Okres:Jihlava Obec :Jihlava ZNALECKÝ POSUDEK č.3521/277/2013 ODHAD OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI objektu rodinného domu č.p.2902 v ulici Hálkova s příslušenstvím a pozemky v k.ú.helenín a obci Jihlava, okres Jihlava Objednavatel posudku: Domino Partner s.r.o. č.p.199 503 27 Roudnice Účel posudku: zjištění obvyklé ceny Předpis pro ocenění: zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku Posudek vypracoval: Ing.Jiří Vyhnálek Sekaninova 408, 500 11 Hradec Králové Mobil 732 459 996 Posudek obsahuje 5 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve 2 vyhotoveních. Výtisk č.: V Hradci Králové dne 12.září 2013. 1
A.Podklady pro ocenění: a)list vlastnictví č.172 pro k.ú.helenín, okres Jihlava ze dne 12.8.2013, vyhotoveno dálkovým přístupem b)zákon č.151/1997 Sb. o oceňování majetku List vlastnictví č.172 pro k.ú.helenín, okres Jihlava ze dne 12.8.2013 Vlastnické právo: Domino Partner s.r.o., č.p.199, 503 27 Roudnice B.Další údaje: Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: -------------------------------------------------- Ocenění nemovitosti bylo provedeno dle podkladů, které dodal objednatel posudku. Vstup do objektu nebyl umožněn, vybavení objektu se uvažuje jako standardní. Datum k němuž se ocenění provádí: --------------------------------- Ocenění nemovitosti je provedeno ke dni 16.srpna 2013. Stručný popis oceňované nemovitosti: ------------------------------------ Předmětná nemovitost je rodinný dům č.p.2902 s příslušenstvím v k.ú.helenín a obci Jihlava, okres Jihlava, který je umístěn ve východní části obce Helenín v ulici Hálkova. Statutární město Jihlava leží administrativně v okrese Jihlava a náleží pod Kraj Vysočina. Jihlava je také obcí s rozšířenou působností. Z turistického a geografického hlediska patří do širší oblasti Českomoravské Vysočiny. Úředně žije v katastru tohoto statutárního města zhruba 50800 obyvatel. Jedná se o vnitřní řadový rodinný dům. Okolní zástavbu tvoří převážně rodinné domy. Jedná se o objekt rodinného domu s příslušenstvím, který je užíván s různými úpravami přibližně z roku 1933. K nemovitosti patří garáž a dílna, venkovní úpravy a pozemek. Objekt je napojen na elektrorozvod, obecní vodovod, obecní kanalizaci a plynovodní přípojku, pozemek je oplocen. Příjezd po asfaltové komunikaci. Zastávka MHD u domu. Objekt se nachází na st.p.č.50 o výměře 192 m2. Tento pozemek tvoří jednotný funkční celek s objektem rodinného domu. Rodinný dům č.p.2902 Jedná se o dvoupodlažní, částečně podsklepený zděný objekt obdélníkového půdorysu se sedlovou střechou a pultovou střechou nad vstupem. Jedná se o vnitřní řadový rodinný dům. Dispozice objektu: 1.PP.: sklep. 1.NP.: vstup, chodba, koupelna, WC, obytná kuchyň, obývací pokoj. 2.NP.: 2 ložnice. Podkroví: nedokončená pracovna. Objekt má průměrnou údržbu a je užíván s různými úpravami přibližně od roku 1933. Údržba objektu je průměrná. Základové pasy s hydroizolací, obvodové nosné zdivo, stropy s rovným podhledem, střecha sedlová a pultová nad vstupem, krytina tašková, krov dřevěný, schody dřevěné, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, vnitřní a venkovní omítky vápenné, okna dřevěná dvojitá, zdvojená, jednoduchá a střešní, dveře dřevěné, podlahy betonové, 2
dřevěné, keramická dlažba, PVC, koberce, vnitřní obklady keramické, vytápění objektu ÚT s kotlem na plyn, rozvod vody studené a teplé, příprava TUV el.bojler, el. instalace 220,380 V, vana, umyvadlo, záchod splachovací. Vybavení objektu je uvažováno jako standardní. Objekt rodinného domu je připojen na inženýrské sítě. Stav objektu je průměrný, odpovídá jeho stáří a provedeným rekonstrukcím a modernizacím. Nemovitost byla na žádost objednatele oceněna bez místního šetření, pouze na základě informací od objednatele ocenění. Movité věci a zařizovací předměty nejsou předmětem tohoto ocenění. Určení obvyklé ceny objektu rodinného domu č.p.2902 v ulici Hálkova s příslušenstvím a pozemky v k.ú.helenín a obci Jihlava, okres Jihlava 1. Cena obvyklá -------------------- Znaleckým úkolem je určení obvyklé ceny. Dle zákona o oceňování majetku se cenou obvyklou rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Při tom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Alternativou je definice mezinárodní asociace TeGoVA, která říká, že tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalosti, opatrně a z vlastní vůle. Pro účely tohoto ocenění se obvyklou tržní cenou, obvyklou cenou a tržní cenou bude rozumět shodně taková cena, která odpovídá výše uvedeným definicím. 2. Popis způsobu ocenění ------------------------------- Odhad obvyklé ceny nemovitosti bude proveden na základě cen zjištěných metodou porovnávací. 3. Porovnávací metoda ---------------------------- Pro tento účel ocenění se nejlépe hodí porovnávací metoda. Východiskem pro tuto metodu je zjištění realizovaných cen stejných nebo obdobných nemovitostí. Dále se obecně porovnává oceňovaná nemovitost s jinou obdobnou nemovitostí nebo obdobnými nemovitostmi z hlediska obsahu, funkce, regionální příslušnosti, času a vybavenosti. Obsahem se rozumí zejména velikost, rozsah a stavebně technické vlastnosti, funkční charakter a užitné vlastnosti celku a jeho dílčích částí, regionální příslušností vazby na geografické, demografické a ekonomické faktory lokality a tržního segmentu, časem zejména čas realizace prodeje, současné cenové trendy a ekonomická životnost oceňovaného objektu a vybaveností kvalitativní a kvantitativní zhodnocení příslušenství dílčích částí celku. Při tomto porovnání je odhadnut vliv těchto faktorů na výši ceny oceňované nemovitosti oproti srovnávaným. 3
4. Porovnávací metoda - porovnání ------------------------------------------- Pro účely porovnávací metody byly nalezeny srovnatelné nemovitosti: Rodinný dům, Jihlava, Červený Kříž, cena 2 000 000,- Kč Podsklepený řadový rodinný dům z roku 1980 v původním, ale udržovaném stavu. Suterén - garáž, kotelna, dílna, sklepy, 1 NP - vstup, obývací pokoj s krbem, kuchyně, spíž, toaleta, lodžie 2 NP - 4 x pokoj, koupelna, lodžie. Napojeno na veškeré inž. sítě, snadná dostupnost Jihlavy. Rodinný dům, Heroltice, cena 1 100 000,- Kč Prodej rodinného domu o dispozici 4+1 v obci Heroltice u Jihlavy. Nemovitost se nachází téměř na okraji zmíněné obce Heroltice nedaleko krajského města Jihlavy. Z jedné strany je tento dům spojen společnou zdí se sousední nemovitostí. V přízemí se nachází veranda, ze které vstupujeme do samotného bytu a sklepních prostor, kde je umístěn kotel na tuhá paliva. V přízemí je k dispozici kuchyně, obývací pokoj, koupelna a samostatná toaleta. V 1. patře této nemovitosti se nachází další 3 pokoje a vstup na terasu umístěnou nad verandou. Na dům navazuje garáž se samostatnou místností dílny. Za domem je zahrada o ploše zhruba 400 m2 včetně zpevněné části navazující přímo na dům. Voda je čerpána z vlastní studny (možnost napojení na obecní vodovod před domem). Odpady jsou svedeny do jímky. V horizontu nejbližších let již existuje projekt na vybudování obecní kanalizace. 4
Odhad ceny obvyklé oceňované nemovitosti činí 1 800 000,- Kč Tato zjištěná cena dle názoru znalce plně postihuje základní charakteristiky oceňované nemovitosti a je možné ji považovat za reálný odhad ceny obvyklé. 5. Závěrem --------------- Pro odhad ceny obvyklé nemovitosti byly použity nejen podklady o oceňované nemovitosti a jejich vazby na vlastnictví a využitelnost, ale byly dále obecně zkoumány územní vlivy lokality, ve které se oceňovaná nemovitost nachází. Zjištěná cena úměrně odpovídá známým a zjištěným skutečnostem. Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové č.j. Spr. 1943/87 ze dne 29.2.1988 pro základní obor Stavebnictví pro odvětví stavby obytné, stavby průmyslové a stavby zemědělské a stavební materiál, č.j. Spr. 5116/2002 ze dne 1.10.2003 pro základní obor Ekonomika odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí. Jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký úkon je zapsán pod poř. č.3521/277/2013 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu - faktury č.298/2013. V Hradci Králové dne 12.září 2013. razítko a podpis 5
List vlastnictví č.172 pro k.ú.helenín, okres Jihlava 6
Kopie katastrální mapy pro pro k.ú.helenín, okres Jihlava 7
Fotodokumentace nemovitosti: 8
9
Mapa 10