ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice Znalecký posudek o obvyklé ceně číslo 133-129/2016 NEMOVITOST: movitost: Řadový koncový RD čp.851/1, ul.za Farou, Slivenec, Praha Adresa nemovitosti Za Farou 851/1, Praha, 154 00 Katastrální údaje: Dle výpisu z KN LV č.1726, k.ú.slivenec: - parcela p.č.429/50 orná půda - parcela p.č.429/106 zastavěná plocha a nádvoří součástí je stavba č.p.851, rod.dům Pozemky: p.č.429/50, p.č.429/106 Vlastník stavby: SJM Jindřich Mihulka, Za Farou 851, 154 00 Praha 5 SJMLenka Mihulková, Lamačova 839/20, 152 00 Praha 5 Vlastník pozemku: SJM Jindřich Mihulka, Za Farou 851, 154 00 Praha 5 SJM Mihulková, Lamačova 839/20, 152 00 Praha 5 OBJEDNATEL EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa: Čimická 780/61, 18100 Praha 8 Telefon: e-mail: IČ:25023217 DIČ: CZ25023217 ZHOTOVITEL ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav Adresa: Chelčického 686, 533 51 Pardubice Telefon: 735038308 IČ:02777339 e-mail: info@zuom.cz DIČ: CZ02777339 ÚČEL POSUDKU: nedobrovolná dražba OBVYKLÁ CENA 6 000 000 Kč Datum místního šetření: 21.11.2016 Datum zpracování :18.12.2016 Počet stran: 14 stran Počet příloh: 5 stran V Pardubicích dne 19.12.2016
SEZNAM 1. ÚVOD Souhrn Znalecký úkol Místní šetření Určení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ Definice pojmů Oceňovací metody 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ Identifikace nemovitosti Místopis Celkový popis nemovitosti Poloha a dopravní dostupnost Přístup a příjezd Pronájem Vyhodnocení rizik 4. VÝPOČTY Výpočet Komentář k určení ceny Rekapitulace Seznam podkladů a příloh 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecká doložka 6. PŘÍLOHY Osvědčení Přílohy Fotodokumentace Strana - 2 -
1. ÚVOD SOUHRN movitost: Řadový koncový RD čp.851/1, ul.za Farou, Slivenec, Praha Adresa nemovitosti Za Farou 851/1, Praha, 154 00 Katastrální údaje: Dle výpisu z KN LV č.1726, k.ú.slivenec: - parcela p.č.429/50 orná půda - parcela p.č.429/106 zastavěná plocha a nádvoří součástí je stavba č.p.851, rod.dům Pozemky: p.č.429/50, p.č.429/106 ZNALECKÝ ÚKOL (stanovení znaleckého úkolu) určení obvyklé ceny nemovité věci jako podklad pro nedobrovolnou dražbu MÍSTNÍ ŠETŘENÍ (fyzická prohlídka nemovitosti a pořízení fotodokumentace) Místní šetřená bylo provedeno dne 22.11.2016. movitost nebyla zpřístupněna. Vzhledem ke skutečnosti, že osoba, která má předmět dražby v držení, neumožnila prohlídku nemovitosti, byl posudek proveden dle 13 odst.3. Zákona o veřejných dražbách na základě dostupných údajů. movitost je oceněna jako prázdná, bez závazků. URČENÍ OBVYKLÉ CENY (Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim Strana - 3 -
2. METODY OCEŇOVÁNÍ DEFINICE POJMŮ (definování použitých pojmů) Obvyklá cena Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/97 Sb. v platném znění o oceňování majetku je tato cena definována takto: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepronajímají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího, nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Zákon již blíže nestanoví, jakou porovnávací metodu či jak porovnávací metodu použít. Cena zjištěná ( dříve nazývaná administrativní či úřední ) Zjištěná cena je cena věci určená dle cenového předpisu vydaného MF ČR platného ke dni ocenění. V tomto případě se jedná o vyhl. MF č. 441/2013 Sb. ve znění novely č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ). Cena sjednaná Jedná se o peněžní částku, která byla sjednaná dohodou při nákupu a prodeji zboží podle zákona o cenách. Cena pořizovací Cena pořizovací je cena, za kterou by bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení bez odpočtu opotřebení ( u staveb jde o cenu v době jejich postavení ). Cena reprodukční Cena reprodukční je cena ( věcná hodnota ), za kterou by bylo možno stejnou věc nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se u staveb nákladovou kalkulací, nebo podrobným položkovým rozpočtem, nebo za pomoci agregovaných položek. jčastěji se však stanoví za pomoci technicko-hospodářských ukazatelů ( THU ) - jednotkových cen za l m3 obestavěného prostoru, nebo l m2 zastavěné plochy a pod. V současné době se také s výhodou používáno ocenění nákladovým způsobem podle cenového předpisu ( viz níže ). Cena časová Cena časová je cenou reprodukční sníženou o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Ke zjištění věcné hodnoty staveb je možno využít výpočtu ceny nákladovým způsobem dle platného cenového přepisu ( oceňovací vyhláška ). Cena výnosová Cena výnosová - též "kapitalizovaná míra zisku". Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při Strana - 4 -
stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Cena porovnávací Porovnávací cena - cena obdobných nemovitých věcí. Standardně se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Např. Indexová porovnávací metoda výpočtu ceny je používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství apod. ). Tržní hodnota Je často zaměňována za obvyklou cenu. Rozdíl oproti obvyklé ceně je v odhadu realizované ceny na trhu za nabízený majetek ( např. nemovitou věc ) tj. odhad do budoucnosti. Jedná se o hodnotu, jíž je možno s největší pravděpodobností dosáhnout v dané době a v konkrétních podmínkách trhu mezi dobrovolně a legálně jednajícím kupujícím a prodávajícím s vyloučením působení mimořádných faktorů např. při prodeji v tísni či v nekalé soutěži. Tržní hodnotu je možno spočítat, na rozdíl od obvyklé ceny, vyhodnocením věcné ceny ( nákladové ocenění ), výnosové hodnoty a ceny určené porovnáním, jsou-li dostupné alespoň základní údaje srovnávacích objektů. Tržní cena Skutečně realizovaná částka při prodeji, většinou je to cena sjednaná mezi dvěma nezávislými subjekty na volném trhu uvedená v kupní smlouvě, případně na prodejním dokladu o zaplacení. OCEŇOVACÍ METODY (definování oceňovacích metod) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda porovnávací ( komparativní, statistická) Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito kombinace metod. Strana - 5 -
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ NEMOVITOST: (identifikace nemovitosti) movitost: Řadový koncový RD čp.851/1, ul.za Farou, Slivenec, Praha Adresa nemovitosti Za Farou 851/1, Praha, 154 00 Katastrální údaje: Dle výpisu z KN LV č.1726, k.ú.slivenec: - parcela p.č.429/50 orná půda - parcela p.č.429/106 zastavěná plocha a nádvoří součástí je stavba č.p.851, rod.dům Pozemky: p.č.429/50, p.č.429/106 Vlastník stavby: SJM Jindřich Mihulka, Za Farou 851, 154 00 Praha 5 SJM Lenka Mihulková, Lamačova 839/20, 152 00 Praha 5 Vlastník pozemku: SJM Jindřich Mihulka, Za Farou 851, 154 00 Praha 5 SJM Lenka Mihulková, Lamačova 839/20, 152 00 Praha 5 MÍSTOPIS (charakteristika obce, poloha v rámci obce a regionu) Slivenec je katastrálním územím Prahy, městský a správní obvod Praha 5. Nachází se na jihozápadním okraji Hlavního města Prahy. Jedná se o samostatnou obec, v roce 1974 připojenou k Praze. Leží nad Chuchelským údolím a Radotínsko Chuchelským hájem. Severně od ní prochází čtyřproudová spojka K Barrandovu. Je zde základní občanská a technická vybavenost. Průměrná dopravní obslužnost je zajišťována autobusy MHD ke stanici metra Smíchovské nádraží a Luka. Je přímá dostupnost přírody. CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI (základní popis, dispoziční řešení, účely využití, druh stavby, příslušenství) movitost tvoří pozemek p.č.429/106, jehož součástí je řadovým koncový rodinný dům č.p.851. Pozemek p.č.429/50 tvoří zelenou a přístupovou plochu obklopující dům. Zahradní část je celá oplocená. Přístupové plochy do garáže a vstupu jsou zpevněné, otevřené do ulice. Pozemky jsou jižně skloněné, napojené na veřejný rozvod vody, kanalizace, elektřiny a plynu. Je možnost vjezdu na pozemek. Parkování je dobré na podélných stáních v ulici před domem. Jedná se o typový rodinný dům společnosti Central Group. Dům má přízemí a podkroví v sedlové střeše s vikýři a terasou. Přístup do domu je z předzahrádky z ulice a do pokoje ze zahrady. Typový dům dle podkladové dokumentace obsahuje bytovou jednotku 4+kk s vnitřní garáží pro jeden osobní automobil. Popis konstrukcí a vybavení je převzat ze standardu společnosti Central Group a další z podkladové dokumentace (Znalecký posudek č.12392072012-odhad obvyklé ceny, vyhotovený znalcem T.Maršálem dne 25.12.2012).. movitost je užívána dle podkladové dokumentace od roku 2007. Technický stav a vybavení nejsou zjištěné. Vedlejší stavby chybí. Venkovní úpravy tvoří přípojka kanalizace, vody, elektřiny, plynu, včetně pilířů, zpevněná přístupová betonová plocha, nádvoří s nedokončenou palubovou podlahou, opěrná cihelná zídka, betonové schodišťové stupně, plot uliční a sousední, vstupní vrátka. Všechny venkovní úpravy jsou běžného standardu. Trvalé porosty převážně okrasné. Strana - 6 -
DŮM dle podkladové dokumentace Dispozice Podlahová plocha Pozemky Obestavěný prostor Zastavěná plocha m 2 m 2 m 3 m 2 4+kk/garáž 129 344 432 85 KONSTRUKCE, PŘÍPOJKY, VYTÁPĚNÍ Konstrukce [x] zděné [ ] betonové [ ] montované [ ] smíšené [ ] kovové [ ] dřevěné [ ] jiné Vytápění: Popis: Přípojky [ ] voda vlastní [x] voda veřejná [ ] kanalizace vlastní [x] kanalizace veřejná [x] elektro [ ] telefon [x] plyn [ ] teplovod VYUŽITÍ NEMOVITOSTI [x] bydlení [ ] pronájem [ ] podnikání [ ] bydl. a podnik [ ] rekreace [ ] Volný objekt POLOHA, DOPRAVNÍ DOSTUPNOST Poloha v obci movitost se nachází v ulici Za Farou, na jihozápadní hranici městské části Slivenec, v rezidenční zástavbě typových rodinných domů. Je přístupná z hlavní průjezdní komunikace K Lochkovu ulicí K Cikánce. Počet obyvatel 1259079 Okolí: [x] bytová zóna [ ] průmyslová zóna [ ] smíšená zóna [ ] nákupní zóna [ ] ostatní Dopravní dostupnost (do 10 [x] MHD [ ] železnice [ ] autobus minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem) [x] dálnice/silnice I. tř. [ ] silnice II., III.tř. PŘÍSTUP A PŘÍJEZD K NEMOVITOSTEM [x] zpevněná komunikace [ ] nezpevněná komunikace [ ] jiná komunikace [x] z veřejné komunikace [ ] přes vlastní pozemky [ ] zajištěn věcným břemenem POPIS OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Stavba dokončena v roce: 2007 Dílčí rekonstrukce v roce 0 Rekonstrukce stavby v roce 0 Rekonstrukce stavby: [ ] celková [ ] dílčí [ ] střecha [ ] fasáda [ ] zateplení [ ] okna [ ] dveře [ ] interiér Stavebně technický stav nezjištěn Strana - 7 -
[ ] jiné zajištění přístupu k pozemkům [ ] právně nezajištěn PŘÍSTUP A PŘÍJEZD PŘES POZEMKY Parcelní číslo Vlastník pozemku Komentář 429/3 Hlavní město Praha živičná přístupová komunikace v ul.za Farou PRONÁJEM NEMOVITOSTI (zhodnocení nájemního vztahu) movitost je pronajímána (propachtována) - zjištěno Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek - zjištěno Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek - zjištěno Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele - zjištěno VYHODNOCENÍ RIZIK NEMOVITOSTI Rizika spojená s právním stavem nemovitosti nebylo předloženo kolaudační rozhodnutí nebyly poskytnuty žádné podklady RIZIKO zjištěno Popis rizika movitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO zjištěno zjištěno Popis rizika movitost situována v záplavovém území movitost byla v minulosti zatopena movitost v území s ekologickým zatížením (voda, ovzduší, půda, jiné zdroje) movitost v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) movitost v území s ostatními přírodními riziky (radon, zápach, hmyz, vítr, sesuvy půdy, jiné zdroje) Obtížný přístup k nemovitosti v odlehlých lokalitách Poloha nemovitosti v chráněném území Demograficky negativně zatížená lokalita Věcná břemena a obdobná zatížení zapsaná na LV Strana - 8 -
dle výpisu z KN LV č.1726 na nemovitosti vázne : - zástavní právo smluvní, V-26929/2013-101 - zástavní právo smluvní, V-32669/2016-101 RIZIKO Popis rizika Věcné břemeno užívání Předkupní právo Ano Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Ano Ostatní právní omezení Zajišťovací převod práva Právo stavby zbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Rizika ostatní RIZIKO zjištěno Ano Popis rizika movitost vykazuje viditelné technické vady Stavby dlouhou dobu neužívané Stavby dlouhou dobu rozestavěné Stavby kapacitně předimenzované Výhrada vlastnického práva Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 1726 Kraj: Pražský Okres: Praha-hlavní město Obec: Praha 5 Katastrální území: Slivenec Ulice: Za Farou 851 č.o.: 1 Vlastníci Podíl vnitřní řadový rodinný dům SJM Jindřich Mihulka - Za Farou 851, 154 00 Praha 5 SJM Lenka Mihulková - Lamačova 839/20, 152 00 Praha 5 Stavba je součástí řadový koncový rodinný dům rod.dům č.p.: 851 pozemku p.č.429/106 Pozemky 429/106 zastavná plocha a nádvoří 85 m 2 součástí rodinný dům č.p.851 429/50 orná půda 259 m 2 zahrada k rodinnému domu Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží 4. VÝPOČTY dle podkladové dokumentace VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY Název podlaží Zastavěná plocha m 2 Započitatelná plocha podlaží m 2 1.NP 85,00 68,30 2.NP 0,00 59,20 Strana - 9 -
Celkem 85 127 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.NP garáž 17,00 m 2 1,00 17,00 m 2 podlahová plocha 49,00 m 2 1,00 49,00 m 2 zádveří 2,30 m 2 1,00 2,30 m 2 1.NP - celkem 68,30 m 2 68,30 m 2 2.NP podlahová plocha 57,00 m 2 1,00 57,00 m 2 terasa 4,40 m 2 0,50 2,20 m 2 2.NP - celkem 61,40 m 2 59,20 m 2 Celkem 129 m 2 127 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Plocha (m 2 ) Výška (m) Obestavěný prostor (m 3 ) Vrchní stavba 432,00 1,00 432,00 Obestavěný prostor celkem 432,00 Konstrukce (převažující) Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní Popis betonové s izolací keramické tvárnice s rovným podhledem sedlová, krov dřevěný vázaný s vikýři betonová TiZn štukové vápenné kontaktní zateplovací systém chybí, vrata sekční plastová s izolačním dvojsklem standardní pravděpodobně standardní pravděpodobně standardní VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY Strana - 10 -
Zastavěná plocha [m 2 ] 85 Obestavěný prostor [m] 3 432,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m] 3 5 300 Reprodukční hodnota (RC) Kč 2 289 600 Stáří roků 9 Další životnost roků 80 Opotřebení odhadem % 15,00 Věcná hodnota (VH) Kč 1 946 160 Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Parc. číslo OP JC RC Opotřebení VH m3 Kč/m3 Kč % Kč Věcná hodnota ostatních staveb celkem 0 Kč Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek p.č.429/106 je zastavěný rodinným domem č.p.851. Pozemek p.č.429/50 je užíván jako zahrada k rodinnému domu. Pozemky jsou jižně skloněné, společně oplocené. Jsou přístupné z veřejné komunikace. Je možnost napojení na veřejný rozvod vody, kanalizace, elektřiny, plynu. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Stavební pozemky běžné velikosti (cca 1000m2), napojené na veřejný rozvod vody, kanalizace, elektřiny a plynu jsou nabízeny v rozpětí 5000-8000 Kč/m2. Cena v cenové mapě stavebních pozemků hl.města Prahy je 5140 Kč/m2. Vlastnický podíl Celková cena Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč orná půda 429/50 259 7 000 SJM 1 813 000 zastavná plocha a nádvoří 429/106 85 7 000 SJM 595 000 Celková výměra pozemků: 344,00 Hodnota pozemků celkem: 2 408 000 VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY Lokalita 1 Užitná plocha m2 Pozemek m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficien t celkový Upravená cena Polovina RD Slivenec 155,00 436,00 4+kk 9 750 000 62 903 0,89 55 983 polovina dvojdomu RD4+kk/G+terasa+bazén cena včetně provize a poplatku 2NP ing.sítě : voda, kanalizace, elektřina, plyn vytápění : ÚT plynový kotel technický stav : novostavba Strana - 11 -
Hodnocení:obdobná lokalita obdobně velký dům a pozemek Lokalita 2 Užitná plocha m2 Pozemek m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficien t celkový Upravená cena RD Slivenec 230,00 679,00 7+2 7 599 000 33 039 1,15 37 994 RD 7+2/garáž, bazén cena včetně provize a poplatků 2NP ing.sítě : voda, kanalizace, elektřina vytápění : elektrické technický stav : velmi dobrý Hodnocení:méně atraktivní poloha větší pozemek a dům možnost rozšíření dřevostavba Lokalita 3 Užitná plocha m2 Pozemek m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficien t celkový Upravená cena RD Slivenec 220,00 757,00 2+1, 3+1 9 800 000 44 545 1,13 50 335 RD 2+1, 3+1 cena vč provize 1PP-2NP ing.sítě : voda, kanalizace, elektřina vytápění : ÚT elektrokotel technický stav : průměrný Hodnocení:obdobná poloha větší pozemek a dům možnost rozšíření starší nemovitost VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY Minimální jednotková cena 37 994 Kč/m 2 Minimální cena: 4 825 200 Kč Průměrná jednotková cena 48 104 Kč/m 2 Průměrná cena 6 109 166 Kč Maximální jednotková cena 55 983 Kč/m 2 Maximální cena 7 109 800 Kč Stanovená jednotková cena 48 104 Kč/m 2 Porovnávací hodnota 6 109 208 Kč KOMENTÁŘ K URČENÍ CENY OBVYKLÉ movitost je oceněna jako prázdná, bez závazků. Na hlavní stavbě nejsou viditelné závady, které v důsledku přechodu užívacích práv nezaniknou. Strana - 12 -
Silné stránky nemovitosti + lokalita v hl.městě Praha + dobrá dostupnost + možnost napojení na všechny dostupné inženýrské sítě Slabé stránky nemovitosti - malý dům a pozemek - omezená možnost dalšího rozšíření REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Slovy : šestmilionů Kč Věcná hodnota Výnosová hodnota Porovnávací hodnota Obvyklá cena 4 354 160 Kč neurčena 6 109 208 Kč 6 000 000 Kč Vypracoval : Ing. Pavel Čoudek V Pardubicích dne: 19.12.2016 -------------------------------------------- ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav Ing. Jan Mikloško Ředitel společnosti 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 09.09.2014 č.j. MSP-33/2014-OSD-SZN/11, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č.133-129/2016 znaleckého deníku. Strana - 13 -
6. PŘÍLOHY Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Výpis z KN LV č.1726 2 Kopie KM 1 Mapa okolí 1 Fotodokumentace 1 Osvědčení: Výše podepsaný znalecký ústav tímto osvědčuje, že: V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. Strana - 14 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice SNÍMEK KATASTRÁLNÍ MAPY Strana - 1 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice MAPA OBLASTI Strana - 2 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice FOTODOKUMENTACE Strana - 3 -