ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /2011

Transkript

1 Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. se sídlem Václavské náměstí 832/19, Praha, kancelář Sušilova 1938/26, Přerov tel.: , , , vingralek@posudek.com zapsaná v obchodním rejstříku, vedená u rejstříkového soudu v Praze, oddíl C, vložka ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /2011 O ceně nemovitosti - objektu č.p. 5161, příslušející k části obce Prostějov, na pozemku p.č. 399, včetně pozemku p.č zastavěná plocha a nádvoří, v k.ú. Prostějov, obec Prostějov, okres Prostějov. Objednatel posudku: Účel posudku: Ing. Robert Beneš Kosmákova Přerov IČ: Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu insolvenčního řízení Dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, dle oceňovacích standardů, podle stavu ke dni posudek vypracoval: Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, Praha kancelář: Sušilova 1938/26, Přerov info@posudek.com Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží objednatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znaleckého ústavu. Celkem posudek obsahuje 12 stran a 8 stran příloh. V Přerově, dne

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Zjištění ceny nemovitostí - objektu č.p. 5161, příslušející k části obce Prostějov, na pozemku p.č. 399, včetně pozemku p.č zastavěná plocha a nádvoří, v k.ú. Prostějov, obec Prostějov, okres Prostějov. V 2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro odhad obvyklé hodnoty budou použity tyto oceňovací metody a přístupy: Cena zjištěná - (tzv. administrativní cena ) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni , dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb.. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny stavby hlavní a pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné vedlejší stavby, garáže, studny, trvalé porosty, neboť cena zjištěná má pouze pomocný indikační charakter (pokud jsou tyto položky popsány v odstavci 5. části Nález tohoto znaleckého posudku jsou zahrnuty do obvyklé ceny jako příslušenství k věci hlavní). Věcná hodnota - (časová cena) - tato hodnoty představuje náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti) plus cena pozemků. Vzhledem k tomu, že současný oceňovací předpis používá koeficienty změn staveb, jež přiměřeně upravují základní ceny z roku 1994 na úroveň současnou, použijeme cenu zjištěnou podle této vyhlášky bez koeficientu prodejnosti K p. stránka č. 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - v principu se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti pracovníků znaleckého ústavu Ing. Štěpána Orálka, Ing. Tomáše Vingrálka a vlastníka oceňovaných nemovitostí. 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitosti č. 5095, pro k.ú. Prostějov, obec Prostějov, okres Prostějov, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Prostějov, dne Kopie katastrální mapy, pro k.ú. Prostějov, obec Prostějov, okres Prostějov, vyhotovená znaleckým ústavem dne , prostřednictvím dálkového přístupu do Katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace Údaje sdělené objednavatelem. Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření. Objednavatelem, či účastníkem místního šetření nebyla ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku předložena žádná nájemní, či jiná smlouva, na základě které by byl předmět ocenění užíván. Ocenění je provedeno pro předmět ocenění volný, neobsazený, nepronajatý. 4. Vlastnické a evidenční údaje Dle dostupných údajů z databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního jsou ke dni vypracování tohoto znaleckého posudku evidovány tyto vlastnické údaje: Kraj: Olomoucký Obec: Prostějov Katastrální území: Prostějov (733491) List vlastnictví číslo: 5095 Vlastník: Svoboda Vlastimil Ječná 124/7, Prostějov, Čechovice, stránka č. 3

4 5. Celkový popis nemovitosti Jedná se o přízemní, zděný, nepodsklepený objekt bez využitého podkroví pod sedlovou střechou s valbou krytou taškou pálenou krytinou. Předmět ocenění se nachází na adrese Palečkova č.p. 5161, Prostějov. Objekt je situovaný do nepravidelného tvaru a je situovaný v zastavěné, okrajové části obce Prostějov, v řadové zástavbě jako samostatně stojící. Parkování je možné na vlastním pozemku. Pozemek leží v rovinném terénu a jsou přístupný po veřejné zpevněné komunikaci, na pozemku p.č. 7676/1 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví: Město Prostějov, nám. T.G.Masaryka 130/14, Prostějov, Objekt je napojen na inženýrské sítě: elektro, hloubková kanalizace, obecní vodovod, plyn. V objektu jsou situovány dílny, sociální zázemí a prostory pro administrativu. Původní stáří objektu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle sdělení účastníka místního šetření cca 50 roků. V průběhu své celkové životnosti objekt dále procházel postupně rekonstrukcemi a modernizacemi prvků krátkodobých životností. V roce 1990 byla provedena výměna střešní krytiny, včetně klempířských konstrukcí a byla vyměněna okna za dřevěná zdvojená. Opotřebení je uvažováno odborným odhadem zpracovatele ve výši 50%. Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektů je patrné z ocenění. Při místním šetření bylo zjištěno toto příslušenství stavby hlavní: a) vedlejší stavby: U pravé hranice pozemku (pohled z přístupové komunikace) je situován přístřešek z ocelové konstrukce s pultovou střechou krytou vlnitým eternitem a plechovou krytinou. b) příslušenství, které je tvořeno těmito venkovními úpravami: - zpevněná plocha - přípojky IS 6. Obsah posudku 1) Objekty a) Objekt č.p jiná st. 2) Pozemky a) Pozemky stránka č. 4

5 B. POSUDEK Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu K p : Obec: Prostějov Ocenění 1) Objekty 1.a) Vyhláška 364/2010 Sb. 1.a.1) Objekt č.p jiná st. 3 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: L. budovy pro průmysl Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 1,050 Kód klasifikace CZ-CC: Budovy pro průmysl Kód standardní klasifikace produkce: Koeficient změny ceny stavby: 2,133 Koeficient prodejnosti: 0,535 (Výroba) budovy pro průmysl (výrobní) Podlaží: I.NP Výška: 4,23 m Zastavěná plocha: 32,96 11,07+11,69 3,80+11,27 3,67 = 450,65 m 2 Průměrná výška podlaží (PVP): = 4,23 m Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): = 450,65 m 2 Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba 32,96 11,07 4,67+11,69 3,80 2,97+11,27 3,67 3,23 = 1 969,46 m 3 Zastřešení 32,96 11,07 3,70 0,5+11,69 3,80 1,46 0,5 = 707,43 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 2 676,89 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy včetně zemních prací kamenné s izolací 8,30 % Standardní 2. Svislé konstrukce zděné 21,40 % Standardní 3. Stropy dřevěné trámové s rovným podhledem 11,30 % Standardní 4. Krov, střecha vaznicová sedlová s valbou 6,20 % Standardní 5. Krytiny střech taška pálená 2,20 % Standardní stránka č. 5

6 Název, popis Obj. podíl Hodnocení 6. Klempířské konstrukce plechové (žlaby, svody) 0,60 % Standardní 7. Úprava vnitřních povrchů vápenné hladké omítky 5,80 % Standardní 8. Úprava vnějších povrchů vápenné hladké omítky 3,20 % Standardní 9. Vnitřní obklady keramické keramické (sociální zázemí) 0,80 % Standardní 10. Schody 3,10 % Nevyskytuje se 11. Dveře 3,20 % Nevyskytuje se 12. Vrata ocelová 0,30 % Standardní 13. Okna dřevěná zdvojená 5,20 % Standardní 14. Povrchy podlah betonové, keramická dlažba, PVC 2,90 % Standardní 15. Vytápění ústřední s kotlem na dřevoplyn 3,80 % Standardní 16. Elektroinstalace 240/400V 6,40 % Standardní 17. Bleskosvod 0,30 % Nevyskytuje se 18. Vnitřní vodovod teplá a studená 2,20 % Standardní 19. Vnitřní kanalizace kompletní odkanalizování 2,00 % Standardní 20. Vnitřní plynovod 0,00 % Neuvažuje se 21. Ohřev vody elektrický bojler 1,70 % Standardní 22. Vybavení kuchyní 0,00 % Neuvažuje se 23. Vnitřní hygienické vybavení vana 2x, umyvadlo 6x, sprchový 2,90 % Standardní kout 3x, splachovací WC 2x 24. Výtahy 1,00 % Nevyskytuje se 25. Ostatní jeřáb 5,20 % Standardní 26. Instalační prefabrikovaná jádra 0,00 % Neuvažuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 10. Schody 0,54 1,852 3,10 % 0, Dveře 0,54 1,852 3,20 % 0, Bleskosvod 0,54 1,852 0,30 % 0, Výtahy 0,54 1,852 1,00 % 0,0100 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,9240 Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 786, Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 : 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : 0,9346 Koeficient K 3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : 0,7965 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,9240 Polohový koeficient K 5 : 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1330 Koeficient prodejnosti K p : 0,5350 Základní jednotková cena upravená: = 2 156,08 Kč/m 3 Základní cena upravená: 2 676,89 m ,08 Kč/m 3 = ,99 Kč stránka č. 6

7 Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 50 roků Předpokládaná další životnost: 50 roků Opotřebení: / ( ) = 50,000 % Odpočet opotřebení: ,99 Kč 50,000 % ,50 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,49 Kč Objekt č.p jiná st. zjištěná cena: ,49 Kč 1.b) Věcná hodnota podle vyhlášky 364/2010 Sb. 1.b.1) Objekt č.p jiná st. 3 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: L. budovy pro průmysl Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 1,050 Kód klasifikace CZ-CC: Budovy pro průmysl Kód standardní klasifikace produkce: budovy pro průmysl (výrobní) Koeficient změny ceny stavby: 2,133 Průměrná výška podlaží (PVP): 4,23 m Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): 450,65 m 2 Obestavěný prostor: 2 676,89 m 3 Koeficient vybavení stavby: 0,9240 Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 786, Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 : 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : 0,9346 Koeficient K 3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : 0,7965 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,9240 Polohový koeficient K 5 : 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1330 Základní jednotková cena upravená: = 4 030,05 Kč/m 3 Základní cena upravená: 2 676,89 m ,05 Kč/m 3 = ,54 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 50 roků Předpokládaná další životnost: 50 roků Opotřebení: / ( ) = 50,000 % Odpočet opotřebení: ,54 Kč 50,000 % ,27 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,27 Kč Objekt č.p jiná st. zjištěná cena: ,27 Kč stránka č. 7

8 2) Pozemky 2.a) Vyhláška 364/2010 Sb. 2.a.1) Pozemky 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 400, Kč. Cena je určena podle písm. i): okresní město. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 42 % 1,420 Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 2,133 Koeficient prodejnosti K p : (Výroba) 0,535 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha a , 712, ,10 nádvoří Pozemky zjištěná cena: ,10 Kč 2.b) Věcná hodnota podle vyhlášky 364/2010 Sb. 2.b.1) Pozemky 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 400, Kč. Cena je určena podle písm. i): okresní město. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 42 % 1,420 Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 2,133 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha a , 1 332, ,28 nádvoří Pozemky zjištěná cena: ,28 Kč stránka č. 8

9 C. REKAPITULACE Obvyklá cena (tržní, obecná) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: - možnost parkování na vlastním pozemku - dobrá docházková vzdálenost do centra města - možnost napojení na kompletní IS - kompletní občanská vybavenost města Záporné stránky oceňovaných nemovitostí: - údržba a stavebně technický stav na průměrné úrovni - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech menší než nabídka. Četnost realizovaných obchodů je na průměrné úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně široká nabídka obdobných nemovitostí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmětnou nemovitost považovat za průměrně obchodovatelnou. Dle vlastní databáze realizovaných prodejů, dle aktuálních nabídek realitních kanceláří získaných prostřednictvím tisku a realitních internetových serverů se v současné době srovnatelné nemovitosti prodávají za ceny v rozmezí od ,- do ,- Kč. S ohledem na situování, stavebně - technický stav, údržbu a současný stav na trhu s nemovitostmi odhaduji obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí při středu hranici uvedeného rozpětí a to ve výši ,- Kč. REKAPITULACE Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Věcná hodnota objektů podle vyhlášky Věcná hodnota pozemků podle vyhlášky Stanovená věcná hodnota celkem , Kč , Kč , Kč , Kč , Kč , Kč stránka č. 9

10 Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění podle odborného odhadu činí , Kč Cena slovy: dvamilionydevětsettisíc Kč Zpracovatelé posudku: Osoba oprávněná podávat vysvětlení: Ing. Tomáš Vingrálek Ing. Štěpán Orálek Ondřej Mlčoch Ing. Tomáš Vingrálek V Přerově, dne Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav... Ing. Tomáš Vingrálek jednatel stránka č. 10

11 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek je podán znaleckým ústavem, zapsaným dle ustanovení 21, odst. 3 zákona 36/1967., o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst.1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., pod č.j.: 264/2008-OD-ZN/5 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady věcí movitých - spotřební elektroniky, výpočetní a kancelářské techniky, nábytku, vybavení a zařízení domácnosti, oceňování strojů a zařízení, oceňování vozidel, zemědělské a manipulační techniky, ceny a odhady podniků a jeho částí, a to zejména: ceny a odhady finančního majetku, ceny a odhady nehmotného majetku a majetkových práv, ceny a odhady pohledávek a závazků, ceny a odhady hodnoty obchodních podílů a cenných papírů, ceny a odhady fůzí a akvizic, ceny a odhady podnikových investic. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2011 samostatné evidence znaleckého ústavu.... Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, Praha kancelář: Palackého 1498/3, Přerov info@posudek.com stránka č. 11

12 E. SEZNAM PŘÍLOH Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy stránka č. 12