Bankovní institut vysoká škola Praha Současný stav a perspektivy hypotečního úvěrování v ČR Diplomová práce Bc. Petr Černý Prosinec, 2008
Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra finančních obchodů Současný stav a perspektivy hypotečního úvěrování v ČR (Zhodnocení novodobého vývoje hypotečního úvěrování v ČR a posouzení směrů a možností jeho dalšího rozvoje) Diplomová práce Autor: Bc. Petr Černý Finance, pojišťovnictví Vedoucí práce: Ing. Olga Šeflová Praha Prosinec, 2008
Prohlášení: Prohlašuji, že jsem diplomovou práci zpracoval samostatně a s použitím uvedené literatury. V Praze dne 16.12.2008 Bc. Petr Černý
Poděkování: Děkuji Ing. Olze Šeflové za její velice vstřícný přístup, cenné rady, náměty, připomínky a především pomoc, kterou mi poskytla při zpracování mé diplomové práce.
Anotace práce: Tato práce se zabývá problematikou, vývojem a perspektivami hypotečního bankovnictví v České republice v závislosti na zvětšující se nabídce produktů (hypotečních úvěrů) hypotečních bank, současné celosvětové ekonomické situaci a na rozvoji trhu s nemovitostmi. Práce obsahuje historický vývoj hypotečního trhu v ČR, právní vymezení dané problematiky, definice některých základních pojmů, přehled typů a rozdělení hypotečních úvěrů. Dále se práce zabývá principy, jako jsou např. schvalovací proces hypotečního úvěru, vyhodnocení bonity klienta, stanovení obvyklé ceny nemovitosti a zástavní hodnoty nemovitosti (dotýká se problematiky oceňování nemovitostí pro účely hypotečního řízení). Práce se zabývá rovněž problematikou způsobu zajištění, čerpání a splatnosti hypotečního úvěru. V práci je rovněž provedena analýza trhu s nemovitostmi (včetně historie), který ovlivňuje trh hypotečních úvěrů a na kterém je trh hypotečních úvěrů přímo závislý. Situaci na hypotečním trhu v EU, zejména pak vlivu a dopadům bankovní krize na hypoteční trh ve světě i u nás je věnována kapitola č. 5. V závěru práce jsou představeny nové směry (trendy) hypotečního trhu, jako např. přefinancování úvěru a princip multibrandu (strategie prodeje). Stručně jsou vyhodnoceny výsledky, závěry a formulována některá doporučení bankám pro zkvalitnění přístupu při poskytování hypotečních úvěrů. Annotation: This work is describing the problems, development and perspectives of the mortgage banking in Czech Republic depending on the growing bank product offer (mortgage loans), the contemporary global economic situation and the realty market growth. The work features the historical development of the mortgage market in Czech Republic, the legal specification of the given problems, the definitions of some basic concepts, list of the types and mortgage separations. Furthermore the work focuses on the principals such as mortgage approval process, client s credibility evaluation, realty market value determination and realty encumbered value (touches the problems of the property
appraisals for the mortgage process) The work also deals with the methods of security, loan drawing and maturity of the mortgage. There is also mentioned the analysis of the realty market (history included) which affects the mortgage market and on which the mortgage market depends on. The mortgage market situation in EU, particularly the influence and impact of the financial crisis upon the mortgage market in the world and in our country is dedicated chapter 5. In conclusion of this work are introduced the brand new directions (trends) of the mortgage market such as a loan refinancing and multibrand principal (sale strategy). Briefly are evaluated the results, conclusions and some recommendations to banks for the approach improvement during the mortgage process are characterize.
Obsah: 1. Úvod... 6 2. Teoretické vymezení problematiky hypotečního úvěrování... 8 2.1. Definice hypotečního úvěru... 8 2.2. Typy hypotečních úvěrů... 11 2.3. Schvalovací proces - vyhodnocení bonity... 12 2.4. Zajištění hypotečního úvěru... 14 2.5. Čerpání hypotečního úvěru... 19 2.6. Splatnost a splácení hypotečního úvěru... 21 2.6.1 Mimořádné splátky... 22 2.7. Nabídka produktů a služeb na hypotečním trhu ČR... 25 3. Metodologie práce... 28 4. Analýza trhu nemovitostí určených pro bydlení... 29 4.1. Vývoj trhu nemovitostí v České republice... 29 4.2. Obecné cenotvorné faktory na trhu nemovitostí... 35 4.3. Trh rezidenčních nemovitostí v Praze... 37 5. Analýza trhu hypotečního bankovnictví... 42 5.1. Banky na hypotečním trhu v ČR... 42 5.1.1 Novinky bank v roce 2008... 50 5.2. Hypoteční trh a Evropská unie... 53 5.3. Světová bankovní krize... 55 5.4. Vliv světové bankovní krize na hypoteční trh v ČR... 57 6. Přefinancování a další nové směry v hypotečním bankovnictví... 60 6.1. Přefinancování... 60 6.2. Multibrand... 60 7. Výsledky, závěry a doporučení bankám pro hypoteční úvěrování... 63 Seznam použité literatury... 64 Seznam tabulek... 65 Seznam grafů... 66 5
1. Úvod Hypoteční bankovnictví se v novodobé historii na bankovním trhu v České republice poprvé objevilo v roce 1995. Jedná se tedy o jeden z nejmladších bankovních oborů, který přesto za 14 let své existence zaznamenal nebývalý rozvoj z hlediska nabízeného spektra produktů a v souvislosti s tím i trvalý růst počtu a objemu poskytnutých úvěrů. Zejména v posledních letech se hypoteční bankovnictví těší mimořádnému zájmu klientů. Důvodů, proč tomu tak je, lze vysledovat hned několik. Hypoteční úvěry, navzdory počáteční nedůvěře široké veřejnosti se staly stejně běžným a dostupným způsobem financování bydlení jako úvěry ze stavebního spoření. Kromě dlouhodobého snižování úrokových sazeb (trvajícího až do konce roku 2005) tomu samozřejmě pomohlo i neustálé rozšiřování nabídky různých typů hypotečních úvěrů a v neposlední řadě zlepšování služeb hypotečních bank (zejména zjednodušení administrativy a zrychlení celého procesu sjednání hypotečního úvěru). Průlomem pak byl rok 2002, kdy se začaly poskytovat hypoteční úvěry až do výše 100 % zástavní hodnoty nemovitosti, čímž se okruh potencionálních klientů hypotečních bank rozrostl o řadu zejména mladých lidí, kteří chtějí vlastní bydlení, ovšem nedisponují vlastními naspořenými prostředky ve výši 30 % pořizovací ceny nemovitosti. Hypoteční úvěry poskytují všechny významné banky, aktuálně (prosinec 2008) se jedná o 17 subjektů: Česká spořitelna, a.s. Komerční banka, a.s. Hypoteční banka, a.s. Československá obchodní banka, a.s. GE Money Bank, a.s. Raiffeisenbank a.s. Wüstenrot hypoteční banka a.s. UniCredit Bank (vznikla 11/2007 integrací HVB Bank a Živnostenské banky) Volksbank CZ, a.s. 6
Oberbank AG pobočka Česká republika Waldviertler Sparkasse von 1842 AG LBBW Bank CZ a.s. BRE Bank S.A., organizační složka podniku a společnosti, které nabízejí hypotéky ve spolupráci s jinou bankou nebo mateřskou společností ING Citibank Europe plc, organizační složka Poštovní spořitelna Česká pojišťovna a.s. S vysoce rostoucím počtem poskytnutých hypotečních úvěrů vzrůstá důležitost kvalitního oceňování nemovitostí zajišťujících tyto úvěry. Zvláště pak úvěry poskytované až do plné výše ceny zastavované nemovitosti jsou rizikovější a vyžadují tak velkou míru obezřetnosti při schvalovacím procesu. Ocenění nemovitosti stojí na samém počátku tohoto procesu. Cílem této práce je zhodnotit novodobý vývoj hypotečního úvěrování v ČR a posoudit směry a možnosti jeho dalšího rozvoje. Celá problematika je rozšířena o posouzení vlivu vývoje trhu s nemovitostmi na perspektivu hypotečního úvěrování. 7
2. Teoretické vymezení problematiky hypotečního úvěrování 2.1. Definice hypotečního úvěru Z právního hlediska je problematika hypotečního úvěru upravena zákonem č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, ve znění pozdějších předpisů. Definice hypotečního úvěru podle výše uvedeného zákona zní takto: 28 (3) Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část použít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví. Nemovitosti sloužící k zajištění hypotečního úvěru musí splňovat zejména tyto podmínky dané výše citovaným zákonem: 28 (4) Nemovitost podle odstavce 3 se musí nacházet na území České republiky, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor. 30 (2) Na zastavené nemovitosti nesmí váznout zástavní právo třetí osoby, které by bylo ve stejném nebo v přednostním pořadí před zástavním právem zajišťujícím pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část, zahrnutou do krytí závazků z hypotečních zástavních listů v oběhu, s výjimkou zástavního práva, kterým je zajištěn úvěr poskytnutý stavební spořitelnou podle zvláštního právního předpisu, jakož i úvěr poskytnutý Státním fondem rozvoje bydlení na výstavbu družstevních bytů podle zvláštního právního předpisu, a dále úvěr poskytnutý na výstavbu bytů postavených s finanční, úvěrovou a jinou pomocí podle zvláštních právních předpisů o finanční, úvěrové a jiné pomoci družstevní bytové výstavbě (dále jen "úvěr na družstevní bytovou výstavbu") za předpokladu, že stavební spořitelna nebo věřitel pohledávky z úvěru na družstevní bytovou výstavbu s přednostním pořadím svého zástavního práva dali emitentovi hypotečních zástavních listů ke zřízení zástavního 8
práva v dalším pořadí předchozí písemný souhlas. Bez tohoto souhlasu nelze pohledávku do krytí zahrnout. Převod zastavené nemovitosti nesmí být omezen dříve vzniklým omezením převodu nemovitosti. Tyto podmínky musí být splněny po celou dobu, po kterou je pohledávka z hypotečního úvěru do krytí zahrnuta. 30 (3) Nemovitost se nepovažuje za zatíženou dříve vzniklým zástavním právem nebo omezením převodu nemovitosti, jestliže takto zajištěná pohledávka třetí osoby zanikne v důsledku použití hypotečního úvěru k jejímu splacení. 30 (4) Jestliže na některé ze zastavených nemovitostí vázne zástavní právo, kterým je zajištěn úvěr ze stavebního spoření, lze pro účely krytí závazků ze všech emisí hypotečních zástavních listů v oběhu zahrnout pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část maximálně ve výši rozdílu mezi 70 % zástavní hodnoty zastavené nemovitosti a pohledávkou z úvěru poskytnutého stavební spořitelnou. 30 (5) Jestliže na některé ze zastavených nemovitostí vázne zástavní právo, kterým je zajištěn úvěr na družstevní bytovou výstavbu, lze pro účely krytí závazků ze všech emisí hypotečních zástavních listů v oběhu zahrnout pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část maximálně ve výši rozdílu mezi 70 % zástavní hodnoty zastavené nemovitosti a pohledávkou z úvěru na družstevní bytovou výstavbu. 30 (6) Jestliže na některé ze zastavených nemovitostí váznou současně zástavní práva podle odstavců 4 a 5, lze pro účely krytí závazků ze všech emisí hypotečních zástavních listů v oběhu zahrnout pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část maximálně ve výši rozdílu mezi 70 % zástavní hodnoty zastavené nemovitosti a součtem pohledávek z úvěru poskytnutého podle odstavců 4 a 5. Tento zákon, oproti původnímu 530/1990 Sb., umožnil hypotečním bankám poskytovat neúčelové hypoteční úvěry, takzvané americké hypotéky. Tento produkt je nabízen všemi bankami poskytujícími hypoteční úvěry. Další změnou, kterou tento zákon přinesl, je možnost přijímat do zástavy za hypoteční úvěry i nemovitosti, nacházející se na území členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor. Tuto možnost banky zatím nevyužívají, vzhledem k vysokým nákladům na posouzení právních úprav daného státu a náležitostí zástavní smlouvy k nemovitosti, případně dalších potřebných dokladů, například způsob vzniku zástavního práva včetně jeho evidence a 9
ocenění nemovitosti. Určitou výjimkou jsou zástavy nemovitostí nacházející se například v evropském státě domovině mateřské společnosti vlastnící banku v ČR. Hypoteční úvěr se v České republice dostal do širšího povědomí jako úvěr, pomocí kterého je možné pořídit si vlastní bydlení - koupit nebo postavit dům či byt, nebo jej zrekonstruovat. Účelů hypotečního úvěru je více, může se jednat o refinancování jiných půjček či úvěrů, pomocí kterých bylo současné bydlení již dříve pořízeno, o vypořádání majetkových vztahů po rozvodu či z dědictví, nebo třeba o zakoupení členského podílu na družstevní byt. V určitých případech se hypoteční úvěr může poskytnout, aniž by banku zajímalo, zda se prostředky tohoto úvěru použijí na investice do bydlení. Pro tento typ hypotečního úvěru se vžil název americká hypotéka. Poskytuje se u nás od roku 2004 a jedná se tedy o běžný spotřebitelský úvěr, ovšem s tím rozdílem, že v tomto případě zajištění úvěru probíhá výhradně na základě zástavního práva k nemovitosti (zpravidla ve vlastnictví dlužníka). Právě tento způsob zajištění je nejvýznamnějším rysem hypotečního úvěru. Oproti běžným spotřebním úvěrům, které bývají nezajištěny, nebo zajištěny zpravidla pouze ručitelským prohlášením, pojištěním schopnosti splácet a podobně, je návratnost americké hypotéky zajištěna díky zástavnímu právu k nemovitosti. Toto zástavní právo dává zástavnímu věřiteli (bance) možnost realizovat zástavu, neboli realizovat (prodat, vydražit) zastavenou nemovitost v případě, že dlužník není schopen nebo ochoten hypoteční úvěr splatit. Z tohoto důvodu se dá říct, že hypoteční úvěry patří k těm nejlépe zajištěným úvěrům na trhu. Právě proto mohou být pro hypoteční úvěry nastaveny příznivější podmínky pro jejich úročení, protože riziková složka úroku nemusí být ve srovnání s jinými typy úvěrů tak vysoká. Důsledkem toho je pak skutečnost, že hypoteční úvěry jsou poskytovány za nižší úrokové sazby než jiné druhy úvěrů. Maximální bezpečnost z hlediska návratnosti úvěru je namístě, protože zdroje pro poskytování hypotečních úvěrů získávají banky mimo jiné z emitování a prodeje hypotečních zástavních listů. Tyto cenné papíry (dluhopisy) s dlouhou dobou splatnosti si kupují investoři, kteří předpokládají téměř nulové riziko, to znamená, že se jim tato investice 100 % vrátí, a to ještě s patřičným úrokem. Banky, z důvodu minimalizace rizika pro krytí hypotečních zástavních listů, mohou půjčit maximálně takovou částku, která odpovídá 70 % zástavní hodnoty nemovitosti zajišťující úvěr. Tato hodnota (zástavní hodnota) představuje částku, za kterou by banka byla schopna zástavu v případě nesplácení 10
úvěru klientem v krátkém čase a bez výrazného prodlení realizovat - prodat. Proto bývá tato zástavní hodnota bankami často stanovována na spodní hranici ceny obvyklé (tržní). Je to z toho důvodu, že banka nemá zájem pokoušet se zástavu prodávat delší časové období, jen aby získala co největší výnos z tohoto prodeje. Potřebuje uspokojit svoji pohledávku co nejdříve a zároveň v plné výši. Z důvodu posílení jistoty investorů do hypotečních zástavních listů je v České republice stanovena maximální výše úvěru jako 70 % zástavní hodnoty, která byla bankou stanovena. 2.2. Typy hypotečních úvěrů Rozdělení hypotečních úvěrů lze provést z různých pohledů. Jednak lze rozlišovat úvěry podle jejich použití: - na úvěry účelové, to znamená na investice do nemovitostí - neúčelové, takzvané americké hypotéky Dalším hlediskem pro členění hypotečních úvěrů může být jejich příjemce: - fyzická osoba - právnická osoba Fyzická osoba může být dále rozlišena podle toho, jestli se jedná o zaměstnance nebo podnikatele (OSVČ). Ovšem i OSVČ může žádat o nepodnikatelský hypoteční úvěr, pokud použití tohoto úvěru bude směřovat do pořízení nemovitosti k nepodnikatelským účelům. Naopak právnická osoba logicky může žádat pouze o podnikatelský hypoteční úvěr. Zcela jiný způsob rozlišování hypotečních úvěrů je podle jejich zajištění. Z pohledu banky je důležité, jakou výši zajištění bude mít konkrétní úvěr. Tedy jestli bude úvěr poskytnut do výše 70 % zástavní hodnoty nemovitosti (a bude tak zařazen v krycím bloku hypotečních zástavních listů), nebo nad tímto limitem. Převážná většina bank u nás poskytuje hypoteční úvěry až do výše 100 % zástavní hodnoty nemovitosti. Úvěry nad zákonem stanovenou hranici 70 % jsou však rizikovější, a proto k jejich poskytnutí banky zpravidla vyžadují splnění přísnějších kriterií, především co se týká bonity klienta. 11
Další členění hypotečních úvěrů může být podle způsobu splácení, způsobu dozajištění a tak dále. Tyto specifické vlastnosti úvěrů budou popsány v kapitolách 2.4. a 2.6. 2.3. Schvalovací proces - vyhodnocení bonity Prioritním cílem bank je maximalizovat zisk, a je tedy jejich zájmem, aby klient úvěr splácel a platil úroky. Při schvalovacím procesu se proto nemůže banka spokojit s dostatečným zajištěním úvěru v podobě kvalitní zástavy (nemovitosti), ale je také nutné vyhodnotit schopnost klienta úvěr splácet. Realizace zástavy, tedy prodej nemovitosti zajišťující úvěr klienta, který úvěr nesplácí, je až posledním krajním řešením uspokojení pohledávky. Vyhodnocení bonity žadatele o úvěr je tedy jednou ze dvou klíčových fází procesu schvalování žádosti o poskytnutí hypotečního úvěru, druhou je ocenění zástavy (nemovitosti). Pořadí, v jakém se tyto dvě fáze uskuteční, je libovolné, ke konečnému schválení úvěru musí úvěrový analytik nebo jiný schvalovatel úvěru disponovat oběma. Klientsky vstřícnější je nejprve vyhodnotit bonitu žadatele (stanovení maximální možné výše měsíční splátky, stanovení maximální výše úvěru a tak dále), a teprve poté investovat do ocenění nemovitosti. Postupy pro vyhodnocení bonity žadatele má každá banka jiné. Obecně lze ale říci, že až na jednu výjimku vždy platí zásada, že požadované příjmy musí žadatel prokázat (výjimku tvoří speciální typ hypotečního úvěru bez nutnosti prokazovat příjmy žadatele). Do problému se mohou dostat ti žadatelé, kteří tvrdí, že příjmy mají vysoké (a často není důvod jim nevěřit, soudě podle různých indicií - nabízená nemovitost k zastavení, auto, oblečení žadatele), ovšem tyto příjmy nemohou prokázat. Zpravidla se tento problém týká žadatelů - podnikatelů (osob samostatně výdělečně činných). Banky totiž u těchto žadatelů vyžadují předložení daňového přiznání (často i za více daňových období), ze kterých vypočítají čistý měsíční příjem jednoduchým způsobem: základ daně zaplacená daň --------------------------------------- n (n = počet měsíců provozování podnikatelské činnosti v daňovém období) 12
Řada podnikatelů optimalizuje svůj daňový výsledek, to znamená, že za účelem co nejmenší daňové povinnosti zvyšují své náklady a základ daně tak často vychází v minimální výši. Některé banky řeší tento problém stanovením bonity klienta podle obratu jeho firmy a ne z daňového základu. Nejjednodušší vyhodnocení bonity je u žadatelů, kteří mají příjem jen ze závislé činnosti. Zde stačí doložit potvrzení o výši příjmu. Posouzení bonity žadatele však znamená komplexní vyhodnocení schopnosti klienta splácet úvěr v dlouhodobém horizontu. Proto banky zpravidla vyžadují, aby pracovní poměr trval již určitou dobu (zpravidla alespoň 3 měsíce) a optimální je, je-li sjednán na dobu neurčitou. Nezanedbatelným faktorem pro stanovení bonity žadatele jsou informace o počtu zaměstnání od počátku produktivního věku žadatele, to znamená, jak často žadatel mění své zaměstnání, jaké je jeho vzdělání a pracovní zařazení a z těchto údajů banka vyhodnotí, jak rychle je schopen v případě ztráty zaměstnání najít zaměstnání nové. Vyhodnocení bonity u podnikatelských úvěrů je mnohem složitější proces. Kromě nutnosti disponovat převážně minimálně 30% vlastních zdrojů pro uskutečnění investičního záměru, se zkoumá kompletní ekonomická situace firmy - žadatele. Rovněž nároky na splnění různých kriterií (např. hrubá dluhová služba) jsou mnohem náročnější než u nepodnikatelských hypotečních úvěrů. Neméně důležitým faktorem pro schválení úvěrového případu jsou i údaje, které banka získá prověřením dostupných registrů například www.justice.cz, www.infomfcr.cz, CRÚ (Centrální registr úvěrů provozovaný Českou národní bankou), ze kterého banky získávají informace o platební morálce klientů podnikatelských subjektů, a od roku 2002 i bankovní registr CBCB (Czech Banking Credit Bureau). Banky tak při prověření klienta - žadatele o úvěr, získají velmi cenné informace o jeho platební morálce. Ač se to může některým zastáncům zákona o ochraně osobních údajů zdát jako nepřijatelný zásah do soukromí občanů, faktem je, že díky tomuto nástroji mohou banky včas odhalit budoucí problematické obchody, a tak jim jednoduše zabránit. Nutno podotknout, že ve vyspělých zemích Evropy a Severní Ameriky tento a podobné registry úspěšně fungují desítky let a významně napomohly k celkovému zvýšení platební morálky občanů a firem. Každý zodpovědný člověk má totiž zájem své závazky platit včas, aby jeho kredit neutrpěl na řadu dalších let. V takovém případě by si pak nemohl vzít jakýkoli úvěr, případně by s ním nikdo nechtěl obchodovat. 13
2.4. Zajištění hypotečního úvěru Základním zajišťovacím prostředkem u hypotečních úvěrů je zástavní právo k nemovitosti. Zástavní právo umožňuje věřiteli (bance) uspokojit své pohledávky z prodeje předmětu zástavy, pokud dlužník nesplní svoji platební nebo jinou povinnost. Zástavní právo k nemovitostem vzniká teprve vkladem do katastru nemovitostí. To znamená, že ke vzniku zástavního práva k nemovitosti nedochází uzavřením samotné zástavní smlouvy, ale až na základě pravomocného rozhodnutí katastrálního úřadu o povolení vkladu do katastru nemovitostí. Nejdůležitějším faktorem při zajišťování hypotečních úvěrů zástavním právem k nemovitosti je správné stanovení zástavní hodnoty nemovitosti. Zástavní hodnota je dlouhodoběji bankou akceptovatelná hodnota zajištění pohledávky nemovitostí. V této hodnotě jsou zahrnuty předpokládané časové výkyvy ceny nemovitostí s ohledem na uspokojení poptávky a nabídky na trhu nemovitostí i další vlivy vztažené na konkrétní posuzovanou nemovitost. Bankou stanovená zástavní hodnota je evidovanou a vykazovanou hodnotou zajištění příslušné pohledávky (nebo její části) v systému banky. Tato zástavní hodnota je stanovena bankou na základě vlastních interních předpisů a vychází z obvyklé (tržní) ceny stanovené kvalifikovaným odhadcem, jehož odhady jsou bankou akceptovány. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji oceňované nebo porovnatelné nemovitosti (z hlediska velikosti, stavu, polohy, vybavení atd.) v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Obvyklá cena zohledňuje pouze trvalé (dlouhodobé) vlastnosti oceňovaných nemovitostí, výnos dosažitelný při řádném hospodaření a již existující skutečnosti a vlivy trhu, které mají vazbu na oceňované nemovitosti. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, kromě vlivu mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího a vlivu zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, přechodné zhoršení životního prostředí, poruchy v zásobování přechodného rázu, krátkodobé důsledky přírodních sil nebo kalamit. 14
Osobními poměry se rozumí zejména poměry majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku, vyplývající z osobního vztahu k tomuto majetku, případně lokalitě, kde se tento majetek nachází. Z výše uvedených skutečností vyplývá, že obvyklá cena nemovitosti nemusí být shodná s cenou kupní, čehož si řada zájemců o hypoteční úvěr není vědoma. Zástavní hodnotu nemovitosti stanoví pověřený pracovník banky (supervizor) po zohlednění možných rizik v souvislosti s eventuálním budoucím prodejem (realizací) nemovitosti. Tato hodnota vychází z obvyklé ceny stanovené odhadcem a je vždy menší nebo rovna stanovené obvyklé ceně příslušné nemovitosti k danému stavu a může se u různých bank lišit vlivem rozdílných přístupů k vyhodnocení případných rizik (dle interních metodik jednotlivých bank). Rizika představují především věcná břemena a práva váznoucí na nemovitosti, která jsou zapsána v katastru nemovitostí nebo ve smluvních vztazích. Věcným břemenem se rozumí soubor právních norem, které věcně právně omezují vlastníka nemovité věci (stavby či pozemku) ve prospěch jiného subjektu tak, že je povinen něco konat nebo něco strpět nebo něčeho se zdržet. Skutečnost, že na nemovitosti vázne věcné břemeno, obecně není důvodem, pro který nelze hypoteční úvěrový obchod sjednat. Věcná břemena však mohou mít výrazný vliv na stanovenou obvyklou cenu, potažmo zástavní hodnotu nemovitosti. Například věcné břemeno doživotního užívání má vždy výrazný vliv na výši stanovené zástavní hodnoty nemovitosti, a to v závislosti na ujednaném rozsahu užívání nemovitosti. V některých případech může existence věcného břemene vést i k faktické neobchodovatelnosti nemovitosti. Každé věcné břemeno váznoucí na nemovitosti, která má být předmětem zástavního práva, vyžaduje tedy při procesu stanovení zástavní hodnoty nemovitosti pověřeným pracovníkem banky důkladné posouzení listinného podkladu, na základě kterého došlo ke vzniku daného věcného břemene. Kromě věcných břemen musí být předmětem stejně důkladného posouzení při stanovování zástavních hodnot nemovitostí i další rizikové faktory, jako jsou například předkupní práva, pro něž platí stejný režim vyhodnocení jako pro věcná břemena, posouzení 15
skutečnosti, zda je k nemovitosti, která má být předmětem zajištění úvěru, zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup, dále pak poloha a typ nemovitosti, opotřebení, vlivy územního nebo regulačního plánu, ekologická rizika - povodně, sesuvy půdy, radonové zátěže a tak dále. Obecně lze konstatovat, že existence jakéhokoliv omezení vlastnického práva k nemovitosti (předmětu zajištění) neznamená, že nemovitost je vyhodnocena jako nevhodná zástava, ale zpravidla dochází k výraznému snížení zástavní hodnoty nemovitosti. Toto snížení zástavní hodnoty nemovitosti se pak zákonitě projeví ve výši sjednávaného úvěrového obchodu (případu) a zájemce o hypoteční úvěr je nucen investovat větší část vlastních finančních prostředků. Z uvedených skutečností vyplývá, že výše úvěru poskytnutého bankou se odvozuje od stanovené zástavní hodnoty, nikoliv kupní ceny nebo obvyklé ceny. Proto je zástavní hodnota nejdůležitějším kriteriem pro výběr typu hypotečního úvěru. V případě, že klient zvolí například úvěr, kde předpokládá půjčku ve výši 100 % stanovené obvyklé ceny, může nastat situace, že zástavní hodnota je výrazně menší než obvyklá cena a daný typ úvěru tedy nemůže být sjednán. Nabídka produktů (hypotečních úvěrů) zaznamenala ve své historii razantní vývoj. V roce 1995 byly první standardně nabízené hypoteční úvěry do výše 70 % zajištění (zástavní hodnoty nemovitosti), tak jak to vyžadoval zákon o dluhopisech č. 530/1990 Sb.: 30 (1) Pro řádné krytí souhrnu závazků ze všech hypotečních zástavních listů v oběhu vydaných jedním emitentem mohou sloužit pouze ty jeho pohledávky z hypotečních úvěrů nebo jejich části, které plní podmínky 28 odst. 3 a 4. Tyto pohledávky nebo jejich části nesmí po dobu, kdy k takovému krytí slouží, převýšit 70 % zástavní hodnoty zastavených nemovitostí zajišťujících tyto pohledávky. Náhradní krytí souhrnu závazků ze všech hypotečních zástavních listů v oběhu vydaných jedním emitentem je možné pouze při splnění podmínek stanovených tímto zákonem. ). Banky mohou při zajištění návratnosti poskytovaných úvěrů využívat mimo zřízení zástavního práva k nemovitosti zejména následující zajišťovací instrumenty: 1. Pojištění, které je nástrojem omezujícím rizika vyplývající ze škod vzniklých na objektu zástavy a eliminující rizika například v případě úmrtí klienta. Banky uzavírají pro tyto případy s klienty vinkulaci - omezení dispozičního práva. 16
Vinkulováním pojistky si banky ošetřují rizika znehodnocení zastavené nemovitosti vlivem poškození způsobených živelnými událostmi (požár, povodeň, vichřice). V těchto případech plnění pojistné smlouvy probíhá přímo na účet banky, která následně uvolňuje prostředky na znovuuvedení zastavené nemovitosti do původního stavu, případně mohou být použity na doplacení úvěru. Nejčastěji využívanými druhy pojištění jsou: - pojištění nemovitosti (zástavy) proti živelním škodám je vyžadováno vždy, pojistná smlouva se zpravidla sjednává na novou (reprodukční) hodnotu zastavované nemovitosti, a to na celou dobu trvání úvěrového obchodu. - pojištění úvěru kryje riziko neschopnosti splácet úvěr v důsledku ztráty zaměstnání nebo dlouhodobé pracovní neschopnosti. Počáteční hodnota pojistné částky bývá sjednána minimálně ve výši hypotečního úvěru, cena tohoto pojištění je ve srovnání s ostatními typy nejnižší. - životní pojištění pojištění úvěru je v každém okamžiku splácení úvěru ve výši smluvně stanovené částky. Výhodou tohoto produktu je možnost vyplacení částky převyšující dosud nesplacený zůstatek v případě smrti dlužníka pozůstalým. Toto pojištění vyžadují banky po klientovi jen v některých případech, například nízká bonita klienta, rizikové povolání žadatele, samožadatel. - kapitálové životní pojištění představuje kombinaci pojištění pro případ smrti nebo dožití spojenou se spořením. Část placeného pojistného je určena na krytí rizika smrti a část (kapitálová hodnota) je pojišťovnou investována a zhodnocena. V případě smrti vyplatí pojišťovna jak kapitálovou hodnotu, tak i pojistnou částku pro případ smrti. V případě, že se klient dožije konce pojištění, vyplatí pojišťovna klientovi pouze kapitálovou hodnotu pojištění. Toto pojištění lze uzavřít pouze do určitého věku a určitou část tohoto pojištění lze odečíst z daňového základu. - investiční životní pojištění kombinace pojištění pro případ smrti spojená s investováním do otevřených podílových fondů. Klient si může sám zvolit investiční strategii od výnosných, ale rizikových fondů, až po zabezpečené, ale málo výnosné fondy. Hodnota spoření kolísá podle výnosnosti zvoleného fondu. Část tohoto pojištění lze také odečíst z daňového základu. 17
2. Ručitelský závazek, který vzniká jednostranným písemným prohlášením ručitele vůči věřiteli, že uspokojí pohledávku, nesplní-li dlužník svůj závazek, a to v přiměřené době po písemné výzvě věřitele. 3. Směnka, cenný papír, ze kterého vyplývá dlužnický závazek, který dává směnečnému dlužníkovi povinnost zaplatit a současně majiteli směnky právo požádat vrácení směnečné sumy v určitém čase a na určitém místě. V těchto případech banky využívají blankosměnku (směnka neúplná) listina, která byla vydána jako neúplná a do níž mají být náležitosti (směnečná částka, splatnost) v budoucnu doplněny. Teprve doplněním se stane skutečnou směnkou, jejíž zaplacení je soudně vymahatelné. 4. Dohoda o uznání závazku se svolením vykonavatelnosti, která je sepsána za přítomnosti dlužníka a pověřeného pracovníka banky formou notářského zápisu se svolením k vykonavatelnosti a musí být sepsána v souladu s notářským řádem. Zápis musí obsahovat ustanovení, že osoba povinná uznává přesně konkretizovanou výši závazku za svůj pravý závazek vůči osobě oprávněné co do důvodu i do výše, a dále že osoba povinná a osoba oprávněná se dohodly na zaplacení dlužné částky, vyplývající ze smlouvy o úvěru. Zápis musí též obsahovat způsob splátek a úročení úvěru. Nezbytným ustanovením je sjednání přímé vykonavatelnosti podle 274 písmeno e) zákona 99/1963 Sb. 5. Zástavní právo k pohledávce vzniká uzavřením písemné smlouvy, pokud v ní není ujednáno něco jiného. Nutnou podmínkou je přesné určení a srozumitelné označení zajišťované pohledávky. Zástavní právo k pohledávce je podle zákona účinné doručením písemného oznámení, nebo tím, že věřitel prokáže vznik zástavního práva. Nejčastěji je zástavní věřitel banka oprávněna domáhat se uspokojení pohledávek ze zástavy pohledávky pojistného plnění ze životního pojištění. Banky ho dále mohou uplatňovat například u termínovaných nebo spořících účtů. 18
2.5. Čerpání hypotečního úvěru Po schválení úvěru následuje proces čerpání úvěru, tedy převod finančních prostředků v souladu s účelem poskytnutého úvěru. Čerpání úvěru je vázáno na splnění podmínek, které jsou stanoveny v úvěrové smlouvě (s jejich zněním je klient seznámen již v průběhu obchodních jednání). Podmínky bývají individuálně nastaveny pro konkrétní úvěrový případ, obvykle dvě podmínky jsou zpravidla stejné pro všechny případy. Před čerpáním úvěru se vždy musí vyřešit otázka zajištění, to znamená vklad zástavního práva k nemovitosti do katastru nemovitostí a zároveň sjednat pojištění zastavované nemovitosti (s vinkulací této pojistky ve prospěch banky). Zkušenosti z praxe, kdy některé katastrální úřady zapisují vklady práva ve lhůtě až několika měsíců, naprostou většinu bank přiměly tuto situaci řešit. Především u hypotečních úvěrů poskytnutých na koupi nemovitosti je několikaměsíční prodleva od schválení úvěru po čerpání úvěru pro klienty neakceptovatelná - obvykle prodávající není ochoten takovou dobu čekat na zaplacení kupní ceny. Banky proto běžně nabízejí (obvykle za příplatek) možnost čerpat na základě předání návrhu na vklad zástavního práva k nemovitosti potvrzeného podatelnou příslušného katastrálního úřadu s tím, že provedení vkladu tohoto práva, klient bance doloží dodatečně do několika měsíců. Pojištění nemovitosti, která bude úvěr zajišťovat, je nezbytnou podmínkou čerpání úvěru. Nabídka pojištění je v současnosti dostatečná a sjednat pojistku nemovitosti je velmi jednoduché (většinou přímo na pobočkách bank). Pro vyčerpání úvěru banky svým klientům stanovují lhůtu obvykle 6 až 24 měsíců od schválení úvěru. V případě jednorázového vyčerpání úvěru, tedy např. na koupi nemovitosti, na refinancování jiných úvěrů a půjček, u americké hypotéky, je tato lhůta stanovena na spodní hranici tohoto intervalu. V případě výstaveb a rekonstrukcí je proces čerpání náročnější, protože se čerpá postupně tak, jak stavba postupuje a tím se zvyšuje její zástavní hodnota. Pro tyto účely je klientům zpravidla poskytována lhůta k vyčerpání 24 měsíců. Banky však nikdy neuvolní čerpání úvěru nad výši odpovídající dostatečnému zajištění. V případě, že stavěná či 19
rekonstruovaná nemovitost slouží jako zajištění hypotečního úvěru, je nutné za účelem stanovení současné zástavní hodnoty provádět aktualizaci ocenění této nemovitosti 1. Zpráv o stavu výstavby může být v průběhu čerpání i více, záleží na konkrétním případu. Vyhotovení těchto protokolů je spojeno s dodatečnými finančními náklady. V takových případech je vhodnější dát do zástavy pro dobu čerpání úvěru ještě jinou nemovitost (vlastní byt, ve kterém dosud klient bydlí nebo dům rodičů, a tak dále), díky které by mohlo být zajištění úvěru hned v počátku dostatečné pro vyčerpání úvěru bez jakýchkoli dalších omezení. Banka v tomto případě umožní klientovi vyvázání zástavního práva v okamžiku, kdy rozestavěná nemovitost dosáhne dostatečné současné ceny obvyklé pro zajištění úvěru. V poslední době však stále více bank zjednodušuje čerpání úvěrů poskytnutých na rekonstrukci či výstavbu. Od klasického postupného čerpání s nutností předkládat faktury, které stavební firma vystaví klientovi a ten předá fakturu bance, k proplacení přímo na účet firmy, se ustupuje. Banky zjistily, že je pro ně tento způsob zbytečně pracný, přičemž výsledek (neboli splnění účelovosti poskytnutí hypotečního úvěru) bývá v naprosté většině případů zaručen i při čerpání tzv. bez faktur. Jednoduše banka klientovi převede čerpané finanční prostředky na jeho účet a klient si tak může financovat stavbu jednoduše, operativně a hlavně pohodlně. Jedinou podmínkou takového způsobu čerpání je vydání stavebního povolení, případně souhlasu stavebního úřadu s ohlášením stavby. Povinností klienta je pak do určité doby bance doložit kolaudační rozhodnutí, případně oznámení stavebnímu úřadu o užívání stavby. I v tomto případě ale samozřejmě platí, že banka uvolňuje čerpání na výstavbu či rekonstrukci pouze do aktuální zástavní hodnoty. V případě dostatečného zajištění (např. jinou nemovitostí) je však tímto způsobem možné vyčerpat celý úvěr najednou a vzápětí již začít úvěr splácet. Klientovi tak odpadají významné náklady v podobě placení úroků za průběžně vyčerpané úvěrové prostředky, kdy samotné splácení úvěru (anuitní) nastává až po dočerpání úvěru. Závěrem této kapitoly je třeba zmínit možnost čerpat hypoteční úvěr tzv. zpětně, tedy způsobem, kdy klient může od banky získat prostředky, které již do nemovitosti 1 Příklad: Má-li klient schválen hypoteční úvěr na výstavbu rodinného domu ve výši 3 mil. Kč (dle stanovené budoucí zástavní hodnoty), přičemž v zástavě má dosud rozestavěný rodinný dům včetně pozemku v hodnotě 1 mil. Kč, může být první čerpání finančních prostředků pouze ve výši 700 tisíc Kč (v případě, že má sjednánu standardní hypotéku, tedy do 70 % zástavní hodnoty nemovitosti). Před čerpáním dalších prostředků z úvěru musí odhadce vypracovat aktualizaci ocenění například ve formě protokolu o stavu stavby. 20
investoval. V současné době již banky nabízejí možnost takto čerpat až 100 % úvěru, podmínkou bývá zpravidla pouze časové omezení (často 1 rok) 2. 2.6. Splatnost a splácení hypotečního úvěru Kromě již standardních vlastností hypoték, jako je dlouhá, u řady hypotečních bank až čtyřicetiletá splatnost úvěru (což je právě prvek spíše marketingový než v praxi využívaný), stojí určitě za zmínku například možnost volby typu splácení - lineární, degresivní a progresivní. Nejčastěji využívaným typem je lineární, takzvaný anuitní typ splácení. Při tomto typu splácení hypotečního úvěru je výše splátky, za předpokladu neměnné úrokové sazby, konstantní. Degresivní splácení je vhodné pro ty klienty, jejichž současné příjmy jim umožňují provádět vyšší měsíční splátky než u klasického anuitního splácení. Například mladé páry plánující rodinu, u kterých lze očekávat pokles současných příjmů a zároveň jim nevyhovuje anuitní splácení, kdy se zpočátku splácí především úroky a jistina se pomalu umořuje. Mladé páry preferují klesající úvěrové zatížení, případně by část svých příjmů v budoucnu rádi investovali jiným způsobem. Suma zaplacených úroků je nižší v porovnání s anuitně spláceným úvěrem se stejnou splatností. Vhodné zejména pro mladé klienty na počátku jejich kariéry, jejichž příjem by měl mít podle očekávání rostoucí trend, je progresivní typ splácení. V tomto případě si klient zvolí pro první rok nižší splátky, než by byly při lineárním typu splácení, přičemž splátky v budoucnu porostou. Nevýhodou je, že při tomto typu splácení zaplatí klient nejvíce úroků. U hypotečních úvěrů na financování bytových potřeb však jednoznačně převládá anuitní způsob splácení. 2 Koupil-li klient např. před necelým rokem z vlastních zdrojů byt za 2 mil. Kč, může dnes požádat banku o úvěr na tuto částku, a peníze tak získat zpět k vlastnímu použití. Stejný způsob samozřejmě platí i pro jiné účelovosti, např. rekonstrukci, výstavbu, atd. 21
2.6.1 Mimořádné splátky Při sjednávání hypotečního úvěru a zejména při volbě fixace úrokové sazby musí klienti vzít v úvahu také možnost provedení mimořádných splátek hypotečního úvěru. Tyto mimořádné splátky lze obecně rozdělit do tří skupin: 1. Mimořádná splátka k datu změny sjednané úrokové sazby Banky klientům umožňují při změně úrokové sazby splatit libovolnou část hypotečního úvěru, ale i doplatit celý zůstatek dluhu, a to bez nutnosti hradit poplatky za tuto splátku. Povinností klientů obvykle bývá pouze dle konkrétních podmínek bank tuto mimořádnou splátku písemně oznámit a k jejímu datu mít k dispozici dostatek finančních zdrojů na její provedení. Banky následně po této mimořádné splátce upraví splátkový kalendář a to buď, při zachování stejné měsíční splátky zkrátí celkovou dobu splácení, nebo zachovají původní délku splatnosti hypotečního úvěru a sníží výši měsíční splátky. 2. Splátka hypotéky v době platnosti úrokové sazby - umožněná bankou Klienti si také mohou zvolit typ hypotečního úvěru, kdy mají možnost provést mimořádnou splátku i v jiném termínu než je datum změny úrokové sazby, a to v rozsahu podmínek stanovených konkrétní bankou. U tohoto typu mimořádných splátek si banky účtují poplatky, které se mohou pohybovat od 1.000 Kč za provedenou splátku až do 1 % z výše provedené splátky nebo je klientovi navýšena úroková sazba v rozmezí 0,1 % až 1,0 % a případně zvýšen základní poplatek za správu hypotečního úvěru. 3. Splátka hypotéky v době platnosti úrokové sazby nesjednaná s bankou Banky většinou musí tuto mimořádnou splátku přijmout, ale klientům za ní naúčtují příslušné sankční poplatky, které bývají vypočteny z výše mimořádné splátky a jsou ovlivněny i délkou doby, která zbývá k nejbližší změně úrokové sazby. Čím klientům zbývá delší doba ke změně úrokové sazby, tím je sankce vyšší. Například v prvním roce splácení hypotečního úvěru s pětiletou fixaci úrokové sazby může být až 30 % z výše mimořádné splátky, v posledním roce před změnou úrokové sazby je sankce kolem 5 % z výše mimořádné splátky jistiny. 22
Následující tabulka uvádí přehled možností provedení mimořádné splátky hypotečního úvěru u vybraných bank mimo období změny fixace úrokové sazby a také přidanou cenu za tuto službu ve formě vyšších poplatků nebo navýšení úrokové sazby. TABULKA 1: Srovnání možností předčasných splátek jednotlivých bank BANKA POPIS CENA HB Mimořádná splátka ke konci fixace úrokové sazby. Bez poplatku U hypotečních úvěrů nad 70 % zástavní hodnoty nemovitosti jsou mimořádné splátky možné i mimo konec fixace sazby, avšak maximálně v takové výši, aby díky mimořádné splátce zůstatek dluhu neklesl pod 70 % zástavní hodnoty nemovitosti. Mimořádnou splátku lze sjednat ve Smlouvě o úvěru max. do 50 % objemu úvěru. Bez poplatku 1 % ze sjednané výše splátky jistiny Mimořádná splátka nesjednaná ve smlouvě o úvěru. 5 % z výše splátky za každý započatý rok před koncem fixace úrokové sazby ČSOB Mimořádná splátka ke konci fixace úrokové sazby. Bez poplatku U hypotečních úvěrů nad 70 % zástavní hodnoty nemovitosti jsou mimořádné splátky možné i mimo konec fixace úrokové sazby, avšak maximálně v takové výši, aby díky mimořádné splátce zůstatek dluhu neklesl pod 70 % zástavní hodnoty nemovitosti. Mimořádnou splátku lze sjednat ve Smlouvě o úvěru max. do 50 % objemu úvěru. Bez poplatku 1 % ze sjednané výše splátky jistiny Mimořádná splátka nesjednaná ve smlouvě o úvěru. 5 % z výše splátky za každý započatý rok před koncem fixace úrokové sazby KB Mimořádná splátka ke konci fixace úrokové sazby. Bez poplatku U produktu flexihypotéka umožňuje zvýšení pravidelných měsíčních splátek až na dvojnásobek s možností jejich opětovného snížení po 12 měsících. 250 Kč/měsíc 23
ČS Mimořádná splátka ke konci fixace úrokové sazby. Bez poplatku Klient si může zvolit službu - po zaplacení prvních 12 měsíčních (anuitních) splátek je každý 12. měsíc možné splatit až 1/4 aktuálního zůstatku dluhu při fixaci kratší než 10 let, až 1/2 aktuálního zůstatku dluhu při fixaci v rozmezí 10-15 let a až 3/4 aktuálního zůstatku dluhu při fixaci sazby delší než 15 let. 149 Kč/měsíc + 1.999 Kč na konci každé fixace úrokové sazby RFB Mimořádná splátka ke konci fixace úrokové sazby. Bez poplatku Po zaplacení prvních 12 měsíčních (anuitních) splátek je každý 13. měsíc možné splatit až 1/4 dosud nesplacené jistiny. Navýšení úrokové sazby o 0,1 % Mimořádná splátka nesjednaná ve smlouvě o úvěru. 10 % z výše splátky UCB Mimořádná splátka ke konci fixace úrokové sazby. Bez poplatku U produktu hypotéka flexi je možné sjednat až 4 termíny ročně, kdy je umožněna mimořádná splátka. Navýšení úrokové sazby o 1 % Mimořádná splátka nesjednaná ve smlouvě o Poplatek z výše úvěru. splátky, stanovený dle aktuální diskontní sazby, min. 1 % Volksbank Mimořádná splátka ke konci fixace úrokové sazby. Bez poplatku Mimořádná splátka mimo konec fixace úrokové sazby. 0,25 % z výše splátky za každý i započatý měsíc do konce fixace LBBW Mimořádná splátka ke konci fixace úrokové sazby. Bez poplatku Mimořádná splátka mimo konec fixace úrokové sazby. 2 % z výše splátky, min. 5 000 Kč mbank Mimořádná splátka kdykoliv. Bez poplatku Wüstenrot Mimořádná splátka ke konci fixace úrokové sazby. Bez poplatku Mimořádná splátka mimo konec fixace úrokové sazby. 10 % z výše splátky Zdroj: vlastní výzkum 24
Z výše uvedené tabulky je zřejmé, že jednotlivé banky mají k mimořádným splátkám rozdílný přístup. Klientsky nejvýhodnější přístup zaujímá BRE Bank S. A., organizační složka podniku (mbank), která umožňuje mimořádné splátky bez sankcí a poplatků i mimo konec fixačního období úrokové sazby. Většina bank umožňuje klientům předem sjednat eventuální možnost mimořádných splátek mimo konec fixačního období, a to při navýšení úrokové sazby. Mimořádné splátky předem nesjednané jsou také bankami umožňovány, avšak za poplatek, který může dosáhnout i několika desítek procent. Z tohoto důvodu nebývá tato možnost klienty v praxi často využívána. 2.7. Nabídka produktů a služeb na hypotečním trhu ČR Se vzrůstající poptávkou po hypotečních úvěrech rostl na počátku 21. století i počet subjektů poskytujících tento finanční produkt. Vzniklo tak velmi silné konkurenční prostředí, které působí pozitivně především na neustálý rozvoj služeb a parametrů nabízených hypotečních úvěrů. Banky jsou proto nuceny vynaložit mnohem větší úsilí než dříve, aby si udržely tržní podíly a odpovídající zisk. Ještě v roce 1996, kdy hypoteční úvěry nabízely 3 či 4 banky, bylo standardem nabízet pouze jeden typ hypotečního úvěru. To znamenalo, že klienti byli nuceni se tomuto jednomu typu hypotečního úvěru přizpůsobit. I přesto byl od počátku o tyto úvěry zájem, protože pomocí hypotečního úvěru si po mnoha desetiletích socialistického vlastnictví mohli pořídit vlastní bydlení. Vyřízení hypotečního úvěru tehdy představoval zdlouhavý proces a ještě k tomu za takových podmínek, které jsou pro dnešního klienta už jen těžko představitelné a akceptovatelné. Dnes již banky nabízí celou řadu druhů hypotečních úvěrů a snaží se tak přizpůsobit potřebám klientů. Společnost se rozvíjí velkým tempem a lidé se stávají čím dál tím více náročnějšími na úroveň poskytovaných služeb. Úroková sazba je sice pro klienta na první pohled stále tím nejzásadnějším kritériem při rozhodování jakou banku pro vyřízení hypotéky zvolit, avšak stále častěji si většina klientů zjišťuje, jaké doprovodné služby k úvěru banka poskytuje, jak dlouho trvá sjednání úvěru, kolik zaplatí nejen úroků, ale i poplatků za ostatní služby (odhad ceny nemovitosti, správu úvěru, pojištění), jak rychle po schválení úvěru jej bude moci čerpat, co se stane v případě, že bude chtít v budoucnu změnit podmínky úvěrové smlouvy a tak dále. 25
Úrokové sazby hypotečních úvěrů v České republice jsou dnes (prosinec 2008) na jedné z nejnižších úrovní v rámci Evropské unie. Z toho vyplývají i nízké úrokové marže a banky jsou tak nuceny dosahovat zisku zvyšováním neúrokových výnosů (poplatky za služby, prodej doprovodných produktů - například vhodných typů pojištění k hypotečním úvěrům a dalších). Proto banky nabízí nové typy hypotečních úvěrů, s nutností jejich patřičné medializace formou reklamních kampaní. Určitě zajímavým a levnějším řešením může být pro klienty s hypotečním úvěrem na stavbu nebo rekonstrukci možnost čerpat celý úvěr na vlastní účet a financovat si tak celou stavbu přímo s dodavateli sám a okamžitě (hotovostně nebo bezhotovostně, doklady za platby však bance musí doložit do několika let) - odpadá tak nutnost bance předkládat jednotlivé faktury, které následně banka proplácí přímo dodavatelům (což je standardní způsob čerpání hypotečních úvěrů u všech bank). Výhodou takto nastaveného úvěru je především to, že úvěr je jednorázově vyčerpán na účet klienta a začíná být hned následující měsíc splácen (podmínkou takového řešení je však dostatečné zajištění úvěru již na začátku - jinou nemovitostí, nebo pokud je výše úvěru nízká vzhledem k současné zástavní hodnotě nemovitosti). Klient tedy nemusí po dobu čerpání splácet pouze úroky (vypočtené již z průběžně čerpaných částek), což má za následek prodloužení a zároveň prodražení úvěrového případu. Další novinkou je možnost čerpat část úvěrových prostředků takzvaně zpětně, to znamená, že klientovi banka zpětně proplatí prostředky, které již vynaložil dříve na stavbu nebo rekonstrukci z vlastních zdrojů, zbývající část (zpravidla alespoň polovinu) úvěru pak klient čerpá standardně tak, že banka proplácí faktury dodavatelům. Mnoho klientů mohou odradit od úmyslu požádat o hypoteční úvěr vysoké poplatky spojené s jeho vyřízením. I o tyto potenciální klienty však banky nechtějí přijít, a proto některé z nich přišly s nabídkou úvěru bez poplatku za sjednání úvěru, případně za následnou správu úvěru. Tyto poplatky banka rozloží do budoucích splátek formou úměrného navýšení úrokové sazby. Jiným typem úvěru poskytujícím finanční prostředky na investice do nemovitostí je takzvaný předhypoteční úvěr, kdy banka klientovi poskytne úvěrové prostředky, mnohdy i v plné výši požadovaného hypotečního úvěru, aniž by v té době měla úvěr zajištěn zástavním právem k nemovitosti. Lze tak snadno vyřešit případy například koupě družstevního bytu, případně obecního bytu (u hypotečního úvěru musí být v zástavě jiná nemovitost), případně začít s výstavbou domu z úvěrových prostředků, pokud zástavní 26
hodnota stavebního pozemku není v dostatečné výši. Klient se v tomto případě bance zavazuje zřídit zástavní právo k nemovitosti, a to zpravidla do 12 měsíců od poskytnutí předhypotečního úvěru. Variabilita úvěrových produktů se dále rozšiřuje, za novinku posledních let lze považovat aktivitu hypotečních bank, které přicházejí s nabídkou remortgage refinancovaní nebo zpracování hypotéčního úvěru po e-mailu, například on-line hypotéka. Banky klientům snižují množství podkladů potřebných k vyřízení hypotečního úvěru například tím, že doklady k nemovitosti si opatřují pomocí dálkového přístupu do katastru nemovitostí, v případě nákupu nemovitosti klient předloží pouze dva - kupní smlouvu a potvrzení o výši příjmu. Vedle standardních úvěrů se na trhu postupně objevují rovněž tzv. flexibilní hypotéky, umožňující určitou míru flexibility při splácení úvěrů (odložení první splátky, zvýšení či snížení měsíční splátky, splátkové prázdniny) a hypotéky v kombinaci s investicí do cenných papírů. Tento produkt je podrobněji popsán v kapitole 5.1.1. 27