ZNALECKÝ POSUDEK. č. 1104/45/16

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 1104/45/16 O ceně podílu ve výši 1/2 objektu rodinného domu č.p vč. příslušenství a pozemků č. 1996/20, č. 1996/22, který se nachází na ulici Kolejní v katastrálním území Hlučín v obci Hlučín - Darkovičky v okrese Opava Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: EURODRAŽBY CZ a.s. Čimická 780/ Praha 8 Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Miroslav Balnar Nálepkovo nám. 929/ Ostrava - Poruba telefon: miroslav.balnar@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 7 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ostravě

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Na základě objednávky společnosti EURODAŽBY CZ a.s. č.j. 081/2016-D ze dne je úkolem znalce vypracování znaleckého posudku o ceně podílu ve výši 1/2 nemovitosti objektu rodinného domu č.p na pozemku č. 1996/22 vč. příslušenství a pozemků č. 1196/22 a č. 1996/20, které se nachází na ulici Kolejní v katastrálním území Hlučín v obci Hlučín místní část Darkovičky v okrese Opava. Ocenění se provádí pro účely provedení odhadu předmětu veřejné dražby. Ocenění se provádí obvyklou cenou dle zjištěných skutečností k datu vypracování znaleckého posudku. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům č.p Adresa předmětu ocenění: Kolejní 1784/6 Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Hlučín Moravskoslezský Opava Hlučín Hlučín 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka nemovitosti byla provedena znalcem dne K místnímu šetření se povinný p. Daniel Praus nedostavil. Vzhledem ke skutečnosti, že majitel nemovitosti neumožnil znalci přístup do objektu a nebyly zjištěny žádné další podklady, byl znalecký posudek vypracován na základě poskytnutých informací insolvenční správkyně paní Mgr. Gabriely Nejedlíkové, znaleckého posudku Ing. Petry Vařekové a odhadu předpokládaného technického stavu nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Sdělení společnosti EURODRAŽBY a.s. č.j. 081/2016-D ze dne o provedení odhadu předmětu veřejné dražby - Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 2907, který vyhotovil Katastrální úřad Opava ke dni Kopie katastrální mapy pořízená přístupem do katastru nemovitostí - Znalecký posudek č /15 o ceně rodinného domu, který vypracovala paní Ing. Petra Vařeková ke dni Informace o nemovitosti, které poskytla p. Mgr. Gabriela Nejedlíková - Informace a skutečnosti zjištěné znalcem při místním šetření - 2 -

3 5. Vlastnické a evidenční údaje Rodinný dům č.p na pozemku č. 1966/22 Stavba je součástí pozemku č Parcela č. 1966/22 - zastavěná plocha a nádvoří m2 Parcela č. 1966/20 - ostatní plocha m 2 Vlastník : SJM Daniel Praus SJM Olga Prausová Kolejní 1784/ Hlučín 7. Celkový popis nemovité věci Jedná se o objekt samostatně stojícího rodinného domu, který se nachází na ulici Kolejní v katastrálním území Hlučín v obci Hlučín v místní části Darkovičky v zastavěné části obce s příjezdem po místní zpevněné komunikaci. Místní část Darkovičky je situována cca tři kilometry od obce Hlučín. V okolí převažuje zástavba rodinných domů, zastávka autobusu je ve vzdálenosti cca 200 m od objektu. Předmětem ocenění je samostatně stojící rodinný dům zděné konstrukce. Objekt je podsklepený s jedním nadzemním podlažím, podkrovím a sedlovou střechou. U domu je přistavěna garáž. Dle dostupných a poskytnutých informací dům obsahuje dvě bytové jednotky. Dům je napojen na vodu, elektrickou energii, dešťovou kanalizaci a plyn. Odkanalizování splaškových vod je do žumpy. Kolaudace rodinného domu se uskutečnila v roce V roce 1999 byla povolena nástavba a přístavba, která údajně není zkolaudována. Základy jsou betonové, nosná konstrukce zděná. Krov je dřevěný sedlový s vikýři. Krytina je pálená nebo betonová taška. Zateplená fasáda, klempířské konstrukce jsou úplné. Okna jsou dřevěná. Vnitřní omítky hladké vápenné. Povrch podlah tvoří především plovoucí podlahy a keramická dlažba. Vnitřní obklady jsou běžné keramické. V kuchyni je kuchyňská linka vč. spotřebičů. Vytápění je ústřední s plynovým kotlem, v obývacím pokoji je krb. Sociální zařízení obsahuje 2 x WC a dvě koupelny. V koupelně jsou rohové vany, sprchový kout, umyvadla. Vnitřní dveře dřevěné hladké. Znalcem je po provedení venkovní zevrubné prohlídky nemovitosti předpokládáno, že objekt je celkově v průměrném technickém stavu se základní technickou údržbou. Informace o vnitřním vybavení byly převzaty z poskytnuté fotodokumentace. Dispozice rodinného domu : Rodinný dům je podsklepený s jedním nadzemním podlažím a podkrovím. V domě jsou dvě bytové jednotky o velikosti a 2 ( 1 ) + kk s garáží 1.P.P. - sklepní prostory, posilovna, hostinský pokoj, sociální zařízení 1. N.P. zastřešený vstup, chodba se schodištěm, dva pokoje, obývací pokoj, jídelna se vstupem na zahradu, kuchyně, spíž, koupelna, WC a garáž Podkroví - schodiště, jeden ( dva ) pokoje, kuchyňský kout, koupelna s WC - 3 -

4 Výhody nemovitosti : + předpoklad dobrého technického stavu + klidná lokalita vhodná k bydlení + dobrá dopravní dostupnost Nevýhody nemovitosti. - malá rozloha pozemku kolem rodinného domu - možná nutnost rekonstrukce nebo oprava některých konstrukcí 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům č.p vč. pozemků B. ZNALECKÝ POSUDEK 1.1. Rodinný dům č.p Obvyklá cena : Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona ( Zákon č. 151/1997 Sb. ) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývajícího z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Pro stanovení obvyklé ceny bylo použito porovnávací metody. Pro porovnání byly znalcem vybrány nemovitosti, které se nejvíce podobají oceňované nemovitosti a mají s nimi nejvíce shodných nebo podobných charakteristických znaků. V tomto konkrétním případě byly porovnávány zejména následující ukazatele velikost objektu, účel užití, konstrukce objektu, umístění v lokalitě, předpoklad technického stavu, dopravní dostupnost, parkovací možnosti apod

5 Informace o porovnávaných nemovitostech byly znalcem získány jednak z vlastní databáze a rovněž bylo využito informací z databází realitních agentur působících v regionu a z uskutečněných prodejů nemovitostí tohoto typu v posledním období. Při porovnání byly vybrány objekty, které se staly předmětem obchodních nabídek v období posledních šesti měsíců. Pro srovnání uvádím několik nemovitostí, které mají nejvíce shodných znaků. Objekt č. 1 - jedná se o objekt samostatně stojícího rodinného domu se sklonitou střechou v obci Velké Hoštice. Dům je v dobrém technickém stavu s vnitřním uspořádáním dvou bytových jednotek o velikosti 2 + kk a s balkónem. Dům je podsklepený s jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem. Vytápění je ústřední s plynovým kotlem a s kotlem na tuhá paliva. Fasáda je zateplená se strukturální omítkou. Kolaudace domu proběhla v roce Vnitřní vybavení jednotlivých konstrukcí je standardní. U domu je garáž, studna a udržovaná zahrada. Podlahová plocha je cca 200 m2. Plocha pozemku u domu je 650 m2. + větší zahrada -vnitřní vybavení v nižším standardním provedení Zdroj ceny : Nabídka RK Cena : ,- Kč Objekt č. 2 - jedná se o objekt samostatně stojícího rodinného domu zděné konstrukce se sedlovou střechou v obci Dolní Benešov. Dům je podsklepený a má jedno nadzemní podlaží se sedlovou střechou a podkrovním prostorem. V rodinném domě se nachází jedna bytová jednotka o velikosti Objekt je kolaudován v roce 1995 je ve velmi dobrém technickém stavu. Vnitřní vybavení jednotlivých konstrukcí je standardní z kvalitních stavebních materiálů. Plastová okna, vytápění s plynovým kotlem. V domě je krb, prostorná lodžie. Dům je zateplený a je napojený na vodu, plyn, elektřinu a městskou kanalizaci. U domu je venkovní bazén se zakrytím, garáž s dílnou zděné konstrukce a větší udržovaná zahrada o celkové výměře 750 m2. Podlahová plocha cca činí 230 m2. -jedna bytová jednotka + bazén na zahradě + větší výměra pozemku + samostatná garáž s dílnou Zdroj ceny : Odhad obvyklé ceny Cena ,- Kč Objekt č. 3 - jedná se o samostatně stojící rodinný dům zděné konstrukce na okraji obce Šilheřovice s velmi dobrou dopravní dostupností. Dům je částečně podsklepený a má jedno nadzemní podlaží s podkrovním prostorem. V domě je jedna bytová jednotka o velikosti s lodžií v podkroví. Dům je po kompletní rekonstrukci v roce 2010 v dobrém technickém stavu

6 Plastová okna s izolačním dvojsklem, vytápění zajišťuje plynový kotel. Objekt je zateplený se strukturální omítkou. Objekt je napojen na všechny dostupné inženýrské sítě. Vybavení jednotlivých konstrukcí je standardní. Užitná plocha je cca 200 m2. U domu je udržovaná zahrada o ploše cca 660 m2. + žádaná lokalita + klidnější místo z hlediska bydlení + větší výměra pozemku -jedna bytová jednotka -celkově menší objekt Zdroj ceny : Nabídka RK. Cena ,- Kč S ohledem na výše uvedené a zjištěné skutečnosti a po vyhodnocení všech kladných a záporných stránek nemovitosti stanovuji obvyklou cenu objektu rodinného domu č.p na pozemku č. 1966/22 vč. příslušenství a pozemků č. 1966/22 a č. 1966/20 v katastrálním území Hlučín v obci Hlučín v okrese Opava na celkovou částku ve výši : ,- Kč Z toho podíl ve výši ½ nemovitosti: Slovy : jedenmiliónpětsettisíc Kč ,- Kč Zdůvodnění obvyklé ceny : Obvyklá cena byla znalcem stanovena ze zjištěných, poskytnutých a dostupných informací, zevrubné vnější prohlídky nemovitosti a předpokládaného technického stavu nemovitosti a jednotlivých stavebních konstrukcí objektu rodinného domu. Při stanovení obvyklé ceny bylo vycházeno z dostupných informací a poskytnuté fotodokumentace objektu v roce Při stanovení podílu ve výši jedné poloviny bylo znalcem přihlédnuto ke složitějšímu prodeji podílu na nemovitosti při podílovém vlastnictví nemovitosti. Při ocenění znalec vycházel z dostupných údajů a zjištěných skutečností za předpokladu, že všechny zjištěné údaje jsou pravdivé a správné

7 V Ostravě Ing. Miroslav Balnar Nálepkovo nám. 929/ Ostrava - Poruba Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze den , č.j. Spr. 1879/96 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1104/45/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 1104/45/