Masarykova univerzita Právnická fakulta. Obor: Právní vztahy k nemovitostem Katedra: Finančního práva a národního hospodářství.

Masarykova univerzita Právnická fakulta Obor: Právní vztahy k nemovitostem Katedra: Finančního práva a národního hospodářství Bakalářská práce Právní úprava hypotečních úvěrů (Legal Regulation of Mortgages) Klára Podzimková, DiS. 2013

Čestné prohlášení Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci na téma Právní úprava hypotečních úvěrů zpracovala sama. Veškeré prameny a zdroje informací, které jsem použila k sepsání této práce, byly citovány v poznámkách pod čarou a jsou uvedeny v seznamu použitých pramenů a literatury. V Brně dne 20. března 2013 vlastnoruční podpis autora 1

Poděkování Na tomto místě bych ráda poděkovala JUDr. Bc. Liboru Kynclovi, Ph.D. za cenné rady, připomínky a čas, který mi věnoval. Dále bych ráda poděkovala Ing. Rostislavu Roušalovi, osobní bankéř České spořitelny, a.s., za poskytnutí informací vztahujících se poskytování hypotečních úvěrů. 2

Anotace Předmětem bakalářské práce Právní úprava hypotečních úvěrů je přiblížení se problematice hypotečních úvěrů. Práce obsahuje posouzení výhod a nevýhod různých hypotečních úvěrů, všeobecný pohled na úvěr a možnosti jeho využití. V první části je poskytnut všeobecný pohled na hypoteční úvěr s prolínáním praktických prvků, získaných konzultacemi. Druhá část je zaměřena na praktické záležitosti hypotečního úvěru jako proces úvěrování, problematiku s platební neschopností, ukončení smlouvy a porovnání výhod a nevýhod, problematika poplatků za vedení úvěrového účtu a ochrana spotřebitele na finančním trhu, jako významná část finanční oblasti. V poslední kapitole je ukázán modelový příklad s výpočtem anuity a jeho refinancování. Annotation. The goal of this bachelor thesis "Legal Regulation of Mortgages" is to generally introduce the issue of mortgages. The thesis comprises assessment of the advantages and disadvantages of different mortgages, a general view of credits and the possibility of their use. The first part provides a general view of mortgages with the blending of practical elements which have been obtained by consultations. The second part focuses on practical matters, such as a mortgage lending process, insolvency problems, termination of a contract, and comparison of the advantages and disadvantages, problems with a charge for leading a loan account and consumer protection on a financial market as a significant part of a financial sector. The last chapter shows a model example of calculation of annuity and its refinancing. Klíčová slova Hypoteční úvěr, zástava, hypoteční banka, věřitel, dlužník, hypoteční zástavní list Keywords Mortgage credit, collateral, mortgage bank, creditor, debtor, mortgage debenture 3

Obsah Úvod... 5 1 Hypoteční úvěr... 6 1.1 Hypoteční zástavní listy... 13 1.2 Státní podpora hypotečních úvěrů... 14 2 Druhy hypotečních úvěrů... 19 3 Úvěrový proces... 23 4 Nesplácení úvěru a insolvence... 28 5 Výhody a nevýhody hypotečních úvěrů... 32 6 Poplatky za vedení úvěrového účtu... 36 7 Ochrana spotřebitele u úvěrových služeb... 38 8 Modelový příklad... 42 Závěr... 45 Seznam použitých zdrojů... 49 4

ÚVOD Každý člověk je alespoň jednou v životě postaven před situaci, kdy musí řešit vlastní bydlení. Takovéto rozhodnutí ovlivňuje jeho finanční situaci po mnoho dalších let. I přes finanční náročnost si díky nízkým úrokovým sazbám, větším jistotám, výhodám i dostupnosti lidé v dnešní době spíše pořizují vlastní nemovitost, než pronájem. Nejčastějšími tazateli na produkty týkající se pořízení vlastního bydlení jsou mladí lidé, pro něž je pořízení bydlení z vlastních zdrojů nemyslitelné. Nejznámější a nejčastěji využívaným je stavební spoření, ke kterému stát poskytuje státní podporu. Dalším produktem je hypoteční úvěr, u kterého si žadatel může odečíst zaúčtování úroků v daňovém přiznání. Rozhodnutí žadatelů, které z výše uvedených produktů zvolit, záleží na mnoha aspektech. Hypoteční úvěr nebyl při svém uvedení na trh často využíván, protože jeho úrokové sazby byly vysoké. Postupným snižováním úrokových sazeb se v České Republice využití hypotečních úvěrů k pořízení, modernizaci či výstavbě bytových i nebytových nemovitých objektů zvyšuje. Nejvíce hypotečních úvěrů bylo uzavřeno v roce 2007, dalším úspěšným rokem byl loňský rok, kde bylo uzavřeno nejvíce hypotečních úvěrů s fixací na pět let. Cílem mé bakalářské práce je posoudit výhody a nevýhody hypotečních úvěrů, zaměřit se zejména na hypoteční úvěry týkající se pořizování bydlení. Mým záměrem je, aby se i laický čtenář po přečtení práce dozvěděl co nejvíce o dané problematice, jako je pořizování hypotečních úvěrů, zajištění, předčasné splacení, rizika spojená s nesplácením, předčasné, vypovězení a refinancování. Je také podstatné, aby spotřebitel věděl, kam se může obrátit při nespojenosti s poskytnutými finančními službami. V teoretické části bakalářské práce se zaměřím na popis hypotečních úvěrů. Nejprve vysvětlím pojem hypotečního úvěru a jeho obecné náležitosti (samotný pojem hypotečního úvěru, rozdíl mezi úvěrem, hypotečním úvěrem a půjčkou, smluvní strany, úrokovou sazbu, fixaci úrokové sazby, zástava a zástavní smlouva). Vysvětlím pojem hypotečních zástavních listů, proto abychom se dozvěděli, odkud banka získává finanční prostředky pro poskytování hypotečních úvěrů. Uvedu rozmanitost účelových i neúčelových hypotečních úvěrů. Tím se dostanu k části praktické, která je zaměřena na výhody a nevýhody pořizování bydlení tímto způsobem a ochranu spotřebitele. Tato část ukončím modelovým příkladem, pro ukázku výpočtu výše splátek. 5

1 HYPOTEČNÍ ÚVĚR Hypoteční úvěr je jedna ze základních metod financování vlastního bydlení. Poskytováním hypotečních úvěrů bylo umožněno již v roce 1990 přijetím zákona upravujícího hypoteční úpravu (zákon č. 530/1990 Sb., konec účinnosti 30. dubna 2004). Jelikož docházelo k řadě komplikací ohledně vymáhání a zástav, byl schválen zákon č. 84/1995 Sb., který mění a doplňuje zákon č. 530/1990 Sb., o dluhopisech, ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 328/1991 Sb., o konkurzu a vyrovnání, ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů a zákon č. 21/1992 Sb., o bankách, ve znění pozdějších předpisů. Zrušení a nahrazení doposud platného, několikrát novelizovaného zákona č. 530/1990 Sb., o dluhopisech, dochází přijetím nového zákona č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, dne 1. dubna 2004. Dochází zde ke vzniku nové definice hypotečního úvěru. Úvěry jsou finanční investice do nemovitostí, které jsou zajištěny zástavním právem k nemovitosti, ať nemovitosti, na níž je finanční prostředek určen, či na nemovitosti jiné. Jedná se o dlouhodobou půjčku vyššího finančního obnosu na bydlení. Rozdíl mezi půjčkou, kterou upravuje 657 a 658, v zákoně 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, úvěrem, upravený 497 a násl., v zákoně 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů, a hypotečním úvěrem, 28, odst. 3, zákoně č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, ve znění pozdějších předpisů, a úvěrem je takový, že půjčka je určitým druhem závazku, vytvořeným na základě smlouvě o půjčce. Věřitel přenechává druhově určené věci (zejména peníze) dlužníkovi a ten se zavazuje, je po dohodnuté době vrátit, případně i s úroky, ve větším množství nebo lepší jakosti. 1 Úvěrem se rozumí obchodní závazkový vztah, týkající se poskytnutí peněžních prostředků, do určité výše, věřitelem ve prospěch dlužníka, a ten se zavazuje je vrátit i s úroky. 2 Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné, když pohledávka z úvěru nepřevyšuje dvojnásobek zástavní hodnoty zastavené nemovitosti 3. 1 657-658, zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, ÚZ č. 841 2 497 a následující, zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů, ÚZ č. 830 3 28, odst. 3., věta 1., zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, ve znění pozdějších předpisů, [portál veřejné správy]. Dostupné z WWW: <http://portal.gov.cz/app/zakony/?path=/portal/obcan/> 6

Dnem vzniku právních účinků zástavního práva se úvěr považuje za úvěr hypoteční. 4 Zástavní právo plní zajišťovací funkci pro případ, že dluh odpovídající pohledávce nebude včas uhrazen. Uhrazením takového dluhu při nezaplacení dojde po zpeněžení zástavy. Zástavní právo u hypotečních úvěrů vzniká písemným sepsáním zástavní smlouvy a jejím vkladem do katastru nemovitostí. 5 Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část použít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví. 6 Z definice hypotečního úvěru je patrné, že výše daného úvěru nemůže přesáhnout odhadní cenu zastavené nemovitosti. Dle legislativní úpravy hypoteční úvěr nesmí, po dobu trvání pohledávky, převýšit 70 % zástavní hodnoty zastavené nemovitosti. 7 Běžně se však setkáváme s hypotečním úvěrem poskytnutým na celou požadovanou částku. Hypoteční úvěr podléhá, jako každý jiný úvěr, vedle výše uvedené úpravy zákona o dluhopisech i obecné úpravě platného obchodního zákoníku č. 513/1991 Sb., 497-507 (výše zmíněné). Z uvedených informací můžeme shrnout znaky hypotečního úvěru: o investice do rozestavěné, koupené či jiné nemovitosti na území České republiky, členského státu Evropské Unie, nebo jiného státu tvořícího Evropský hospodářský prostor, o zajištění pomocí rozestavěné nemovitosti či nemovitostí, která s financováním přímo nesouvisí (nemovitost v katastru nemovitostí, rodinný dům, chaty, chalupy, rodinné či jiné nemovitosti rodičů či jiných příbuzných), o úvěr poskytnutý v souladu s 497a násl. z. č. 513/1991 Sb., obchodního zákoníku. 8 Žadatelem o hypoteční úvěr je fyzická osoba starší 18-ti let s trvalým pobytem na území České republiky nebo občan členské země Evropské Unie s platným povolením k pobytu a způsobilá k právním úkonům. Banky poskytují úvěry podnikatelům (fyzické či právnické osoby), fyzickým osobám a jiným subjektům (obce, rozpočtové organizace, nadace 4 28, odst. 3., věta 2., zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, ve znění pozdějších předpisů, [portál veřejné správy]. Dostupné z WWW: <http://portal.gov.cz/app/zakony/?path=/portal/obcan/> 5 152 a následující, zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, ÚZ č. 841 6 28, odst. 3., věta 3., zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, ve znění pozdějších předpisů, [portál veřejné správy]. Dostupné z WWW: <http://portal.gov.cz/app/zakony/?path=/portal/obcan/> 7 30, odst. 11. Zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, ve znění pozdějších předpisů, [portál veřejné správy]. Dostupné z WWW: <http://portal.gov.cz/app/zakony/?path=/portal/obcan/> 8 Dušek P., Kos B., Právo hypotečního úvěrování. 1. vydání. Praha: C. H. Beck 2001. str. 6. ISBN 80-7179-384-1 7

atd.). Důležitým aspektem u žadatele je jeho solventnost. Veškerým podmínkám pro poskytnutí hypotečního úvěru se budu věnovat v samostatné kapitole. Hlavním poskytovatelem hypotečních úvěrů jsou bankovní společnosti, vedlejším poskytovatelem jsou nebankovní společnosti, které se zabývají spíše neúčelovými hypotečními úvěry, jako například: hypotéka bez doložení příjmů, hypotéka bez registru atd. Hypotéky může nabízet každá licencovaná banka, která vydá hypoteční zástavní listy a jejich výnosy využije pro financování těchto hypotečních úvěrů. Bankovní licence vydává Česká národní banka, které upravují vykonávané činnosti bankou. Činnost bank upravuje zákon č. 21/1992 Sb., o bankách, ve znění pozdějších předpisů. Právní postavení České národní banky upravuje zákon č. 6/1993 Sb., o České národní bance, ve znění pozdějších předpisů. Účelem poskytnutí hypotečního úvěru je investice do bytových potřeb (koupě nemovitosti; financování rekonstrukcí, opravy a modernizace nemovitosti; výstavba; vypořádání spoluvlastnických a dědických nároků vztahujících se k nemovitosti). 9 Banky požadují při poskytování hypotečního úvěru doložení dokumentací (nabývací tituly, list vlastnictví, snímek z katastrální mapy atd.), že se bude jednat o investici do nemovitosti a účel úvěru bude skutečně naplněn. Pokud jsou finanční prostředky hypotečního úvěru prokazatelně vyplaceny na pokrytí nákladů na koupi staveb, bytů, pozemků či jiného nabytí nemovitosti, nevznikají žádné potíže při jeho pořizování. Výše hypotečního úvěru závisí na ceně pořizované nemovitosti, kde bychom měli počítat i s vedlejšími náklady, jako jsou případné rekonstrukce či vybavení domácnosti. Důležitým bodem k zamyšlení je i množství našich vlastních prostředků. Samozřejmě záleží i na tom, kolik nám banka půjčí, ale tomu se budu blíže věnovat v kapitole úvěrového procesu. Hypoteční úvěr mohou klienti splácet v rozmezí 5 40 let, ovšem měli by ho splatit ještě v produktivním věku, kde se hranice většinou, dle podmínek bank, pohybuje okolo 70 let. Do tohoto věku by měl být úvěr splacen. Pro některé starší klienty je to velké omezení ve výběru doby splatnosti. Nejideálnější doba splácení je 20 let. Tato doba zaručuje nízkou splátku a příliš se neprodlužuje splácení závazku. Každá doba splatnosti má své výhody i nevýhody. Kratší doba splatnosti má vysoké měsíční splátky, ale celková částka zaplacená 9 Šenkýřová, B., a kol., Bankovnictví II 2. aktualizované vydání, Praha: Bankovní akademie a.s., 1998, str. 27, ISBN 80-238-9685-7 8

na hypotečním úvěru není vysoká, v porovnání s dlouhodobou splatností, kde jsou měsíční splátky nízké, ale ve finále je zaplaceno na více. Úrokovou sazbu určují pravidla trhu a její výši nelze určit dopředu. Dovolím si říct, že úrokovou sazbu ovlivňuje i konkurenceschopnost bank, které soupeří o to, kdo bude mít více klientů jak při refinancování tak i při uzavírání nových smluv. Úrokové sazby ovlivňuje i Česká národní banka a mezibankovní trh. Graf: Zaplaceno na úrocích pro hypoteční úvěr 1 mil. Kč s úrokovou sazbou 6 % p. a. 10 1 400 000 Kč 1 200 000 Kč 1 000 000 Kč 800 000 Kč 600 000 Kč 400 000 Kč 200 000 Kč 0 Kč 5 10 15 20 30 Zaplaceno na úrocích roky Sazba je během roku proměnná, jak ukazuje následující tabulka. Je zřejmé, že začátkem roku 2012 byla úroková sazba nižší, následně se zvedla, kde její výše vydržela s minimálními rozdíly do poloviny roku a následně se razantně snížila. Nejvýhodnější doba pro získání hypotéky byl tedy konec roku. Problémem je to, že ani klient, ani banka nikdy nemohou vědět, jak se budou sazby pohybovat. Průměrné úrokové sazby hypoték v roce 2012 11 : Měsíc Průměrná úroková sazba leden 3,59 % 10 Autor neznámý. Doba splatnosti úvěru: čím déle, tím lépe? [online]. [cit. 10. březen 2013, 01:30:20]. Dostupný z WWW: <http://finance.idnes.cz/doba-splatnosti-uveru-cim-dele-tim-lepe-d9a- /uver.aspx?c=a070129_111800_fi_osobni_vra> 11 Zámečník P. Hypotéky 2012: sazba v průměru 3,51 %. [online]. 12. 02. 2013. [cit. 17. únor 2013, 23:23:15]. Dostupný z WWW: < http://www.hypoindex.cz/hypoteky-2012-sazba-v-prumeru-3-51/> 9

únor 3,61 % březen 3,67 % duben 3,70 % květen 3,68 % červen 3,61 % červenec 3,59 % srpen 3,55 % září 3,46 % říjen 3,36 % listopad 3,25 % prosinec 3,17 % Průměr 3,51 % Pro banku i klienta je velmi riskantní zavázat se předem na celou dobu splácení jednou úrokovou sazbou. Pokud by úrokové sazby na trhu klesly a klient měl sazbu stále vysokou, prodělával by. V opačném případě by prodělávala banka. Pro zamezení těchto rizik, se úrokové sazby sjednávají na pevně stanovené období fixace úrokové sazby hypotéky. Nejčastěji to bývá pět let, ovšem banky nabízejí i jinou dobu. Častými fixními obdobími jsou jeden rok a tři roky, záleží na možnostech klienta (př.: klient vlastní byt a zároveň staví rodinný dům, po jehož dostavení plánuje byt prodat a tím splatit mimořádnou či celou částku hypotéky), můžeme se setkat i s fixací na patnáct let. Klient může využít i úvěru s plovoucí úrokovou sazbou, kde dochází ke změně úrokové sazby z měsíce na měsíc. Tato variabilní úroková sazba je spíše vhodná pro klienty, kteří se dobře orientují ve finančním světě. Po uplynutí fixační doby má klient právo úvěr splatit, buď úvěr splatí částečně, nebo ho úplně změní. Změnu lze provést výběrem jiné banky či přijetím nové výše úrokové sazby stávající banky, která se při refinancování hypoték automaticky mění. Opět se klient bude řídit tržní situací. Nová sazba může být nižší nebo vyšší. Tato situace má dopad na výši splátek. V následující tabulce můžeme porovnat aktuální úrokové sazby různých hypotečních bank u nejčastěji užívaných fixací. 12 Aktuální úrokové sazby Banka 1 rok fixace 3 roky fixace 5 let fixace Česká spořitelna 3,94 % 3,24 % 3,04 % ČSOB 4,19 % 3,49 % 3,09 % Equa Bank 4,49 % 2,99 % 2,99 % Fio banka 3,19 % 2,93 % 2,81 % 12 Hrušová M. Přehled aktuálních úrokových sazeb u hypoték. [online]. 05. 12. 2012. [cit. 17. únor 2013]. Dostupný z WWW: < http://www.hypoindex.cz/prehled-aktualnich-urokovych-sazeb-u-hypotek/> 10

GE Money Bank 3,89 % 3,59 % 3,79 % Hypoteční banka 4,19 % 3,49 % 3,19 % Komerční banka 4,09 % 2,99 % 3,09 % LBBW 3,59 % 2,79 % 2,73 % mbank 2,86 % 2,74 % 2,82 % Raiffeisenbank 4,49 % 3,39 % 3,59 % UniCredit Bank 2,99 % 2,99 % 2,99 % Volksbank 4,99 % 3,79 % 3,79 % Wüstenrot 3,79 % 3,19 % 3,29 % Základním principem hypotečního úvěru je zastavení nemovitosti ve prospěch věřitele banky. Zástavní právo slouží k zajištění pohledávky a jejího příslušenství tím, že v případě nesplnění včasného a řádného splacení je zástavní věřitel oprávněn domáhat se uspokojení ze zastavené věci. 13 Zástavou může být: o věc movitá (zástava vzniká jejich odevzdáním zástavnímu věřiteli; předáním do úschovy třetí osobě; popřípadě sepsání zástavní smlouvy formou notářského zápisu a zástavní právo vzniká zápisem do Rejstříku zástav vedeného Notářskou komorou České republiky), o nemovitost, byt nebo nebytový prostor ve vlastnictví, podnik nebo jiná věc hromadná (vzniká vkladem do katastru nemovitostí; nemovitost nepsaná v katastru nemovitostí zástavní právo vzniká zápisem do Rejstříku zástav vedeného Notářskou komorou České republiky), o soubor věcí (zástavní právo vzniká zápisem do Rejstříku zástav vedeného Notářskou komorou České republiky), o pohledávka nebo jiné majetkové právo, pokud to jeho povaha připouští, o obchodní podíl (zástavní právo vzniká zápisem zástavního práva do obchodního rejstříku), o cenný papír (zástavní právo je obecně upraveno zákonem o cenných papírech; specializovanou úpravu nalezneme v zákonné úpravě určitých cenných papírů), o předmět průmyslového vlastnictví. 14 13 Bardová, D., Opltová, R., Pavelka F., Jak správně na hypotéky, Praha: Nakladatelství Consultivest, spol. s r.o., 1997, str. 43 14 156 a následující, zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, ÚZ č. 841 11

Nemovitost představuje nejkvalitnější zajištění dlouhodobé pohledávky, a to z důvodu dlouhé životnosti a také proto, že jejich klesající hodnota v rámci opotřebení není tak rychlá (hodnota zastaveného pozemku spíše roste). Mají ještě jednu neopomenutelnou výhodu nehybnost banka ví, že klient nemovitost neskryje, na rozdíl od věci movité. Zástavní právo s hypoteční bankou je zřízeno zástavní smlouvou a vzniká jeho vkladem do katastru nemovitosti. Setkáváme se i se zákonným vznikem zástavního práva, které je upraveno např. obchodním zákoníkem, občanským zákoníkem, zákonem o vlastnictví bytů, zákoně o zemědělských skladních listech a zemědělských veřejných skladech, atd. Zástavní smlouva obsahuje identifikaci obou smluvních stran (jméno, adresa trvalého bydliště, rodné číslo), předmět zástavní smlouvy (využití nemovitosti či pozemku, parcelní číslo, číslo popisné nebo evidenční, katastrální území, číslo listu vlastnictví). Jištěná pohledávka je v zástavní smlouvě charakterizována číslem úvěrové smlouvy, dnem jejího uzavření a výší poskytnutého úvěru. 15 Je-li zástavním dlužníkem osoba neshodná s žadatelem o hypoteční úvěr, jeho jméno se v zástavní smlouvě neobjevuje, vede se pod číslem zajištěné smlouvy. Dalšími články zástavní smlouvy jsou pojištění zástavy, kde je klient povinen pojistit zastavenou nemovitost včetně jejich části a vzniklou pojistku vinkulovat (vinkulace omezení dispozičního práva) a identifikace smluvní pokuty, kde banka popisuje za jaké porušení a v jaké výši požaduje finanční odškodnění. Neméně důležitým bodem smlouvy je realizace zástavního práva, kde se zástavní věřitel dočte, jak dojde k uspokojení věřitele při insolvenci klienta, výběru způsobu zpeněžení a naložením s přebytkem získaných prodejem zástavy. Vklad zástavního práva do katastru nemovitostí upravuje list C příslušného listu vlastnictví, jeho ostatní části zůstanou beze změn. Posledním článkem jsou závěrečná ustanovení, po jejich výčtu dojde k podpisu zástavního věřitele či jeho zástupce a zástavce/ů nemovitosti. Zástavní právo zaniká: o zánikem zástavy, o zánikem zajištěné pohledávky, o uplynutí doby, na niž bylo zřízeno, o složením obvyklé ceny zástavy věřiteli dlužníkem nebo zástavcem, o vzdáním se zástavního práva jednostranným právním úkonem ze strany věřitele, 15 Česká spořitelna, a.s., Smlouva o zřízení zástavního práva k nemovitosti navrhovaná Českou spořitelnou, a.s., Praha 2008 12

o písemnou smlouvou uzavřenou mezi zástavním věřitelem a zástavním dlužníkem nebo zástavcem v případech stanovených zvláštními právními předpisy. 16 1.1 Hypoteční zástavní listy Hypoteční zástavní listy jsou emitovány hypotečními bankami a slouží pro získávání finančních prostředků pro poskytování hypoték. Přesnou definici nalezneme v zákoně č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, ve znění pozdějších předpisů, jako dluhopisy, jejichž jmenovitá hodnota a poměrný výnos jsou plně kryty pohledávkami z hypotečních úvěrů nebo částí těchto pohledávek (řádné krytí) a popřípadě též náhradním způsobem. 17 Pro řádné krytí platí, že výše pohledávky z hypotečního úvěru nesmí převýšit 70 % zástavní hodnoty zastavených nemovitostí zajišťující tyto pohledávky. Náhradní krytí závazků z hypotečních zástavních listů je však možné pouze do 10 % této jmenovité hodnoty, a to pouze: o hotovostí, o vkladem u centrální banky členského státu Evropské unie nebo jiného státu tvořícího Evropský hospodářský prostor nebo Evropské centrální banky, o o vkladem u České národní banky, o cennými papíry či státními dluhopisy vydanými Českou národní bankou podle zvláštního právního předpisu, o státními dluhopisy nebo cennými papíry vydanými členskými státy Evropské unie nebo jinými státy tvořícími Evropský hospodářský prostor, jejich centrálními bankami a Evropskou centrální bankou, o dluhopisy vydanými finančními institucemi založenými mezinárodní smlouvou. 18 Hypoteční zástavní listy patří do skupiny tzv. dluhových cenných papírů, ve kterých se jejich emitent a prodejce v jedné osobě, zavazuje jejich kupcům, že po uplynutí dohodnuté doby vyplatí jejich finanční částku, kterou do nich investovali. V pravidelných intervalech jim 16 170, zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, ÚZ č. 841 17 28, odst. 1., zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, ve znění pozdějších předpisů, [portál veřejné správy]. Dostupné z WWW: <http://portal.gov.cz/app/zakony/?path=/portal/obcan/> 18 31, odst. 1., zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, ve znění pozdějších předpisů, [portál veřejné správy]. Dostupné z WWW: <http://portal.gov.cz/app/zakony/?path=/portal/obcan/> 13

bude vyplácet i úrok z nich. Tyto dluhopisy mohou vydávat pouze banky se zvláštním oprávněním od České národní banky (se souhlasem Ministerstva financí). 19 Jmenovitá (nominální) hodnota těchto dluhopisů musí být plně kryta pohledávkami z hypotečních úvěrů - jejich vydávání je vázáno existencí hypoték, tedy zástavním právem k nemovitostem 20 a jsou určeny na poskytování hypotečních úvěrů. Pro účely krytí těchto listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část použít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví. 21 Hypoteční zástavní listy jsou několikanásobně zajišťovány a to minimálně: o zástavním právem nemovitosti, o hypotečním úvěrem, o kvalitou celkového hospodaření emitující hypoteční banky, o státním a bankovním dozorem nad jejich vydáváním a obchodováním s nimi. 22 Hypoteční zástavní listy patří k bezpečným dluhopisům, které si pořizují investoři, jež nemají sklony k riskování. Investor je zde i zvýhodněn tím, že z hypotečních zástavních listů není placena daň z příjmu. 1.2 Státní podpora hypotečních úvěrů Stát si uvědomuje potřebu svých občanů vlastního bydlení, proto se snaží je podporovat. Hypoteční úvěry stát podporuje dvěma formami a to daňovými úlevami a poskytováním příspěvků. Daňové odpočty Ten, kdo si pořídil své bydlení a splácí úvěr, si může od daňového základu odečíst zaplacený úrok. Odečet zaplacených úroků uplatňuje klient v podání daňového přiznání z příjmů 19 Bardová, D., Opltová, R., Pavelka F., Jak správně na hypotéky, Praha: Nakladatelství Consultivest, spol. s r.o., 1997, str. 127 20 Bardová, D., Opltová, R., Pavelka F., Jak správně na hypotéky, Praha: Nakladatelství Consultivest, spol. s r.o., 1997, str. 127 21 28, odst. 3., věta 2., zákon č. 190/2004 Sb., zákon o dluhopisech, ve znění pozdějších předpisů, [portál veřejné správy]. Dostupné z WWW: <http://portal.gov.cz/app/zakony/?path=/portal/obcan/> 22 Bardová, D., Opltová, R., Pavelka F., Jak správně na hypotéky, Praha: Nakladatelství Consultivest, spol. s r.o., 1997, str. 128 14

fyzických osob za předchozí zdaňovací období. Přesné podmínky nalezneme v zákoně o dani z příjmu (zákon č. 586/1992 Sb., ve znění pozdějších předpisů). V 15 odst. 3 zmíněného zákona, je stanoveno: Od základu daně se odečte částka, která se rovná úrokům zaplaceným ve zdaňovacím období z úvěru ze stavebního spoření, úrokům z hypotečního úvěru poskytnutého bankou. 23 Daný odstavec stanovuje i definici bytových potřeb, kterými se rozumí: výstavba bytového domu, rodinného domu, bytu nebo změna stavby. Dále se jedná o koupi bytového domu, rodinného domu, koupě pozemku, na kterém bude postaven rodinný dům či bytový dům, jejich údržba a stavební změny výše zmíněných nemovitostí. 24 Jedná se i o splacení členského vkladu nebo vkladu právnické osobě jejím členem nebo společníkem za účelem získání práva nájmu nebo jiného užívání bytu nebo rodinného domu. 25 Do bytových potřeb patří i vypořádání spoludědiců v rámci podílového získání bytu, rodinného domu či bytového domu jakož i vypořádání bezpodílového spoluvlastnictví manželů. Další podílovou bytovou potřebou je vlastnictví obchodní společnosti uskutečněné v souvislosti s převodem práva nájmu či jiného užívání bytu, úhrada za převod členských práv a povinností družstva. 26 Daná definice zahrnuje i splacení úvěru či půjčky užitých poplatníkem na financování bytových potřeb, které uvádí 15, odstavec 3, písmena a) až g), zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmu, ve znění pozdějších předpisů Takovýto odpočet uskutečňuje pouze osoba, která je účastníkem úvěrové smlouvy. Je-li účastníků více, mohou se na úlevě na dani podílet rovným dílem. Podpora stavebního spoření Stavební spoření upravuje zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření a o doplnění zákona České národní rady č. 586/1992 Sb., o daních z příjmu, ve znění pozdějších předpisů. Podporování stavebního spoření je masivní, protože každému kdo uložil do stavební spořitelny určitou částku za rok, stát finančně přispívá. Výše 23 Zákon č. 586/1992 Sb., zákon o daních z příjmu, ve znění pozdějších předpisů, [portál veřejné správy]. Dostupné z WWW: <http://portal.gov.cz/app/zakony/?path=/portal/obcan/> 24 15, odst. 3., zákon č. 586/1992 Sb., zákon o daních z příjmu, ve znění pozdějších předpisů, [portál veřejné správy]. Dostupné z WWW: <http://portal.gov.cz/app/zakony/?path=/portal/obcan/> 25 15, odst., 3., písm. d., zákon č. 586/1992 Sb., zákon o daních z příjmu, ve znění pozdějších předpisů, [portál veřejné správy]. Dostupné z WWW: <http://portal.gov.cz/app/zakony/?path=/portal/obcan/> 26 15, odst. 3., Zákon č. 586/1992 Sb., zákon o daních z příjmu, ve znění pozdějších předpisů, [portál veřejné správy]. Dostupné z WWW: <http://portal.gov.cz/app/zakony/?path=/portal/obcan/> 15

finanční podpory je závislá na již zmiňované částce. Na podporu ze stavebního spoření má nárok každá fyzická osoba, která je klientem stavební spořitelny, ale finanční prostředky z účtu vybere až po šesti letech spoření, vyjma úvěru. Ten je možno poskytnou už po dvou letech. Během probíhající šestileté lhůty nesmí klient s penězi disponovat, jinak je mu státní podpora odebrána. Po šesti letech můžeme peníze využít na cokoli, ovšem je-li využito úvěru ze stavebního spoření, finance mohou být užity pouze na pořízení bydlení. Aktuální státní podpora představuje 10 % z naspořené částky v daném kalendářním roce, přičemž maximální výše dosahuje 2 000 Kč. Klient může částku (20 000 Kč) pro kterou je získána maximální podpora, vložit na účet již na začátku roku a během něho nemusí vkládat už vůbec nic. Pokud vložíme na účet částku vyšší, je přebývající částka přesunuta do dalšího roku a podpora z této částky je připsána v následujícím roce. Kolik si klient vkládá na stavební spoření, záleží na něm. Jeden klient může mít více smluv o stavebním spoření, ale státní podpora je maximálně 2 000 Kč za rok, klient nikdy nedostane víc. 27 Státní podpora slouží k motivaci těch, kteří spoří. Státní podporu může podle zákona získat: občan České republiky, občan Evropské unie, kterému bylo vydáno povolení k pobytu na území České republiky a přiděleno rodné číslo příslušným orgánem České republiky, fyzická osoba s trvalým pobytem na území České republiky a rodným číslem přiděleným příslušným orgánem České republiky. 28 Podpora hypotečních úvěrů Podmínky poskytování příspěvků k hypotečním úvěrům upravuje nařízení vlády č. 249/2002 Sb. Jedná se o poskytování finanční podpory fyzickým osobám mladším 36-ti let a v roce podání žádosti, tuto věkovou hranici nesmí dovršit. Mají-li hypotéku partneři či manželé společně, nesmí ani druhý z partnerů dosáhnout stanoveného věku v tom roce. 29 Současně 27 Čechlovský V. Stavební spoření zůstalo díky státní podpoře výhodné i letos. [online]. 09. 12. 2012, 10:40. [cit. 24. únor 2013]. Dostupný z WWW: <http://www.novinky.cz/finance/287157-stavebni-sporeni-zustalo-dikystatni-podpore-vyhodne-i-letos.html> 28 4, odst. 2., zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření a o doplnění zákona České národní rady č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění zákona České národní rady č. 35/1993 Sb., ve znění pozdějších předpisů, [portál veřejné správy]. Dostupné z WWW: <http://portal.gov.cz/app/zakony/?path=/portal/obcan/> 29 Nařízení vlády č. 249/2002 Sb., ze dne 22. května 2002, o podmínkách poskytování příspěvků k hypotečnímu úvěru osobám mladším 36 let, ve znění nařízení vlády č. 32/2004 Sb., [portál veřejné správy]. Dostupné z WWW: <http://portal.gov.cz/app/zakony/?path=/portal/obcan/> 16

nesmí být žadatel o státní příspěvky vlastníkem či spoluvlastníkem bytu (do výše 800 tisíc Kč), bytového domu nebo rodinného domu (do výše 1,5 milionu Kč), mimo bytu či rodinného domu s jedním bytem, na jehož koupi je příspěvek žádán. Státní podpora je zaručena po celou dobu splácení hypotečního úvěru, nejdéle však po dobu 10-ti let. 30 Nemovitost, na níž je podpora žádána musí být minimálně dva roky stará a nacházet se na území České republiky. Státní příspěvek je stanoven ve výši rozdílu mezi výší splátky při běžném úroku a výší splátky při úroku sníženém o procentní body, jejichž počet závisí na průměrné sazbě úroků z objemu úvěrů hypotečních bank poskytnutých fyzickým osobám na základě nově uzavřených smluv o hypotečním úvěru. 31 Ministerstvo pro místní rozvoj zveřejňuje průměrnou sazbu vždy k 1. únoru příslušného kalendářního roku a činí při průměrné sazbě úroku: o 8 % a více 4 procentní body, o nižší než 8 % a vyšší nebo rovné 7 % 3 procentní body, o nižší než 7 % a vyšší nebo rovné 6 % 2 procentní body, o nižší než 6 % a vyšší nebo rovné 5 % 1 procentní bod, o je-li průměrná sazba úroku nižší než 5 %, příspěvek se neposkytuje. 32 Výše úrokové dotace bude platit vždy po sjednanou dobu platnosti úrokové sazby, nejdéle však na dobu pěti let. 33 V současné době se státní příspěvek nevyplácí k žádnému hypotečnímu úvěru, jelikož sazby u všech hypotečních bank se pohybují do hranice pěti procent. Podpora se vztahuje na celý hypoteční úvěr až do výše: o 1,5mil. Kč, je-li úvěr poskytnut na výstavbu nebo koupi rodinného domu s jedním bytem, 30 Nařízení vlády č. 249/2002 Sb., ze dne 22. května 2002, o podmínkách poskytování příspěvků k hypotečnímu úvěru osobám mladším 36 let, ve znění nařízení vlády č. 32/2004 Sb., [portál veřejné správy]. Dostupné z WWW: <http://portal.gov.cz/app/zakony/?path=/portal/obcan/> 31 6, odst. 2., Nařízení vlády č. 249/2002 Sb., ze dne 22. května 2002, o podmínkách poskytování příspěvků k hypotečnímu úvěru osobám mladším 36 let, ve znění nařízení vlády č. 32/2004 Sb., [portál veřejné správy]. Dostupné z WWW: <http://portal.gov.cz/app/zakony/?path=/portal/obcan/> 32 Nařízení vlády č. 249/2002 Sb., ze dne 22. května 2002, o podmínkách poskytování příspěvků k hypotečnímu úvěru osobám mladším 36 let, ve znění nařízení vlády č. 32/2004 Sb., [portál veřejné správy]. Dostupné z WWW: <http://portal.gov.cz/app/zakony/?path=/portal/obcan/> 33 6 odst. 6., Nařízení vlády č. 249/2002 Sb., ze dne 22. května 2002, o podmínkách poskytování příspěvků k hypotečnímu úvěru osobám mladším 36 let, ve znění nařízení vlády č. 32/2004 Sb., [portál veřejné správy]. Dostupné z WWW: <http://portal.gov.cz/app/zakony/?path=/portal/obcan/> 17

o 2 mil. Kč, je-li úvěr poskytnut na výstavbu nebo koupi rodinného domu se dvěma byty, o 12 000 Kč na 1m 2 podlahové plochy bytu, nejvýše však 800 000 Kč na jeden byt v bytovém nebo rodinném domě s více než dvěma byty, o 12 000 Kč 1 m 2 podlahové plochy bytu, nejvýše však 800 000 Kč na jeden byt, pokud přístavbou, vestavbou, půdní nástavbou nebo stavebními úpravami vznikne nový byt s podlahovou plochou nejméně 40 m 2, o limit může být v prvních třech případech zvýšen o částku 200 000 Kč v případě, že hypoteční úvěr bude použit také na zakoupení pozemku k výstavbě. 34 Pokud hypoteční úvěr překročí stanovený limit, státní podpora se vztahuje pouze na část do limitu. Nastane-li situace, kde klient bez dohody s bankou úvěr přestane splácet, dojde k automatickému pozastavení státní podpory. Státní příspěvek je stanoven ve výši rozdílu mezi výší splátky při běžném úroku a výší splátky při úroku sníženém o procentní body, jejichž počet závisí na průměrné sazbě úroků z objemu úvěrů hypotečních bank poskytnutých fyzickým osobám na základě nově uzavřených smluv o hypotečním úvěru. 34 Pik I. Výše státní podpory hypotečního úvěru. [online]. [cit. 24. únor 2013]. Dostupný z WWW: <http://www.mesec.cz/pujcky/hypoteky/pruvodce/vyse-statni-podpory-hypotecniho-uveru/> 18

2 Druhy hypotečních úvěrů Hypoteční úvěr patří do sekce účelových úvěrů, to znamená, že banka sjednává úvěr s klientem na určitý účel (na zboží, na pohledávky, v tomto případě se jedná o nemovitost), ostatní podmínky úvěru jako je způsob čerpání, splátkový kalendář, forma zajištění a podobně, se sjednávají podle potřeb klienta daného úvěrového případu. Hypoteční úvěry určené k pořízení bydlení mohou být podporovány státem, čemuž jsem se věnovala v předchozí kapitole. Není zde rozhodující doba splatnosti. Nejzákladnějším dělením hypotečních úvěrů je dělení na hypoteční úvěry podnikatelské, které využívají právnické osoby a podnikatelé a hypoteční úvěry nepodnikatelské, které jsou určené fyzickým osobám. Níže uvedené druhy hypoték jsou poskytovány fyzickým osobám. Úvěr poskytovaný fyzickým osobám v částce 200 000 Kč až 5 000 000 Kč, který klient může využít na financování koupě nemovitosti do osobního vlastnictví (od bytového družstva, firmy, obce), na koupi stavebního pozemku od obce, na dražbu, na konkurz, na koupi bytu nebo rodinného domu v rámci developerského projektu, na konkurz v insolvenčním řízení, na individuální výstavbu (nemovitost, která ještě není zapsaná do katastru nemovitostí), na individuální výstavbu moderního bydlení (ekologické bydlení, dřevostavba) se nazývá předhypoteční úvěr. Takovýto typ úvěru se nevztahuje na nemovitosti kupované od fyzických osob, z čehož vyplývá, že se užívá při financování nemovitosti, na něž nelze po určitý čas vložit zástavní právo, ale je možné využít hypotečního úvěru. Splatnost takového úvěru je jeden rok od data schválení úvěru s možností předčasného splacení bez sankcí a sazba je vždy jednotná na jeden rok. Některé banky nepotřebují ručení nemovitostí ani ručitele (např. Hypoteční banka). Klient má nárok na odstoupení od smlouvy bez udání důvodů do čtrnácti dnů od uzavření. Termín offsetová hypotéka (offset-hypotéka) je u nás nejméně znám, jelikož je vhodnější spíše pro movitější klienty. Jediná banka, která ji v České republice nabízí, je Raiffeisen Bank. Jedná se o kombinaci hypotečního úvěru a spořícího učtu, kde klient ušetří na měsíčních splátkách a zároveň má k dispozici dostatek hotovosti. Dochází k placení úroků a splátky jistiny pouze z rozdílu mezi zbývající částkou úvěru a množstvím peněz na spořicím účtu. Při vybrání jisté finanční částky ze spořicího účtu, se hypotéka zvýší o danou odebranou částku. Tento typ hypotéky má spoustu výhod: klient má prostředky na spořicím účtu kdykoli 19