Analýza a perspektivy hypotečního úvěrování v ČR

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra finančních obchodů Analýza a perspektivy hypotečního úvěrování v ČR Bakalářská práce Autor: Viktoriya Kiz, DiS. Bankovní managament Vedoucí práce: Ing. Olga Šeflová Praha Červen, 2010

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a s pouţitím uvedené literatury. V Praze, dne 28. 6. 2010 Viktoriya Kiz

Tímto bych ráda poděkovala všem, kteří mi pomáhali se zpracováním mé bakalářské práce, především pak vedoucí mé práce, Ing. Olze Šeflové. Viktoriya Kiz

Anotace Bakalářská práce se zabývá problematikou hypotečního úvěrování v České Republice. V teoretické části jsou charakterizovány jednotlivé parametry hypotečních úvěru. V práci je provedena analýza vybraných hypotečních produktů a jejích komparace u čtyřech hypotečních bank (Česká spořitelna- Komerční banka, GE Money Bank Raiffeisenbank). Na základě simulace konkrétního poţadavku klienta jsou vyhodnoceny varianty financování jeho bytového záměru. V závěrečné části práce, jsou shrnuty výsledky a formulovány perspektivy hypotečního úvěrování v České Republice. Klíčová slova: banka, úrok, hypotéka, úvěr, dluhopis, trh, krize, vývoj. Annotation Bachelor essay is concerned with motgage financing issue in Czech Republic. In theoritical part the individual arguments of mortgage financing are described. There is made analysis of selected mortgage products and compared four mortgage banks (Česká spořitelna-komerční banka, GE Money Bank Raiffeisenbank). Based on concrete clients request there are evaluated financial options of clients intention. In final part the results are summarized and the perspectives of mortgage financing in Czech republic are formulated. Keywords: bank, interest, credit, mortgage, obligation, market, crisis, progressions.

Obsah Úvod 1 1. Teoretické vymezení problematiky 4 1.1 Legislativa hypotečních úvěru 4 1.2 Druhy hypotečních úvěru 6 1.3 Účel úvěru 8 1.4 Splatnost a splacení hypotečních úvěru 9 1.5 Postupy financování 11 1.6 Ţadatel o hypoteční úvěr 13 1.7 Čerpaní hypotečního úvěru 14 1.8 Úročení hypotečních úvěrů 15 1.9 Zajištění hypotečního úvěru 16 1.10 Oceňování nemovitostí 18 1.11. Státní finanční podpora 20 1.11.1 Příspěvek k úrokům z hypotečního úvěru 20 1.11.2 Daňové odpisy 21 1.11.3 Podpora financování starších bytových nemovitostí u mladých lidí 21 1.12 Hypoteční zástavní listy 23 2. Metodologie práce 25 3. Analýza parametrů hypotečních úvěru vybraných bank 27 4. Komparace produktových nabídek hypotečních bank 30 5. Návrh optimální varianty financování konkrétního bytového záměru 34 6.Výsledky, závěry a perspektivy hypotečního úvěrování v ČR 41 6.1 Hodnocení současného stavu hypotečního bankovnictví 41 6.2 Výsledky a závěry z provedení analýzy a komparace 43 6.3 Výsledky, návrh optimální varianty financování konkrétního bytového záměru pro určitého klienta 45 6.4 Perspektivy moţného budoucího vývoje hypotečního trhu v ČR 46 6.5 Přínos práce 49

Úvod I v dřívějších dobách se stávalo, ţe lidé neměli dostatek peněz na financování svého vlastního bydlení nebo podnikání. Proto vznikaly spolky, které umoţňovaly zapůjčení finančních prostředků, které byly zajištěny nemovitostmi. Obecně se dá říci, ţe nemovitost jako zástava na poskytnutý úvěr, není aţ tak novodobou záleţitostí. Nemovitost jako zástava byla pouţívána uţ ve Starověku a to pro svou tzv. neodstranitelnost z dosahu věřitele. Jiţ v antickém Řecku existovaly jisté specializace mezi bankéři. Jednou z nich bylo poskytování dlouhodobého úvěru, jištěného zemědělskými statky. V období středověku se na principu hypotečních úvěrů (v tehdejším slova smyslu) nic nezměnilo. S nástupem globální revoluce moderní doby byly vytvářeny potřebné podmínky pro rozvoj bankovnictví a finančního trhu. Zejména od druhé poloviny 18. století vznikají v Anglii hypoteční společnosti (building societes). Hypoteční společnosti tenkrát fungovaly jako sdruţení menšího počtu lidí, kteří platili pravidelné splátky, ze kterých se později financoval nákup pozemků a výstavba. Velká část těchto společností byla zakládána na dobu, neţ byly uspokojeny bytové potřeby všech členů. Jistá část těchto společností neměla časové omezení a některé přetrvaly v podobě druţstevních bank aţ do současnosti. K objevu, jak řešit hypoteční úvěry došlo v Evropě. V roce 1770 vzniklo v Prusku první společenstvo velkostatkářů Schlesische Landschaft, které poprvé pouţilo k financování hypotečních úvěrů dluţní úpisy. Rozdíl oproti současným zástavním listům a dluţním úpisům byl ten, ţe za úpisy se ručilo neomezeně aţ do výše celkového majetku kaţdého účastníka společenstva. V 19. století po nástupu průmyslové revoluce, začala obrovská poptávka po finančních zdrojích, coţ mělo za následek převrat v hypotečním bankovnictví. Po roce 1850 vznikají ve většině zemí první hypoteční banky. První hypoteční bankou byl belgický Crédit foncier. 1 V Čechách vznikla skutečně fungující hypoteční banka ve druhé polovině 19. století. Významným hospodářským mezníkem se stala 1. světová válka, která byla prvotní příčinou vzniku různých státních podpor a úlev pro oblast financování bytových potřeb a výstavby. V poválečném období byly pouţity státní podpory. Nebylo to poprvé, kdy byly 1 Zdroj: P. Dvořák : Bankovnictví Skripta VŠE,2005-1 -

podpory pouţity, ale jednalo se o jejich nejmasivnější nasazení. Po 1. sv. válce došlo ve vyspělých zemích k období Velké deprese. V období mezi dvěma světovými válkami bylo v Československu hypoteční bankovnictví koncipováno po rakouském a německém vzoru zemských bank, které fungovaly jako veřejnoprávní ústavy a podléhaly dozoru zemských správních orgánů. Ten, kdo měl zájem o zúročitelné uloţení peněz, nakupoval od dluţníků zástavní listy, které vydávala zemská banka na schválené úvěry. Výnosy z prodeje hypotečních zástavních listů mohly být pouţívány na nákup nemovitostí, vypořádání dědických podílů apod. Hypoteční banky také poskytovaly komunální úvěry, které byly financovány prodejem komunálních dluhopisů. Tyto úvěry byly poskytovány obcím, městům i orgánům vyšší správy (např. okresy). Nemovitosti, kterými byl hypoteční úvěr zajišťován, byly uváděny v pozemkových knihách. Podle právní úpravy té doby dluţník ručil za splacení hypotečního úvěru nejen nemovitostí, ale i celým svým majetkem. V období německé okupace byl vývoj hypotečního bankovnictví zastaven a poté byl na více neţ padesát let úplně přerušen. Česká republika je moţná jedinou zemí, kde poskytování hypotečních úvěrů a vydávání hypotečních zástavních listů není upraveno samostatným zákonem a není ani samostatnou kapitolou o bankách, ale je upraveno souborem pěti různých zákonů. Nejdůleţitějším z těchto pěti zákonů je zákon o dluhopisech. V roce 1995 vešel v platnost zákon číslo 84/1995 Sb., který novelizoval pět jiţ existujících zákonů. Jednalo se o novelizaci zákonů č. 530/1990 Sb., o dluhopisech, 513/1991 Sb. obchodní zákoník, 328/1991 Sb., o konkursu a vyrovnání, č. 99/1963 Sb. občanský soudní řád a zákon č. 21/1992 Sb., o bankách. Tato úprava dala impuls k renesanci českého hypotečního bankovnictví. Další výrazný posun ve vývoji hypotečního bankovnictví přinesla novela zákona č. 190/2004 Sb., o dluhopisech. Tento zákon nabyl účinnosti dnem vstupu smlouvy o přistoupení České republiky k Evropské unii a přinesl do hypotečního bankovnictví další výrazné změny od 1. května roku 2004 jiţ není hypoteční úvěr definován jako úvěr účelový, čímţ došlo k rozšíření trhu o neúčelové úvěry. Neúčelové úvěry jsou v praxi označované jako,,americké hypotéky. 2 2 Citováno: H. Sůvová, F. Pavelka, Z. Degen, L. Němcová, L. Nálevková, Specializované bankovnictví,bankovní institut,a.s.,v.s,2001.isbn 80-902243-2-6 - 2 -

Cílem bakalářské práce bylo na základě analýzy hypotečních úvěru vybraných bank navrhnout optimální formu financování bytového záměru klienta a odhadnout perspektivy dalšího vývoje hypotečního úvěrování v ČR. - 3 -

1.Teoretické vymezení problematiky hypotečních úvěru 1.1 Legislativní upravení hypotečních úvěru Hypotéka znamená zástavu nemovitostí, která zajišťuje věřiteli jeho pohledávku tak, ţe jí můţe přednostně před ostatními věřiteli krýt z prodeje nemovitosti, pokud dluţník v dohodnuté lhůtě nesplatí svůj dluh i s úroky. Hypoteční úvěr je dluh, který je zaručen zástavním právem k této nemovitosti zapsaným v katastru nemovitostí. Hypotéka má počátky uţ v antickém Řecku jako forma zajištění půjček. Koupě nemovitosti je vţdy vytouţená, ale ne jednoduchá věc. Proto pro mnoho lidí, jediným moţným způsobem jak se stát majitelem bytu či domu, je hypoteční úvěr neboli dlouhodobý úvěr určený ke koupi nemovitosti, který je zajištěný zástavním právem k nemovitosti. Je to nejvýhodnější způsob financování nemovitostí spolu s úvěry ze stavebního spoření. Dne 18. 4. 1995 byl parlamentem ČR přijat zákon č. 84/1995 Sb., kterým došlo k úpravě základních institutů hypotečního bankovnictví, které jsou představovány novelou pěti zákonů. Jde o - zákon č. 530/1990 Sb., o dluhopisech ve znění pozdějších předpisů - Zákon č. 513/ 1991 Sb., obchodní zákoník ve znění pozdějších předpisů - Zákon č. 328/ 1991 Sb., o konkurzu a vyrovnání, ve znění pozdějších předpisů - Zákon č. 99/ 1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů - Těţiště zákona č. 84/1995 Sb. bylo nesporně v novele zákona o dluhopisech, kde jsou vymezeny základní pojmy hypotečního bankovnictví, jako např. hypoteční úvěr, hypoteční zástavní list, řádné a náhradní krytí jmenovité hodnoty hypotečních zástavních listů. Hypoteční úvěr je dlouhodobý úvěr se splatností obvykle 5-40 let. Pomocí hypotéčního úvěru klient můţe financovat koupi či výstavbu bytu a rodinného domu i mimo území ČR nebo převod druţstevního bytu. Hypotéku mohou vyuţít občané ČR a EU nebo osoby s trvalým pobytem na území ČR starší 18 let. Zákon o dluhopisech č. 190/2004 Sb., který vstoupil v platnost dnem vstupu ČR do EU, tj. 1.5.2004, definoval hypoteční úvěry tímto způsobem: - 4 -

Hypoteční úvěr je úvěr, jehoţ splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se povaţuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část pouţít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví. 3 Zastavená nemovitost se musí nacházet na území ČR, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor. Hypoteční úvěr je prakticky všude na světě chápán především jako úvěr na investice a nemovitosti. Hypoteční úvěr patří k nejstarším druhům bankovního úvěru, tyto úvěry přicházejí v úvahu při stavbách obytných domů, u hospodářských budov, průmyslových objektů, hotelů apod., označují se někdy jako stavební hypoteční úvěry. Vzhledem ke zvláštní proceduře při záznamech v katastrálních knihách a vzhledem k právu, které speciálně upravuje vztahy pří zřizování hypoték a jejich vyuţití, musí se v bankách tímto úsekem úvěrové činnosti zabývat specialisté zběhlí v hospodářských otázkách a mající rovněţ odpovídající právní vzdělání. Před květnem 2004 bylo moţné hypoteční úvěry poskytovat pouze na investice do nemovitostí na území ČR, na jejich výstavbu či pořízení, a zajistit jeho splacení zástavním právem k nemovitosti. Nyní jiţ tato podmínka zákonem daná není a hypoteční úvěry jsou vlastně všechny úvěry zajištěné nemovitostí. Výhodou pro klienty je to, ţe především účelové hypotéky mají díky zdrojům z vydaných HZL lepší parametry (doba splatnosti, fixace úrokové sazby, výše úrokové sazby, % zastavené nemovitosti) neţ třeba spotřebitelské úvěry. Hlavními výhodami hypotečního úvěrů je nízké úročení a dlouhá doba splácení. Pokud klient má dostatečný příjem, pak je moţné hypotéku vyřídit během pár týdnů. Jestliţe má připraveny dokumenty vyţadované bankou a je ochotný si připlatit, tak lze dobu vyřízení zkrátit na několik dnů. Hypotékou nemusí financovat jen prostory slouţící k bydlení, ale můţe jí vyuţít také na prostory k podnikání nebo nemovitosti kupované jako investice. Poskytování hypotečních úvěrů licencovanou bankou spadá do činností dle 1 odst. 1 zákona o bankách č. 21/1992Sb. Činnost vydávání hypotečních zástavních listů jiţ není 3 Volně zpracováno podle Vojtěcha Polidara, Úvěrové obchody 1. Praha 1996-5 -

zvláštní licencovanou činností a podřazuje se pod činnost přijímání vkladů od veřejnosti dle 1 odst.1 výše jmenovaného zákona. 4 V současné době poskytují hypoteční úvěry tyto banky: CitiBank Europe plc. Česká spořitelna ČSOB Česká pojišťovna Československá obchodní banka GE Money Bank ING Bank mbank Komerční banka LBBW Bank CZ Oberbank AG Poštovní spořitelna Raiffeisenbank Volksbank CZ UniCredit Bank Waldviertler Sparkasse von 1842 Wüstenrrot hypoteční banka 1.2 Druhy hypotečního úvěru Hypoteční úvěry se dělí podle účelu, na který mají být pouţity. Liší se od sebe také z hlediska času, úvěrovaného objektu a úvěrovaného subjektu. Také je důleţité hledisko způsobu krytí nemovitosti zástavou. Dle časového rozdělení se jedná o úvěry dlouhodobé se splatností obvyklé v ČR 5-30 nebo 40let. 4 Volně zpracováno dle internetových stránek, www.finance.cz.,www.mesec.cz. - 6 -

Nejčastější jsou hypoteční úvěry dlouhodobé s dobou splatností mezi 10 aţ 20 lety. Výhodnost hypotečního úvěru vyplývá ze vztahu mezi velikostí splátky, velikostí úroků a dobou splatnosti. Je obecně platné, ţe čím delší je doba splatnosti, tím je vyšší je objem splacených úroků při niţších měsíčních splátkách. Z hlediska úvěrovaného objektu se hypoteční úvěry dělí na dvě velké skupiny: - hypoteční úvěry poskytované na bytové účely - hypoteční úvěry poskytované na účely nebytové Pro hypoteční úvěry na bydlení se v anglické terminologii pouţívá pojem,,residental mortgages a úvěry na ostatní účely se pouţívá pojem,, commercial mortgages. Toto členění vychází z hlediska míry rizikovosti. Úvěr na vlastní bydlení je povaţován za úvěr s velmi nízkou mírou rizika nesplacení. Kaţdý příjemce úvěru musí řádně splácet, aby případně nepřišel o střechu nad hlavou. V České republice a řadě ostatních zemí jsou investice do bydlení podporovány státem nebo jím pověřenými institucemi. Hypoteční úvěry poskytované na bytové účely mají obvykle lepší úrokovou sazbu neţ úvěry poskytované na nebytové účely. Mezi hypotečními úvěry na bytové a nebytové účely je rozdíl i v podmínkách, za kterých jsou hypoteční úvěry poskytovány. Banka také rozlišuje, zda úvěr slouţí pro: nákup nemovitosti, výstavbu nové nemovitosti, opravy, modernizace a rekonstrukce stávajících nemovitostí, zaplacení jiného hypotečního úvěru nebo vypořádání majetkových vztahů k nemovitosti. Kaţdý z těchto úvěrů má pro banku jinou míru rizikovosti a to ovlivňuje způsob poskytování a splácení úvěru. Podle subjektu, kterému jsou hypoteční úvěry poskytovány, se úvěry rozlišují na úvěry k individuálním potřebám dluţníka nebo k potřebám podnikatelským: - hypoteční úvěry poskytované fyzickým osobám (nepodnikatelské) - hypoteční úvěry poskytované právnickým osobám (podnikatelské) Pro právnické osoby jde o rozlišení, které vyplývá z uskupení společnosti. Zda se jedná o veřejnou obchodní společnost, komanditní společnost, společnost s ručením - 7 -

omezeným, akciovou společnost nebo zda se jedná o druţstva, obce, neziskové organizace apod. I zde je hlavním kritériem hledisko míry rizikovosti hypotečního úvěru. Obvykle jsou za nejméně rizikové povaţovány úvěry, které jsou poskytnuty fyzickým osobám (zaměstnancům) a za nejvíce rizikové jsou povaţovány úvěry pro obchodní společnosti. Všechna tato kritéria ovlivňují podmínky, za kterých banka úvěr poskytne. Čím vyšší je pro banku rizikovost, tím vyšší jsou úrokové sazby. Vyšší úroky umoţňují bance tvorbu rezerv, ze kterých můţe čerpat, pokud dojde k případným ztrátám z nesplaceného úvěru. Banky jsou povinny na úvěry, které nejsou řádně spláceny dle dohodnutých úvěrových podmínek, vytvářet opravné poloţky. Tyto poloţky jsou tím větší, čím delší je doba nesplácení úvěru. 1.3 Účel úvěru Účelové hypoteční úvěry můţe klient pouţít pouze na účely definované bankou. Většinou se jedná o účel, kdy musí být hypoteční úvěr vyuţit na pořízení pozemku nebo investice do něj, na výstavbu rodinného domku nebo obytného domu ale i rekreačního objektu, na pořízení staveb pro nebytové účely, jako garáţe kanceláře apod. Banky umoţňují poskytovat hypoteční úvěr i na opravy, modernizaci a rekonstrukce jiţ existujících nemovitostí. Hypoteční úvěr při tom můţe být pouţit jak na uspokojení osobních potřeb ţadatelé o úvěr tak k realizaci podnikatelského záměru, k podnikání. 5 Neúčelový hypoteční úvěr se nazývá v ČR americkou hypotékou. Jeho základem je zastavená nemovitost, kdy úvěr můţe klient čerpat aţ do určité omezené výše, hodnoty zastavené nemovitosti. Účelem hypotéky můţe být jakákoli investice do věcí movité či nemovité. Americká hypotéka výrazně sníţí ţadatelům o pořízení druţstevního bytu výdaje spojené s platbou úroků. Úrokové sazby těchto úvěrů se totiţ pohybují o několik procent níţe, neţ je tomu u běţných spotřebitelských úvěrů. Úroková sazba ovšem ale nebude niţší neţ u běţných typů účelových hypoték. Cílovou skupinou obyvatel mající zájem o americkou hypotéku jsou 5 Citováno: Doc František Pavelka, Hypoteční úvěry. 1995, Strana 2-8 -

především noví vlastníci druţstevních bytů. Pořízení druţstevního bytu totiţ do roku 2004 nemohlo být financováno hypotékou, protoţe druţstevní byt nepředstavuje nemovitost. V této situaci je také ţadatel drobně zvýhodněn, co se týče úrokové sazby či délky doby splatnosti. Uvede-li totiţ zájemce o úvěr jako důvod řešení bytové potřeby, posoudí banka úvěr jako účelový hypotéční úvěr a klientovi nabídne lepší úvěrové podmínky. Americká hypotéka spadá pod reţim zákona č. 321/2001 Sb., o některých podmínkách sjednávání spotřebitelských úvěrů, lze tedy kdykoliv během splácení uskutečnit mimořádnou splátku části nebo celého úvěru. Americkou hypotéku můţe klient vyuţít, pokud je fyzickou osobou starší 18 - ti let s trvalým pobytem na území České republiky, občan ČR nebo drţitel průkazu o povolení pobytu člena státu Evropských společenství. O americkou hypotéku můţe ţádat většinou současně s dalšími třemi ţadateli (celkem čtyři ţadatelé) a společně musí ţít např. maxímálně ve dvou domácnostech. Ať jiţ účelový nebo neúčelový úvěr, oba musí být zajištěny nemovitostí v osobním vlastnictví. Navíc většinou účelové úvěry, kdy banka ví, co je úvěrem financováno (na bydlení), mají lepší podmínky (niţší úrokové sazby) neţ úvěry neúčelové. U účelového hypotečního úvěru musí být zastavena nemovitost výhradně ve vlastnictví dluţníka. 1.4. Splatnost a splacení hypotečních úvěru Splatnost hypotečního úvěru Splatnost hypotečního úvěru se obecně pohybuje od 5 do 30 let ale také i do 40. Ţadatelé by měli být po celou dobu splácení hypotečního úvěru v produktivním věku. Pokud by délka splácení zasahovala do důchodového věku, je obvykle třeba k úvěru přibrat dalšího mladšího spoludluţníka. Čím je delší doba splatnosti úvěru, tím je niţší splátka. Optimální doba na splácení hypotečního úvěru je 15-20 let, kdy je nejlepší poměr mezi výší splátky a náklady na úvěr. Banky preferují dobu splatnosti v násobcích pěti let, ale akceptují i jiné doby splatnosti - 9 -

Hypoteční úvěry lze také rozlišit podle způsobů splácení a to na splácení: a) Anuitní splacení. Jde o nejčastější formu splacení, v průběhu trvání platnosti úrokové sazby, klient platí stále stejnou splátku. Zpočátku je však větší část peněz splátkou úroku, jen menší část je splátkou samotného dluhu, postupem času se poměr mění úrok se zmenšuje. Pro běţného klienta to má ten důsledek, ţe v počátku platí vyšší úroky, ale protoţe o ty si můţe sníţit daňový základ, ušetří zpočátku víc na daních. Anuitní formy splácení jsou výhodné pro ty dluţníky, kteří mohou úroky z přijatých úvěrů zahrnovat do nákladů. Je to v případech, kdy jde o hypoteční úvěry ne podnikatelského charakteru a zdrojem jejich splácení jsou pravidelné příjmy dluţníka. b) Progresivní splácení. Zprvu je splátka niţší, časem stoupá. Hodí se pro klienty, kteří očekávají, ţe jejich příjmy porostou třeba pro ty, kdo jsou na začátku pracovní kariéry, nebo pro páry, kdy jeden z partnerů nepracuje, například je na rodičovské dovolené, očekávající však, ţe se situace časem změní a budou moci počítat se dvěma příjmy. Progresivní formy splácení hypotečních úvěrů se prakticky nepouţívají. Výhodné mohou být v případech podnikatelských hypotečních úvěrů u podnikatelských projektů, kdy se v průběhu jejich realizace počítá s postupným nárůstem zisku. c) Degresivní splácení. Jedná se o opak progresivního splácení. Nejprve klient posílá bance vysokou splátku, ta se časem sniţuje. Pří stejné době splatností klient celkově zaplatí na úrocích méně neţ při anuitním splácení. Model je vhodný například pro starší lidi, kteří očekávají, ţe se bude jejich příjem sniţovat, kdyţ třeba jeden z nich odejde do důchodu, a nebo také je vhodné především u hypotečních úvěru podnikatelského charakteru. 6 V době změny fixace úrokových sazeb umoţňují banky mimořádné splátky i předčasné splacení celého úvěru bez sankcí. Mimořádné splátky úvěru v průběhu fixace úrokové sazby jsou zatíţené vysokými poplatky. U některých bank si však lze placením pravidelní měsíční přiráţky předplatit moţnost splatit úvěr kdykoliv i v době fixace. 6 Citováno dle knihy: Lenka Vichnarová, Jolana Nováková,Financovaní bydlení, Brno 2007, Strana 6-7 - 10 -

1.5 Postupy financování Postupy financování se děli na 3 etapy: 1. etapa - před podáním ţádosti o úvěr Tato etapa v sobě zahrnuje výběr banky klienta, která mu úvěr poskytne. Důleţitým kriteriem při výběru banky je výše úroku z poskytnutého úvěru společně s délkou její garantované doby. Často se stává, ţe klient obejde několik institucí, neţ narazí na tu, u které je schopen vyhovět všem poţadavkům a úvěr získat. Klient bude při návštěvě banky seznámen se základními informacemi o hypotečních úvěrech a pravděpodobně obdrţí seznam všech dokladů, které budou v jeho konkrétním případě potřebné pro schválení úvěru. Nedílnou součástí bude téţ orientační propočet, zda je klient schopen ze svých příjmů úvěr splácet. Banka bude vţdy poţadovat od klienta zejména tyto doklady: - Doloţení výše příjmů (daňové přiznání, potvrzením příjmu od zaměstnavatele) ţadatelů, případně spoludluţníků či ručitelů. - Ocenění zastavované nemovitosti, výpis z katastru o zanesení zástavního práva (návrh na vklad zástavního práva) - Vinkulaci pojištění této nemovitosti ve prospěch banky. Někdy banka vyţaduje vinkulaci ţivotního či úvěrového pojištění ve prospěch banky. Pokud je úvěr pouţit na investici do nemovitostí, banka dále poţaduje doklady o nemovitosti: - v případě koupě nemovitosti banka bude od klienta poţadovat kupní smlouvu (smlouvu o budoucí kupní smlouvě), výpis z katastru nemovitostí (ze kterého banka ověří, zda nemovitost existuje, kdo ji vlastní a ţe na ní nevázne jiné zástavní právo či věcné břemeno). - v případě výstavby, rekonstrukce, oprav apod., banka bude poţadovat stavební povolení (s nabytím právní moci), projektovou dokumentaci, rozpočet stavby, případně smlouvy s dodavateli, výpis z katastru nemovitostí (existence a vlastnictví stavebního pozemku či nemovitosti). Výčet se můţe případ od případu lišit. - 11 -

Prokazování reálných příjmů je u fyzické osoby - občana, resp. jeho manţelky/manţela nebo dalších spoluţadatelů je poměrně jednoduché. Své reálné měsíční příjmy prokazují potvrzením zaměstnavatele o výši průměrných příjmů, res. daňovým přiznáním za uplynulá jedno nebo dvě daňová období. Z toho plyne, ţe do příjmů se kromě měsíčních příjmů ze závislé činnosti započítávají i veškeré další příjmy z vedlejší činnosti, pronájmu nemovitostí, kapitálové výnosy atd. Do těchto příjmů se nezapočítávají sociální dávky jako jsou přídavky na děti, přípěvek na dopravu atd. Příjmy manţelů je nutné posuzovat jako celek, pokud nemají vypořádané společné jmění manţelů. 7 Aţ budou všechny doklady, včetně dokladů o výši příjmu zkompletovány, klient vyplní a odevzdá ţádost o poskytnutí úvěru. 2. etapa - po podání ţádosti o úvěr Po podání ţádosti si banka nechává určitý čas na zpracování ţádosti. Pokud je úvěr schválen, vyzve banka klienta k podpisu úvěrové smlouvy, zástavní smlouvy, případně smlouvy o vedení účtu. Klient je seznámen se smluvními dokumenty. Po splnění podmínek (např. vinkulace pojistek, zapsání zástavního práva do katastru někdy postačuje pouze podání návrhu na zápis do katastru) můţe začít úvěr čerpat. 3. etapa - po vyčerpání úvěru Po vyčerpání úvěru klient obdrţí oznámení o ukončení čerpání a definitivní výši anuitní splátky, pokud je úvěr splácen tímto způsobem. Dále potom klient splácí a dostává od banky výpisy. Před změnou úrokové sazby je klient o této změně informován a má téţ moţnost částečně nebo úplně úvěr splatit bez sankcí. V případě neúčelové hypotéky, která spadá pod reţim zákona o spotřebitelském úvěru (č. 321/2001 Sb.), lze kdykoli učinit mimořádnou splátku části nebo celého úvěru. Základní podmínkou pro poskytnutí hypotečního úvěru je prokázání ţadatele o úvěr, ţe je schopen poskytnutý úvěr ze svých příjmů splatit. 7 Citováno dle knihy: Autoří textu:phdr. František Jirásek, CSc.,Ing. Vladimír Klimeš, CSc, Prof. Ing. Eduard Stehlík, CSc, Doc. RNDr. Václav Bezvoda, DrSc., Ing. Petr Široký, JUDr. Šárka Henzlová, Základy bankovnictví,bankovní institut a.s.praha 1998, Strana 62-63 - 12 -

1.6 Ţadatel o hypoteční úvěr Ţadatel o hypoteční úvěr musí být starší 18 let a způsobilý k právním úkonům. tuzemec (fyzická osoba s trvalým pobytem v tuzemsku), cizozemec s českým státním občanstvím, cizozemec z členského státu Evropských společenství, který má příjmy v České republice nebo v zahraničí (pouze příjmy ze závislé činnosti), cizozemec mimo EU s příjmy na území ČR, cizozemec mimo EU s příjmy na území EU (pouze příjmy ze závislé činnosti). Nemovitosti na území České republiky mohou nabývat pouze cizozemci s povolením k trvalému pobytu na území České republiky, od 22. 12. 2007 to neplatí pro občany EU. Cizozemec můţe rovněţ nabýt nemovitost do společného jmění manţelů, pokud druhý manţel je českým státním občanem nebo tuzemcem. Banky omezují maximální věk ţadatele do splatnosti úvěru ve vztahu k důchodovému věku v ČR, obvykle do 60 65 let, existují však výjimky aţ 70 let. 8 Ţadatel má sjednán pracovní poměr na dobu neurčitou, popř. je mu pravidelně obnovována pracovní smlouva na dobu určitou (pracovní smlouva musí být minimálně jednou prodlouţena), nebo je OSVČ 9, případně kombinace obou. Ţadatel nesmí být ve zkušební nebo výpovědní lhůtě. V případě, kdy příjmy ţadatele jsou postačující pro splátku úvěru, nemusí se ověřovat a dokladovat příjmy druhého ţadatele, vyjma případu, kdy spoluţadatel podniká a má daňové přiznání. V takovém případě musí spoluţadatel doloţit daňové přiznání. Ţádá-li o hypoteční úvěr osoba v manţelském stavu, stává se manţel/ka ţadatele/spoluţadatele automaticky spoluţadatelem, tj. podepisuje ţádost, úvěrovou smlouvu společně se ţadatelem. Výjimku tvoří případy, kdy mají manţelé 8 Citováno dle internetových stránek: www.hypotecnibanka.cz,www,finance.cz 9 OSVC- Osoba samostatně výdělečně činná (OSVČ) je termín pouţívaný v českých zákonech o dani z příjmů, o sociálním zabezpečení a zdravotním pojištění pro takovou fyzickou osobu, která má příjmy z podnikání nebo z jiné samostatně výdělečné činnosti - 13 -

vypořádáno/zúţeno společné jmění manţelů (manţel/ka nemusí být v tomto případě spoluţadatelem). Některé banky umoţňují i posuzování bonity 1 ţadatele spolu aţ se třemi spoluţadateli Všichni ţadatelé se po podepsání smlouvy o úvěru stávají dluţníky, kteří jsou vázáni společně a nerozdílně, tzn. v případě neplnění závazků vyplývajících ze smlouvy o úvěru má banka právo poţadovat plnění na kterémkoliv z nich. V případě, ţe je ţadatelem osoba samostatně výdělečné činná, musí prokázat své příjmy daňovým přiznáním (lépe za více let, míň však za uplynulý kalendářní rok). Jestliţe jsou příjmy ţadatele o hypotéku pro splátku úvěru vyhovující, nemusí se ověřovat a dokládat příjmy druhého ţadatele. V opačném případě je druhý ţadatel nutností. 1.7 Čerpání hypotečního úvěru. Čerpání hypotečního úvěru je moţné, pokud jsou splněny podmínky pro čerpání, které jsou uvedeny v úvěrové smlouvě. Jednou z nejdůleţitějších podmínek v případě, ţe je úvěr schválen a je podepsána úvěrová smlouva, je potvrzení o vkladu zástavního práva banky k zastavované nemovitosti do katastru nemovitostí (viz zajištění hypotečního úvěru), jiţ některé banky umoţňují čerpat část nebo celý úvěr pouze na základě návrhu na zápis vkladu zástavního práva, čímţ se klient k penězům dostane podstatně dříve. Čerpání hypotečního úvěru se provádí bezhotovostně, při neúčelovém úvěru zasláním peněz na účet poţadovaný klientem, při účelovém úvěru většinou formou proplacení dodavatelských faktur, odesláním kupní ceny na účet prodávajícího podle kupní smlouvy apod. 10 Čerpání můţe být jednorázové nebo postupné. Jednorázové čerpání hypotečních úvěrů se obvykle vyuţívá tehdy, jedná- li se o investice formou koupě jiţ existující nemovitosti. Dále se uţívá v případech, kdy je hypoteční 10 Volně zpracováno podle Doc. Františka Pavelky, Hypoteční úvěry 1995-14 -

úvěr pouţit ke splacení jiného úvěru pouţitého na financování investic do nemovitostí nebo k získání majetkového podílu na nemovitosti, např. při vyplacení dědického podílu. K postupnému čerpání hypotečních úvěru se obvykle přistupuje tehdy, kdy dochází k vytváření nové nemovitosti formou její výstavby anebo k zhodnocování jiţ existující nemovitosti cestou její rekonstrukce, oprav, meliorací apod. V tomto případě jsou ve smlouvě o úvěru uvedeny orientační termíny čerpání a konečný termín pro dočerpání. Vzhledem k tomu, ţe většina poskytnutých hypotečních úvěrů jsou úvěry účelové, probíhá čerpaní hypotečních úvěru v zásadě bezhotovostní formou, cestou proplacení faktur nebo úhrady závazku plynoucích z kupní smlouvy. Bezhotovostní forma čerpání hypotečního úvěru zvyšuje moţnosti kontroly hypoteční banky nad tím, na jaké účely klient skutečně peněţní prostředky pouţívá. Soulad skutečného pouţití prostředků z hypotečních úvěru s bankou odsouhlaseným záměrem je rovněţ jednou z cest, jak sniţovat úvěrová rizika. Pokud klient staví stavbu sám jen s občasným vyuţitím sluţeb třetích osob, coţ byl u nás dosti rozšířený způsob, zejména při výstavbě rodinných domů, je moţné se s bankou dohodnout, ţe mu bude proplácet účty za nákupy, které sám platil v hotovosti. 1.8 Úročení hypotečních úvěrů Úroková sazba z hypotečních úvěrů je primárně odvozena od ceny zdrojů, které banka pouţívá k jejich refinancování. Při pouţití hypotečních zástavních listů je to tedy úroková sazba z těchto dluhopisů. Jelikoţ se jedná o obchodovatelné cenné papíry, jejich cena se pruţně přizpůsobuje vývoji na trhu. Jedná se o velmi bezpečné cenné papíry, protoţe jsou kryty blokem pohledávek v portfoliu hypoteční banky. Úrokové sazby lze fixovat na různá období, obvykle na 1, 2, 3, 4, 5, 10 a výjimečně na 15 nebo 20 let (30 let), ale v tomto případě se obvykle jedná o sazby individuálně stanovené. Po dobu zvolené fixace se úroková sazba nemění a nereaguje na jakékoliv změny na finančním trhu. Po uplynutí stanovené doby má klient právo úvěr úplně nebo částečně splatit a stanovuje se nová úroková sazba, která vychází z aktuální situace na trhu. Se změnou úrokové sazby dochází i ke změně ve výši splátek. Při jejím zvýšení dojde k růstu splátek, přičemţ u dlouhodobějších úvěrů můţe být tento nárůst vyšší. - 15 -

Některé banky nabízejí i variabilní úročení na bázi 1letého PRIBORu. Kratší doba fixace od jednoho do pěti let má zpravidla niţší úrokové sazby a výhodou je také moţnost splatit po jejím skončení celý úvěr nebo jeho část. Je proto vhodná pro klienty, kteří očekávají v blízké budoucnosti větší sumu, kterou mohou předčasně splatit úvěr. Její nevýhodou je pak moţnost výraznějšího zvýšení úroků po jejím skončení, pokud dojde ke zvýšení trţních úrokových sazeb, coţ můţe dluţníkovi způsobit nepříjemnosti při plánovaní svých výdajů. Delší doba fixace na 5 a více let umoţňuje dluţníkovi lépe naplánovat své finanční výdaje na delší dobu a výhodou je rovněţ sniţování reálné hodnoty splátky po delší době. Na druhou stranu jsou ale delší fixace úročeny vyšší sazbou a nevýhodou je také nemoţnost splatit hypotéku před ukončením doby fixace jednorázovou splátkou (nebo pouze s vysokými sankcemi), resp. sníţit svůj dluh větší mimořádnou splátkou. V současnosti je snaha bank sjednocovat úrokové sazby u delších a kratších fixací, a rovněţ moţnost splatit hypotéku jednorázovou splátkou i v případě, ţe fixace ještě neskončila. Další novinkou, která se postupně začíná u našich bank uplatňovat (v zahraničí je však úplně běţná), jsou variabilní sazby a moţnost libovolně měnit délku fixace. Největší zájem měli lidé v květnu r. 2010, tradičně o hypotéky s dobou fixace úrokové sazby na pět let. Ty čerpalo 51,6 procenta klientů. Druhou nejoblíbenější variantou byly hypotéky s tříletou fixací, jeţ si zvolilo 35, 6 procenta klientů. Nejkratší moţné fixace je na jeden rok dalo přednost 6,7 procenta klientů, zbývajících 6,1 připadá na všechny ostatní varianty doby fixaci. 11 1.9 Zajištění hypotečního úvěru Základní podmínkou poskytnutí hypotečního úvěru je jeho zajištění zástavním právem k nemovitosti. Zastavovaná nemovitost můţe být přímo objektem úvěru (hypoteční úvěr je čerpán na její koupi, výstavbu či rekonstrukci) nebo to můţe být jiná či jiné (v zástavě můţe 11 Citováno: Hospodářské noviny,17.června 2010,název článku- Objem hypoték v květnu vzrostl, úrokové sazby dal klesaly. - 16 -

být i více nemovitostí). Nemovitost se však musí nacházet na území ČR, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor. Zástavní právo ve prospěch banky vzniká vkladem Zástavní smlouvy do Katastru nemovitostí. Katastrální úřad má 30 dní na zápis vkladu zástavního práva ve prospěch věřitele, přičemţ právní účinky nastávají zpětně ke dni podání. Pří emitování HZL zákonem je stanoveno, ţe banka můţe poskytnout úvěr maximálně do výše 70% zástavní hodnoty zastavené nemovitosti, tzn., ţe úvěr musí být zajištěn nemovitostí min. na 143 %. Pokud banky poskytují úvěry do vyšší výše, musí najít náhradní krytí nad zákonem stanovenou výši. 12 Na nemovitosti, která má slouţit pro zajištění hypotečního úvěru, nesmí váznout jiné zástavní právo třetí osoby, s výjimkou zástavního práva, kterým je zajištěn úvěr poskytnutý např. stavební spořitelnou za předpokladu, ţe stavební spořitelna s přednostním pořadím svého zástavního práva dá emitentovi HZL ke zřízení zástavného práva v dalším pořadí předchozí písemný souhlas. V tomto případě lze pro účely krytí HZL zahrnout pohledávku z hypotečního úvěru maximálně ve výši rozdílu mezi 70% zástavní hodnoty zastavené nemovitosti a pohledávkou z úvěru poskytnutého stavební spořitelnou. Nemovitost musí být v zástavě celá, banky neakceptují např. polovinu domu. Na nemovitosti také nesmí váznout ţádné věcné břemeno bránící uţívání. Do zástavy lze dát i rozestavěnou nemovitost, která je jako rozestavěná zapsaná v katastru nemovitostí, a na níţ je čerpán úvěr. Stavbu lze jako rozestavěnou stavbu zapsat do katastru nemovitostí, pokud má postaveno alespoň jedno nadzemní podlaţí. Pokud je objekt úvěru a zástava totoţná a jedná se o výstavbu, musí být v kaţdém okamţiku vyčerpané peníze z úvěru zajištěny nejméně na 143%, to znamená, ţe banka uvolňuje peníze postupně, podle toho jak roste cena nemovitosti v důsledku její výstavby. Dalším nástrojem zajištění, které banka vyţaduje je vinkulace pojištění zastavované nemovitosti proti ţivelným škodám ve prospěch banky. 12 Volně zpracováno na základě: internetových stránek www.finance.cz - 17 -

Banka někdy také můţe poţadovat uzavření ţivotního pojištění:- - pojištění ţivota - dlouhodobé nemocí - dlouhodobé ztráty zaměstnání - nebo rizika pojištění úvěru nazývané také pojištění schopností splácet které zahrnují vinkulací tohoto pojištění opět ve prospěch banky. Banka můţe téţ vyţadovat další spoludluţníky či ručitele pro případ, ţe by klient nebyl schopen úvěr splácet (nízká bonita nebo vyšší věk klienta). Banky přijmou do zástavy pouze celou nemovitost, nikoliv jen její část, se zástavou musí souhlasit všichni vlastníci, např. sourozenci, manţelé, kteří nemají právní úpravou rozděleno společné jmění manţelů SJM. Nejčastěji vyuţívané typy nemovitostí pro zajištění úvěru zástavním právem jsou: - Rodinné domy - Byty v osobním vlastnictví - Stavební pozemky - Výjimečně zemědělská půda (úvěry s dotací PGRLF) - Případně ţivnostenské objekty - Komerční plochy (logistická centra, obchodní plochy, administrativní budovy, výrobní objekty apod.) Všechny zastavované nemovitosti musí být pojištěny proti ţivelním škodám a toto pojištění vinkulováno ve prospěch banky. V některých případech (zejména u vysokých úvěrů nedostatečně zajištěných nemovitostí) je poţadováno další zajištění např. rizikové pojištění úvěru (pojištění schopnosti splácet), bianko směnkou dluţníka, spoludluţníků, vinkulací ţivotního pojištění dluţníka, spoludluţníků (téţ u rizikových povolání klientů). - 18 -

1.10 Oceňování nemovitostí Pro posouzení bonity zajištění vyţadují banky ocenění nemovitostí provedené oceňovatelem externím spolupracovníkem banky v daném regionu (výjimečně interním znalcem). Ocenění se provádí na stanovení ceny obvyklé, kterou se rozumí cena dosaţená při prodeji oceňované nebo porovnatelné nemovitosti (z hlediska velikosti, stavu polohy vybavení apod.) metody: Pří stanovení trţní ceny expertním odhadem se pro porovnání obvykle pouţívají tyto - Nákladové metody- vycházejí z nákladů vynaloţených na pořízení nemovitosti. Můţe jít o náklady, které byly v minulosti skutečně vynaloţeny, nebo o náklady, které by bylo nutné vynaloţit na pořízení nemovitosti v současné době. Zvláštním případem jsou ceny staveb, které se budou teprve stavět, tedy těch, které ještě neexistují (existují jen na papíře). Zde se vychází z rozpočtové ceny stavby, která bývá základem případného poskytnutí investičního úvěru na výstavbu, tedy úvěru předcházejícího vlastnímu poskytnutí úvěru hypotečního. - Výnosové metody- vycházejí z oceňování toho, jaké výnosy z dané nemovitosti mohou plynout. I zde jsou moţné různé varianty, jak výnos z nemovitosti ocenit optimistické nebo pesimistické. Banky většinou vyţadují, aby se vycházelo z varianty pesimistické, tedy z odhadů toho, jaké výnosy by nemovitost mohla nést i při minimální péči o ni nebo pří jejím minimálním vyuţívání. - Komparativní metody- metody komparativní se opírají o porovnání s cenami, za které byly skutečně realizovány nemovitosti obdobného rázu za obdobných, tedy srovnatelných podmínek. - Technické metody- vycházejí z hodnotových technických prvků nemovitosti. Technický prvek se určitým způsobem technicky ohodnotí, např. počtem metrů, způsobem provedení, počtem bodů apod. K takto stanoveným technickým jednotkám se přiřadí jednotkové ceny a celková cena nemovitosti se pak stanoví jako součet násobků technických jednotek a jednotkových cen. Pro zajištění co - 19 -

největší objektivnosti odhadu ceny nemovitosti se vytvářejí tzv. 13 cenové mapy a cenové databáze. V nich se soustřeďují údaje o cenách, za které se nemovitosti obdobného rázu nebo charakteru v různých regionech prodávaly. 14 U bytových hypotečních úvěrů se pouţívá především metoda komparace. Ocenění provedené externím znalcem obvykle hradí klient, ale většinou podléhá supervizi interního pracovníka banky, který můţe provést další sráţky hodnoty nemovitosti (např. ve výši nákladů na nucený prodej, draţbu) a stanoví konečnou zástavní hodnotu nemovitosti. 1.11 Státní finanční podpora Podpora hypoték ze strany státu souvisí se snahou o výstavbu nových bytů a domů. Jedná se o příspěvek k úrokům z hypotéčního úvěru a daňové odpočty. Hypotéky je moţné kombinovat se stavebním spořením, které je také ze strany státu podporováno příspěvky. 1.11.1 Příspěvek k úrokům z hypotéčního úvěru Kdyţ se staví nový bytový dům nebo kupuje se byt, od jehoţ kolaudace neuplynuly více neţ dva roky, je nárok na tento příspěvek. Příspěvek lze také získat na přestavbu nebytových prostor na bytové. Podpora se vztahuje na hypoteční úvěr nepřekročující 1,5 mil. Kč na pořízení rodinného domu s jedním bytem 2 mil. Kč na pořízení rodinného domu se dvěma byty 12 tisíc Kč na 1 metr čtvereční podlahové plochy, ale nejvýše 800 tisíc korun na jeden byt 13 Cenové mapy a cenové databáze vytvářejí většinou nadřízené orgány institucí vedoucích pozemkové knihy, katastry, nebo zájmové instituce, např. sdružení odhadců, někdy jsou to obce apod. 14 Citováno: H. Sůvova- F. Pavelka- Z. Degen- L Němcová, L.Nálevková, Specializované bankovnictví. Bankovní institut,v.s.,2001,isbn 80-902243-2-6, Strána 182-183 - 20 -

V případě, ţe je cena nemovitosti vyšší, vztahuje se podpora pouze na uvedený limit. Jestliţe je úvěr pouţit na koupi pozemku k výstavbě, zvyšuje se limit o 200 tisíc korun. Podmínkou čerpání státní podpory je dokončení stavby do čtyř let. S účinností od 1. 2. 2004 bylo ukončeno přijímání ţádostí o státní finanční podporu dle nařízení vlády č. 244/1995 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Přijímání ţádostí bylo ukončeno na základě nařízení vlády č. 33/2004 Sb., které bylo zveřejněno ve Sbírce předpisů ČR dne 30. 1. 2004 a nabylo účinnosti dne 1. 2. 2004, a kterým bylo zrušeno nařízení vlády č. 244/1995 Sb. Předpokladem je dodrţení podmínek stanovených tímto nařízením a předloţení veškerých podkladů nutných pro posouzení ţádosti. V současnosti je z důvodu nízkých úrokových sazeb tento příspěvek nulový. 1.11.2 Daňové odpisy Podnikatel i zaměstnanec můţe částku zaplacenou na úrocích z hypotečního úvěru sníţenou o státní podporu a úroky z úvěru stavebního spoření odečíst ze základu daně z příjmu fyzických osob do výše 300 tisíc Kč ročně. Podnikatel odpis zahrnuje do kolonky daňově odčitatelné výdaje v daňovém přiznání, zaměstnanec přinese z banky vţdy na konci roku potvrzení své mzdové účtárně a ta odpočet provede. Část zaplaceného ţivotního pojištění, které je nezbytné k získání hypotéky, je moţné také odečíst od daňového základu. 15 1.11.3 Podpora financování starších bytových movitostí u mladých lidí. Na základě ţádosti se zprostředkuje k hypotečnímu úvěru na starší nemovitost státní podporu dle nařízení vlády č. 249/2002 Sb. ve znění nařízení vlády č. 32/2004 Sb. Podpora je určena pro ţadatele do 36 let, můţe být přiznána k hypotečnímu úvěru na koupi bytu nebo rodinného domu s jedním bytem a je vyplácena po dobu splácení úvěru, nejdéle však 10 let. Základní podmínky, které musí být splněny pro přiznání státní podpory dle nařízení vlády č. 249/2002 ve znění pozdějších předpisů: 15 Volně zpracováno dle internetové ztránky:www.penize.cz - 21 -

ţádost o podporu musí být bance předána nejdříve v den podpisu smlouvy o poskytnutí hypotečního úvěru a nejpozději v den prvního čerpání hypotečního úvěru ţádný z ţadatelů o podporu nesmí v roce podání ţádosti o podporu dovršit věku 36 let ţadatelem můţe být jedna fyzická osoba, nebo manţelé hypoteční úvěr musí být splácen výhradně ţadateli o státní finanční podporu. V případě, ţe jsou ve Smlouvě o poskytnutí hypotečního úvěru uvedeny i jiné osoby, nemůţe být podpora poskytnuta kupovaný rodinný dům s 1 bytem, případně byt musí být ve výlučném vlastnictví ţadatele, pokud o podporu ţádá pouze 1 fyzická osoba, nebo ve společném jmění manţelů, pokud o podporu ţádají manţelé k datu podání ţádosti o podporu nesmí být ţádný z ţadatelů vlastníkem jiného bytu nebo rodinného domu (s výjimkou nemovitosti, ke které poţaduje podporu) účelem hypotečního úvěru musí být koupě nemovitosti na základě kupní smlouvy, přičemţ není přípustné, aby z hypotečního úvěru byla financována pouze část pořizované nemovitosti pořizovanou nemovitostí musí být byt, nebo rodinný dům s jedním bytem k datu podání ţádosti o státní podporu musí uplynout nejméně dva roky: o od nabytí vlastnictví k rodinnému domu s jedním bytem prvním vlastníkem o ode dne právní moci kolaudačního rozhodnutí, jde-li o byt, který vznikl změnou dokončené stavby (např. půdní vestavba, nebo přístavba o od nabytí vlastnictví k budově, ve které se byt nachází, prvním vlastníkem, pokud se nejedná o byt výše uvedený (byt vyčleněn prohlášením vlastníka následně po kolaudaci domu) o ode dne právní moci kolaudačního rozhodnutí, jde-li o dům s byty a nebytovými prostory ve vlastnictví vystavěného na základě smlouvy o výstavbě (jednotlivé byty byly vymezeny jiţ před kolaudací) Po celou dobu pobírání podpory je klient povinen dodrţovat všechny podmínky uvedené v nařízení vlády. Podklady, které musí být doloţeny k ţádosti o poskytnutí státní finanční podpory dle nařízení vlády č. 249/2002 Sb. čestné prohlášení na formuláři banky (vţdy originál) - 22 -

kupní smlouva opatřená doloţkou o povolení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí (originál nebo úředně ověřená kopie) výpis z katastru nemovitostí se zapsaným vlastnickým právem ţadatele (originál nebo úředně ověřená kopie) doklad prokazující uplynutí dvouleté lhůty (originál nebo úředně ověřená kopie) V případě vzniku pochybností o splnění některé z podmínek přiznání podpory můţe banka poţadovat i další potřebné doklady. 16 Od dubna 2009 je reálna výše této podpory 1% p.a. 1.12 Hypoteční zástavní listy Hypoteční zástavní listy představují zvláštní druh dluhopisů krytý pohledávkami z hypotečních úvěrů nebo zajištěný zástavním právem k nemovitostem. Hypoteční zástavní listy (HZL) jsou obchodovatelné cenné papíry, jeţ by měly patřit mezi nejkvalitnější cenné papíry na trhu s cennými papíry, tzn., ţe investorovi, který je zakoupí, musí nabídnout kromě jistoty bezpečně investovaných peněz i určitou výší úroku. 17 Základní předností hypotečních zástavních listů jakoţto zdroje krytí hypotečních úvěrů je pro hypoteční banky jejich neodvolatelnost ze strany investora před dobou jejich splatnosti. Majitel hypotečního zástavního listu můţe získat své investované prostředky před dobou splatnosti tohoto dluhopisu jen jeho prodejem jinému investorovi. Vzhledem k tomu, ţe investice do nemovitostí patří vţdy k investicím dlouhodobým, čemuţ odpovídá lhůta splatnosti hypotečního úvěru, musí mít banka, která tyto úvěry poskytuje, zajištěné dlouhodobé finanční zdroje. Tímto dlouhodobým zdrojem jsou emise hypotečních zástavních listů, jejichţ vydávání se řídi zákonem č. 530 /1990 Sb., o dluhopisech, ve znění zákona č. 84/1995 Sb., kde v 15 je uvedeno: 16 Citováno dle internetových stránek:www. hypotecnibanka. cz 17 Volně zpracováno podle skript Bankovního institutu:phdr. F.Jirasek, V.Klimeš,E.Stehlik,V.Bezoda,P.Široky,Š.Henzlová, Základy bankovnictví, Praha 1998-23 -

Pro řádné krytí jmenovité hodnoty hypotečních zástavních listů mohou být pouţity pouze pohledávky z hypotečních úvěrů nepřevyšující 70% ceny zastavených nemovitostí. Cenu stanoví hypoteční banka, která poskytuje úvěr Do hypotečních zástavních listů většinou investují investiční fondy, důchodové fondy, pojišťovny, banky a obchodníci s cennými papíry. Pokud hypoteční zástavní list má listinnou podobu, musí být vytištěn v tiskárně s povolením k tisku cenných papírů - musí mít přidělené ISIN (identifikační označení podle mezinárodního systémů číslování pro identifikaci cenných papírů) - dluhopis musí obsahovat datum splatnosti - musí být označen jako hypoteční zástavní list 18 18 Dle zákona: č.190/2004 o dluhopisech - 24 -

2. Metodologie práce Cílem práce bylo navrhnout optimální formu financování bytového záměru klienta, na základě analýzy hypotečních úvěru vybraných bank. Nejprve je v prácí provedena základní charakteristika a teoretické vymezení tématu na to navazuje praktická část která je zakončena výběrem vhodného hypotečního úvěru pro určitého klienta. K dosaţení cíle práce jsou pouţité následující informační zdroje: - skripta - učebnice - odborné publikace - časopisecká literatura - ekonomická periodika Internetové stránky, které jsou v dnešní době nejaktuálnějším zdrojem, a proto poslouţily jako vhodný nástroj pro komparaci jednotlivých bank a jejich hypotečních úvěrů. Výhodou je aktuálnost informací, dostupnost v podstatě bez časového omezení. Informace týkající se parametru hypotečních úvěru, se neustále mění, proto informace uvedený v práci jsou platné pouze v době ve které je uvedené a jejich platnost v budoucnu není zaručena. Poznatky z internetu jsou vyhledány zejména na webových stránkách jednotlivých bank a také na stránkách finančních portálů. Praktické informace pocházejí ze zjištění prováděných navštěvováním různých hypotečních bank v České Republice. Konkrétní informace z bank vyuţity zejména pří simulaci financování konkrétních klientských případů a závěrečné shrnutí výsledku a doporučení konkrétnímu klientovy. Pouţitými metodami v bakalářské práci jsou: - Analýza parametru hypotečních úvěru: - produkt - výše hypotečního úvěru - výše úrokové sazby - doba splatností - délka fixace - 25 -

- Komparace ve vybraných hypotečních bankách: Česká spořitelna, Komerční banka, GE Money Bank, Raiffeisenbank. Tyto banky byly vybrány z těchto důvodu: Česká spořitelna a Komerční banka patří do velké čtyřky a Raiffeisenbank a GE Money Bank jsou agilními bankami na hypotečním trhu. - Simulace - konkrétních klientských poţadavků, dle nichţ jsou provedeny výpočty úvěrového financování. - Syntéza - shrnutí poznatků, doporučení klientovi. - Prognóza budoucího vývoje hypotečního trhu v ČR - 26 -

3. Analýza parametrů hypotečních úvěrů vybraných bank U některých bank se projevuje snaha, v případě nízké bonity, vyjít klientovi vstříc s nabídkou alternativního řešení, delší dobou splatnosti nebo niţším úvěrem. Jedním z hlavních kritérií, podle kterých se banka rozhoduje o schválení nebo zamítnutí hypotéky, je také výše čistého měsíčního příjmu ţadatele. Jednotlivé parametry a poţadavky bank jsou individuální. Značné rozdíly lze vysledovat zejména u poţadavku na minimální měsíční příjem u ţadatelů o hypoteční úvěr. Jednotlivá kritéria jsou vymezena v tabulce níţe, je nutné konstatovat, ţe tyto poţadavky jsou různé, vyšší příjem například kompenzuje banka niţší následnou sazbou úvěru, průměrně se výše čistého měsíčního příjmu pohybuje okolo 19 20 tisíc korun. Tabulka 1 - Minimální čistý měsíční příjem pro oba typy ţadatelů u jednotlivých bank.. 19 Pro úvěr s vyšší 1 500 000 Kč se splatností 20 let Banka Minimální čistý měsíční příjem jednotlivce ( v Kč) Minimální čistý měsíční příjem tříčlenné rodiny ( v Kč) Volksbank 18 047 25 147 Wüstenrot banka hypoteční 18 267 24 738 ČSOB 18 909 23 191 Hypoteční banka 18 909 26 333 Poštovní spořitelna 18 910 26 334 19 Zdroj: Webové stránky jednotlivých bank Platnost:15.6.10-27 -

Komerční banka 19 000 25 000 GE Money Bank 19 500 23 500 UniCredit Bank 20 000 33 000 mbank 22 956 27 993 Raiffeisenbank 23 185 23 185 Česká spořitelna nelze stanovit, individuálně nelze stanovit, individuálně Banka Minimální čistý měsíční příjem jednotlivce ( v Kč) Minimální čistý měsíční příjem tříčlenné rodiny ( v Kč) Podle tabulky č.1 je vidět, ţe jednotlivec nejsnadněji získá úvěr ve Volksbank, protoţe mu stačí minimální čistý měsíční příjem 18 047,- a nejobtíţněji jednotlivec získá úvěr u Raiffeisenbank protoţe jeho minimální čistý měsíční příjem musí být 23 185,-.A pro tříčlenné rodiny je nejsnadnější získat úvěr u Raiffeisenbank protoţe její minimální čistý měsíční příjem je 23 185. Jaké podmínky nabízí banky, v oblasti hypotečních úvěrů, jsou vymezeny v následující tabulce: Tabulka 2 - Výše úrokové sazby a splátky u vybraných hypotečních úvěrů 20 Banka Produkt Úroková (fixace 5 let) sazba Česká spořitelna Ideální hypotéka od 5,19 % p.a. ČSOB ČSOB Hypotéka 5,29 % p.a. 20 Zdroj: http://finance.idnes.cz/dotace-hypotek-se-vraci-mladi-lide-mohou-na-splatkach-usetrit-tisice-korunrocne-gfz-/uver.asp?c=a090118_165445_uver_bab, citováno 15. 05. 2010-28 -

GE Money Bank Hypotéka do 80 % 5,35 %* p.a. Hypoteční banka Hypotéka do 85 % 5,29 % p.a. Komerční banka Hypoteční úvěr Klasik od 4,99 % p.a. mbank mhypotéka 5,45 % p.a. Poštovní spořitelna Hypoteční úvěr do 85 % 5,29 %**p.a. Raiffeisenbank Hypoteční úvěr do 85 % od 5,54 % p.a. UniCredit Bank Hypoteční Individuál úvěr 4,61 % p.a. Volksbank Standardní hypotéka od 5,14 % p.a. Wüstenrot banka hypoteční Hypotéka Wüstenrot do 85 % 5,34% p.a. Banka Produkt Úroková (fixace 5 let) sazba - 29 -

4. Komparace produktových nabídek hypotečních bank Tabulka č.3 Porovnání hypotečních úvěru vybraných bank Česká Komerční Banka Raiffeisenbank GE Money bank Spořitelna banka Název úvěru Ideální hypotéka Klasik Klasik Hypotéka do 85% Hypotéka na : Aţ 100% zástavní nemovitosti Aţ 85% zástavní nemovitosti Aţ 90% ceny nemovitosti Aţ 85% trţní ceny nemovitosti Minimální výše úvěru Individuálně 200 000 Kč 250 000 Kč 300 000 Kč Úrok fix 5 let 4,49% p.a. 4,45% p.a. 5,49% p.a. 4,69% p.a. Úrok fix 20 let neuvedeno Neuvedeno Splatnost 5-30 let 5-30 let 5-30 let 5 40 let Poplatek za zpracování Poplatek za vedení 0 Kč 2900 Kč 0 Kč Neuvedeno 200 Kč 100 Kč/150 Kč 150 Kč 150 Kč Aktualizace 8.4.2010 30.4.2010 30.4.2010 8.4.2010 Zdroj : http://www.finance.cz/financovani-bydleni/hypoteky/srovnani/#start Platné ke dni : uvedeno v tabulce Komerční banka hypoteční úvěr Klasik 21 - do jaké výše: 85% - minimální výše úvěru: 200 000 Kč - splatnost úvěru: 5-30 let nebo 5-8 let v případě hypotečního úvěru spláceného ze stavebního spoření Modré pyramidy stavební spořitelny, a. s. - čerpání jednorázově nebo postupně - zahájení čerpání do 6 měsíců od data podpisu smlouvy 21 Zdroj http://www.kb.cz/cs/ehypoteka/needs/buy.shtml - 30 -

- ukončení čerpání max. do 24 měsíců od data podpisu smlouvy - splácení je anuitní - jednorázové/postupné v případě splácení úvěru z kapitálového ţivotního pojištění nebo stavebního spoření u Modré pyramidy stavební spořitelny, a. s. - úroková sazba: pevná po dobu platnosti úrokových podmínek, tj. 1-10 let nebo 15 leţivotní pojištění: je-li sjednáno u Komerční pojišťovny, a. s., má pozitivní vliv na výši úrokové sazby - zajištění vţdy zástavním právem k nemovitosti Česká spořitelna Ideální hypotéka 22 - hypotéku lze získat bez poplatku za vyřízení - aţ do 100 % hodnoty zastavené nemovitosti - klient si můţe hypotéku sestavit a vybere si sluţby podle svých potřeb - přesně ví, kolik platit - platí pouze za zvolené sluţby - neplatí tedy za nic, co nevyuţije - v průběhu splácení si hypotéku kdykoli můţe přizpůsobit - umoţňuje změnu výše splátek a jejich odklad dle potřeb klienta - aţ do výše 100 % hodnoty zastavené nemovitosti stanovené bankou na základě znaleckého ocenění dle účelu úvěru - minimální a maximální výše není zpravidla omezena - výše je současně posuzována dle schopnosti klienta splácet měsíční splátky, které snadno zjistí pomocí hypotečního kalkulátoru - splatnost aţ 30 let - pevná úroková sazba na 1, 2, 3, 4, 5, 10, 15 nebo 20 let Raiffeisenbank - Klasik 23 - hypotéku poskytuje aţ do 90 % zástavní hodnoty nemovitosti - aţ 20 % z výše úvěru můţe být pouţito na cokoli bance se neprokazuje účelové vynaloţení finančních prostředků - splatnost úvěru: 5 aţ 30 let - vstupní poplatek zdarma 22 Zdroj http://www.csas.cz/banka/content/inet/bydleni/cs/hypotecni_uvery_priv.xml 23 Zdroj http://rb.cz/osobni-finance/hypoteky/typy-hypotek/hypoteka-klasik/ - 31 -

- mimořádné splátky zdarma opakovaně kaţdý rok - výstavba nemovitosti bez dokládání faktur - peníze přímo na účet klienta - rychlé projednání úvěru Platné pro všechny typy hypoték Raiffeisenbank) - zajištění v případě výstavby nemovitosti lze akceptovat zajištění i touto nedokončenou nemovitostí (pokud je v Katastru nemovitostí zapsána jako rozestavěná), bude-li úvěrem dokončena - pokud ţádáte peníze na cokoliv, nemovitost, kterou je úvěr zajištěn, musí být dokončena a zkolaudována - Zastavovaná nemovitost musí být pojištěna a pojištění vinkulováno ve prospěch banky. - Banka nabízí klientovi pojištění zastavované nemovitosti na novou cenu prostřednictvím pojištění Raiffeisen TRIGA PLUS nebo TOP - V případě, ţe nabídnete zajištění ţivotní pojistkou na plnou výši úvěru, nabízíme úrokové zvýhodnění 0,1 % p. a., které představuje aţ 30 % z platby pojistného úvěrové ţivotní pojistky. - Ţivotní pojištění je moţné uzavřít přímo na pobočce Raiffeisenbank GE Money bank 24 - půjčuje klientům od 300 000 Kč aţ do 80 % trţní ceny nemovitosti - hypotéku můţe klient splácet 5 aţ 30 let - úrokovou sazbu si můţe zafixovat na 1, 3, 5 nebo aţ 10 let - hypoexpres - výši hypotéky je schválena jiţ do 3 hodin - hypotéka Naopak schválení hypotéky dříve neţ klient získá nemovitost - poplatek za zpracování a vedení hypotéky lze rozpustit v úrocích a optimalizovat tak daňový základ - umoţňuje čerpat na základě návrhu na vklad zástavního práva, coţ znamená téměř okamţité čerpání - proplácí klientům proinvestované náklady do nemovitosti aţ 3 roky zpětně 24 Zdroj http://www.gemoney.cz/ge/cz/1/hypoteky/hypoteka-gemb - 32 -

- při čerpání úvěru na rekonstrukci či výstavbu nemusí klient předkládat faktury - peníze mu budou zaslány přímo na účet - garance úrokové sazby 30 dní - garantuje sazbu od obdrţení nabídky - klient má moţnost sjednat si dílčí mimořádné splátky a v průběhu fixace vkládat mimořádné splátky bez sankcí - k hypotéce si navíc můţe klient pořídit i zcela bezúčelovou půjčku. Formou doplňkového úvěru tak můţe získat aţ 900 000 Kč na cokoli. - čerpá-li jiţ hypotéku, má banka pro klienta připraveno výhodné refinancování hypoték - k této hypotéce banka připravila také výhodné pojištění nemovitosti a pojištění schopnosti splácet - při sjednání tohoto pojištění navíc klient získá slevu z úrokové sazby hypotečního úvěru - 33 -

5.Návrh optimální varianty financování konkrétního bytového záměru Přiklad: Klientem, pro kterého je simulováno poskytnutí úvěru je muţ, jemuţ je 27 let a ţije sám. Jeho čistý příjem je 25 500 Kč a pracuje jako obchodní zástupce pro firmu zabývající se prodejem interiérů. Rád by si koupil byt 3+1, který stojí 1 500 000 Kč. Ze svých vlastních zdrojů můţe tento klient uhradit 500 000 Kč. Hypotéku tedy bude od banky poţadovat na 1 000 000 Kč. Jeho přáním je splácet hypotéku po dobu 20 - ti let. V rámci navrţeného případu je provedená komparace nabídky uvedených bank a zejména jejich zhodnocení a volbu optimálního financování hypotéky pro daného klienta od jedné z hodnocených bank, zejména po zhodnocení některých klíčových podmínek, mezi které patří zejména: Výše úrokové sazby hypotéky Doba fixace a způsob dalšího navyšování úrokové sazby po uplynutí fixace Podmínky poskytnutí hypotéky, které banka poţaduje a hodnocení těchto poţadavků 5.1. Hodnocení dle výše úrokové sazby V rámci stanovené simulace klienta nejprve vyhodnotím výši úrokové sazby jednotlivých bank, budu vycházet z aktuálních informací poskytovaných na webových stránkách bank, a podle platných obchodních podmínek. - 34 -

Tabulka č. 4: Hodnocení podle výše úrokové sazby 25 Banka Výše hypotéky Doba splatnosti Délka fixace Výše úrokové sazby Česká spořitelna 1500 000,- Kč 20 let 5 let 4,49 % Komerční banka 1500 000,- Kč 20 let 5 let 4,45 % GE Money Bank 1500.000,- Kč 20 let 5 let 4,69 % Raiffeisenbank 1500.000,- Kč 20 let 5 let 5,49 % Při hodnocení prvního z parametrů je moţné konstatovat, ţe při daném srovnání nabízí nejvhodnější výši úrokové sazby, pro daný případ klienta, Komerční banka. Menším rozdílem následuje GE Money Bank a následně Česká spořitelna. Výrazně vyšší je výše úrokové sazby u Raiffeisenbank. Je ovšem nezbytné konstatovat, ţe jednotlivé poskytnuté informace se mohou ještě individuálně měnit, podle individuálního posouzení banky a komunikace s klientem, a také dle vývoje na bankovním trhu. Při uvedeném srovnání, však nevýhodnější úrok za daných podmínek poskytuje Komerční banka. Komerční banka 26 Zde můţe klient poţádat o hypotéku ve výši aţ 85% kupované nemovitosti, coţ je pro simulovaného klienta ideální. Další výhodou je moţnost změny splátky v průběhu splácení hypotéky. Pokud se tedy klientova situace zlepšila, můţe bez dalších poplatků zvýšit svoji měsíční splátku aţ o 100%. V opačném případě, pokud by klient např. přišel o práci, můţe vynechat splácení po dobu tří měsíců, anebo si nechat sníţit splátku aţ o 50%. 25 Dle výpočtu hypotečního kalkulátoru banky, úrokové sazby jsou orientační, zdroj: www.csas.cz,www.kb.cz, www.gemoney.cz,www.rb.cz. 26 Zdroj http://kb.cz/cs/seg/seg1/offer_month_3.shtml. Z těchto stránek čerpána pouze část, která se týká hypotéky Klasik. - 35 -

Samozřejmě v tomto případě musí počítat s prodlouţením doby splácení hypotéky a tudíţ i celkového navýšení částky, kterou celkově zaplatí. Klient můţe téţ vyuţít aţ 400 000 Kč jako neúčelovou část hypotéky. Tyto peníze tedy můţe vyuţít např. na vybavení bytu, coţ toto klient určitě ocení, pokud kupuje nový byt, který pravděpodobně nebude vybaven. Změny úrokové sazby se v Komerční bance projevují při jednotlivých fixacích poměrně znatelně, kdy při fixaci na 5 let je úroková sazba 4,45% p.a., zatímco sazba při fixaci na 15 let je 5,25% p.a. ke dní 20.6.2010. Dokumenty, které musí klient předat při ţádosti o hypotéku jsou k nalezení na internetových stránkách Komerční banky, konkrétně na http://kb.cz/file/cs/ehypoteka/kb-seznam_dokladu_koupe.pdf. Po doručení všech dokumentů je ţádost vyhotovena do sedmi pracovních dnů a čerpat úvěr je moţno ihned po podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí. Konkrétní propočet splácení hypotéky 27 : Při úrokové sazbě 4,45% p.a., tedy při fixaci na 5 let, bude splátka 6300 Kč po dobu 20-ti let. Při fixaci na 15 let a úrokové sazbě 5,25% p.a., bude splátka 6738 Kč po dobu 20-ti let. Nutno dodat, ţe tyto propočty platí při sjednání pojištění schopnosti splácet.u Komerční pojišťovny. Poplatek za vyřízení úvěru je 2900 Kč a vedení účtu stojí 100 Kč měsíčně. GE Money Bank GE Money Bank u své hypotéky nabízí moţnost půjčení aţ 80% hodnoty kupované nemovitosti. Její sluţba Hypoexpres zajistí, ţe úvěr můţe být schválen jiţ do tří hodin. Je téţ moţné provádět mimořádné splátky bez sankcí v průběhu fixace. Poplatek za sjednání úvěru je 8000 Kč, který je poměrně vysoký. Úrokové sazby jsou u GE Money trvale vyšší neţ u konkurence. Při fixaci na 5 let je úroková sazba 4,69% p.a. a u fixace na 10 let je 5,59% p.a., ke dní 20.6.2010 coţ v dnešní době je poměrně vysoká sazba. Konkrétní propočet splácení hypotéky 28 : Při úrokové sazbě 4,69% p.a., tedy při fixaci na 5 let, bude splátka 6430 Kč měsíčně. Poplatek za vedení úvěrového účtu je 150 Kč měsíčně a poplatek za čerpání je jednorázově 500 Kč. 27 Zdroj http://www.finance.cz/financovani-bydleni/financni-kalkulacky/nejlepsi-hypoteka/, použit též hypoteční kalkulátor na stránkách www.kb.cz, platný ke dni 20.6.2010. 28 Zdroj http://www.finance.cz/financovani-bydleni/financni-kalkulacky/nejlepsi-hypoteka/, platné ke dni 20.6.2010. - 36 -

Raiffeisenbank 29 Třetí variantou je hypotéka nabízená bankou Raiffeisenbank. Nenabízí ţádné zvláštní výhody, úvěr je moţno čerpat aţ do výše 90% ceny nemovitosti, poplatky se platí, aţ kdyţ je úvěr opravdu čerpán, a to pouze za vedení úvěrového účtu, kde klient bude platit 150 Kč měsíčně, ovšem za sjednání a vyřízení úvěru se zde ţádný poplatek neplatí. To je asi jediná výhoda hypotéky u Raiffeisenbank, kterou ovšem kompenzuje ve svých úrokových sazbách, kde při fixaci na 5 let bude úrok 5,49% p.a. a při fixaci na 15 let dokonce 6,49% p.a. Konkrétní výpočet splácení úvěru 30 Při fixaci na 5 let a úrokové sazbě 5,49% zaplatí klient 6873 Kč měsíčně. Internetové stránky nenabízí hypoteční kalkulátor, tudíţ bliţší propočty a informace se zde klient dozví pouze při osobní schůzce s poradcem. Česká spořitelna 31 Poslední alternativou je Česká spořitelna. Zde se tato banka zaměřuje individuálně na kaţdého klienta (samozřejmě i v ostatních bankách, ale zde nejvíce), kde záleţí na jeho bonitě, výši úvěru a dalších bankou stanovených faktorů. Poplatek za vyřízení úvěru je zdarma, ovšem měsíčně za vedení úvěrového účtu si zde klient zaplatí 200 Kč měsíčně. Zpracování a vyřízení úvěru trvá 3 dny. Úrokové sazby jsou zde hodně variantní, záleţí na klientovi, zda-li má sjednána určitá pojištění, za které dostává slevy na úrokových sazbách. Při vyuţití slevy a fixaci na 5 let, bude úroková sazba 4,49% p.a. ke dní 20.6.2010 Konkrétní propočet splácení hypotéky 32 : Při úrokové sazbě 4,49% p.a., tedy fixaci na 5 let bude splátka 6321 Kč měsíčně. K tomu musí klient připočítat poměrně vysoký poplatek 200 Kč za vedení úvěrového účtu. 29 Zdroj http://rb.cz/osobni-finance/hypoteky/. 30 Zdroj http://www.finance.cz/financovani-bydleni/financni-kalkulacky/nejlepsi-hypoteka/, platné ke dni 20.6.2010. 31 Zdroj http://www.csas.cz/banka/menu/cs/bydleni/nav00111_hypoteka_standard. 32 Zdroj http://www.finance.cz/financovani-bydleni/financni-kalkulacky/nejlepsi-hypoteka/, platné ke dni 20.6.2010. - 37 -

5.2 Hodnocení doby fixace a způsobu dalšího navyšování úrokové sazby po uplynutí fixace Tabulka č.5: Hodnocení dle doby fixace a způsobu dalšího navyšování úrokové sazby po uplynutí fixace Banka Výše hypotéky Doba splatnosti Délka fixace Změny fixace Česká spořitelna 1500.000,- Kč 20 let 5 let Individuální, dle smluvních podmínek Komerční banka 1500.000,- Kč 20 let 5 let Individuální, dle smluvních podmínek GE Money Bank 1500.000,- Kč 20 let 5 let Individuální, dle smluvních podmínek Raiffeisenbank 1500.000,- Kč 20 let 5 let Individuální, dle smluvních podmínek Hodnocení tohoto kritéria je pro všechny banky podobné. Velmi záleţí na interní komunikaci klienta a banky ohledně končící doby fixace dané hypotéky, od tohoto se také dále odvozuje jednání o výši úrokové sazby pro další období. 5.3.Hodnocení poskytnutí hypotéky Posouzení tohoto kritéria jiţ bude zaloţeno na interních informacích bank, které jsou v různém rozsahu, kvalitě a srozumitelnosti. Jednotlivé banky jsou hodnoceny individuálně a následně v souhrnu uvedeno nejlepší hodnocení. - 38 -

Tabulka č.6: Podmínky poskytnutí hypotéky, které banka poţaduje a hodnocení těchto poţadavků 33 Platné ke dní 24.6.2010 Banka Česká spořitelna Komerční banka GE Money Bank Hodnocení podmínek poskytnutí hypotéky Česká spořitelna poskytuje zájemci o hypotéky na svých webových stránkách aplikaci tzv. ideální hypotéka, kde je potencionální klient informován nejenom o daném hypotečním produktu, ale také informován o potřebných podkladech nutných k doloţení ţádosti o hypoteční úvěr. Poplatek za poskytnutí ţádosti, jeho základní výše je 1.999,- Kč, součástí ţádosti o hypoteční úvěr je doklad o příjmech, ţádost o úvěr, doklady totoţnosti, smlouva o koupi nemovitosti, doklady k nemovitosti formou notářského zápisu, zdravotní dotazník, podklady k zastavované nemovitosti (odhad, apod.) Komerční banka poskytuje informace na svých webových stránkách, velmi obecně v rámci hypotečních produktů banky, jedná se o obecný výčet, blíţe nespecifikovaný, jako například u České spořitelny, doklady jsou obsahově totoţné, nejsou však konkrétněji specifikovány, klient je odkazován přímo na osobní jednání s bankovním poradcem na pobočce banky. Banka má podobnou aplikaci jako Česká spořitelna, není tak přehledná a srozumitelná. Poplatky jsou stanoveny dle platného sazebníku, ale poplatek můţe být také v rámci daného případu nulový. GE Money Bank má také definovaného průvodce hypotékou, tento průvodce je jiţ podrobný a připravuje přímo podklady pro klienta, který je postupně v rámci aplikace vyplňuje. Podklady jsou totoţné jako u předchozích bank, pozitivem je moţnost kombinace online zpracování hypotéky, komunikace s hypotečním bankéřem, příprava podkladů. Poplatky jsou stanoveny dle platného sazebníku banky, ale 33 Tato aplikace je dostupná následně: http://www.csas.cz/banka/pages/hypoconf/index.jsp, http://www.kb.cz/cs/ehypoteka/wizard/step_1.shtml, https://www.gemoney.cz/ge/cz/004/001/027/001-39 -

poplatek můţe být také v rámci daného případu nulový. Raiffeisenbank Banka RB má, dle mého názoru, poměrně nepřehledné uspořádání informací ohledně poskytnutí hypotéky. Pokud se klient zorientuje v jednotlivých aplikacích, tak pak podává banka velmi kvalitní a podrobné informace k dané hypotéce, včetně informací o poplatcích, apod. Ţádnou konkrétní aplikaci banka pro zpracování a poskytnutí hypotéky nemá. Informačně je však kvalitní. Poplatky jsou stanoveny dle platného sazebníku banky, ale poplatek můţe být také v rámci daného případu nulový. Hodnocení podmínek poskytnutí hypotéky Při hodnocení tohoto kritéria a při zohlednění podmínek a srozumitelnosti nabídky jednotlivých hypotečních produktů je moţné nejlépe hodnotit Komerční banku. Nejlepší aplikaci má však Česká spořitelna, obsahově nejkvalitnější informace pak Raiffeisenbank. - 40 -

6. Výsledky, závěry a perspektivy hypotečního úvěrování v ČR 6.1 Hodnocení současného stavu hypotečního bankovnictví v ČR Při hodnocení současného stavu poskytování hypotečních úvěrů, je nutné zdůraznit, ţe velmi významný vliv měla finanční a hospodářská krize, která probíhala zejména v USA a následně se rozšířila do dalších států, a také do jednotlivých evropských zemí. Dopady této hypoteční krize, mimo finančních ztrát bank, vedly k značným ekonomickým ztrátám a projevily se také v přísnějším hodnocení poskytování hypotečních úvěrů. Tyto dopady jsou patrné i v rámci České republiky. V posledním roce poklesl zájem o hypoteční úvěry, vlivem hypoteční krize, ovšem i tak je o hypoteční úvěry poměrně velký zájem. Banky v České republice zpřísnily podmínky pro udělení hypotečního úvěru. Při hodnocení vývoje hypotečního trhu je moţno konstatovat, ţe na konci roku 2008 dosáhl finančního objemu okolo jednoho bilionu korun. Tento trend však představoval ještě pozitivní dopady ekonomického vývoje. Stagnace v poskytování hypotečních úvěrů nastala jiţ v květnu 2008. Tento vývoj demonstruje následující graf: Graf 1 - Vývoj počtu hypoték v českých bankách 34 34 Zdroj: http://www.hypoindex.cz/clanky/nejvice-hypotek-ztratila-ceska-sporitelna/, (citováno 13.05.2010) - 41 -