Základy investování Terminologie
Terminologie investování Investice obecně kapitálový vklad do budoucích výnosů. Jsou to hmotné a finanční zdroje vynakládané na pořizování nového hmotného majetku ( investičního hmotného majetku ) na úrovni stavby, nebo změnu takového majetku na úrovni rekonstrukce, pokud má rovněž charakter stavby. Projekt záměr provést významnou změnu za účelem dosažení předem stanovených cílů přičemž proces jeho přípravy a realizace je acyklickým adresně koncipovaným dějem s neopakovatelným průběhem, jeho příprava i realizace vyžaduje součinnost osob s různým odborným zaměřením a komplexní přístup, jeho model je systémově strukturován a vymezen k okolí popřípadě k jiným souvisejícím projektům. Investor osoba, která vynakládá finanční prostředky za účelem zisku. Do projektu spojeného s výstavbou nemusí investor vkládat prostředky vždy za účelem zisku, ale také ve veřejném nebo jiném soukromém zájmu. Pro výstavbu je charakteristické možné spojení funkce investora s funkcí stavebníka, někdy také uživatele. 2
Terminologie investování Investiční cyklus časový úsek od zrodu myšlenky o investici až po její likvidaci. Fáze investičního cyklu dílčí časový úsek investičního s výraznou převahou jednoho typu činností. Investiční proces soubor činností a operací představující přípravu, realizaci, využití, ale také likvidaci investice. Investiční tok souhrn hodnot jednotlivých investičních akcí na daném území a daném čase. Investiční záměr jedna z obvyklých forem předběžných studií pro předběžné rozhodnutí o pokračování přípravných fází investičního projektu. Míra nepřesnosti údajů, z důvodu častější práce s odbornými odhady, dosahuje až do 20-30% tolerance. 3
Terminologie investování Studie proveditelnosti obvyklá forma technicko-ekonomické studie, zpracovaná v průběhu přípravných fází investičního projektu jako podklad pro zásadní rozhodnutí kompetentního orgánu, zda projekt bude, či nebude dál řešen. Investiční projekt/výstavbový projekt druh projektu, jehož cíle lze dosáhnout jen cestou funkční stavby, která je výsledkem komplexního, jedinečného a konečného procesu přeměny myšlenky v provozuschopnou stavbu výstavby. Riziko možná nejistá, často nepříznivá situace nebo událost, která může mít negativní vliv na cíle projektu, možnost zisku nebo ztráty při investování. Jinak můžeme chápat riziko investičního projektu jako nebezpečí odchylek jeho hospodářských výsledků, kritérií ekonomické efektivnosti, resp. peněžních toků od jejich předpokládaných (plánovaných) hodnot. 4
Nemovitost pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem (dle zákona 40/1964 Sb., občanský zákoník). Stavba není součástí pozemku. Pouze rozestavěná stavba, která není zanesena do katastru nemovitostí je součástí pozemku a je tedy ve vlastnictví vlastníka pozemku. Pozemek v obecném významu je to přesně vymezená část zemského povrchu. Podle katastrálního zákona je pozemek část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu využití pozemků. Parcela pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. 5
Stavební pozemek pro účely oceňování - Zákon 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů pro účely platby daně z nemovitostí Zákon 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí ve znění pozdějších předpisů pro účely platby DPH Zákon 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty ve znění pozdějších předpisů pro účely výstavby pozemek, jeho část nebo soubor pozemků, vymezený a určený k umístění stavby územním rozhodnutím nebo regulačním plánem (Zákon 183/2006 Sb, o územním plánování a stavebním řádu v aktuálním znění) Zastavěný stavební pozemek pozemek evidovaný v katastru nemovitostí jako stavební parcela a další pozemkové parcely zpravidla pod společným oplocením, tvořící souvislý celek s obytnými a hospodářskými budovami. Nezastavitelný pozemek pozemek, jež nelze zastavět na území obce, která nemá vydaný územní plán, a to: - pozemek veřejné zeleně a parku, sloužící obecnému užívání; - v intravilánu zemědělský pozemek nebo soubor sousedících zemědělských pozemků o výměře větší než 0,5 ha, bez zahrad o výměře menší než 0,1 ha a zastavěných stavebních pozemků; - v intravilánu lesní pozemek nebo soubor sousedících lesních pozemků o výměře nad 0,5 ha. 6
Zastavěné území ( intravilán ) území vymezené územním plánem nemá-li obec takto vymezené zastavěné území, je zastavěným územím zastavěná část obce vymezená k 1.září 1966 a vyznačená v mapách evidence nemovitostí. Nezastavěné území pozemky nezahrnuté do zastavěného území nebo do zastavitelné plochy. Zastavitelná plocha plocha vymezená k zastavění v územním plánu obce nebo v zásadách územního rozvoje. Stavba veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání. Stavební objekt prostorově ucelená nebo alespoň technicky samostatná část stavby, která plní vymezenou funkci. 7
Provozní soubor soubor strojů a technologických zařízení vyžadujících montáž a tvořící samostatný funkční celek, plnící ucelenou technicko-ekonomickou funkci určenou zadavatelem nebo projektovou dokumentací. Na rozdíl od vybavení stavby je do ní pevně zabudován. Stavebník osoba, která zamýšlí realizovat stavbu, je osobou za stavbu veřejně odpovědnou a má ji vzniknout vlastnické právo k připravované (výstavbou realizované) stavbě. Projektový management nástroj, jehož prostřednictvím jsou řízeny procesy jednotlivých fází výstavby. Úkolem managementu je plánování, organizování (koordinace), kontrola a rozhodování o všech aspektech daného úkolu. Dokumentace projektu spojených s výstavbou dokumentace potřebná v jednotlivých fázích přípravy a realizace projektu spojeného s výstavbou k dosažení výstupů a naplnění poslání každé z těchto fází. 8
Návrh / studie stavby předprojektová část dokumentace projektu spojeného s výstavbou dokládající koncepční tvarové, materiálové, technologické a technické, dispoziční a provozní řešení stavby, objektu nebo zařízení, popřípadě jejich souboru, jejímž smyslem a účelem je vzájemné ujasnění záměrů a stavebního programu mezi investorem a projektantem a ověření proveditelnosti ve zvoleném území. Dokumentace pro vydání územního rozhodnutí (DUR) dokumentace obsahující projekt dokládající základní řešení stavby především z hlediska souladu s požadavky klienta a v souladu s územně plánovací dokumentací, popřípadě s územně plánovacími podklady, a s předchozími rozhodnutími o území. Dokumentace pro stavebního povolení (DSP) dokumentace obsahující projekt dokládající podrobné řešení stavby a to v souladu s požadavky klienta a v souladu s podmínkami územního rozhodnutí, s požadavky týkajícími se veřejných zájmů, především splnění obecných technických požadavků na výstavbu a obecných technických požadavků zabezpečujících užívání staveb osobami s omezenou schopností pohybu a orientace, a speciálních právních předpisů a norem. 9
Dokumentace pro provedení stavby (DPS) / Realizační dokumentace; dokumentace obsahující projekt jednoznačně určující závazné požadavky na jakost, množství a charakteristické vlastnosti stavebního díla a instalovaných zařízení a na konečné provedení stavby, objektu nebo zařízení, popřípadě jejich souboru. Dokumentace pro výběr dodavatele (zhotovitele) stavby (DVZS) dokumentace zpracovaná na základě dokumentace pro provedení stavby, doplněná o výkaz výměr pro účely posouzení skladby a výše cenové nabídky jednotlivých uchazečů o dodávku stavby, popis standardů, obchodní podmínky a další požadavky na ověření ekonomické, technické a odborné způsobilosti uchazečů o provedení stavby. Výrobní dokumentace stavby dokumentace zpracovaná dodavatelem stavby, obsahující zejména dílenské a výrobní výkresy sloužící k realizaci stavby. 10
Projekt (Plán) organizace výstavby (POV) součást dokumentace ke stavebnímu řízení, zejména u staveb se zvláštními nároky na provádění. Projekt prokazuje technickou reálnost, resp. optimální způsob výstavby na konkrétním staveništi z hlediska využití mechanismů, dopravní přístupnosti, provizorního napojení na inženýrské sítě, bezpečnosti a ochrany zdraví, bezpečnosti požární a časových vazeb. Obsahuje obvykle technickou zprávu, časový plán výstavby, údaje o zařízení staveniště a plán organizace na staveništi. Projektant pojem, který lze chápat jako označení profese, resp. fyzické osoby, která vyhovuje určitým kvalifikačním nárokům (např. autorizovaná osoba ve výstavbě), anebo jako označení osoby (fyzické či právnické) ve funkci jednoho z hlavních účastníků výstavby. 11