Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. se sídlem Václavské náměstí 832/19, Praha, kancelář Sušilova 1938/26, Přerov tel.: 608 251 025, 776 284 814, 581 331 601, email: vingralek@posudek.com zapsaná v obchodním rejstříku, vedená u rejstříkového soudu v Praze, oddíl C, vložka 178876 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 4624-770/2012 O ceně ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/3 k nemovitostem - rodinného domu č.p. 182, příslušející k části obce Šenov, na pozemku p.č. 4797, včetně pozemku p.č. 4797 - zastavěná plocha a nádvoří a pozemků p.č. 4747/8 - ostatní plocha, p.č. 4798 - zahrada, p.č. 4799/1 - orná půda, p.č. 4800/1 - orná půda, p.č. 4801 - orná půda, p.č. 4802 - trvalý travní porost, p.č. 4803/1 - trvalý travní porost, p.č. 4804 - trvalý travní porost, p.č. 4805 - trvalý travní porost, p.č. 4808/1 - vodní plocha, p.č. 4809 - ostatní plocha a p.č. 4810 - ostatní plocha, vše v k.ú. Šenov u Ostravy, obec Šenov, okres Ostrava-město. Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Tomáš Vrána soudní exekutor, Exekutorský úřad Přerov Komenského 38 750 02 Přerov IČ: 66246750 DIČ: CZ6205200980 Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu exekučního řízení č.j. 103 Ex 57474/11-27 Dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, dle oceňovacích standardů, podle stavu ke dni 13.4.2012 posudek vypracoval: Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail: info@posudek.com www.posudek.com Posudek byl vypracován ve 2 vyhotoveních, z nichž 1 vyhotovení obdrží objednavatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znaleckého ústavu. Celkem posudek obsahuje 25 stran a 20 stran příloh. V Přerově, dne 18.4.2012
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Na základě usnesení, ze dne 4.4.2012 vydané Exekutorským úřadem Přerov, JUDr. Tomáš Vrána, č.j. 103 Ex 57474/11-27, byl přibrán znalecký ústav a to k ocenění nemovitostí - ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/3 k nemovitostem - rodinného domu č.p. 182, příslušející k části obce Šenov, na pozemku p.č. 4797, včetně pozemku p.č. 4797 - zastavěná plocha a nádvoří a pozemků p.č. 4747/8 - ostatní plocha, p.č. 4798 - zahrada, p.č. 4799/1 - orná půda, p.č. 4800/1 - orná půda, p.č. 4801 - orná půda, p.č. 4802 - trvalý travní porost, p.č. 4803/1 - trvalý travní porost, p.č. 4804 - trvalý travní porost, p.č. 4805 - trvalý travní porost, p.č. 4808/1 - vodní plocha, p.č. 4809 - ostatní plocha a p.č. 4810 - ostatní plocha, vše v k.ú. Šenov u Ostravy, obec Šenov, okres Ostrava-město. Zpracovateli se ukládá, aby stanovil obvyklou cenu těchto nemovitostí a jejich příslušenství. Dále se zpracovateli ukládá, aby stanovil cenu movitých věcí, které tvoří příslušenství vedených nemovitostí, a stanovil cenu práv a závad spojených s uvedenými nemovitostmi. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v 66 odst.5 uvedeno: Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu dále odkaz na 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V 2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro odhad obvyklé hodnoty budou použity tyto oceňovací metody a přístupy: Cena zjištěná - (tzv. administrativní cena ) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 13.4.2012, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb.. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny stavby hlavní a pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné vedlejší stavby, garáže, studny, trvalé porosty, neboť cena zjištěná má pouze pomocný indikační charakter (pokud jsou tyto položky popsány v odstavci 5. části Nález tohoto znaleckého posudku jsou zahrnuty do obvyklé ceny jako příslušenství k věci hlavní). stránka č. 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
Věcná hodnota - (časová cena) - tato hodnoty představuje náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti) plus cena pozemků. Vzhledem k tomu, že současný oceňovací předpis používá koeficienty změn staveb, jež přiměřeně upravují základní ceny z roku 1994 na úroveň současnou, použijeme cenu zjištěnou podle této vyhlášky bez koeficientu prodejnosti K p. Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - v principu se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 13.4.2012 za přítomnosti pracovníka znaleckého ústavu Ing. Jana Horalíka a spoluvlastníka oceňovaných nemovitostí, pana Pavla Danka. Povinná se přes písemnou výzvu místního šetření nezúčastnila. 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí č. 609, pro k.ú. Šenov u Ostravy, obec Šenov, okres Ostrava-město, vyhotovený objednavatelem dne 28.3.2012, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Náhled katastrální mapy, pro k.ú. Šenov u Ostravy, obec Šenov, okres Ostrava-město, vyhotovená znaleckým ústavem dne 13.4.2012, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Údaje sdělené objednavatelem. Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření. Pro vyhodnocení realitního trhu bylo mimo jiné využito informací uveřejněných na realitních serverech www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz, www.reality.cz, www.realitycechy.cz, www.realitymorava.cz atd. Objednavatelem, povinným, či účastníkem místního šetření nebyla ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku předložena žádná nájemní, či jiná smlouva, na základě které by byl předmět ocenění užíván. Ocenění je provedeno pro předmět ocenění volný, neobsazený, nepronajatý. stránka č. 3
4. Vlastnické a evidenční údaje Dle dostupných údajů z databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního jsou ke dni vypracování tohoto znaleckého posudku evidovány tyto vlastnické údaje: Kraj: Moravskoslezský Okres: Ostrava-město Obec: Šenov Katastrální území: Šenov u Ostravy (762342) List vlastnictví číslo: 609 Vlastníci: 1. Danko Pavel Podíl: 2/3 Na Šimšce 182, Šenov, 739 34 2. Sobotíková Andrea Podíl: 1/3 Dolní 440, Frenštát pod Radhoštěm, 744 01 5. Celkový popis nemovitosti Jedná se o zděný, podsklepený rodinný dům se dvěma nadzemními podlažími bez využitého podkroví pod sedlovou střechou krytou plechovou krytinou. Objekt je situovaný do půdorysného tvaru obdélníka se vstupní verandou, nachází se v zastavěné, okrajové části města Šenov, v jako samostatně stojící. Předmět ocenění se nachází na adrese Na Šemšce 182, Šenov, 739 34, Šenov u Ostravy. Parkování je možné ve vlastní garáži. Pozemky leží v rovinném terénu, tvoří jednotný funkční celek a jsou přístupné po nezpevněné komunikaci na pozemcích p.č. 4800/2 - zahrada a p.č. 4799/3 - orná půda, které jsou ve vlastnictví jiného subjektu - přístup právně nezajištěn. Zpevněné komunikace se nachází ve vzdálenosti cca 80 m od předmětu ocenění. Dům je napojen na inženýrské sítě: elektro, obecní vodovod, plynové vedení a vlastní žumpu. Ve městě Šenov je dle informací ČSÚ dále možnost napojení na hloubkovou kanalizaci. Objekt sestává ze dvou bytových jednotek o velikosti 2x 2+1 každá s kompletním sociálním zařízením a společným vstupem. Původní stáří objektu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle sdělení účastníka místního šetření z roku 1997. V průběhu své celkové životnosti objekt procházel rekonstrukcemi a modernizacemi prvků krátkodobých životnost. V roce 2009 bylo provedeno zateplení objektu, výměna oken za nová plastová, včetně parapetů. Opotřebení je uvažováno lineární metodou při celkové životnosti 100 roků. Celkový technický stav a údržbu lze ke dni ocenění uvažovat jako stavba se zanedbanou údržbou předpoklad provedení menších stavebních úprav. Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektů je patrné z ocenění. Při místním šetření bylo zjištěno toto příslušenství stavby hlavní: a) vedlejší stavby: Vedle rodinného domu, vlevo (pohled z přístupové komunikace), je situován zděný přístřešek s pultovou střechou krytou vlnitým eternitem, za kterou dále se nachází přízemní, zděná stodola se sedlovou střechou krytou pozinkovaným plechem. U stodoly vpravo je situována zděná hospodářská budova s pultovou střechou krytou pozinkovaným plechem. stránka č. 4
b) příslušenství, které je tvořeno těmito venkovními úpravami: - zpevněné plochy (dlážděné) - žumpa - přípojky IS Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále ( 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle místního šetření, informací objednavatele a dle dalších dostupných podkladových materiálů na dražených nemovitostech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou (kromě níže uvedených věcných břemen). Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem, nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření zpracovatele. 6. Obsah posudku 1) Objekty a) Rodinný dům č.p. 182 b) Stodola 2) Pozemky a) Pozemky 3) Věcná břemena a) Věcné břemeno užívání b) Věcné břemeno cesty 4) Ocenění porovnávací metodou stránka č. 5
B. POSUDEK Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Ostrava-město Počet obyvatel: 5 001 15 000 obyvatel Ocenění 1) Objekty 1.a) Vyhláška 387/2011 Sb. 1.a.1) Rodinný dům č.p. 182 5 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ D Konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: nemá podkroví Podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 1121 Budovy dvoubytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.2 Koeficient změny ceny stavby: 2,158 Koeficient prodejnosti: 0,929 (Rodinné domy) domy rodinné dvoubytové a tříbytové Podlaží: Název Zastavěná plocha I.NP 13,01 9,44+4,17 2,44 = 132,99 m 2 II.NP 13,01 9,44 = 122,81 m 2 I.PP 13,01 9,44 = 122,81 m 2 Součet: = 378,61 m 2 Obestavěný prostor (OP): Spodní stavba 13,01 9,44 1,70 = 208,78 m 3 Vrchní stavba 13,01 9,44 6,70+4,17 2,44 4,21+5,69 1,50 1,00 = 874,23 m 3 Zastřešení 13,01 9,44 1,68 0,50 = 103,16 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 1 186,17 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy betonové s izolací 4,30 % Standardní 2. Zdivo zděné, tvárnicové 24,30 % Standardní stránka č. 6
Název, popis Obj. podíl Hodnocení 3. Stropy stropní systém Hurdis s rovným podhledem 9,30 % Standardní 4. Střecha vaznicová sedlová 4,20 % Standardní 5. Krytina plechová 3,00 % Standardní 6. Klempířské konstrukce pozinkované (žlaby, svody), plastové 0,70 % Standardní (parapety) 7. Vnitřní omítky vápenné hladké 6,40 % Standardní 8. Fasádní omítky kontaktní zateplovací systém 3,30 % Standardní 9. Vnější obklady 0,40 % Nevyskytuje se 10. Vnitřní obklady keramické (kuchyně, koupelny, WC) 2,40 % Standardní 11. Schody kovové s dřevěnými stupni bez zábradlí 3,90 % Standardní 12. Dveře dřevěné do obložkových zárubní 3,40 % Standardní 13. Okna plastová zdvojená 5,30 % Standardní 14. Podlahy obytných místností plovoucí podlahy, PVC, textilní 2,30 % Standardní krytiny 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba 1,40 % Standardní 16. Vytápění ústřední s kotlem na tuhá paliva 4,20 % Standardní 17. Elektroinstalace 240/400V 4,00 % Standardní 18. Bleskosvod 0,50 % Nevyskytuje se 19. Rozvod vody teplá i studená 2,80 % Standardní 20. Zdroj teplé vody plynový ohřívač se zásobníkem 1,60 % Standardní 21. Instalace plynu ano, zemní plyn 0,50 % Standardní 22. Kanalizace kompletní odkanalizování 2,90 % Standardní 23. Vybavení kuchyně plynový deska, elektrická trouba, 0,50 % Standardní kombinovaný sporák 24. Vnitřní vybavení vana, umyvadlo 2x, sprchový kout 5,00 % Standardní 25. Záchod splachovací WC 2x 0,40 % Standardní 26. Ostatní 3,00 % Nevyskytuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 9. Vnější obklady 0,54 1,852 0,40 % 0,0040 18. Bleskosvod 0,54 1,852 0,50 % 0,0050 26. Ostatní 0,54 1,852 3,00 % 0,0300 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,9610 Ocenění: Základní jednotková cena: 1 900, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,9610 Polohový koeficient K 5 : 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1580 Koeficient prodejnosti K p : 0,9290 Základní jednotková cena upravená: = 3 660,53 Kč/m 3 Základní cena upravená: 1 186,17 m 3 3 660,53 Kč/m 3 = 4 342 010,87 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 15 roků Předpokládaná další životnost: 85 roků Opotřebení: 100 15 / (15 + 85) = 15,000 % stránka č. 7
Odpočet opotřebení: 4 342 010,87 Kč 15,000 % 651 301,63 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 3 690 709,24 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 3 Cena po úpravě: = 1 230 236,41 Kč Rodinný dům č.p. 182 zjištěná cena: 1 230 236,41 Kč 1.a.2) Stodola 3 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: S. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 1252 Budovy skladů, nádrže a sila Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.13.2..1 budovy pro skladování a manipulaci Koeficient změny ceny stavby: 2,122 Koeficient prodejnosti: 0,409 (Sklady) Podlaží: I.NP Výška: 3,85 m Zastavěná plocha: 13,92 9,93 = 138,23 m 2 Průměrná výška podlaží (PVP): = 3,85 m Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): = 138,23 m 2 Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba 13,92 9,93 3,85 = 532,17 m 3 Zastřešení 13,92 9,93 1,96 0,50 = 135,46 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 667,63 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy včetně zemních prací smíšené bez izolací 13,20 % Podstandardní 2. Svislé konstrukce zděné 30,40 % Standardní 3. Stropy 13,80 % Nevyskytuje se 4. Krov, střecha vaznicová sedlová 7,00 % Standardní 5. Krytiny střech pozinkovaný plech 2,90 % Standardní 6. Klempířské konstrukce 0,70 % Nevyskytuje se 7. Úprava vnitřních povrchů 4,20 % Nevyskytuje se 8. Úprava vnějších povrchů 2,90 % Nevyskytuje se 9. Vnitřní obklady keramické 0,00 % Neuvažuje se 10. Schody 1,80 % Nevyskytuje se 11. Dveře kovové 2,40 % Standardní 12. Vrata svlaková 3,00 % Standardní 13. Okna dřevěná ven-dovnitř otvíratelná 3,40 % Standardní 14. Povrchy podlah 2,90 % Nevyskytuje se stránka č. 8
Název, popis Obj. podíl Hodnocení 15. Vytápění 0,00 % Neuvažuje se 16. Elektroinstalace 5,80 % Standardní 17. Bleskosvod 0,40 % Nevyskytuje se 18. Vnitřní vodovod 0,00 % Neuvažuje se 19. Vnitřní kanalizace 0,00 % Neuvažuje se 20. Vnitřní plynovod 0,00 % Neuvažuje se 21. Ohřev vody 0,00 % Neuvažuje se 22. Vybavení kuchyní 0,00 % Neuvažuje se 23. Vnitřní hygienické vybavení 0,00 % Neuvažuje se 24. Výtahy 0,00 % Neuvažuje se 25. Ostatní 5,20 % Nevyskytuje se 26. Instalační prefabrikovaná jádra 0,00 % Neuvažuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 1. Základy včetně zemních prací 0,54 13,20 % 0,0713 3. Stropy 0,54 1,852 13,80 % 0,1380 6. Klempířské konstrukce 0,54 1,852 0,70 % 0,0070 7. Úprava vnitřních povrchů 0,54 1,852 4,20 % 0,0420 8. Úprava vnějších povrchů 0,54 1,852 2,90 % 0,0290 10. Schody 0,54 1,852 1,80 % 0,0180 14. Povrchy podlah 0,54 1,852 2,90 % 0,0290 17. Bleskosvod 0,54 1,852 0,40 % 0,0040 25. Ostatní 0,54 1,852 5,20 % 0,0520 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,6097 Koeficient K 4 je menší než 0,8. Jeho hodnota bude omezena na tuto hranici. Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : 0,8000 Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 231, Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 : 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : 0,9677 Koeficient K 3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : 0,8455 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,8000 Polohový koeficient K 5 : 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1220 Koeficient prodejnosti K p : 0,4090 Základní jednotková cena upravená: = 1 190,09 Kč/m 3 Základní cena upravená: 667,63 m 3 1 190,09 Kč/m 3 = 794 539,79 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 37 roků Předpokládaná další životnost: 63 roků Opotřebení: 100 37 / (37 + 63) = 37,000 % Odpočet opotřebení: 794 539,79 Kč 37,000 % 293 979,72 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 500 560,07 Kč stránka č. 9
Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 3 Cena po úpravě: = 166 853,36 Kč Stodola zjištěná cena: 166 853,36 Kč Ceny objektů včetně opotřebení: a) Rodinný dům č.p. 182 1 230 236,41 Kč b) Stodola 166 853,36 Kč Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: 1 397 089,77 Kč Cena po zaokrouhlení: 1 397 090, Kč 1.b) Věcná hodnota podle vyhlášky 387/2011 Sb. 1.b.1) Rodinný dům č.p. 182 5 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ D Konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: nemá podkroví Podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 1121 Budovy dvoubytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.2 Koeficient změny ceny stavby: 2,158 Obestavěný prostor: 1 186,17 m 3 Koeficient vybavení stavby: 0,9610 domy rodinné dvoubytové a tříbytové Ocenění: Základní jednotková cena: 1 900, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,9610 Polohový koeficient K 5 : 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1580 Základní jednotková cena upravená: = 3 940,29 Kč/m 3 Základní cena upravená: 1 186,17 m 3 3 940,29 Kč/m 3 = 4 673 853,79 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 15 roků Předpokládaná další životnost: 85 roků Opotřebení: 100 15 / (15 + 85) = 15,000 % Odpočet opotřebení: 4 673 853,79 Kč 15,000 % 701 078,07 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 3 972 775,72 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 3 Cena po úpravě: = 1 324 258,57 Kč Rodinný dům č.p. 182 zjištěná cena: 1 324 258,57 Kč stránka č. 10
1.b.2) Stodola 3 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: S. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 1252 Budovy skladů, nádrže a sila Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.13.2..1 budovy pro skladování a manipulaci Koeficient změny ceny stavby: 2,122 Průměrná výška podlaží (PVP): 3,85 m Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): 138,23 m 2 Obestavěný prostor: 667,63 m 3 Koeficient vybavení stavby: 0,8000 Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 231, Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 : 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : 0,9677 Koeficient K 3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : 0,8455 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,8000 Polohový koeficient K 5 : 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1220 Základní jednotková cena upravená: = 2 909,74 Kč/m 3 Základní cena upravená: 667,63 m 3 2 909,74 Kč/m 3 = 1 942 629,72 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 37 roků Předpokládaná další životnost: 63 roků Opotřebení: 100 37 / (37 + 63) = 37,000 % Odpočet opotřebení: 1 942 629,72 Kč 37,000 % 718 773, Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 1 223 856,72 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 3 Cena po úpravě: = 407 952,24 Kč Stodola zjištěná cena: 407 952,24 Kč Ceny objektů včetně opotřebení: a) Rodinný dům č.p. 182 1 324 258,57 Kč b) Stodola 407 952,24 Kč Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: 1 732 210,81 Kč Cena po zaokrouhlení: 1 732 210, Kč stránka č. 11
2) Pozemky 2.a) Vyhláška 387/2011 Sb. 2.a.1) Pozemky 28, 29, 32 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 251,65 Kč. Cena je určena podle písm. d): ZC = C p 3,50, kde C p = 35 + (5 977 1 000) 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 5 977 je počet obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Přístup po nezpevněné komunikaci 10 % Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % Úprava celkem: + 0 % 1,000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,122 Koeficient prodejnosti K p : (Sklady) 0,409 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha a 4797 469 251,65 218,4065 102 432,65 nádvoří 28 odst. 5 Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Přístup po nezpevněné komunikaci 10 % Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % Úprava celkem: + 0 % 1,000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,122 Koeficient prodejnosti K p : (Sklady) 0,409 Koeficient úpravy dle 28 odst.5: 0,400 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zahrada 4798 341 251,65 87,3626 29 790,65 32 odst. 2 Jiné pozemky ve funkčním celku se stavbou a stavebním pozemkem Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Přístup po nezpevněné komunikaci 10 % Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % Úprava celkem: + 0 % 1,000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,122 Koeficient prodejnosti K p : (Sklady) 0,409 Koeficient úpravy dle 32 odst.2: 0,400 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] orná půda 4799/1 5 879 251,65 87,3626 513 604,73 orná půda 4800/1 996 251,65 87,3626 87 013,15 stránka č. 12
Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] orná půda 4801 274 251,65 87,3626 23 937,35 trvalý travní porost 4802 1 964 251,65 87,3626 171 580,15 trvalý travní porost 4803/1 2 128 251,65 87,3626 185 907,61 trvalý travní porost 4804 225 251,65 87,3626 19 656,58 trvalý travní porost 4805 1 455 251,65 87,3626 127 112,58 Součet: 12 921 1 128 812,15 28 odst. 6a Pozemky drah, silnic, dálnic apod. Koeficienty pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Koeficient změny cen staveb K i : 2,122 Koeficient prodejnosti K p : (Sklady) 0,409 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní snížení upravená Cena [Kč] ostatní plocha 4747/8 588 251,65 218,4065 128 423,02 ostatní plocha 4810 108 251,65 45 % 120,1236 12 973,35 Součet: 696 141 396,37 31 odst. 7 Pozemky zamokřených ploch močálu, mokřadu a bažiny Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Koeficient úpravy podle 31 odst. 7: 0,250 Úprava podle položky č. 1 přílohy č. 23: Obce nad 250 tisíc obyvatel území sousedních obcí: + 160 % 2,600 Koeficient prodejnosti K p : 1,000 Jedn. cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] vodní plocha 4808/1 936 7,12 4,6280 4 331,81 32 odst. 3 Neplodná půda, roklina, mez apod. Určení koeficientu pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 23 položky č.1: Obce nad 250 tisíc obyvatel území sousedních obcí + 160 % 2,600 Koeficient úpravy dle 32 odst. 3: 0,250 Koeficient prodejnosti K p : 1,000 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní sníž. upravená Cena [Kč] ostatní plocha - neplodná půda 4809 3 034 7,12 4,6280 14 041,35 Součet cen všech typů pozemků: = 1 420 804,98 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 3 Cena po úpravě: = 473 601,66 Kč Pozemky zjištěná cena: 473 601,66 Kč stránka č. 13
2.b) Věcná hodnota podle vyhlášky 387/2011 Sb. 2.b.1) Pozemky 28, 29, 32 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 251,65 Kč. Cena je určena podle písm. d): ZC = C p 3,50, kde C p = 35 + (5 977 1 000) 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 5 977 je počet obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Přístup po nezpevněné komunikaci 10 % Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % Úprava celkem: + 0 % 1,000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,122 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha a 4797 469 251,65 534,0013 250 446,61 nádvoří 28 odst. 5 Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Přístup po nezpevněné komunikaci 10 % Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % Úprava celkem: + 0 % 1,000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,122 Koeficient úpravy dle 28 odst.5: 0,400 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zahrada 4798 341 251,65 213,6005 72 837,77 32 odst. 2 Jiné pozemky ve funkčním celku se stavbou a stavebním pozemkem Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Přístup po nezpevněné komunikaci 10 % Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % Úprava celkem: + 0 % 1,000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,122 Koeficient úpravy dle 32 odst.2: 0,400 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] orná půda 4799/1 5 879 251,65 213,6005 1 255 757,34 orná půda 4800/1 996 251,65 213,6005 212 746,10 orná půda 4801 274 251,65 213,6005 58 526,54 trvalý travní porost 4802 1 964 251,65 213,6005 419 511,38 trvalý travní porost 4803/1 2 128 251,65 213,6005 454 541,86 trvalý travní porost 4804 225 251,65 213,6005 48 060,11 trvalý travní porost 4805 1 455 251,65 213,6005 310 788,73 stránka č. 14
Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] Součet: 12 921 2 759 932,06 28 odst. 6a Pozemky drah, silnic, dálnic apod. Koeficienty pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Koeficient změny cen staveb K i : 2,122 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní snížení upravená Cena [Kč] ostatní plocha 4747/8 588 251,65 452,9700 266 346,36 ostatní plocha 4810 108 251,65 45 % 293,7007 31 719,68 Součet: 696 298 066,04 ) cena byla upravena na trojnásobek ceny uvedené v 28 odstavci 1 upravené koef. 0,6 31 odst. 7 Pozemky zamokřených ploch močálu, mokřadu a bažiny Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Koeficient úpravy podle 31 odst. 7: 0,250 Úprava podle položky č. 1 přílohy č. 23: Obce nad 250 tisíc obyvatel území sousedních obcí: + 160 % 2,600 Jedn. cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] vodní plocha 4808/1 936 7,12 4,6280 4 331,81 32 odst. 3 Neplodná půda, roklina, mez apod. Určení koeficientu pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 23 položky č.1: Obce nad 250 tisíc obyvatel území sousedních obcí + 160 % 2,600 Koeficient úpravy dle 32 odst. 3: 0,250 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní sníž. upravená Cena [Kč] ostatní plocha - neplodná půda 4809 3 034 7,12 4,6280 14 041,35 Součet cen všech typů pozemků: = 3 399 655,64 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 3 Cena po úpravě: = 1 133 218,55 Kč Pozemky zjištěná cena: 1 133 218,55 Kč stránka č. 15
3) Věcná břemena 3.a) Cenový předpis 3.a.1) Věcné břemeno užívání 18 zákona č. 151/97 Sb. Jedná se o ocenění věcného břemene doživotního a bezplatného užívání, které bylo zřízeno listinou: Smlouva o věcném břemeni V3 2617/1993. Věcné břemeno bylo zřízeno ve prospěch: Danko Antonín a Danková Miroslava. Podrobný rozsah věcného břemene je patrný z výše uvedené listiny, která je nedílnou součástí tohoto znaleckého posudku. Dle zákona č. 151/1997 Sb. se právo odpovídající věcnému břemenu oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny. Tento roční užitek se násobí počtem let užívání práva, nejvýše však pěti. Patří - li toto právo osobě na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem ročního užitku. Nelze - li takovýto užitek zjistit ze smlouvy, příp. z jiných dokumentů, použije se simulovaný užitek ve výši obvyklého nájemného. Pro stanovení užitku z věcného břemene, v daném místě a čase, zpracovatel vychází z obvyklého nájemného získaného z vlastní databáze, databáze spolupracujících realitních kanceláří, znalců, odhadců a internetových realitních serverů (Sreality.cz, reality.cz., nemovitosti.cz, realitycechy.cz, realitymorava.cz). V dané lokalitě se běžně pronajímají srovnatelné nemovitosti, případně jejich části v rozmezí od 7 000,- Kč do 9 000,- Kč/měsíc. Na základě odborného odhadu odhadujeme měsíční užitek při středu uvedeného rozpětí a to ve výši 8 000,- Kč/měsíc. Roční užitek vyplývající z věcného břemene: U = 8000 12 = 96 000, Kč Doba trvání břemene na doživotí (ocení se desetinásobkem ročního užitku) Hodnota věcného břemene: U 10 = 960 000, Kč Zjištěná hodnota: = 960 000, Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 3 Cena po úpravě: = 320 000, Kč Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného 1 Hodnota věcného břemene: = 320 000, Kč stránka č. 16
3.a.2) Věcné břemeno cesty 18 zákona č. 151/97 Sb. Jedná se o ocenění věcného břemene (podle listiny) cesty (viz. POLVZ: 39/1974), které bylo zřízeno listinou: Usnesení soudu číslo deníku 331/1918. Věcné břemeno bylo zřízeno ve prospěch: - stavba č.p. 412 - parcela č. 4640, - parcela č. 4643, - parcela č. 4644 - parcela č. 4645 váznoucí na: - parcela č. 4747/8. Právo odpovídající věcnému břemenu se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny. Tento roční užitek se násobí počtem let užívání práva, nejvýše však pěti. Patří - li toto právo osobě na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem ročního užitku. Nelze - li takovýto užitek zjistit ze smlouvy, příp. z jiných dokumentů, použije se simulovaný užitek ve výši obvyklé ceny. V tomto konkrétním případě nelze stanovit roční užitek z věcného břemene, proto je věcné břemeno oceněno paušálně dle odstavce 5, 18, zákona 151/1997Sb.Podle 18, odst. 5 se věcné břemeno ocení jednotně částkou 10 000, Kč Zjištěná hodnota: = 10 000, Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 3 Cena po úpravě: = 3 333,33 Kč Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného 1 Hodnota věcného břemene: = 3 333,33 Kč Ceny věcných břemen Cenový předpis: a) Věcné břemeno užívání 320 000, Kč b) Věcné břemeno cesty 3 333,33 Kč Cena věcných břemen činí celkem: 323 333,33 Kč Cena po zaokrouhlení: 323 330, Kč stránka č. 17
4) Ocenění porovnávací metodou Problematika Porovnávací hodnoty nemovitostí je v současné době nejlépe uceleně popsána v publikaci Porovnávací hodnota nemovitostí vydaná nakladatelstvím EKOPRESS autor Zbyněk Zazvonil. Výběr porovnatelných vzorků: V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu nástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Jednak na většině serverech je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýrazňovány, často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více kancelářích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, přihraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), - rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), - řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd) 1) RD Šenov - ul. Stará petřvaldská, okres Ostrava-město RD po celkové rekonstrukci kolaudováno 12.2011. V přízemí se nachází vstupní chodba, technická místnost, obývací pokoj s krbem a velkým francouzským oknem se vstupem do zahrady, dále velká kuchyň s jídelnou, na chodbě je WC s umyvadlem a schodiště do 1np, kde se nachází dětský pokoj v podkroví, ložnice a koupelna s podlahovým vytápěním, 170 cm vanou, masážním sprchovým boxem, dvojitým umyvadlem se skřínkou a závěsným WC. Dům je vytápěn plně automatizovaně elektrickou energií - na. Dále je možno dům vytápět horkovzdušnými rozvody z krbu, které jsou instalovány v celém domě. Dům je zateplen 10 cm. Na zahradě o velikosti 1.043 m2 se nachází zahradní dům. Nabídková CENA: 2 295 000,- Kč stránka č. 18
2) RD Šenov, okres Ostrava-město V domě jsou umístěny dvě bytové jednotky o velikosti 2+1 a 4+1 se samostatným soc. zařízením. Napojen je na veřejný vodovod, domovní odpad sveden do žumpy s možností napojení na veřejnou kanalizaci, ústřední vytápění s automatickým kotlem na TP, EL. 220/380V, plynová přípojka na pozemku. Dům byl postaven v roce 1993 a v roku 2009 byl částečně rekonstruován (výměna oken za plastová, plovoucí podlahy, nový kotel, zateplení střechy). Pozemek o celkové výměře 403 m2 není oplocen, zastavěná plocha 111 m2. Nabídková CENA: 2 300 000,- Kč 3) RD Šenov - ul. Lesní, okres Ostrava-město RD 5+1 v Šenově u Ostravy. Dům je ve velmi dobrém stavu, připraven na vybudování dvou bytových jednotek. V přízemí se nachází dva pokoje, kuchyň a sociální zařízení (v koupelně je vana i sprchový kout). V prvním patře jsou tři pokoje a dvě místnosti s přivedenou vodou, s možností vybudování kuchyňky a koupelny. Dům je podsklepen a vybaven kotlem na tuhá paliva a elektrickým kotlem (v obci je připraven projekt plynofikace). Okna jsou plastová, střecha je pokryta pozinkovaným plechem s ochranným nátěrem a voda je vedena v plastu. Na dvoře se nachází hospodářská budova, garáž a kotec pro psa. Zahrada s altánem je udržovaná, s výsadbou dřevin, ovocných stromků a živého plotu. Pozemek je oplocen laťkovým plotem. Nabídková CENA: 2 730 000,- Kč Jednotky porovnání, porovnání nemovitosti jako celku: Jednotky porovnání jsou veličiny, jejichž prostřednictvím se porovnávání provádí. Ve většině případů jsou známé ceny vzorků vyjádřeny jako dosažené, dohodnuté či navrhované finanční částky za porovnávané nemovitosti jako za celky, tedy ve formě Kč/ks. Protože i hledaná porovnávací hodnota posuzovaných nemovitostí je požadována jako cena za celek, je nejjednodušším řešením za jednotku porovnání zvolit právě Kč/celek, resp. Kč/ks, a případné cenové úpravy vzhledem k jednotlivým rozdílnostem, eventuálně kvalitativní hierarchické uspořádání vzorků, provádět v těchto jednotkách. Výhody tohoto způsobu spočívají v jeho transparentnostech, jednoduchosti a snadné srozumitelnosti pro všechny účastníky trhu. Kvantitativní porovnávací analýza: Pro kvantitativní porovnávací analýzu je typické, že jednotlivé diference mezi vybranými vzorky a oceňovaným subjektem se snaží kvantifikovat, resp. shledané rozdíly se pokouší ocenit, najít směr jejich předpokládané kontribuce a následně je využít pro cenové úpravy ve formě srážek a přirážek s cílem, aby takto upravený výsledek reflektoval zatím neznámou porovnávací hodnotu oceňovaného subjektu. Za upravovaný základ jsou zvoleny známé ceny vzorků, a úpravy mají relativní formu ve vztahu ke zvolenému základu. Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich vyrovnávání, seřizování či vylaďování, proto v odborné literatuře je pro tento proces obvykle používán termín adjustace (adjustment) Adjustace je založena na následujících předpokladech: - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, horší než nemovitosti oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají vyšší cenu než nemovitosti porovnávané (než vzorek) - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, lepší než nemovitosti oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší cenu než nemovitosti porovnávané (než vzorek) stránka č. 19
Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: - možnost parkování na vlastním pozemku - dopravní dostupnost města je zajištěna autobusovou i vlakovou dopravou - lokalita vhodná k bydlení - možnost napojení na kompletní IS - občanská vybavenost města na dobré úrovni Záporné stránky oceňovaných nemovitostí: - přístup k objektu je po nezpevněné komunikaci (cca 80 m) - přístup k objektu je po pozemcích jiného vlastníka (právně není zajištěn přístup) - dvougenerační bydlení na okraji zájmu potencionálních zájemců - objekt není napojen na hloubkovou kanalizaci - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. rodinný dům, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka v souladu s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití jsme názoru, že předmět ocenění (jako celek) je obchodovatelný (bez zohlednění váznoucích věcných břemen). Seznam porovnávaných objektů: RD Šenov - ul. Stará petřvaldská, okres Ostrava-město Výchozí cena (VC): 2 295 000, Kč Množství (M): 1,00 celek K polohy : 1,00 K vybavení : 1,00 K objektivizační : 1,05 K konstrukce : 1,00 K pozemku : 0,85 K technického stavu : 1,00 K přístupu : 1,20 Jednotková cena (JC): 2 142 857,14 Kč Váha (V): 1,0 RD Šenov, okres Ostrava-město Výchozí cena (VC): 2 300 000, Kč Množství (M): 1,00 celek K polohy : 1,00 K vybavení : 1,00 K objektivizační : 1,05 K konstrukce : 1,00 K pozemku : 0,80 K technického stavu : 1,00 K přístupu : 1,20 Jednotková cena (JC): 2 281 746,03 Kč Váha (V): 1,0 stránka č. 20
RD Šenov - ul. Lesní, okres Ostrava-město Výchozí cena (VC): 2 730 000, Kč Množství (M): 1,00 celek K polohy : 1,00 K vybavení : 1,00 K objektivizační : 1,05 K konstrukce : 1,00 K pozemku : 0,90 K technického stavu : 1,00 K přístupu : 1,20 Jednotková cena (JC): 2 407 407,41 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (K polohy K vybavení K objektivizační K konstrukce K pozemku K technického stavu K přístupu ) Minimální jednotková cena za celek: Průměrná jednotková cena za celek ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za celek: 2 142 857,14 Kč 2 277 336,86 Kč 2 407 407,41 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za celek: 2 280 000, Kč Množství: 1,00 celek Porovnávací hodnota: = 2 280 000, Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 3 Cena po úpravě: = 760 000, Kč Úprava ceny koeficientem: Výslednou porovnávací hodnotu nejvíce ovlivňuje fakt, že se jedná o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu 1/3 k výše uvedeným nemovitostem. V našich podmínkách trhu neexistuje žádná poptávka po takovýchto částech nemovitostí. Ideální spoluvlastnické podíly jsou zpravidla odkupovány ostatními spoluvlastníky, případně jsou kupovány se spekulativním záměrem. S ohledem na tyto skutečnosti nelze výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s cenou celku, ale je nutné ji dále redukovat. V našem konkrétním případě volíme redukci o výše uvedeného spoluvlastnického podílu o 20%. Vliv spoluvlastnictví 0,800 Cena po úpravě: = 608 000, Kč Výsledná porovnávací hodnota: Výsledná porovnávací hodnota (zaokrouhleno): 608 000, Kč 610 000, Kč stránka č. 21
C. REKAPITULACE Obvyklá cena (tržní, obecná) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech menší než nabídka. Četnost realizovaných obchodů je na minimální úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně omezená nabídka obdobných nemovitostí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti lze předmět ocenění považovat za obtížně obchodovatelný. Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací a proto v případě odhadu obvyklé hodnoty předmětu ocenění (bez vlivu váznoucích věcných břemen) tuto považujeme za obvyklou. REKAPITULACE Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Cena věcných břemen Celková cena podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem Ostatní movité věci Práva a závady, které dražbou nezaniknou (věcné břemeno) 1 397 090, Kč 473 600, Kč 323 330, Kč 1 547 360, Kč 610 000, Kč 0, Kč 323 330, Kč stránka č. 22
Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění podle odborného odhadu činí 610 000, Kč (Obvyklá hodnota, bez zohlednění váznoucích práv a závad) Cena slovy: šestsetdesettisíc Kč Zpracovatelé posudku: Osoba oprávněná podávat vysvětlení: Ing. Tomáš Vingrálek Ing. Štěpán Orálek Ing. Jan Horalík Ondřej Mlčoch Michaela Pokorná Ing. Tomáš Vingrálek V Přerově, dne 18.4.2012 Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav... Ing. Tomáš Vingrálek jednatel stránka č. 23
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek je podán znaleckým ústavem, zapsaným dle ustanovení 21, odst. 3 zákona 36/1967., o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst.1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., pod č.j.: 264/2008-OD-ZN/5 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady věcí movitých - spotřební elektroniky, výpočetní a kancelářské techniky, nábytku, vybavení a zařízení domácnosti, oceňování strojů a zařízení, oceňování vozidel, zemědělské a manipulační techniky, ceny a odhady podniků a jeho částí, a to zejména: ceny a odhady finančního majetku, ceny a odhady nehmotného majetku a majetkových práv, ceny a odhady pohledávek a závazků, ceny a odhady hodnoty obchodních podílů a cenných papírů, ceny a odhady fůzí a akvizic, ceny a odhady podnikových investic. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4624-770/2012 samostatné evidence znaleckého ústavu.... Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail: info@posudek.com www.posudek.com stránka č. 24
E. SEZNAM PŘÍLOH Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy stránka č. 25
A B Okres: Nemovitosti Pozemky Parcela VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 28.03.2012 07:35:02 CZ0806 Ostrava-město Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Danko Pavel, Na Šimšce 182, Šenov, 739 34 Šenov u Ostravy 744 01 Frenštát pod Radhoštěm Výměra[m2] Obec: Kat.území: 762342 Šenov u Ostravy List vlastnictví: 609 P P P P P P P P P P P P P Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 57474/11 pro Soudní exekutor Vrána Tomáš, JUDr. 4747/8 4797 4798 4799/1 4800/1 4801 4802 4803/1 4804 4805 4808/1 4809 4810 Stavby Typ stavby Část obce, č. budovy 598798 Šenov V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě 588 469 341 5879 996 274 1964 2128 225 1455 936 3034 108 Identifikátor 710615/5254 745208/4981 Druh pozemku Způsob využití Způsob ochrany ostatní plocha zastavěná plocha a nádvoří zahrada orná půda orná půda orná půda trvalý travní porost trvalý travní porost trvalý travní porost trvalý travní porost vodní plocha ostatní plocha ostatní plocha Způsob využití Způsob ochrany ostatní komunikace zamokřená plocha neplodná půda ostatní komunikace zemědělský půdní fond zemědělský půdní fond zemědělský půdní fond zemědělský půdní fond zemědělský půdní fond zemědělský půdní fond zemědělský půdní fond zemědělský půdní fond Na parcele Šenov, č.p. 182 rod.dům 4797 Podíl 2/3 1/3 P = právní vztahy jsou dotčeny změnou B1 Jiná práva - Bez zápisu C Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro Povinnost k o Věcné břemeno užívání Z-11814/2004-802 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Ostrava, kód: 807. strana 1
Okres: Typ vztahu Oprávnění pro VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 28.03.2012 07:35:02 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 57474/11 pro Soudní exekutor Vrána Tomáš, JUDr. CZ0806 Ostrava-město Povinnost k Obec: Kat.území: 762342 Šenov u Ostravy List vlastnictví: 609 598798 Šenov V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě Danko Antonín, Na Šimšce 182, Šenov, 739 34 Šenov u Ostravy, RČ/IČO: 450204/704 Listina Smlouva o věcném břemeni V3 2617/1993 o Věcné břemeno užívání Z-11814/2004-802 Danková Miroslava, Na Šimšce 182, Šenov, 739 34 Šenov u Ostravy, RČ/IČO: 566230/2162 Parcela: 4797 Parcela: 4798 Stavba: Šenov, č.p. 182 Parcela: 4810 Parcela: 4809 Parcela: 4808/1 Parcela: 4805 Parcela: 4804 Parcela: 4803/1 Parcela: 4802 Parcela: 4801 Parcela: 4800/1 Parcela: 4799/1 POLVZ:249/1993 Parcela: 4797 Parcela: 4810 Parcela: 4809 Parcela: 4808/1 Parcela: 4805 Parcela: 4804 Stavba: Šenov, č.p. 182 Parcela: 4802 Parcela: 4801 Parcela: 4800/1 Parcela: 4799/1 Parcela: 4798 Parcela: 4803/1 Listina Smlouva o věcném břemeni V3 2617/1993 POLVZ:249/1993 o Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 81 260,-Kč s příslušenstvím k podílu 1/3 Šoral Roman, Vidče 96, 756 53 Vidče, RČ/IČO: 710111/5857 RČ/IČO: 745208/4981, Stavba: Šenov, č.p. 182 4797 4810 Z-10300249/1993-802 Z-10300249/1993-802 V-8280/2010-807 V-8280/2010-807 V-8280/2010-807 V-8280/2010-807 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Ostrava, kód: 807. strana 2
Okres: Typ vztahu Oprávnění pro VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 28.03.2012 07:35:02 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 57474/11 pro Soudní exekutor Vrána Tomáš, JUDr. CZ0806 Ostrava-město Povinnost k Obec: Kat.území: 762342 Šenov u Ostravy List vlastnictví: 609 598798 Šenov 4809 V-8280/2010-807 4808/1 V-8280/2010-807 4805 V-8280/2010-807 4804 V-8280/2010-807 4803/1 V-8280/2010-807 4802 V-8280/2010-807 4801 V-8280/2010-807 4800/1 V-8280/2010-807 4799/1 V-8280/2010-807 4798 Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 02.07.2010. Právní účinky vkladu práva ke dni 21.07.2010. V-8280/2010-807 o Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 13 000,-Kč s příslušenstvím, k podílu 1/3 Šoral Roman, Vidče 96, 756 53 Vidče, RČ/IČO: 710111/5857 V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě RČ/IČO: 745208/4981, Stavba: Šenov, č.p. 182 V-8860/2010-807 V-8860/2010-807 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Ostrava, kód: 807. strana 3
Okres: Typ vztahu Oprávnění pro VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 28.03.2012 07:35:02 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 57474/11 pro Soudní exekutor Vrána Tomáš, JUDr. CZ0806 Ostrava-město Povinnost k Obec: Kat.území: 762342 Šenov u Ostravy List vlastnictví: 609 598798 Šenov V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě 4809 V-8860/2010-807 4808/1 V-8860/2010-807 4805 V-8860/2010-807 4804 V-8860/2010-807 4803/1 V-8860/2010-807 4810 V-8860/2010-807 4801 V-8860/2010-807 4800/1 V-8860/2010-807 4799/1 V-8860/2010-807 4798 V-8860/2010-807 4797 V-8860/2010-807 4802 Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 22.07.2010. Právní účinky vkladu práva ke dni 04.08.2010. V-8860/2010-807 o Zástavní právo soudcovské pro pohledávku ve výši 81 260,- Kč s příslušenstvím, řízení zahájeno dne 18.5.2011, k podílu 1/3 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Ostrava, kód: 807. strana 4