla účinnosti novela občanského zákoníku provedená zákonem č. 264/1992 Sb., smlouva translační účinek pozbyla a do českého právního řádu byl zaveden princip dvoufázového nabývání vlastnického práva k nemovitostem. Smlouva sama tedy ztratila věcněprávní účinky, které nyní nastávají teprve ve spojení s vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí. Proto by se podle druhého z výše uvedených názorových proudů neměly věcněprávní účinky přikládat ani zrušení smlouvy. 23 3.2 Varianty výkladu ustanovení 48 odst. 2 ObčZ Jak již bylo uvedeno, účinky odstoupení od smlouvy upravuje 48 odst. 2 občanského zákoníku. Při výkladu tohoto ustanovení dochází ke střetu dvou různých zájmů prodávajícího a kupujícího, a současně ke střetu dvou principů pacta sunt servanda a principu právní jistoty (jistoty, že řádně nabyté vlastnické právo nebude zákonem zpětně odejmuto). Proto je třeba se při řešení otázky účinků odstoupení od smlouvy v první řadě zaměřit na to, kterému z těchto dvou principů dát přednost. Názory na důležitost těchto právních zásad se však v soudní praxi a právní teorii různí, důsledkem čehož jsou dvě konkurenční výkladové varianty účinků odstoupení od smlouvy, stručně nastíněné výše a blíže rozebrané v následujících podkapitolách. 22 Obdobně je tomu v právu francouzském a italském (srov. např. čl. 433 Código civil), kde vlastnické právo se nabývá již samotnou smlouvou, a v případě odstoupení od smlouvy dochází k obnovení vlastnického práva prodávajícího již samotným odstoupením (kupující se stává neoprávněným držitelem). 23 MIKEŠ, Jiří., ŠVESTKA, Jiří. Odstoupení od smlouvy ve vztahu ke kupní smlouvě o převodu nemovitosti. Právní rozhledy, 2000, č. 7, s. 286. Rovněž GIRMANOVÁ, Jana. Možnosti výkladu ustanovení 48 odst. 2 ObčZ. Právní rozhledy, 2008, č. 22, s. 807. 12

3.2.1 První výkladová varianta obligační a věcněprávní účinky odstoupení od smlouvy Dle první výkladové varianty dochází v důsledku zrušení kupní smlouvy ex tunc k zániku řádně nabytého vlastnického práva kupujícího také od počátku. Odstoupení od smlouvy má tedy v souladu s touto variantou jak obligační účinky, tak účinky věcněprávní. Tento výklad je zastáván Nejvyšším soudem ČR 24, podle jehož názoru je třeba text 48 odst. 2 ObčZ vykládat tak, že se od počátku ruší právní titul (smlouva), a proto zrušením smlouvy ex tunc dochází ke zpětnému zániku vlastnického práva, které bylo na základě tohoto titulu nabyto. Nejvyšší soud se ve svém odůvodnění opřel o zásadu pacta sunt servanda, nijak se však nevyrovnal s ústavním principem právní jistoty, s nímž se tento výklad dostává do rozporu. 3.2.2 Druhá výkladová varianta obligační účinky odstoupení od smlouvy Podle druhého názorového proudu se zpětné zrušení kupní smlouvy nepromítá do ztráty řádně nabytého vlastnického práva ex tunc. Ztráta vlastnického práva kupujícího a jeho opětovné nabytí prodávajícím nastává dle tohoto výkladu až zápisem vlastnického práva prodávajícího do katastru nemovitostí. Proces odstoupení od smlouvy a znovunabytí vlastnického práva prodávajícím probíhá tudíž, stejně jako nabytí vlastnického práva kupujícím, ve dvou fázích, a to ve fázi obligační a fázi věcněprávní. Samotné odstoupení od smlouvy má účinky pouze závazkověprávní, zatímco věcné účinky nastávají až zápisem vlastnického práva prodávajícího do katastru nemovitostí. Tento výklad je postaven na argumentu, že z textu zákona nelze dovodit, že zánik právního titulu ex tunc má mít za následek také zpětný zánik vlastnického práva. Podle tohoto názoru zrušením kupní smlouvy od počátku zaniká závazkový vztah ze smlouvy a současně vzniká závazkový vztah z bezdůvodného obohacení (po zrušení kupní smlouvy ex tunc se totiž jedná o vlastnické právo nabyté z právního důvodu, který odpadl, což je jeden ze způsobů vzniku bezdůvodného obohacení podle 451 ObčZ), jehož obsahem jsou dle 457 ObčZ práva a povinnosti směřující k vrácení plnění přijatého na základě zrušené smlouvy. Bylo-li tedy na základě smlouvy převedeno 24 Senát č. 22 Nejvyššího soudu je však zastáncem opačného výkladu. 13

vlastnické právo k věci, pak zrušením smlouvy vzniká závazek převést vlastnické právo zpět. Obnovení vlastnického práva prodávajícího je tudíž možné docílit jen na základě dohody mezi smluvními stranami o vydání věci (kdy k obnovení vlastnického práva dochází vkladem do katastru nemovitostí na základě této dohody), a v krajním případě, nedojde-li k dohodě, pravomocným rozsudkem soudu, vydaném na základě žaloby prodávajícího na plnění (vlastnické právo se obnovuje právní mocí rozsudku a následný zápis do katastru nemovitostí se provádí formou záznamu). 25 Tento výklad je postaven na principu právní jistoty, v souladu s nímž nelze pozbýt jednou řádně nabyté právo 26, a je zastáván Ústavním soudem ČR a velkou částí právní teorie, a potvrzen komparativním pohledem. 27 3.2.3 Posouzení obou výkladových variant test principem proporcionality Tyto dvě varianty interpretace téhož zákonného ustanovení jsou klasickým příkladem toho, že při absenci jednoznačného zákonného textu je možný odlišný výklad. Při interpretaci je třeba zohlednit jednak účel právní normy 28 a jednak její právní kontext, tedy další právní normy upravující účinky kupní smlouvy, jakož i normy upravující nároky smluvních stran po nastoupení účinků odstoupení. Meze výkladu pak představují ústavní principy a ústavně zaručená základní práva a svobody, s nimiž musí být výklad zákonných ustanovení v souladu. V rámci volby nejvhodnějšího výkladu určitého ustanovení je tedy třeba zkoumat, zda navrhované řešení umožňuje dosáhnout účelu sledovaného právní normou a nezasahuje přitom do základních ústavně chráněných práv a svobod, resp. zasahuje do nich co nejméně. Při srovnávání více výkladových variant se provádí test principem proporcionality, přičemž podle Ústavního 25 GIRMANOVÁ, Jana. Možnosti výkladu ustanovení 48 odst. 2 ObčZ. Právní rozhledy, 2008, č. 22, s. 807, a ŠVESTKA, Jiří, et al. Občanský zákoník: komentář. 1. vyd. Praha : C. H. Beck, 2009. 2 sv. (1373, 1375 s.). Velké komentáře. ISBN 978-80-7400-108-6, mají odlišný názor na petit žaloby na plnění. 26 Výjimkou je vyvlastnění, které je však možné dle čl. 11 odst. 4 Listiny jen na základě zákona a za náhradu. 27 Např. podle rakouského právní úpravy, kde právním následkem odstoupení je rovněž zrušení smlouvy ex tunc, jsou v souladu s převládajícím výkladem zpětné účinky odstoupení pouze obligační, a nikoli věcněprávní. 28 Účelem právní úpravy odstoupení od smlouvy je ochrana věřitele spočívající v možnosti jednostranně zrušit závazkový právní vztah a dosáhnout spravedlivého uspořádání vzájemných práv smluvních stran (mj. obnovení jeho vlastnického práva k věci) v případě, že dlužník nesplnil svůj závazek vyplývající ze smlouvy. 14

soudu je po provedení testu nezbytné zvolit takový výklad, který je šetrnější ve vztahu k dotčeným základním právům a ústavně chráněným hodnotám. 29 Druhou z výše uvedených variant výkladu ustanovení 48 odst. 2 ObčZ je řešení, podle kterého lze účelu této právní normy dosáhnout také tím, že kupující splní svůj závazek z bezdůvodného obohacení a převede na prodávajícího vlastnické právo k věci. Je zřetelné, tato varianta, na rozdíl od první výkladové varianty, nezpůsobuje ex lege odejmutí řádně nabytého vlastnického práva kupujícího. Proto tento způsob řešení účinků odstoupení od kupní smlouvy lépe vyhovuje principu proporcionality. 3.3 Vývoj judikatury na poli účinků odstoupení od smlouvy o převodu nemovitostí Řešení otázky účinků odstoupení od smlouvy o převodu nemovitostí tam, kde na základě této smlouvy bylo vloženo pro kupujícího vlastnické právo do katastru nemovitostí, načež prodávající od kupní smlouvy po právu odstoupil, se v soudní praxi postupně vyvíjelo. Původně 30 se vycházelo z výkladu, že pokud prodávající od kupní smlouvy odstoupil, došlo ke zrušení smlouvy, včetně všech práv a povinností jí založených, od počátku, aniž by se současně obnovilo vlastnické právo prodávajícího k předmětné nemovitosti. Odstoupení od smlouvy mělo tedy účinky pouze obligační. Věcněprávní účinky smlouvy, tj. účinky vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí, mohly být odklizeny až poté, co kupující v souladu s prodávajícím prohlásil, že nemovitost vydává prodávajícímu zpět, anebo (nedošlo-li k takovému dobrovolnému vydání) až poté, co bylo na základě žaloby prodávajícího o určení jeho vlastnického práva pravomocně soudem rozhodnuto, že vlastníkem nemovitosti je prodávající (v tomto případě byl zápis proveden formou záznamu 31 ). V následujících rozhodnutích 32 byly soudy toho názoru, že odstoupením od 29 Srov. GIRMANOVÁ, Jana. Možnosti výkladu ustanovení 48 odst. 2 ObčZ. Právní rozhledy, 2008, č. 22, s. 807. 30 Srov. rozsudek Městského soudu v Praze sp. zn. 33 Ca 71/94 a rozsudek Vrchního soudu v Praze sp. zn. 11 Cmo 165/96. 31 7 odst. 1 zákona 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů (dále jen ZáPrNe ). 32 Viz rozsudek Krajského soudu v Brně sp. zn. 35 Ca 55/97 a rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 1 Odon 26/97, uveřejněný v časopise Právní rozhledy, 1998, č. 8. 15

smlouvy o převodu nemovitostí zaniká právní titul, na jehož základě kupující nabyl vlastnické právo, a bez dalšího se obnovuje původní stav; že zrušením smlouvy se vlastníkem nemovitosti stává opět prodávající. Podle tohoto výkladu mělo tedy odstoupení od smlouvy jak účinky obligačněprávní, tak věcněprávní. Nedošlo-li k dobrovolnému vydání nemovitosti, mohl se prodávající žalobou domáhat určení vlastnického práva, a následný zápis do katastru nemovitostí se prováděl formou záznamu. Nejvyšší soud ČR (na rozdíl od Vrchního soudu v Praze) tento závěr opřel o argument, že pokud by vlastnické právo kupujícího po odstoupení od smlouvy trvalo dál, nemohl by soud na základě určovací žaloby prodávajícího rozhodnout, že vlastníkem nemovitosti je prodávající. Tento názor Nejvyšší soud zastával i ve své následné rozhodovací praxi 33 a vyústil v přijetí stanoviska občanskoprávního a obchodního kolegia Cpjn 38/98 (viz níže). 3.4 Účinky odstoupení od smlouvy o převodu nemovitostí z pohledu odborné literatury K otázce účinků odstoupení od smlouvy o převodu nemovitostí se již delší dobu vyjadřují i zástupci právní nauky. 34 Vychází přitom ze zásadní změny, která v českém právním řádu nastala dnem 1. ledna 1993, kdy bylo zavedeno dvoufázové nabytí vlastnického práva i ohledně nemovitostí (doktrína o titulu a modu nahradila konsenzuální princip). Jinými slovy došlo k oddělení obligačněprávních a věcněprávních účinků kupní smlouvy. Jsou zastáncem řešení, že dojde-li po právu k odstoupení od smlouvy o převodu nemovitostí, má odstoupení (v souladu s rozhodnutím Vrchního soudu v Praze) vliv pouze na závazkověprávní účinky kupní smlouvy, která se tak od počátku ruší, a s ní práva a povinnosti z ní vyplývající. Věcněprávní účinky nadále přetrvávají a mohou být odklizeny až následně v rámci uplatnění zásad o bezdůvodném obohacení ( 451 n. ve spojení s 457 ObčZ), a to jedním ze dvou způsobů. 33 Srov. Sou R NS č. C 119. 34 Zejm. J. Mikeš a J. Švestka. 16

3.4.1 Dohoda o vydání nemovitosti Pokud je odstoupení od smlouvy mezi stranami nesporné, uzavřou nabyvatel nemovitosti a její převodce dohodu o vydání nemovitosti. Na jejím základě lze provést vklad vlastnického práva prodávajícího do katastru nemovitostí, který způsobí, že vlastníkem nemovitosti je opět převodce. 35 Do vkladu vlastnického práva prodávajícího do katastru nemovitostí zůstává vlastníkem převáděné nemovitosti kupující se všemi právními důsledky, které z toho vyplývají. 36 3.4.2 Žaloba na plnění V případě, že by k uzavření dohody mezi kupujícím a prodávajícím o vydání nemovitosti nedošlo, mohl by se převodce žalobou, jejíž petit by měl znít (na rozdíl od dosavadní soudní praxe) na plnění 37, domáhat na soudu vydání rozsudku, podle kterého by kupující byl povinen nemovitost vyklidit, popř. strpět zápis vlastnického práva převodce do katastru nemovitostí. Soud by si jako předběžnou otázku musel vyřešit, zda ze strany prodávajícího došlo k odstoupení od smlouvy po právu, tedy zda skutečně odpadl první důvod plnění. 38 Pokud by soud žalobě vyhověl, právní mocí rozsudku by došlo k založení vlastnického práva převodce nemovitosti; tato skutečnost by byla následně vyznačena v katastru nemovitostí formou záznamu. 39 Pokud prodávající využije možnosti odstoupit od smlouvy, měl by zároveň bez jakéhokoli odkladu podat návrh k příslušnému okresnímu soudu na nařízení předběžného opatření 40, na jehož základě soud může uložit nabyvateli povinnost s nemovitostí nenakládat. Katastrální úřad je v tomto případě povinen vyznačit na příslušném listu vlastnictví poznámku 41 a případný návrh na vklad vlastnického nebo jiného věcného práva týkajícího se předmětné nemovitosti musí zamítnout. Před 35 Ke dni doručení návrhu na vklad vlastnického práva katastrálnímu úřadu - 2 odst. 3 ZáPrNe. 36 Takovýto právní stav je důležitý také z hlediska účinné ochrany třetích osob jednajících v dobré víře v zápisy provedené v katastru nemovitostí - o tom bude pojednáno níže. 37 80 písm. b) zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen Osř. ) 38 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR R 1/79, s. 6. 39 7 odst. 1 ZáPrNe. 40 74 a násl. Osř. 41 9 odst. 1 písm. a) ZáPrNe. 17

uplynutím lhůty stanovené soudem k podání návrhu na zahájení řízení 42 si účastníci mohou vzájemné vztahy po zrušení smlouvy uspořádat podle zásad o bezdůvodném obohacení (viz výše). Teprve když by k vzájemné dohodě nedošlo, mohl by převodce uplatnit svůj nárok u soudu žalobou na plnění. 43 4 Právní následky odstoupení od smlouvy o převodu nemovitostí v případě, že nabyvatel ještě před odstoupením převedl nemovitost na třetí osobu V několika posledních letech se vedou rozsáhlé diskuze o tom, zda se obnovuje vlastnické právo původního převodce nemovitosti, který odstoupil od smlouvy, i v tom případě, že jeho právní nástupce ještě před odstoupením tuto nemovitost platně převedl na třetí osobu. I v tomto případě se soudní praxe různí a i zde existují dva protichůdné názory. 4.1 Výklad Nejvyššího soudu České republiky Podle jednoho pojetí, zaujatého především Nejvyšším soudem ČR 44, zaniká v důsledku odstoupení od smlouvy od samého počátku právní titul, na jehož základě nabyl účastník smlouvy vlastnické právo, a obnovuje se v plné míře původní právní stav, což platí i pro případ, že původní nabyvatel ještě před odstoupením od smlouvy převedl platným právním úkonem vlastnické právo k nemovitosti na třetí osobu. Tento názor se opírá o argument, že jelikož platným odstoupením od smlouvy od počátku zanikl právní titul, na základě kterého kupující nabyl vlastnické právo k nemovitosti, nabyvatel se tak vlastně nikdy vlastníkem nestal a zrušením smlouvy od počátku byly odstraněny účinky vkladu jeho vlastnického práva do katastru nemovitostí. Jelikož v souladu s platným českým občanským právem nemohl původní nabyvatel převést právo, které sám neměl, nemohla ani třetí osoba nabýt vlastnické právo k nemovitosti. Skutečnost, že třetí osoba byla při uzavírání kupní smlouvy v dobré víře, není podle tohoto názoru rozhodná. 42 76 odst. 3 Osř. 43 Srov. ŠVESTKA, Jiří, et al. Občanský zákoník: komentář. 1. vyd. Praha : C. H. Beck, 2009. 2 sv. (1373, 1375 s.). Velké komentáře. ISBN 978-80-7400-108-6. 44 Senát č. 22 Nejvyššího soudu ČR je však zastáncem druhého názoru. 18

4.2 Výklad Ústavního soudu České republiky Druhý názor, zastávaný částí soudní praxe, především Ústavním soudem ČR, i odborné literatury, spočívá v řešení, že vlastnické právo původního převodce, který od smlouvy týkající se nemovitosti odstoupil, se neobnovuje v případě, že jeho právní nástupce před odstoupením nemovitost platně převedl na třetí osobu. 45 Původní převodce je chráněn vůči svému nabyvateli ve sféře obligační, ustanovením 457 ObčZ (ukládajícím stranám závazek vrátit si vše, co bylo podle zrušené smlouvy nabyto) ve spojení s 458 ObčZ (ukládajícím povinnost poskytnout peněžitou náhradu v případě, že vrácení plnění není možné). Podle tohoto výkladu tedy odstoupení od smlouvy může mít právní důsledky jen pro strany zrušené smlouvy a nikoli pro postavení třetí osoby, která řádně nabyla vlastnické právo k předmětné nemovitosti. Tento druhý názor je argumentačně postaven na principech právní jistoty, ochrany dobré víry nabyvatele a ochrany vlastnického práva. Velká část literatury se ztotožnila s názorem uvedeným na druhém místě. 46 Odstoupení od smlouvy se totiž odehrává pouze mezi smluvními stranami, a tak nemůže mít vliv na právní postavení třetí osoby, která mezitím v dobré víře platně nabyla ústavně chráněné vlastnické právo k nemovitosti. Pokud by soudy následovaly výklad zaujatý Nejvyšším soudem ČR, pak by si žádný nabyvatel nemovitosti (včetně zahraničního investora) nemohl být jist svým vlastnictvím, o které by mohl bez jakéhokoli svého přičinění přijít. Tento výklad je navíc v rozporu se základními zásadami soukromého práva a právního řádu vůbec, tj. zásadou právní jistoty a ochrany řádně nabytých vlastnických práv, zaručených Listinou základních práv a svobod 47, a principem ochrany dobré víry. Při srovnávání váhy zásad pacta sunt servanda a (jak dodává Ústavní soud) legitimního očekávání subjektů na straně jedné a zásady ochrany dobré víry a jistoty a principu bezpečnosti soukromoprávních vztahů, zejména řádně nabytých vlastnických práv, na straně druhé je třeba se řídit hlediskem proporcionality (srov. výše) a dát přednost výkladu, který respektuje zásady uvedené na druhém místě. 45 Jiná situace by nastala v případě, že některá z kupních smluv týkajících se nemovitostí by nesplňovala podmínky platného právního úkonu, vymezené v 37 a násl. ObčZ. Neplatná kupní smlouva totiž nezakládá převod vlastnického práva. Proto nabyvatel, na kterého vlastnické právo nepřešlo, nemohl toto právo dále převést, neboť je sám neměl. 46 Srov. zejm. J. Mikeš, J. Švestka. 47 Čl. 11 Listiny. 19

Jen takový výklad je možné považovat za konformní s ústavním pořádkem, jakož i s Dodatkovým protokolem č. 1 k Úmluvě o ochraně lidských práv a základních svobod. 4.3 Vývoj judikatury na poli účinků odstoupení od smlouvy o převodu nemovitostí na vlastnické právo třetí osoby Problematikou účinků odstoupení od kupní smlouvy týkající se nemovitosti v případě, že nabyvatel ještě před odstoupením nemovitost platně převedl na třetí osobu, se soudní praxe už několik let opakovaně zabývá. 4.3.1 Právní názor senátu č. 22 Nejvyššího soudu ČR: rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 1186/98 Nejvyšší soud ČR ve svém rozsudku ze dne 17. listopadu 1999, sp. zn. 22 Cdo 1186/98, publikovaném v časopise Právní rozhledy, 2000, č. 2, dospěl k závěru, že v případě, kdy vlastník nemovitosti převede tuto nemovitost do vlastnictví nabyvatele, nemůže dodatečné odpadnutí právního důvodu, na jehož základě se převodce stal vlastníkem věci, mít za následek zánik vlastnického práva nabyvatele, který nemovitost nabyl v dobré víře. Důsledky odstoupení od smlouvy přitom řeší 457 ObčZ jako povinnost účastníků zrušené smlouvy vrátit si přijaté plnění. K tomuto ustanovení se vztahuje 458 ObčZ, ukládající povinnost poskytnout peněžitou náhradu v případě, že vrácení plnění není možné. Z toho je podle názoru senátu č. 22 Nejvyššího soudu ČR zřejmé, že zákon počítá s případy, kdy nebude možné vrácení plnění přijatého na základě zrušené smlouvy. Dále tento senát argumentuje tím, že ze zákona není možné dovodit, že by řádně nabyté vlastnické právo mohlo zaniknout jen proto, že odpadl právní důvod, o který opíral své vlastnictví předchůdce prodávajícího. 4.3.2 Odlišný právní názor: stanovisko Nejvyššího soudu ČR sp. zn. Cpjn 38/98 Opačným způsobem vyřešil tuto otázku Nejvyšší soud ČR ve stanovisku svého občanskoprávního a obchodního kolegia ze dne 28. června 2000, sp. zn. Cpjn 38/98, k 20

výkladu ustanovení zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, uveřejněném pod číslem 44/2000 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, ve znění opravy uveřejněné v sešitě č. 2, ročníku 2001, Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, kde vyslovil právní větu: Odstoupením od smlouvy o převodu vlastnictví k nemovitosti zaniká právní titul, na jehož základě nabyl účastník smlouvy vlastnické právo, a obnovuje se původní stav. Následný zápis vlastnického práva do katastru nemovitostí má pouze deklaratorní účinky a provádí se záznamem ( 7 odst. 1 zákona č. 265/1992 Sb., ve znění pozdějších předpisů). Nejvyšší soud ČR v tomto stanovisku uvedl, že při smluvním převodu vlastnického práva k nemovitosti je právním důvodem nabytí vlastnictví (iustus titulus) smlouva a právním způsobem (modus acquirendi) vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. 48 Odstoupení od smlouvy nebrání skutečnost, že byl vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí již proveden. Tímto jednostranným adresovaným právním úkonem zanikají účinky převodu vlastnického práva a obnovuje se původní stav, což znamená, že se ze zákona obnovuje vlastnické právo převodce. Jelikož k obnovení vlastnického práva dochází ex lege, má následný zápis do katastru nemovitostí deklaratorní účinky a provádí se záznamem. 4.3.3 Potvrzení právního názoru senátu č. 22 Nejvyššího soudu ČR: nález Ústavního soudu ČR sp. zn. II. ÚS 77/2000 Výše uvedený rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 1186/98 však mezitím přezkoumal Ústavní soud ČR, který nálezem ze dne 23. ledna 2001, sp. zn. II. ÚS 77/2000, ústavní stížnost podanou proti tomuto rozsudku zamítl, když právní názor vyslovený v tomto rozsudku shledal správným. Ústavní soud ČR uvedl: Z právního vztahu vznikají práva a povinnosti, které se týkají pouze stran tohoto vztahu. Vztah mezi smluvci, včetně odstoupení od smlouvy, se v takovém případě může projevit opět jen mezi smluvci, a nemůže mít vliv na postavení třetích osob, které v dobré víře a v souladu s 39 obč. zák. nabyly vlastnické právo k věci, která byla předmětem takové smlouvy. Proto se strana takového vztahu nemůže úspěšně dovolávat čl. 11 odst. 1 Listiny základních práv a svobod, neboť ten chrání práva věcná, působící proti všem. Stěžovatelka, jež jako prodávající od kupní smlouvy týkající se nemovitostí odstoupila, 48 Viz 133 odst. 2 obč. zák. a 2 odst. 2 ZáPrNe. 21