Základy investování. Předinvestiční fáze

Transkript

1 Základy investování Předinvestiční fáze

2 Předinvestiční fáze Souhrnně je tedy smyslem předinvestiční fáze definovat účel a cíle projektu včetně zpracování potřebné dokumentace v takové míře podrobnosti, aby byla jasným podkladem pro činnosti ve fázi investiční. 2

3 Předinvestiční fáze Hlavní cíle - tvorba rozhodujících parametrů investice - zasazení do konkrétních časových a prostorových vazeb - shromáždění technických, ekonomických a jiných charakteristik projektu - vyhodnocení a rozhodnutí o akceptovatelnosti a životaschopnosti Délka fáze Zahajování prací z pohledu investora - základní definování problému, který má být projektem řešen, - shromáždění podkladů (závazné, limitující nebo jinak významné),v případě nerespektování právo rozhodnutí, - shromáždění dalších pracovních podkladů, - definování vlastní představy o logickém i časovém průběhu přípravné fáze projektu, případně dílčí rozhodovacími uzly, - vyhledání a zavázání (pověření, smluvní zabezpečení) fyzické osoby odpovědné za přípravu projektu. 3

4 Předinvestiční fáze Svěření přípravy projektu kvalifikované osobě - dostatečný přehled o problému, znalost všech vazeb a souvislostí - přehled v souvislostech věcných, technických a organizačních - přehled v souvislostech personálních, správná volba odborníků spolupracujících na přípravě - přehled v souvislostech ekonomických a finančních - přehled v souvislostech veřejnoprávních, souvisejících s územím - přehled v souvislostech soukromoprávních, v závazkových vztazích v přípravě stavby - přehled v souvislostech řízení procesu přípravy a realizace investičního projektu MP MPP SIPP (HIP) 4

5 Předinvestiční fáze Zahajování prací z pohledu pověřené osoby - vyjasnění podkladů a stanovisek investora - upřesnění pověření (pravomoce, odpovědnost) - volba a získání nejužšího kruhu spolupracovníků (5-6, ne více) - vyhodnocení a rozhodnutí o akceptovatelnosti a životaschopnosti - ujasnění si kontextu projektu (souvislost s prostředím a zdroji) ve kterém bude probíhat příprava a realizace, určení předem známých slabých míst Návrh ze strany pověřené osoby (manažera) obsahuje zejména: 1. Formu a obsah dokumentace projektu, která bude předložena 2. Postup a časový rozvrh prací v přípravné fázi 3. Rozpočet nákladů nebo cenu za práce v přípravné fázi 4. Obsah, způsob a podmínky součinnosti zadavatele (při zajištění správních řízení, při schvalování dílčích podkladů) Návrh se stane předmětem nabídky, smlouvy, pověření nebo jiného dokumentu 5

6 Předinvestiční fáze Základní otázky proč má být realizován projekt Z jaké situace vychází jeho příprava a následná realizace, proč je nutné situaci změnit? Z jakou mírou podrobnosti musí být výchozí situace analyzována? co se má projektem realizovat (dosáhnout) Jaké jsou cíle projektu? Jakým způsobem budou formulovány, aby jejich splnění bylo ověřitelné? Čím je dosažení cílů podmíněno? Jaká rizika? jak nejlépe projekt realizovat Jaké varianty procesu k dosažení cílů existují? Jaké podmínky je nutné splnit? S jakými riziky je každá z variant spojena? Která z variant se jeví optimální, a proč? kdo je schopen projekt nejlépe realizovat, s co nejmenšími riziky Kdo je schopen převzít odpovědnost za realizaci? O kolik osob se bude jednat, jaká bude jejich charakteristika? kdy má být projekt realizován, aby bylo dosaženo úspěchu Logické i časové koncipování průběhu jednotlivých fází další přípravy a realizace projektu. 6

7 Předinvestiční fáze Základní otázky za kolik chce projekt realizovat Postup manažera projektu 1. Výběr interních nebo externích spolupracovníků do týmu 2. Příprava návrhu : forma a obsah dokumentace, proces schvalování postup a časový rozvrh prací v přípravné fázi rozpočet nákladů nebo cena za práce přípravné fáze obsah, způsob a podmínky součinnosti zadavatele Návrh se stane předmětem nabídky, smlouvy, pověření nebo jiného dokumentu 3. Analýza výchozího stavu 7

8 Analýza výchozího stavu Podněty (proč má být projekt realizován) 1. Investor vlastní nebo má dostupné finanční prostředky a hledá pro ně nejvýhodnější uplatnění 2. Potřeba provést kvantitativní inovaci (např. stávající kapacita je nutně potřeba zvýšit) 3. Potřeba provést kvalitativní inovaci 4. Realizace vyšších strategických, programových cílů nutná realizace daného projektu 5. Projektem má být řešena prostá, jasně určená potřeba, nebo využití rovněž jasně definované příležitosti Zjištění stavu a úrovně zjištění příslušných procesů řízených a řídících, které mají být změněny finanční zabezpečení a ekonomické úrovně procesů management těchto procesů specifické podmínky, které se vztahují ke stávající stavbě a jejímu užívání 8

9 Rozvržení prací v předinvestiční fázi Rozvržení prací podle rozhodovacího procesu investora 1. jeden krok (studie proveditelnosti) 2. několik kroků (studie příležitostí, studie předběžné, studie proveditelnosti) Dvě linie prací (vzájemně souvisejících) 1. Navržení a propracování cílů projektu a práce na koncepčních variantách staveb 2. Navržení místa a získání pozemku pro výstavbu a věcí souvisejícím s pozemkem Obě linie se spojí ve stanovení obsahu dokumentace přípravné fáze projektu. 9

10 Předinvestiční fáze Zpracování dokumentace Dokumentace na úrovni studií koncepčního řešení projektu jako celku (nejčastěji varianty) na základě analýz : okolí projektu průzkum trhu, lokality a jejího okolí, staveniště řešení projektu architektonická studie, marketingová studie, studie proveditelnosti aj. správní řízení studie hodnocení vlivů stavby na životní prostředí (EIA) Studie příležitostí (Opportunity study) Předběžné studie (Prefeasibility study, Preliminary study, Investiční záměr) Studie proveditelnosti (Feasibility study) 10

11 Studie příležitostí Cíl zpracování dostupných informací o jednotlivých příležitostech do formy, která by umožnila posoudit, alespoň v hrubé míře, efekty a nadějnost projektů, založených na těchto příležitostech Podmínky SP: stručné, málo nákladné, využívat agregované informace a odhady, osvětlení podstatných aspektů těchto příležitostí!!!srovnání S VARIANTOU NEDĚLAT NIC!!! základ hodnocení Výsledek: první selekce podnikatelských příležitostí OBECNÉ STUDIE PŘÍLEŽITOSTÍ - orientované na určité regiony (oblasti) - orientované na průmyslové odvětví či obor - orientované na přírodní zdroje SPECIFICKÉ STUDIE PŘÍLEŽITOSTÍ - orientované na specifické produkty - orientované na specifické služby 11

12 Cíle projektu Navržené cíle projektu musí jednoznačně určit, co je smyslem realizace projektu, čeho má být projektem dosaženo!!! Musí to určit způsobem, umožňujícím po realizaci investice prokázat, zda cílů bylo či nebylo dosaženo!!! Omezení: 1. věcnými, technickými nebo organizačními možnostmi, případně schopnostmi a nároky lidí 2. ekonomickými možnostmi a možnostmi financování projektu 3. reálným časem, potřebným pro jejich dosažení Věcné vyjádření cílů IP Ekonomické vyjádření cílů IP Cíle a časové parametry investičního cyklu ukončení předinvestiční fáze zahájení užívání stavby prahový bod rentability konec fáze užívání = bod udržitelného rozvoje 12

13 Cíle projektu 13

14 Předběžné technicko-ekonomické studie Cílem zpracování předběžné technicko-ekonomické studie je určit, zda: byly vyšetřeny a posouzeny všechny možné varianty projektu, povaha a náplň projektu opravňuje jeho detailní analýzu v podobě technicko-ekonomické studie projektu, určité aspekty projektu jsou do té míry závažné, že vyžadují jejich podrobné šetření pomocí podpůrných a doplňkových studií, jako jsou marketingové průzkumy, laboratorní testy, poloprovozní ověřování aj., základní myšlenka, na které je projekt založen, je pro určitého investora nebo skupinu investorů (tj. subjekty, které se budou podílet na financování projektu) dostatečně atraktivní, nebo tomu je naopak, podnikatelská příležitost je do té míry slibná, že jíž na základě informací z této studie lze rozhodnout o realizaci projektu, stav životního prostředí v předpokládané lokalitě realizace projektu i potenciální dopady tohoto projektu jsou v souladu s existujícími standardy ochrany životního prostředí. 14

15 Investiční záměr Obecně investiční záměr stavební akce by měl obsahovat: věcné a funkční vymezení stavby, zdůvodnění nezbytnosti stavby, určení časového průběhu přípravy a realizace, vyhodnocení efektivnosti výstavby, požadavky na celkové urbanistické a architektonické řešení stavby, požadavky na stavebně-technické řešení stavby, požadavky na tepelně technické vlastnosti stavebních konstrukcí, odolnost a zabezpečení z hlediska požární a civilní ochrany, souhrnné požadavky na plochy a prostory apod., územně technické podmínky pro přípravu území, včetně napojení na rozvodné a komunikační sítě a kanalizaci, napojení na dopravní infrastrukturu, vliv stavby, provozu nebo výroby na životní prostředí majetkoprávní vztahy doložené snímkem pozemkové mapy a výpisem z katastru nemovitostí, požadavky na zabezpečení budoucího provozu (užívání) stavby energiemi, vodou, pracovníky apod., předpokládaná výše investičních nákladů, propočet neinvestičních nákladů, odhad provozních nákladů, předpokládaný způsob financování a časový harmonogram rozvržení finančních nákladů. 15

16 Obsah investičního záměru Identifikační údaje stavby Název stavby Místo stavby Charakter stavby (novostavba, přístavba, rekonstrukce, apod.) Stavebník, uživatel Použité podklady Odůvodnění investičního záměru Zdůvodnění nutnosti stavby Zdůvodnění technicko - ekonomické koncepce a údaje ekonomické efektivnosti (např. snížení nákladů, návratnost vložených prostředků, aj.) Zhodnocení souvisejících zejména vyvolaných investic Předpokládané provozní náklady Předpokládané měrné náklady (Kč/m3, Kč/m2, Kč/m, Kč/lůžko, apod.) Rozhodující projektované parametry (obestavěný prostor v m3, zastavěná plocha v m2, užitková plocha v m2, délka liniové stavby v m, počet místnosti, počet lůžek, počet kusů, instalovaný výkon, apod.) 16

17 Obsah investičního záměru Základní údaje o stavbě Stručný popis stávajícího řešení Stručný popis navrhovaného i variantního řešeni z hlediska účelové funkce, požadavků na urbanistické a architektonické řešení stavby, jeho vzhled a výtvarné řešení Územně technické podmínky pro přípravu území, včetně napojení na rozvodné a komunikační sítě a kanalizaci Údaje o provozu, popis provozu, včetně základních technických parametrů, navrhovaných technologií a zařízení, základních technických parametrech navrhovaného řešení Nároky stavby na energie, napojení na dopravní infrastrukturu, likvidace odpadů a předpoklady napojení stavby na stávající technické vybavení území Charakteristika území, dotčená ochranná pásma nebo chráněné území, kulturní památky, kácení zeleně, zásah do zemědělského půdního fondu (ZPF) a lesního půdního fondu (LPF), rozsah záboru parcel, ozelenění nezastavěných ploch, provedené případně vyžadované průzkumy Vliv stavby na životní prostředí, včetně vlivu provozu nebo výroby na zdraví a životni prostředí, návrh odstranění nebo minimalizace negativních účinků Ochrana stavby před škodlivými vlivy a účinky, protikorozní ochrana, apod. Rozsah a uspořádání staveniště Odolnost a zabezpečeni stavby z hlediska požární ochrany a civilní obrany Požadavky na pracovní prostředí a hygienu práce 17

18 Obsah investičního záměru Podmiňující předpoklady Rozsah a způsob přeložek inženýrských sítí Omezení stávajících provozů Podmiňující vyvolané investice, předpoklady na jejich zabezpečení např. demolice, výkupy pozemků a objektů, apod. Počet pracovníků pro provoz a údržbu (vlastní, externí), požadavky na zvýšení počtu pracovníků po dokončeni stavby a jejich stručné zdůvodnění Stavební část Rozdělení stavby na stavební objekty (SO) Popis jednotlivých stavebních objektů Účel hlavních stavebních objektů Stavebně - technické řešení objektů (konstrukční systém, zakládání, opláštění, kapacity, tepelnětechnické vlastnosti stavebních konstrukcí, vybaveni, plochy, apod.) Požadavky na dispoziční, architektonické a provozní řešení Požadavky na technické vybavení objektu 18

19 Obsah investičního záměru Technologická část Rozdělení stavby na provozní soubory (PS) Popis jednotlivých provozních soubory Účel, funkce, kapacita a hlavní technické parametry technologického zařízení, požadavky na pracovní prostředí a hygienu práce Popis technologie výroby a uvedením nositele technologického procesu, Zajištění budoucího provozu energiemi Technologické odpady všeho druhu, způsob využití nebo likvidace Provádění výstavby Předpokládaný časový plán přípravy a realizace stavby Zásady řešení zařízení staveniště (ZS), situování ploch ZS, možnost využiti stávajících objektů, zdroje pro výstavbu a dopravní systém Předpokládaný dodavatelský systém 19

20 Obsah investičního záměru Výkresy Snímek katastrální mapy se zakreslením obrysu stavby Koordinační situace na podkladě katastrální mapy se zakreslením předmětu výstavby včetně vyznačením vazeb na okolí zpravidla v měřítku 1:1000, vycházející ze současného stavu území obsahující: Vyznačení umístění stavby a staveniště a jejich vazeb na okolí, Zákres dosavadních nadzemních a podzemních rozvodných sílí a kanalizace, případně jiných zařízeni, Vyznačení ochranných pásem a chráněných objektů, případně prostorů určených k vykácení, Označení v úvahu přicházejících demolic. Architektonická situace stavby, Jednoduché půdorysy jednotlivých podzemních a nadzemních podlaží navrhovaného řešení včetně legendy místností, u staveb charakteru rekonstrukcí a modernizací půdorysy současného stavu Pohledy z významných stran, příp. perspektiva, vizualizace 20

21 Obsah investičního záměru Celkové náklady stavby Rekapitulace celkových rozpočtových nákladů stavby Dokladová část Předběžné projednání s rozhodujícími orgány státní správy a organizacemi. Výpisy z katastru nemovitostí (list vlastnictví) u dotčených parcel a informace z katastru nemovitostí u sousedních parcel Závěrečné ustanovení 21