Stavební bytové družstvo Vsetín, Štěpánská 967, 755 01 Vsetín Tel: 571 499 511, fax: 571 418 180, e-mail: info@sbdvsetin.cz, www.sbdvsetin.cz Směrnice č. 70/2014 Zásady pro stanovení nájemného za užívání družstevního bytu (družstevního nebytového prostoru) a úhrad za plnění spojená s užíváním bytů a nebytových prostor I. Úvod 1. Shromáždění delegátů v souladu s článkem 66, bodem 2), písm. q) stanov Stavebního bytového družstva Vsetín (SBD Vsetín) schvaluje směrnici č. 70/2014 - Zásady pro stanovení nájemného za užívání družstevního bytu (družstevního nebytového prostoru) a úhrad za plnění spojená s užíváním bytů a nebytových prostor (jednotek), postavených za finanční, úvěrové a jiné pomoci podle předpisů o finanční, úvěrové a jiné pomoci družstevní bytové výstavbě nebo individuální bytové výstavbě a řadových garáží vybudovaných svépomocnou výstavbou. 2. Směrnice stanovuje jednotlivé položky ekonomicky oprávněného nájemného a služeb, poskytovaných s užíváním jednotek, způsob stanovení jejich výše, rozúčtování na jednotlivé uživatele a vlastníky, vyúčtování zálohových plateb a způsob úhrady. 3. Zásady jsou platné pro nájemce i pro vlastníky jednotek v domech, ve kterých vykonává správu SBD. II. Vymezení pojmů pro účely směrnice 1. Jednotka byt nebo nebytový prostor (vestavěná garáž, řadová garáž). 2. Místnost uzavíratelný prostor, který je uzavřen ze všech stran pevnými stěnami, podlahou, stropem. 3. Byt místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. 4. Nebytový prostor místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům než k bydlení (vestavěná, řadová garáž, prodejna, atd.) 5. Podlahová plocha jednotky - součet podlahových ploch místností bytu a nebytového prostoru, kromě teras, balkónů, lodžií a vedlejších místností, které jsou umístěny mimo byt. Do podlahové plochy se započítává plocha zastavěná kuchyňskou linkou, vestavěným nábytkem, kamny, sporákem nebo jiným otopným tělesem v rozsahu daném prohlášení vlastníka budovy. Nezapočítává se plocha okenních a dveřních ústupků. 6. Nájemce člen družstva, kterému družstvo přenechává do užívání družstevní byt nebo nebytový prostor na základě rozhodnutí o přidělení družstevního bytu nebo nebytového prostoru nebo převodem členských práv a povinností podle čl. 17 stanov družstva. 7. Vlastník - bývalý člen družstva, který využil svého práva na převedení užívané jednotky z majetku SBD Vsetín do osobního vlastnictví, jakož i jeho právní nástupce. 8. Člen domácnosti - manžel (manželka), děti, vnuci, rodiče, prarodiče, sourozenci a zeť (snacha), kteří s nájemcem či vlastníkem žijí ve společné domácnosti, jakož i další jiné osoby, které spolu s nájemcem či vlastníkem žijí ve společné domácnosti. 9. Nájemné cena za užívání pronajatého družstevního bytu nebo vlastnického bytu, obsahující ekonomicky oprávněné nájemné a ceny služeb. 10. Poskytovatel služeb Stavební bytové družstvo Vsetín 11. Příjemce služeb nájemce nebo vlastník 12. Zúčtovací období období, za které poskytovatel služeb provede rozúčtování a následné vyúčtování nákladů 13. Náklady na služby cena služeb ujednaná s dodavatelem nebo celkové náklady na poskytování služeb.
14. Rozúčtování vyčíslení výše nákladů za poskytované služby v daném zúčtovacím období pro jednotlivé příjemce služeb a způsob rozdělení nákladů na služby 15. Vyúčtování vyčíslení skutečné výše nákladů na služby a záloh za jednotlivé služby v daném zúčtovacím období 16. Osoby rozhodné pro rozúčtování služeb nájemce bytu (vlastník bytu) a osoby, u nichž lze mít za to, že s ním budou žít v bytě po dobu delší než 2 měsíce v průběhu zúčtovacího období III. Ekonomicky oprávněné nájemné 1. Ekonomicky oprávněné nájemné zahrnuje ekonomicky oprávněné náklady na dům včetně tvorby rezerv k jejich úhradě. 2. Tvorba položek ekonomicky oprávněného nájemného a jejich rozúčtování na jednotky v domě probíhá následovně: a) Splátka anuity Anuita se rozpočítává na jednotlivé byty podle výše nesplaceného úvěru připadajícího na daný byt. Vznikne-li na konci kalendářního roku přeplatek, bude převeden jako mimořádný příspěvek do DZODI domu. b) Splátka úvěru Splátky dlouhodobého investičního úvěru, včetně příslušenství, na opravy domů, se uskutečňují podle výše úvěru připadajícího na jednotlivé jednotky měsíčně až do úplného splacení. c) Pravidelný příspěvek do DZODI Náklady na opravy a údržbu bytů, domu a jeho příslušenství, řadových garáží a výdaje na jejich technické zhodnocení jsou hrazeny z Dlouhodobé zálohy na opravy a dodatečné investice (DZODI), která se tvoří pravidelnými měsíčními platbami nájemců a vlastníků jednotek, přičemž výše platby se stanoví tak, aby tvorba DZODI kryla náklady na opravy plánované v běžném roce i v delším časovém období. Jednotky se podílí na tvorbě DZODI částkou, rovnající se součinu příspěvku na 1 m2 a podlahové plochy jednotky. Výši příspěvku na 1 m2 schvaluje členská schůze samosprávy, přičemž minimální příspěvek u bytového domu činí nejméně 5,- Kč/m2. Při nedostatečné výši příspěvku rozhodne o její nutné výši v družstevních domech představenstvo SBD. Ve vlastnických domech rozhoduje o výši příspěvku shromáždění společenství vlastníků. Náklady se rozúčtují jednotkám dle spoluvlastnického podílu jednotek. d) Mimořádný příspěvek do DZODI (vodoměry) Mimo pravidelného příspěvku do DZODI tvoří nájemce a vlastník zálohu na výměnu vodoměru teplé užitkové a studené vody, jehož výši upraví dle předpokládaných nákladů oddělení nájmu. Nájemce a vlastník tvoří zálohu na výměnu vodoměru teplé užitkové vody po 5 letech. Po provedené výměně oddělení financování a majetku provede rozúčtování nákladů na výměnu vodoměrů na jednotlivé byty. Nájemce a vlastník tvoří zálohu na výměnu vodoměru studené vody po 5 letech. Po provedené výměně oddělení financování a majetku provede rozúčtování nákladů na výměnu vodoměrů na jednotlivé byty. Pokud vznikne nutnost předčasné výměny vodoměrů v důsledku neodborného zásahu nájemce nebo vlastníka, hradí nájemce nebo vlastník tuto výměnu v plné výši. Pokud vznikne nutnost předčasné výměny všech vodoměrů v domě v důsledku nepřiměřeného nárůstu korekce na náměr fakturačního vodoměru na patě domu (20 %), využijí se k úhradě této výměny zálohy, zaplacené k datu výměny a zbývající částka bude vyúčtována jednotkám jako jednorázový doplatek. e) Příspěvek na správu SBD Příspěvek na správu tvoří náklady na správu SBD Vsetín, včetně členského příspěvku Svazu českých a moravských bytových družstev a hradí je nájemci a vlastníci
jednotek následovně: - nájemce bytu 110,- Kč - nájemce bytu s nahlášenou kontaktní adresou 140,- Kč - nájemce garáže 27,- Kč - vlastník bytu 178,- Kč, včetně DPH - vlastník bytu s nahlášenou kontaktní adresou 208,- Kč, včetně DPH - vlastník vestavěné garáže 54,- Kč, včetně DPH Představenstvo stanovený příspěvek na správu SBD může každoročně upravovat dle roční míry inflace za předcházející rok, měřené indexem spotřebitelských cen, vyhlášeným Českým statistickým úřadem. Změna bude realizována o plnou výši inflace po vyhlášeném indexu k l. červenci daného roku, v němž byl index vyhlášen. Zaokrouhlení se provádí na celou korunu nahoru. Shromáždění delegátů svým usnesením na návrh představenstva může upravit výši příspěvku na správu SBD. f) Pojištění domu Náklady na pojištění domu se rozúčtují na jednotky shodným způsobem jako náklady na opravy v písm. c). g) Nájem pozemku Náklady spojené s užíváním pozemku, věcně příslušejícího k domu, jsou hrazeny jako náklady na opravy v písm. c). h) Daň z nemovitých věcí Daň z nemovitých věcí související s domem se rozúčtuje na jednotky shodným způsobem jako náklady na opravy v písm. c). Daň z nemovitých věcí řadových garáží je hrazena nájemcem. Vlastníci hradí daň samostatně od 1. 1. následujícího roku po roku, v němž došlo k převodu bytu nebo garáže do osobního vlastnictví, finančnímu úřadu. IV. Ceny služeb a jejich rozúčtování 1. Službami se rozumí plnění, poskytovaná s užíváním bytu nebo nebytových prostor. Tyto služby se hradí měsíčními zálohovými platbami a ročně se provede jejich rozúčtování na jednotky a vyrovnání přeplatků či nedoplatků. 2. Jednotlivé položky služeb a způsob jejich rozúčtování na jednotky: a) Dodávka tepla Při centrálním zásobování teplem tvoří náklad cena fakturovaná dodavatelem. Při vytápění lokálními kotelnami v domech se do nákladů na teplo zahrnují: - mzda topiče - osobní ochranné pracovní pomůcky topiče - spotřeba paliva - spotřeba technologické vody, je-li měřena - spotřeba elektrické energie technických zařízení (čerpadla, měření a regulace) - poplatek za znečišťování ovzduší - kontroly, revize a odborné prohlídky podle zvláštních předpisů Cenu za roční dodávku tepla oddělení nájmu rozúčtuje jednotkám podle vyhlášky MMR č. 372/2001 Sb. a metodického pokynu MMR čj. 28203/2002-71 Sb. V případě měření spotřeby tepla pomocí indikátorů topných nákladů bude základní složka ve výši 50 % a spotřební složka ve výši 50 % nákladů na teplo. V případě použití rozúčtování nákladů dle ustanovení 4, odst. 4 uvedené vyhlášky bude použita spodní hranice tolerance v rozdílu nákladů na 1 m 2 místo dosavadních 40 % pouze - 25 % oproti průměru zúčtovací jednotky v daném kalendářním roce. b) Dodávka teplé užitkové vody Cenu za roční dodávku správa rozúčtuje jednotkám oddělení nájmu podle náměru spotřeby na poměrových vodoměrech v jednotkách, korigovaných na náměr
fakturačního vodoměru na patě domu. Cenu za roční dodávku rozúčtuje oddělení nájmu podle vyhlášky MMR č. 372/2001 Sb. a metodického pokynu MMR čj. 28203/2002-71 Sb.. c) Dodávka studené vody Cena za roční dodávku se rozúčtuje podle náměru spotřeby na poměrových vodoměrech v jednotkách, korigovaných na náměr fakturačního vodoměru na patě domu, V případě absence poměrového vodoměru v jedné nebo několika jednotkách v domě, kde se spotřeba poměrově měří, se u jednotek neměřených použije jako náměr směrné číslo roční spotřeby vody, stanovené v příloze č. 12 vyhlášky MZe č. 428/2001 Sb., ve znění pozdějších předpisů. Takto stanovený náměr podléhá dále korekci na náměr fakturačního vodoměru na patě domu. Není-li v domě spotřeba poměrově měřena, rozúčtuje se množství spotřebované vody podle osob rozhodných pro rozúčtování (osoboměsíců), užívajících jednotku v kalendářním roce. V případě nezpřístupnění bytu k provedení odpočtu stavu poměrového vodoměru, ovlivnění vodoměru (např. magnety, porušením plomby, zásahem do číselníku, poškozením mechanické části vodoměru, atd.) bude nájemci a vlastníkovi vyúčtována spotřeba v hodnotě rozdílu náměru fakturačního měřidla a náměrů spotřeb ostatních jednotek. V případě dodávky studené vody ze studny budou zařazeny do nákladů spotřeba elektrické energie technického zařízení, odběry a rozbory vzorků vody, chlorace vody. V domech, do kterých dodává studenou vodu a zároveň zajišťuje odvod odpadních vod jeden, se rozúčtovává v této položce jednotkám dohromady vodné + stočné. d) Odpadní vody septik, jímka, ČOV V případě odvodu odpadních vod pomocí septiku, jímky nebo čistírny odpadních vod budou zařazeny do nákladů spotřeba elektrické energie technického zařízení, odběry a rozbory odpadních vod, použití biologických náplní, výměna náplně koksového filtru, vývoz kalů. Roční náklady se rozúčtují na jednotky v domě podle průměrného počtu osob (osoboměsíců), užívajících jednotku v kalendářním roce. V bytových domech v obcích, které mají svoji obecní kanalizaci, přičemž studenou vodu do domů dodává jiný dodavatel (např. Vodovody a kanalizace Vsetín, a.s., obecní úřady) se náklady rozúčtují podle množství spotřebované studené vody dle části IV., bodu 2., písm. c). e) Provoz výtahu Roční náklady na elektrickou energii a servisní úkony, včetně provozní a odborné prohlídky, se rozúčtují na jednotky od 2. nadzemního podlaží podle osob rozhodných pro rozúčtování (osoboměsíců), užívajících jednotku v kalendářním roce. Odlišný způsob rozúčtování dle podlaží může schválit členská schůze samosprávy nebo shromáždění SVJ. Pokud je spotřeba elektrické energie měřena prostřednictvím jednoho elektroměru s osvětlením společných prostor (viz následující bod) provede oddělení nájmu rozdělení spotřeby dle odborného výpočtu. Náklady na odborné zkoušky, inspekční prohlídky, odstraňování zjištěných rizik, vyprošťování osob a opravy nahlášených poruch se hradí z DZODI domu. f) Osvětlení společných prostor Položka obsahuje náklady na elektrickou energii osvětlení společných prostor v domě, vzduchotechniky, Spotřeba elektrické energie za provoz prádelny, mandlovny bude odečtena od celkových ročních nákladů a uhrazena výborem samosprávy nebo SVJ v prosinci za celý kalendářní rok formou mimořádného příspěvku do DZODI. Z celkové spotřeby elektrické energie bude odečtena spotřeba elektrické energie
technického zařízení pro provozování internetového spojení v domě vypočtená dle technického popisu instalovaného zařízení nebo podružného elektroměru. U vestavěných garáží bez samostatného měření odběru elektrické energie se na jednu garáž počítá jedna osoba celý rok. Roční náklady na osvětlení společných prostor se rozúčtují na jednotky podle počtu osob rozhodných pro rozúčtování (osoboměsíců), užívajících jednotku v kalendářním roce. Opravy, revize a technické zhodnocování se hradí z DZODI domu. Vyhřívání žlabů bude nákladem DZODI. g) Provoz a čištění komínů Roční náklady na provoz a čištění, revize spalinových cest a měření účinnosti spalování se rozúčtují na jednotky podle počtu využívaných vyústění do komína. Opravy a revize komínů se hradí z DZODI domu. h) Úklid společných prostor Roční náklady na úklid společných prostor se rozúčtuje podle počtu osob rozhodných pro rozúčtování (osoboměsíců), užívajících jednotku v kalendářním roce. i) Provoz společné televizní antény (STA) Roční náklady na elektrickou energii pro provoz STA se rozúčtují stejným dílem na bytové jednotky. Spotřeba elektrické energie se určí dle technického popisu instalovaného zařízení STA. Opravy a revize se hradí z DZODI domu. j) Odvoz komunálního odpadu Odvoz komunálního odpadu u řadových garáží se rozúčtuje dle počtu garáží ve středisku garáží. Případný jednorázový odvoz komunálního odpadu od bytových domů bude nákladem DZODI. 3. Počet osob rozhodných pro rozúčtování (osoboměsíce) vyplní nájemce a vlastník do formuláře Počet osob za období.. na konci kalendářního roku a výbor samosprávy, popř. SVJ odsouhlasí pravdivost údajů (příloha č. 1). V. Předpis nájemného a provádění změn 1. Měsíční výše ekonomicky oprávněného nájemného a zálohy na služby jednotek je stanovena v předpisu nájemného (příloha č. 2) v závislosti na předpokládané roční výši ekonomicky oprávněného nájemného a předpokládané ceně služeb odvozené z cen za uplynulý kalendářní rok v členění na jednotlivé položky. 2. Změny v předpisu nájemného provádí oddělení nájmu pravidelně k 1. 7. po vyúčtování zálohových plateb na služby za předcházející kalendářní rok. Zálohová platba na položky služeb bude stanovena jako jedna dvanáctina předpokládané ceny v budoucím roce. 3. Oddělení nájmu je oprávněno změnit předpis nájemného i v průběhu kalendářního roku v souvislosti se změnou cenových předpisů nebo se změnou cen služeb, které přesáhnou původně uvažovanou výši zálohové platby o 10 %. V tomto případě může oddělení nájmu do rozdílu 50,- Kč upravit další položky předpisu nájemného tak, aby celková výše předpisu nájemného zůstala stejná a uživatel nemusel provádět změnu trvalého příkazu v peněžním ústavu. Rozdíl bude vyrovnán ve vyúčtování zálohových plateb za kalendářní rok. 4. Oddělení nájmu změní předpis nájemného mimo pravidelný termín 1. 7. na základě usnesení členské schůze nebo shromáždění SVJ nebo představenstva o změně tvorby DZODI od prvého dne měsíce následujícího po doručení zápisu, je-li doručen na správu SBD Vsetín do 10. dne v měsíci předcházejícím změně. 5. Správa SBD zajistí, aby nájemci a vlastníci prokazatelně obdrželi nový předpis nájemného ještě před prvním dnem kalendářního měsíce, jehož se změny týkají, osobně proti podpisu (příloha č. 3) nebo doporučeně poštou. Nájemci a vlastníci jsou povinni oznamovat správě skutečnosti
rozhodné pro případnou změnu rozúčtování služeb nejpozději do 15 dnů po jejich vzniku (změna v počtu členů domácnosti, změna v počtu podnájemníků apod.) na předepsaném formuláři (příloha č. 4). 6. Změní-li se skutečnosti rozhodné pro rozúčtování cen služeb na základě oznámení nájemce nebo vlastníka doručeného družstvu do 15. dne v kalendářním měsíci, změní oddělení nájmu jeho předpis nájemného od prvého dne měsíce následujícího po oznámení změny těchto skutečností. Pokud bude oznámení doručeno po tomto datu, změna proběhne s měsíčním zpožděním. VI. Roční vyúčtování zálohových plateb na služby 1. Vyúčtování zálohových plateb na služby za kalendářní rok (příloha č. 5) předá správa nájemcům a vlastníkům v souladu s touto směrnicí a obecně platnými právními předpisy v písemné podobě do 30. dubna za předcházející kalendářní rok osobně proti podpisu (příloha č. 6) nebo poštou. 2. Pro uplatnění případné písemné reklamace ze strany nájemců a vlastníků (příloha č. 7) je stanovena lhůta minimálně tři týdny od doručení vyúčtování. 3. Na základě uznání oprávněné reklamace je správa povinna do jednoho měsíce od ukončení termínu reklamace předat nájemcům a vlastníkům nové vyúčtování zálohových plateb na služby. 4. Nedoplatek nebo přeplatek vyplývající z ročního vyúčtování je splatný do 31. srpna. 5. Přeplatek z ročního vyúčtování bude zasílán nájemcům a vlastníkům prostřednictvím České pošty, s.p. složenkou typu B nebo na základě jejich písemné žádosti (příloha č. 8) na jejich účet u peněžního ústavu. V případě nedoručení nebo nevyzvednutí přeplatku u České pošty, s.p., bude vyplacen v hotovosti na pokladně SBD Vsetín. 6. Přeplatek z ročního vyúčtování zálohových plateb na služby u nájemců a vlastníků - dlužníků bude nejprve použit na úhradu pohledávek. VII. Způsob úhrady 1. Ekonomicky oprávněné nájemné a zálohy na služby platí nájemce a vlastník měsíčně, a to nejpozději do posledního dne kalendářního měsíce, za který platí nájemné. 2. Nájemci a vlastníci hradí nájemné a zálohy za služby: - prostřednictvím služby SIPO - z vlastního účtu nájemce nebo vlastníka u peněžního ústavu - převodním příkazem z účtu zaměstnavatele - složenkou - v hotovosti na pokladně SBD Vsetín 3. Za pozdní termín úhrady bude účtován členům poplatek z prodlení a vlastníkům úrok z prodlení. Poplatek z prodlení činí dle 13 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb., 1 promile z dlužné částky za každý den prodlení, nejméně však 10,- Kč za každý i započatý měsíc prodlení. Výše úroku z prodlení dle NV č. 351/2013 Sb. odpovídá ročně výši repo sazby stanovené Českou národní bankou pro první den kalendářního pololetí, v němž došlo k prodlení, zvýšené o osm procentních bodů. V případě prodlení s úhradou nedoplatku z vyúčtování služeb se členu i vlastníkovi účtuje poplatek z prodlení, který činí dle 13 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb., 1 promile z dlužné částky za každý den prodlení, nejméně však 10,- Kč za každý i započatý měsíc prodlení. Pokud poplatky či úroky z prodlení přesáhnou částku 10,- Kč, vlastníkům bytů ani členům se nepromíjejí. VIII. Nahlížení do podkladů a vypořádání námitek 1. Na základě písemné žádosti nájemce a vlastníka SBD povinno nejpozději do 5 měsíců po skončení zúčtovacího období doložit mu náklady na jednotlivé služby, způsob jejich
rozúčtování, způsob stanovení výše záloh za služby a provedení vyúčtování. SBD mu umožní pořízení kopií podkladů za úplatu. 2. Případné námitky ke způsobu a obsahu vyúčtování předloží nájemce a vlastník na oddělení nájmu nejpozději do 30 dnů ode dne doručení vyúčtování. Vyřízení uplatněných námitek musí SBD uskutečnit nejpozději do 30 dnů od doručení námitky. IX. Závěrečná ustanovení 1. Směrnice č. 70/2014 byla schválena na jednání shromáždění delegátů, konaném dne 3. června 2014 a nabývá účinnosti dne 1. července 2014. 2. Dne 30. června 2014 končí platnost a účinnost směrnice č. 57/2011 Zásady pro určování výše nájemného a plnění poskytovaná s užíváním bytů a nebytových prostor včetně dodatku č.1. 3. Seznámení členů samospráv se směrnicí č. 70/2014 zajistí předsedové výborů na členských schůzích a správa družstva na shromážděních SVJ. 4. Seznámení zaměstnanců správy SBD se směrnicí č. 70/2014 a zveřejnění na webových stránkách SBD zajistí ředitel. Vsetín dne 3. června 2014 PaedDr. Antonín Bařák v. r. Předseda představenstva